CORTE D'APPELLO DI FIRENZE SEZIONE TERZA CIVILE
* Verbale di udienza con sentenza contestuale
- artt. 350 bis e 281 sexies c.p.c. -
* Causa d'appello n.: N. R.G. 1350/2023 r.g. vertente fra:
(cf: ), con il patrocinio dell'Avv. RAFFAELE Parte_1 C.F._1
SANTERINI;

PARTE APPELLANTE nei confronti di
(cf: ), con il patrocinio dell'Avv. LUISA RITA Controparte_1 C.F._2

PARTE APPELLATA
*
Oggi 02/04/2025, alle ore 12,05, dinanzi alla Corte d'Appello di Firenze, composta da:
Carlo Breggia Presidente Relatore
Marco Cecchi Consigliere
Antonio Picardi Consigliere
con l'assistenza della Funzionaria addetta all'UPP Simona Petrelli, nei locali del Palazzo di Giustizia, piano 4^, sono comparsi: Per parte appellante, l'Avv. Gessica Banti in sostituzione dell'Avv. Santerini Raffaele Per parte appellate, l'Avv. Bastreghi Emilio in sostituzione dell'Avv. Sacheli Luisa Rita
I difensori si riportano agli scritti difensivi.
Esaurita la discussione, i difensori dichiarano di rinunciare ad assistere alla lettura della sentenza e si allontanano volontariamente.
La Corte si ritira in camera di consiglio e, rientrata, dà lettura della sentenza contestuale che segue, inserendola nel fascicolo telematico. L'udienza si conclude alle ore 12,09.
pagina 1 di 19

IL PRESIDENTE LA FUNZIONARIA
N. R.G. 1350/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI FIRENZE
SEZIONE TERZA CIVILE
La Corte di Appello di Firenze, nella composizione di cui alla precedente parte di verbale, ha emesso, ai sensi degli artt. 350 bis e 281 sexies c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa civile di II Grado iscritta al n. r.g. 1350/2023 promossa da:
(cf: ), con il patrocinio dell'Avv. RAFFAELE Parte_1 C.F._1
SANTERINI;

PARTE APPELLANTE nei confronti di
(cf: ), con il patrocinio dell'Avv. LUISA RITA Controparte_1 C.F._2

