REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI NAPOLI
SESTA SEZIONE CIVILE nelle persone dei magistrati:
1) dott.ssa Assunta d'Amore Presidente
2) dott. Giuseppe Vinciguerra Consigliere rel.
3) dott.ssa Regina Marina Elefante Consigliere ha pronunciato
SENTENZA nella causa iscritta al n.4656/2021, avente a oggetto appello avverso la sentenza n.8041 pubblicata il 5.10.2021 dal Tribunale di Napoli
TRA
p.i.: in persona del legale rappresentante dott. Parte_1 P.IVA_1 CP_1 appresentata e difesa dagli Avv.ti Riccardo Paparella e Paolo Picone in virtù di procura allegata
[...] all'atto di citazione in appello (domicili digitali: Email_1
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APPELLANTE
CONTRO
(p.i.: ) in persona degli Amministratori delegati dott. Controparte_2 P.IVA_2 [...]
e dott. , rappresentata e difesa dall'Avv. Leandro Traversa in virtù di procura CP_3 CP_4 allegata alla comparsa di costituzione e risposta in appello (domicilio digitale:

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APPELLATA
CONCLUSIONI:
Per l'appellante:
-accogliere l'appello proposto dalla riformare la sentenza n. 8041/2021 del Parte_1
Tribunale di Napoli IV Sezione Civile e per l'effetto:
1) accertare e dichiarare che l'area di antistante l'accesso al fabbricato della di mq. Controparte_2
828,14, graficamente riportata nella sua interezza nel NCT di Napoli nel foglio 123 particella 160 per mq. 200,42 e per mq. 627,72 nel NCEU nel foglio 184 part. 288, è di proprietà esclusiva della
[...]

Parte_1 2) accertare e dichiarare che il confine della proprietà della coincide con il bene Controparte_2 graficamente descritto e riportato nell'elaborato di mappa estratto in data 27.4.2012 dal NCEU relativamente all'immobile riportato al foglio 184 particella 264 allegato in atti;

3) per l'effetto condannare la all'immediato rilascio in favore della Controparte_2 Parte_1 dell'area pari a mq.828,14 antistante l'ingresso del fabbricato della convenuta,
[...] corrispondente all'area riportata nel NCT di Napoli nel foglio 123 particella 160 nella sua interezza per mq. 200,42 e per mq. 627,72 all'area graficamente riportata nel NCEU nel foglio 184 part. 288, così come riprodotta nella CTU in atti, confinante a Nord con la particella 264 della a Est con la CP_2 particella 71 e per la restante parte con la maggiore consistenza della particella 288 in titolarità della
nonché di ogni altra area eccedente i confini del fabbricato riportato Parte_1 nell'elaborato di mappa estratto in data 27.4.2012 dal NCEU foglio 184;
4) condannare la alla eliminazione di tutte le opere e gli infissi installati sulle aree Controparte_2 occupate senza titolo;

5) condannare la a ripristinare lo status quo ante consistente in un viale carrabile a Controparte_2 doppia carreggiata per ciascun senso di marcia, separato da un'area a verde con piante di alto fusto, come risultante dalle riproduzioni aereofotografiche in atti;

6) condannare la a risarcire la per i danni derivati dal Controparte_2 Parte_1 mancato godimento a seguito dell'indebita occupazione di mq. 200,42 della particella n. 160 dall'1/1/2005 al 17/10/2024 e di mq. 627,72 della particella 288 dall'1.1.2016 al 17.10.2024 sino alla data dell'effettivo rilascio, nella misura riconosciuta di €/ml. 70,00 – per un totale complessivo alla data del 10.9.2025 di € 668.728,20 ovvero al diverso importo determinato anche in via equitativa, applicando i parametri elaborati dal borsino immobiliare della Camera di Commercio di Napoli o che dovesse risultare dovuto all'esito della CTU che sin d'ora si chiede per la stima del danno da mancato godimento;

