REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI CAGLIARI
SEZIONE CIVILE
Composta dai magistrati:
Maria Teresa Spanu Presidente
Donatella Aru Consigliere relatore
Grazia Maria Bagella Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA
OGGETTO: responsabilità ex artt. 2049 - 2051 – 2052 c.c.
Nella causa iscritta al n. 413 del Ruolo Generale degli Affari Civili
Contenziosi dell'anno 2022, promossa da:
C.F. , Parte_1 P.IVA_1 avente sede legale in Cagliari nella via dell'Agricoltura n°1, in persona del liquidatore in carica Sig. , elettivamente domiciliata in Parte_2
Cagliari, nella via S. Caboni n. 3, presso lo studio dell'avv. Vittoria Giua
Marassi che la rappresenta e difende in virtù di procura speciale in calce all'atto di appello;

APPELLANTE
CONTRO
, nato a [...] il [...] e Controparte_1 residente in [...], int.16, C.F.
, elettivamente domiciliato in Decimomannu (CA), C.F._1 presso lo studio dell'avv. Giuseppe Bellisai, che lo rappresenta e difende in virtù di procura speciale a margine dell'atto di citazione del 6 aprile 2016 nel primo grado di giudizio;
in persona del legale rappresentante dott. Controparte_2 [...]
con sede in Quartu Sant'Elena (CA) nel viale Europa n. 54, C.F. CP_3
, elettivamente domiciliata in Cagliari, nella via Delitala n. 10, P.IVA_2
1 presso lo studio degli avv.ti Piergiorgio De Montis e Alessandro Melis, che la rappresentano e difendono in virtù di procura speciale resa a margine della comparsa di costituzione e risposta;

, C.F. , elettivamente Controparte_4 C.F._2 domiciliato in Cagliari nella Via G.B. Tuveri 84, presso lo studio dell'avv.
Pier Luigi Usai che lo rappresenta e difende n virtù di procura resa a margine della comparsa di risposta nel primo grado di giudizio;

APPELLATI
All'udienza del 14 febbraio 2025 la causa è stata tenuta a decisione sulle seguenti
CONCLUSIONI
Nell'interesse dell'appellante (come da atto d'appello):
“voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello, radicalmente annullata e/o riformata la sentenza impugnata:
IN VIA PRELIMINARE E CAUTELARE:
- sospendere, ai sensi dell'art. 283 c.p.c., l'efficacia esecutiva della sentenza impugnata;

IN VIA PRELIMINARE NEL MERITO:
-dichiarare la nullità dell'atto di citazione di ai sensi Controparte_1 dell'art. 164 c.p.c. essendo assolutamente incerto il requisito di cui al n. 3 dell'art. 163 c.p.c. e/o mancante l'esposizione dei fatti di cui al n. 4) del medesimo articolo, con ogni conseguente pronuncia secondo legge;

IN VIA PRINCIPALE NEL MERITO:
- accogliere il presente appello e, per l'effetto, in riforma dell'impugnata sentenza, accertare e dichiarare sussistente il caso fortuito e che, di conseguenza, la Società non è Controparte_5 responsabile ai sensi dell'art. 2051 e del D.Lgs n. 81/2008 del sinistro occorso il 14.4.2014 al Sig. per tutti i motivi esposti ai paragrafi B CP_1
e C e che dunque il danno stabilito nella sentenza di primo grado deve essere ripartito tra il Sig. l' e CP_1 Controparte_6
l'agente immobiliare che con le loro condotte imprudenti e CP_4 imprevedibili hanno costituito il caso fortuito;

IN VIA SUBORDINATA:

2 - nella denegata ipotesi in cui l'Ecc.ma Corte d'Appello dovesse considerare non provato il caso fortuito e dunque sussistente la responsabilità di
[...]
ai sensi dell'art. 2051 c.c. e D. Lgs n. Controparte_5
81/2008, accertare il concorso colposo del danneggiato e quindi dichiarare se questo sia solo idoneo a diminuire il risarcimento richiedibile ai sensi dell'art. 1227 primo comma c.c. o se escluda la possibilità di richiedere qualsiasi risarcimento del danno ai sensi del secondo comma dell'art. 1227
c.c.;
SEMPRE IN VIA SUBORDINATA:
-accertare e dichiarare che l'Agenzia immobiliare e l'agente CP_6 immobiliare sono responsabili i solido tra di loro a titolo di CP_4 responsabilità contrattuale nei confronti della Controparte_5
, sia nel caso che sussistesse un contratto di mandato (per
[...] violazione dell'art. 1711 c.c. che stabilisce che il mandatario non può eccedere i limiti fissati nel mandato) sia nel caso di mediazione tipica ex art. 1754 c.c. (per responsabilità contrattuale da contatto sociale e violazione dei conseguenti obblighi di protezione) e, per l'effetto, condannarli a manlevare totalmente o almeno parzialmente quest'ultima dalle conseguenze pregiudizievoli.
IN OGNI CASO:
- con vittoria di spese e competenze del doppio grado di giudizio, compreso il subprocedimento del primo grado.”
Nell'interesse dell'appellato (come da comparsa di Controparte_1 costituzione e risposta):
“Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello adita:
1) rigettare l'istanza proposta dall'appellante in via preliminare e cautelare, ex art.283 c.p.c., perché infondata, in fatto e in diritto;

2) rigettare l'eccezione di nullità dell'atto di citazione proposta dall'appellante in via preliminare nel merito, ai sensi dell'art. 164 c.p.c., perché infondata, in fatto e in diritto;

3) rigettare le domande proposte da in via principale Parte_1 nel merito e in via subordinata, confermando la sentenza di primo grado in
3 ordine alla insussistenza del caso fortuito e del concorso di colpa del danneggiato;

4) si rimette alla decisione della Ecc.ma Corte D'Appello in ordine alla domanda proposta dall'appellante in via ulteriormente subordinata;

5) si rimette alla decisione della Ecc.ma Corte D'Appello in ordine alla parziale riforma della sentenza di primo grado, ponendo per il 100% a carico della le spese del giudizio sostenute dai Parte_1 convenuti e Controparte_2 Controparte_4
6) in ogni caso, con vittoria di spese e compensi professionali del doppio grado di giudizio e del sub-procedimento RG 413-1/2022.”
Nell'interesse dell'appellata (come da foglio di Controparte_2 precisazione delle conclusioni all'udienza del 14.02.2025):
“concludono perché l'Ecc.ma Corte d'Appello adita, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, Voglia:
IN VIA PRELIMINARE
1) dichiarare inammissibili e/o improponibili, per le ragioni indicate nella comparsa di costituzione e risposta, le domande e le allegazioni nuove proposte dalla con l'atto d'appello; Parte_1
NEL MERITO
2) rigettare, in quanto inammissibili e infondati, tutti i motivi di appello proposti dalla con atto di data Parte_1
16.11.2022, confermando nel merito e per le parti oggetto d'impugnazione,
l'appellata sentenza n. 2375/2022 del Tribunale di Cagliari (R.G. n.
3988/2016);
3) respingere, con la miglior formula, le domande nuove formulate in via riconvenzionale trasversale dalla per Parte_1
i motivi e le eccezioni esposti in narrativa;

