N. R.G. 1394/2025
TRIBUNALE ORDINARIO di RIMINI
Sezione Unica Civile tra
Parte_1
RICORRENTE
e
Controparte_1
[...]
RESISTENTI
Oggi 5 novembre 2025 ad ore 10.00 innanzi al dott. Agnese Currò Dossi, sono comparsi:
l'avv. GHINELLI MAURIZIO per la ricorrente;

è presente personalmente Parte_1
L'avv. Ghinelli si riporta agli atti ed alla memoria depositata ed insiste per l'accoglimento della domanda.
l'avv. NI RA oggi sostituita dall'avv. Caroli il quale si riporta agli atti ed alla propria memoria insistendo per le conclusioni ivi rassegnate.
Nessuno compare per Controparte_1
Le parti chiedono concordemente l'estromissione dalla presente causa di Controparte_1 non essendo parte contrattuale
Il Giudice
Dichiara la contumacia di Controparte_1
Fatte precisare le conclusioni, si ritira per la stesura del provvedimento.
Il Giudice
Dott. Agnese Currò Dossi Alle ore 16.00 il Giudice chiude il verbale e procede al deposito telematico della sentenza unitamente al presente verbale che la contiene.
Il Giudice
Dott. Agnese Currò Dossi

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di RIMINI
Sezione Unica CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice onorario dott.ssa Agnese Currò Dossi ha pronunciato ex art. 420 c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. R.G. 1394/2025 promossa da:
, in persona del legale rappresentante, Parte_1 rappresentato e difeso dall'Avv. GHINELLI MAURIZIO,
RICORRENTE contro
, nato a [...] il [...], rappresentato e difeso dall'Avv. Controparte_1
NI RA
RESISTENTE
nata in [...] il [...] Controparte_1
RESISTENTE
La causa è iscritta ruolo in data 28.5.2025 e trattenuta in decisione all'udienza di discussione del

