REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI LATINA
I SEZIONE CIVILE
in composizione monocratica, nella persona del giudice dott. Luca Venditto, all'esito dell'udienza del 13/2/2025, tenutasi nelle forme previste dall'art. 127-ter
c.p.c.; vista l'ordinanza del 20/7/2023, con cui è stata fissata l'udienza per la decisione della causa ai sensi dell'art. 281-sexies c.p.c.; lette le note scritte depositate in data 11/2/2025. da parte attrice;
lette le note scritte depositate in data 7/2/2025 dalla convenuta;
_1
lette le note scritte depositate in data 7/2/2025 dalla convenuta;
Controparte_2
pronuncia ai sensi dell'art. 281-sexies, terzo comma, c.p.c. la seguente

SENTENZA

nella causa civile di primo grado iscritta al n. 6594 R.G. cont. 2021
TRA
- C.F./P.IVA , e per essa, quale Parte_1 P.IVA_1
mandataria C.F./P.IVA , in persona del Controparte_3 P.IVA_2
legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in Via G. Oberdan 24 -
Latina, presso lo studio dell'avv. Vincenzo MANCIOCCHI, giusta procura allegata all'atto di citazione;

PARTE ATTRICE
E

- C.F. , elettivamente domiciliata in _1 C.F._1
Viale Picasso n. 30 - Roma presso lo studio dell'avv. Marco LEPORI, dal quale è rappresentata e difesa, giusta procura apposta in calce alla comparsa di costituzione e risposta;

- C.F. , elettivamente domiciliata Controparte_2 C.F._2
in Viale Petrarca 7, Latina, presso lo studio degli avv.ti Domenico BIANCHI e
Manuela BIANCHI, dai quali è rappresentata e difesa, giusta procura apposta in calce alla comparsa di costituzione e risposta;

