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IL TRIBUNALE DI VASTO
in composizione monocratica, nella persona del dott. Fabrizio Pasquale, al termine della discussione orale disposta ai sensi dell'art. 429 c.p.c., ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nel procedimento civile iscritto al n. 921/2023 del Ruolo Generale Affari Civili, avente ad oggetto: OCCUPAZIONE SENZA TITOLO DI IMMOBILE.
TRA
(c.f. ) e (c.f. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), rappresentati e difesi dall'avv. MENGHINI ANNA MARIA e dall'avv. C.F._2
GALANTE MARIO, presso il cui studio, con sede San Salvo in Via Trignina n. 147, sono elettivamente domiciliati;

RICORRENTI
E
(c.f. ; Controparte_1 C.F._3
RESISTENTE CONTUMACE
*****************
LETTI gli atti e la documentazione di causa;
TRIBUNALE DI VASTO pagina nr. 2 Setto re Civile
ASCOLTATE le conclusioni rassegnate dai difensori delle parti;

PREMESSO IN FATTO CHE
1. e hanno convenuto in giudizio, innanzi a questo Parte_1 Parte_2
Tribunale, , per ivi sentirla dichiarare responsabile Controparte_1
dell'occupazione e detenzione senza titolo dell'immobile di loro proprietà, sito in San,
Salvo, alla Via Trignina n. 139/141, censito al N.C.E.U. del Comune di San Salvo al fg. 4,
p.lla 4552, sub. 5 e, conseguentemente, condannarla all'immediato rilascio del bene libero da persone e cose.
In via subordinata, allegando l'esistenza di un preliminare contratto di locazione ad uso commerciale, stipulato tra le parti in data 21/03/2009, rimasto inadempiuto per comportamento asseritamente colpevole della promissaria conduttrice CP_1
hanno chiesto la declaratoria di risoluzione ipso iure del contratto suddetto, ex art. 1454 c.c., nonché la condanna all'immediato rilascio dell'immobile citato.
In ogni caso, gli odierni ricorrenti hanno insistito per la condanna di controparte al risarcimento di tutti i consequenziali danni patiti, patrimoniali e non patrimoniali,
quantificabili quantomeno nella somma di € 14.550,00 (o nella misura maggiore o minore ritenuta di giustizia o secondo equità), in conseguenza dell'illegittima condotta tenuta da , il tutto con vittoria di spese e competenze del Controparte_1
giudizio, ivi incluse quelle relativa all'esperita procedura di mediazione conclusa con esito negativo per assenza della parte invitata.
2. A sostegno delle proprie pretese, i ricorrenti hanno dedotto: 1) di aver stipulato, in data 21/03/2009, in qualità di promittenti locatori, un contratto preliminare di locazione con , quale promissaria conduttrice, avente ad Controparte_1
oggetto il citato immobile, in cui era già fedelmente indicato il contenuto del futuro
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contratto definitivo di locazione;
2) che la stipula del contratto definitivo di locazione sarebbe dovuta avvenire entro quindici giorni dalla comunicazione, da parte dei promittenti locatori, della conclusione delle procedure di regolarizzazione amministrativa e catastale del bene;
3) che la si rifiutava illegittimamente di CP_1
addivenire alla stipula del contratto definitivo di locazione, proponendo degli emendamenti alle già pattuite condizioni contrattuali, così come specificate nel contratto preliminare;
4) che, tuttavia, contestualmente al perfezionamento del contratto preliminare di locazione, la resistente entrava anticipatamente nella disponibilità dell'immobile, al fine di arredare ed organizzare il locale ad uso commerciale (ristorazione), iniziando a versare, a decorrere dal mese di gennaio 2010, ratei mensili indicati come “affitto”, dell'importo di € 700,00 ciascuno, seppur in maniera discontinua o parziale - come più dettagliatamente indicato nel ricorso introduttivo - per un complessivo importo di € 100.450,00, sino al mese di gennaio 2022,
allorquando sospendeva ogni pagamento;
5) che, in ragione della mancata stipula del contratto definitivo di locazione, il locale in questione è da ritenersi detenuto sine
titulo dalla anche in considerazione dell'avvenuto decorso del termine di CP_1
prescrizione decennale dei relativi diritti ex art. 2946 c.c., con conseguente insorgenza dell'obbligo al rilascio dell'immobile da parte della convenuta;
