r.g.a.c. 13840/2019
Tribunale di Napoli 12 SEZIONE CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. n. 13840/2019 r.g.a.c.
Oggi 23.05.2024, alle ore 11.00 innanzi al Giudice, dott. Annalisa Speran- za, è presente l' avv. Rosaria Papazzo per delega dell'avv. Rispo per la con- venuta, la quale si riporta alle note conclusive e ne chiede l'accoglimento. È altresi presente l'avv. Francesco de Martino Rosaroll per delega dell'avv. Sellitto per la società attrice che si riporta agli atti insistendo nell'attribu- zione delle spese di giudizio.
Il Giudice
Invita le parti alla discussione della causa.
Gli avvocati presenti si riportano ai propri atti e alle conclusioni innanzi rassegnate.
Terminata la discussione, il Giudice decide la causa dando lettura, ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., del seguente dispositivo e della concisa esposi- zione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione redatti sul presente verbale nella parte che segue.
N.R.G. 13840/2019
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI NAPOLI
Il Tribunale di Napoli, XII sezione civile, in composizione monocratica, in persona del giudice onorario Dott.ssa Annalisa Speranza, ha pronunciato la seguente
1
SENTENZA
Nella causa civile iscritta al n. 13840 del ruolo generale per gli affari con- tenziosi dell'anno 2019 avente ad oggetto: cessione del credito
TRA
(P.I. ) in persona Parte_1 P.IVA_1
dell'Amministratore Unico e legale rappresentante Dott. Parte_2
[...
, anche nella qualità di Amministratore Giudiziario, elett.te dom.ta in
Napoli alla Piazza Bovio n. 22 presso lo studio dell'avv. Giovanni Sellitto che la rappresenta e difende, giusta procura in atti
RICORRENTE
E
, (C.F. ) nata a [...] il [...] CP_1 C.F._1
residente in [...],000, Parco Green
Village , Fabbr. B7, elettivamente domiciliata in Giugliano in Campania, in via- le F. Turati n.2, presso lo studio dell'Avv. Feliciano Rispo CF:
Pec:: C.F._2 Email_1
RESISTENTE CONCLUSIONI DELLE PARTI
Come da conclusioni innanzi rassegnate.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 702 BIS depositato il 03.05.2019, regolarmente notifica- to, la ha agito in giudizio per ottenere Parte_1
l'accertamento e la dichiarazione di nullità del contratto di compravendita, stipulato in data 11 luglio 2011 con atto per notar Persona_1
di Caserta, Rep.n.117.162 – Racc.n.24.554, tra la e la Parte_1
SI.ra , trascritto il 1° agosto 2011 all CP_1 [...]
di Caserta, Reg.Gen.n.29104 – Organizzazione_1
Reg.Part.n.20143 avente ad oggetto la “porzione immobiliare facente par- te del complesso turistico ricettivo denominato GREEN VILLAGE, sito in
2
CastelUR, alla via Domitiana, km.42,800, corrispondente a 6,49 (sei virgola quarantanove) millesimi di proprietà del complesso e precisamen- te:- unità immobiliare adibita a residence sita al piano primo, dell'edificio
“B7”, scala“A”, composta da vani catastali 5,5 (cinque virgola cinque), confinante con unità immobiliare subalterno 83, con area comune subal- terno 1, con unità immobiliare subalterno 85 e con vano scala, riportata nel Catasto Fabbricati del Comune di Castel UR al foglio 50, parti- cella 5445, sub.84, categoria A/2, classe 6, vani 5,5, rendita catastale euro
553,90, via Domitiana s.c., piano 1, scala A, edificio B7”, ai sensi del combinato disposto di cui agli artt. 1418 e 1344 codice civile per illiceità della causa, con ordine al Conservatore competente di procedere alle neces- sarie annotazioni e trascrizioni conseguenti all'emananda ordinanza deciso- ria, con esonero da ogni responsabilità e con condanna della parte resistente alla corresponsione in suo favore dell'importo mensile di € 70,00 a titolo di indennità di occupazione a far data dalla richiesta del 03.10.2017 e sino all'effettivo rilascio dell'immobile per cui è causa, oltre interessi di legge dalle singole scadenze, vinte le spese. A fondamento della pretesa la ricor- rente deduceva che:
- con decreto di sequestro preventivo del Tribunale di Napoli, reso in data
27.01.2012, veniva sottoposto a vincolo cautelare:

1. complesso edilizio si- to in Castel UR - località Lago Patria, di proprietà della soc. “
[...]