PARTI CONVENUTE
OGGETTO: azione revocatoria ordinaria ex art. 2901 c.c. e azione di simulazione.
CONCLUSIONI: per parte attrice (note di trattazione scritta del 11/2/2025, richiamati gli scritti difensivi): “Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione e dato atto di quanto esposto negli scritti difensivi così provvedere: in via principale, dato atto e ritenuta la fondatezza di quanto rilevato in atti, accertata la sussistenza dei presupposti di cui all'art. 2901 c.c. dichiarare
l'inefficacia e l'inopponibilità nei confronti dell'odierno istante dell'atto di trasferimento immobiliare del 29.5.2018 Notaio Rep. 21520 Racc. Persona_1
12954, già identificato nella premessa dell'atto di citazione introduttivo del presente giudizio e relativo alle porzioni immobiliari anch'esse precedentemente identificate e conseguentemente ordinare la trascrizione e gli annotamenti di legge della emananda sentenza;
sempre in via principale, accertare e dichiarare la tardività delle domande e delle eccezioni formulate dalla sig.ra e dichiarare la loro _1
inammissibilità e/o improcedibilità e comunque rigettare le stesse o dichiararle inammissibili e/o improcedibili per carenza di interesse ad agire e perché infondate in fatto e in diritto, oltre che sfornite di prova;
in via subordinata, dato atto e ritenuta la fondatezza di quanto rilevato in atti, accertare e dichiarare l'avvenuta simulazione assoluta dell'atto di trasferimento immobiliare del 29.5.2018 Notaio Rep. 21520 Racc. 12954 già Persona_1 identificato nella premessa dell'atto di citazione introduttivo del presente giudizio e relativo alle porzioni immobiliari anch'esse precedentemente identificate, e per
l'effetto dichiararne la nullità con ogni conseguenza di legge in ordine al pagamento dell'importo a favore dell'attrice; in via ulteriormente subordinata, in caso di impossibilità – totale o parziale – di restituzione da parte convenuta dei beni oggetto della presente azione revocatoria,
o, in subordine, di diminuzione del valore dei medesimi, condannare parte convenuta al pagamento in favore di parte attrice della somma corrispondente al valore di detto immobile al compimento dell'atto revocato, nonché alla corresponsione degli interessi legali e della rivalutazione monetaria secondo gli indici I.S.T.A.T. dalla data del rogito notarile sino al saldo.
Il tutto, con vittoria di spese, competenze ed onorari come per legge”; per parte convenuta : (note di trattazione scritta 13/2/2025) “Per _1
la convenuta l'Avv. Marco Lepori si riporta alle difese svolte nella _1
Comparsa di costituzione e nelle Memorie ex art. 183, VI comma, c.p.c., depositate in atti, chiedendone l'accoglimento [… insiste per l'accoglimento delle rassegnate conclusioni ed in particolare chiede accertarsi la simulazione assoluta dell'atto
29.05.2018, l'inefficacia erga omnes del medesimo trasferimento per effetto degli atti intercorsi con URUS S.r.l. e rigettare la domanda attorea di revocatoria per difetto dei presupposti]” per parte convenuta : (note di trattazione scritta per l'udienza di Controparte_2 precisazione conclusioni del 13/2/2025) “I sottoscritti difensori di Controparte_2
precisano le conclusioni riportandosi a quanto dedotto nella comparsa di costituzione e nella memoria ex art. 183 VI° co. cpc primo termine Controparte_2
precisa la propria posizione, in punto di fatto, rappresentando di non aver mai preso possesso dell'immobile di proprietà della madre, di non aver mai volturata alcuna utenza a proprio nome, di non aver mai avuta alcuna notizia della posizione debitoria della madre nei confronti della banca. Precisa inoltre di non aver pagata nessuna somma per l'acquisto. Aderisce alla domanda di nullità formulata da _1
]”.
[...]
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE 1. Con atto di citazione ritualmente notificato, la e per Parte_1
essa quale mandataria ha convenuto in giudizio e Controparte_3 _1
, chiedendo, in via principale, di dichiarare l'inefficacia e Controparte_2
l'inopponibilità nei suoi confronti dell'atto di trasferimento immobiliare del
29/5/2018, ai rogiti del notaio (rep. n. 21520 - racc. n. 12954), Persona_1
avente ad oggetto gli immobili siti nel Comune di Mirabello (FE), Corso Italia, individuati in un appartamento al piano terra e primo piano, censito in Catasto Urbano del comune di Mirabello al foglio 8, particella 614 sub 10, graffata 1492, sub 5, e locale garage al piano terra censito in Catasto Urbano di detto comune al foglio 8 particella 1492 sub 4; in via subordinata ha chiesto l'accertamento e la declaratoria della simulazione assoluta dell'atto di trasferimento dei suddetti immobili;
inoltre, in via ulteriormente subordinata, ha chiesto, in caso di impossibilità - totale o parziale - di restituzione da parte della convenuta dei beni oggetto del giudizio, o nel caso di diminuzione del valore degli stessi, di condannare parte convenuta al pagamento in favore dell'attrice della somma corrispondente al valore dell'immobile al compimento dell'atto revocato, nonché alla corresponsione degli interessi legali e della rivalutazione monetaria secondo gli indici I.S.T.A.T. dalla data del rogito notarile sino al saldo.
A sostegno delle domande formulate, ha premesso che Parte_1
in data 20/12/2017, in ragione di un'operazione di cartolarizzazione dei crediti, è divenuta cessionaria di crediti, tra cui quello per cui è causa, di cui era originaria creditrice la Banca Monte dei Paschi di Siena, (cessione pubblicata sulla G.U. della
Repubblica Italiana del 23/12/2017, parte seconda n. 151, ai sensi e per gli effetti degli artt. 1 e 4 della l. n. 130/1999 e art. 58 T.U.B.).
Inoltre, con procura autenticata dal notaio (rep. n. 56183 - racc. Persona_2
n. 28336), l'attrice ha nominato quale mandataria per la gestione Controparte_3
e il recupero dei crediti relativi alla suddetta cessione.
Il credito oggetto di giudizio e posto a sostegno della legittimazione di parte attrice, deriva da un contratto di mutuo fondiario a rogito del notaio (rep. Persona_1
n. 13364 - racc. n. 7966), registrato a Latina il 5/10/2010, concesso dalla Banca
Monte dei Paschi di Siena alla società dichiarata fallita in data Parte_2
15/12/2016, credito per il quale ha rilasciato fideiussione al momento di _1 stipula dell'atto.
Con atto di precetto notificato l'8/11/2016 la Banca Monte dei Paschi di Siena ha agito intimando alla convenuta il pagamento della somma complessiva di
696.720,00, oltre tutto quanto dovuto per l'anticipata risoluzione del mutuo ed interessi, e a seguito dell'inadempimento ha introdotto dinnanzi al Tribunale di Latina la procedura esecutiva identificata al R.G. E. n. 68/2017, nella quale è intervenuta la
Banca attrice nella qualità di successore a titolo particolare ai sensi dell'art. 111 c.p.c.
All'esito della procedura esecutiva l'immobile staggito, di valore stimato in complessivi € 663.230,00, non è risultato facilmente vendibile per la presenza della trascrizione di un contratto di locazione ultra-novennale opponibile.
A seguito dell'esperimento di tre tentativi di vendita il valore di aggiudicazione si è ridotto fino a € 373.067,00 per cui la vendita forzata non è stata in grado di soddisfare integralmente il credito della banca attrice.
In pendenza della indicata procedura esecutiva, la convenuta , _1
con atto di compravendita del 29/5/2018, a rogito del notaio (rep. n. Persona_1
21520, racc. n. 12954) ha venduto alla propria IG, , gli immobili per Controparte_2
cui è causa.
Parte attrice ha rilevato che l'atto traslativo posto in essere da _1
costituirebbe atto dispositivo lesivo della sua garanzia patrimoniale e quindi delle ragioni creditorie della banca;
di conseguenza, sussisterebbero i presupposti per l'esercizio dell'azione revocatoria di cui all'art. 2901 c.c. per la dichiarazione di inefficacia dell'atto dispositivo nei confronti della banca creditrice.