6) che il contratto preliminare di locazione è da ritenersi, altresì, risolto di diritto ex art. 1454 c.c., stanti le ripetute diffide ad adempiere inoltrate alla promissaria conduttrice e rimaste prive di riscontro;
7) che, infatti, in data 02/05/2023 i ricorrenti hanno diffidato infruttuosamente la resistente a rilasciare l'immobile illegittimamente detenuto;
8)
che, a causa della illegittima condotta della i ricorrenti hanno subìto sia CP_1
danni patrimoniali che non patrimoniali, qualificabili come: a) danno emergente, pari alla differenza tra la complessiva somma che i promittenti locatori avrebbero percepito
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in caso di tempestivo perfezionamento del contratto definitivo di locazione (€
114.800,00) e le minori somme effettivamente versate dalla promissaria conduttrice (€
100.450,00); b) lucro cessante, per mancato godimento dell'immobile ed impossibilità di commercializzazione dello stesso;
c) danno esistenziale, per l'asserita problematica di indisponibilità delle somme non versate a titolo di locazione, necessarie a far fronte agli oneri economici di un contratto di mutuo ipotecario, cui sarebbe conseguito un peggioramento della qualità di vita e della loro salute.
3. , sebbene ritualmente citata in giudizio, non si è Controparte_1
costituita e, pertanto, è stata dichiarata contumace, previa verifica della regolare instaurazione del contraddittorio nei suoi confronti.
4. La controversia, implicando esclusivamente la soluzione di questioni giuridiche,
non ha necessitato di attività istruttoria, potendo essere decisa sulla base degli atti e dei documenti prodotti dalle parti.
RITENUTO IN DIRITTO CHE
1. La domanda di rilascio dell'immobile è fondata e, pertanto, merita di essere accolta.
Dall'esame della documentazione versata in atti, conformemente a quanto dedotto dai ricorrenti, è provato che le odierne parti processuali abbiano stipulato un contratto preliminare di locazione in data 21/03/2009, prevedendo un termine pari a quindici giorni per la stipula del contratto definitivo, decorrente dal momento in cui i promittenti venditori avrebbero provveduto a comunicare la conclusione delle procedure di regolarizzazione amministrativa e catastale del bene immobile. Tale
comunicazione è stata effettuata una prima volta con missiva del 22/01/2010 (cfr. all.
3) e successivamente reiterata con ulteriori comunicazioni dell'11/02/2010 e del
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23/02/2010 (cfr. all.ti 5 e 7).
Parimenti comprovata è la circostanza che, a fronte della richiesta di stipula del contratto definitivo di locazione, la promissaria conduttrice abbia opposto un fermo rifiuto, proponendo modifiche agli accordi già precedentemente raggiunti (cfr. all.ti 6 e
8), così contravvenendo all'obbligo di stipulazione del contratto definitivo, nei termini già pattuiti nell'intercorso contratto preliminare di locazione, rendendosi, per l'effetto,
inadempiente.
Per questo motivo, con successiva diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c. del 02.05.2023
(doc. 9), i promittenti locatori diffidavano la conduttrice ad adempiere ad una serie di obbligazioni;
decorso inutilmente il termine di 15 giorni, con successiva lettera del
26.10.2023 (doc. 15) i locatori contestavano alla conduttrice l'occupazione illegittima dell'immobile (sull'implicito presupposto dell'intervenuta risoluzione della locazione ex art. 1454 c.c.), avvertendo la controparte di non essere disposti a tollerare ulteriori ritardi.
In punto di diritto, deve osservarsi che, secondo un consolidato orientamento giurisprudenziale, “in tema di diffida ad adempiere, l'unico onere che, ai sensi dell'art.
1454 c.c., grava sulla parte intimante è quello di fissare un termine entro il quale
l'altra parte dovrà adempiere alla propria prestazione, pena la risoluzione ope legis del
contratto, poiché la ratio della norma citata è quella di fissare con chiarezza la posizione delle parti rispetto all'esecuzione del negozio, merce' un formale
avvertimento alla parte diffidata che l'intimante non è disposto a tollerare un ulteriore ritardo nell'adempimento” (cfr., Cass., 06/11/2023, n. 30804; Cass., n. 27530 del
30/12/2016; Cass., n. 3477 del 06/03/2012; Cass., n. 8844 del 28/06/2001; Cass., n.
8910 del 09/09/1998).
