REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI CATANZARO
Seconda Sezione Civile
Riunita in camera di consiglio e composta dai seguenti Magistrati:
DOTT.SSA SILVANA FERRIERO PRESIDENTE
DOTT. ANTONIO RIZZUTI CONSIGLIERE
DOTT.SSA ANNA MARIA RASCHELLA' CONSIGLIERE RELATORE ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile n. 1929/2023 R.G.A.C., decisa mediante deposito telematico del dispositivo allo scadere del termine per il deposito di note scritte assegnato ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c. in sostituzione dell'udienza del 26 febbraio 2025, e vertente
TRA in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'Avv. Parte_1
Massimiliano De Rose ed elettivamente domiciliata presso il suo indirizzo di pec:
giusta procura speciale alla lite depositata all'interno del Email_1
fascicolo telematico;

APPELLANTE
E
, elettivamente domiciliato in Rende (CS) alla Via Giovanni e Francesca Falcone CP_1
n. 102, presso e nello studio dell'Avv. Raffaele Massimo Greco (pec:
, dal quale è rappresentato e difeso giusta procura speciale alla Email_2 lite depositata all'interno del fascicolo telematico;

APPELLATO
CONCLUSIONI:
Per l'appellante: “Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di Catanzaro, in parziale riforma della sentenza impugnata ed in accoglimento dei motivi di gravame:
1 - Accertare e dichiarare l'illegittimità e l'erroneità della sentenza impugnata nella parte in cui ha respinto la domanda riconvenzionale per lucro cessante proposta dalla in primo grado per Parte_1
tutte le ragioni preliminari e di merito, esposte nei motivi di gravame;

- Conseguentemente condannare a risarcire a della somma corrispondente CP_1 Parte_1 al mancato introito dei canoni di sublocazione per l'intera durata del contratto che, detratto l'importo del canone di locazione, risulta pari a € 50.400,00; con ogni ulteriore conseguente statuizione anche in ordine alla quantificazione delle spese di lite del primo grado di giudizio in relazione allo scaglione di valore effettivamente corrispondente, con condanna dell'appellato all'integrazione corrispondente in favore dell'appellante, nonché, disporre a carico della medesima parte appellata ed in favore dell'appellante la refusione integrale delle spese vive a titolo di costo per C.U. sostenuto in primo grado dall'odierna appellante per la variazione di valore della causa determinata dalla proposizione della domanda riconvenzionale per lucro cessante, respinta dal Giudice di primo grado.
- Con vittoria di spese e competenze di difesa”.
Per l'appellato: “Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di Catanzaro – Sez. Civ. –, premessa ogni più opportuna pronuncia e declaratoria, disattesa ogni avversa istanza, domanda, eccezione, deduzione e produzione, così giudicare:
- In via pregiudiziale: dichiarare, ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 348 bis cpc, la manifesta infondatezza dell'appello per i motivi esposti.
- Nel merito, in via principale: rigettare l'appello proposto da avverso la sentenza N. Parte_1
1644/2023 depositata dal Tribunale di Cosenza – dott.ssa Marzia Maffei sez. civile - in data 12.10.2023, notificata in data 20/11/2023 e, per l'effetto, confermare in ogni sua parte la suddetta sentenza resa dal giudice del Tribunale di Cosenza;
in subordine accertare e dichiarare nullo il contratto di sublocazione intercorso tra e con Pt_1 CP_2 ogni conseguenza di legge”.
FATTO
I. Con atto di citazione ritualmente notificato a mezzo pec il 4 novembre 2021 ha CP_1
intimato lo sfratto per morosità nei confronti della per il mancato pagamento dei canoni Parte_1
locatizi a partire dal mese di ottobre 2019, precisamente per un periodo di 24 mensilità, per un importo complessivo di € 7.200,00 in forza del contratto di locazione, ad uso commerciale, stipulato il 3 aprile
2019, registrato il 18 aprile 2019, avente ad oggetto un magazzino sito in Rende, al Corso Italia, posto al piano terra (censito al Catasto nel foglio di mappa 25, particella 120 sub 4, categoria C/1, consistenza mq 40, superficie catastale mq 50, Rendita 687,92), oltre al locale con destinazione d'uso magazzino
(censito al Catasto nel foglio di mappa 25, particella 42, categoria C/2, consistenza mq 13, superficie
2 catastale 19, Rendita 24,84), con servizi ed accessori, pertinenze esterne ed area antistante al locale
(canone annuo pattuito era pari ad € 3.600,00, da pagarsi in rate mensili anticipate di € 300,00 ciascuna).