1.1 Con comparsa depositata l'8/7/2022 si è costituita in giudizio _1
aderendo alla domanda proposta in subordine dall'attrice, rilevando la nullità
[...]
per simulazione assoluta dell'atto di compravendita stipulato con in Controparte_2
data 29/5/2018.
In particolare, la convenuta ha sostenuto di aver stipulato, in data 14/4/2016, un contratto preliminare di compravendita degli immobili oggetto del giudizio, per il tramite del notaio (rep. n. 19105, racc. n. 11776), con il quale prometteva Persona_1
di vendere, alla società URUS S.r.l.s., la quale a sua volta prometteva di acquistare,
l'appartamento sito in Mirabello (FE), censito come sopra indicato e che il contratto preliminare sarebbe stato trascritto a Ferrara, il 28/4/2016 al n. 4521 di registro particolare.
Successivamente, in data 29/5/2018, ha provveduto ad intestare _1
l'immobile a sua IG (con l'atto ritenuto simulato) senza la ricezione Controparte_2
di alcun corrispettivo, e senza trasmissione del possesso del bene, rimasto nella propria esclusiva disponibilità, pertanto l'atto sarebbe affetto da nullità per simulazione assoluta, in quando le parti non avrebbero, nei fatti, avuto intenzione di realizzare gli effetti del contratto stipulato;
la convenuta producendo in atti la relativa controdichiarazione (all. 4 alla comparsa).
A seguito della compravendita, la URUS S.r.l.s. ha convenuto in _1
mediazione, lamentando l'inadempimento del contratto preliminare, con il quale le parti avevano raggiunto un accordo per il trasferimento, in favore della società, degli immobili per cui è causa.
Con atto stipulato davanti al notaio in data 12/11/2018 (rep. n. Persona_1
21997 - racc. n. 13213) si è dunque data esecuzione al contenuto del preliminare, che le parti sostengono sia stato trascritto il 28/4/2016, determinando così
l'inefficacia/inopponibilità delle trascrizioni effettuate medio tempore, compresa la compravendita di in favore della IG . _1 Controparte_2
A tal proposito la convenuta ha concluso chiedendo di dichiarare la simulazione assoluta dell'atto di compravendita del 29/5/2018 concluso tra la stessa e la IG , e di accertare l'efficacia erga omnes del trasferimento Controparte_2
immobiliare in favore di URUS S.r.l.s. e il contestuale rigetto della domanda di revocatoria per assenza dei presupposti di legge.

1.2 Con comparsa depositata il 15/2/2022 si è costituita in giudizio
[...]
per chiedere il rigetto della domanda per infondatezza. CP_2
In particolare, al tempo della vendita sarebbe mancata nell'acquirente la consapevolezza del danno che l'atto avrebbe potuto arrecare alle ragioni della banca,
e ciò in virtù del fatto che la banca creditrice avesse già agito per il recupero del credito tramite il pignoramento di altro immobile di proprietà di , sul _1
quale risultava iscritta garanzia ipotecaria.
Per le ragioni esposte ha chiesto il rigetto della domanda.

1.3 Ritenuto di non accogliere la richiesta di chiamata in causa formulata dall'attore e concessi i termini di cui all'art. 183, sesto comma, c.p.c., all'esito dell'udienza del 20/7/2023, tenuta nelle forme della trattazione scritta, è stata fissata per la decisione della causa ai sensi dell'art. 281-sexies c.p.c. l'udienza del 13/2/2025.
Con ordinanza del 14/2/2025, il giudice si è riservato di provvedere ai sensi dell'art. 281-sexies, terzo comma, c.p.c..
Va rilevato sulle modalità della presente decisione che l'art. 7, comma 3, del decreto legislativo 31/10/2024, n. 164, recante Disposizioni integrative e correttive al decreto legislativo 10 ottobre 2022, n. 149, recante attuazione della legge 26 novembre 2021, n. 206, recante delega al Governo per l'efficienza del processo civile
e per la revisione della disciplina degli strumenti di risoluzione alternativa delle controversie e misure urgenti di razionalizzazione dei procedimenti in materia di diritti delle persone e delle famiglie nonché in materia di esecuzione forzata dispone che «3. In deroga all'articolo 35, comma 1, del decreto legislativo 10 ottobre 2022, n.
149, le disposizioni di cui agli articoli 183-ter e 183-quater e quelle di cui all'articolo
281-sexies del codice di procedura civile, come modificato dal decreto legislativo n.
149 del 2022 e dal presente decreto, si applicano anche ai procedimenti già pendenti alla data del 28 febbraio 2023.»; che, ai sensi del terzo comma dell'art. 281-sexies c.p.c., «Al termine della discussione orale il giudice, se non provvede ai sensi del primo comma, deposita la sentenza nei successivi trenta giorni», disposizione aggiunta dall'art. 3, comma 19, lett. b), d.lgs. 10 ottobre 2022, n. 149; che, in ragione di ciò, il giudice, come rilevato, con ordinanza del 14/2/2025, si è riservato di depositare la sentenza ai sensi dell'art. 281-sexies, terzo comma, c.p.c..

2. Con ordinanza del 14/7/2022, il g.i. ha ritenuto di non autorizzare l'estensione del contradditorio richiesto da parte attrice mediante la chiamata in causa della URUS S.r.l.s. rilevando “che gli elementi di fatto esposti dalla convenuta _1
potevano essere conosciuti da parte attrice, che avrebbe potuto quindi
[...] promuovere l'azione direttamente nei confronti della URUS S.r.l.”.
Con le motivazioni indicate si è fatta applicazione del principio non controverso per cui il provvedimento del giudice di merito che concede o nega
l'autorizzazione a chiamare in causa un terzo ai sensi dell'art. 106 c.p.c., coinvolge valutazioni assolutamente discrezionali che, come tali, non possono formare oggetto di appello e di ricorso per cassazione (Cass. civ., sez. II, 26/01/2022, n. 2331).