7) in alternativa, ai sensi dell'art. 950 cc accertare e dichiarare che la proprietà della Controparte_2 riportata nel NCEU al foglio 184 particella 264 coincide con il bene graficamente descritto e riportato nell'elaborato di mappa estratto in data 27.4.2012;
8) condannare la all'immediato rilascio in favore della Controparte_2 Parte_1 di ogni area eccedente i confini del fabbricato riportati nell'elaborato di mappa estratto in data 27.4.2012 dal NCEU foglio 184;
9) condannare la alla rifusione di spese e onorari del doppio grado di giudizio, da Controparte_2 distrarsi integralmente in favore dei procuratori antistatari.
Per l'appellata:
1) rigettare le domande singolarmente e complessivamente formulate dalla società appellante in quanto totalmente inammissibili e/o infondate in fatto ed in diritto per le Parte_1 ragioni singolarmente e/o complessivamente esposte in atti;

2) condannare parte appellante al pagamento delle spese del doppio grado di giudizio gravate da IVA e CPA come per Legge;

3) per la denegata e non creduta ipotesi in cui le domande avversarie (in special modo quella relativa alla particella n. 288 del foglio 184) fossero in tutto o in parte ritenute meritevoli di accoglimento, si reitera la richiesta di chiamata in causa del qui invocando e rassegnando le Controparte_5 conclusioni già formulate nella comparsa del procedimento di prime cure, con chiamata di terzo da intendersi integralmente ripetuta e trascritta. MOTIVI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione notificato il 4.11.2021 attrice integralmente Parte_1 soccombente in primo grado, proponeva tempestivamente appello avverso la sentenza, indicata in epigrafe, di rigetto delle domande di accertamento del diritto di proprietà da lei vantato su una consistenza immobiliare composita -censita in catasto terreni ai fogli 23 e 184 particelle 160 e 288, dell'estensione complessiva di circa mq.800- indebitamente occupata dalla Controparte_2 proprietaria di un complesso edilizio finitimo, e di condanna di quest'ultima al rilascio delle aree utilizzate senza titolo, alla rimozione delle opere ivi realizzate, al ripristino dello status quo ante e al risarcimento dei danni derivanti dalla loro sottrazione alla disponibilità del dominus.
Con il primo motivo di gravame denunciava l'erronea dichiarazione di inammissibilità dell'azione di regolamento dei confini tra i fondi contigui, ritualmente spiegata ma non esaminata sul presupposto della mancata evocazione in giudizio di terzi proprietari di lotti limitrofi, e l'omessa pronuncia sulle pretese relative alla particella 264.
Con il secondo motivo protestava l'ingiusta reiezione della domanda petitoria riferita alla particella 288, acquistata dall'istante con contratto di compravendita stipulato il 15.7.1953 e da lei ininterrottamente posseduta fino all'anno 2014, sulla quale la convenuta aveva riconosciuto di non vantare alcun diritto reale in quanto concessale in godimento dal in virtù di provvedimento di Controparte_5 autorizzazione all'occupazione di suolo privato destinato a uso pubblico.
Con il terzo motivo lamentava che la particella 160, della quale la controparte aveva opposto di essere divenuta proprietaria per effetto di trasferimento disposto dalla stessa società attrice con atto del 29.12.1973, era rimasta estranea al suddetto negozio traslativo, il cui oggetto invece, circoscritto a un fabbricato e a un corpo edilizio accessorio, non riguardava la superficie scoperta contesa, richiamata in una perizia che era stata allegata al titolo al solo fine di descrivere gli edifici attribuiti all'acquirente.
Sul punto rilevava di non essere tenuto a provare l'avvenuto acquisto a titolo originario dell'immobile conteso, del quale la convenuta, avendo eccepito di esserne divenuta proprietaria per titolo derivativo proveniente dal proprio dante causa rivendicante, aveva ammesso l'originaria appartenenza al proprio autore.
Affermava quindi che i dati forniti dalla consulenza tecnica di ufficio disposta in primo grado, della quale chiedeva la rinnovazione per definire gli interventi da effettuarsi per ripristinare lo stato originario dei fondi occupati dall'antagonista, confermavano la piena fondatezza delle proprie ragioni.
Formulava così le conclusioni, poi reiterate, trascritte in premessa.