Ha chiesto quindi al Tribunale di Cosenza adito, in via principale:
di convalidare lo sfratto per morosità relativamente all'immobile sopra descritto, di emettere ingiunzione di pagamento contro la per la somma di € 7.200,00 maggiorata di Parte_1
interessi legali e moratori dalla scadenza dei canoni non corrisposti oltre quelli a scadere e fino al saldo;

in via subordinata, in caso di opposizione, di pronunciare ordinanza di rilascio immediatamente esecutiva fissando la data per l'esecuzione.
In ogni caso vinte le spese di lite.
Con memoria depositata il 15 dicembre 2021 si è costituita in giudizio la in persona del Parte_1
legale rappresentante pro tempore sig. , impugnando e contestando ogni avversa Controparte_3
deduzione e conclusione, deducendo la inidoneità/inutilizzabilità dell'immobile locato all'uso convenuto, la violazione da parte del locatore dell'articolo 1375 e degli articoli 1575 e ss. del Codice
Civile e argomentando in ordine alla conseguente legittimità del mancato versamento del canone ex art. 1460 c.c., a decorrere dal mese di ottobre 2019 e fino all'attualità.
Ha chiesto pertanto il rigetto delle domande avversarie e, in via riconvenzionale:
la condanna del locatore a risarcire la della somma corrispondente al mancato Parte_1
introito dei canoni di sublocazione per la durata del relativo contratto che, detratto l'importo del canone di locazione, risulta pari a complessivi € 50.400,00, disponendone, nella denegata ipotesi fossero ritenuti dovuti i canoni di locazione in favore dell'intimante, la compensazione nella misura dovuta;
la condanna del locatore alla restituzione dei canoni indebitamente percepiti nel periodo da aprile 2019 a settembre 2019, stante l'inutilizzabilità dell'immobile locato anche relativamente al suddetto periodo, e pari ad € 1.800,00.
In via subordinata, ha invocato la diminuzione del canone mensile a far data dall'aprile 2019 ad € 50,00, con conseguente compensazione con i canoni eventualmente non versati e ripetizione delle somme eccedenti pagate dalla Parte_1
In ogni caso, vinte le spese di lite.
Con provvedimento del 15 gennaio 2022, il Tribunale ha emesso ordinanza ex art. 665 c.p.c. di rilascio dell'immobile per la data del 15 febbraio 2022, disponendo il mutamento del rito ex art. 667 c.p.c. e fissando l'udienza ex art. 420 c.p.c.
3 La causa quindi istruita mediante la prova testi richiesta da entrambe le parti, è stata decisa con la sentenza n. 1644/2023 resa e pubblicata il 12 ottobre 2023, con la quale il Tribunale di Cosenza ha così provveduto:
“dichiara la risoluzione del contratto di locazione inter partes;
respinge la domanda avanzata da parte ricorrente di pagamento dei canoni insoluti;
accoglie in parte qua la domanda riconvenzionale spiegata da parte convenuta e, per l'effetto, condanna parte ricorrente alla restituzione dei canoni versati, pari ad € 1.800,00,oltre interessi legali dalla domanda al saldo;
respinge ogni ulteriore domanda;
condanna parte ricorrente alla rifusione in favore di parte resistente delle spese di lite, che liquida ad
€ 2.540,00 per compensi professionali oltre rimborso spese forfettarie, IVA e CPA se per legge, da distrarsi in favore dell'Avv. Massimiliano De Rose, dichiaratosi antistatario”.
Il Giudice di prime cure, in estrema sintesi, richiamati i principi giurisprudenziali rilevanti in subiecta materia, ha ritenuto:
che nel caso in esame, dalle emergenze istruttorie acquisite nel corso del giudizio, e segnatamente dalla documentazione fotografica, dalla perizia di parte a firma dell'Ing. Arch. Persona_1
dimessa in atti da parte convenuta e non specificatamente contestata, unitamente all'andamento della prova orale espletata, può asseverarsi la legittimità dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. sollevata da parte convenuta ( ; Parte_1
che, altresì, a fronte della pressoché totale inutilizzabilità dell'immobile locato, deve ritenersi fondata la richiesta di risarcimento del danno, a titolo di danno emergente, commisurato alle 6 mensilità di canone (6x300=1.800,00), pacificamente versato dalla parte conduttrice al locatore;

che non può invece accogliersi la domanda formulata da parte convenuta in riconvenzionale di risarcimento del danno a titolo di mancato guadagno derivante dalla risoluzione del contratto di sub-locazione – legittimamente stipulato – atteso che risulta pacifico (anzi è la stessa resistente che più volte ha evidenziato la preesistenza dei vizi del bene alla stipula della locazione) che le condizioni dei locali in oggetto erano ben note alla parte: trattandosi, in altri termini, di danni che la parte avrebbe potuto evitare usando l'ordinaria diligenza, ai sensi dell'art. 1227 c.c., la domanda riconvenzionale, in parte qua, deve essere rigettata.