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Va, inoltre, osservato che l'art. 1455 c.c. trova applicazione anche nel caso di previa diffida ad adempiere, ex art. 1454 c.c. (cfr., Cass. n. 40325/2021). Invero, l'intimazione da parte del creditore della diffida ad adempiere, di cui all'art. 1454 c.c. e l'inutile decorso del termine fissato per l'adempimento non eliminano la necessità, ai sensi dell'art. 1455 c.c., dell'accertamento giudiziale della gravità dell'inadempimento, in relazione alla situazione verificatasi alla scadenza del termine ed al permanere dell'interesse della parte all'esatto e tempestivo adempimento (cfr., Cass.,
04/09/2023, n. 25703; Cass. n. 18696/2014).
Nel caso di specie, le comunicazioni del 22/01/2010, dell'11/02/2010 e del 23/02/2010
non possono essere considerate quali diffide ad adempiere, ai fini dell'effetto risolutorio previsto dall'art. 1454 c.c., per i seguenti motivi: la prima e la seconda missiva non hanno il contenuto previsto dal primo comma della predetta disposizione
(intimazione ad adempiere entro un congruo termine, con dichiarazione che, decorso inutilmente tale termine, il contratto si intenderà senz'altro risolto); la terza missiva non è conforme alle prescrizioni di cui al secondo comma dell'art. 1454 c.c., per il dirimente motivo che il termine indicato nell'intimazione è inferiore a quindici giorni.
Al contrario, la quarta missiva del 02.05.2023 (doc. 9) – contenendo l'intimazione ad adempiere entro il termine di quindici giorni, con dichiarazione che, decorso inutilmente tale termine, parte intimante avrebbe agito per ottenere la liberazione dell'immobile, sull'implicito assunto che il contratto si sarebbe dovuto intendere senz'altro risolto - può essere considerata alla stregua di una diffida ad adempiere idonea a determinare, ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1454 c.c., l'effetto risolutorio del contratto, che va temporalmente ricollegato alla data in cui è scaduto il termine di quindici giorni dalla data di ricezione della comunicazione del 02.05.2023,
vale a dire al 18.05.2023.
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Al contempo, il rifiuto ingiustificato della di prestare il consenso alla stipula CP_1
del contratto definitivo di locazione integra senza dubbio un grave inadempimento, che giustifica la risoluzione di diritto del contratto preliminare stipulato in data
21/03/2009, provocata dal locatore con il meccanismo della diffida ad adempiere ai sensi dell'art. 1454 c.c.
Per effetto della intervenuta risoluzione di diritto del contratto preliminare di locazione, accertata incidentalmente ai fini dello scrutinio della domanda principale di rilascio, la detenzione dell'immobile da parte della promissaria conduttrice è sicuramente qualificabile come detenzione sine titulo, in assenza di una ragione giustificativa che determini la permanenza del godimento dell'unità immobiliare da parte della stessa.
Del resto, a fronte di tali evidenze documentali, parte resistente, non costituendosi in giudizio, non ha fornito alcuna prova in grado di contrastare gli assunti difensivi e smentire, quindi, la fondatezza delle pretese dei ricorrenti, in particolare nulla eccependo in merito alla sussistenza di altre ragioni idonee a giustificare la sua permanenza nell'immobile.
2. Sulla scorta delle riferite considerazioni, preso atto che Controparte_1
non ha proceduto al rilascio spontaneo del bene, stante l'assenza di un
[...]
valido ed efficace titolo giustificativo della detenzione del bene, deve ritenersi che la convenuta occupi abusivamente l'immobile per cui è causa.
Dall'accertamento della occupazione sine titulo del bene, perpetrata ai danni dei ricorrenti, consegue la condanna di al rilascio dell'unità Controparte_1
immobiliare oggetto di causa in favore di e , all'uopo Parte_1 Parte_2
ritenendo che il congruo termine per il rilascio vada fissato in mesi uno dalla presente
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sentenza, per dare modo alla resistente di sgomberare i locali.
3. Passando alla disamina della pretesa risarcitoria formulata dai ricorrenti – a prescindere dalle improprie qualificazioni delle plurime voci di danno richieste nel ricorso introduttivo - la stessa è giuridicamente qualificabile come domanda di risarcimento del danno da mancato godimento dell'immobile, per il tempo in cui esso è stata occupato sine titulo dalla resistente.
