5415/2022 N.R.G.A.C.
TRIBUNALE DI SALERNO
PRIMA SEZIONE CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 5415/2022
All'udienza del 17/4/2025 tenuta con la modalità di trattazione scritta, innanzi al Dott. Mattia Caputo, sono comparsi mediante deposito di note di trattazione scritta: per parte ricorrente l'Avv. GIOVANNI CIRILLO;
per parte resistente in riconvenzionale l'Avv. MAURIZIO D'ALESSIO.
I difensori delle parti concludono come da atti introduttivi e scritti difensivi, insistendo per l'accoglimento delle conclusioni ivi formulate.
I difensori, stante l'accettazione della modalità di trattazione scritta ai sensi dell'art. 127 ter, co. 2, c.p.c., non essendosi opposti alla stessa, rinunciano a presenziare alla lettura della sentenza.
Il Giudice preso atto di quanto sopra, successivamente pronuncia sentenza ex art. 429
c.p.c.
Il Giudice
Dott. Mattia Caputo
N.R.G.A.C. 5415/2022 - Sentenza
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI SALERNO
PRIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Salerno, 1^ Sezione Civile, nella persona del Dott. Mattia
Caputo, in funzione di Giudice di primo grado, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al N.R.G. 5415/2022, avente ad oggetto: affitto di azienda
TRA
(P.IVA: ), in persona del legale Parte_1 P.IVA_1
rappresentante p.t., rappresentata e difesa, giusta procura allegata all'atto di citazione, dall'Avv. Giovanni Cirillo, presso il cui studio, sito in
Salerno alla via Tommaso Prudenza n. 5, elettivamente domicilia;

- PARTE RICORRENTE E (P.IVA: Controparte_1
), in persona del legale rappresentante p.t., rappresentata e P.IVA_2
difesa, giusta procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta, dall'Avv. Maurizio D'Alessio, presso il cui studio, sito in Castellammare di Stabia alla via Silio Italico n. 45, elettivamente domicilia;

- PARTE RESISTENTE IN RICONVENZIONALE MOTIVI DELLA DECISIONE
N.R.G.A.C. 5415/2022 - Sentenza Con atto di citazione regolarmente notificato la ha Parte_1
convenuto in giudizio la Controparte_1
deducendo: che con atto per NO , sottoscritto
[...] Persona_1
in data 25/10/2019, essa acquistato un'azienda dalla società Il Doge di
Amalfi S.N.C. di che come previsto nel contratto e Persona_2
relativamente all'oggetto di cessione, vi erano alcune attività commerciali condotte in Amalfi, tra le quali la gestione di una sala cinematografica, di un albergo, nonché di un bar/ristorante, allocato all'interno del medesimo immobile nel quale insiste la struttura alberghiera già menzionata;
che quest'ultima attività era oggetto di un precedente contratto di affitto di ramo d'azienda, sottoscritto dinanzi al
Notaio Dott. in data 10/2/2011, con la Persona_3 [...]
(oggi Controparte_2 Controparte_1
ed avente scadenza al 31/12.2022; che pertanto era evidente che, valutando l'opportunità e la congruità di tale acquisto d'azienda, essa aveva considerato di poter esercitare in proprio, a far data dal
01/1/2023, tale ultima attività; che peraltro, attesi gli accordi contrattuali presi dalla società Il Doge di Amalfi SNC di Persona_2
all'atto del fitto di ramo d'azienda, tale contratto aveva per un Pt_1
ricavo pressocché inesistente, atteso che il canone pattuito di €
6.000,00 oltre I.V.A. era sostanzialmente coincidente con l'importo della locazione degli immobili (di proprietà di terzi) nei quali l'attività è svolta;
che come documentalmente provato, infatti, già solo per i locali siti al piano terraneo, essa corrisponde ai proprietari un canone mensile di €
4.105,00, che si aggiunge quello corrisposto per ulteriori porzioni di immobili funzionali all'attività compresa nel fitto d'azienda, collocate ai piani superiori e oggetto di separati contratti di locazione immobiliare;
che pertanto essa, per il residuo periodo di vigenza del contratto di
N.R.G.A.C. 5415/2022 - Sentenza affitto d'azienda, al termine del quale avrebbe potuto finalmente riacquisire la stessa per condurre in proprio tale attività, aveva messo in preventivo di dovere solamente pareggiare, con l'introito del canone di locazione d'azienda, i costi della locazione dei citati immobili, affidando alle altre attività acquistate la produzione di utili;
che, infatti, per una singolare pattuizione contrattuale, il pagamento dal canone di locazione degli immobili, pur essendosi realizzato l'affitto del ramo d'azienda, restava comunque in capo al Doge di Amalfi SNC prima e di poi;
Pt_1
che a partire dal mese di Novembre del 2019, ossia quello immediatamente successivo al menzionato acquisto d'azienda, la ha però prima iniziato a pagare in ritardo i canoni mensili, per CP_1