PARTE APPELLATA
avverso la sentenza n. 545/2023 emessa dal Tribunale di Pisa e pubblicata il 14/04/2023
CONCLUSIONI
In data odierna la causa viene posta in decisione sulle seguenti conclusioni:
Per la parte appellante:
«Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di Firenze, ogni contraria istanza, domanda, richiesta ed eccezione disattesa,
- in via preliminare e cautelare, visto il combinato disposto di cui agli articoli 283 e 351 cpc ed il ricorrere dei presupposti tutti contemplati nei ridetti articoli del codice di rito, sospendere l'efficacia esecutiva della Sentenza n. 545/2023, emessa dal Tribunale di Pisa, GI dott. Teresa Guerrieri, in data 14 aprile 2023, con ogni consequenziale pronuncia di ragione e di legge;
pagina 2 di 19 - nel merito, accertata l'ingiustizia, l'iniquità e l'erroneità della Sentenza n. 545/2023, emessa dal Tribunale di Pisa, GI dott. Teresa Guerrieri, in data 14 aprile 2023, per le motivazioni ed argomentazioni tutte di cui in narrativa, in accoglimento dei suesposti motivi di appello ed in totale e/o parziale riforma della Sentenza n. 545/2023, emessa dal Tribunale di Pisa, GI dott. Teresa Guerrieri, in data 14 aprile 2023
1) in via principale, rigettare la domanda attrice perché improcedibile, inammissibile e comunque infondata in fatto ed in diritto, con ogni consequenziale pronuncia in ordine alle spese di lite tutte, specie anche in considerazione della sua temerarietà per aver l'attrice generato e causato il fatto adesso ritenuto impeditivo alla stipula del rogito notarile.
2) in via riconvenzionale principale, accertare l'inadempimento di parte attrice in accoglimento di apposita domanda riconvenzionale principale tempestivamente già spiegata in primo grado di giudizio, accertare l'inadempimento di parte attrice all'obbligo di concludere il contratto definitivo e al pagamento del saldo prezzo e per l'effetto
a) condannare quest'ultima al pagamento di euro 40.000,00 – oltre interessi moratori dal dì del dovuto siano all'effettivo soddisfo – oltre al risarcimento del danno nella misura che sarà ritenuta di giustizia e
b) emettere sentenza costitutiva ex art. 2932 cod. civ. che tenga luogo del contratto di vendita non concluso, relativamente al complesso immobiliare ubicato in Comune di San Giuliano Terme (PI) in frazione Molina di Quosa località denominata “Monte Aguzzo”, costituito da unità poderale a giacitura montano – collinare quasi completamente cinta da rete metallica sorretta da pali in legno e da terreno a bosco ceduo, castagneto ed in parte montuoso nudo della superficie catastale di mq. 96.740 ivi compreso il suolo coperto dai ruderi di case rustiche abbandonate. Nei confini : a nord proprietà i o Parte_2 CP_2 aventi causa e strada e Fosso di Val di Ferraia, ad es proprietà Questa o aventi causa, a sud proprietà e o aventi casa, ad ovest proprietà Parte_3 Parte_4 CP_3 CP_4
zo, salvo se altri. Il tutto distinto Per_1 catastalmente come segue: Catasto Fabbricati: foglio 9 (nove), mappale 127 (centoventisette) via Case Sparse n.12 p. T-1, cat. A4, cl. 2, vani 6, Rd Euro 543,83; mappale 136 (centotrentasei) via Case Sparse, 2 area urbana;
mappale 138 (centotrentotto) via Case Sparse, area urbana;