II. Avverso suddetta sentenza, notificata in data 20 novembre 2023, ha interposto appello la Pt_1
in persona del legale rappresentante pro tempore sig. con ricorso
[...] Controparte_3
depositato nella Cancelleria dell'intestata Corte di Appello in data 19 dicembre 2023, per i motivi che si esamineranno.
4 Con decreto presidenziale del 21 dicembre 2023, è stata fissata per la discussione dell'istanza di sospensione e del ricorso l'udienza collegiale del 23 aprile 2024.
Si è costituito in giudizio chiedendo l'accoglimento delle conclusioni in epigrafe CP_1
integralmente riprodotte e trascritte.
Con ordinanza del 23 aprile 2024, è stata fissata per la discussione l'udienza collegiale del 26 novembre
2024, poi rinviata d'ufficio al 26 febbraio 2025.
L'udienza del 26 febbraio 2025 è stata sostituita dal deposito di note scritte ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c.
Indi, la Corte – viste le note – ha deciso la causa come da dispositivo depositato telematicamente.
DIRITTO
1. L'appello è infondato e va rigettato.
1.1 Con il primo motivo di appello, così rubricato: “Error in iudicando. Travisamento dei fatti e delle risultanze istruttorie, contraddittorietà della motivazione, violazione e falsa applicazione di legge in relazione capo della sentenza sub lett. B (pag.3)”, la società censura la sentenza per avere Parte_1
il Tribunale richiamato un principio di diritto che per nulla si attaglierebbe al caso in esame. Più in dettaglio il Tribunale ha richiamato il principio enunciato da Cass. n. 14067 del 2023 secondo cui “Nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo, grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività che intende esercitarvi, nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative, con la conseguenza che, ove egli non riesca ad ottenere tali autorizzazioni, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento a carico del locatore, e ciò anche se il diniego sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato, sicché la destinazione particolare dell'immobile
(tale da richiedere che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche e che attenga a specifiche licenze amministrative) diviene rilevante – quale condizione di efficacia, elemento presupposto o, infine, contenuto dell'obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell'immobile in relazione all'uso convenuto – solo se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, in contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e
l'attestazione del riconoscimento dell'idoneità dell'immobile da parte del conduttore”. Ebbene, a dire dell'appellante, il principio giurisprudenziale in parola risulterebbe del tutto inconferente nel caso di specie, dacché – diversamente dal caso considerato dalla giurisprudenza – nella fattispecie in esame non si controverte né si contesta che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività che il conduttore intenda esercitarvi, nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni. Nel caso in esame, piuttosto, la conduttrice ha allegato la Parte_1
inutilizzabilità dei locali a causa di un fenomeno di infiltrazioni verificatosi nel corso del contratto e
5 agevolmente risolvibile con opere di manutenzione dell'immobile soprastante. Pertanto, prosegue l'appellante, “non viene in rilievo nel giudizio che ci occupa alcuna ipotesi di inidoneità che comporti una “modificazione o adeguamento strutturale” degli stessi nessun problema di rilascio delle autorizzazioni per caratteristiche proprie del bene ma, appunto, esclusivamente l'inosservanza dell'obbligo del locatore di garantire il normale godimento mediante intervento manutentivo da effettuarsi non nei locali commerciali, bensì, all'interno dell'abitazione soprastante di proprietà dello stesso locatore come ha correttamente rilevato il Giudice di primo grado (sub lett. A e D) … Sono le violazioni del locatore come correttamente richiamate nella parte sub lett. A della sentenza impugnata, quelle che si attagliano al caso in esame, rimanendo del tutto avulso dalla questione in contesa nel presente giudizio il principio giurisprudenziale richiamato nel punto sub. lettera B” (cfr. ricorso in appello, pag. 13). L'impugnazione della parte della sentenza indicata sub lett. B), conclude l'appellante, si rende tuttavia necessaria nella misura in cui il principio in essa erroneamente invocato dal Giudice di primo grado “oltre che come autonomo punto del provvedimento, possa risultare o intendersi anche quale ulteriore presupposto logico-argomentativo della motivazione posta a fondamento del rigetto della domanda riconvenzionale per lucro cessante che si rinviene, invece, motivata nella parte del provvedimento indicata sub lett. F…” (cfr. ricorso in appello, pag. 14).