, denominato “Green Village”;

2. beni mobili ed immobili, conti Parte_1
correnti e altre utilità economiche riconducibili alla soc. “ Parte_1
[...
e che il sequestro era volto a porre sotto il vincolo dell'Amministrazione giudiziaria l'intero patrimonio facente capo a sogget- ti indagati per i reati di cui all'art. 416 bis c.p. ai fini dell'eventuale confi- sca nel caso di condanna definitiva;

3
- con successivo decreto di sequestro preventivo ex art. 321 c.p.p. nr.
13118/08 R.G.N.R. - nr. 42272/10 R.G.I.P. in data 11.5.2012, venivano sottoposti a misura cautelare tutte le quote della Parte_1
- che il contratto di compravendita per cui è causa sarebbe nullo sotto mol- teplici profili, indicati in ricorso.
Si costituiva la resistente per contestare le richieste della ricorrente chie- dendone il rigetto, deducendo la mancanza di una patologia del negozio giuridico concluso e la compatibilità della destinazione ricettiva/turistico- alberghiera di un edificio con la proprietà frazionata del medesimo e chie- dendo, in caso di accoglimento della domanda la restituzione del prezzo della vendita versato.
Rigettata la richiesta di chiamata del terzo, il Notaio rogante, mutato il rito, riassunto il giudizio che era stato interrotto, giunta, senza attività istruttoria, alla odierna udienza di discussione, la causa viene oggi decisa.
@@@
La domanda proposta, volta a dichiarare la nullità del contratto, ex artt.
1344-1355 e 1418 c.c., è fondata e pertanto va accolta.
Invero, come già riepilogato da altri magistrati di questo Tribunale e come emerge dagli atti depositati dalla parte ricorrente, il complesso edilizio in cui insiste l'immobile oggetto del contratto, risulta edificato sulla base dei seguenti titoli edilizi, rilasciati dal Comune di Castel UR (CE): 1) permesso a costruire n. 7/04 del 14.1.2004; 2) permesso in variante n.
322/2004 del 25.11.2004; 3) permesso di costruire in sanatoria (art. 36
D.P.R. 380/2001 e s.m.i.) n. 40/2009 dell'11.3.2009. Detti titoli edilizi pre- supponevano e presuppongono la destinazione turistico-ricettiva del com- plesso stesso. L'articolo 4) dell'atto di compravendita de quo, precisa te- stualmente: “La parte venditrice, come innanzi rappresentata, dichiara e la parte acquirente prende atto ed accetta che il bene oggetto della presente compravendita è soggetto al vincolo di destinazione di cui alla legge 28
4
novembre 2000 N.16 e, pertanto, per patto essenziale, determinante della volontà contrattuale delle parti, il bene in oggetto è destinato irrevocabil- mente, anche ex art.1112 c.c., al godimento plurimo turnario da parte dei condomini, allo scopo, ritenuto essenziale, di consentire l'utilizzazione più piena nell'arco dell'anno, così come una razionale ed economica struttu- razione ed utilizzazione delle parti comuni e gestione dei servizi generali, ed a tal fine la parte acquirente conferisce mandato collettivo irrevocabile
'ob rem', unitamente agli altri acquirenti, alla parte venditrice, affinchè la medesima, nel nome ed interesse della stessa parte acquirente, stabilisca il regolamento di disciplina per il godimento plurimo turnario da parte di tutti i condomini”.
Da tanto deriva che la resistente non poteva acquistare la piena proprietà dell'immobile per cui è causa, ma solo una quota di multiproprietà, da in- tendersi quale coesistenza di una pluralità di diritti di godimento esercitabi- li a turno sul medesimo immobile nell'arco dell'anno solare;
quota, in ogni caso, indeterminata ed indeterminabile.