poi, successivamente, addirittura arrivando ad omettere il pagamento di quelli decorrenti da Giugno 2020, fatto salvo un acconto, pari ad €
3.000,00, effettuato solamente in data 05/10/2020; che, come documentato e relativamente al ritardo lamentato, il pagamento del canone relativo al mese di Novembre 2019 è avvenuto solo il successivo
24 Dicembre, quello di Dicembre 2019 solo il successivo 27 Gennaio, quello di Gennaio 2020 solo il successivo 17 Febbraio, quello di
Febbraio 2020 addirittura il 16 Giugno, quello di Marzo 2020 il 24
Giugno, quello di Aprile 2020 il 6 Luglio e, infine, quello di Maggio 2020 solo il successivo 21 Luglio;
che essa ha inizialmente tollerato tali ritardi, comprendendo le difficoltà, affrontate purtroppo anche in prima persona, che l'emergenza sanitaria conseguente al diffondersi del virus
COVID-19 ha causato nei primi mesi del 2020 al c.d. settore horeca, sebbene tali inadempienze avessero una diretta incidenza sugli equilibri finanziari della propria azienda;
che tale tolleranza, però, non poteva certamente estendersi anche ad un ulteriore periodo (Giugno/Ottobre), nel quale la situazione si era oggettivamente normalizzata e nel quale
N.R.G.A.C. 5415/2022 - Sentenza l'attività oggetto dell'affitto di ramo d'azienda si era indiscutibilmente svolta senza sostanziali limitazioni, producendo certamente introiti tali da poter consentire un puntuale pagamento dei canoni;
che tali ritardi e mancati pagamenti, come detto, hanno creato ad essa ulteriori problemi di carattere finanziario, dovendo quest'ultima comunque anticipare, con rilevante sacrificio, i costi dei canoni di locazione ai proprietari degli immobili, indisponibili a concedere qualsivoglia riduzione;
che, pertanto,
a fronte della rilevanza di tali omessi pagamenti, essa in data
20/10/2020, formalizzava alla resistente una diffida a adempiere, indicando che, decorso inutilmente il termine di quindici giorni dalla ricezione della stessa, avrebbe inteso il contratto in essere risolto di diritto;
che l'ultimo giorno utile, controparte, per il tramite del proprio
Avvocato, chiedeva una breve dilazione di tale termine, al fine di poter saldare il debito;
che essa, ad ulteriore dimostrazione dell'assoluta correttezza e buona fede, si dichiarava disponibile a concedere un ulteriore breve termine prima di considerare il contratto risolto di diritto, purché si provvedesse ad un adempimento, sebbene oltremodo tardivo;
che non avendo però ottenuto alcun fattivo riscontro dalla resistente, se non dei pretestuosi tentativi atti a ridurre l'importo della legittima pretesa creditoria avanzata, essa si vedeva costretta, in data
13/11/2020 a comunicare la risoluzione di diritto del contratto;
che veniva vanamente esperita la mediazione obbligatoria prevista per legge, senza che, nonostante la disponibilità ancora una volta mostrata da essa dimostrata, si giungesse ad un accordo bonario per la restituzione dell'azienda affittata e per il saldo della debitoria determinatasi;
che, attestata l'impossibilita ad addivenire ad una bonaria composizione della lite, essa ricorreva al Tribunale di Salerno ai sensi dell'art. 700
c.p.c., instaurando il giudizio R.G.N. 1908/2021; che in data
N.R.G.A.C. 5415/2022 - Sentenza 18/5/2022, definendo tale giudizio con il totale accoglimento del ricorso proposto, il Giudice Dott. Ricciardi ordinava alla il rilascio CP_1
dell'immobile, all'interno del quale veniva esercitata l'attività oggetto dell'affitto di azienda ed all'interno del quale sono presenti i beni facenti parte dell'azienda stessa, entro sessanta giorni dalla comunicazione del provvedimento, regolando, altresì, le spese legali in base alla soccombenza;
che risultava vano il tentativo, pur formalizzato da essa, di addivenire ad un accordo bonario che evitasse l'avvio della presente fase di merito;
che, come già acclarato nel corso del giudizio cautelare e come poi espressamente affermato nell'ordinanza di accoglimento del ricorso d'urgenza, “appaiono evidenti le ragioni di merito” in suo favore;
che, infatti, alla data di risoluzione di diritto del contratto, si era verificata una morosità ingiustificata ed intollerabile, foriera, come ancora affermato nella citata ordinanza, di “difficoltà economiche” per essa, derivanti appunto “dalla mancata riscossione dei consistenti canoni di affitto pattuiti”; che nell'ordinanza cautelare si affermava espressamente che “non vi sono elementi per ritenere che la Società abbia incolpevolmente omesso il pagamento dei canoni nella CP_1
