n. 1042/2023 RGCA
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI GENOVA
SEZIONE SECONDA CIVILE nelle persone dei magistrati: dott. Marcello BRUNO, Presidente dott.ssa Valeria ALBINO, Consigliere dott. Lorenzo FABRIS, Consigliere relatore riuniti in camera di consiglio, ha pronunciato la seguente:
SENTENZA

nella causa d'appello avverso la sentenza n° 768/2023 emessa in data 17.10.2023 dal Tribunale di Savona e pubblicata in data 17.10.2023, notificata in data 18.10.2023, promossa da:

, Savona 17.06.1945, rappresentata e difesa dall'Avv. Loredana Scalmana Parte_1 del Foro di Savona, in forza di procura alle liti allegata all'atto di appello ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Savona, Via Gramsci n. 6/6
APPELLANTE contro
in persona dell'amministratore del Condominio e Controparte_1 legale rappresentante pro-tempore rappresentato e difeso dall'Avv. Roberto Mordeglia CP_2 del Foro di Savona, giusto mandato allegato alla memoria di costituzione e risposta, ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in Savona, via Domenico Buscaglia 10/2
APPELLATO

avente a oggetto: impugnazione di delibera assembleare
nella quale le Parti hanno assunto le seguenti CONCLUSIONI

PER L'APPELLANTE
“Piaccia alla Ecc.ma Corte di Appello di Genova,
- ogni contraria istanza, eccezione e deduzione reiette
- previa ogni più opportuna pronuncia di rito e di merito in riforma dell'impugnata Sentenza n. 768/2023 del Tribunale di Savona, emessa in data 17/10/2023, pubblicata in pari data, notificata in data 18/10/2023, previa ammissione di tutte le istanze istruttorie dedotte in particolare nella memoria ex art. 183 c.p.c. n. 2 del 24/3/2023 e nella memoria ex art. 183
c.p.c. n. 3 del 13/4/2023,
In via principale:
1

Dichiarare nulla, in ogni caso annullare, per tutte le ragioni dedotte, la delibera assunta dall'assemblea ordinaria del di Albissola Marina, in data 6/6/2022 Controparte_1 in toto o comunque nella parte relativa al punto 6 dell'ordine del giorno di approvazione della tracciatura dei parcheggi condominiali.
Con conseguente condanna di parte appellata al pagamento delle spese di lite del primo grado di giudizio, oltre spese generali ed oneri fiscali e previdenziali in misura di legge.
Con conseguente condanna del appellato alla restituzione in favore della sig.ra CP_1 Parte_1
di tutte le somme pagate per compulsum in esecuzione dell'impugnata Sentenza.
[...]
In ogni caso vinte le spese ed il compenso professionale oltre spese generali ed oneri fiscali e previdenziali nella misura di legge, del presente grado di giudizio”.

PER L'APPELLATO
“Voglia L'Ecc.ma Corte D'Appello di Genova reiectis contrariis per le motivazioni di cui in narrativa Accertare e dichiarare l'irritualità e/o inammissibilità delle note di trattazione scritta di Parte
Appellante datate 26/ 02/ 2024 in quanto integranti di fatto una irrituale memoria difensiva non autorizzata, previo accertamento e declaratoria che dette note di trattazione scritta erano circoscritte alle sole istanze e conclusioni delle Parti nel rispetto dei principi di sinteticità e chiarezza (come disposto nel Decreto dell'Ecc.ma Corte del 05/12/2023), con l'adozione di ogni consequenziale provvedimento.
In via cautelare
Confermare in toto la reiezione dell'istanza di sospensione della provvisoria esecutorietà della
Sentenza appellata proposta dalla Parte Appellante in quanto infondata in fatto ed in diritto, previo accertamento e declaratoria, per le motivazioni di cui in narrativa, che nel caso di specie non sussistono i presupposti di cui all'art 283 Cpc e /o comunque della palese infondatezza di detta istanza
Con vittoria delle spese di lite, oltre oneri fiscali e previdenziali di Legge.
-Previo rigetto delle istanze istruttorie avversarie per le motivazioni di cui alla narrativa della comparsa di costituzione e risposta in appello, ed in particolare per mancato rispetto dell'onere di riproposizione specifica come ivi argomentato
a) In via pregiudiziale di rito: accertare e dichiarare, per le motivazioni di cui in narrativa la carenza di interesse all'impugnazione e/o comunque di interesse ad agire in capo alla Parte Appellante con ogni consequenziale pronuncia di Legge.
b) Sempre in via pregiudiziale di rito e per le motivazioni di cui in narrativa.
Accertare e dichiarare inammissibile e/o improcedibile e/o improseguibile e/o irrituale e/o comunque con qualsivoglia statuizione rigettare l'appello proposto dalla OR , previo Parte_1 accertamento e declaratoria che attraverso detto atto di appello sono state introdotte nuove domande e / o nuove allegazioni difensive e /o nuove ragioni di doglianza in riferimento alla delibera assembleare opposta in violazione del divieto di cui all'art 345 Cpc ,come meglio dettagliato nella narrativa della comparsa di costituzione e risposta in appello e sulle quali il Appellato CP_1 ha dichiarato e dichiara di non accettare il contraddittorio e per l'effetto Confermare in toto ed in ogni sua parte la Sentenza appellata n. 768 /2023 pronunciata dal Tribunale di Savona in persona del Giudice Dott.ssa Erica Passalalpi pronunciata in data 17/10/2023 e pubblicata in pari data a conclusione della causa RG 2290/2022.
Condannare l'Appellante alla rifusione delle spese di entrambi i gradi di giudizio Parte_1 in favore di Parte Appellata in Albissola Marina, oltre spese Controparte_3 generali 15%, oneri fiscali e previdenziali di legge.
Nel merito
2 c)Accertare e dichiarare- per le motivazioni di cui alla narrativa della comparsa di costituzione e risposta in appello - la totale infondatezza in fatto e in diritto dell'appello avversario e conseguentemente rigettare in toto l'impugnazione proposta da -così come ogni Parte_1 altra domanda formulata da Parte Appellante nei confronti di Parte Appellata, nessuna esclusa - perché destituita di ogni fondamento giuridico e fattuale e priva di supporto probatorio e per l'effetto
Confermare in toto ed in ogni sua parte la Sentenza appellata n. 768 /2023 pronunciata dal Tribunale di Savona in persona del Giudice Dott.ssa Erica Passalalpi pronunciata in data 17/10/2023 e pubblicata in pari data a conclusione della causa RG 2290/2022
e per l'effetto
-Accertare e dichiarare per le motivazioni di cui in narrativa che sui capi capi III.1 IIII.2 III. 3 della
Sentenza di prime cure è sceso il giudicato per omessa impugnazione
-In riferimento al motivo di impugnazione della delibera proposto in primo grado dall'Attrice odierna
Appellante sub lettera c (indeterminatezza della delibera al punto 6 ODG)
Accertare e dichiarare, per le motivazioni di cui in narrativa e sulla base dei documenti in atti,
l'intervenuta decadenza dell'Attrice ex art 1137 CC, previo accertamento e declaratoria che il suddetto motivo di impugnazione è stato sollevato da Parte Attrice per la prima volta con l'atto introduttivo del presente giudizio notificato il 27 Settembre 2022 ( e non nel contesto della domanda di mediazione radicata il 30/06/2022 ) – ossia allorquando il termine decadenziale di cui all'art 1137 CC era ampiamente spirato ( essendosi l'assemblea svolta il 06/06/2022) - e conseguentemente e per l'effetto Accertare e dichiarare l'inammissibilità e/o improcedibilità e/o improseguibilità e/o comunque l'infondatezza in fatto e in diritto dell'impugnazione ex adverso proposta e conseguentemente rigettare integralmente detta impugnazione perché destituita di fondamento giuridica e fattuale.
In via subordinata e di merito
Ferma e impregiudicata la domanda pregiudiziale di cui sopra, accertare e dichiarare l'infondatezza nel merito dell'impugnazione ex adverso proposta per le motivazioni di cui alla narrativa e conseguentemente rigettare in toto detta impugnazione perché destituita di fondamento giuridico e fattuale;
il tutto con contestuale e /o consequenziale accertamento e declaratoria della piena validita', legittimità ed efficacia della delibera opposta in toto e in ogni sua parte.
-In riferimento al motivo di impugnazione della delibera proposto in primo grado dall'Attrice sub lettera D (lesione del diritto di servitù)
-Previo accertamento e declaratoria- per le motivazioni e in base ai documenti prodotti in atti,- dell'inesistenza di una servitù di passaggio carrabile in favore del fondo di proprietà dell'Attrice
rigettare integralmente l'impugnazione ex adverso proposta perché destituita di Parte_1 fondamento giuridico e fattuale, con contestuale e/o consequenziale accertamento e declaratoria della piena validita', legittimità ed efficacia della delibera assembleare oggetto della presente impugnazione in toto ed in ogni sua parte
-Previo accertamento e declaratoria, per le motivazioni e in base ai documenti in atti, che nella fattispecie non è stato deliberato alcun cambio di destinazione d'uso di parti comuni
Previo accertamento e declaratoria che la delibera impugnata non incide e non lede in alcun modo
i diritti di singoli partecipanti al per le motivazioni e alla luce della documentazione in atti CP_1
Conseguentemente e per l'effetto rigettare integralmente l'impugnazione ex adverso proposta perché destituita di fondamento giuridico e fattuale, con contestuale e/o consequenziale accertamento e declaratoria della piena validita', legittimità ed efficacia della delibera oggetto della avversaria impugnazione in toto e in ogni sua parte.
In ogni caso e con qualsivoglia statuizione
Rigettare integralmente l'impugnazione avversaria e comunque le domande tutte proposte dall'Attrice nessuna esclusa perché destituite di fondamento giuridico e fattuale e totalmente
3 destituite di supporto probatorio e per l'effetto confermare in toto la validità delle deliberazioni oggetto della avversaria impugnazione, con contestuale e/o consequenziale declaratoria della piena validità
e efficacia delle medesime in toto e in ogni loro parte “ In ogni caso e con qualsivoglia statuizione: rigettare integralmente l'appello avversario e comunque le domande ed eccezioni tutte -nessuna esclusa- proposte e/o proponende da Parte Appellante nei confronti di Parte Appellata perché destituite di fondamento giuridico e fattuale
Condannare Parte Appellante alla rifusione delle spese di lite dei due gradi di giudizio in favore dell'Attrice, oltre spese generali 15%, CPA e IVA come per Legge. –
Si dichiara di non accettare il contraddittorio su eventuali domande e/o istanze e/o argomentazioni nuove ex adverso proposte e/o proponende”