5.11.2025. La natura delle questioni ha consentito la discussione orale e la pronuncia immediata dell'ordinanza con la lettura del dispositivo e della concisa enunciazione delle ragioni di fatto e diritto della decisione. Sentita l'esposizione delle parti in merito alla posizione di tutela ed alle difese delle dedotte allegazioni, il giudice così provvede.
MOTIVI IN FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione ritualmente notificato la Parte_2
[... intimava sfratto per morosità nei confronti di e Controparte_1 Controparte_1 premettendo che con contratto ad uso alberghiero, la stessa concedeva in locazione a CP_1 il fabbricato alberghiero denominato “Hotel Carmen” in località Miramare di Rimini, con area
[...] pertinenziale e con due appartamenti. Che l'albergo e i due appartamenti pertinenziali, versavano in pessime condizioni di conservazione (“fatiscenti e in stato di abbandono”); che pertanto le parti stabilivano che il conduttore dovesse eseguire a sua cura e spese le opere di ristrutturazione e riqualificazione degli immobili, con esonero della locatrice da ogni onere e responsabilità; che a fronte di tale investimento gravante sul conduttore, costui dovesse pagare un canone mensile simbolico di € 1/00 (€ 12/00 all'anno) entro il giorno 10 di ogni mese fino alla scadenza del
05/11/2024 (e quindi per i primi 9 anni di durata del contratto); e che in caso di rinnovo tacito del contratto (per mancanza di disdetta e/o di diniego di rinnovazione), dal 05/11/2024 il conduttore dovesse poi pagare un canone annuo di € 54.000/00 in rate mensili anticipate di € 4.500/00 al mese, entro il giorno 10 di ogni mese. Ciò premesso rappresentava che alla sua prima scadenza novennale del 05/11/2024 (05/11/15 – 05/11/24) la parte conduttrice non ha comunicato alcun recesso, né alcuna disdetta nel termine di sei mesi prima del 05/11/24 (cioè entro il 05/05/24) e che pertanto il contratto alberghiero si è rinnovato tacitamente ed automaticamente “ex lege” per ulteriori 9 anni a far data dal
05/11/24 (fino al 05/11/2033). Ciò premesso denunciava il mancato pagamento dei canoni di locazione relativi a tre mensilità per il complessivo importo di € 13.500,00 e chiedeva il rilascio degli immobili.
Si costituiva deducendo di aver realizzato le opere previste dal contratto, “ma che Controparte_1 la gestione economica negli anni, anche a causa della crisi che ha investito il settore alberghiero della zona di Miramare, è risultata antieconomica in relazione al canone stabilito 9 anni prima, all'atto della stipula della locazione.” Rappresentava che nelle more dell'esecuzione del contratto, l'immobile veniva sottoposto a sequestro;
che con l'amministratore giudiziario Dr. aveva iniziato CP_2 una trattativa per la rinegoziazione del canone poi interrotta a seguito della pubblicazione della sentenza in data 10.1.2025 che ha definito il contenzioso e posto la revoca della custodia giudiziaria.
Si opponeva alla convalida dello sfratto ritenendo il proprio inadempimento non grave né colpevole,
“avendo il conduttore fatto legittimo affidamento sulla pendenza della procedura giudiziale nell'ambito della quale l'amministratore giudiziario aveva avanzato al Tribunale una richiesta di autorizzazione a rinegoziare il canone.”
Con ordinanza del 28.5.2025 veniva disposto il rilascio del compendio immobiliare e la causa proseguiva previo mutamento di rito e concessione di termine per l'integrazione degli atti introduttivi.
Queste le conclusioni di parte ricorrente: “1) confermare con sentenza l'Ordinanza di rilascio del
28/05/25; 2) dichiarare la risoluzione del contratto di locazione “de-quo”, per grave inadempimento del conduttore ex art. 1453 c.c.; 3) condannare il signor al rilascio degli immobili Controparte_1 ad uso alberghiero suindicati (Albergo + n. 2 appartamenti connessi): • «fabbricato urbano ad uso albergo, denominato "Hotel Carmen", sito in comune di Rimini, località Miramare, Via Pomezia numero 7, con annessa area pertinenziale coperta e scoperta di superfice catastale complessiva inferiore a 5000 mq., distinto al Catasto Fabbricati di detto Comune al foglio 124, con la particella
429 subalterno 1, piani S1-T-1- 2-3-4, zona censuaria 2, categoria D/2, rendita catastale € 6.817,23;
• fabbricato ad uso civile abitazione, adiacente al fabbricato ad uso albergo e sopra citato, sito in
Comune di Rimini, località Miramare, Viale Quarto dei Mille n.4, con annessa area pertinenziale coperta e scoperta di superfice catastale complessiva inferiore a 5000 mq., costituito da due appartamenti di cui uno al piano terra e l'altro ai piani primo e secondo, distinti al Catasto Fabbricati di Rimini al foglio 124, con le particelle: 1702 subalterno 3 graffata al subalterno 5, piano terra, zona censuaria 2, categoria A/3, classe 5, vani 5,5, rendita catastale euro 645,36 (appartamento al piano terra); 429 subalterno 2, graffata alla particella 1702 subalterno 4, piani primo e secondo, zona censuaria 2, categoria A/3, classe 5, vani 7, rendita catastale euro 821,37 (appartamento al piano primo e secondo); 1702 subalterno 6, bene comune non censibile ai subalterni 3 e 4 (corte); 1072 subalterno 7, bene comune non censibile ai subalterni 3 e 4 (loggia).» fissando quindi le date di esecuzione del rilascio;
4) condannare altresì il signor al pagamento dei canoni Controparte_1 insoluti per € 49.500/00 (ad oggi), oltre ad interessi moratori al tasso commerciale ex Dlgs n.
213/2002 dalle singole scadenze al saldo effettivo, ed al pagamento degli ulteriori canoni maturati e maturandi fino al rilascio effettivo. Il tutto con vittoria di spese, compensi del difensore, spese generali del 15%, oltre al 4% c.p.a. e al 22% i.v.a. ex lege.”
Queste le conclusioni del resistente “Ogni contraria disattesa;
- Si oppone Controparte_1 alla convalida all'intimazione di sfratto per morosità per le causali innanzi esposte rigettando le richieste di controparte. - Si oppone e chiede il rigetto della richiesta di emissione dell'ordinanza esecutiva di rilascio. - Con vittoria di spese, competenze e onorari di lite.”
Nessuno si costituiva per . Controparte_1
All'udienza di discussione del 5.11.2025 le parti insistevano nelle loro rispettive domande e conclusioni;
chiedevano altresì l'estromissione di dal presente giudizio. Il Controparte_1
Giudice, dichiarava la contumacia di e tratteneva la causa in decisione. Controparte_1
Preliminarmente in rito si dà atto che è stata assolta la condizione di procedibilità.