misura pattuita”, a conferma, dunque, della sussistenza delle condizioni per l'intimazione della diffida a adempiere, formalizzata in data
20/10/2020, e per la successiva risoluzione di diritto, legittimamente comunicata dall'odierna esponente in data 13/11/2020; che tale morosità, peraltro, è rimasta nei fatti invariata nelle more del giudizio cautelare, in cui la sebbene “sine titulo”, ha comunque CP_1
continuato a godere dell'azienda oggetto del risolto contratto), in quanto gli sporadici, parziali ed oltremodo tardivi pagamenti effettuati dalla società affittuaria hanno unicamente ridotto il debito contrattuale, al quale si sono però aggiunte le ulteriori somme dovute in ragione di tale
N.R.G.A.C. 5415/2022 - Sentenza illegittima detenzione;
che alla data del 18/5/2022, difatti, il debito era quantificabile in € 74.185,00; che a tale somma, che deriva dall'ammontare dei canoni dovuti per la detenzione “sine titulo” dell'azienda, rapportando l'indennizzo dovuto all'importo del canone contrattuale di € 7.320,00 mensili, deve indubbiamente aggiungersi il risarcimento del danno da essa subito a causa della mancata disponibilità dell'azienda oggetto di affitto;
che la mancata immediata e spontanea restituzione dell'azienda locata, una volta risoltosi di diritto il contratto, non ha consentito all'odierna esponente di poter esercitare direttamente tale attività, impendendo dunque, pur a fronte dei costi comunque sostenuti (pagamento del canone di locazione), di poter introitare i possibili ricavi e, soprattutto, di poter utilizzare i beni facenti parte della stessa per implementare le risorse dell'attività alberghiera attualmente esercitata (ad esempio, la possibilità di poter servire pasti direttamente in camera ai propri clienti, o comunque, all'interno della struttura stessa), proprio in un periodo quantomai prossimo all'avvio della stagione commercialmente più proficua, rendendo altresì difficile qualsivoglia attività di programmazione;
che l'ammontare delle conseguenze patrimoniali delle condotte pregiudizievoli adottate dalla deve evidentemente essere determinato in via equitativa, in una CP_1
somma che, ragionevolmente, può essere determinata, per ogni mese di illegittima detenzione, in una somma pari all'importo del canone di locazione (€ 7.320,00); che tale parametrazione è oggettivamente ragionevole e reale, in quanto, in un qualsiasi elementare business plan,
i ricavi devono quantomeno pareggiare i costi fissi, quale appunto è un canone di locazione;
che,· pertanto, ad oggi è possibile già quantificare un danno pari almeno a € 131.760,00.
N.R.G.A.C. 5415/2022 - Sentenza In virtù di quanto innanzi esposto la ha formulato le Parte_1
seguenti conclusioni: dichiarare l'avvenuta risoluzione di diritto alla data del 13/11/2020 del contratto di fitto di azienda sottoscritto in data
10/02/2011; condannare la Controparte_1
al pagamento, in suo favore, della somma di € 74.185,00,
[...]
o di quella, maggiore o minore che dovesse risultare all'esito dell'istruttoria, in ragione del danno derivante dalla illegittima detenzione dell'azienda successivamente alla risoluzione di diritto del contratto;
condannare la Controparte_1
al risarcimento del danno derivante dalla mancata utilizzazione
[...]
dell'azienda oggetto del risolto contratto di affitto, determinato in via equitativa nella somma di € 131.760,00, o in quella, maggiore o minore, che verrà determinata dal Giudice anche all'esito dell'eventuale istruttoria espletata;
condannare la Controparte_1
al pagamento di una somma ai sensi dell'art. 96, co. 3,
[...]
c.p.c.; con vittoria delle spese di lite ed accessori di legge.
Si costituiva tardivamente in giudizio la Controparte_1
deducendo: che essa conduceva da undici anni in
[...]
affitto il ramo l'azienda della ricorrente avente ad oggetto Parte_1
attività di ristorazione e bar svolta nei locali di proprietà di terzi, non venendo mai meno - fino al verificarsi dell'emergenza pandemica da
COVID-19 - ai propri obblighi contrattuali, compreso il pagamento del canone mensile (€ 7.320,00 I.V.A. inclusa); che, nonostante la chiusura dei locali ed il blocco totale d'attività aziendale per tredici mesi (Febbraio
2020/Maggio 2020 e Settembre 2020/Maggio 2021 per factum principis) con le conseguenti difficoltà economiche e finanziarie sostenute dall'affittuaria, essa ha versato per canoni d'affitto alla concedente, in tale periodo - coincidente in parte con il giudizio cautelare N.R.G.