4) Per l'ipotesi in cui le conclusioni assunte dall'appellato al punto CP_1
5 dovessero essere intese quale appello incidentale, dichiarare inammissibile e dunque rigettare anche siffatta impugnazione in quanto tardiva e comunque infondata.
IN OGNI CASO
4 5) con vittoria di spese e compensi professionali, oltre il rimborso forfettario per spese generali al 15%, IVA e CPA, come per legge, relativi ad entrambi i gradi di giudizio.”
Nell'interesse di (come da comparsa di costituzione Controparte_4
e risposta):
“conclude perché l'Ecc.ma Corte d'Appello adita, disattesa ogni avversa contraria istanza, eccezione e deduzione, Voglia:
1) Dichiarare inammissibile o comunque rigettare l'appello proposto da per le ragioni di cui alla superiore Parte_1 espositiva;

2) Per l'ipotesi in cui le conclusioni assunte dall' dovessero essere CP_1 intese quale appello incidentale, dichiarare inammissibile o comunque rigettare anche siffatta impugnazione per le ragioni in espositiva;

3) Con vittoria di compensi professionali e spese, comprese quelle forfettarie ed oltre accessori di legge.”
IN FATTO E IN DIRITTO
Con atto di citazione del 6 aprile 2016 ha convenuto Controparte_1 in giudizio davanti al Tribunale di Cagliari la società Parte_1
e la società per ottenere la
[...] Controparte_4 Controparte_2 condanna dei convenuti in solido al risarcimento dei danni subiti a causa del sinistro a lui occorso in data 14.04.2014, quantificato nella somma complessiva di euro 100.000,00, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria dal giorno dell'evento dannoso all'effettivo soddisfo, ovvero in quella, maggiore o minore, ritenuta più di giustizia, anche avuto riguardo alle risultanze della C.T.U., in ogni caso con vittoria di spese e compensi professionali del giudizio.
A fondamento della domanda l'attore ha esposto che:
- nel mese di aprile dell'anno 2014, per acquistare un terreno con annesso fabbricato, aveva contattato la società immobiliare RE/MAX Central Max
s.r.l. e insieme a , agente immobiliare indicatogli dalla Controparte_4 società, aveva svolto un sopralluogo nell'immobile, successivamente individuato in quello distinto in catasto terreni al foglio 39, particella 816, sub 3, corrispondente al lotto n. 30, facente parte della lottizzazione “Cala
5 Zavorra”, Comune di Sarroch, di proprietà della società Parte_1
[...]
- durante il sopralluogo, all'interno del cantiere, non recintato né segnalato, nell'attraversare una passerella in legno era precipitato nel cavedio dell'immobile, cadendo rovinosamente a terra a causa del cedimento improvviso del tavolone;

- a seguito delle lesioni riscontrate al Pronto Soccorso dell'Ospedale SS.
Trinità di Cagliari, era stato sottoposto a vari trattamenti di cura e a causa del sinistro aveva dovuto sostenere spese mediche per cure e terapie per un importo complessivo pari a € 14.500,00;
- in conseguenza del sinistro aveva riportato un danno biologico permanente pari al 26/28%, un'invalidità temporanea totale di 100 giorni di cui 40 di ospedalizzazione, un'invalidità temporanea parziale al 75% di 40 giorni, un'invalidità temporanea parziale al 50% di 40 giorni e un'invalidità temporanea parziale al 25% di 60 giorni.
Egli ha sostenuto:
- la responsabilità della società ai sensi degli artt. Parte_1
2043 - 2051 c.c., deducendo che essa non aveva osservato le prescrizioni dettate dal D. Lgs. n. 81/08 e dal D. Lgs. n. 106/09, omettendo di predisporre un'appropriata recinzione e segnaletica del cantiere, causa immediata dell'evento lesivo nonché, comunque, la sua responsabilità ai sensi dell'art. 2051 c.c., stante il rapporto di custodia con l'immobile di cui era proprietario.
- la responsabilità della società ai sensi degli artt. 2043 - Controparte_2
2049 - 1228 c.c., avendo essa violato il dovere di diligenza, cautela e perizia nei confronti dei terzi per non avere verificato, anche mediante il suo agente
, prima del sopralluogo con il cliente, quali fossero le Controparte_4 reali condizioni dell'immobile posto in vendita e, comunque, senza informarlo della sua pericolosità ed insidiosità. In ogni caso essa doveva comunque ritenersi responsabile in solido con l'agente , Controparte_4 in virtù del rapporto di preposizione tra essi esistente.
6 La società costituitasi in giudizio, ha Parte_1 contestato le sue responsabilità in merito al sinistro occorso all'attore, deducendo che:
- l'atto introduttivo era nullo in ragione della genericità della domanda secondo il disposto di cui all'art. 163 n. 3 e n. 4 c.p.c.; la mancata adeguata esposizione dei fatti, infatti, non consentiva ad essa convenuta di apprestare le necessarie difese;

- aveva conferito al il solo incarico di proporre in vendita CP_4
l'immobile individuato nel catasto terreni al foglio 39 mappale 376 (lotto
32), nel quale non era presente alcuna passerella, mentre il sinistro si era invece verificato nel villino bifamiliare insistente in diverso terreno (lotto
30), in cui né il né l'attore erano stati autorizzati ad accedere;
CP_4
- il lotto in cui era avvenuto il sinistro all'epoca dei fatti era delimitato con una recinzione metallica e paletti di ferro insistenti sull'intero perimetro, con apposita segnaletica che vietava l'accesso ai non addetti ai lavori, segnalando i pericoli propri degli immobili in corso di costruzione;