Orbene, come già rilevato con altre pronunce di questo Tribunale per casi analoghi, può dirsi che l'atto di compravendita richiamato appare come il tentativo di offrire copertura legale ad un'operazione – quella, appunto, della compravendita – che non sarebbe stata possibile in considerazione della destinazione che il complesso edilizio era tenuto ad avere, ossia quel- la turistico-alberghiera, in virtù della normativa urbanistica vigente e dei ti- toli autorizzativi rilasciati. La contrarietà a tali disposizioni e a tale destina- zione rende, quindi, l'atto nullo ex art. 1344 c.c..
Richiamando testualmente altri precedenti di casi analoghi, oltre che sotto tale aspetto, l'atto di compravendita presenta altri profili di nullità: innanzi- tutto per aver previsto la vendita di una quota di multiproprietà non deter- minata e non determinabile, ex art. 1418 c.c., ma la nullità dell'atto discen- de anche dalla previsione nel contratto di una clausola prevedente una con-
5
dizione meramente potestativa, ex art. 1355 c.c., ossia la potestà in capo al- la società venditrice di stabilire le modalità ed i tempi del non precisato go- dimento plurimo turnario da parte di tutti i condomini delle stesse unità compravendute.
Alla luce di quanto suesposto deve pertanto essere dichiarata la nullità dell' atto di compravendita, stipulato in data 11 luglio 2011 con atto per no- tar di Caserta, Rep.n.117.162 – Racc.n.24.554, tra Persona_1
la e la SI.ra , trascritto il 1° agosto 2011 Parte_1 CP_1
all' di Caserta, Organizzazione_1
Reg.Gen.n.29104 – Reg.Part.n.20143 avente ad oggetto la “porzione im- mobiliare facente parte del complesso turistico ricettivo denominato
GREEN VILLAGE, sito in CastelUR, alla via Domitiana, km.42,800, corrispondente a 6,49 (sei virgola quarantanove) millesimi di proprietà del complesso e precisamente:- unità immobiliare adibita a residence sita al piano primo, dell'edificio “B7”, scala “A”, composta da vani catastali 5,5
(cinque virgola cinque), confinante con unità immobiliare subalterno 83, con area comune subalterno 1, con unità immobiliare subalterno 85 e con vano scala, riportata nel Catasto Fabbricati del Comune di Castel Voltur- no al foglio 50, particella 5445, sub.84, categoria A/2, classe 6, vani 5,5, rendita catastale euro 553,90, via Domitiana s.c., piano 1, scala A, edificio
B7”. Di conseguenza va ordinato alla competente
[...]
(ex Conservatoria dei registri immobilia- Organizzazione_1
ri) di Caserta di annotare la presente sentenza ai sensi dell'art. 2655 c.c..
In merito alla richiesta della ricorrente di condanna al pagamento della resi- stente dell'indennità di occupazione dell'unità immobiliare de quo, non avendo quest'ultima provato il mancato possesso dell'immobile che, vice- versa, emerge dall'atto di proprietà, e non è contestato, la stessa va accolta come conseguenza dell'efficacia ex tunc della declaratoria di nullità dell'atto, ed è quantificabile equitativamente in € 70,00 mensili come da
6
domanda (come riconosciuto dal GIP Napoli), dalla data dalla richiesta del
03.10.2017 e sino all'effettivo rilascio dell'immobile per cui è causa. Il suddetto importo è comprensivo degli interessi sulla somma capitale pro- gressivamente rivalutata, essendo consentito, nell'ambito di una valutazio- ne equitativa, inglobare in un'unica somma, insieme con la prestazione principale, interessi e rivalutazione monetaria, senza necessità di precisare le singole componenti (Cass. n. 2910/1995), oltre interessi legali dalla data di pubblicazione al soddisfo. Sul punto la resistente deduce che l'immissio- ne nel possesso\detenzione qualificata dell'immobile è avvenuta in modo spontaneo e consapevole da parte di entrambe le parti e che pertanto il suo comportamento non può essere qualificato come “abusivo” o “illecito”.