Quanto a va dichiarata la sua estromissione dal presente giudizio non Controparte_1 essendo parte contrattuale.
Nel merito la domanda è fondata e va accolta.
In tema di prova dell'adempimento di un'obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte
(negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento, ovvero della non imputabilità dell'inadempimento (cfr. ex plurimis, Cass. sez. un. 30.10.2001, n.
13.533).
Nel caso specifico la parte locatrice ha provato l'esistenza del contratto di locazione inter partes da cui deriva l'obbligo, per parte conduttrice, di corrispondere il canone secondo i tempi e le modalità indicate nel documento contrattuale.
Che il contratto non sia stato disdettato nei termini di legge e si sia pertanto rinnovato per un ulteriore novennio è circostanza incontestata.
Dalla documentazione in atti emerge inoltre come a ridosso della scadenza, in data 21.10.2024, sia pervenuta da parte della attuale conduttrice al Custode giudiziario Dott. proposte di CP_2 rinegoziazione del canone locatizio, proposte tuttavia non autorizzate dal Tribunale di Rimini.
Risulta inoltre che parte convenuta abbia arbitrariamente sospeso il pagamento dei canoni di locazione e che la morosità allo stato attuale ammonta ad € 49.500/00.
Si tratta ora di stabilire se la morosità accertata e non contestata da parte convenuta, possieda o meno quei requisiti di gravità ex art. 1455 c.c. tali da giustificare una pronuncia di risoluzione contrattuale per inadempimento a carico della parte conduttrice.
In punto di gravità dell'inadempimento osserva questo Giudice come nelle locazioni ad uso diverso la valutazione dell'importanza dell'inadempimento del conduttore non è predeterminata come nelle locazioni abitative e resta affidata ai comuni criteri di cui all'art. 1455 c.c. ; pertanto la risoluzione del contratto per mancato pagamento dei canoni può aversi solo con riferimento a inadempimenti tali da rompere l'equilibrio contrattuale, tenuto conto del complessivo comportamento osservato dal conduttore” (Trib. Roma 21/02/2018 n°4004 – Trib. Arezzo 01/04/2016 – Trib. Roma 20/01/2015 –
Trib. Bari 27/02/2014) e comunque “va operata caso per caso e non può ridursi alla mera constatazione della violazione di un'obbligazione principale ma deve considerare l'importanza dell'inadempimento in rapporto al complesso delle pattuizioni e dell'operazione economica posta in essere, nonché all'interesse che intendeva realizzare la parte non inadempiente, così da verificare in quale misura l'inadempimento abbia determinato un effettivo squilibrio nel sinallagma contrattuale, che giustifichi la risoluzione” (Cass. Civ. 28/07/2014 n°17066 e 13/12/2011 n°26709 – Trib. L'Aquila
06/03/2012). La valutazione della gravità dell'inadempimento, pur essendo devoluta alla discrezionalità del giudice di merito, non è però avulsa da qualsiasi regola ed i criteri per la sua determinazione li possiamo rinvenire nella giurisprudenza formatasi sui vari aspetti della questione.
Sicuramente determinante in tal senso è l'ammontare della morosità “Il mancato pagamento del canone di locazione per un periodo prolungato tale da determinare un debito di rilevante entità certamente integra un inadempimento di non scarsa importanza ai sensi dell'art. 1455 c.c.” (Trib.
Genova 20/01/2016 n°211) ma non solo “Per le locazioni non abitative la valutazione relativa all'importanza dell'inadempimento resta affidata ai comuni criteri di cui all'art. 1455 c.c. e se ne deve, conseguentemente, accertare la gravità in concreto, cioè l'idoneità a ledere in modo rilevante l'interesse contrattuale del locatore, a sconvolgere l'intera economia del rapporto ed a determinare un notevole ostacolo alla sua prosecuzione, da valutare tenendo conto dell'elemento oggettivo della mancata prestazione nel quadro dell'economia generale del negozio, e dell'elemento soggettivo, legato principalmente al comportamento della parte inadempiente, all'importanza assunta per il locatore dalla mancata corresponsione dei canoni e dall'entità del turbamento causato all'equilibrio del rapporto sinallagmatico” (Trib. Roma 14/02/2018 n°3352) ed in senso più rigoroso “L'omesso pagamento dei canoni di locazione alle scadenze costituisce violazione di una delle obbligazioni primarie ed essenziali scaturenti dal contratto di locazione, incidente su tutta l'economia del contratto stesso, Pertanto, ai fini della risoluzione, non è necessaria in tale ipotesi alcuna valutazione specifica della gravità dell'inadempimento, essendo essa implicita nella circostanza stessa del mancato pagamento” (Trib. Roma 21/02/2018 n°4004 – Trib. Milano 15/09/2017).
Orbene, esaminando la fattispecie in esame, l'inadempimento della conduttrice, valutato nella globalità della situazione contrattuale e rapportato allo specifico interesse economico della parte locatrice nonché alla sua incidenza sul vincolo sinallagmatico, non può non ravvisare quella gravità necessaria per una pronuncia risolutoria, atteso peraltro la mancata contestazione da parte della conduttrice circa la morosità e la sua persistenza (cfr. Cass. Ordinanza n. 36494/2023: a fronte di una domanda di risoluzione del contratto di locazione per morosità del conduttore, il Giudice deve tener conto, nella valutazione della gravità dell'inadempimento, del suo comportamento anche successivo alla proposizione della domanda, dal momento che, non potendo il locatore sospendere a sua volta
l'adempimento della propria obbligazione, permane in capo allo stesso l'interesse alla percezione del corrispettivo convenuto, dovutogli, ai sensi dell'art. 1591 c.c., fino al momento della riconsegna del bene).
La domanda di risoluzione del contratto appare pertanto fondata e va accolta.
Va pertanto convalidato definitivamente lo sfratto per morosità e condannata parte resistente al rilascio immediato degli immobili meglio descritti in ricorso;
parte resistente va altresì condannata al pagamento dei canoni di locazione pari ad € 49.500/00 (come calcolati alla data dell'introduzione del giudizio di merito nella memoria integrativa di parte ricorrente), oltre a quelli maturati successivamente e fino all'effettivo rilascio degli immobili, oltre interessi dal dovuto al saldo, interessi che, non avendo le parti pattuito diversamente, devono applicarsi nella misura legale.
Le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate alla stregua del DM n°55/2014 tenendo conto della non complessità della questione, dell'attività effettivamente svolta e dell'effettivo scaglione tariffario di appartenenza,