- la caduta, pertanto, si era verificata per esclusiva colpa dell'attore, il quale si era introdotto senza autorizzazione in un immobile diverso da quello per il quale era stato autorizzato superando l'apposita recinzione, e non aveva adottato le cautele necessarie, in ragione del fatto che si trovava in un immobile in costruzione, ignorando i numerosi cartelli di pericolo presenti con la conseguente interruzione del nesso causale;
la condotta imprudente del danneggiato doveva, pertanto, configurarsi quale caso fortuito;
in via subordinata ha eccepito il concorso colposo dell'attore nella determinazione del danno ai sensi dell'art. 1227 c.c..
Qualora fosse stata accertata una qualche responsabilità dell'agente
, ha domandato la condanna in solido di costui e della Controparte_4 società di intermediazione immobiliare spendendo il Controparte_2 nome della quale il primo aveva sempre operato, a tenerla indenne dalle conseguenze pregiudizievoli derivanti dall'eventuale accoglimento della domanda dell'attore.
Ha infine contestato la documentazione prodotta e la quantificazione dei danni come operata dall' CP_1
7 La costituitasi in giudizio, ha contestato le sue Controparte_2 responsabilità in merito al sinistro occorso all'attore, esponendo che:
- il svolgeva per l'agenzia immobiliare un'attività di mera CP_4 collaborazione con gestione autonoma e senza vincoli di subordinazione, rimanendo all'esterno dell'organizzazione aziendale talché doveva escludersi che fosse ravvisabile una sua qualche responsabilità ai sensi dell'art. 2049 c.c.;
- non sussistevano i presupposti per invocare una sua responsabilità ex art. 2043 c.c. in quanto non era ravvisabile alcuna sua omessa diligenza, cautela o perizia nei confronti di terzi;
per contro doveva ritenersi che il sinistro si fosse verificato per esclusiva colpa dell'attore il quale, nel passare su una passerella sospesa sopra il cavedio dell'immobile, aveva tenuto una condotta imprudente, imperita e negligente così interrompendo il nesso eziologico.
Ha infine contestato l'entità, la fondatezza e la risarcibilità dei danni come reclamati.
Pertanto, in via principale ha chiesto il rigetto delle domande proposte dall'attore e, in via subordinata, di ridurre le sue pretese nella misura ritenuta di giustizia, tenendo conto del suo concorso nella causazione del sinistro;
in via ulteriormente subordinata, previa dichiarazione di non accettare il contraddittorio in merito alla domanda riconvenzionale trasversale di manleva formulata nei suoi confronti dalla Parte_1
per l'ipotesi in cui fosse stata accertata la responsabilità di
[...] quest'ultima, ha concluso per dichiarare la domanda inammissibile e irrituale e, in ogni caso, rigettarla poiché infondata in fatto ed in diritto.
Si è costituito in giudizio , il quale ha contestato Controparte_4 le sue responsabilità in merito al sinistro, concludendo per il rigetto delle domande proposte dall'attore.
Egli ha, in particolare, precisato che:
- al momento del fatto per cui è causa era un collaboratore esterno della senza vincolo di subordinazione e che analoga attività di Controparte_2 collaborazione esterna svolgeva nei confronti della Parte_1
8 per promuovere la vendita di dieci immobili in località Cala Zavorra di
Sarroch;
- il fatto lesivo si era verificato per esclusiva colpa dell'attore, il quale, in senso contrario alle indicazioni fornitegli di passare al lato delle tavole ossia sul solaio in cemento, era passato di sua iniziativa sulle tavole di legno, di tipo multistrato, poste sopra il cavedio ed era precipitato nel piano seminterrato unicamente a causa della sua imprudenza, anche tenuto conto che egli aveva poco prima perlustrato lo scantinato e le aveva accuratamente esaminate anche dal di sotto, così come aveva nell'immediatezza riconosciuto quando era andato a trovarlo in ospedale;
peraltro la stessa dinamica del sinistro, priva di testimoni, non era accertabile ben potendo esso essersi verificato per avere l'attore tentato di sollevare uno dei predetti tavoloni per visionare lo spazio sottostante, sbilanciandosi e facendo cadere nel cavedio il tavolone per poi cadere anch'esso;
- egli non aveva neppure individuato il titolo di responsabilità ascrittagli e comunque doveva essere contestata la riconducibilità al sinistro di tutti i danni da lui reclamati.
La causa, istruita con prove testimoniali, documentali e consulenza tecnica d'ufficio è stata decisa con la sentenza n. 2375/2022, pronunciata ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. all'udienza del 12.10.2022, con la quale il
Tribunale di Cagliari ha così statuito:
“1) accertata la responsabilità nella causazione del sinistro occorso all'attore, condanna la al pagamento in Parte_1 favore di della somma complessiva di € 81.155,22 Controparte_1 per le causali in premessa;

2) rigetta la domanda proposta dall'attore nei Controparte_1 confronti dei convenuti e;
Controparte_2 Controparte_4
3) rigetta la domanda riconvenzionale proposta in via subordinata dalla nei confronti della e di Parte_1 Controparte_2
; Controparte_4
4) condanna la a rifondere all'attore Parte_1 le spese sostenute nel presente giudizio, che si Controparte_1 liquidano in complessivi € 14.216,00 (di cui € 13.430,00 per competenze ed
9 euro 786,00 per spese documentate) oltre rimborso spese forfettario, IVA e
CPA come per legge;

5) condanna a rifondere ai convenuti Controparte_1 [...]
e le spese sostenute per la difesa nel CP_2 Controparte_4 presente giudizio, nella misura di € 6.715,00 per ciascun convenuto, oltre rimborso spese forfettario, IVA e CPA come per legge;

6) condanna la a rifondere ai convenuti Parte_1
e le spese sostenute per la Controparte_2 Controparte_4 difesa nel presente giudizio, nella misura di € 6.715,00 per ciascun convenuto, oltre rimborso spese forfettario, IVA e CPA come per legge;