1.2 Con il secondo motivo di gravame, così rubricato: “Error in procedendo. Violazione dell'art. 112 cpc e 1227 cc. Nullità ex art. 161 cpc. Erroneità, travisamento dei fatti e delle risultanze istruttorie, contraddittorietà della motivazione, violazione di legge in relazione al capo della sentenza indicato sub lett. F (pag. 5)”, la censura la statuizione di rigetto della domanda di risarcimento del danno Parte_1
da lucro cessante da essa formulata in via riconvenzionale. Rappresenta che il Tribunale avrebbe rigettato la domanda facendo errata applicazione dell'art. 1227, comma 2, c.c., che, peraltro, integra un'eccezione in senso stretto, non rilevabile d'ufficio. Dunque, afferma l'impugnante, nel caso di specie,
“la detta eccezione non solo è infondata in punto di fatto non trovando conforto alcuno negli esiti istruttori, ma è illegittima in quanto rilevata d'ufficio dal Giudice di primo grado, il quale, per vero, neppure alcun riferimento fa in sentenza alla proposizione della stessa ad opera della parte processuale” (cfr. ricorso in appello, pag. 16). La circostanza del rilievo officioso di eccezione riservata alle parti processuali, “determina senz'altro il vizio di ultra petizione del relativo capo, stante il fatto che il Giudice di primo grado nel pronunciare il rigetto della domanda riconvenzionale per lucro cessante proposta da ha posto a fondamento della motivazione l'art. 1227, comma 2 cc, con Parte_1 ciò incorrendo nella violazione dell'art. 112 c.p.c., violazione che impone sia posta qui a specifico motivo di gravame del relativo capo ex art. 161 cpc” (cfr. ricorso in appello, pag. 17). D'altro canto, evidenzia la il Tribunale sarebbe pervenuto al rigetto della domanda di risarcimento per Parte_1
6 lucro cessante senza essersi neppure avveduto della incompatibilità anche sostanziale emergente in atti tra le allegazioni difensive e la fattispecie erroneamente rilevata d'ufficio e posta a fondamento del rigetto della domanda di risarcimento per lucro cessante proposta dalla conduttrice. Così se è vero che i locali oggetto del contratto di locazione, già nel 2015 furono concessi da a altra società CP_1 denominata “La Fox soc. coop.” il cui rappresentante legale era il sig. (attuale Controparte_3 rappresentante della in forza di contratto di comodato d'uso, “tuttavia, non rispondono a Parte_1
verità risultando puntualmente smentite le ulteriori asserzioni che erroneamente ne deduce il Giudice di primo grado” (cfr. ricorso in appello, pag. 18). In particolare, non risulterebbe affatto pacifico, anzi
è smentito dagli atti, che dopo la stipula del contratto di comodato d'uso del 2015, l'esercizio di attività bar (ad insegna “Ontario lounge bar”) non è affatto proseguita come erroneamente sostenuto (“senza soluzione di continuità”) fino al 2019, risultando in atti che l'attività commerciale si sia definitivamente interrotta già nel corso del 2017, ovvero circa due anni prima della stipula del contratto di locazione.
Inoltre, sempre in tesi, gli esiti della prova orale (per interpello e prova testimoniale) valgono a smentire le erronee deduzioni in punto di fatto del giudice di primo grado anche in punto di diligenza della
[...]
CP_4
Con il terzo motivo, così rubricato: “Erroneità derivata e conseguente ingiustizia della sentenza nel
[...] capo indicato sub lett. G (pag. 5 e 6)”, censura la statuizione di condanna al pagamento delle spese di lite limitatamente alla parte in cui il Tribunale, pur liquidando le spese di lite in favore di Parte_1
ha escluso le spese vive a titolo di contributo unificato sostenute dalla resistente per la domanda riconvenzionale, rigettata nella parte che ha determinato l'aumento di valore. Adduce che, all'accoglimento del gravame in punto di riconoscimento della domanda riconvenzionale per lucro cessante, consegue la riforma della sentenza anche in ordine alla disposta mancata refusione dei costi di contributo unificato sostenuti in primo grado per la variazione di valore determinata dalla domanda riconvenzionale respinta in primo grado e della quale con l'impugnazione si chiede la riforma e l'accoglimento.
1.4 Il primo motivo e il secondo motivo, per l'intima connessione che li avvince, in quanto entrambi volti a censurare la statuizione di rigetto della domanda di risarcimento del danno da lucro cessante, possono essere esaminati congiuntamente.