N.R.G.A.C. 5415/2022 - Sentenza 1908/2021 - la somma di € 98.494,00 di cui € 22.000,00 in unica soluzione banco iudicis all'udienza del 09/12/2021; che essa, in ossequio ai principi di correttezza e buona fede, dopo aver versato integralmente il canone locativo nei mesi da Marzo a Maggio del 2020 e nonostante l'interruzione totale dell'attività d'azienda dal mese di
Ottobre 2020, ha inutilmente proposto un pagamento ridotto del canone per i mesi di chiusura;
che a seguito del rifiuto della società ricorrente, essa è tuttavia riuscita a versare per alcuni mesi di chiusura totale dell'azienda (da Ottobre 2020 ad Aprile 2021) il 50% del canone dovuto per complessivi € 25.620,00; che il parziale pagamento dei canoni locativi da parte sua è stato dovuto alla totale ed incolpevole inutilizzabilità dell'azienda e va contestualizzato nel periodo emergenziale nel quale si è verificato al fine di accertare se vi è stato inadempimento, e, in tal caso, valutarne la gravità ai fini dell'operatività della clausola risolutiva espressa azionata da controparte ex art.1456
c.c.; che trova applicazione, ratione temporis, l'art. 91 del D.L. n.
18/2020 (dichiarato cessato solo al 31/03/2022) che per ogni tipo di contratto o obbligazione (forniture di beni e servizi, appalti, contratti preliminari, etc.) in essere durante il periodo emergenziale dovuto alla pandemia da COVID-19 dispone che il rispetto delle misure di contenimento va valutato ai fini dell'esclusione, ai sensi e per gli effetti degli artt. 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all'applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti;
che la giurisprudenza di legittimità osserva che in presenza di una clausola risolutiva espressa, per prodursi lo scioglimento del contratto è sempre necessario l'accertamento dell'imputabilità del preteso inadempimento al debitore almeno a titolo di colpa ex art.1218 c.c.; che sulla operatività della
N.R.G.A.C. 5415/2022 - Sentenza clausola risolutiva espressa va valutata anche la condotta di controparte che, dopo averla azionata, ha accettato non solo i pagamenti parziali del canone di affitto ma anche tutti quelli che ne sono seguiti;
che dalle predette considerazioni ne discende che il contratto de quo non si è risolto, e che il provvedimento reso in sede di procedimento cautelare di rilascio del solo immobile ove ha sede operativa il ramo d'azienda fittato, va annullato con ogni effetto di legge;
che la domanda di risarcimento danni avanzata dalla società di ricorrente in riferimento alla domanda di risoluzione del contratto di affitto di azienda è totalmente infondata e va respinta;
che dall'eccezione da essa proposta ne consegue domanda di riduzione di almeno il 50% del canone di fitto previsto per il contratto in parola (€. 7.320,00 I.V.A. inclusa) per i tredici mesi di chiusura totale dell'azienda (da Febbraio 2020 a Maggio 2020 e da Settembre 2020 a
Maggio 2021) imposta dalla cennata legislazione emergenziale, mentre non dovuta alla ricorrente è la restante parte;
che essa propone domanda riconvenzionale per la somma di € 50.000,00 di cui è debitrice per lavori di ristrutturazione e migliorie apportate al Parte_1
ramo d'azienda in fitto, avendola dotata di impianti essenziali, avendo acquisito macchinari nuovi e complementi d'arredo ed avendo, inoltre, effettuato lavori di carpenteria varia, con la conseguenza che detti incrementi, intervenuti ad opera e spese della convenuta durante il rapporto, vanno regolati ai sensi e per gli effetti dell'art. 2562 c.c.
In virtù di quanto innanzi esposto la Controparte_1
ha formulato le seguenti conclusioni: nel merito,
[...]
accertare l'inoperatività nel contratto di affitto di ramo d'azienda in esame della clausola risolutiva espressa azionata da controparte;
dichiarare non risolto il contratto de quo (che ha scadenza naturale al
31/12/2022), annullando il provvedimento reso in sede di procedimento
N.R.G.A.C. 5415/2022 - Sentenza cautelare di rilascio del solo immobile ove ha sede operativa il ramo d'azienda fittato resa nel procedimento ex art. 700 c.p.c. R.G.
1908/2021 (repert. n. 2477/2022); respingere la richiesta di pagamento dei canoni arretrati così come quantificata dall'attrice in uno con la richiesta di risarcimento danni ancorché forfettariamente quantificati per il mancato utilizzo dell'azienda da parte della stessa;
rideterminare il canone di fitto previsto per il contratto in parola (€ 7.320,00 I.V.A. inclusa) per i tredici mesi di chiusura totale dell'azienda (da Febbraio
2020 a Maggio 2020 e da Settembre 2020 a Maggio 2021) imposta dalla cennata legislazione emergenziale di contrasto alla crisi pandemica da
COVID-19, accertandone il nuovo importo con una riduzione di almeno il 50% e conseguentemente dichiarare non dovuta all'attrice Pt_1
la restante parte;
nel merito e in via riconvenzionale accertare e
[...]
dichiarare che per gli incrementi relativi al ramo d'azienda fittato intervenuti ad opera e spese della convenuta durante il rapporto e che ai sensi e per gli effetti dell'art. 2562 c.c. “vanno regolati in danaro sulla base dei valori correnti al termine del rapporto” la è Parte_1
debitrice nei suoi confronti della somma di €. 50.000,00 così come già documentato nel corso del giudizio cautelare e come si riserva di documentare in corso di causa, salvo la diversa somma accertata nel corso della stessa;
in via istruttoria ammettersi CTU che, individuati tutti gli incrementi relativi al ramo d'azienda fittato alla convenuta ed intervenuti ad opera e spese della stessa, ne determini il valore corrente con riserva di articolare tutti i mezzi di prova nel corso di causa;
con vittoria delle spese di lite ed accessori di legge, da distrarsi in favore dell'Avvocato MAURIZIO D'ALESSIO, dichiaratosi anticipatario.