7) pone definitivamente a carico della convenuta Parte_1 le spese della CTU separatamente liquidate.”
[...]
Il percorso motivazionale seguito dal Tribunale può essere riassunto nei seguenti termini.
I. In via preliminare, ha disatteso l'eccezione di nullità dell'atto di citazione sollevata dalla rilevando che l'attore, attraverso Parte_1
l'atto introduttivo, aveva esposto i fatti posti a fondamento delle proprie pretese e indicato l'oggetto della propria domanda secondo il disposto di cui all'art. 163 n. 3 e n. 4 c.p.c.
II. Ha ritenuto fondata la domanda proposta dall' nei confronti CP_1 della essendo stata provata la responsabilità della Parte_1 società convenuta per il sinistro oggetto di causa secondo il disposto di cui all'art. 2051 c.c.
In merito, da un lato ha rilevato che l'attore aveva provato il fatto esposto nell'atto introduttivo ed il nesso causale tra il cedimento del tavolone in legno ed il danno subito a seguito del sinistro;
difatti non era stato contestato dalla parte convenuta che la caduta dell fosse stata CP_1 causata “dal cedimento di un tavolone in legno, sistemato precariamente nel cantiere sopra un cavedio, senza alcuna precauzione per impedire il passaggio né segnalazione dello specifico pericolo” e tale circostanza trovava riscontro nelle dichiarazioni rese dai sanitari che erano intervenuti nel luogo del sinistro e negli allegati fotografici della Procura presenti agli atti;
dall'altro lato, la convenuta non aveva fornito la prova positiva del caso
10 fortuito, previsto dall'art. 2051 c.c. al fine di escludere la responsabilità del custode.
Difatti, secondo il Tribunale, non era rilevante che il sinistro fosse avvenuto in un immobile diverso (lotto 30, mappale 450) da quello indicato nell'incarico di vendita (lotto 32, mappale 376), in quanto ciò non escludeva affatto “l'attività di mediazione concretamente svolta dalla CP_2 tramite l'agente anche in relazione ad altri immobili, non CP_4 essendovi vincoli di forma nel rapporto di mediazione, né essendo il mediatore legato alla da alcun rapporto di dipendenza o Pt_1 collaborazione, ma il suo diritto al compenso nei confronti di entrambe le parti sorge al momento della conclusione dell'affare (artt. 1744-1755 c.c.)”
e a conferma di tale circostanza la stessa convenuta aveva ammesso di avere consegnato al le chiavi di accesso all'intero compendio CP_4 immobiliare, evidentemente manifestando l'interesse a far visionare l'immobile a potenziali acquirenti, anche in assenza di un formale incarico.
Doveva altresì considerarsi che era stato provato che l'agente per la aveva già svolto la sua attività per altri CP_4 Controparte_2 immobili facenti parte del compendio essendosi già perfezionati, a seguito della stessa, altri contratti di compravendita ad esso relativi.
Infine, non era stato provato che i cartelli di divieto, riprodotti nelle fotografie allegate al fascicolo fotografico della Procura della Repubblica in data 06.12.2014, fossero presenti anche il giorno del sinistro avvenuto il
14.04.2014 e, in ogni caso, alla luce delle produzioni fotografiche, risultava che “l'accesso al mappale 450 era impedito solo da una rete precaria e facilmente amovibile mediante il semplice spostamento”, in spregio all'art. 96 del D. Lgs 81/2008.
III. Ha rigettato la domanda proposta dall'attore nei confronti della
[...]
e del osservando che non aveva adempiuto all'onere CP_2 CP_4 della prova delle loro responsabilità, peraltro genericamente indicate nell'atto introduttivo e per le medesime ragioni non ha accolto la domanda riconvenzionale proposta in via subordinata dalla Parte_1 nei confronti della e di . Controparte_2 Controparte_4
11 IV. Ha liquidato il risarcimento del danno alla luce delle risultanze della consulenza tecnica d'ufficio e delle tabelle di Milano, quantificandolo complessivamente in euro 81.155,22, somma comprensiva di rivalutazione monetaria e danno da ritardato adempimento.
Con atto di citazione del 17 novembre 2022 ha proposto appello la rassegnando le conclusioni in epigrafe trascritte. Parte_1
costituitosi in giudizio, ha chiesto il rigetto Controparte_1 dell'appello e la conferma della sentenza appellata.
e la costituitisi in giudizio, Controparte_4 Controparte_2 hanno concluso in via preliminare per la declaratoria di inammissibilità dell'appello e, nel merito, per il rigetto del gravame e la conferma della sentenza appellata.
Rigettata, con ordinanza del 5 gennaio 2023, l'istanza della società
volta ad ottenere la sospensione Parte_1 dell'efficacia esecutiva della sentenza impugnata, all'udienza del 14 febbraio 2025 la causa è stata tenuta a decisione con concessione dei termini ex art. 190 c.p.c.
Primo motivo di appello: “Illegittimità dell'impugnata sentenza nella parte in cui ha preliminarmente respinto l'eccezione di nullità dell'atto di citazione di formulata da comparsa - CP_1 Parte_1 insussistenza della motivazione”
Con il primo motivo di impugnazione, l'appellante censura la sentenza nella parte in cui il Tribunale ha respinto l'eccezione di nullità dell'atto di citazione, limitandosi ad affermare, con motivazione totalmente insussistente, che non erano stati violati i numeri 3 e 4 dell'art.163 c.p.c.
In merito osserva che l'atto introduttivo del giudizio era nullo in quanto mancava di chiarezza nell'indicazione del luogo del sinistro e nella descrizione dei fatti, rendendo impossibile alla parte convenuta preparare adeguate difese, di talché la precisazione successiva dell'attore svolta successivamente nelle memorie di cui all'art. 183 c.6 c.p.c. non era idonea a sanare la nullità originaria dell'atto.
Ad avviso della Corte, il motivo è infondato in quanto, seppure formulato succintamente, l'atto di citazione introduttivo del giudizio di
12 primo grado è rispettoso delle prescrizioni di cui all'art. 163 c.p.c. n. 3 e n.
4, in quanto sono sufficientemente individuati i fatti e gli elementi di diritto costituenti le ragioni della domanda avente ad oggetto il risarcimento dei danni conseguiti all'attore dal sinistro occorsogli il 14 aprile 2014 quando, accompagnato da della aveva Controparte_4 Controparte_2 visionato un immobile di proprietà della società convenuta in località Cala
Zavorra, Sarroch, al cui acquisto era interessato. Con riguardo all'individuazione dell'immobile, ha richiamato la planimetria prodotta al doc. n. 54, nella quale sono evidenziati, tra gli altri, i due immobili oggetto della visita (vedasi appresso) mentre risulta sufficientemente descritto l'accadimento (“nell'attraversare una sorta di passerella in legno, a causa del cedimento improvviso di quest'ultima, precipitava bruscamente a circa tre-quattro metri, andando a schiantarsi nel seminterrato dell'immobile in costruzione.”).
