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Proc. 2546 / 2025 R.G.
Tribunale di Napoli
Nona Sezione civile
Il Giudice Unico, letti gli atti e sciolta la riserva formulata nel corso della udienza del 12/2/2025 ;
rilevato che nel corso della predetta udienza il difensore della parte intimante, nel riportarsi integralmente alla domanda spiegata nell'atto introduttivo, ne ha chiesto l'accoglimento,
dichiarando che la locazione è cessata automaticamente alla seconda scadenza del 31/12/2023,
senza necessità di disdetta, in virtù di apposita clausola contrattuale che prevedeva la risoluzione per l'appunto in relazione a tale scadenza, e chiedendo la convalida dello sfratto per finita locazione;

che la clausola, con la quale le parti stabiliscono che alla scadenza fissata in conformità alla vigente normativa le stesse non intendono rinnovare il contratto di locazione, quando è formulata in modo da far riconoscere inequivocabilmente all'inquilino che, alla scadenza, il rapporto locativo cesserà
anche in mancanza di ulteriore disdetta, è valida e produce l'effetto voluto dalle parti ( v. Cass. civ.
sez. III, 15/5/1995, n. 5314 ) ;
che, in altri termini, la predisposizione di una disdetta contestuale alla stipulazione del contratto,
ovvero, come nel caso in esame, di una clausola di non rinnovabilità della locazione, non serve soltanto ad impedire la rinnovazione del rapporto, producendo una vicenda estintiva dello stesso,
ma provvede a programmare convenzionalmente il contemperamento dei reciproci interessi e comportamenti propri del locatore e del conduttore, collegati al momento della cessazione della locazione ( cfr. Tribunale Massa, 10/2/2022 ; Tribunale Salerno sez. I, 29/10/2010 ) ;
che se la legge prevede per il locatore un termine ultimo obbligatorio entro il quale comunicare al conduttore la volontà di disdetta (secondo lo schema degli atti ricettizi), è pacifico che non ne sussista uno iniziale, tanto che è ammissibile la sua formulazione in calce al contratto o la manifestazione il giorno successivo al perfezionamento del negozio, poiché solo la contestualità
potrebbe comportare conflitto fra autonomia privata e divieto di clausola di non rinnovabilità;

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che appare meritevole di tutela l'atto di autonomia negoziale che, in sede di stipulazione del contratto, consenta al conduttore di conoscere - fin da quel momento - la volontà del locatore di non voler rinnovare il rapporto alla seconda scadenza, in conformità allo schema di una disdetta anticipata;

che l'espressione contestuale di tale volontà sfiora pericolosamente il divieto di incidere su clausole imperative, che prevedono la necessaria rinnovazione in presenza di condotte omissive del locatore;

che tuttavia la rinnovazione tacita è stata considerata manifestazione di norma imperativa solo alla prima scadenza ( arg. da Cass. civ. sez. un., 16/5/2013, n. 11830 ) e di volontà negoziale alla seconda ( Cass. civ. sez. III, 19/7/2019, n. 19522 ) , per cui in questo ultimo caso la norma sulla necessità di disdetta è derogabile;

che del resto anche nel contratto di affitto agrario, purchè sia stipulato ex art. 45 L. 203/1982 con l'assistenza delle rispettive associazioni di categoria, le parti possono concludere l'accordo e regolare il rapporto in relazione alla conduzione agricola di un fondo derogando a norme che la legge stessa considera altrimenti inderogabili, tra le quali l'esclusione dell'obbligo, previsto dall'art. 4 L. 203/1982, a carico del concedente di inviare la disdetta, e quindi possono stabilire l'obbligo dell'affittuario di immediato rilascio del terreno alla scadenza senza che possa farsi luogo a tacita rinnovazione del contratto ( v. Cass. civ. sez. III, 22/1/1999, n. 594 );
che il convenuto non è comparso né ha addotto motivi di impedimento a presentarsi in udienza, e che la mancata comparizione produce l'effetto legale tipico di ammissione dei fatti dedotti dall'intimante e strumentali alla pronuncia dell'ordinanza di convalida ( v. Cass. civ. sez. III,
14/7/2006, n. 16116 ) ;
riscontrata la ritualità della notifica della citazione;

atteso che sussistono i presupposti di legge;

che pertanto va emessa ordinanza esecutiva di convalida di sfratto per finita locazione abitativa ex
art. 663 comma 1 c.p.c. 3
tenuto conto, ai fini della determinazione della data per il rilascio e quindi del limite temporale da concedere al conduttore per l'adempimento del proprio obbligo di restituzione dell'immobile ( v.
Cass. civ. sez. III, 22/12/2021, n. 41237 ), delle condizioni del conduttore comparate a quelle del locatore nonché delle ragioni per le quali viene disposto il rilascio stesso, che nel caso di specie hanno riguardo alla cessazione della locazione per la sua seconda scadenza, e quindi del lungo tempo trascorso da tale data, dando prevalenza alle ragioni di effettività e rapidità della tutela giurisdizionale, anche di tipo esecutivo, nel rispetto della regola della ragionevole durata del processo di cui all'art. 111 comma 2 Cost. ;
visto l'art. 657 c.p.c.

PQM

CONVALIDA lo sfratto per finita locazione alla data già trascorsa del 31/12/2023 di cui all'intimazione.
ORDINA
ai sensi dell'art. 1590 comma 1 c.c. all'intimata con codice fiscale Parte_1
il rilascio in favore di con codice fiscale C.F._1 Controparte_1
nella qualità di legale rappresentante del Trust Romano con codice fiscale C.F._2
dell'immobile meglio individuato nella citazione, libero da persone e cose, e visto P.IVA_1
l'art. 56 comma 1 L. 392/1978 fissa la data della esecuzione per il 14/3/2025 .
CONDANNA
ai sensi dell'art. 91 c.p.c. l' intimata con codice fiscale al Parte_1 C.F._1
pagamento delle spese processuali ( v. Cass. civ. sez. III, 15/05/2007, n. 11197 ) in favore dell'intimante con codice fiscale nella Controparte_1 C.F._2
qualità di legale rappresentante del Trust Romano con codice fiscale , spese liquidate P.IVA_1
in € 98 per spese vive ed € 767,60 per compenso al difensore, oltre IVA e CPA se documentate con fattura e rimborso forfettario nella misura del 15% sul compenso.
Si comunichi a cura della Cancelleria alle parti costituite. Napoli, 14/02/2025
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Il G.U.
Felice Angelo Pizzi