Si costituiva in giudizio eccependo in rito la formazione del giudicato interno sulla Controparte_2 dichiarazione di inammissibilità delle domande di accertamento della proprietà e condanna al rilascio della particella 182, irritualmente proposte dall'attrice soltanto dopo la chiusura della fase assertiva della controversia, nonché sulla qualificazione giuridica delle azioni come rivendicazioni, dichiarate incompatibili con quelle di regolamento di confini esercitate in via congiuntiva.
Nel merito rilevava di avere ripetutamente contestato l'appartenenza della particella 288 all'attrice, la quale non aveva dimostrato l'acquisto a titolo originario dell'area concessa in uso in proprio favore dal ul presupposto della sua natura pubblica. Controparte_5
Sotto altro profilo eccepiva l'inammissibilità ex art.342 cpc, derivante dalla mancata articolazione di critiche specifiche, dell'impugnazione rivolta avverso il capo della decisione con cui la società convenuta era stata ritenuta proprietaria della particella 160, della quale deduceva comunque l'inclusione nell'oggetto dell'atto traslativo disposto pro se mediante attribuzione non soltanto delle costruzioni ivi innalzate, ma anche degli spazi scoperti posti al loro servizio, contestando in ogni caso la ricorrenza degli estremi per attenuare il rigore dell'onere probatorio posto a carico dell'istante, da questi non assolto.
Chiedeva quindi disattendersi nuovamente tutte le avverse istanze con vittoria di spese.
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In primo luogo va rilevato che l'appellante non ha formulato alcuna doglianza sull'espressa qualificazione giuridica come rei vindicatio dell'azione recuperatoria vanamente spiegata in prime cure, la quale è stata correttamente ricondotta dal Giudice a quo, sulla base di un'ampia e condivisibile motivazione, nella tipologia categoriale definita dall'art.948 cc all'esito di una corretta individuazione dei fatti addotti a suo fondamento dalla parte che l'ha esperita, incentrati sull'affermazione del proprio diritto dominicale sull'area estesa per circa mq 800 antistante il varco di accesso al compendio edilizio di proprietà di identificata in catasto al foglio 123 particella 160 e al foglio 184 Controparte_2 particella 288, da questa indebitamente occupata mediante installazione di una recinzione e di un locale adibito a guardiania, abbattimento di alberi di alto fusto e rimozione di un'aiuola di suddivisione della carreggiata stradale.
L'inquadramento delle pretese esercitate dal dominus, privato del possesso di una vasta fascia immobiliare di sua appartenenza di cui ha denunciato l'appropriazione ex adverso sine titulo, si presenta quindi irretrattabile in questa sede di revisio prioris instantiae perché coperto dal giudicato interno, il quale investe anche la classificazione della domanda quando tale operazione ermeneutica, avendo orientato l'impostazione e la soluzione dell'indagine di merito secondo la peculiare disciplina di un istituto giuridico specifico applicato al rapporto processuale controverso, non sia stata impugnata dalla parte astrattamente interessata a confutarla (così Cass.31330/2023 e Cass.25835/2023), nella fattispecie risultata soccombente in prime cure proprio per l'insussistenza degli elementi obiettivi di giustificazione delle richieste formulate per rivendicazione.
La stessa preclusione processuale attinge poi anche l'azione di regolamento dei confini tra i lotti contigui enunciata e ribadita in appello ex art.950 cc in via sostanzialmente subordinata dalla società attrice, i cui presupposti, rappresentati dall'incertezza obiettiva o soggettiva della linea ideale di separazione tra i fondi, sono stati ritenuti in realtà non configurabili nel caso de quo agitur, caratterizzato dall'insorgenza tra i contendenti di un conflitto sui diritti di proprietà, con statuizione esplicita trascritta all'ultimo capoverso della pag.11 della sentenza di primo grado su cui non sono state articolate obiezioni in grado di sovvertirla.