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione ritualmente notificato, , in veste di proprietaria di Parte_1 unità immobiliare all'interno del Condominio sito ad Albissola Marina, , Controparte_1 conveniva in giudizio il Condominio stesso, impugnando la delibera assembleare del 6.6.2022, in quanto la considerava illegittima sotto diversi profili.
Nello specifico, la lamentava: Pt_1
a) l'irregolare nomina del Presidente e, conseguentemente del Segretario;
b) la nullità e/o annullabilità della deliberazione assunta circa il punto 2 dell'o.d.g., afferente alla nomina dell'amministratore , con relativo compenso;
c) la nullità e/o annullabilità della delibera relativa al punto 6 dell'o.d.g., afferente a
“discussione e delibere relative ai parcheggi condominiali”, per indeterminatezza dell'oggetto; d) la nullità e/o annullabilità della delibera relativa sempre al punto 6 dell'o.d.g. per lesione del diritto di servitù.
Rispetto a quest'ultima domanda, l'allora attrice deduceva che la tracciatura dei parcheggi violava un diritto di servitù pedonale e carraio a favore della sua proprietà, segnatamente allegando:
- che l'area antistante il giardino di proprietà di essa era gravato da una servitù Pt_1 di accesso , sia pedonale, che carrabile, come da atti pubblici, allegando quanto previsto testualmente nell'atto 17.10.66, rep. 707/336 Notaio , richiamando il Per_1 contenuto dell'atto stesso, in ordine alla servitù di accesso a quello che era indicato in allora come negozio e al giardino int. 1 di sua proprietà, in rapporto al piccolo piazzale antistante al negozio stesso, raggiungibile dal piazzale medesimo attraverso tre scalini, così come il citato giardino, limitato da un cancello perpendicolare agli scalini stessi;

- che la mancata precisazione della tipologia di passaggio, come invece da successiva clausola sub pag.11 dell'atto, era da ricondursi alla morfologia del piccolo piazzale citato ed alla sua funzionalità, rispetto agli immobili citati e non ad altri;

- che, inoltre, al punto 2 delle “ precisazioni giuridiche ed immobiliari” del rammentato atto, si esplicitava: “ il terreno ubicato a nord e a est del fabbricato viene destinato a proprietà condominiale ed è gravato di servitù di passaggio a favore di tutte le unità immobiliari del caseggiato – omissis- il passaggio può essere esercitato a piedi e con qualsiasi mezzo, ma vi è vietata la sosta”, si che anche la sola interpretazione letterale dell'atto di compravendita rendeva chiara la costituzione a favore dei
4 condomini di una servitù su tutta l'area condominiale ivi compresa ovviamente, quella di accesso alla proprietà di essa;
Parte_2
- che ne conseguiva l'illegittimità della pretesa di modificare la destinazione d'uso dello spazio condominiale e procedere alla tracciatura dei posti auto, in forza della servitù di passaggio, con divieto di sosta su tutta l'area condominiale;

- che, a riprova, non era mai stato opposto alcunchè all'uso di un passo carrabile da parte della proprietà in allora attrice, tanto che, a far data dal 2.1.1997, la deducente era titolare di autorizzazione comunale all'uso di passo di tal fatta, con larghezza metri 3, afferente al citato cancello.
chiedeva, dunque, in via cautelare, la sospensione dell'efficacia Parte_1 dell'impugnata delibera e, nel merito, che il Tribunale adito la dichiarasse nulla ed in ogni caso la annullasse in toto o almeno nella parte relativa alla nomina dell'amministratore ed al relativo compenso, oltre alla parte relativa all'approvazione della tracciatura dei parcheggi condominiali. Si costituiva in giudizio il , chiedendo il rigetto Controparte_3 dell'istanza di sospensione attorea, eccependo l'intervenuta decadenza dell'attrice dall'impugnativa della delibera assembleare e, in aggiunta, chiedendo il rigetto delle avverse domande, in quanto ritenute infondate.
Nello specifico, l'Ente di gestione citato, in particolare, deduceva quanto segue:
- l'intervenuta decadenza dal motivo sub citata lett.a, ex art.1137 c.c., per mancata deduzione dello stesso in sede di domanda di mediazione, in subordine contestando la fondatezza delle doglianze;

- l'intervenuta decadenza, per le medesime ragioni, quanto al motivo sub citata lett.b, comunque infondato;

- l'intervenuta decadenza, per le medesime ragioni, quanto al motivo sub c), nel merito infondato, con riferimento alla pretesa genericità ed indeterminatezza dell'o.d.g., sub punto 6, nel merito affermando che non era stato affatto deliberato di adibire ex novo uno spazio condominiale ad area parcheggio, con esclusione di ogni modifica di destinazione d'uso, quanto approvato essendo: “…una tracciatura avente il precipuo scopo di regolamentare una situazione di parcheggio vetture pacificamente da sempre esistente…”, sì da escludere la necessità di un'indicazione analitica e minuziosa di ogni aspetto nell'o.d.g., con l'effetto di escludere ogni deficit informativo;

- l'inesistenza, quanto al punto d), della servitù di passaggio carrabile asserita dall , con piena validità della delibera contestata. Pt_1
Su tale ultimo punto, circa il quale affermava esserci stata la mediazione obbligatoria prevista, il Condominio contestava la vantata servitù di passaggio a favore della proprietà attorea, assumendo: - che l'atto prodotto da controparte era quello di costituzione del condominio;
- che, mentre circa il piazzale antistante di cui sopra, si riconosceva all'acquirente del negozio di proprietà , sito al piano rialzato, una servitù di accesso al detto negozio Pt_1
e giardino dell'int.1, solo ove si precisavano le servitù sul terreno ubicato a nord ed est del fabbricato, destinato a bene condominiale, veniva riconosciuto il diritto di passaggio a piedi e con qualsiasi mezzo;
- che , pertanto, circa il piccolo piazzale antistante la pretesa avversaria era infondata;
- che, a riguardo, l'interpretazione del contratto, atteso il possibile margine di dubbio sulla mera nozione di “ passaggio”, doveva tenere conto del criterio interpretativo di cui all'art.1065 c.c.; - che l'assunto per cui era stato sempre consentito anche il passaggio carrabile era del tutto destituita di fondamento, a fronte delle fotografie prodotte, rappresentative dello stato dei luoghi e di come lo stesso era stato recentemente modificato dall'attrice, contestando,
5 altresì, la valenza dell'autorizzazione di passo carrabile dedotta ex adverso, del tutto anomala e rimasta, di fatto, lettera morta;
- che l'assemblea aveva contestato all'attrice le di lei pretese, come il Condominio stava contestando in causa, fermo il fatto che il medesimo, CP_1 approvando la tracciatura contestata, aveva manifestato piena volontà di garantire la servitù di accesso pedonale, in favore della , come da titolo;
- che, ancora, nessuna modifica Pt_1 della destinazione d'uso era stata effettuata, circa l'area condominiale oggetto di tracciatura, assumendo, circa il preteso divieto di sosta, che lo stesso non era mai esistito, essendo sempre stata usata l'area in questione come parcheggio, con piena infondatezza delle pretese avversarie, che non giustificavano sospensiva alcuna.
Respinta l'istanza di sospensione proposta da parte attrice, il giudizio giungeva in decisione all'udienza del 17 ottobre 2023, sì che, concessi i termini per comparse conclusionali e note di replica, il Tribunale così statuiva:
”…

PQM


Il Tribunale di Savona, definitivamente pronunciando, ogni contraria domanda ed eccezione rigettata, così provvede:
1) rigetta le domande attoree;

2) condanna al pagamento in favore del convenuto delle spese Parte_1 CP_1 processuali, che liquida in €. 7.616,00 per compensi, oltre al 15% per rimborso forfettario spese generali,
I.V.A. (se non recuperabile in virtù del regime fiscale della parte) e C.P.A. …”.