Si richiama in motivazione Cass., n. 1681/2015: “In siffatti termini questa Corte debitamente spiega che la declaratoria di nullità della citazione per omissione o assoluta incertezza del petitum postula una valutazione da compiersi caso per caso, nel rispetto di alcuni criteri di ordine generale, occorrendo, da un canto, tener conto che l'identificazione dell'oggetto della domanda va operata avendo riguardo all'insieme delle indicazioni contenute nell'atto di citazione e dei documenti ad esso allegati, dall'altro, che l'oggetto deve risultare "assolutamente" incerto;
in particolare, quest'ultimo elemento deve essere vagliato in coerenza con la ragione ispiratrice della norma che impone all'attore di specificare sin dall'atto introduttivo, a pena di nullità, l'oggetto della sua domanda, ragione che, principalmente, risiede nell'esigenza di porre immediatamente il convenuto nelle condizioni di apprestare adeguate e puntuali difese
(prima ancora che di offrire al giudice l'immediata contezza del thema decidendum); con la conseguenza che non potrà prescindersi, nel valutare il grado di incertezza della domanda, dalla natura del relativo oggetto e dalla relazione in cui, con esso, si trovi eventualmente la controparte (se tale, cioè, da consentire, comunque, un'agevole individuazione di quanto l'attore richiede e delle ragioni per cui lo fa, o se, viceversa, tale da rendere
13 effettivamente difficile, in difetto di maggiori specificazioni,
l'approntamento di una precisa linea di difesa) (cfr. Cass. 12.11.2003,
n. 17023)”.
Si evidenzia, al riguardo, che i convenuti, costituitisi in giudizio, hanno diffusamente controdedotto, nel merito, alle avverse prospettazioni, il che induce a reputare che costoro avessero, comunque, "inteso" l'oggetto e la ragione dell'avversa pretesa.
Letta la comparsa conclusionale, si rileva l'inapplicabilità ratione temporis della riforma Cartabia.
I profili di responsabilità invocati a sostegno della domanda nei confronti delle tre parti convenute, sono stati poi specificamente dedotti con il richiamo alle norme codicistiche invocate.
*****
Secondo motivo di appello: “Erroneità della sentenza impugnata nella parte in cui ha ritenuto che l'attore abbia adempiuto all'onere della prova in merito alla dinamica del sinistro oltre al nesso causale tra la cosa in custodia e il danno subito.”
Con il secondo motivo di impugnazione, l'appellante rileva che il giudice di primo grado aveva erroneamente ritenuto provata la dinamica dell'incidente descritta dall'attore nell'atto introduttivo, basandosi su una ricostruzione superficiale del sinistro risultante dagli atti e non supportata dalle testimonianze.
Osserva che il unico testimone oculare oltre all'attore, CP_4 aveva fornito una versione dei fatti diversa rispetto a quella, scarna, da costui allegata, riferendo che non esisteva una passerella, ma tavole di legno ben visibili di tipo multistrato che, peraltro, lo stesso poco prima, CP_1 perlustrando lo scantinato, aveva esaminato anche dal di sotto;
l'apertura che la predetta tavola andava ad occludere, pressoché totalmente, non era posta in un punto di necessario passaggio ed egli aveva indicato all'attore di passare sul solaio in cemento;
poiché il tavolone non si era rotto, era plausibile che l'attore avesse tentato di sollevare uno dei predetti tavoloni per visionare lo spazio sottostante e nel fare ciò si fosse sbilanciato e, per l'effetto, fosse precipitato con il tavolone.
14 Anche le testimonianze dei sanitari erano state vaghe e inutili ai fini della ricostruzione della dinamica;
difatti non ricordava la Testimone_1 presenza del tavolone di legno, mentre ne ricordava la presenza Parte_3 ma non era in grado di riferire se si fosse spezzato o meno.
Ad avviso della Corte, deve ritenersi provato con ogni ragionevole presunzione che la caduta dell si sia verificata per essere egli CP_1 passato sulla copertura in legno multistrato di un cavedio realizzato per l'accesso dell'aria e della luce al piano scantinato, copertura che, non stabilmente fissata, era caduta da basso facendo precipitare chi vi era sopra.
Premesso che l'ipotesi allegata dal che l'attore avesse CP_4 tentato di sollevare uno dei predetti tavoloni per visionare lo spazio sottostante e nel fare ciò si fosse sbilanciato e, per l'effetto, fosse precipitato con il tavolone, pare francamente fantasiosa, anche considerato che a dire dello stesso l' aveva già visto il seminterrato e dal CP_4 CP_1 basso aveva visto la copertura, in ogni caso si richiama la deposizione del teste , medico del 118 che ha soccorso il ferito, il quale ha Parte_3 dichiarato che sia lui che “un signore che lo accompagnava, forse l'agente immobiliare che lo accompagnava all'interno di questo cantiere” avevano dichiarato che l aveva calpestato il tavolone ed era precipitato (ud. CP_1
29.11.2019).
*****
Terzo motivo di appello: “Erroneità della sentenza impugnata nella parte in cui ritiene che la convenuta non abbia fornito la Parte_1 prova positiva del caso fortuito previsto dall'art. 2051 c.c.”
III.I. Con la prima articolazione del terzo motivo di impugnazione,
l'appellante censura la sentenza nella parte in cui il Tribunale ha ritenuto che essa proprietaria e gli altri convenuti non avessero fornito la prova positiva del caso fortuito, previsto dall'art. 2051 c.c. al fine di escludere la responsabilità del custode.
In particolare, i convenuti avevano ampiamente dimostrato che l'incidente era stato causato dalla condotta imprudente e imprevedibile dell' il quale, pur entrando in un cantiere in costruzione, non CP_1 aveva adottato nessuna precauzione ed anzi si era avventurato in punti
15 dell'edificio in cui il passaggio non era stato autorizzato, senza adottare alcuna cautela.
In merito osserva che, in spregio all'orientamento seguito dalla giurisprudenza, l' era stato imprudente rispetto alle circostanze del CP_1 caso concreto e che, in ogni caso, anche se fosse stato un tavolone a cedere, circostanza peraltro non provata considerata la diversa prospettazione formulata dal il comportamento non autorizzato di CP_4 CP_1 che si era avventurato a passare su tavole di legno poste a copertura di botole, come da egli verificato da sotto, essendosi recato precedentemente nello scantinato, avrebbe comunque interrotto il legame tra il suo comportamento e l'incidente, secondo l'orientamento della Suprema Corte al riguardo.
III.II. Con la seconda articolazione del terzo motivo di impugnazione l'appellante rileva altresì che il caso fortuito era stato integrato non soltanto dalla condotta imprudente del danneggiato ma altresì dal il quale CP_4 aveva accompagnato l' a visitare un immobile che non era stato CP_1 oggetto di incarico e, dunque, senza autorizzazione.
Infatti, era stato documentalmente provato che l'incarico aveva ad oggetto la villetta singola costruita sul lotto n.32, identificata al catasto al foglio 39 mappale 376, priva di passerelle e zone d'ispezione coperte con dispositivi ancorati. Il sinistro si era invece verificato nel villino bifamiliare insistente sul lotto n. 30, identificato al catasto al foglio 39 mappale 450, in corso di costruzione, non destinato alla vendita ma fin dal principio a