Tale domanda non merita favorevole considerazione per i seguenti motivi.
Il danno da mancato godimento del bene è stato - infatti - soltanto dedotto, ma non anche provato dai ricorrenti, essendosi essi limitati ad allegare (peraltro, del tutto genericamente), quali pregiudizi derivanti dall'occupazione illegittima da parte della l'impossibilità di commercializzazione del bene, nonché il “mancato CP_1
introito degli esponenti per tutto il tempo necessario a locare detto immobile”, indicando approsimativamente l'importo di € 700,00 mensili (corrispondente al canone concordato nel contratto preliminare di locazione) quale parametro sul quale fondare la liquidazione dei danni.
Sul punto, i più recenti orientamenti della giurisprudenza di legittimità hanno affermato che il danno da occupazione abusiva di immobile non può ritenersi sussistente "in re ipsa" e coincidente con l'evento, che è, viceversa, un elemento del fatto produttivo del danno. Tale impostazione non è sostenibile: ed invero, sostenere ciò significa affermare la sussistenza di una presunzione in base alla quale, una volta verificatosi l'inadempimento, appartiene alla regolarità causale la realizzazione del danno patrimoniale oggetto della domanda risarcitoria, per cui la mancata conseguenza di tale pregiudizio debba ritenersi come eccezionale. Così operando, si pone a carico del convenuto inadempiente l'onere della prova contraria all'esistenza del danno in
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questione, senza che esso sia stato provato dall'attore. Peraltro, il concetto del danno in re ipsa giunge a configurare un vero e proprio danno punitivo per il quale non vi è
copertura normativa, ponendosi in contrasto sia la pronuncia delle Sezioni Unite n.
26972/2008 – secondo la quale ciò che rileva ai fini risarcitori è il danno-conseguenza che deve essere allegato e provato – sia con l'ulteriore intervento nomofilattico (cfr.,
Cass., n. 16601/17) che ha riconosciuto la compatibilità del danno punitivo con l'ordinamento solo nel caso di espressa sua previsione applicativa, in ossequio all'art. 23
Cost.
Al contrario, ai sensi degli artt. 1223 e 2056 cod. civ., il danno da occupazione abusiva di immobile deve essere sempre considerato come un danno-conseguenza, sicché il danneggiato che ne chieda in giudizio il risarcimento è tenuto a provare di aver subito un'effettiva lesione del proprio patrimonio per non aver potuto, ad esempio, locare o altrimenti direttamente e tempestivamente utilizzare il bene, ovvero per aver perso l'occasione di venderlo a prezzo conveniente o per aver sofferto altre situazioni pregiudizievoli, con valutazione rimessa al giudice del merito, che può al riguardo peraltro pur sempre avvalersi di presunzioni gravi, precise e concordanti, sulla base di indizi da allegare e provare da parte del danneggiato (cfr., Cass., 25/05/2018, n.
13071).
Nel caso di specie, parte ricorrente nulla ha specificamente dedotto né, tantomeno, comprovato sul punto, essendosi limitata ad allegare genericamente l'impossibilità di commercializzazione del bene per indisponibilità dell'immobile. Alcuna prova è stata offerta in merito alla sussistenza di un effettivo pregiudizio per il patrimonio dei ricorrenti, i quali non hanno dimostrato in alcun modo neppure la volontà di mettere in vendita il bene, per trarre profitto dal pagamento del prezzo, oppure l'intenzione di locarlo a terzi, per assicurarsi la regolare corresponsione dei dovuti canoni di locazione.
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All'opposto, la circostanza che i medesimi abbiano trattenuto le somme versate loro mensilmente dalla per un periodo non inferiore a tredici anni (da gennaio CP_1
2010 al dicembre 2022), è chiaramente sintomatica della volontà di mantenere lo status quo, conseguendo, per l'effetto, un evidente incremento della propria disponibilità
economica e non di certo un pregiudizio patrimoniale.
4. Per quanto concerne la ulteriore domanda di risarcimento del danno esistenziale per il disagio sofferto in conseguenza della mancata corresponsione degli asseriti