Il Tribunale motivava la decisione assunta, in particolare, come segue:
- l'eccezione d'inammissibilità della proposta impugnativa, per decadenza dal termine di cui all'art. 1137, comma 2, c.c., eccezione formulata da parte convenuta, risultava priva di pregio: parte attrice aveva, infatti, individuato puntualmente la delibera condominiale oggetto di impugnativa nella domanda di mediazione, contrariamente a quanto sostenuto dal convenuto,
e ne denunciava la nullità e/o annullabilità anche nell'atto introduttivo del giudizio;

- sul punto, peraltro, occorreva tenere conto del fatto che essendo il vizio dedotto dall'attrice, in particolare sub d), un'ipotesi di nullità della delibera assembleare, la relativa impugnativa era sottratta al termine di decadenza ai sensi dell'art. 1337 cc;

- la domanda di merito di parte attrice contenuta nell'atto di citazione, in ogni caso, condivideva lo stesso petitum e la stessa causa petendi della domanda di mediazione dalla stessa proposta, tanto da ritenersi soddisfatta la prevista condizione di procedibilità;
- la giurisprudenza intervenuta sulla modalità di nomina di Presidente e Segretario imponeva di ritenere, tuttavia, infondata ogni doglianza attorea circa le nomine avvenute in occasione dell'assemblea condominiale del 06.06.2022;
- il verbale di assemblea del 06.06.2022 risultava inequivocabile in tema di assunzione delle deliberazioni e dei condomini votanti coinvolti (infatti il affermava che “in calce CP_1 al verbale di assemblea viene espressamente specificato che «la OR (delegata della Parte_3 propriet ndr) essendo intervenuta alle ore 18.15 non ha partecipato alla votazione dei Parte_1 punti 01,02,03»”)
- in merito alla deduzione attorea circa la nullità e/o annullabilità della delibera del 06.06.2022 il Tribunale valorizzava le difese del convenuto, in linea con la più recente giurisprudenza, circa la presenza di una mera conferma di incarico per l'amministratore ed il richiamo ad una precedente deliberazione condominiale, del 28.03.2021, che si allegava, circa il compenso determinato “ per relationem”

6 - in merito alla censura attorea circa la nullità e/o annullabilità della delibera oggetto di causa, come da punto c), per indeterminatezza della medesima, si rilevava come l'obbligo di preventiva informazione dei condomini circa gli argomenti da trattare all'ordine del giorno dovesse ritenersi soddisfatto anche da una sintetica ed essenziale elencazione degli argomenti;

- circa, inoltre, la doglianza dell'attrice, che lamentava la violazione di una servitù di parcheggio pedonale e carraio a favore della di lei proprietà, la stessa non risultava accoglibile, poiché: - risultava pacifico che il piazzale di pertinenza , di fronte al negozio al CP_4 piano rialzato di proprietà dell'attrice, fosse effettivamente gravato da una servitù di accesso al detto negozio e al giardino dell'int. 1, servitù che il Condominio riconosceva come esclusivamente di passaggio pedonale;
- nel merito, alla stregua di copiosa giurisprudenza, anche di legittimità, occorreva interpretarsi il contenuto dell'atto notarile del 17.10.1966 - atto di compravendita immobiliare e di appartamenti di nuova costruzione, a firma del Notaio Per_2
-per verificare l'estensione e l'esercizio della servitù de qua;
- la necessaria esegesi
[...] dell'atto, dunque, consentiva di riconoscere la sussistenza di un diritto di accesso pedonale al piazzale condominiale antistante il negozio di , nulla essendo disposto circa Parte_1 la possibilità di accesso con qualsiasi mezzo;
- tale conclusione veniva, altresì, avvalorata dallo stato dei luoghi e dalla loro naturale destinazione, in rapporto ai criteri interpretativi integrativi del testo negoziale, tenendo anche conto del fatto che, ove le Parti avevano voluto prevedere anche il passaggio carrabile, ciò era stato esplicitato;

- da ultimo, la doglianza dell'attrice circa la nullità e/o annullabilità della delibera del 06.06.2022, riguardo il cambiamento di destinazione d'uso in materia di spazi condominiali, risultava generica, nonché contraddetta dal tenore letterale del verbale assembleare datato
24.06.2021, da cui si deduceva come i condomini dessero atto dell'uso del piazzale de quo per parcheggiare le auto.
In forza di quanto sopra, dunque, assumeva il Tribunale, l'impugnativa di Parte_1
andava integralmente rigettata, con la conseguente soccombenza ai fini delle spese di lite.
[...]
Nei confronti della predetta sentenza ha proposto tempestivo appello Parte_1 con atto 16.11.23, per i seguenti motivi.

I° MOTIVO nullità della delibera per violazione del diritto di servitù e lesione dei diritti della proprietà esclusiva – capo III.5
Con tale motivo, ha inteso appellare la sentenza di primo grado nella Parte_1 parte in cui il Tribunale ha interpretato il contenuto dell'atto notarile del 27/10/1966 in modo da ravvisare sussistente, a favore del fondo di parte attrice, una servitù di passaggio di esclusivo carattere pedonale.
L'appellante, in particolare, ha lamentato che tale conclusione del Giudice di primo grado contrastava con le risultanze della prova documentale e con l'atto di acquisto del 27.10.1966. In merito ha, segnatamente, evidenziato: Parte_1
- di essere proprietaria di due unità immobiliari ubicate al piano rialzato del Condominio di via delle Industria n°28;
- che nell'atto di acquisto del 27/10/1966, a pag. 10, il punto 3 intitolato “Precisazioni giuridiche ed immobiliari”, avente ad oggetto la descrizione delle servitù di passaggio che insistono sul terreno condominiale, disponeva -“1) Nelle vendite sono compresi i diritti di comproprietà pro quota sulle parti che per legge, uso e destinazione sono condominiali, ivi inclusi in particolare il terreno compreso entro i limiti dei muri
7 perimetrali, il terrazzo di copertura che non è praticabile e il piccolo piazzale antistante il negozio al piano rialzato di proprietà gravato però di servitù di Parte_1 accesso al detto negozio e al giardino dell'interno 1 …” -2) “Il terreno ubicato a nord e ad est del fabbricato viene destinato a proprietà condominiale, è gravato di servitù di passaggio a favore di tutte le unità immobiliari del caseggiato ed in particolare, per il suo tratto a nord, a favore del locale al piano seminterrato di proprietà Parte_4
e dell'annesso terreno cui accede tramite cancello. Il passaggio può essere
[...] esercitato a piedi e con qualsiasi mezzo, ma vi è vietata la sosta”;
- che, pertanto, con riferimento al punto 2, era costituita, per tabulas, una servitù di passaggio in favore di tutte le unità immobiliari del condominio, comprese quelle di proprietà della , con divieto di sosta, sì che, per l'effetto, sussisteva un vizio Pt_1 di nullità della delibera assembleare relativa alla approvazione di parcheggi sull'area che costeggia il caseggiato su lato nord ed est in quanto elusiva del divieto di sosta previsto;

- che il Giudice di primo grado si era erroneamente riferito esclusivamente al fondo dell'attrice, affermando l'esistenza di una servitù di esclusivo carattere pedonale, mentre era necessario evidenziare che il terreno condominiale, sul lato nord ed est, era gravato, come detto, da una servitù di passaggio con divieto di sosta in favore di tutte le unità immobiliari;

- che il Tribunale, ancora, aveva riconosciuto che il piazzale antistante la proprietà dell'appellante odierna era effettivamente gravato da una servitù di accesso al negozio e al giardino dell'int. 1, negando il passaggio carrabile, oltre che pedonale, in forza di un'interpretazione erronea;

- che, a tal riguardo, il giudicante si era limitato ad un' interpretazione letterale e parziale dell'atto notarile del 27/10/1966, non tenendo in considerazione che la servitù di passaggio era da considerarsi unica e riguardante l'intero terreno condominiale, sia pedonale, che carrabile;

- che, inoltre, le ridotte dimensioni del piazzale imponevano di considerare il diritto di passaggio esteso a tutta la sua interezza rendendo superflua la specifica collocazione della servitù in un punto preciso del piazzale medesimo;

- che, in primo grado, non erano stati valorizzati appieno i criteri sussidiari del contemperamento delle esigenze del fondo dominante, con il minore aggravio del fondo servente, anche in relazione alla funzionalità della servitù stessa, in relazione allo stato di fatto afferente al momento della convenzione;

- che il Tribunale, dunque, nell'esegesi del titolo, avrebbe dovuto considerare che le esigenze del fondo dominante, all'epoca adibito a negozio, erano certamente peculiari, considerando i seguenti aspetti: -la comoda accessibilità per una moltitudine di persone;
- la necessità di carico e scarico, - la visibilità del negozio per la possibile clientela, che sarebbe stata inevitabilmente ridotta dalla presenza di mezzi stabilmente in sosta;