Essi sono complessivamente infondati e vanno rigettati, con conseguente assorbimento del terzo motivo.
1.4.1 Giova premettere che, costituendosi nel giudizio di primo grado, la convenuta Parte_1 conduttrice dell'immobile locato, ebbe a chiedere la condanna del locatore, , a risarcire CP_1
la della somma corrispondente al mancato introito dei canoni di sublocazione per la durata Parte_1 del relativo contratto che, detratto l'importo del canone di locazione, risulta pari a complessivi €
7 50.400,00, disponendone, nella denegata ipotesi fossero ritenuti dovuti i canoni di locazione in favore dell'intimante, la compensazione nella misura dovuta.
A sostegno della domanda rappresentava di aver stipulato il contratto di locazione con l' in data 3 CP_1
aprile 2019 per il canone annuo di €3.600,00 da pagarsi in 12 rate mensili da €300,00 ciascuna;
- che, fin dal momento della stipula del contratto di locazione gli immobili che ne costituivano oggetto presentavano tracce di umidità e infiltrazioni d'acqua provenienti dal soffitto che il locatore riconosceva come effettivamente verificatesi in epoca precedente, tuttavia, dando assicurazioni in ordine al fatto che ulteriori infiltrazioni non avrebbero potuto ripetersi per aver già provveduto, il locatore medesimo, ad effettuare adeguati interventi di impermeabilizzazione del terrazzo soprastante i locali anch'esso di sua proprietà; - che, stipulato il contratto di locazione, la avviava una trattativa per concedere Parte_1
in sublocazione i medesimi locali e relative pertinenze esterne e parcheggi a tale Persona_2
intenzionato ad utilizzare i medesimi per l'apertura di un'attività commerciale del tipo indicato
[...]
nel contratto di locazione stipulato tra ed il proprietario - che il contratto Parte_1 CP_1
di sublocazione veniva stipulato il 15 aprile 2019 mentre il giorno seguente stipulavano un contratto per l'esecuzione dei lavori presso l'immobile sublocato per come richiesti dal sig. - che, stipulati i CP_2
suddetti contratti (sublocazione ed appalto), la si adoperava per avviare i lavori concordati con Pt_1
il sig. tuttavia, nel corso dell'effettuazione dei medesimi doveva riscontrare come risultasse CP_2 tutt'altro che risolto il problema delle infiltrazioni provenienti dal terrazzo soprastante di proprietà del locatore sig. , le quali continuavano ad interessare l'immobile oggetto di locazione (e CP_1
sublocazione) che si manifestava copiosamente in occasione delle piogge tanto da imporre, la sospensione dei lavori per evitare il prodursi di danni anche alle lavorazioni interne ulteriori rispetto a quelle già avviate;
- che la informava immediatamente il locatore al quale chiedeva di Parte_1 attivarsi per l'effettuazione dei lavori occorrenti alla definitiva soluzione del problema delle infiltrazioni, nonché, di quello, relativo agli scarichi del wc per occlusione/rottura nel tratto di collegamento con la condotta fognaria esterna;
- che la avendo tutto l'interesse a mantenere in essere sia il Parte_1
contratto di locazione con che quello di sublocazione con nonché ad effettuare i lavori di CP_1 CP_2
sistemazione dei locali dei quali aveva ricevuto incarico da quest'ultimo, pur senza poter in alcun modo utilizzare i locali, provvedeva per un verso a versare i ratei mensili di locazione al sig. , per l'altro CP_1
ad esentare dal pagamento dei canoni di sublocazione il sig. ovviamente confidando in una CP_2
tempestiva soluzione del locatore;
- che risultati inutili i tentativi di effettuare, anche direttamente, i lavori sul terrazzo di proprietà , la era costretta ad addivenire alla risoluzione del CP_1 Parte_1
contratto di sublocazione pretesa dal sub-conduttore sig. anche al fine di scongiurare eventuali CP_2 richieste di danni, con ciò, tuttavia, perdendo sia il diritto ai canoni di sublocazione per l'intero periodo
8 contrattuale, che i corrispettivi per gli interventi già effettuati nei locali e l'utile d'impresa per gli ulteriori lavori da effettuare presso l'immobile.
Ha dunque chiesto il risarcimento dei danni patiti per aver dovuto addivenire alla risoluzione del contratto di sublocazione per causa imputabile al locatore, così perdendo sia il diritto ai canoni di sublocazione per l'intero periodo contrattuale che i corrispettivi per gli interventi già effettuati nei locali e l'utile d'impresa per gli ulteriori lavori da effettuare presso l'immobile.