“canoni di locazione”, deve evidenziarsi che lo stesso non risulta assolutamente provato, né nell'an, né nel quantum debeatur.
Sul punto, è appena il caso di ricordare che il danneggiato che veicoli in giudizio una domanda di risarcimento protesa a conseguire il ristoro dei pregiudizi non patrimoniali derivanti da un fatto illecito, ha l'onere di allegare e provare non solo la sussistenza del fatto, la colpevolezza del danneggiante e l'evento dannoso (il c.d. danno-evento), ma anche le conseguenze pregiudizievoli che ne derivano (il c.d. danno-conseguenza), nonché l'eziologia intercorrente tra fatto e danno-evento (il nesso di causalità
materiale) e tra quest'ultimo e il danno-conseguenza (il nesso di causalità giuridica).
Premesso che il danno non patrimoniale non è un danno "in re ipsa", ma un danno- conseguenza, che non deriva automaticamente dal lamentato fatto lesivo, poichè
l'esistenza di una siffatta conseguenza pregiudizievole non è immancabilmente ravvisabile a causa della potenzialità lesiva di un atto illegittimo o di un fatto illecito
(cfr., Cass., SS.UU. civili, 24.03.2006, n. 6572), ne consegue che tale tipologia di danno necessita di essere puntualmente allegata e provata, sia nella sua effettiva verificazione sia nel suo esatto ammontare, da parte di colui che ne lamenti la sussistenza, sul quale grava l'onere di darne prova, a mezzo di documenti,
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testimonianze o anche presunzioni.
Nel caso concreto, il danno esistenziale, conseguente alla mancata disponibilità delle somme asseritamente dovute dalla agli istanti, è stato allegato in modo CP_1
estremamente generico dai ricorrenti, i quali si sono limitati a dedurre di aver visto peggiorare la loro qualità di vita, la loro esistenza e la loro salute, per la difficoltà di reperire le risorse economiche per far fronte ad un contratto di mutuo ipotecario precedentemente stipulato. Tali generiche allegazioni non hanno consentito al giudicante di avere precisa cognizione delle conseguenze pregiudizievoli asseritamente patite, non essendo le stesse sufficientemente circostanziate.
Parimenti nulla è pure stato dedotto, né tantomeno dimostrato, in riferimento alla sussistenza del nesso di causalità tra la condotta asseritamente colpevole della e i lamentati pregiudizi. CP_1
Peraltro, alcuna quantificazione specifica del danno esistenziale è mai stata effettuata dalla parte, la quale si è limitata ad indicare un importo di € 14.550,00, omnicomprensivo di tutti i lamentati danni, sia patrimoniali che non patrimoniali,
facendo riferimento unicamente a criteri di liquidazione del tutto inconferenti rispetto al pregiudizio all'esistenza (come innanzi delineati), sicché non vi sarebbe stato, in ogni caso, spazio alcuno per una valutazione equitativa.
Alla luce delle considerazioni appena esposte, si impone una pronuncia di rigetto delle pretese risarcitorie a vario titolo azionate.
5. Quanto al regime delle spese processuali del presente giudizio, i contrastanti esiti decisori sulla domanda di rilascio e su quella risarcitoria giustificano la compensazione integrale delle stesse tra le parti, ivi incluse le spese del procedimento di mediazione.


Per Questi Motivi


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Il Tribunale di Vasto, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da e nei confronti di Parte_1 Parte_2
, disattesa ogni diversa richiesta, eccezione o Controparte_1
conclusione, così provvede:
ACCOGLIE la domanda di rilascio dell'immobile oggetto di causa;

DICHIARA, per l'effetto, che dal 18.05.2023 occupa senza Controparte_1
titolo l'unità immobiliare sita in San Salvo, alla Via Trignina n. 139/141, censita al
N.C.E.U. al fg. 7, p.lla 4552, sub 5, di proprietà dei ricorrenti;

CONDANNA a rilasciare, in favore di e Controparte_1 Parte_1
, l'immobile in questione, libero da cose e persone, entro un mese dalla Parte_2
data della presente sentenza;

RIGETTA la domanda di risarcimento dei danni avanzata dai ricorrenti;

DICHIARA interamente compensate tra le parti le spese del presente giudizio;

MANDA alla Cancelleria per gli adempimenti di competenza.
Così deciso in Vasto, 17/04/2025.
IL GIUDICE dott. Fabrizio Pasquale

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