Catasto Terreni: foglio 9 (nove), mappale 102 (centodue), mq 350, castagneto frutteto, ci. 2, RD Euro 0,53, RA Euro 0,18; mappale 103 (centotre), mq 730, castagneto frutteto, ci. 2, RD Euro 1,11, RA Euro 0,38; mappale 104 (centoquattro), mq 2.100, castagneto frutteto, ci. 2, RD Euro 3,18, RA Euro 1,08; RN, mappale 106 (centosei), mq 2.800, castagneto frutteto, ci. 2, RD Euro 4,24, RA Euro 1,45; UN mappale 108 (centootto), mq 8.310, bosco ceduo, ci. 3, RD Euro 5,03, RA Euro 1,29; mappale 128 (centoventotto), mq 1.710, seminativo, ci. 5, RD Euro 1,29, RA Euro 1,77; mappale 129 (centoventinove), mq 1.350, bosco ceduo, ci. 3, RD Euro 0,82, RA Euro 0,21 } mappale 130 (centotrenta), mg 1.080, seminativo, cl. 5, RD Euro 0,82, RA Euro 1,12; mappale 131 (centotrentuno), mg 260, seminativo, cl. 5, RD Euro 0,20, RA Euro 0,27; mappale 148 (centoquarantotto), mg 520, vigneto, cl. 3, RD Euro 1,05, RA Euro 1,34; mappale 149 (centoquarantanove), mg 310, bosco ceduo, cl. 3, RD Euro 0,19, RA Euro 0,05; mappale 150 (centocinquanta), mg 440, uliveto, cl. 3, RD Euro 0,44, RA Euro 0,34; mappale 151 (centocinquantuno), mg 3.440, bosco ceduo, cl. 3, RD Euro 2,08, RA Euro 0,53; mappale 152 (centocinquantadue), mg 110, bosco ceduo, cl. 3, RD Euro 0,07, RA Euro 0,02; mappale 153 (centocinquantatre), mg 1.410, seminativo, cl. 5, RD Euro 1,07, RA Euro 1,46; mappale 155 (centocinquantacinque), mg 710, bosco ceduo, cl. 3, RD Euro 0,43, RA Euro 0,11; mappale 156 (centocinquantasei), mg 3.960, seminativo, cl. 5, RD Euro 3,00, RA Euro 4,09; 4 mappale 157 (centocinquantasette), mq 1.660, bosco ceduo, ci. 3, RD Euro 1,01, RA Euro pagina 3 di 19 0,26; mappale 160 (centosessanta), mq 1.360, bosco ceduo, ci. 3, RD Euro 0,82, RA Euro 0,21; mappale 161 (centosessantuno), mq 9.540, bosco alto, ci. 4, RD Euro 2,41, RA Euro 0,99; mappale 162 (centosessantadue), mq 980, castagneto frutteto, ci. 2, RD Euro 1,48, RA
Euro 0,51; mappale 164 (centosessantaquattro), mq 680, seminativo, ci. 5, RD Euro 0,51, RA
Euro 0,70; mappale 174 (centosettantaquattro), mq 3.100, bosco ceduo, ci. 3, RD Euro 1,88, RA Euro 0,48; mappale 175 (centosettantacinque), mq 3.700, bosco ceduo, ci. 3, RD Euro 2,24, RA Euro 0,57; mappale 177 (centosettantasette), mq 3.300, bosco ceduo, ci. 3, RD Euro 2,00, RA Euro 0,51; mappale 181 (centottantuno), mq 3.660, castagneto frutteto, ci. 2, RD
Euro 5,54, RA Euro 1,89 mappale 182 (centottantadue), mq 24.140, bosco alto, ci. 4, RD
Euro 6,09, RA Euro 2,49; Catasto Terreni: foglio 12 (dodici) mappale 2 (due), mq 2.440, bosco alto, cl. 4, RD Euro 0,62, RA Euro 0,25; mappale 5 (cinque), mq 590, bosco alto, cl. 4, RD Euro 0,15, RA Euro 0,06; mappale 6 (sei), mq 3.700, castagneto frutteto, cl. 2, RD Euro 5,60, RA Euro 1,91; mappale 16 (sedici), mq 300, castagneto frutteto, cl. 2, RD Euro 0,45, RA
Euro 0,15; mappale 36 (trentasei), mq 2.850, bosco ceduo, cl. 4, RD Euro 0,86, RA Euro 0,44; mappale 37 (trentasette), mq 4.810, bosco ceduo, cl. 3, RD Eu- ro2,91, RA Euro 0,75; mappale 38 (trentotto), mq 82, bosco ceduo, cl. 3, RD Euro 0,05, RA Euro 0,01.
- in via istruttoria, ammettere le prove tutte così come fedelmente e puntualmente riportate nel presente atto di citazione in appello per le motivazioni tutte già argomentate nella parte motiva;