Il Giudice di prime cure ha rigettato la domanda di risarcimento da lucro cessante, così argomentando:
“Non può invece accogliersi la domanda formulata da parte convenuta in via riconvenzionale di risarcimento del danno a titolo di mancato guadagno derivante dalla risoluzione del contratto di sub locazione – legittimamente stipulato – atteso che risulta pacifico (anzi è la stessa resistente che più volte ha evidenziato la preesistenza dei vizi del bene alla stipula della locazione) che le condizioni dei locali in oggetto erano ben note alla parte.
Invero risulta per tabulas che nel giugno 2015 era stato sottoscritto un contratto di comodato d'uso con altra società ma con lo stesso amministratore unico sig. con il quale è stato poi Controparte_3
vergato il 03.04.2019 e senza soluzione di continuità il contratto di locazione oggi posto a fondamento dell'intimazione di sfratto.
Sicché, ragioni di cautela avrebbero dovuto indurre la parte locataria ad assicurarsi, prima di stipulare il contratto di sub locazione a pochi giorni dalla sottoscrizione del contratto principale, che le condizioni dei locali fossero effettivamente idonei all'uso pattuito, pena l'accollo del rischio economico dell'affare.
Trattandosi, in altri termini, di danni che la parte avrebbe potuto evitare usando l'ordinaria diligenza, ai sensi dell'art. 1227 c.c., la domanda riconvenzionale, in parte qua, deve essere rigettata” (cfr. sentenza, pag. 5).
A fronte di questa motivazione, l'appellante adduce in primo luogo vizio di ultra-petizione per avere il
Tribunale rilevato ex officio il concorso di colpa del danneggiato, di cui al comma 2 dell'art. 1227 c.c.,
a norma del quale “Il risarcimento non è dovuto per i danni che il creditore avrebbe potuto evitare usando l'ordinaria diligenza”.
Come è noto, l'art. 1227 c.c. prevede due diverse ipotesi.
L'ipotesi prevista dal comma 1, riguardando il contributo eziologico del danneggiato nella produzione dell'evento dannoso, va distinta da quella disciplinata dal comma 2 dello stesso articolo la quale, riferendosi al comportamento, successivo all'evento, col quale il medesimo danneggiato abbia prodotto un aggravamento del danno ovvero non ne abbia ridotto l'entità, attiene al danno-conseguenza. In altri termini, il primo comma "attiene al contributo eziologico del debitore nella produzione dell'evento dannoso", mentre il secondo "attiene al rapporto evento - danno conseguenza, rendendo irrisarcibili
9 alcuni danni" (così, in motivazione, Cass. civ., 19 febbraio 2013, n. 4043; conf. Cass. civ., 21 gennaio
2020, n. 1165).
Secondo la giurisprudenza e la dottrina, l'art. 1227, comma 2, c.c. è applicazione dei principi generali di correttezza e buona fede, di cui all'art. 1175 c.c., onde impone sì al creditore, una condotta attiva, diretta a limitare le conseguenze dannose dell'altrui comportamento pregiudizievole, ma non fino al punto da pretendere attività che gravose o implicanti rischi. In sostanza, la legge vuole “solo evitare, con tale disposizione, che il debitore medesimo sia costretto a pagare dei danni evitabili dal creditore”, in collegamento sistematico con l'art. 1223 c.c. (Cass. 25 settembre 2009, n. 20684).
Secondo il pacifico e costante indirizzo della Suprema Corte, cui si intende dare continuità, il concorso di colpa del danneggiato di cui all'art.1227, comma 2, c.c., costituisce eccezione in senso stretto, non rilevabile d'ufficio (tra le tante da ultimo Cass. civ., 9 maggio 2022, n. 14556 e Cass. civ., 19 luglio
2018, n. 19218).
Ebbene, nel caso in esame, l'eccezione de qua era stata formulata dal convenuto in riconvenzionale il quale, impugnando e contestando le avverse difese, evidenziava, appunto, che i locali in oggetto erano ben conosciuti e accettati visto che sin dal giugno 2015 correva un contratto di comodato d'uso con altra società ma con lo stesso amministratore unico sig. , con il quale è stato poi vergato Controparte_3
il 3 aprile 2019 il contratto di locazione per cui è controversia (cfr. memoria integrativa a seguito di trasformazione del rito, ex art. 667 c.p.c., pag. 2).
Il che è sufficiente ad escludere la lamentata violazione dell'art. 112 c.p.c., non ravvisandosi una ipotesi di ultra-petizione, avendo parte convenuta in riconvenzionale formulato l'eccezione di cui all'art. 1227, comma 2, c.c., poi ritenuta fondata dal Tribunale.