3. La società attrice ha agito al fine di far accertare, in primo luogo, la sussistenza dei requisiti di cui all'art. 2901 c.c. per la declaratoria di inefficacia e inopponibilità nei suoi confronti dell'atto di trasferimento immobiliare del 29/5/2018 sopra citato avente ad oggetto immobili siti nel Comune di Mirabello (FE) in Corso
Italia (appartamento al piano terra e primo piano, e un locale garage al piano terra) a tutela di un credito nei confronti di di originari € 696.720,00 in qualità CP_4
di fideiussore della società dichiarata fallita con sentenza n. 107/2016 del Parte_2
Tribunale di Latina, a favore della quale era stato concesso mutuo fondiario con atto stipulato in data 5/10/2010, di fronte al notaio (rep. n. 13364 - racc. n. Persona_1
7966).
L'esecuzione forzata promossa nei confronti della debitrice non ha determinato la soddisfazione integrale del creditore e la banca è rimasta dunque creditrice di . _1
A fronte di tale circostanza la banca attrice ha ritenuto che l'atto successivamente compiuto dalla debitrice, con il quale, in data 29/5/2018, ha alienato alla IG altro immobile di sua proprietà - quello per cui è causa - Controparte_2
costituisse atto lesivo delle proprie ragioni creditorie, poiché in tal modo la debitrice si sarebbe privata dell'unico bene idoneo a soddisfare le ragioni di credito vantato dalla banca, rendendo più difficile ed onerosa se non impossibile la soddisfazione del credito vantato.

3.1 Nel costituirsi in giudizio, la convenuta ha contestato la _1
fondatezza dell'azione revocatoria proposta e ciò sul presupposto per cui il contratto di compravendita, dalla stessa stipulato con la IG (l'altra convenuta,
[...]
), sulla base del quale è avvenuto il trasferimento immobiliare oggetto di CP_2
domanda revocatoria, sarebbe in realtà un contratto assolutamente simulato.
Inoltre, in data antecedente alla stipula del predetto atto con , la Controparte_2
convenuta debitrice aveva stipulato un contratto preliminare con la _1
società URUS S.r.l.s., con il quale le parti si erano impegnate a stipulare il contratto definitivo per il trasferimento degli stessi immobili per cui è causa in favore della suddetta società.
Il contratto definitivo è stato poi in effetti stipulato mediante accordo raggiunto per il tramite di un organismo di mediazione, il cui contenuto sarebbe stato depositato di fronte al notaio con atto redatto il 12/11/2018 (cfr. verbale di Persona_1
deposito di accordo di mediazione al fine della trascrizione - rep. n. 21997 - racc. n.
13213), rendendo inefficaci gli effetti della successiva compravendita tra _1
e la IG . La domanda revocatoria non avrebbe dunque avuto
[...] Controparte_2
fondamento.