- che, al contrario, il primo Giudice aveva preso in considerazione, al fine di pervenire al convincimento assunto, aspetti irrilevanti per negare la costituzione di una servitù di passaggio carrabile, come la presenza di una pianta all'interno del giardino della
, l'esistenza di un cordolo e/o il tipo di apertura del cancello e questo in Pt_1 quanto il titolare di un diritto di servitù avrebbe potuto anche non utilizzarlo, ma tale fatto di per sé non poteva avere alcun effetto sull'esistenza e/o sull'estinzione del
8 diritto stesso, salva azione giudiziale al fine di far valere l'intervenuta estinzione del diritto di servitù per prescrizione (diritto non esercitato nel caso di specie dall CP_5 convenuto);
- che , inoltre, era risultato pienamente provato che essa appellante, dal 2007, era stata autorizzata “all'uso di un passo carrabile per l'accesso alla sua proprietà in
[...]
con le seguenti caratteristiche: larghezza metri 3,00” contrariamente a CP_1 quanto sostenuto nella gravata sentenza.
II° MOTIVO nullità / annullabilità della delibera per genericità del disegno contenente la tracciatura dei parcheggi su parti comuni – Capo III.4 della Sentenza
Con tale motivo l'appellante ha contestato la decisione del Giudice di prime cure di rigettare l'impugnazione attorea di nullità e/o annullabilità della delibera per indeterminatezza della medesima.
In merito ha lamentato che il Giudice avesse omesso l'esame di un Parte_1 fatto rilevante ai fini di decidere, violando l'art. 112 c.p.c.
L , in particolare, ha lamentato: Pt_1
- la mancata allegazione di progetti e/o disegni tecnici circa la tracciatura dei parcheggi condominiali, stante la previsione al punto 6 dell'odg di una discussione e di una deliberazione circa i parcheggi stessi;

- il fatto che le misurazioni relative agli stalli di parcheggio fossero incomplete e inadeguate. In particolare, non era stata indicata la lunghezza dei parcheggi previsti davanti all'ex negozio, elemento rilevante rispetto alle dimensioni ridotte dell'area, che non avrebbero consentito il parcheggio senza ledere le prerogative dominicali dell'appellante o il marciapiede, impedendo il passaggio pedonale;

- la parziale e non esaustiva disamina delle questioni sollevate, considerato che il primo Giudice si era limitato a rilevare l'assenza di un progetto allegato all'avviso di convocazione, senza esprimersi sulla mancanza di un progetto chiaro e definito approvato in assemblea, dove era stato presentato solo uno schizzo a mano libera, considerato generico e inidoneo a garantire una partecipazione consapevole dei condomini;

- che, a tal riguardo, l'inserimento di dati tecnici certi e verificabili era essenziale, soprattutto perché la proposta presentata in assemblea comportava una modifica della destinazione d'uso di un bene comune;

- che, infine, il disegno presentato in assemblea, privo di una relazione esplicativa, non chiariva le modalità di realizzazione degli stalli, lasciando irrisolti aspetti fondamentali, come la possibile eliminazione del marciapiede o il tracciamento dei parcheggi.
, pertanto, ha chiesto la riforma della sentenza anche a riguardo di tali Parte_1 doglianze.
III° MOTIVO nullità/annullabilità della delibera per mutamento di destinazione d'uso di un bene condominiale – Capo III.6 e Capo III.7 della Sentenza Con tale motivo di gravame l'appellante ha censurato la sentenza di primo grado nei capi III.6 e III.7, lamentando l'omessa applicazione delle norme di diritto, in particolare l'art. 1117-ter c.c., e l'erroneità delle motivazioni rese, prive di pertinenza e riscontro probatorio.
9 ha criticato il primo Giudice per aver rigettato l'eccezione relativa al Parte_1 cambio di destinazione d'uso di un bene condominiale, senza considerare i rilievi di parte attrice, né rispettare i principi probatori previsti dall'art. 115 c.p.c. In particolare, l'appellante ha lamentato quanto segue:
- la tracciatura di parcheggi su un marciapiede condominiale, approvata dall'assemblea, modificava la destinazione naturale del bene, destinato al transito pedonale;

- tale modifica avrebbe richiesto la maggioranza qualificata, il che non era avvenuto;

- la delibera “ de qua”, dunque, era nulla, essendo stata approvata da soli 6 condomini;

- il verbale dell'assemblea, inoltre, conteneva un errore nell'indicazione dei millesimi favorevoli;

- tale delibera, altresì, non regolamentava una situazione preesistente, come sostenuto dal , ma istituiva nuovi stalli di parcheggio che impedivano l'uso CP_1 del marciapiede per il transito pedonale, violando il diritto di servitù pedonale vantato dall'appellante. La , ancora, ha contestato che il primo Giudice avesse ignorato le produzioni Pt_1 documentali (verbali, PEC e fotografie), che provavano l'illegittimità della delibera e la lesione del diritto di passaggio dell'appellante, attribuendo invece valore a contestazioni generiche e infondate del convenuto, così da pervenire ad una decisione basata su argomentazioni illogiche, come l'affermazione che le allegazioni di parte attrice sarebbero state generiche e prive di riscontri probatori, nonostante i fatti risultassero documentalmente provati.
L'appellante ha, poi, lamentato che il Tribunale avesse considerato tardive alcune deduzioni dell , riguardanti l'impedimento al passaggio pedonale derivante dalla Pt_1 presenza delle auto parcheggiate, allegazioni che tali non erano, poiché risultavano già contenute nell'atto di citazione, oltre che provate dalla documentazione in atti, così da rendere ingiustificato il rigetto.
In conclusione, l'appellante ha affermato che il Giudice di primo grado aveva deciso in violazione di norme procedurali e sostanziali, trascurando i fatti provati e adottando motivazioni illogiche, con conseguente illegittimità della sentenza e nullità della delibera condominiale.
IV° MOTIVO in punto spese di lite
L'appellante ha censurato la statuizione sulle spese di lite, deducendo che, considerata la fondatezza dei motivi di opposizione, la delibera impugnata avrebbe dovuto essere dichiarata nulla e/o annullata.
Conseguentemente, parte convenuta, risultando soccombente, avrebbe dovuto essere condannata alla refusione delle spese di lite, sì che anche tale punto del dispositivo della sentenza impugnata doveva essere riformato.
V° MOTIVO in punto di sospensione della provvisoria esecutorietà della Sentenza impugnata
L'appellante instava per la sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza impugnata, sostenendo la manifesta fondatezza dell'appello basata su un atto notarile che attestava una servitù di passaggio pedonale e carrabile con divieto di sosta, oltre che sulla conclamata violazione dell'art. 1117 ter c.c., assumendo il grave pregiudizio discendente dall'esecutività provvisoria della pronuncia.
10 Si è costituito in giudizio di fronte a questa Corte, il , Controparte_3 il quale ha contestato tutto quanto dedotto in appello e ha chiesto la reiezione del gravame ex adverso proposto.
In particolare, l'appellato ha eccepito quanto segue. In via preliminare di rito, l'appellato ha eccepito la manifesta inammissibilità e/o infondatezza dell'appello, con violazione del divieto ex art. 345 c.p.c., per l'introduzione da parte dell'appellante di nuove allegazioni e motivi di impugnazione non dedotti in primo grado, il tutto in contrasto con il divieto espresso di proporre nuove questioni in secondo grado.
Il appellato ha contestato, altresì, che la sentenza impugnata presentasse CP_1 vizi logici o giuridici: il Tribunale di Savona, infatti, aveva correttamente applicato le norme di legge e interpretato i documenti depositati in atti in modo ineccepibile, in conformità alla giurisprudenza consolidata.
L'appellato, a tal riguardo, ha evidenziato come l'atto di appello si fondasse su questioni nuove "celate" nei singoli motivi di impugnazione, rendendo l'impugnazione inammissibile, così dichiarando di non accettare il contraddittorio su tali questioni, il tutto invocando la declaratoria di inammissibilità ai sensi dell'art. 348-bis c.p.c., con immediata discussione orale della causa.
Sempre in via pregiudiziale, in merito al giudicato parziale e carenza di interesse ad agire ex art. 1137 c.c. il ha evidenziato come parte appellante non avesse impugnato i CP_1 capi III.1, III.2 e III.3 della sentenza di primo grado, sui quali era ormai intervenuto giudicato.
Con riferimento ai capi residui della pronuncia, ancora, l'appellato ha rilevato la carenza di interesse all'impugnazione e la carenza di interesse ad agire, rilevabili d'ufficio in ogni stato e grado del procedimento, atteso che, secondo la giurisprudenza consolidata (Cass. Civ., Sez. II, ord. n. 6128/2017), per proporre impugnazione di una delibera assembleare ex art. 1137 c.c., il doveva dimostrare un interesse concreto e attuale, fondato su un apprezzabile CP_1 pregiudizio personale derivante dalla deliberazione, il che non sussisteva in caso di delibere, come quelle oggetto di gravame, di natura meramente programmatica o ricognitiva: il
, infatti, con la delibera del 6 giugno 2022 non aveva introdotto modifiche sostanziali CP_1 allo stato dei luoghi, limitandosi ad approvare un elaborato grafico rappresentativo di una situazione preesistente.
In forza di tale deduzioni, pertanto, l'appellato ha dedotto che l'approvazione di tale disegno non poteva configurare un pregiudizio personale idoneo a giustificare l'impugnazione. Il “ de quo” ha chiesto, in conclusione, che l'appello avversario venisse CP_1 dichiarato inammissibile e/o improcedibile per le ragioni sopra esposte, confermando integralmente la sentenza di primo grado.
In merito al I° motivo di appello, Parte appellata ha, comunque, eccepito l'inammissibilità e l'infondatezza delle doglianze di controparte per le seguenti ragioni:
- vi era stata violazione del divieto ex art. 345 c.p.c., atteso che tale motivo di gravame introduceva una nuova questione, mai dedotta in primo grado, relativa al terreno ubicato a nord e a est del fabbricato, il che integrava una domanda nuova, inammissibile in appello;