[...]
, figlio del legale rappresentante della società. Pt_2
Riguardo alle prove valutate dal Tribunale rileva che le dichiarazioni rese dai testimoni del si riferivano a incarichi conferiti in anni CP_4 precedenti, concernenti immobili diversi da quello insistente sul lotto 30; la brochure prodotta dal non era in grado di provare che l'incarico CP_4 ricevuto includesse il lotto dove era avvenuto l'incidente, essendo essa stata consegnata al solo scopo di illustrare il contesto nel quale era ubicato l'immobile, senza fornire alcuna informazione sull'effettivo lotto in vendita;
la consegna delle chiavi per l'accesso non suggeriva in alcun modo l'incarico alla vendita di altri lotti, non inclusi nel mandato, essendo essa
16 necessaria per consentire l'accesso al lotto 32 per cui era stato conferito mandato.
Pertanto il non avrebbe dovuto condurre l' CP_4 CP_1 all'interno di una proprietà diversa dall'immobile oggetto di mandato.
III.III. - III.IV. Con la terza e quarta articolazione del terzo motivo di impugnazione l'appellante precisa che, poiché aveva conferito l'incarico alla e al tramite la stipula di un contratto Controparte_2 CP_4 formale, doveva configurarsi una ipotesi di mediazione atipica, che si configurava correttamente come contratto di mandato violato dal CP_4 che aveva mantenuto una condotta non diligente, non conforme alla sua qualifica professionale, conducendo l'attore a visitare un immobile diverso da quello per il quale era stato incaricato e non adoperandosi affinché il potenziale acquirente mantenesse un comportamento prudente nel cantiere, talché la responsabilità dell'evento dannoso doveva ritenersi configurarsi quale responsabilità contrattuale. Per le stesse ragioni, comunque nell'ipotesi in cui si fosse ritenuto ricorrente un contratto di mediazione tipica, doveva ritenersi configurarsi in capo al mediatore una responsabilità da contatto sociale.
Pertanto, l'evento dannoso incorso all'attore si era verificato comunque per colpa dell'agente immobiliare, la cui condotta integrava il caso fortuito previsto dall'art. 2051 c.c. non potendo essere da essa proprietaria dell'immobile prevedibile, avendo essa fatto affidamento sulla sua professionalità.
III.V. Con la quinta articolazione del motivo l'appellante rileva che, contrariamente a quanto affermato nella sentenza, il cantiere nel quale era avvenuto il sinistro era totalmente recintato e munito di cartelli che vietavano l'accesso agli estranei non addetti ai lavori, come previsto dalla normativa in materia di sicurezza e come confermato in giudizio dai testi e , non potendosi pertanto condividere l'assunto Tes_2 Testimone_3 del giudice di prime cure laddove aveva affermato che le fotografie allegate al procedimento penale, non provavano che lo stato dei luoghi fosse quello alla data del sinistro, essendo state effettuate il 6.12.2014 e che i testi da
17 essa dedotti non avessero confermato la circostanza che le recinzioni ed i cartelli sussistessero già al momento del sinistro.
Pertanto, secondo l'appellante non poteva assumere rilevanza la circostanza per cui la recinzione non fosse stabile e duratura ma amovibile, essendo comunque “idonea insieme ai cartelli ad ordinare ai non addetti ai lavori di non recarsi nei luoghi”.
Doveva pertanto concludersi che essa avesse posto in essere tutte le accortezze necessarie per inibire l'accesso nel cantiere ai non addetti ai lavori nonché che avesse adottato tutte le misure idonee alla messa in sicurezza del sito ed a prevenire gli eventuali danni.
Quarto motivo di appello: “Erroneità della sentenza impugnata nella parte in cui non ha perlomeno accolto la domanda proposta in via subordinata da di diminuire l'entità del Parte_1 risarcimento del danno per concorso di colpa del danneggiato ai sensi dell'art. 1227 c.c.”
Con il quarto motivo di impugnazione, l'appellante lamenta che il
Tribunale non si fosse pronunciato sulla domanda da essa proposta in via subordinata e, altresì, dagli altri due convenuti in primo grado, secondo cui l'entità del risarcimento del danno avrebbe dovuto essere quanto meno diminuita nella misura ritenuta congrua, per il concorso di colpa del danneggiato nella causazione del sinistro.
In merito, osserva che il concorso colposo del danneggiato è valutabile sia nel senso di una possibile riduzione del risarcimento, secondo la gravità della sua colpa e delle conseguenze che ne sono derivate, sia nel senso della negazione del risarcimento per i danni che l'attore avrebbe potuto evitare usando l'ordinaria diligenza.
Pertanto, poiché la condotta imprudente del danneggiato era stata comprovata da tutti i convenuti ed era emersa in modo lampante nel giudizio di primo grado, il Tribunale avrebbe dovuto, al riguardo, svolgere le suddette valutazioni.
Il terzo e il quarto motivo di appello, in quanto strettamente connessi, devono essere esaminati congiuntamente.
18 Deve in primo luogo rilevarsi che, ad avviso della Corte, nessuna prova è stata offerta dalla società appellante del fatto che le fotografie da essa prodotte quali allegato n. 5 e n. 9, nelle quali è rappresentato l'immobile nel quale si è verificato l'incidente circondato da una recinzione metallica e paletti di ferro con apposti cartelli sia sulla recinzione che sulle pareti, rappresentassero lo stato dei luoghi al momento dell'infortunio occorso il 14 aprile 2014.
Seppure si concorda con l'appellante che, a differenza di quanto sostenuto dal Tribunale, i testi da essa indicati ( e Tes_2 [...]
sentiti entrambi all'udienza del 6 dicembre 2019) hanno Tes_3 confermato che la recinzione ed i cartelli era stati apposti prima dell'incidente, tali deposizioni, rese da testi che lavoravano da anni per la società appellante, non si ritengono attendibili alla luce della deposizione del teste (29.11.2019) il quale ha dichiarato: “io non ricordo Parte_3 minimamente che ci fosse rete e cartelli, abbiamo scavalcato abbiamo trovato un muretto, ricordo che avevamo deciso di scavalcare il muretto, questa recinzione non la ricordo…. Non ricordo che vi fossero cartelli o recinzione. Non siamo usciti dal cancello di ingresso, il mio ricordo è di aver superato il muretto.”, dovendosi peraltro tener conto che l'infortunio si
è verificato nella tarda mattinata e quindi in una situazione di piena luce.
Occorre altresì considerare che all'amministratore unico della società oggi appellante, , è stata contestata in sede penale la Controparte_7 violazione dell'art. 95 e dell'art. 146 D. Lgs. n. 81/2008 ed egli ha corrisposto la relativa sanzione per la violazione di tale seconda disposizione (vedasi atti del procedimento penale prodotti dall'attore in allegato alla seconda memoria ex art. 183 c.p.c.).
Si riporta l'art. 146: “Art. 146 - Difesa delle aperture:


