Tribunale Ordinario di Lagonegro
SEZIONE CIVILE
N. 787/2018 R.G.A.C.
Il Giudice, preliminarmente, dichiara che l'udienza precedentemente fissata è stata sostituita dal deposito di note scritte, ai sensi dell'art. 127ter c.p.c..
Sempre in via preliminare dà atto che, entro il termine assegnato dallo scrivente, tutte le parti hanno depositato scritte, illustrando le ragioni poste a fondamento delle rassegnate conclusioni.
A questo punto la controversia viene decisa tramite sentenza, resa ai sensi dell'art. 281-sexies
c.p.c., incorporata al presente provvedimento.
Lagonegro, 09/04/2025
Il Giudice
Dott. Maurizio Ferrara REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI LAGONEGRO
- SEZIONE CIVILE - in composizione monocratica e nella persona del dott. Maurizio Ferrara, pronunzia la seguente
SENTENZA nella controversia civile iscritta al n. 787 del Ruolo Generale Affari Contenziosi dell'anno 2018
e vertente
TRA
(C.F. ), rappresentato e difeso giusta procura in Parte_1 C.F._1
atti dagli avv.ti Giuseppe Cirillo e Maria Lanna, elettivamente domiciliato presso il loro studio in Casandrino (NA), alla via Borsellino n.100
ATTORE
CONTRO
(C.F. ), rappresentato e difeso, giusto procura Controparte_1 C.F._2
in atti, dall'avv. Vincenzo Vita, elettivamente domiciliato presso il suo studio in Sala Consilina
(SA), alla via Carlo Pisacane, n.1
CONVENUTO
Oggetto: garanzia per evizione ex art. 1483 c.c.; contratto preliminare.
Conclusioni: come da note scritte depositate in sostituzione dell'udienza dell'8.04.2025.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Con atto di citazione, ritualmente notificato, conveniva in giudizio dinanzi Parte_1 all'intestato Tribunale al fine di sentire accertare e dichiarare il suo diritto Controparte_1
alla garanzia per evizione totale ex art. 1483 c.c. per aver perso definitivamente il diritto di diventare proprietario dell'immobile sito in AL (CS) alla via XXV aprile, acquistato con preliminare di vendita del 06.10.1994, e, di conseguenza, ottenere la restituzione della somma pagata, oltre interessi del 13% annuo a titolo di penale oltre al risarcimento di tutti i danni derivanti dal mancato acquisto.
A sostegno della propria domanda, l'attore deduceva che in data 6.10.1994 aveva stipulato con un contratto preliminare di vendita, avente ad oggetto un immobile sito in Controparte_1 AL (CS), Parco S. Teresa, via XXV Aprile, a fronte del quale versava la somma di L.
27.200.000; che nonostante al capo 6 del preliminare di vendita fosse stata pattuita la data del
30.12.1995 entro cui effettuare il rogito notarile, questo non veniva mai effettuato, in quanto il promittente venditore dichiarava l'impossibilità di procedere, atteso che un terzo,
[...]
, aveva rivendicato la proprietà del suddetto immobile. CP_2
Aggiungeva che nel corso degli anni la vicenda era stata oggetto di più pronunce giurisdizionali, in particolare: 1) sentenza n. 75/1998 del Tribunale di Paola, a definizione del procedimento iscritto al n. r.g. 1186/1995, con cui veniva rigettata la domanda ex art. 2932 c.c. proposta da nei confronti di la quale si era rifiutata di Controparte_1 Controparte_2 stipulare l'atto notarile;
2) sentenza n. 63/2010 del Tribunale di Paola, a definizione del procedimento iscritto al n. r.g. 19/2004, nel quale interveniva anche l'attore, che dichiarava la nullità del contratto di compravendita stipulato tra e in Controparte_1 Controparte_2 quanto stipulato in contrasto con l'art. 40 della legge n. 47/1985 e rigettava tutte le altre domande;
3) sentenza n. 1825/2014 della Corte d'Appello di Catanzaro in seguito ad impugnazione della sentenza n. 63/2010 da parte di , con la quale il Giudice di II Parte_1
grado confermava la pronuncia impugnata;
4) sentenza di inammissibilità n. 17554/2017 resa dalla Suprema Corte in seguito a ricorso di avverso la sentenza n. 1825/2014 Parte_1 della Corte d'Appello di Catanzaro.