Alla prima udienza, tenuta con la modalità di trattazione scritta in base alla disciplina emergenziale “ratione temporis” applicabile, questo
N.R.G.A.C. 5415/2022 - Sentenza Giudice disponeva il mutamento del rito da ordinario in locatizio ai sensi dell'articolo 447 bis c.p.c. e assegnava alla parte resistente in riconvenzionale il termine di 15 giorni per l'instaurazione del tentativo di mediazione, che a tanto provvedeva (cfr. verbale negativo di mediazione depositato telematicamente da parte resistente il
26/6/2023).
Quindi la causa veniva rinviata per discussione e decisione senza attività istruttoria.
SULLE QUESTIONI PREGIUDIZIALI DI RITO
1 – In via del tutto preliminare occorre rilevare che la parte resistente si
è costituita tardivamente, atteso che il presente giudizio è stato introdotto – ancorché erroneamente – con atto di citazione, e che l'udienza indicata in citazione è quella del 24/10/2022, ragion per cui il termine ultimo per la costituzione tempestiva, in forza del disposto degli articoli 166 e 167 c.p.c. “ratione temporis” applicabili al processo in oggetto, era quello del 04/10/2022, laddove la si è costituita CP_1
telematicamente il 05/10/2022.
Né può rilevare in alcun modo sotto questo profilo il mutamento del rito da ordinario in locatizio disposto da questo Giudice, atteso che, come chiarito dalle Sezioni Unite Civili con sentenza n. 927/2022, in ipotesi di controversia soggetta al rito speciale di cui all'art. 447 bis c.p.c., erroneamente proposta con citazione, anziché con ricorso, non opera la disciplina di mutamento del rito di cui all'art. 4 del D.Lgs. n. 150 del
2011, che è applicabile quando una controversia venga promossa in forme diverse da quelle previste dai modelli regolati dal medesimo
Decreto.
Tanto comporta che la domanda riconvenzionale formulata dalla
[...]
volta ad ottenere la Controparte_1
N.R.G.A.C. 5415/2022 - Sentenza condanna della al pagamento del corrispettivo per gli Parte_1
asseriti incrementi relativi al ramo d'azienda fittato intervenuti a sue opera e spese durante il rapporto va dichiarata inammissibile in quanto tardiva. Analoghe considerazioni si impongono in relazione alla conclusione, pure formulata dalla società resistente, evidentemente da riqualificare come domanda riconvenzionale - pur non essendo esplicitamente articolata in tal modo – atteso che la proposizione di domande riconvenzionali non richiede formule sacramentali - , di
“Rideterminare il canone di fitto previsto per il contratto in parola
(€.7.320,00 Iva inclusa) per i tredici mesi di chiusura totale dell'azienda
(da febbraio 2020 a maggio 2020 e da settembre 2020 a maggio 2021) imposta dalla cennata legislazione emergenziale di contrasto alla crisi pande-mica da covid-19, accertandone il nuovo importo con una riduzione di almeno il 50% e conseguentemente dichiarare non dovuta all'attrice
la restante parte”. Pt_1
2 – Ancora, preliminarmente, deve rilevarsi che le domande della società ricorrente sono procedibili, avendo questa provveduto ad espletare il tentativo di mediazione obbligatoria ai sensi dell'articolo 5, comma 1 bis,
D.Lgs. n. 28/2010 prima dell'instaurazione del presente giudizio (cfr. verbale negativo di mediazione allegato all'atto di citazione).
SULLA FONDATEZZA DELLA DOMANDA ATTOREA
3 – Fermo quanto innanzi esposto, va ora esaminata la domanda della società ricorrente volta ad ottenere la declaratoria dell'avvenuta risoluzione dichiarare l'avvenuta risoluzione di diritto alla data del
13/11/2020 del contratto di affitto di azienda sottoscritto in data
10/2/2011.
La domanda è fondata e va accolta.