- a conferma, d'altra parte, l'impugnazione della delibera del 06/06/2022 era stata limitata dall'originaria attrice alla presunta lesione di servitù sul piccolo piazzale antistante il negozio;

- ciò detto, la doglianza era carente di specificità ex art. 342 c.p.c., atteso che non erano state esplicitate le presunte violazioni normative, né vi era stata una chiara
11 esposizione degli errori del primo Giudice (pars destruens) e delle richieste formulate
(pars construens), con conseguente inammissibilità;
- a fronte di ciò, la delibera contestata dall' aveva approvato la tracciatura di Pt_1 stalli su aree condominiali storicamente usate come parcheggio, senza mutamenti di destinazione d'uso, né risultava alcuna servitù carrabile sulle aree condominiali in oggetto, né, ancora, l'appellante aveva fornito prova di un vizio di nullità della delibera, come richiesto ex art. 1137 c.c.;
- a sostegno, ancora, delle dedotte difese soccorreva la corretta interpretazione del rogito del 17/10/1966, da cui emergeva che la servitù di passaggio pedonale e carrabile sul terreno nord-est garantiva solo l'accesso al portone condominiale, come riconosciuto dall'appellante stessa, a fronte del fatto che l'elaborato grafico lasciava libero tale accesso, escludendo ogni lesione dei diritti delle unità immobiliari;

- ad ulteriore infondatezza del gravame, occorreva tenere in considerazione che l'esistenza di una servitù di passaggio non implicava automaticamente il divieto di sosta, purché il passaggio fosse garantito;

- invocando la corretta interpretazione dell'atto data dal primo Giudice, circa le distinte servitù , il ha contestato qualsivoglia violazione dell'art.1362 c.c., così da CP_1 essere corretta la statuizione in forza della quale il diritto di accesso al piazzale condominiale, antistante il negozio di proprietà della parte appellante, era gravato da una mera servitù di passaggio pedonale, non essendo affatto specificato il diritto di accesso con veicoli, in modo coerente con i documenti, lo stato dei luoghi, la reciproca ubicazione dei fondi e la loro destinazione naturale, in conformità alla costante giurisprudenza che distingue fra servitù di passaggio pedonale e servitù di passaggio carrabile;

- nell'affermare che il Tribunale di Savona aveva, pertanto interpretato correttamente, il rogito notarile e fatta giusta applicazione degli articoli 1362 e seguenti c.c., nonché
1064 e 1065 c.c., per contemperare le esigenze del fondo dominante con il minimo aggravio del fondo servente, Parte appellata ha sottolineato , altresì, che l'accesso pedonale era stato sempre garantito, come da delibera impugnata, coerente con la libertà di passaggio verso il giardino e il negozio sul piano rialzato, in capo a controparte, richiamando, inoltre, la giurisprudenza secondo cui un diritto di passaggio pedonale non escludeva la possibilità di parcheggio sulle aree comuni.
In merito al II° motivo di appello, l'Appellato ha osservato quanto segue:
- era intervenuta decadenza del diritto di impugnazione ai sensi dell'art. 1137 c.c., in quanto la contestazione relativa alla genericità e indeterminatezza dell'ordine del giorno avrebbe dovuto essere sollevata nel termine perentorio di 30 giorni previsto dalla norma;

- la doglianza era stata avanzata solo con l'atto introduttivo del giudizio da parte della
, senza che tale questione fosse stata previamente affrontata nella domanda Pt_1 di mediazione obbligatoria del 30 giugno 2022, come da documentazione prodotta, con gli effetti conseguenti circa l'intempestività della censura;

- la , ancora, aveva violato il divieto di introdurre nuove allegazioni in appello, Pt_1 a fronte delle argomentazioni dedotte nell'impugnazione, inedite rispetto al giudizio di primo grado, con particolare riferimento alle doglianze, tardive, circa "dimensioni dell'area" e presunta necessità di "demolizione del marciapiede", questioni estranee al giudizio di primo grado, oltre che prive di riscontro documentale, il tutto con conseguente inammissibilità
12 - in ogni caso la doglianza avversaria era priva di fondamento, come correttamente rilevato dal Giudice di primo grado, atteso che: - l'ordine del giorno dell'assemblea condominiale indicava chiaramente, al punto 6, la "discussione e delibere relative ai parcheggi condominiali"; - durante l'assemblea del 6 giugno 2022 era stato esaminato e approvato, con il consenso di tutti i presenti, eccetto l'appellante, un disegno di tracciatura degli spazi di sosta relativo ad una situazione preesistente di parcheggio condominiale;
- contrariamente a quanto sostenuto dall'appellante, non era stata deliberata alcuna modifica della destinazione d'uso delle aree condominiali, bensì una mera regolamentazione di una situazione consolidata;

- l'o.d.g. , ancora, diversamente da quanto dedotto, era specifico, non richiedendo la giurisprudenza, un'indicazione analitica e dettagliata di ogni aspetto delle materie da trattare, al fine di garantire una partecipazione informata e consapevole all'assemblea, al di là del fatto che il condomino dissenziente non poteva eccepire vizi relativi all'ordine del giorno se tali contestazioni non erano state tempestivamente sollevate durante l'assemblea, con conseguente preclusione sul punto di ogni censura;

- l'appellante, inoltre, aveva tardivamente dedotto, in sede di discussione orale, circostanze nuove, come la necessità di demolire il marciapiede per la tracciatura dei parcheggi, argomentazioni tardive, in rapporto ai termini perentori per l'attività assertiva e istruttoria, ed erano state ritenute giustamente inammissibili dal Giudice di primo grado, al di là dell'assenza di qualsivoglia supporto documentale a tali affermazioni. In merito al III° motivo di impugnazione, l'appellato ha dedotto quanto segue:
- l'eccezione avversaria era inammissibile per intervenuta decadenza, nonché per violazione del divieto di introdurre nuove allegazioni difensive in sede di appello, atteso che Parte appellante aveva introdotto questioni non previamente sollevate, tra cui:
- l'applicabilità dell'art. 1117-ter c.c. (asserendo il mancato raggiungimento delle maggioranze assembleari previste);
- presunti errori nel calcolo delle maggioranze;

- un supposto mutamento di destinazione d'uso mediante la tracciatura di stalli di sosta su aree comuni.
- parimenti, la contestazione del presunto mutamento di destinazione d'uso non era stata dedotta nella domanda di mediazione introduttiva del giudizio, depositata dalla parte appellante il 30/06/2022, sì che tale omissione aveva determinato la mancanza di simmetria tra l'istanza di mediazione e la domanda giudiziale, con conseguente decadenza dall'impugnazione ex art. 1137 c.c., come già rilevato dalla stessa difesa del in primo grado;
CP_1
- contrariamente a quanto sostenuto da Parte appellante, la delibera contestata non aveva deciso la creazione ex novo di un'area di parcheggio, né aveva modificato la destinazione d'uso delle aree comuni, sì da essere stata semplicemente approvata un'elaborazione grafica di tracciatura relativa a uno stato di fatto già esistente, atteso che il piazzale condominiale era da sempre adibito al parcheggio, il tutto tenuto conto del fatto che la tracciatura degli stalli di sosta su aree condominiali già utilizzate per il parcheggio, non costituiva alcuna modifica ex art. 1117-ter c.c., ma, nel caso, un' innovazione consentita ex art. 1120 c.c., innovazione che, non arrecando pregiudizio agli altri condomini, era stata validamente deliberata con le maggioranze previste dall'art. 1136, comma 2, c.c. ( nello specifico 797,14 millesimi, superiore al minimo legale richiesto di 684,74 millesimi), anche a voler ritenere sussistente l'errore di calcolo eccepito tardivamente;