1. Le aperture lasciate nei solai o nelle piattaforme di lavoro devono essere circondate da normale parapetto e da tavola fermapiede oppure devono essere coperte con tavolato solidamente fissato e di resistenza non inferiore
a quella del piano di calpestio dei ponti di servizio.


2. Qualora le aperture vengano usate per il passaggio di materiali o di persone, un lato del parapetto può essere costituito da una barriera mobile
19 non asportabile, che deve essere aperta soltanto per il tempo necessario al passaggio.


3. Le aperture nei muri prospicienti il vuoto o vani che abbiano una profondità superiore a m 0,50 devono essere munite di normale parapetto e tavole fermapiede oppure essere convenientemente sbarrate in modo da impedire la caduta di persone.”
Premesso che l'infortunato pesava 70 Kg. (Vedasi cartella clinica
SS. Trinità prodotta con la prima memoria ex art. 183 c.p.c.) e non 130 Kg come allegato dall'appellante sia nell'atto di impugnazione sia nella comparsa conclusionale, non può revocarsi in dubbio, alla luce della dinamica dell'incidente e tenendo conto che il tavolone non si ruppe, che esso comunque non fosse solidamente fissato.
Ad avviso della Corte, è emersa pertanto la prova positiva di plurime e determinanti lacune nelle modalità di tenuta e messa in sicurezza del cantiere, in quanto, in particolare, non è stato precluso l'accesso da parte di estranei e non è stata posta in sicurezza l'apertura nel piano di calpestio sovrastante lo scantinato, talché non può revocarsi in dubbio la sussistenza di una responsabilità della società, quale custode, ai sensi dell'art. 2051 c.c., risultando così infondata la quinta articolazione del terzo motivo.
Nella comparsa di costituzione nel giudizio davanti al Tribunale
l'odierna appellante ha soltanto sostenuto che la condotta dell CP_1 configurasse il caso fortuito di cui alla norma codicistica.
Deve pertanto rilevarsi l'inammissibilità della seconda, terza e quarta articolazione del terzo motivo di impugnazione laddove l'appellante rileva altresì, per la prima volta, che il caso fortuito fosse stato integrato non soltanto dalla condotta imprudente del danneggiato ma anche dalla condotta del in disparte la fondatezza delle allegazioni poste a CP_4 fondamento di tale assunto
Con riguardo al danneggiato, seppure è pacifico principio della giurisprudenza di legittimità che il caso fortuito può essere rappresentato anche dalla condotta di un terzo, ovvero dello stesso danneggiato, nel caso di specie si ritiene ricorrente una sua responsabilità per l'accaduto, non
20 esclusiva, ma soltanto concorrente, dovendosi ritenere fondato il quarto motivo di impugnazione.
Si ritiene in primo luogo riassumere lo stato dell'arte così come riassunto nella motivazione di Cass., n. 2376/2024: “Sull'ormai indiscusso presupposto della natura oggettiva della responsabilità del custode e della ontologica distinzione tra caso fortuito e fatto del danneggiato o del terzo, salva l'omogeneità delle ricadute “funzionali” sul piano della responsabilità e del risarcimento (per tutte, Cass. Sez. 3, sent. 27 aprile
2023, n. 11152, e successive conformi), è stato, anche di recente, ribadito da questa Corte che “il requisito legale della rilevanza causale del fatto del danneggiato è la colpa” (ed essa soltanto), “intesa come oggettiva inosservanza del comportamento di normale cautela correlato alla situazione di rischio percepibile con l'ordinaria diligenza”, e ciò perché, mentre, al pari della concausa naturale, il fatto non colposo del danneggiato non incide sull'evento di danno sul piano della causalità materiale, al contrario il fatto colposo comporta la riduzione del risarcimento sul piano della causalità giuridica, “secondo la gravità della colpa e l'entità delle conseguenze che ne sono derivate” (cfr. Cass. Sez. 3, ord. 23 maggio 2023, n. 14228, Rv. 667836-02). In particolare, si è confermato che la condotta del danneggiato, “nella motivata valutazione del giudice del merito, potrà dunque assumere un rilievo causale meramente concorrente (cosicché vi sarà una percentuale di danno ascrivibile al fatto del danneggiato e una percentuale ascrivibile al fatto della cosa, e dunque imputabile al custode di essa), ma anche un'efficienza causale esclusiva, ove, per il grado della colpa e il rilievo delle conseguenze, si ponga come causa assorbente del danno, sicché ne sia del tutto esclusa la derivazione dalla cosa”, fermo restando, però, che nel
“formulare il giudizio di concorrenza o di esclusività causale del fatto del danneggiato, il giudice del merito deve dunque tenere conto solo del parametro oggettivo delle conseguenze e del parametro della colpa” mentre
“non occorre che il contegno del danneggiato, oltre che oggettivamente colposo, nel senso appena sopra precisato, sia anche abnorme, eccezionale, imprevedibile e inevitabile” (così, nuovamente, Cass. Sez. 3, ord. n. 14228
21 del 2023, cit.), secondo quello che è “l'orientamento assolutamente maggioritario di questa Corte”, peraltro “ribadito e definitivamente
«suggellato» anche dal suo massimo consesso” (il riferimento è Cass. Sez.
Un., sent. 30 giugno 2022, n. 20943, Rv. 665084-01)”.
Nel caso esaminato non può revocarsi in dubbio che Controparte_1 abbia tenuto una condotta colposa in quanto l'ordinaria prudenza che avrebbe dovuto improntare il suo comportamento nel visitare un cantiere edile, i cui lavori non erano ancora ultimati, luogo prevedibilmente pericoloso, avrebbe imposto di non passare sul tavolone, ben visibile, che ricopriva il cavedio realizzato per dar aria e luce al piano scantinato, potendo utilizzare le parti del solaio in cemento.
Ciò a maggior ragione se si considera che non è stata contestata la circostanza dedotta da nella comparsa di costituzione Controparte_4 secondo la quale poco prima della caduta era stato perlustrato lo scantinato talché l' aveva potuto esaminare il tavolone anche dal di sotto. Non CP_1 pare fuor d'opera al riguardo rammentare che “Il principio di non contestazione opera, indifferentemente, nei confronti del convenuto, come dell'attore” (Cass., n. 8647/2016; conforme Cass., n.16782/2019).
Tale condotta deve ritenersi rilevante nella causazione del danno, per una quota equitativamente stimata del 30%, ma non al punto da mandare totalmente esente da responsabilità il custode del cantiere, considerato che l'istruttoria espletata ha consentito di accertare che l'immobile nel quale si è verificato il sinistro era anch'esso destinato alla vendita, e non come dedotto dall'odierna appellante destinato a ed era stato oggetto di Parte_2 visite da parte dei soggetti interessati. Al riguardo si evidenzia che esso e la sua planimetria erano riprodotti della brochure consegnata al per CP_4 promuovere la vendita degli immobili della lottizzazione “Cala Zavorra”
(doc. n. 2 comparsa di costituzione e che i testi CP_4 Testimone_4
e (ud. 17.11.2019), che hanno acquistato il lotto n.11 nel Testimone_5 dicembre 2012, hanno riferito di aver visto, anche dopo tale data, in più occasioni , talvolta accompagnato con , Controparte_4 Parte_2 con soggetti interessati all'immobile. La teste ha peraltro precisato Tes_4
22 che in alcune occasioni ci fosse “il sig. , per la non Pt_2 Pt_1 ricordo il nome, presumo fosse il padre, talché era anziano.”
Il non aver precluso l'accesso del cantiere a soggetti estranei e non aver messo in sicurezza lo stesso, benché fosse a conoscenza che ad esso vi accedevano terzi, costituisce condotta, ad avviso della Corte, che impone di ritenere prevalente la responsabilità del custode rispetto a quella del danneggiato.
La presente decisione trova conforto nella sentenza della Corte di
Cassazione n. 18317/2015: “Il caso fortuito idoneo ad escludere la responsabilità oggettiva ex art. 2051 c.c. può rinvenirsi anche nella condotta del terzo, o dello stesso danneggiato, quando essa, rivelandosi come autonoma, eccezionale, imprevedibile ed inevitabile, risulti dotata di efficacia causale esclusiva nella produzione dell'evento lesivo. (Nella specie, la S.C. ha confermato, sul punto, la sentenza impugnata, che aveva ritenuto la condotta di un minore, infortunatosi cadendo dal tetto di un'edificio in costruzione all'interno di un cantiere abbandonato in cui si era introdotto per gioco, fattore causale dell'accaduto soltanto concorrente con il comportamento dei preposti alla vigilanza del cantiere).”
*****
Quinto motivo di impugnazione: “Erroneità della sentenza impugnata nella parte in cui ha rigettato la domanda riconvenzionale trasversale proposta in via subordinata dalla nei confronti Parte_1 della e di ” Controparte_2 Controparte_4
Con il quinto motivo di impugnazione l'appellante censura la sentenza nella parte in cui il Tribunale non ha accolto la domanda riconvenzionale proposta in via subordinata dalla società
[...] nei confronti della società e di Parte_1 Controparte_2 CP_4
per il mancato assolvimento dell'onere probatorio.
[...]
Con la prima articolazione del motivo sostiene la responsabilità contrattuale dell'agenzia immobiliare e del suo affiliato e CP_4 pertanto il suo diritto di essere da essi manlevata in quanto avevano violato il limite del mandato di cui al contratto, facendo accedere l'attore in un lotto non posto in vendita. Trattandosi di responsabilità contrattuale era la
23 controparte che avrebbe dovuto dimostrare di aver ricevuto un preciso incarico anche per la vendita del lotto nel quale si era verificato il sinistro.
Con la seconda articolazione del motivo sostiene comunque la responsabilità da contatto sociale di natura contrattuale, sia nei confronti della società venditrice che del potenziale acquirente, in quanto, qualora si fosse ritenuto che il fosse autorizzato a recarsi nel lotto n.30, CP_4 dove si era verificato il sinistro, il caso di specie sarebbe rientrato nell'ipotesi della mediazione tipica, talché anche in questo caso avrebbe operato l'applicazione del regime probatorio più favorevole previsto per il creditore.
Con la terza articolazione del motivo sostiene la solidarietà della responsabilità tra l'agenzia immobiliare ed il procacciatore di affari, dovendosi applicare anche in tema di responsabilità contrattuale i principi sanciti dalla giurisprudenza in relazione all'art. 2059 c.c.
Con la quarta articolazione del motivo, in via subordinata, sostiene che, comunque, avrebbe dovuto quantomeno ipotizzarsi un concorso in solido dell'agenzia immobiliare e del procacciatore di affari.
Il Tribunale ha rigettato la domanda riconvenzionale proposta in via subordinata dalla società nei confronti della Parte_1
e di per le medesime ragioni per le Controparte_2 Controparte_4 quali ha rigettato la domanda proposta nei confronti di costoro dall'attore ovvero per non aver adempiuto “all'onere della prova delle loro responsabilità, peraltro genericamente indicate nell'atto introduttivo, non essendo stato specificato il lamentato profilo di responsabilità degli altri convenuti nell'omessa custodia dell'immobile, che deve essere posta a carico della ditta costruttrice.”
Nel giudizio di primo grado, nella comparsa di costituzione, la domanda di manleva proposta nei confronti della società e Controparte_2 di si fondava sul presupposto dell'accertamento di una Controparte_4 responsabilità di quest'ultimo “nella determinazione dell'evento dannoso”, non meglio individuata, prospettazione sottesa ad una domanda di risarcimento dei danni per responsabilità extra-contrattuale, che è stata
24 rigettata dal Tribunale senza che la relativa decisione sia stata impugnata specificamente.
Come eccepito dalla società al nell'atto di appello Controparte_2 la società in violazione dell'art. 345 c.p.c., ha Parte_1 allegato, infatti, per la prima volta la sussistenza di una responsabilità di natura contrattuale, allegando l'inadempimento del contratto di mandato o, comunque, l'inadempimento degli obblighi di protezione assunti nell'ipotesi in cui si fosse ritenuta esistente la mediazione tipica ex art. 1754 c.c. e ss.
Né può soccorrere il generico assunto dell'appellante secondo il quale il giudice avrebbe ben potuto provvedere anche d'ufficio a qualificare in modo corretto il titolo di responsabilità, in quanto difettavano della comparsa di costituzione nel giudizio di primo grado le allegazioni di un inadempimento contrattuale fondante una responsabilità risarcitoria, non ritenendosi sufficiente, così come al contrario sostenuto nella comparsa conclusionale dall'appellante, il fatto - effettivamente allegato nella comparsa di costituzione del giudizio di primo grado - che formalmente il fosse stato incaricato della vendita del solo immobile insistente CP_4 sul lotto di cui al foglio 39 mappale 376.
Se si considera che, come sopra detto, è risultato provato alla luce delle deposizioni testimoniali sopra richiamate che:
- la società non ha precluso l'accesso all'immobile con l'apposizione di una idonea stabile recinzione;