N.R.G.A.C. 5415/2022 - Sentenza Invero, deve rilevarsi che nel caso di specie la non si è Parte_1
avvalsa in via stragiudiziale, anteriormente all'instaurazione del presente giudizio, di una clausola risolutiva espressa ai sensi dell'articolo 1456 c.c., bensì dello strumento della diffida ad adempiere ai sensi dell'articolo 1454 c.c., avendo inviato il 20/10/2020 alla CP_1
resistente, affittuaria dell'azienda, a mezzo PEC (cfr. comunicazione allegata all'atto di citazione) una diffida scritta ad adempiere all'obbligazione contrattuale di corresponsione dei canoni mensili, con l'avvertimento che, decorso inutilmente il termine di quindici giorni dalla ricezione della stessa, il contratto avrebbe dovuto ritenersi risolto.
Occorre, dunque, valutare se l'inadempimento addotto dalla ricorrente con la diffida ad adempiere di cui sopra sia “grave” o “di non scarsa importanza” ai sensi dell'articolo 1455 c.c. e, dunque, idoneo a giustificare lo scioglimento dal vincolo negoziale. Infatti, il presupposto applicativo del meccanismo di risoluzione stragiudiziale invocato dalla ricorrente è che l'inadempimento sia “grave” ai sensi dell'art. 1455 c.c.,
e, per costante insegnamento giurisprudenziale a tal fine si tiene conto non solo dell'entità del danno in sé, che peraltro potrebbe anche mancare, ma anche “della rilevanza della violazione del contratto con riferimento alla volontà manifestata dai contraenti, alla natura e alla finalità del rapporto, nonché al concreto interesse dell'altra parte all'esatta e tempestiva prestazione” (“ex pluribus” Cass. Civ., Sez. III, n.
15363/2010).
Facendo applicazione dei principi di diritto di cui sopra al caso di specie, deve constatarsi che la diffida ad adempiere inviata dalla Pt_1
alla società affittuaria si basava sulla circostanza che la
[...]
a a partire dal mese di Novembre del 2019 – dunque da CP_1
circa un anno prima dell'invio della diffida stragiudiziale – era
N.R.G.A.C. 5415/2022 - Sentenza inadempiente rispetto all'obbligazione contrattuale di pagare i canoni mensili di affitto d'azienda, oppure vi provvedeva sì, ma solo in ritardo e parzialmente.
Risulta poi pacifico tra le parti in causa che la società ricorrente sia incorsa negli inadempimenti posti dalla ricorrente a sostegno della diffida ad adempiere del 20/10/2020, non avendo peraltro la CP_1
pur essendo a ciò tenuta quale debitrice convenuta nel presente giudizio, fornito la prova di avere adempiuto integralmente e tempestivamente alla propria obbligazione di pagamento (Cass. Civ.,
SS.UU., n. 13533/2001).
Dal canto suo la società resistente ha eccepito che onde valutare la sussistenza di un inadempimento “grave” da parte sua, occorre considerare l'incidenza della pandemia da COVID-19 e l'impatto che essa ha avuto sulla sua attività e, dunque, sui ricavi, determinando così
l'impossibilità o una significativa difficoltà ad adempiere regolarmente ed esattamente all'obbligazione “ex contractu” di corrispondere il canone mensile di affitto di azienda;
ciò anche tenuto conto del disposto dell'articolo 91 del D.L. n. 18/2020, che stabilisce che “Il rispetto delle misure di contenimento di cui presente decreto è sempre valutata ai fini dell'esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 (cd inadempimento incolpevole o non imputabile) e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all'applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti.”.
L'eccezione è infondata e non può trovare accoglimento.
Infatti, la resistente si è limitata ad invocare a sostegno del proprio inadempimento e dei parziali adempimenti da essa effettuati le difficoltà economico-finanziarie che l'attività commerciale da essa svolta ha subito
N.R.G.A.C. 5415/2022 - Sentenza a causa dell'emergenza pandemica, anche in ragione della sospensione della stessa per “factum principis”, nei periodi da Febbraio a Maggio del
2020 e da Settembre del 2020 a Maggio del 2021.
In ordine alla questione, si rappresenta che sebbene l'osservanza delle misure contenitive e restrittive adottate nel periodo pandemico – tra le quali anche la disciplina di cui al D.L. n. 18/2020 – abbiano influito sulle attività commerciali e turistiche, così da doverle valutare ai fini dell'esclusione della responsabilità del debitore relativamente all'applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223
c.c., non è consentito però al debitore sospendere l'adempimento dell'obbligo di pagamento dei canoni locatizi; e ciò vieppiù considerato, per un verso, che l'attività esercitata dalla resistente ha natura stagionale, sicché non si ravvedono ragioni, anche perché non dimostrate in alcun modo dalla parte, per le quali quest'ultima non abbia potuto provvedere tempestivamente ai pagamenti relativi alle mensilità da Marzo a Maggio del 2020, mentre, per altro verso, già dall'estate del 2021 sono venute meno quelle sopravvenienze fattuali e normative che precludevano alle attività commerciali e turistiche di funzionare regolarmente. Parte resistente, in ogni caso, al di là di mere allegazioni del tutto generiche, non ha fornito alcuna prova dell'incidenza dell'emergenza epidemiologica da COVID-19 sulla propria attività, non essendo stata versata in atti documentazione idonea a comprovare che essa abbia effettivamente subito delle perdite o una diminuzione dei ricavi a causa della situazione pandemica e delle limitazioni stabilite dal legislatore per fronteggiare la stessa.