Invero il riferimento alla mancata evocazione in giudizio degli ignoti proprietari delle particelle confinanti con quella distinta dal n.182, poi accorpata alla 264, è stato operato alla pag.9 della pronuncia appellata non al fine di verificare, con esito negativo, la regolare instaurazione del contraddittorio sulla actio finium regundorum, non scrutinata nel merito per l'altra ragione appena esposta, bensì al solo scopo di delimitare con esattezza il contenuto originario del petitum mediato della diversa domanda di revindica dei soli spazi di cui era stata tempestivamente segnalata l'usurpazione.
Ugualmente inammissibile si profila la censura volta ad attrarre nel thema decidendum l'istanza di rilascio della porzione di suolo riportata alla particella catastale 182, poi accorpata alla 264, rivelatasi durante l'ispezione dei luoghi ingombrata da manufatti alieni diversi da quelli inizialmente indicati, in quanto non sono stati sollevati rilievi critici di sorta neppure sulla decisione, indotta da motivi di ordine processuale che non sono stati messi in discussione dall'appellante, dichiarativa della sua tardiva proposizione, avvenuta dopo la chiusura della fase assertiva della causa e la maturazione delle preclusioni stabilite in materia di emendatio libelli dall'art.183 comma 6 cpc. Occorre pertanto procedere all'esame nel merito dei soli capi del gravame con cui è stata prospettata l'errata valutazione dei dati probatori acquisiti al giudizio, secondo l'istante sufficienti per accoglierne le domande di rivendicazione.
In proposito va in primo luogo sottolineato, contraddicendo la tesi propugnata sul punto dall'appellante, come il comportamento difensivo assunto dalla società convenuta sulla pretesa recuperatoria di un brano della particella 288 del foglio 184, secondo di proprietà del Controparte_2 Controparte_5 di cui è stato vanamente richiesto l'intervento coatto in giudizio ex artt.106 e 269 comma 2 cpc, che ne ha concesso l'occupazione con atto autorizzativo, non abbia apportato alcuna modifica al rigoroso onere probatorio posto ex lege a carico del rivendicante, tenuto a dimostrare di avere acquistato il bene rimesso alla disponibilità materiale altrui in virtù di un titolo originario maturato a vantaggio diretto proprio o dei propri autori (per tutte, Cass.33040/2022), sull'esistenza e sulla portata del quale la controparte, nell'invocare in via principale il rigetto dell'avversa domanda, non ha fatto alcuna ammissione neppure parziale.
Infatti, come già osservato dal primo Giudice, la rei vindicatio conserva la sua configurazione ordinaria e non altera la posizione del suo destinatario, abilitato a far valere la propria situazione fattuale di vantaggio senza doverne neppure indicare l'eventuale titolo secondo la massima possideo quia possideo (Cass.14734/2018 e Cass.11555/2017), anche quando sia stata ritualmente rivolta nei soli confronti di colui che eserciti sulla cosa la detenzione qualificata nomine alieno (Cass.23121/2015), il quale nel caso di specie, pur avendo vanamente richiesto, in attuazione del principio generale sancito in materia di locazione e deposito dagli artt.1585 comma 1 e 1777 comma 2 cc, di estendere il contraddittorio al terzo, possessore mediato, che gli ha devoluto prerogative di impiego assimilabili a quelle che connotano il diritto personale di godimento sulla res controversa, ha comunque manifestato il proprio interesse a resistere nella lite intentatagli dall'antagonista contrastandone l'azione dichiarativa del diritto dominicale da questi fatto valere (in senso conforme si veda Cass.5899/2022).
Ebbene deve essere confermato che l'istante, limitatosi nel giudizio a quo ad asserire di avere acquistato con atto di compravendita del 15.7.1953, stipulato a latere emptoris nella propria denominazione sociale precedente, l'appezzamento di terreno poi schedato, a seguito di frazionamento, nella particella 288 del foglio 184 oggetto di illecita adprehensio parziale, non ha fornito alcuna prova del possesso esercitato uti dominus in maniera continuativa sull'immobile, da sé o dai propri danti causa, per il periodo ventennale prescritto dall'art.1158 cc per la maturazione dell'usucapione, avendo reclamato in appello l'accertamento incidentale dello ius possessionis, rappresentato come vicenda costitutiva a titolo originario del diritto dominicale, sulla base di dati puramente documentali da reputarsi insignificanti.