Ben vero per i motivi innanzi esposti, a fronte della accertata nullità del contratto di compravendita, l'occupazione dell'immobile risulta ab origine abusiva. Ne discende che la resistente è tenuta al pagamento nei confronti dell'Amministrazione Giudiziaria della indennità di occupazione come in- nanzi quantificata.
La ricorrente ha chiesto con la prima memoria ex art. 183 comma 6 c.p.c., in caso di accoglimento della domanda della resistente, di compensare l'importo da restituire alla convenuta con l'indennità di occupazione a lei spettante. Orbene, la reconventio reconventionis proposta è inammissibile, perché tardiva, dovendo essere proposta entro la I° udienza di trattazione.
In merito alla domanda della resistente di restituzione del prezzo versato per l'acquisto, deve tuttavia darsi atto che la stessa, superiore all'importo utile a compensare il credito della ricorrente, appare improcedibile, ai sensi degli artt. 52 ss. d.lgs. n. 159/11.
Come già statuito da altri magistrati di questo Tribunale, la giurisprudenza formatasi prima dell'entrata in vigore del d.lgs. n. 159/11, non riconosceva ai titolari di meri diritti di credito (non garantiti da diritti reali) – anche se in buona fede – alcuna facoltà d'intervento nel procedimento di prevenzio-
7
ne, né altra tutela sui beni (sequestrati e) confiscati. La Corte costituziona- le, investita della legittimità della mancata predisposizione da parte dell'or- dinamento di strumenti di tutela delle ragioni dei creditori chirografari e privilegiati di chi abbia subito un sequestro antimafia, afferma, con la sen- tenza n. 190 del 1994, che si tratta di questione rimessa alla valutazione del legislatore che può individuare diverse soluzioni e strumenti. In sintesi, se- condo «la Corte il risultato auspicato sarebbe stato realizzabile, non tramite un'unica soluzione obbligata, ma attraverso una pluralità di possibili inter- venti variamente articolati, tanto sul piano processuale (con la previsione di meccanismi di tutela interni o esterni al procedimento di prevenzione) che su quello sostanziale (essendo ipotizzabili varie forme di inopponibilità o inefficacia della confisca rispetto ai creditori e differenti configurazioni del
«fatto giuridico» da contrapporre ad essa). Con la conseguenza che il con- seguimento dell'obiettivo avrebbe implicato scelte discrezionali, rimesse in via esclusiva al legislatore». Il principio ora descritto della mancanza di tu- tela del mero creditore chirografario ha trovato recente conferma nella giu- risprudenza di legittimità (Cass. pen. n. 49821/2013), successiva all'emanazione della l. n. 228/12, con cui sono stati nuovamente disattesi i profili di possibile illegittimità costituzionale.
Con l'avvento del d. lgs. n. 159/2011 i diritti dei terzi e la loro buona fede sono accertati in alcuni casi nel procedimento funzionale alla confisca (art. 23, comma 4), in altri casi e, specificamente per i titolari di diritti di credito
(garantiti o meno da diritti reali) nell'apposito procedimento di verifica dei crediti (artt. 52 ss.).
Il pagamento delle somme dovute ai terzi avviene al termine di un apposito procedimento (dinanzi al Giudice penale) nel corso del quale trovano tutela i crediti sorti anteriormente al sequestro purché ne sia offerta la prova dell'esistenza e della buona fede ed incolpevole affidamento, oltre che pre- via escussione del patrimonio del proposto. Si possono anche vendere i be-
8
ni confiscati per soddisfare i creditori (artt. 57 ss.), garantiti, però, nell'ambito di un limite massimo rispetto al valore dei beni confiscati (70% ex art. 53) secondo un ordine simile a quello previsto dalla legge fallimen- tare (art. 61, co. 2).