- le allegazioni avversarie circa un presunto “ingombro del marciapiede” o la necessità di una sua demolizione erano inammissibili, perché introdotte tardivamente e
13 difettavano, comunque, di qualsiasi supporto probatorio, come correttamente rilevato dal Giudice di prime cure.
In merito al IV° motivo di appello, l'appellato ha sostenuto che, circa le spese di lite, la doglianza avanzata dall'appellante fosse inammissibile, per genericità, e comunque infondata, attesa la fondatezza delle statuizioni di primo grado, cui era conseguita una statuizione basata sulla corretta applicazione del principio di soccombenza.
In merito al V° motivo di appello, l'appellato ha contestato i presupposti per la sospensiva.
Ciò detto, respinta dal Collegio l'istanza di sospensiva, all'esito della prima udienza, veniva fissata udienza ex art.352 c.p.c., per il 4.2.25 , poi anticipata, previa designazione di un nuovo Consigliere istruttore, al 26.11.24, sì che, in esito ai termini per precisazione delle conclusioni e difese finali, il Consigliere istruttore tratteneva la causa in decisione, rimettendo al Collegio la decisione medesima.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Tutto quanto sopra premesso, a fronte delle più che articolate ed, in parte ripetitive, conclusioni del appellato, deve essere chiarito che risultano passate in giudicato le CP_1 statuizioni , di rigetto, di cui alla sentenza impugnata, afferenti:
I) alla procedibilità della domanda, rispetto alla valida mediazione compiuta per tutte le domande attoree, infondate essendo le eccezioni dell'allora convenuto circa i motivi sub a), b) e c) dell'atto di citazione, mancando, a riguardo qualsivoglia appello incidentale del;
CP_1
II) all'infondatezza delle doglianze proposte in primo grado dalla , con Pt_1 riferimento ai punti a), b).
Oggetto del gravame, quindi, è quanto fu trattato sub punto c) della citazione, circa la genericità del punto 6) dell'o.d.g, oltre che doglianze, sub punto d) della citazione medesima, come sopra indicati.
Tali domande, ora devolute alla Corte, sono state respinte dal primo Giudice con i punti III4, III5, III6 e III7 della sentenza, punti oggetto del gravame proposto dalla
, come chiarito a pag. 8 della citazione in appello, in assenza, si torna a dire, di Pt_1 appelli incidentali.
Ciò detto, quanto alle doglianze afferenti alle note scritte dell'appellante, in sostituzione di udienza, datate 26.2.24, devesi porre in risalto che il preteso vizio, oltre a non essere esitato in alcuna violazione del diritto di difesa avversario e non essere sanzionato in modo specifico da norma alcuna, neppure è oggettivamente sussistente, trattandosi della prima occasione in cui, succintamente, rispetto ad una comparsa di costituzione molto articolata, in rito ed in fatto, la ha potuto assumere le sue Pt_1 conclusioni e istanze argomentandole rispetto alle difese avversarie, ciò anche rispetto all'udienza cartolare per la sospensiva invocata, poi respinta. Fermo quanto sopra, questa Corte reputa di dover dare un più chiaro ordine logico alle questioni esaminande, così da dover preliminarmente valutare la fondatezza della contestazione di invalidità formale della delibera sub 6 dell'o.d.g., lamentata dall'attrice in primo grado e, ora, dall'appellante. Sul punto, merita di essere evidenziato, l'appello non critica più i contenuti dell'o.d.g., come tale, ma il fatto che neppure in assemblea venne messa a disposizione
14 una documentazione idonea, rispetto a ciò che venne sottoposto al voto, al fine di garantire una deliberazione consapevole.
La questione era chiaramente dedotta a pag.4 della citazione originaria ( e venne ritenuta dal primo Giudice dedotta nell'oggetto della mediazione, avente ad oggetto, fra l'altro, la mancanza di elementi essenziali della delibera). Detta doglianza, osserva la Corte è, comunque, priva di pregio, poiché prescinde dal prendere in seria considerazione la tipologia di intervento, consistente, va rammentato, nella tracciatura di posti macchina, rispetto ad un condominio di piccole dimensioni e con riferimento ad un'area, quale quella del disegno discusso in assemblea, comunque contenuta, in cui le misurazioni precise ed i dettagli tecnici invocati erano manifestamente non dirimenti per consentire ai condomini di determinarsi.
Tale lagnanza, come detto riproposta in appello, si appalesa, peraltro, financo contraddittoria con le altre doglianze, che dimostrano, ed anzi invocano, proprio la valenza di tale “mappatura”, come, in ogni caso, lesiva delle prerogative dominicali individuali e, dunque, integrante un atto sufficiente allo scopo: risulta, infatti, difficile assumere, come anche in sede di repliche finali, che la volontà assembleare non sia stata validamente espressa circa l'approvazione della mappatura in questione, per inidoneità della stessa, allo stesso tempo assumendo che la delibera relativa, tutt'altro che programmatica o ricognitiva, avrebbe violato le prerogative dominicali dell'appellante.
In merito, ancora, se è vero che il Tribunale non ha considerato segnatamente l'idoneità intrinseca della mappatura medesima, come poi discussa ed approvata in assemblea, è altrettanto vero che la stessa è stata ritenuta idonea a legittimare l'impugnazione, riconoscendo l'interesse ad agire ex art. 100 c.p.c., per l'annullamento della delibera de qua, come acquisita agli atti, comprensiva, appunto, della citata “ mappa”. In tal senso, va ulteriormente esplicitato quanto ritenuto dal primo Giudice, atteso che è indubbio che la mappatura in questione fosse concreta e tale da rendere oggettivamente utile il voto, non a caso con dissenso della : la già citata Pt_1 presenza di misure, pur di massima, oltre che l'indicazione del marciapiede e la sovrapposizione parziale dei previsti stalli con quest'ultimo ( a prescindere dalla distruzione o meno delle porzioni occupate dai veicoli), confermano il convincimento espresso.
La doglianza in esame è, pertanto, destituita di fondamento, il che, va detto, esclude anche qualsivoglia prospettazione difensiva del , come detto, circa CP_1
l'effettività o meno della delibera stessa, in rapporto all'interesse ad impugnare da parte dell'odierna appellante, questione già risolta dal Tribunale, in senso positivo Devesi osservare, d'altra parte, che le stesse deduzioni dell'appellato, rispetto a ciò che si voleva prevedere nell'area condominiale, con la delibera “ de qua”, così da, come rappresentato dal , regolamentare l'uso dell'area a parcheggi come già CP_1 in essere, esclude, secondo quanto anticipato, qualsivoglia mera valenza programmatica della delibera stessa ( rispetto alla concreta esecuzione del “ decisum” assembleare): in sostanza, affermare che con una delibera si vuole dare regole, rispetto ad una situazione, in tesi, già in essere, palesa la valenza concreta della delibera stessa, trasformando un uso fondato sulla reciproca tolleranza degli aventi diritto, in un, appunto, atto formale, al cui rispetto divenivano tenuti i condomini, nella loro qualità.
15 Respinto detto motivo di appello, trattato sub pagg. 23-25 del gravame, occorre , seguendo l'ordine logico degli argomenti, affrontare il tema delle maggioranze richieste, come da punto 5 del gravame, da pag.25 a 31 dell'appello. Il primo Giudice, in merito, escludendo che si trattasse di cambio di destinazione d'uso, ha argomentato la reiezione della doglianza, in ragione della genericità della stessa, a fronte delle allegazioni fotografiche prodotte, oltre che di una pregressa delibera assembleare, non impugnata, in cui i condomini, in data 24.6.21, davano atto dell'uso del piazzale condominiale per parcheggiare;
“… le auto con due ruote sul marciapiede, un mezzo per ogni alloggio, lasciando libero il passaggio ai: -gradini dell'interno 1A, - del portone di ingresso, -cancello pedonale per l'accesso al giardino condominiale e al garage e al garage di proprietà del Sig. ( eredi)…”. Parte_4
In merito, occorre chiarire, anche in questo caso, che la questione, proprio a fronte di quanto deciso dal Tribunale, venne dedotta in primo grado, seppure succintamente ( pag. 6 della citazione), ed esaminata nel merito, senza gravame incidentale a riguardo, anche rispetto al tema della tempestività della doglianza, in rapporto alla mediazione.
Superato tale profilo formale, va evidenziato, allora, che lo stralcio della delibera citata deve essere contestualizzato, nel senso di descrivere un progetto deliberativo in via di formazione, tanto da rimandare, l'assemblea, come da punto 5 di detto verbale, ogni decisione circa il “ …disegno dei parcheggi, all'approvazione del regolamento condominiale…”, il che attesta, come detto, una situazione di fatto transitoriamente tollerata, nei termini indicati, a fronte della richiesta, risultante a verbale, per l'attuale appellante, : “ che si lasci libero il passaggio al giardino di proprietà ”. Parte_1
Quanto sopra, a ben vedere, è coerente con il materiale fotografico allegato da entrambe le Parti processuali, circa l'abitudine di usare dette aree comuni a parcheggio, senza, peraltro, alcuna formalizzazione, fino al disegno oggetto della delibera impugnata, disegno segnatamente approvato al fine , come detto dal , di “ CP_1 regolamentare” l'uso stesso ( non risultando, nelle more, come da difese finali dell'appellato, che ciò fosse avvenuto in sede di approvazione del regolamento, indicato come mancante – pag.6).
Ciò detto, rileva, comunque, il fatto che nel caso di specie, diversamente da quanto opina l'appellante, è da escludersi che si verta in una fattispecie di applicazione dell'art.1117ter c.c., atteso che, come chiarito dalla Suprema Corte, la delibera afferente alla destinazione di parti condominiali a parcheggio costituisce un'innovazione ex art.1120 c.c., comma 2, c.c., n.2 ( vedasi Cass, sez. II, n.21342, 29.8.18 , secondo cui si verte comunque in tema di innovazione, anche quando si trasforma un giardino comune in parcheggio condominiale: “… qualora l'area risulti occupata solo in minima parte da alberi con estensione ridotta rispetto alla superficie complessiva del cortile. Tale modificazione, infatti, non viola l'articolo 1120 Codice civile, non trovandoci al cospetto di innovazione vietata in considerazione dell'irrilevante menomazione del godimento e dell'uso del bene comune, quanto piuttosto ad una rivalutazione economica per le singole unità abitative ed una maggiore utilità per tutti i condòmini»).
Lo stato dei luoghi, nel caso in esame, trattandosi di aree libere, conferma la conclusione espressa.
In merito, reputa, comunque, di dover osservare questa A.G., che è lo stesso
Legislatore, di cui alla riforma L.220/12, che ha inteso consentire “ cambi di destinazione d'uso”, con qualificatissime maggioranze ed apposite modalità di pubblicità e
16 convocazione dell'assemblea, come da rammentato art.1117ter c.c., allo stesso tempo collocando, invece, nelle innovazioni le opere e gli interventi per “ …realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell'edificio…” , come da combinato disposto di cui all'agli artt.1120, comma 2, n.2 c.c. e 1136, comma 2, c.c.: ciò ben consente, allora, di apprezzare come la fattispecie, caratterizzata da opere minime su bene comune, non possa in alcun modo ricondursi alla nozione di cambio di destinazione d'uso, afferente ad interventi sostanziali e radicali, difficilmente reversibili, che si pongono al di fuori del mero uso, maggiore e più intenso, del bene comune.
L'illegittimità della delibera in questione, pertanto, rispetto alla maggioranza con cui è stata approvata, non sussiste, in rapporto ai presenti ed ai millesimi pacificamente favorevoli.
Respinta anche tale doglianza, meritano di essere affrontati unitariamente i motivi fondati sull'illegittimità della delibera stessa rispetto alle prerogative dominicali dei singoli, in particolare, della condomina odierna appellante, in forza del titolo di proprietà dalla stessa vantato, titolo che non è in discussione, salvo che in termini di interpretazione dello stesso.
A tal riguardo, occorre, tuttavia, affrontare la questione preliminare, in rito, secondo cui, come contestato dal appellato, la avrebbe introdotto CP_1 Pt_1 con il gravame nuove doglianze, come tali inammissibili, nello specifico facendo valere una servitù diversa quella dedotta in primo grado, con rigetto del Tribunale.
In sintesi, viene opposto che di fronte alla Corte l'appellante avrebbe fatto valere anche la titolarità di cui alla servitù afferente all'area condominiale nord-est, non dedotta in primo grado, rispetto a quella relativa alla piazzola condominiale posta di fronte, da un lato al suo appartamento, raggiungibile da scala, e dall'altro dal cancello di accesso al giardino della stessa. Pt_1
Detta contestazione in rito, osserva questa A.G., è, tuttavia, infondata e consente di apprezzare come, in effetti, il Tribunale non abbia tenuto conto della duplice prospettazione attorea, pronunciandosi solo sulla dedotta servitù gravante sulla piazzola.