P.Q.M.


Il Tribunale di Rimini, definitivamente pronunciando su ricorso proposto da
[...] contro e Parte_1 Controparte_1 CP_1
ogni ulteriore domanda e/o eccezione disattesa, così provvede:
[...]
dispone l'estromissione dalla presente causa di;
Controparte_1
in accoglimento della domanda proposta dalla ricorrente Parte_1 convalida definitivamente lo sfratto per morosità e dichiara la risoluzione del
[...] contratto di locazione sottoscritto in data 05/11/2015 per grave inadempimento del resistente
[...]
; CP_1
ordina al resistente l'immediato rilascio, libero da cose e persone, degli Controparte_1 immobili locati meglio descritti in ricorso, in favore della ricorrente;

condanna il resistente al pagamento in favore della ricorrente dei canoni di Controparte_1 locazione pari ad € 49.500/00 (come calcolati alla data di introduzione del giudizio di merito), oltre i canoni successivi maturati e maturandi sino al rilascio dell'immobile oltre interessi nella misura legale dalle singole scadenze al saldo effettivo;

condanna altresì il resistente a rifondere alla ricorrente le spese di lite che Controparte_1 liquida nel complessivo importo di € 3.397,00 per compenso ed € 118,50 per anticipazioni, oltre
15% per spese generali, IVA e CPA come per legge.
Pone a carico della parte soccombente le spese relative alla mediazione.
Sentenza resa ex articolo 420 c.p.c. pubblicata telematicamente con allegazione al verbale.
Rimini, 5.11.2025
Il Giudice
Dott. Agnese Currò Dossi