3.2 Com'è noto, il contratto preliminare ha per oggetto l'obbligo di concludere un successivo contratto, già delineato nei suoi elementi essenziali.
In tale prospettiva, il contratto preliminare assolve a diverse funzioni: consente di concludere il contratto, ma di rimandare ad un successivo momento la puntualizzazione di aspetti di carattere secondario;
può permettere il controllo delle sopravvenienze ovvero subordinare il raggiungimento dell'intesa definitiva al verificarsi di determinati presupposti. Il codice civile dedica una sola norma al contratto preliminare, l'art. 1351 che si limita a prescrivere che il contratto preliminare abbia la forma prevista per il contratto definitivo.
Con l'art. 3, comma 1, del decreto-legge 31 dicembre 1996, n. 669, convertito, con modificazioni, dalla legge28 febbraio 1997, n. 30, è stato introdotto nel codice civile l'art. 2645-bis, che risulta qui di particolare rilevanza.
In particolare, la norma citata consente la trascrizione di contratti preliminari aventi ad oggetto la conclusione di taluno dei contratti di cui ai numeri 1), 2), 3) e 4) di cui all'art. 2643 c.c., tra cui rientrano i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili, come nel caso in esame.
La norma esaminata stabilisce, al suo secondo comma, che “La trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione dei contratti preliminari di cui al comma 1, ovvero della sentenza che accoglie la domanda diretta a ottenere l'esecuzione in forma specifica dei contratti preliminari predetti, prevale sulle trascrizioni e iscrizioni eseguite contro il promittente alienante dopo la trascrizione del contratto preliminare” chiarendo altresì, al terzo comma che
“gli effetti della trascrizione del contratto preliminare cessano e si considerano come mai prodotti se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo, e in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione predetta, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare o della domanda giudiziale di cui all'articolo 2652, primo comma, numero 2”.
In via generale, l'istituto della trascrizione ha la funzione di dirimere il conflitto tra più acquirenti inter vivos dal medesimo dante causa, ovvero le controversie tra soggetti che risultano titolari di diritti confliggenti su medesimi beni immobili o mobili registrati, nel caso in cui il titolare originario abbia trasferito il suo diritto in tempi diversi a più soggetti. Tra essi prevale sugli altri colui che per primo ha trascritto il suo titolo di acquisto, anche se dal punto di vista temporale il suo contratto è stato stipulato successivamente rispetto a quello degli altri.
La trascrizione ha una natura dichiarativa e mai costitutiva, dal momento che la sua funzione non è quella di attribuire effetti di natura reale all'atto di disposizione
(effetti che dipendono esclusivamente dalla stipulazione del contratto, ex art. 1376
c.c.), bensì quella di provocare la risoluzione degli effetti di ogni atto traslativo validamente concluso (e dunque potenzialmente efficace e produttivo di effetti reali), ma che tuttavia non sia stato trascritto o sia stato trascritto successivamente ad un altro, oppure quella di determinare la inefficacia relativa del primo atto traslativo- costitutivo di diritti non tempestivamente trascritto.
Con l'introduzione della disciplina dettata dall'art. 2645-bis c.c. il panorama normativo permette, dunque, alla trascrizione del contratto preliminare, di prevalere su tutte le trascrizioni successive relative al medesimo immobile, a condizione che il preliminare si concretizzi in un negozio definitivo. In tale situazione sono perciò evidenti gli effetti favorevoli per il promissario acquirente, in quanto, se egli trascrive un preliminare che poi ottiene realizzazione attraverso il contratto definitivo o tramite l'esecuzione giudiziale ex art. 2932 c.c., è sicuramente preferito rispetto a colui che trascrive in un momento successivo (al preliminare) un contratto definitivo avente ad oggetto il bene in questione.
Occorre precisare, tuttavia, che alla trascrizione del contratto preliminare non segue l'attribuzione di natura reale al vincolo costituito, ma, piuttosto, l'efficacia della trascrizione si esplica in altro modo e su un piano diverso, dal momento che la sua funzione è quella di risolvere gli effetti reali di atti incompatibili con quello trascritto.
Tale conseguenza non può derivare dalla sola trascrizione del contratto preliminare, bensì è indispensabile, come detto, la trascrizione del negozio definitivo. Soltanto la trascrizione del negozio definitivo, pertanto, comporterà la risoluzione degli effetti reali degli atti di disposizione con essi incompatibili.
Tale effetto risolutivo non opererà solo nei confronti degli atti trascritti o iscritti dopo il contratto definitivo, ma si estenderà anche agli atti di disposizione che siano stati trascritti in un momento successivo alla trascrizione del contratto preliminare.
È opportuno rilevare che, oltre all'effetto prenotativo della opponibilità ai terzi degli effetti del contratto definitivo, la trascrizione del preliminare comporta l'attribuzione al promissario acquirente di un privilegio speciale sull'immobile oggetto dell'atto di disposizione (cfr. art. 2775-bis; art. 2780 n. 5-bis; art. 72 ultimo comma l. fall.). Questo secondo effetto assolve alla funzione di tutelare il promissario acquirente nei confronti della eventualità di un qualunque inadempimento del promittente alienante.
Tuttavia, ai sensi dell'art. 2645-bis, terzo comma, tali effetti seguono la trascrizione del contratto preliminare soltanto nel caso in cui questa intervenga entro un anno dalla data stabilita per la stipulazione del definitivo, che è dunque un termine di decadenza o comunque entro tre anni dalla trascrizione del preliminare se non segua la stipula del definitivo.

3.3 Nel caso di specie, in data 14/4/2016 la convenuta ha _1
stipulato il contratto preliminare di compravendita con la società URUS S.r.l., con atto a rogito del notaio (rep. n. 19105, racc. n. 11776), con il quale si è Persona_1
obbligata a vendere alla predetta società gli immobili siti in Mirabello (FE), Corso
Italia n. 215, con contestuale versamento, da parte dell'acquirente, della somma di €
12.000,00 a titolo di caparra confirmatoria, di cui le parti hanno attestato l'avvenuto pagamento per il tramite di assegno bancario non trasferibile (n. 0896568292-09) tratto il 13/4/2016 sulla banca Monte dei Paschi di Siena, entro la data del 13/4/2019
(v. art. 5 contratto preliminare allegato alla comparsa di risposta di ). _1
Il contratto preliminare risulta registrato a Latina il 27/4/2016 al n. 4631 e trascritto a Ferrara il 28/4/2016 al n. 4521 di registro particolare.
Con accordo raggiunto in sede di mediazione, in data 31/10/2018, le parti del contratto preliminare stipulavano così il contratto definitivo volto al trasferimento della proprietà del bene immobile controverso in favore della società, che veniva formalizzato davanti al notaio in data 12/11/2018 (rep. n. 21997 - racc. n. Persona_1
13213).
L'avvenuta trascrizione del contratto preliminare comporta, dunque, l'effetto
“prenotativo” previsto dal secondo comma dell'art. 2645-bis c.c. e gli effetti così prodotti non risultano cessati per decorso del tempo, come stabilito dal comma terzo della norma, in virtù del fatto che al momento della conclusione e trascrizione del contratto definitivo (anno 2018), il termine fissato dalle parti al 13/4/2019, quale termine massimo per la stipula del definitivo, non risultava ancora spirato.
La trascrizione del contratto preliminare di compravendita, cui è seguita la stipula del contratto definitivo nei termini prefissati, comporta, dunque la prevalenza di esso su tutte le trascrizioni successive relative al medesimo immobile e, conseguentemente, anche sul contratto per cui l'attore ha agito in revocatoria, rappresentato dall'atto redatto di fronte al notaio (rep. n. 21520 - racc. n. Persona_1
12954) in data 29/5/2018 con il quale ha concluso la compravendita dei _1
medesimi immobili oggetto del preliminare e per cui è causa in favore della IG
. Controparte_2