Tutto ciò premesso l'attore esponeva che a seguito della richiamata pronuncia della Corte di
Cassazione, aveva definitivamente perso la possibilità di acquistare la proprietà dell'immobile per cui è causa e pertanto chiedeva l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “1)Accertare e dichiarare che il Sig. ha diritto ad ottenere dal Sig. la garanzia Parte_1 Controparte_1 per evizione totale ai sensi e per gli effetti dell'art. 1483 c.c. in quanto ha definitivamente perso il diritto di diventare proprietario dell'immobile sito in AL (CS), Parco Santa Teresa, via
XXV Aprile, scala B, 3° piano, interno 17 che ha acquistato dal Sig. con Controparte_1
Preliminare di Compravendita del 06 ottobre 1994 con il pagamento dell'intero prezzo pattuito;
2)E per lo effetto condannare il Sig. alla restituzione al Sig. Controparte_1 [...]
della somma pagata per l'acquisto dell'immobile non andato a buon fine di Lire Pt_1
27.200.000 oggi Euro 14.047,62, oltre agli interessi del 13% annuo a titolo di penale fino al saldo, così come stabilito al capo 5A del Preliminare di Compravendita del 06 ottobre 1994 stipulata tra gli stessi, nonché al pagamento al Sig. di tutti i danni subiti in Parte_1 conseguenza del mancato acquisto dell'immobile quantificati in Euro € 37.417,38 o a quella diversa somma maggiore o minore che l'On. tribunale adito riterrà equa e satisfattiva;

3)Condannare altresì il Sig. , al pagamento di spese, diritti ed onorari del Controparte_1 presente giudizio, oltre la rimborso delle spese generali come da D.M. 55/2014, con attribuzione ai sottoscritti procuratori per fattone anticipo ex art. 93 c.p.c. in ragione del 50% ciascuno”.
Con comparsa di costituzione e risposta del 18.10.2018 si costituiva in giudizio CP_1
il quale in via preliminare eccepiva l'inammissibilità dell'azione e nel merito chiedeva il
[...]
rigetto integrale della domanda.
Nella prima memoria ex art. 183, co. 6 c.p.c. parte attrice precisava la domanda e chiedeva in subordine, nella denegata ipotesi di rigetto della domanda principale, di condannare parte convenuta ai sensi dell'art. 2041 c.c. per indebito arricchimento ai medesimi importi di cui alla domanda principale.
La causa è stata istruita in via documentale (cfr. ordinanza delle richieste istruttorie di tipo orale del 18.12.2019).
2. La domanda di restituzione somme e di risarcimento danno proposta dall'attore sul presupposto dell'evizione totale (art. 1483 c.c.) della cosa promessa in vendita è infondata e va rigettata.
Come correttamente eccepito in giudizio dal convenuto, la fattispecie dell'evizione totale (art. 1483 c.c.), invocata dall'attore a fondamento delle proprie pretese, non è applicabile al preliminare di compravendita del 6 ottobre 1994 stipulato tra le odierne parti, in relazione all'immobile sito in AL (CS), Parco Santa Teresa, via XXV Aprile, scala B, 3° piano, int.
17.
La norma di cui all'art. 1483 c.c. è inserita nella disciplina delle obbligazioni del venditore e quindi con riferimento al contratto di compravendita. Nulla è previsto a tal proposito con riferimento al contratto preliminare né è possibile ricorrere all'analogia legis (art. 12 co. 2 preleggi).
Sul punto il Tribunale ritiene opportuno richiamare, in quanto particolarmente significativo, un passaggio della sentenza della Corte di Cassazione a Sezioni Unite n. 38596 del 2021 che si sofferma proprio sui presupposti dell'analogia: “Secondo l'art. 12, comma 2, delle citate disposizioni preliminari, quando una controversia non può essere decisa con una specifica disposizione - da interpretarsi, ai sensi dell'art. 12, comma 1, secondo i canoni dell'interpretazione letterale, sistematica, teleologica e storica - il giudice ricorre all'analogia legis, ovvero estende al caso non previsto la norma positiva dettata per casi simili o materie analoghe.
E se, ciò nonostante, permane il dubbio interpretativo, troverà applicazione l'analogia iuris, ossia l'applicazione dei principi generali dell'ordinamento giuridico. In tal modo, il ricorso all'analogia si risolve in un meccanismo integrativo dell'ordinamento che permette al giudice di decidere comunque, anche in presenza di una lacuna normativa.