Una categoria ben diversa dai terzi, di cui finora si è parlato, è rappresenta- ta dai titolari di crediti prededucibili, individuati ai sensi dell'art. 61, co. 3,
d.lgs. n. 159/11, pagati con le modalità previste dagli art. 54 (anche nel cor- so del procedimento di verifica) ovvero dall'art. 61, co. 2 (all'esito del pro- cedimento di verifica), sempre dinanzi al giudice penale. La disciplina è ri- calcata, con evidenza, da quella della legge fallimentare (artt. 111 e 111-bis l. fall., come modificati dalla riforma del 2006) ove si pongono problemi analoghi (ma non sovrapponibili per la già evidenziata natura dinamica del sequestro di prevenzione).
Sono crediti prededucibili quelli indicati all'art. 63, co. 3, d.lgs. cit. L'art. 55 d.lgs. n. 159/11, inoltre, con una formulazione parzialmente analoga a quella dell'art. 51 l. fall., prevede un generalizzato divieto di azioni esecu- tive, da chiunque intraprese, sui beni oggetto di sequestro. Nel giudizio fal- limentare, pur in presenza di una norma analoga all'art. 55, non si dubita della sospensione e improcedibilità anche delle azioni di cognizione. La previsione di un'unica sede concorsuale per l'ac- certamento del passivo comporta la necessaria concentrazione presso un unico organo giudiziario delle azioni dirette all'accertamento dei crediti e l'inderogabile osservanza di un rito funzionale alla realizzazione del con- corso dei creditori, il che determina l'improponibilità della domanda propo- sta nelle forme ordinarie.
Ad analoga conclusione si può pervenire, in linea generale, per i procedi- menti di prevenzione. In tal senso sembra orientata la giurisprudenza di merito, secondo cui l'accertamento delle ragioni dei terzi debba essere compiuto dinanzi al Giudice Delegato (cfr. Trib. Trapani n. 553/12, Trib.
9
Napoli n. 2375/14, Trib. Roma n. 8041/14). La nuova disciplina (l. n.
228/12, art. 1, commi da 194 a 205) si applica ai procedimenti in corso sul- la base del principio tempus regit actum. Le disposizioni di cui alla l. n.
228/12 si riferiscono, sulla base del dato testuale dell'art. 1, comma 194, ai
«beni confiscati all'esito dei procedimenti di prevenzione per i quali non si applica la disciplina dettata dal libro 1 del decreto legislativo 6 settembre
2011, n. 159», vale a dire, ai sensi dell'art. 117, comma 1, d.lgs. n. 159/11, ai beni confiscati nell'ambito dei procedimenti per i quali alla data del 13 ottobre 2011 non era «già stata formulata proposta di applicazione della misura di prevenzione». In tali casi il citato art. 117, comma 1, prevede che
«continuano ad applicarsi le norme previgenti».
Vanno assimilati alle “disposizioni previgenti” anche i principi enucleati dalla giurisprudenza nel vigore di tali disposizioni, in particolare in materia di tutela dei terzi. Soccorre, in tal senso, quella parte della motivazione del- la sentenza delle Sezioni Unite (cfr. Cass. S.U. nn. 10532, 10533 e
10534/2013) secondo cui «si suppone che il legislatore razionale – quando emana una legge – conosca il diritto vivente. Ora, se il legislatore nel disci- plinare una materia non innova le soluzioni che costituiscono l'approdo in- terpretativo della giurisprudenza, vuoi dire che le recepisce: cioè le fa nor- mativamente proprie».
Ne consegue che, per la parte disciplinata dalla l. 228/12, presupposti per il riconoscimento del credito, sono quelli previsti dall'art. 52 d.lgs. n. 159/11
(art. 1 comma 200 l. 228/12). L'ammissione è subordinata, perciò, anche all'accertamento della sussistenza e dell'ammontare del credito e alla ricor- renza della condizione di cui all'art. 52, comma 1, lett. b) d.lgs. n. 159/11.
Mentre per la parte non regolamentata dalla l. n. 228/12, la disciplina si de- sume dai principi elaborati dalla giurisprudenza nel vigore delle norme previgenti il d.lgs. n. 159/11.