Occorre a tal riguardo osservare che al punto d) della citazione in Tribunale, oltre alla prima servitù, afferente al “…piccolo piazzale antistante il negozio al piano rialzato di proprietà di ”, indicato nell'atto 17.10.66, come bene condominiale: Parte_5
“…gravato di servitù di accesso al detto negozio e al giardino int.1”, l'allora attrice, nella pagina successiva, in apposito paragrafo, segnato fra asterischi e con sottolineatura, vantava anche quanto riportato al punto 2 delle precisazioni giuridiche ed immobiliari del citato atto notarile.
In tale parte della citazione, infatti, si legge: “ Non solo, dall'atto notarile al punto 2 delle precisazioni giuridiche ed immobiliari si legge: “ Il terreno ubicato a nord ed a est del fabbricato viene destinato a proprietà condominiale ed è gravato di servitù di passaggio a favore di tutte le unità immobiliari del caseggiato – omissis- il passaggio può essere esercitato a piedi e con qualsiasi mezzo, ma è vietata la sosta”. Va da sé che risulta dal testo letterale dell'atto di compravendita, chiara, la costituzione a favore dei condomini di una servitù su tutta l'area condominiale ivi compresa ovviamente quella di accesso alla proprietà . Ne Parte_1 consegue che non sia legittimo modificare la destinazione d'uso dello spazio condominiale e procedere a tracciare posti auto, stante la servitù di passaggio con divieto di sosta su tutta l'area condominiale…”.
17 Tale assunto, non può tacersi, è senza dubbio alcuno funzionale all'invocata nullità della delibera sub punto 6 dell'o.d.g., né risulta che sia stata rinunciata nei seguiti: quanto contenuto nella prima memoria ex art.183, comma 6, c.p.c. dell'odierna appellante conferma la considerazione che precede, al di là del fatto che detta prospettazione non sia stata colta nella sua piena, autonoma, valenza, né dal
, né dal Giudice di primo grado, sub par. III 5 della sentenza. CP_1
Dall'esame di tale punto della stessa, infatti, ben emerge come il primo Giudicante abbia incentrato la motivazione del rigetto sul contenuto del punto 1 delle “precisazioni giuridiche ed immobiliari” di cui all'atto, senza affrontare il rapporto fra le due servitù dedotte ( entrambe trascritte, come chiarito dal Tribunale), per giungere alla conclusione di interpretare restrittivamente quella di cui al rammentato punto 1, ai sensi dell'art.1065
c.c., facendo riferimento anche agli artt.1063 e 1064 c.c., come interpretati dalla giurisprudenza, secondo le ampie citazioni di cui alla pronuncia.
A tal riguardo, risulta, invece, mancante l'esegesi dell'atto negoziale in questione in rapporto al peculiare testo negoziale, oggetto di causa, anzi il Tribunale avendo valorizzato il punto 2 delle “ precisazioni” di cui sopra a sfavore dell'allora attrice, assumendo che, in forza dell'esame complessivo dell'atto, ove le parti venditrici avessero voluto consentire il passo carrabile e con qualsiasi mezzo, vietando la sosta nella piccola piazzola antistante la proprietà , lo avrebbero esplicitato, il che, a fronte della Pt_1 mancanza di specificazione, circa il diritto di cui al punto 1, deponeva a favore del fatto di considerare lo stesso solo come teso al passaggio pedonale.
Rispetto, ancora, solo a tale servitù “sub 1” il primo Giudice ha valutato lo stato dei luoghi, ritenendolo coerente alla conclusione espressa ed all'utilità ricercata, in forza anche del materiale fotografico prodotto e non contestato.
Reputa, allora, indubbio la Corte che il Tribunale abbia, in conclusione, omesso di tenere in considerazione, circa la vantata nullità della delibera sub 6 dell'o.d.g., quanto previsto dal punto 2 delle più volte rammentate “ precisazioni giuridiche e immobiliari”. Tutto ciò , va detto, prima di procedere all'esame di tali deduzioni, esclude in radice l'eccezione di violazione del divieto di “ nova” in appello, poiché il titolo azionato conteneva entrambe le servitù ed entrambe le servitù erano state dedotte nel giudizio di primo grado.
Si impone, pertanto, la valutazione della liceità della delibera impugnata con riguardo a tale specifico profilo contestato dalla ( rientrante, parimenti, Pt_1 nell'oggetto della mediazione, in rapporto ai diritti individuali della stessa violati dalla delibera sub citato punto 6 dell'o.d.g.), non consentendo di giungere a diversa conclusione, come dedotto dall'appellato, l'estrapolazione dal punto d) dell'atto introduttivo di primo grado, delle prime sette righe , ignorando i seguiti, già riportati, di cui a pag.6, a fronte di una rubrica del tutto compatibile con entrambe le servitù citate.
Passando, per l'effetto, ad esaminare il titolo, con cui veniva costituito il condominio, a firma Notaio 17.10.1966, al punto 3 dello stesso, dopo aver Per_2 descritto le singole proprietà acquistate ed al punto 3.1 aver dato della servitù di passaggio ( rectius “accesso”) sul piccolo piazzale antistante la proprietà , non Pt_1 vi è dubbio alcuno che sull'area oggetto della contestata mappatura, indicata come condominiale e collocata a nord ed est, sia stata stabilità una servitù a favore di tutti i condomini, fra cui anche la stessa, di passaggio pedonale e carraio, con , ciò Pt_1 che conta, divieto di sosta, servitù funzionale, chiaramente, all'agevole accesso al
18 e ad operazioni di scarico/carico, ma non di posteggio, ciò in modo del tutto CP_1 coerente con le misure contenute dell'area, come rappresentata nel documento approvato, con il portone di accesso condominiale ed anche con la proprietà , Pt_1 rispetto agli scalini ivi posti, zona tutta circondata da marciapiede (che emerge anche dalle fotografie in atti).
E' inevitabile, pertanto, osservare che tale servitù, come detto, certamente in capo anche all'odierna appellante, non era comprimibile da qualsivoglia maggioranza condominiale, come, invece, avvenuto, rendendo, peraltro, in modo del tutto, inequivoco limitati gli spazi di manovra, per scarico e carico, ponendovi stalli per posteggio fisso, e riducendo il passaggio pedonale, come da mappatura, tale da imporre, in concreto, per accedere al portone condominiale, di passare, a posteggi occupati, dalla strada condominiale ( mantenuto o non mantenuto il marciapiede, poco conta, rispetto al mutamento di quanto previsto nel titolo).
La valenza dell'art.1063 c.c., circa l'individuazione delle norme regolatrici di servitù risulta, sul punto, assorbente di ogni altra discussione, a fronte di un chiaro divieto di sosta, che la delibera impugnata, su detta area, ignora totalmente, senza l'accordo unanime di tutti i titolari della servitù stessa, né è stato richiesto un accertamento di prescrizione di tale servitù, così come da titolo, ex art.1073 c.c., nonostante le contestazioni di cui alle missive 23.8.21 e 21.12.21 della , rispetto alla delibera Pt_1
24.6.21, delibera che attesta, viceversa, una situazione di fatto, circa l'uso dell'area condominiale nord-est a parcheggi, fondata su mera tolleranza reciproca, in attesa del regolamento condominiale e del” disegno” dei posteggi. Sotto tale punto di vista, allora, la delibera sub punto 6 è certamente lesiva delle prerogative della quale condomina, in rapporto alla riconosciutale servitù Pt_1 indicata, il che rende illegittima nel suo intero la delibera stessa, posta in votazione con una prospettazione di stalli per parcheggio non realizzabile e, quindi, necessitante di pieno riesame, afferendo all'uso della cosa comune con modalità diversificate, rispetto a quanto statuito dall'assemblea. Ogni tentativo, in merito, di interpretare la clausola di cui sopra come costitutiva di un diritto di servitù di passaggio pedonale e carrabile solo a favore del fondo acquistato da , oltre ad essere una prospettazione che non si rinviene negli atti di primo CP_6 grado, né nella sentenza impugnata, risulta in insanabile contrasto con la volontà negoziale del tutto chiara, nessuno dei passaggi di cui al rammentato punto 3 dell'atto del 1966 essendo stato previsto in via esclusiva a favore di uno, piuttosto che di un altro condomino, nel caso di specie la notazione “ in particolare” denotando la specifica valenza della servitù stessa per tale condomino, a fronte delle di lui parti private acquistate.
In tal senso, d'altra parte, depongono le stesse deduzioni dell'attuale appellato in primo grado, tese, da parte del , a sottolineare la diversità del testo afferente CP_1 alla servitù sub 1, circa il piccolo piazzale comune antistante la proprietà , ove si Pt_1 parla di passaggio, rectius, come sottolineato anche nelle difese finali dell'appellato, di “ accesso”, rispetto al chiaro testo negoziale di cui alla servitù sub 2, sussistente, tuttavia, come detto, anche in capo all'attuale appellante e tale da palesare, in via assorbente e dirimente di ogni altra questione, l'illiceità effettiva della delibera adottata come sopra il
6.6.22, sub punto 6.
19 A tal riguardo, merita di essere rammentato tale fattispecie si pone come vizio radicale della delibera, per violazione di legge, andando ad incidere sulle prerogative dominicali dei singoli ( in tal senso, vedasi, fra le altre Cass. sez.II, n. 23076, 26.9.18, secondo cui: “…La delibera dell'assemblea di condominio che privi il singolo partecipante dei propri diritti individuali su una parte comune dell'edificio, rendendola inservibile all'uso e al godimento dello stesso, integra un fatto potenzialmente idoneo ad arrecare danno al condòmino medesimo, il quale, lamentando la nullità della delibera, ha facoltà di chiedere la condanna al risarcimento del danno del condominio, quale centro di imputazione degli atti e delle attività compiute dalla collettività condominiale e delle relative conseguenze patrimoniali sfavorevoli.
(Nella specie, il condominio, a seguito di delibera, aveva realizzato, nella comune corte interna dell'edificio, un ascensore che aveva ridotto la luce e l'aria dell'appartamento, posto al piano terra, della ricorrente e impedito a quest'ultima l'uso di una porzione rilevante della stessa corte); vedasi anche Cass. SS.UU n. 9839 del 14/04/2021 , secondo cui: “In tema di condominio degli edifici, l'azione di annullamento delle delibere assembleari costituisce la regola generale, ai sensi dell'art. 1137 c.c., come modificato dall'art. 15 della l. n. 220 del 2012, mentre la categoria della nullità ha un'estensione residuale ed è rinvenibile nelle seguenti ipotesi: mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali, impossibilità dell'oggetto in senso materiale o giuridico - quest'ultima da valutarsi in relazione al "difetto assoluto di attribuzioni" -, contenuto illecito, ossia contrario a "norme imperative" o all'"ordine pubblico" o al "buon costume…". L'accoglimento di detto motivo, osserva la Corte, è assorbente, atteso che oggetto del presente giudizio altro non è che la validità delle delibere assembleari condominiali già indicate, e non qualsivoglia azione tesa all'accertamento giudiziale del contenuto delle servitù in capo all , rispetto alle parti comuni, né qualsivoglia “ actio Pt_1 negatoria servitutis” o, come detto, accertamento dell'intervenuta prescrizione della stessa, il tutto a prescindere dal fatto che la valenza del divieto di posteggio, correlato a quello di passaggio, in sede di atto di vendita, costitutivo del , risulta CP_1 particolarmente qualificante, in rapporto alla citata area nord-est, tale divieto essendo stato posto onde prevenire possibili conflitti ex art.1102 c.c., nel corretto presupposto di vietare qualcosa che viceversa poteva essere vantato da ogni condomino, tenuto conto anche del principio generale “ nemini res sua servit”, alla base della regolamentazione delle servitù.
La sentenza appellata, pertanto, circa la nullità della delibera afferente al punto 6 dell'o.d.g. va riformata per quanto sopra esposto, essendo evidente la superfluità di ogni istruttoria, richiamata con formula di stile da parte appellante, così come di ogni altra valutazione rispetto alla pronuncia del Tribunale, comunque non idonea a superare la ravvisata nullità.
Passando, in ultimo, alla decisione sulle spese di lite, occorre osservare che l'esito complessivo del giudizio impone di ravvisare una reciproca parziale soccombenza, che, tuttavia, non è di pari entità, considerato che l'obiettivo primario della citazione, con riferimento alla delibera collegata al punto 6 dell'o.d.g., afferente all'uso della cosa comune, è risultato, comunque, fondato, al di là di doglianze formali pretestuose, il che acclara la particolare valenza del motivo accolto, assorbente del prioritario interesse sostanziale dell'attuale appellante, già attrice. Da ciò discende, reputa la Corte, la sussistenza dei presupposti per addivenire, in forza dell'art.92 c.p.c., ad una parziale compensazione delle spese di lite, da
20 riconoscersi ad nella misura del solo 50%, spese che, pertanto, già Parte_1 effettuata la riduzione citata, vanno quantificate come segue, tenuto conto dello scaglione di riferimento, per cause di valore indeterminabile di media complessità ( esclusa per l'appello la fase istruttoria/trattazione, nei fatti insussistente), per entrambi i gradi di giudizio:
- primo grado: € 5.430,00 ( pari al 50% di € 10.860,00), oltre al 15% ex art. 2 DM 55/14,
CPA ed IVA come per legge, oltre al 50% del C.U. versato;