Infatti la probatio diabolica per usucapionem richiede la dimostrazione dell'utilizzo di fatto del bene, effettuato pubblicamente con forme di manifestazione esteriormente percepibili corrispondenti alle facoltà dominicali, laddove invece la società attrice ha soltanto dichiarato di essersi immessa nel possesso del fondo nell'immediatezza dell'acquisto, formalizzato nell'anno 1953, che avrebbe poi pacificamente mantenuto, con modalità imprecisate, fino allo spoglio sofferto nell'anno 2014, come emergerebbe da un rilievo aerofotografico, asseritamente estratto nell'anno 2004 ma privo di data, che riproduce l'area contesa ingombrata da autoveicoli in sosta.
Altrettanto ininfluente si rivela il regolamento condominiale di natura contrattuale, trascritto il 13.5.1969, del complesso residenziale in cui sono ricomprese le consistenze immobiliari delle parti, dal quale risulta che l'intera rete stradale interna è riservata in proprietà esclusiva alla società costruttrice poi divenuta atteso che anche tale titolo negoziale è insufficiente a dare Parte_1 conto, nella sua valutazione isolata, dell'acquisto in via originaria iure usucapionis dei percorsi carrabili che si diramano tra i caseggiati. Così la domanda di revindica è rimasta in parte qua sprovvista di conforto probatorio.
Per quanto concerne invece la particella 160 del foglio 123 va preso atto della considerazione preliminare, formulata dal Giudice a quo, che ha ristretto la materia del contendere alla verifica della sua inclusione nell'oggetto dell'atto, rogato in forma pubblica il 29.12.1973, di conferimento da parte della società attrice nel capitale sociale della neocostituita allora s.r.l., “dell'intero Controparte_2 fabbricato destinato a casa di cura e l'annesso corpo accessorio per alloggio del personale…meglio identificato nella pianta planimetrica allegata alla denunzia di nuova costruzione presentata all il 30.3.1971… e meglio individuato nella relazione di perizia redatta dall'Ing. , designato Persona_1 dal Presidente del Tribunale di Napoli ai sensi degli artt.2343 e 2476 cc in data 6.10.1973”.
Infatti la regola generale che impone all'attore in rivendicazione di fornire la probatio diabolica, lungi dall'assumere valenza assoluta e inderogabile, deve essere adattata alle particolarità della concreta vicenda controversa e alla linea difensiva adottata dal convenuto, il quale, avendo opposto di essere proprietario del cespite oggetto di disputa per averne fatto acquisto dalla stessa controparte per il suddetto atto traslativo inter vivos, ha affievolito l'onere probatorio da assolvere ex adverso attraverso il riconoscimento esplicito dell'originaria appartenenza all'istante della res.
In particolare, la contrapposizione di un titolo dominicale derivativo utile sulla stessa frazione immobiliare che ne presupponga la titolarità iniziale in capo al rivendicante, il quale l'avrebbe trasferita volontariamente all'antagonista che si sarebbe appropriato di una consistenza diversa e maggiore rispetto a quella attribuitagli, ha circoscritto il thema probandum al semplice accertamento del contenuto del negozio traslativo concluso dai contendenti (così Cass.20880/2020; sul tema si vedano anche Cass.696/2000, Cass.6592/1986 e Cass.1225/1979), rivolto a individuare i diritti acquisiti ex contractu dall'avente causa e di quelli eventualmente residuati a favore del suo autore.
Orbene il rinvio per relationem all'elaborato peritale asseverato in data 17.10.1973, operato mediante integrazione del documento tecnico nel testo dell'atto di conferimento, ove è stato inserito sub allegato C, per soddisfare l'esigenza di “meglio individuare… quanto conferito” (id est, per fornire dati integrativi utili a descrivere più dettagliatamente il “fabbricato destinato a casa di cura e l'annesso corpo accessorio per alloggio del personale“ ceduto a , induce a ritenere incluse con assoluta CP_2 certezza, nella consistenza immobiliare oggetto dell'accordo, anche le superfici scoperte adiacenti gli edifici menzionati.
In tal senso depone senza dubbio l'esito della ricostruzione della comune intenzione delle parti, condotta attraverso l'interpretazione letterale delle espressioni da esse adoperate, da apprezzarsi ex art.1362 cc quale elemento privilegiato che permette l'accesso agli ulteriori canoni ermeneutici soltanto quando il risultato della sua applicazione si presenti ambiguo (per tutte, Cass.6444/2025, Cass.30156/2024 e Cass.29161/2024).