L'interpretazione, o applicazione, analogica o per analogia è costituita dunque dal procedimento mediante il quale chi interpreta ed applica il diritto può sopperire alle eventuali deficienze di previsione legislativa (c.d. lacuna dell'ordinamento giuridico) facendo ricorso alla disciplina normativa prevista per un caso "simile", ovvero per "materie analoghe": ciò, in forza dei principi fondamentali del nostro ordinamento, secondo cui il giudice deve decidere ogni caso che venga sottoposto al suo esame ("obbligo di non denegare giustizia") e deve assumere la relativa decisione applicando una norma dell'ordinamento positivo ("obbligo di fedeltà del giudice alla legge" ex art. 101 Cost., comma 2) (Cass. 8 agosto 2005, n. 16634).
Segnatamente, quindi, per poter ricorrere al procedimento per analogia, è necessario che: i) manchi una norma di legge atta a regolare direttamente un caso su cui il giudice sia chiamato
a decidere;
ii) sia possibile ritrovare una o più norme positive (c.d. analogia legis) o uno o più principi giuridici (c.d. analogia iuris), il cui valore qualificatorio sia tale che le rispettive conseguenze normative possano essere applicate alla situazione originariamente carente di una specifica regolamentazione, sulla base dell'accertamento di un rapporto di somiglianza tra alcuni elementi (giuridici o di fatto) della vicenda regolata ed alcuni elementi di quella non regolata: costituendo il fondamento dell'analogia la ricerca del quid comune mediante il quale
l'ordinamento procede alla propria "autointegrazione" (così ancora la menzionata decisione).
Onde l'analogia postula, anzitutto, che sia correttamente individuata una "lacuna", tanto che al giudice sia impossibile decidere, secondo l'incipit del precetto ("se una controversia non può essere decisa con una precisa disposizione..."); l'art. 12, comma 2, preleggi si spiega storicamente soltanto nel senso di evitare, in ragione del principio di completezza dell'ordinamento giuridico, che il giudice possa pronunciare un non liquet, a causa la mancanza di norme che disciplinino la fattispecie.
La regola, secondo cui l'applicazione analogica presuppone la carenza di una norma nella indispensabile disciplina di una materia o di un caso (cfr. art. 14 preleggi), discende dal rilievo per cui, altrimenti, la scelta di riempire un preteso vuoto normativo sarebbe rimessa all'esclusivo arbitrio giurisdizionale, con conseguente compromissione delle prerogative riservate al potere legislativo e del principio di divisione dei poteri dello Stato.
Onde non semplicemente perchè una disposizione normativa non preveda una certa disciplina, in altre invece contemplata, costituisce ex se una lacuna normativa, da colmare facendo ricorso all'analogia ai sensi dell'art. 12 preleggi. Ciò tanto più quando si tratti di estendere l'applicazione di una disposizione specifica oltre
l'ambito di applicazione delineato dal legislatore, ovvero di applicarla "analogicamente" a vicenda concreta da questi non contemplata ed in presenza di diversi presupposti integrativi della fattispecie” (Cass. S.U. cit).
Orbene, nella fattispecie in rilievo nel presente giudizio, non è possibile applicare l'art. 1483
c.c. (evizione totale della cosa) al contratto preliminare stipulato tra le parti poiché non sussiste,
a parere di questo Tribunale, una lacuna normativa.
Non è, invero, indefettibile per la risoluzione della questione di fatto sottoposta al vaglio del
Tribunale in materia di contratto preliminare il ricorso alla fattispecie della garanzia per evizione totale della cosa prevista nell'ambito della disciplina del contratto di compravendita.
Ed invero la pretesa del promissario acquirente che chiede la restituzione del prezzo corrisposto in forza di un contratto preliminare ad effetti anticipati di cosa altrui sul presupposto che il promittente venditore non abbia adempiuto l'obbligazione di procurargli la proprietà del bene
è sottoposta alla disciplina generale della risolubilità del contratto per inadempimento (art. 1453 c.c.), motivo per il quale non v'è alcuna ragione per ricorrere alla disciplina specifica dettata in tema di compravendita che, come si vedrà, è stata prevista dal legislatore in funzione degli effetti tipici di tale fattispecie contrattuale. Del resto, ove anche non si voglia seguire tale impostazione, il Tribunale ritiene che non sussiste alcun rapporto di somiglianza tra gli elementi costitutivi dell'evizione totale della cosa (art. 1483 c.c.) e la situazione sopra descritta in relazione al contratto preliminare di compravendita (ad effetti anticipati, di cosa altrui).