N.R.G.A.C. 5415/2022 - Sentenza Per altro verso, poi, occorre altresì considerare che
l'inadempimento che giustifica la risoluzione stragiudiziale invocata dalla società ricorrente era iniziato nel mese di Novembre del 2019, dunque vari mesi prima dello scoppio della pandemia da
COVID-19, avvenuto soltanto nel Marzo del 2020, ragion per cui appare ulteriormente evidente l'assenza di un nesso causale tra l'inadempimento della ed il contesto pandemico. CP_1
Da tanto consegue, dunque, che non solo deve ritenersi sussistente l'inadempimento imputabile alla resistente, consistente nel CP_1
mancato tempestivo ed integrale pagamento dei canoni di affitto di azienda dal mese di Novembre del 2019, ma altresì che esso è da considerarsi “grave” ai sensi dell'articolo 1455 c.c., costituendo l'obbligazione di pagare il canone mensile di affitto dell'azienda l'obbligazione principale incombente sulla parte affittuaria, di talché il relativo inadempimento o inesatto adempimento assume certamente importanza centrale in relazione alla volontà manifestata dai contraenti, alla natura e alla finalità del rapporto, nonché al concreto interesse dell'altra parte all'esatta e tempestiva prestazione.
Alla luce delle predette considerazioni, l'inadempimento non può considerarsi di scarsa importanza avuto riguardo all'interesse che il creditore aveva alla prestazione, al sacrificio da questi subito per l'omesso adempimento delle obbligazioni contrattuali nonché in considerazione dell'importo oggetto di domanda di restituzione.
Alla luce di quanto innanzi esposto consegue che la domanda della società ricorrente è fondata e va accolta e, per l'effetto, va dichiarato risolto alla data del 13/11/2020 (decorsi i 15 giorni indicati nella diffida ad adempiere ricevuta dalla resistente il 25/10/2020) il contratto di fitto d'azienda del 10/02/2011 Rep. n. 20910, Racc. n. 10243.
N.R.G.A.C. 5415/2022 - Sentenza 4 – L'accoglimento della domanda di cui sopra impone ora di esaminare la fondatezza della domanda della volta ad ottenere la Parte_1
condanna della al pagamento, in suo favore, dei canoni da CP_1
quest'ultima non corrisposti.
La domanda è fondata e va accolta nei termini che seguono.
Sono certamente dovuti dalla affittuaria complessivi € CP_1
74.186,00, importo risultante dai conteggi depositati dalla Pt_1
(cfr. conteggi allegati all'atto di citazione) quale differenza tra
[...]
le somme dovute per canoni impagati (€ 226.920,00) e quelle corrisposte dalla resistente (€ 152.734,00); infatti, pur essendo tali conteggi puntuali ed analitici, essi non sono stati oggetto di specifica contestazione da parte della resistente (Cass. Civ., Sez. II, n.
37788/2021), né tanto meno quest'ultima ha fornito la prova di avere provveduto al pagamento dei canoni indicati nei suddetti conteggi come impagati.
Tali conteggi che considerano l'importo dovuto a titolo di canoni impagati fino al mese di Maggio del 2022, vanno aggiornati al mese di
Ottobre del 2022 (compreso), avendo la resistente provveduto a rilasciare i locali nei quali si svolgeva l'attività aziendale oggetto del contratto di affitto d'azienda il 10/11/2022 (cfr. atto depositato telematicamente da parte ricorrente il 26/6/2023); di talché, moltiplicando il canone mensile di € 7.320,00 per i mesi di Giugno,
Luglio, Agosto, Settembre e Ottobre del 2022, si ottiene un totale di €
36.600,00, che va sommato ad € 74.186,00 dovuti dalla CP_1
fino al Maggio del 2022.
Alla luce di quanto innanzi esposto consegue che la domanda della società ricorrente è fondata e va accolta e, per l'effetto, la
[...]
va condannata al pagamento, in Controparte_1
N.R.G.A.C. 5415/2022 - Sentenza favore della di complessivi € 110.786,00 a titolo di Parte_1
canoni impagati.
5 – Da ultimo, va esaminata la domanda della società ricorrente di condannarsi la al risarcimento dei danni asseritamente subiti CP_1
dalla a causa della mancata immediata e spontanea Parte_1
restituzione dell'azienda affittata, una volta risoltosi di diritto il contratto, in tal modo non consentendo ad essa di poter esercitare direttamente tale attività, impendendo dunque, pur a fronte dei costi comunque sostenuti (pagamento del canone di locazione), di poter introitare i possibili ricavi e, soprattutto, di poter utilizzare i beni facenti parte della stessa per implementare le risorse dell'attività alberghiera attualmente esercitata, in un periodo quantomai prossimo all'avvio della stagione commercialmente più proficua, rendendo altresì difficile qualsivoglia attività di programmazione.