La sentenza è altresì corretta nel merito, posto che, secondo la consolidata giurisprudenza di legittimità,
“nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo, grava sul conduttore
l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività che egli intende esercitarvi, nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative;
ne consegue che, ove il conduttore non riesca ad ottenere tali autorizzazioni, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento a carico del locatore e ciò anche se il diniego sia dipeso dalle caratteristiche del bene locato. La destinazione particolare dell'immobile diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell'obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell'immobile in relazione all'uso convenuto, solo se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, in contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso, vieppiù stante il riconoscimento dell'idoneità dell'immobile da parte del conduttore (Cass., 3, n. 1735 del
10 25/1/2011; Cass., 3, n. 5836 del 13/3/2007; Cass., 3, n. 25278 del 1/12/2009)” (cfr. Cass. civ., 15 ottobre
2018, n. 25750; conf. Cass. civ., 22 maggio 2023, n. 14067 richiamata dal Tribunale).
È pertanto evidente che, nella fattispecie, la consapevolezza da parte dell'amministratore unico della
– a far data dal giugno 2015 – delle precarie condizioni nelle quali versava il locale oggetto Parte_1 dapprima di comodato d'uso e, successivamente, di locazione e di sub-locazione, imponevano alla stessa di accertarsi diligentemente, prima di sottoscrivere il contratto di sub-locazione, che le Parte_1 condizioni dei locali fossero effettivamente idonee all'uso pattuito.
Ciò posto, non può condividersi l'assunto difensivo dell'appellante a cui dire il principio di diritto ora illustrato, non si attaglierebbe al caso di specie perché – diversamente dal caso considerato dalla giurisprudenza – nella fattispecie in esame non si controverte né si contesta che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività che il conduttore intenda esercitarvi, nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni. Nel caso in esame, piuttosto, la conduttrice ha allegato la inutilizzabilità dei locali a causa di un fenomeno di infiltrazioni Parte_1
verificatosi nel corso del contratto e agevolmente risolvibile con opere di manutenzione dell'immobile soprastante. Pertanto, prosegue l'appellante, “non viene in rilievo nel giudizio che ci occupa alcuna ipotesi di inidoneità che comporti una “modificazione o adeguamento strutturale” degli stessi nessun problema di rilascio delle autorizzazioni per caratteristiche proprie del bene ma, appunto, esclusivamente l'inosservanza dell'obbligo del locatore di garantire il normale godimento mediante intervento manutentivo da effettuarsi non nei locali commerciali, bensì, all'interno dell'abitazione soprastante di proprietà dello stesso locatore come ha correttamente rilevato il Giudice di primo grado
(sub lett. A e D) … Sono le violazioni del locatore come correttamente richiamate nella parte sub lett.
A della sentenza impugnata, quelle che si attagliano al caso in esame, rimanendo del tutto avulso dalla questione in contesa nel presente giudizio il principio giurisprudenziale richiamato nel punto sub. lettera B” (cfr. ricorso in appello, pag. 13).
Trattasi di assunti che non possono essere condivisi.
Risulta dagli atti che i locali in questione sono stati concessi in comodato da alla Soc. CP_1
coop. La Fox, di cui era amministratore unico con contratto di comodato Controparte_3
stipulato il 17 giugno 2015.
È altresì pacifico che il contratto di comodato venne risolto a causa delle condizioni nelle quali versavano i locali interessati da infiltrazioni di acqua provenienti dal soffitto. Si tratta di circostanza confermata dai testi e , rispettivamente fratello e padre di Testimone_1 Testimone_2 [...]
– amministratore unico tanto della società coop. La Fox che della Esaminati CP_3 Parte_1 sul capitolo n. 2) della memoria integrativa della (“Vero che nell'autunno 2015 i locali Parte_1
11 commerciali di cui al capitolo precedente venivano interessati da infiltrazioni d'acqua provenienti dal soffitto”), confermavano, entrambi, la circostanza (cfr. verbale d'udienza del 24 novembre 2022 e del 9 febbraio 2023).