L'evizione nel contratto di compravendita, com'è noto, si verifica allorchè l'acquisto del diritto sul bene ad opera dell'acquirente è impedito e reso inefficace dal diritto che il terzo vanti sullo stesso bene, senza che occorra anche, quale elemento necessario, che il compratore sia privato dell'effettivo possesso che si trovi eventualmente ad esercitare sulla cosa, tenuto conto che la causa del contratto sta nel trasferimento del diritto sul bene, mentre la consegna dello stesso è solo una sua conseguenza logica e giuridica (cfr. Cass. n. 20165/2005).
Alla luce di tale definizione il Tribunale ritiene che la garanzia per evizione possa configurarsi solo in presenza di un contratto ad effetti reali e quindi solo dopo il perfezionamento dell'effetto traslativo e non anche in presenza di un contratto ad effetti obbligatori come il contratto preliminare quand'anche le parti abbiano deciso di anticipare alcuni effetti tipici del contratto definitivo (cfr. Cass. S.U. n. 7930/2008: “Nella promessa di vendita, quando viene convenuta la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo, non si verifica un'anticipazione degli effetti traslativi, in quanto la disponibilità conseguita dal promissario acquirente si fonda sull'esistenza di un contratto di comodato funzionalmente collegato al contratto preliminare, produttivo di effetti meramente obbligatori. Pertanto la relazione con la cosa, da parte del promissario acquirente, è qualificabile esclusivamente come detenzione qualificata e non come possesso utile "ad usucapionem", salvo la dimostrazione di un'intervenuta "interversio possessionis" nei modi previsti dall'art. 1141 cod. civ.”).
Da ultimo il Tribunale ritiene opportuno sottolineare che tale conclusione è stata seguita anche dalla giurisprudenza di legittimità. La S.C., in un caso analogo a quello per cui è causa, ha affermato che le vicende ed i fatti posto al vaglio del giudicante andavano considerati non già con riferimento ad una presunta garanzia per evizione bensì sotto il profilo dell'assunto inadempimento contrattuale del promittente venditore, con i relativi e necessari approfondimenti degli aspetti oggettivi e soggettivi della vicenda nel suo complesso, tenendo conto dell'oggetto specifico del contratto intercorso tra le parti, delle obbligazioni ordinarie assunte dalle stesse in ordine ed in relazione ad esso, di quelle particolari eventualmente assunte dal promittente venditore, alla stregua dei principi generali di cui agli artt. 1453 e segg.
c.c., con le problematiche connesse e dipendenti (cfr Cass. n. 13681/1991).
In senso contrario non si pongono i principi affermati dalla Suprema Corte nella sentenza a
Sezioni Unite n. 11624 del 2006 richiamata nell'atto introduttivo che nulla ha affermato di specifico con riferimento alla questione dell'applicabilità dell'art. 1483 c.c. al contratto preliminare. La Corte di Cassazione, nella sentenza in questione, ha affermato il seguente principio di diritto: “il promittente venditore di una cosa che non gli appartiene, anche nel caso di buona fede dell'altra parte, può adempiere la propria obbligazione procurando
l'acquisto del promissario direttamente dall'effettivo proprietari” (Cass. S.U. 11624/2006).
Per i motivi esposti va rigettata la domanda ex art. 1483 c.c. proposta da parte attrice.
Restano assorbite tutte le altre questioni.
3. La domanda di arricchimento senza causa (art. 2041 c.c.) va invece dichiarata inammissibile, in quanto domanda nuova proposta dall'attore per la prima volta con la memoria ex art. 183 co
VI n. 1) c.p.c.. Ad ogni modo, per quanto già sopra esposto, la domanda sarebbe infondata difettando il presupposto della residualità dell'azione (art. 2042 c.c.).
4. Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano in base ai parametri introdotti dal
D.M. 55/2014, come successivamente modificati, tenuto conto del valore della controversia e dell'attività effettivamente espletata previa applicazione delle riduzioni di cui all'art 4 co. 1 del cit. decreto in considerazione della natura non particolarmente complessa delle questioni affrontate.


P. Q. M.

Il Tribunale di Lagonegro, sezione civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunziando sulla controversia civile promossa come in epigrafe, disattesa ogni altra istanza ed eccezione, così provvede:
1) rigetta la domanda risarcitoria e restitutoria ex art. 1483 c.c.;
2) dichiara inammissibile la domanda ex art. 2041 c.c.;
3) condanna , a rifondere in favore di le spese di lite che Parte_1 Controparte_1
si liquidano in euro 2.540,00 per compensi, oltre rimb. spese forf. nella misura del 15% del compenso, Iva e Cpa come per legge, se dovuti.
Così deciso in Lagonegro in data 9.04.2025
Il Giudice dott. Maurizio Ferrara