10
Peraltro il comma 4bis dell'art. 12sexies l. n. 356/92 prevede che “le dispo- sizioni in materia di amministrazione e destinazione dei beni sequestrati e confiscati previste dal decreto legislativo 6 settembre 2011, n. 159, e suc- cessive modificazioni, si applicano ai casi di sequestro e confisca previsti dai commi da 1 a 4 del presente articolo, nonché agli altri casi di sequestro e confisca di beni adottati nei procedimenti relativi ai delitti di cui all'art. 51, comma 3 bis, del codice di procedura penale” .
In definitiva deve operare quel principio pacifico nella giurisprudenza in materia fallimentare (stante l'evidente similarità) secondo cui “Nel giudizio promosso dal curatore per il recupero di un credito del fallito il convenuto può eccepire in compensazione, in via riconvenzionale, l'esistenza di un proprio controcredito verso il fallimento, atteso che tale eccezione è diretta esclusivamente a neutralizzare la domanda attrice ottenendone il rigetto totale o parziale, mentre il rito speciale per l'accertamento del passivo previsto dagli artt. 93 e ss. l.fall. trova applicazione nel caso di domanda riconvenzionale, tesa ad una pronuncia a sé favorevole idonea al giudica- to, di accertamento o di condanna al pagamento dell'importo spettante alla medesima parte una volta operata la compensazione” (Cass. nn.
30298/2017, 34930/2021).
Ne discende che il credito della ricorrente, pari ad € 70,00 mensili dalla da- ta della stipula alla data odierna, compreso di interessi va compensato con l'importo della somma versata in esecuzione del contratto di vendita, pari ad
Euro 129.545,00 richiesto in restituzione.
Ne discende un credito della resistente di € 129.545,00 oltre iva, se dovuta, da far valere eventualmente nella sede sopra indicata.
Le spese di lite, esse seguono la soccombenza e sono liquidate sulla base dei parametri introdotti dal D.M. 10 marzo 2014, n. 55, ai valori minimi, stante il carattere seriale dei giudizi introdotti dall'attrice.


P. Q. M.


11
Il Tribunale di Napoli, XII sezione civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunziando sulla controversia civile promossa come in epigrafe, disattesa ogni altra istanza ed eccezione, così provvede: a) dichiara la nullità del contratto di compravendita stipulato in data 11 luglio 2011 con atto per notar di Caserta, Persona_1
Rep.n.117.162 – Racc.n.24.554, tra la e la Parte_1
SI.ra , trascritto il 1° agosto 2011 all CP_1 [...] di Caserta, Organizzazione_2
Reg.Gen.n.29104 – Reg.Part.n.20143 avente ad oggetto la “porzio- ne immobiliare facente parte del complesso turistico ricettivo deno- minato GREEN VILLAGE, sito in CastelUR, alla via Domitia- na, km.42,800, corrispondente a 6,49 (sei virgola quarantanove) millesimi di proprietà del complesso e precisamente:- unità immobi- liare adibita a residence sita al piano primo, dell'edificio “B7”, sca- la“A”, composta da vani catastali 5,5 (cinque virgola cinque), con- finante con unità immobiliare subalterno 83, con area comune su- balterno 1, con unità immobiliare subalterno 85 e con vano scala, riportata nel Catasto Fabbricati del Comune di Castel UR al foglio 50, particella 5445, sub.84, categoria A/2, classe 6, vani 5,5, rendita catastale euro 553,90, via Domitiana s.c., piano 1, scala A, edificio B7”, ai sensi del combinato disposto di cui agli artt. 1418 e 1344 codice civile per illiceità della causa, b) ordina alla competente Organizzazione_3
(ex Conservatoria dei registri immobiliari) di Caserta di
[...] annotare la presente sentenza ai sensi dell'art. 2655 c.c.; c) dichiara improcedibile la domanda di restituzione avanzata dalla re- sistente per l'importo di Euro 129.545,00 oltre iva;
d) condanna al pagamento, in favore di CP_1 Parte_1
delle spese relative al presente procedimento che liquida in
[...] complessivi euro 7.795,00 per compensi professionali, oltre I.V.A. e C.P.A. e rimborso spese generali come per legge.
Così deciso in Napoli, in data 23.05.2024
Il Giudice on.
dott. Annalisa Speranza
12