È altrettanto incontroverso che proprio a causa delle infiltrazioni di acqua e della conseguente umidità, la Fox cessava la propria attività commerciale restituendo l'immobile al comodante , siccome CP_1
confermato da (cfr. verbale di udienza del 24 novembre 2022: Testimone_1 la circostanza, abbiamo dovuto chiudere una parte del locale, zona slot, nell'anno 2016 per i problemi di infiltrazione. Successivamente abbiamo dovuto lasciare i locali, questo negli anni 2017/2018, non ricordo di preciso. Le attività piovose sono iniziate nel 2015 fino al 2017/2018, non ricordo di preciso la data>>) e da (che ha confermato il cap. 4). Testimone_2
Ebbene, proprio perché il , amministratore unico della società comodataria La Fox Soc. CP_3
coop. e dalla era a conoscenza, almeno a far data dal 2015, delle condizioni precarie dei Parte_2
locali a causa delle infiltrazioni di acque provenienti dal soffitto, e proprio perché a causa di siffatte infiltrazioni aveva avuto luogo una vicenda litigiosa culminata nel rilascio dell'immobile in comodato,
è evidente che la stipula – a distanza di qualche tempo – di un nuovo contratto, questa volta di locazione a cui seguiva a distanza di qualche giorno la stipulazione di un contratto di sublocazione, avrebbe richiesto che il conduttore – sublocatore verificasse diligentemente che le condizioni dei locali fossero effettivamente idonee all'uso pattuito. E questo anche se, a dire di e , l' Tes_1 Testimone_2 CP_1
avrebbe dichiarato loro di avere nel frattempo già provveduto ad effettuare i lavori occorrenti a risolvere le problematiche di infiltrazione ed umidità provenienti dall'immobile soprastante anch'esso divenuto di sua esclusiva proprietà, circostanza peraltro recisamente negata dall' in sede di interrogatorio CP_1
formale.
Si legge, invero, nella perizia di parte a firma dell'Ing. (il cui contenuto è stato Persona_1 integralmente confermato dal escusso quale teste all'udienza dell'11 maggio 2023) incaricato Per_1
dalla che i locali risultano particolarmente esposti alla presenza di umidità e/o muffe, a Parte_1
causa delle infiltrazioni da acque piovane, e che non si ravvedono le condizioni igienico/sanitarie e di sicurezza minime per l'utilizzo quale locale pubblico adibito alla somministrazione di cibo e bevande.
Ed ancora, che, vista la presenza di infiltrazioni lungo la parete, è da tener in conto anche il rischio a cui
è soggetto l'impianto elettrico. Il perito di parte ha pertanto concluso nel senso che “la proprietà individuata e descritta non si può considerare idonea sotto il profilo igienico-sanitario ed ambientale per essere utilizzato come locale commerciale” (cfr. pag. 2). In sede di escussione testimoniale, l'Ing. ha riferito che lo stato dell'immobile riscontrato era conseguenza di ammaloramento pregresso, Per_1
perpetrato nel tempo, non collegato a cause istantanee ma a inesistente o scarsa manutenzione pregressa.
12 Essendo perfettamente a conoscenza delle precarie condizioni dell'immobile, peraltro certamente conoscibili con un minimo di diligenza – come desumibile dalle fotografie in atti – è evidente che, nel concedere in sub-locazione l'immobile in questione – la si è accollata il rischio di una Parte_1
possibile risoluzione del contratto e, di conseguenza, della perdita economica alla risoluzione connessa
(mancato incasso dei canoni di sub-locazione, ecc.).
Si impone dunque il rigetto dell'appello con conseguente conferma della sentenza impugnata.
2. Le spese di lite del grado di giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo secondo i parametri medi del D.M. n. 55/2014, come aggiornati dal D.M. n. 147/2022 (scaglione da
€26.001,00 a €52.000,00) e per tutte le fasi.
3. Sussistono le condizioni per l'applicazione del disposto dell'art. 13, comma 1-quater d.P.R. 115/2002 introdotto dalla legge 228 del 2012.


P.Q.M.


La Corte di Appello di Catanzaro, Seconda Sezione Civile, definitivamente decidendo sull'appello proposto da nei confronti di con ricorso presentato, Parte_1 CP_1
telematicamente, il 19 dicembre 2023 e avverso la sentenza del Tribunale di Cosenza n. 1644/2023 resa e pubblicata il 12 ottobre 2023, notificata il 20 novembre 2023, così provvede:
- rigetta l'appello e, per l'effetto, conferma la sentenza impugnata;

- condanna al pagamento, in favore di delle spese del giudizio di Parte_1 CP_1
appello che liquida in € 5.077,00 oltre a rimborso spese generali nella misura forfetaria del 15%,
IVA e CPA come per legge;

- dà atto della sussistenza, ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater d.P.R. n. 115/2002, dei presupposti per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione.
Così deciso, il 27 febbraio 2025
Il Consigliere estensore Il Presidente
dott.ssa Anna Maria Raschellà dott.ssa Silvana Ferriero

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