3.4 La prevalenza della trascrizione del preliminare del 28/4/2016 ai sensi del secondo comma dell'art. 2645-bis c.c. sull'atto del 29/5/2018 (trascritto contro la stessa promittente alienante oggetto di revocatoria determina la _1
carenza di interesse ad agire per la predetta azione in revocatoria.
Regolato dall'art. 100 c.p.c., l'interesse ad agire è definito quale interesse al conseguimento di un'utilità o di un vantaggio non ottenibile senza l'intervento del giudice.
L'interesse deve essere personale, per cui è necessaria l'attinenza del risultato vantaggioso alla sfera di interesse del soggetto che agisce;
deve essere attuale, per cui deve sussistere al momento di proposizione della domanda;
e deve essere concreto, ossia, valutato con riferimento ad un pregiudizio concretamente verificatosi ai danni del soggetto che esercita l'azione.
L'interesse ad agire, quale condizione dell'azione, deve sussistere nell'esperimento di qualsiasi tipo di azione in giudizio, con effetti diversi in tema di rilevanza pratica.
Con riferimento alle azioni di accertamento, le quali tendono ad eliminare una situazione di incertezza, obiettiva e pregiudizievole, relativamente all'esistenza di un rapporto giuridico o alla esatta portata di una serie di diritti ed obblighi, l'interesse ad agire acquista il significato di vero e proprio di limite di ammissibilità poiché in tale ambito è necessario che la situazione di incertezza relativa al rapporto giuridico determini il pericolo attuale di una lesione del diritto di colui che invoca tutela.
Diversamente, nelle azioni costitutive rivolte ad ottenere dall'autorità giudiziaria la pronuncia di una sentenza che costituisca, modifichi o estingua rapporti giuridici, l'interesse ad agire è già stato valutato e ritenuto sussistente dal legislatore.
Per quanto riguarda le azioni di condanna, rivolte ad accertare il diritto di credito e ad imporre al convenuto di adempiere l'obbligazione corrispondente, anch'esse si fondano su una situazione tipizzata (inadempimento), sussistendo la quale la proposizione dell'azione viene di per sé giustificata.
L'assenza di interesse ad agire è rilevabile anche d'ufficio in ogni stato e grado del giudizio, in quanto tale interesse costituisce un requisito per la trattazione del merito della domanda al fine di evitare un'inutile attività processuale.
Diversamente, la sua esistenza può anche sopravvenire in corso di causa, purché sia presente al momento della decisione.
Per ottenere l'effetto della inefficacia del trasferimento degli immobili in corso di causa, che fonda la ratio e determina la funzione dell'azione revocatoria, essa avrebbe dovuto essere proposta nei confronti dell'atto destinato a prevalere (il trasferimento attuativo del preliminare in favore di URUS S.r.l.s.).
È d'altra parte evidente che il creditore ottiene la dichiarazione di efficacia di cui all'art. 2901 c.c. per promuovere nei confronti dei terzi acquirenti le azioni esecutive o conservative sui beni che formano oggetto dell'atto impugnato (così l'art. 2901, primo comma, sugli effetti dell'azione revocatoria).
Nel caso di specie, alcuna azione esecutiva potrebbe essere esperita sui beni in questione per effetto della dichiarazione di inefficacia della compravendita
(madre/IG) del 29/5/2018, laddove i medesimi beni sono stati con CP_5
prevalenza trasferiti alla URUS S.r.l.s. con atto del 12/11/2018 (con effetti prenotati alla data del preliminare del 28/4/2016).

3.5 Sotto altro profilo, richiamati i presupposti dell'azione revocatoria ordinaria, va ricordato che è necessario, perché l'atto sia soggetto a revoca ex art. 2901 c.c., che esso costituisca una manifestazione di volontà negoziale del debitore, che, a sua volta, abbia una rilevanza modificativa, in senso negativo, della sua situazione patrimoniale.
Sono perciò esclusi dalla revocatoria i meri atti giuridici, gli atti materiali, i comportamenti omissivi, gli atti amministrativi e, in genere, tutti gli atti non aventi contenuto negoziale.
Per atto di disposizione deve inoltre intendersi qualsiasi atto capace di arrecare pregiudizio alla garanzia del creditore.
È pertanto pregiudizievole l'atto che: (a) sottrae un bene alla sua azione esecutiva (atto traslativo); (b) crea una ragione di preferenza rispetto al destinatario
(costituzione di garanzie reali); (c) rende possibile il concorso dell'azione esecutiva di un terzo sui beni del debitore (assunzione di obbligazioni); (d) abdica ad un diritto.
Sono altresì pregiudizievoli tutti gli atti di trasferimento di diritti, a titolo gratuito, cioè senza alcuna controprestazione (donazione, donazione modale, donazione remuneratoria, costituzione di fondo patrimoniale, adempimento di un'obbligazione naturale, ecc.).
L'atto impugnato nel presente giudizio (trasferimento immobiliare del
29/5/2018) non sottrae il bene all'azione esecutiva dei creditori perché con esso si dispone di un bene già trasferito, con effetto prevalente, in favore di altri soggetti.
Sotto questo profilo difetterebbe anche l'ulteriore requisito dell'eventus damni, per tale intendendosi il pregiudizio arrecato dall'atto di disposizione alla garanzia generica patrimoniale che assiste il credito, ai sensi dell'art. 2740 c.c..
Nel caso in esame, l'atto negoziale con il quale il debitore ha modificato la propria situazione patrimoniale, trasferendo ad altri il proprio diritto di proprietà, e ingenerando la possibilità del verificarsi di un pregiudizio per la banca creditrice si individua in un atto diverso da quello per cui il creditore ha agito.
È l'atto di compravendita oggetto del contratto preliminare e del successivo definitivo sopra esaminati, che prevale sulla compravendita avvenuta nel mezzo.
La domanda revocatoria va dunque respinta per le ragioni esposte.