La domanda è infondata e va rigettata: infatti, nel caso di specie deve ritenersi che il pregiudizio patito dalla società ricorrente per non avere fruito dell'azienda nel periodo intercorrente tra l'intervenuta risoluzione di diritto del contratto di godimento (Novembre del 2020) fino alla restituzione della stessa (Novembre del 2022) sia ristorato per il tramite della condanna al pagamento dei canoni di affitto di azienda, atteso che altrimenti, in caso di accoglimento della domanda di condanna, la si troverebbe ad ottenere una ingiustificata Parte_1
locupletazione, consistente nel cumulo di canoni e risarcimento dei danni, che non avrebbe ottenuto neppure nel caso in cui l'azienda fosse stata restituita immediatamente dalla CP_1
SUL REGIME DELLE SPESE DI LITE


6 - Le spese di lite del presente giudizio seguono il criterio generale della soccombenza ai sensi dell'art. 91 c.p.c. e, pertanto, essendo state
N.R.G.A.C. 5415/2022 - Sentenza accolte le domande di parte ricorrente e dichiarata inammissibile la domanda riconvenzionale della resistente, sono poste a carico della
e, tenuto conto Controparte_1
della natura della controversia, del valore (€ 110.786,00, pari al
“decisum” – “ex multis” Cass. Civ., n. 10984/2021) e della complessità
(media) delle questioni trattate, si liquidano in dispositivo, secondo i criteri di cui al D.M. n. 55/2014 (così come modificato con D.M. n.
147/2022) in complessivi € 7.052,00 a titolo di compensi professionali
(di cui € 1.276,00 per la fase di studio, € 814,00 per la fase introduttiva del giudizio;
€ 2.835,00 per la fase istruttoria/di trattazione;
€ 2.127,00 per la fase decisionale), oltre rimborso spese vive pari ad € 759,00 (per contributo unificato), rimborso spese generali nella misura del 15% come per legge, I.V.A. e C.P.A.
7 – Le spese di lite del subprocedimento cautelare N.R.G. 5415-
1/2022, stante il rigetto del ricorso per sequestro conservativo in corso di causa proposto dalla andrebbero poste a carico di Parte_1
quest'ultima; tuttavia, considerato che in quel procedimento la CP_1
vittoriosa è rimasta contumace, non si dispone alcunché sulle spese (“ex multis” Cass. Civ., n. 7361/2023).
8 – Da ultimo, poi, va esaminata la domanda della società ricorrente di condannarsi la al pagamento di una somma a titolo di lite CP_1
temeraria ai sensi dell'articolo 96, co. 3, c.p.c.
Essa è infondata e va respinta.
Infatti, nel caso di specie, nonostante la soccombenza della parte resistente, non si ravvisano né la “mala fede” né la “colpa grave” di quest'ultima nell'avere resistito in giudizio, tali da giustificare la comminatoria in suo danno dei “danni punitivi” (così Corte Cost. n.
152/2016) di cui all'articolo 96, co. 3, c.p.c.
N.R.G.A.C. 5415/2022 - Sentenza

P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunziando, disattesa ogni contraria istanza, difesa ed eccezione, così decide:
1) Dichiara inammissibile le domande riconvenzionali della
[...]
Controparte_1
2) Accoglie la domanda di parte ricorrente e, per l'effetto, dichiara risolto alla data del 13/11/2020 il contratto di fitto d'azienda del
10/02/2011 Rep. n. 20910, Racc. n. 10243;
3) Accoglie la domanda di parte ricorrente e, per l'effetto, condanna la al pagamento, Controparte_1
in favore della di complessivi € 110.786,00 a titolo Parte_1
di canoni impagati;

4) Rigetta la domanda di parte ricorrente di condanna della resistente al risarcimento dei danni;

5) Condanna la Controparte_1
alla refusione, in favore della delle spese di lite del Parte_1
presente grado di giudizio, che si liquidano in complessivi €
7.052,00 per compensi professionali, oltre rimborso spese generali nella misura del 15% come per legge, I.V.A. e C.P.A.;
6) Compensa integralmente tra le parti le spese di lite del subprocedimento N.R.G. 5415-1/2022;
7) Rigetta la domanda di condanna di parte resistente al pagamento di una somma a titolo di lite temeraria.
Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c., pubblicata mediante lettura in assenza delle parti rinunzianti a presenziare – stante l'acquiescenza alla modalità di trattazione scritta dell'udienza ex art. 127 ter, co. 2, c.p.c. ed allegazione al verbale
Così deciso in Salerno il 17/4/2025
N.R.G.A.C. 5415/2022 - Sentenza N.R.G.A.C. 5415/2022 - Sentenza
Il Giudice Dott. Mattia Caputo