Infatti nell'elaborato tecnico estimativo del valore dei beni conferiti in natura alla società di capitali di nuova costituzione, redatto per assolvere all'obbligo stabilito dall'art.2343 cc, è stato analiticamente descritto e altrettanto approfonditamente valutato, in termini unitari, un “singolo lotto” eterogeneo - denominato sinteticamente complesso composto non soltanto dal fabbricato destinato CP_2
a casa di cura e dall'annesso corpo edilizio separato adibito ad alloggio del personale, ma anche dalle
“aree a servizio del complesso” medesimo, in particolare da quelle non edificabili censite alle particelle 159 e 160 di estensione pari a circa mq 1.500 e mq 1.600, le quali sono state chiaramente considerate dall'esperto -recte, dai contraenti che ne hanno incondizionatamente fatto proprie tutte le determinazioni- come pertinenze del contiguo centro sanitario, strumentalmente collegate, funzionalmente asservite e idealmente unite alla cosa principale secondo una vocazione a fornire durevolmente al dominus l'utilità derivante dalla connessione organica tra beni diversi strutturalmente separati ma accomunati dall'attrazione in una stessa entità immobiliare più ampia. Il vincolo di subordinazione pertinenziale, sorto per effetto di una univoca dichiarazione ispirata dalla volontà di realizzare un'aggregazione virtuale rispondente alla conformazione materiale e alle correlative potenzialità di utilizzo combinato dei beni, fa sì che il negozio di disposizione della proprietà della res principale abbia investito ipso iure, secondo il meccanismo ad attivazione automatica previsto dall'art.817 cc, anche le sue dotazioni accessorie, ricadute dunque nel patrimonio della società conferitaria per effetto della loro aggiunta al fabbricato e al ricovero espressamente contemplata nel testo dell'atto traslativo.
La conclusione raggiunta, identica a quella cui era pervenuto il Giudice di prime cure, trova peraltro una conferma significativa che ne avvalora ulteriormente l'attendibilità nell'operazione -anch'essa soggettivamente imputabile alle parti contrattuali- di valutazione patrimoniale dell'intero compendio convenzionalmente trasferito, il valore complessivo del quale, risultante dall'addizione dei valori isolatamente riconosciuti ai fabbricati e a ciascuno dei due diversi spazi scoperti annessi, è stato stimato nel citato rapporto peritale, al netto delle passività portate in detrazione, nella somma di £ 1.156.500.000, esattamente corrispondente all'importo delle quote di capitale sociale sottoscritte da mediante il conferimento dei beni. Parte_1
Pertanto deve essere confermato anche il capo della decisione impugnata con cui è stata respinta l'azione di revindica del suolo riportato alla particella 160, il quale è stato assegnato in proprietà esclusiva alla società convenuta con l'atto di conferimento rogato il 29.12.1973.
La reiezione delle pretese recuperatorie dispensa il Collegio dal pronunciarsi sulle domande accessorie di natura risarcitoria proposte dalla stessa parte istante.
Le spese processuali seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo ex officio, in mancanza di nota specifica, in misura lievemente superiore ai parametri tariffari medi, tenuto conto della complessità delle questioni trattate.

P.Q.M.

La Corte di Appello di Napoli, sesta sezione civile, definitivamente pronunciando sull'appello promosso avverso la sentenza n.8041 pubblicata il 5.10.2021 dal Tribunale di Napoli, così provvede:
a) dichiara inammissibile il primo motivo di impugnazione;

b) rigetta nel resto il gravame;

c) condanna al pagamento in favore di delle Parte_1 Controparte_2 spese del giudizio di appello che liquida in complessivi € 16.675,00, di cui € 14.500,00 per compensi ed € 2.175,00 per spese generali, oltre IVA e CPA;

d) dà atto, ai sensi dell'art.13 comma 1 quater DPR 115/2002, della ricorrenza dei presupposti per addebitare alla parte appellante un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per la proposizione dell'impugnazione.
Così deciso in Napoli il 4.12.2025
il Consigliere relatore la Presidente dott. Giuseppe Vinciguerra dott.ssa Assunta d'Amore