4. La banca attrice ha tuttavia chiesto, in via subordinata al rigetto della domanda di revocatoria, di accertare e dichiarare l'avvenuta simulazione assoluta del medesimo atto di trasferimento immobiliare del 29/5/2018 ai rogiti del notaio [...] (rep. 21520 - racc. 12954), con il quale, come più volte ricordato, la Persona_1
convenuta ha trasferito la proprietà del bene in favore della IG _1 [...]
. CP_2

4.1 In punto di diritto, occorre osservare come si ha simulazione assoluta nell'ipotesi in cui le parti, di comune accordo, dichiarano di voler concludere un contratto, convenendo altresì, con un accordo simulatorio (controdichiarazione) che lo stesso non produca effetto tra le stesse.
In particolare, “alla base della simulazione vi è la pattuizione tra i soggetti che mira a creare una mera apparenza giuridica, ossia un negozio non vincolante tra gli stessi e privo di qualsiasi funzione (simulazione assoluta) ovvero un negozio che dissimula un altro negozio di cui si vuole la produzione degli effetti tra le parti
(simulazione relativa). In ogni caso, il necessario elemento di collegamento tra la situazione apparente e quella reale è rappresentato dalla controdichiarazione, o accordo simulatorio, che consente di stabilire quale sia l'intento effettivo perseguito dai soggetti. L'istituto, dunque, va visto alla luce della sua funzione negoziale che è manipolata dai soggetti in vista di svariati scopi pratici” (Cass. civ., sez. II,
24/11/2023, n. 32724).
Sul piano della prova, diversamente da quanto accade qualora ad agire siano le parti contraenti, laddove ad eccepire la simulazione sia un creditore o un terzo, la prova dell'accordo simulato può essere raggiunta con ogni mezzo, anche per presunzioni, in ragione del fatto che essi non possono materialmente disporre della c.d. controdichiarazione, trattandosi di soggetti terzi rispetto alle parti contrattuali.
Ne consegue che la simulazione può essere provata senza limiti (dunque anche per testimoni e per presunzioni) se ad agire siano i creditori o i terzi, mentre le parti stipulanti possono provare la natura simulata dell'atto dalle stesse concluso soltanto mediante la produzione della controdichiarazione attestante la simulazione assoluta o la simulazione relativa.
In particolare, secondo l'orientamento ancora di recente espresso dalla Corte di legittimità, “la prova della simulazione assoluta che i terzi o i creditori sono chiamati a fornire ex articolo 1417 del c.c, può fondarsi su elementi presuntivi che normalmente sono la regola. Infatti, ai fini dell'indagine sulla simulazione, le risultanze dell'atto pubblico non sono decisive, perché la sua efficacia probatoria riguarda la provenienza delle dichiarazioni e degli altri fatti che il pubblico ufficiale attesta avvenuti in sua presenza, e non l'intrinseca verità delle dichiarazioni, né la rispondenza dei fatti alla vera intenzione delle parti. La conformità al reale interno volere di tali manifestazioni di volontà può, quindi, essere contrastata con ogni mezzo di prova nei casi contemplati dall'articolo 1417 del c.c., ivi compresa la prova per presunzioni. Al riguardo, essendo la presunzione semplice affidata alla prudente valutazione del decidente ex articolo 2729 del c.c., spetta al giudice di merito valutare la possibilità di fare ricorso a tale tipo di prova, scegliere i fatti noti da porre a fondamento della presunzione e le regole d'esperienza tramite le quali dedurre il fatto ignoto, valutare la ricorrenza dei requisiti di precisione, gravità e concordanza richiesti dalla legge. Trattandosi, appunto, di apprezzamento affidato alla valutazione discrezionale del giudice di merito, esso è sottratto al sindacato di legittimità se congruamente motivato” (Cass. civ., sez. II, 04/07/2024, n.18347)
Tra l'altro “in tema di prova per presunzioni, ai sensi degli artt. 2727 e 2729
Cc, non occorre che tra il fatto noto e quello ignoto sussista un legame di assoluta ed esclusiva necessità causale, essendo sufficiente che dal fatto noto sia desumibile univocamente quello ignoto, alla stregua di un giudizio di probabilità basato sull' id quod plerumque accidit, sicché il giudice può trarre il suo libero convincimento dall'apprezzamento discrezionale degli elementi indiziari prescelti, purché dotati dei requisiti legali della gravità, precisione e concordanza (Cass. civ., sez. III,
19/03/2024, n. 7350).