- il aveva le chiavi del cancello dell'intero compendio e aveva CP_4 avuto una brochure che rappresentava, tra l'altro, l'immobile in cui si è verificato il sinistro nonché la planimetria dello stesso al fine di promuovere le vendite degli immobili del compendio;

- precedentemente aveva svolto anche l'attività di promozione della vendita dell'immobile per cui è causa, nella piena consapevolezza di
[...]
oggi liquidatore della società, talvolta presente alle visite dei Pt_2 soggetti potenzialmente interessati ad un suo acquisto;
si ritiene che nessuna responsabilità sia ravvisabile in capo al per CP_4 aver condotto l' a visitare anche l'immobile per cui è causa, CP_1
25 seppure non avesse ricevuto l'incarico formale, in quanto non può sostenersi che egli fosse sprovvisto di autorizzazione a recarsi comunque in esso.
Sono, invece assolutamente nuove le allegazioni di cui all'atto di appello relative agli asseriti doveri di vigilanza sulla sicurezza dei potenziali acquirenti, connessi agli obblighi di protezione fondanti la responsabilità contrattuale da contatto sociale, gravanti sul mediatore. L'esistenza di tali doveri di vigilanza e il loro inadempimento da parte dell'agenzia immobiliare e dell'asserito agente sono stati per la prima volta allegati nell'atto di appello talché la domanda fondata su tali allegazioni deve ritenersi una domanda nuova, in violazione dell'art. 345 c.p.c., e come tale inammissibile, ampliando il thema decidendum originariamente dedotto.
*****
Conclusioni
Premesso che nessuna delle parti ha mosso censure riguardo alla quantificazione del risarcimento del danno spettante a Controparte_1
l'accoglimento del quarto motivo di appello comporta che il risarcimento dei danni ad esso spettante debba essere quantificato in euro 56.808,65, pari al 70% della somma riconosciuta dal Tribunale, quota di responsabilità ascritta da questa Corte alla società Solo per Parte_1 completezza si osserva che non è stato proposto appello incidentale avverso il mancato riconoscimento degli interessi legali dalla data della decisione al saldo.
Deve, altresì, essere riformato il capo 4) del dispositivo, relativo alle spese le quali, alla luce di una valutazione dell'esito complessivo della lite, devono essere dichiarate, per entrambi i gradi del giudizio, compensate nella misura di 1/3 ponendosi a carico dell'appellante i restanti 2/3. Per la quantificazione delle spese nel giudizio di primo grado si assume la quantificazione effettuata dal Tribunale in quanto il parziale accoglimento dell'appello non comporta variazioni nello scaglione di riferimento.
Per le spese del giudizio di appello, le stesse sono liquidate secondo lo scaglione individuato sulla base della somma ritenuta dovuta, applicando i valori medi per le fasi di studio e introduttiva e i valori minimi per le fasi di trattazione e decisionale.
26 Ritenuto che la generica doglianza di che investe il Controparte_1 capo 5) del dispositivo non assurga a dignità di appello incidentale, essendosi egli limitato a rimettersi al giudizio della Corte, devono trovare conferma le altre statuizioni del dispositivo della sentenza impugnata.
A carico dell'appellante devono essere poste a carico integralmente le spese di lite in favore della società e di Controparte_2 CP_4 che si liquidano secondo il medesimo scaglione ed applicando i
[...] valori minimi per tutte le quattro fasi considerata la semplicità delle questioni controverse e l'attività difensionale spiegata.


PER QUESTI MOTIVI


La Corte d'Appello definitivamente pronunciando, disattesa ogni altra istanza, eccezione e deduzione, in parziale riforma della sentenza impugnata che per il resto conferma:

1. accerta che la responsabilità del sinistro per cui è causa è da addebitarsi per il 70% alla società e per il restante 30% a Parte_1
Controparte_1

2. Condanna la società a corrispondere a Parte_1 [...] la somma euro 56.808,65; CP_1

3. Dichiara compensate per 1/3 le spese di lite di entrambi i gradi del giudizio e condanna la società alla rifusione dei Parte_1 restanti 2/3 che liquida per il primo grado in euro 9477,33 a titolo di competenze e spese documentate oltre spese generali, IVA e cpa e per il secondo grado in euro 6402,00 oltre spese generali, IVA e cpa;

4. condanna la società alla rifusione delle spese di Parte_1 lite del presente grado del giudizio in favore della società e Controparte_2 di che liquida per ciascuno in euro 7160,00 oltre spese Controparte_4 generali, IVA e cpa.
Così deciso in Cagliari, nella camera di consiglio della Sezione Civile della
Corte d'Appello il 10 settembre 2025.
Il Presidente
Maria Teresa Spanu
Il Consigliere relatore
Donatella Aru
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