- secondo grado: € 4.235,00 ( pari al 50% di € 8.470,00),oltre al 15% ex art. 2 DM 55/14, CPA ed IVA come per legge, oltre al 50% del C.U. versato.
Occorre, in definitiva, pronunciare definitivamente come segue.



P.Q.M.


definitivamente pronunciando nella causa d'appello avverso la sentenza n° 768/2023 emessa in data 17.10.2023 dal Tribunale di Savona e pubblicata in data 17.10.2023, notificata in data
18.10.2023, la Corte così provvede:
DICHIARA LA NULLITA', in parziale riforma della sentenza appellata, della delibera condominiale assunta in data 6.6.22, in relazione al punto 6 dell' o.d.g., afferente all'approvazione della mappatura degli stalli per posteggi nelle aree condominiali;

DICHIARA TENUTO E CONDANNA il appellato al pagamento delle spese di lite CP_1 di entrambi i gradi di giudizio in favore di , nella misura del 50%, Parte_1 compensandole per la restante parte, spese che liquida, già al netto della riduzione decisa, come segue:
- per il primo grado: € 5.430,00, oltre al 15% ex art. 2 DM 55/14, CPA ed IVA come per legge, oltre al 50% del C.U. versato;

- per il secondo grado: € 4.235,00,oltre al 15% ex art. 2 DM 55/14, CPA ed IVA come per legge, oltre al 50% del C.U. versato.

Genova, lì 10.12.24
Il Consigliere est. IL PRESIDENTE
Dott. Lorenzo Fabris Dott. Marcello Bruno
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