4.2 Nel caso in esame, al di là della prova presuntiva che può risultare sufficiente ai fini della decisione sulla domanda di simulazione assoluta, in quanto introdotta da soggetto estraneo all'atto che si presume simulato, la prova della simulazione proviene dalla stessa convenuta che si associa alla _1
domanda attorea e produce controdichiarazione sul contenuto simulato dell'atto.
In particolare secondo la prospettazione della convenuta , infatti, _1
la compravendita effettuata a rogito del notaio in data 29/5/2018, con la Persona_1
quale la stessa avrebbe trasferito la proprietà degli immobili per cui è causa in favore della IG , non sarebbe stata volta ad ottenere la realizzazione degli Controparte_2
effetti del contratto, ma sarebbe risultata nei fatti un'intestazione fittizia in favore della IG, la quale non avrebbe corrisposto per la proprietà dell'immobile alcun corrispettivo.
Tale circostanza è comprovata dal deposito di una controdichiarazione a firma di e , datata al 29/5/2018, nella quale entrambe hanno _1 Controparte_2 dichiarato “che la compravendita stipulata in data odierna avanti il Notaio con cui ha venduto a un appartamento ed Persona_1 _1 Controparte_2 un garage a Mirabello (FE), Corso Italia (…) è affetta da simulazione assoluta, non volendo le sottoscritte concludere alcun contratto)” (v. doc. 4 allegato alla comparsa di costituzione . _1
In tema di simulazione, la c.d. controdichiarazione costituisce un atto di riconoscimento o di accertamento scritto che, non avendo carattere negoziale e non facendo parte del procedimento simulatorio come elemento essenziale, può non essere coeva all'atto simulato e può altresì provenire dalla sola parte contro il cui interesse è redatta e che voglia manifestare il riconoscimento della simulazione.
Pertanto, l'allegazione in atti della controdichiarazione, a firma di entrambe le parti e contestuale al momento della stipula del contratto è idonea a provare la reale natura simulata della compravendita realizzata.
La domanda relativa all'accertamento e declaratoria della simulazione assoluta del contratto in esame, proposta in via subordinata da parte attrice, deve essere dunque accolta.
Va preso atto che anche la convenuta , nelle prime memorie Controparte_2
istruttorie, come riportato in epigrafe aderisce alla domanda di nullità formulata da
. _1
5. È noto che la simulazione assoluta provoca la nullità del negozio per assenza di causa. Ed infatti alla base della simulazione assoluta vi è la pattuizione tra i soggetti che mira a creare una mera apparenza giuridica, ossia un negozio non vincolante tra gli stessi e privo di qualsiasi funzione.
La presente sentenza non va dunque trascritta, come erroneamente ritenuto;
essa va annotata ai sensi dell'art. 2655, primo comma, c.c..

6. Le spese del presente giudizio, liquidate come in dispositivo sulla base dei parametri di cui al DM n. 55 del 2014, tenuto conto della natura e del valore della controversia e dell'attività difensiva svolta (valore da € 52.000,01 a € 260.000,00, applicati i valori minimi relativi a tutte le fasi in considerazione dell'esito del giudizio e del tenore delle difese svolte, esclusa la fase istruttoria non espletata e operato l'aumento del 30% ai sensi dell'art. 4, comma 2, secondo periodo, ultima parte, del
DM citato) sono regolate secondo il criterio della soccombenza.
Il tribunale non ritiene di dover dare rilievo, ai fini della regolazione delle spese, alla circostanza che le parti convenute abbiano aderito alla domanda di simulazione proposta da parte attrice in via subordinata ed accolta, poiché una siffatta difesa è stata chiaramente svolta per contrastare la domanda principale dell'attrice
(azione revocatoria) in un contesto elusivo della responsabilità patrimoniale del debitore, realizzato mediante la stipula di una serie di atti notarili, con il medesimo professionista, aventi evidente finalità distrattiva.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, respinta ogni altra domanda o eccezione, così decide:
- rigetta la domanda di revocatoria ordinaria ex art. 2901 c.c. proposta in via principale da parte della Parte_1
- accoglie la domanda di simulazione assoluta proposta in via subordinata e per l'effetto dichiara nullo per simulazione assoluta l'atto di trasferimento immobiliare del 29/5/2018, ai rogiti del notaio (rep. n. 21520 - Persona_1
racc. n. 12954), avente ad oggetto gli immobili siti nel Comune di Mirabello (FE),
Corso Italia, individuati in un appartamento al piano terra e primo piano, censito in
Catasto Urbano del comune di Mirabello al foglio 8, particella 614 sub 10, graffata
1492, sub 5, e locale garage al piano terra censito in Catasto Urbano di detto comune al foglio 8 particella 1492 sub 4;
- dispone l'annotazione della presente sentenza, ai sensi dell'art. 2655 c.c., da parte del competente Ufficio del Territorio dell'Agenzia delle Entrate - Servizi di pubblicità immobiliare (già Conservatore RR.II.), il quale provvederà a seguito della presentazione del relativo titolo da parte dell'interessato;
- condanna le convenute, in solido tra loro, alla rifusione delle spese di lite in favore dell'attrice, che liquida in € 545,00 per esborsi ed € 5.481,45 per compenso al difensore, oltre rimborso forfettario delle spese, IVA e CPA nella misura di legge.
Latina, lì 14/2/2025
Il giudice
Luca Venditto