Sempre e comunque con vittoria di spese e compensi legali, maggiorati del rimb. forf. 15%, CAP 4%, IVA 22% come per legge, del giudizio di primo grado e del presente giudizio di secondo grado, nonché di ogni altra spese ed esborso connesso e consequenziale anche già sopportato.
Per la parte appellata:
Voglia l'Ecc.mo Corte di Appello adito, ogni contraria richiesta, azione ed eccezione disattesa,
IN VIA PRELIMINARE rigettare la richiesta di sospensione della sentenza n° 543/2023 del 14.04.20203 oggetto della presente impugnazione come richiesto dalla sig.ra CP_5 per le casuali di cui in narrativa;

NEL MERITO, rigettare l'appello proposto dalla sig.ra in quanto infondato in fatto Parte_5 ed in diritto per le causali di cui in narrativa e per l' effetto confermare la sentenza di primo grado n° 543/2023 in ogni sua parte .
Il tutto comunque con vittoria di spese e di compensi professionali del grado di giudizio da devolversi a favore dello Stato .
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
*
1. La vicenda
Il 24.10.2011 ha promesso di vendere a , residente in Parte_1 Controparte_1
Sardegna, un podere in San Giuliano Terme, frazione Molina di Quosa, località Monte Aguzzo
(terreni per mq 97.740 con ruderi di annessi agricoli) per 70mila euro, da pagare, quanto a
30mila euro, in 60 rate mensili di 500 euro;
e per 40mila euro al momento di pagare la 60^ pagina 4 di 19 rata e comunque non oltre 5 anni;
con riserva di proprietà ex art. 1523 c.c.; e con termine per la stipula del definitivo entro il 24.10.2016 (data che segnava proprio lo scadere dei cinque anni coperti dalle 60 rate mensili).
Si faceva menzione espressa (all'art. 4; nonché all'art. 8) di un contratto d'affitto agrario in essere con il quale ha sottoscritto per rinuncia alla prelazione agraria, Persona_2 impegnandosi a ripetere tale rinuncia in sede di contratto definitivo di compravendita (art. 4).
La clausola 6, che interessa in causa, era del seguente tenore: “Il possesso si trasferirà a tutti gli effetti utili ed onerosi al momento del predetto atto definitivo che verrà stipulato entro e non oltre il 24.10.2016 e la parte promittente venditrice si impegna a consegnare alla parte promittente acquirente gli immobili in oggetto liberi da persone, cose e da vincoli di sorta entro il termine predetto, mantenendolo nel frattempo con la diligenza del buon padre di famiglia”.
Le 60 rate sono state pagate, ma, nel frattempo, affittuario del fondo, Persona_2 anziché rilasciare i terreni, ha impugnato il contratto, sostenendo che la clausola che prevedeva una durata di 5 anni era nulla e doveva essere sostituita dalla durata normativamente imposta di 15 anni.
La pertanto, pur essendo ormai arrivato il termine per il definitivo, non è stata in Pt_1 grado di consegnare un bene libero da cose e persone e la glielo ha addebitato come CP_1 inadempimento grave.
2. Il primo grado
2.1 ha agito contro per la risoluzione del preliminare per Controparte_1 Parte_1 grave inadempimento, perché al momento in cui si sarebbe dovuto stipulare il definitivo,
l'immobile era ancora occupato dal il quale, anzi, aveva manifestato la volontà di Per_2 riportare la durata dell'affitto agrario a quella minima prevista dalla L. 203/1982, con durata
15ennale; ha chiesto anche la restituzione della somma versata di 30mila euro, nonché il risarcimento del danno (20mila euro).
2.2 La ha resistito, perché, a suo avviso, v'era un nesso teleologico fra Pt_1 preliminare e affitto, nel senso che il altri non era se non il fidanzato convivente della Per_2 figlia della così che l'intento complessivo e comune di tutti i soggetti coinvolti era, CP_1 appunto, che la diventasse proprietaria del fondo, per concederlo alla figlia e al suo CP_1
pagina 5 di 19 compagno.
Tuttavia, medio tempore (durante i cinque anni nei quali erano state versate le 60 rate) la relazione fra il e la figlia della era naufragata;
aveva avanzato Per_2 CP_1 Per_2 pretese di maggiore durata ex L. 203/82; la di conseguenza, aveva perso interesse CP_1 all'acquisto e aveva strumentalizzato l'occupazione dell'ex genero come scusa per sfilarsi dall'affare.
In via riconvenzionale, ha dunque chiesto sentenza ex art. 2932 c.c. e il pagamento del saldo prezzo di 40mila euro;
in linea subordinata, ha insistito per il solo pagamento.
2.3 Il Tribunale di Pisa ha accolto la domanda principale (tranne quella risarcitoria), risolvendo il contratto e condannando la a restituire i 30mila ricevuti;
e ha, in Pt_1 conseguenza, rigettato le riconvenzionali. La convenuta è stata condannata a pagare le spese in favore dello Stato, essendo l'attrice ammessa al gp.
Questo, in particolare, il dispositivo:
1) DICHIARA la risoluzione per inadempimento del contratto preliminare del
24.10.2011;
2) CONDANNA alla restituzione in favore di CP_5 Controparte_1 della somma di euro 30.000,00, oltre interessi nella misura legale a far data dal 15.02.2019 sino all'effettivo soddisfo;

3) RIGETTA la domanda di risarcimento del danno;

4) RIGETTA le domande riconvenzionali;

5) CONDANNA al pagamento in favore dell'Erario delle spese di lite CP_5 che liquida in € 5.810,00 oltre spese generali al 15%, IVA e CPA come per legge.
Ha osservato il primo giudice, in sintesi, che assumeva rilievo assorbente e dirimente l'inadempimento della all'obbligazione di consegnare il bene libero da persone e cose, Pt_1 pur a fronte dell'integrale adempimento della CP_1
3. Il giudizio d'appello
3.1 Con atto di citazione, regolarmente notificato, (di seguito anche Parte_1 appellante) ha convenuto in giudizio, innanzi questa Corte di Appello, Controparte_1
(di seguito anche appellata), proponendo gravame avverso la suddetta sentenza. pagina 6 di 19 Con unico, articolato, motivo, la si duole che il Tribunale non abbia tenuto conto Pt_1 del dedotto – pur in difetto di qualificazione – collegamento negoziale che c'era fra il contratto preliminare e quello di affitto agrario.
Per tali ragioni è stata pertanto formulata dall'APPELLANTE richiesta di riforma della sentenza gravata in accoglimento delle conclusioni come in epigrafe trascritte con condanna della controparte alla rifusione delle spese di lite di entrambi i gradi di giudizio.
3.2 Radicatosi il contraddittorio, , nel costituirsi in giudizio, ha Controparte_1 contestato, perché infondate, le censure mosse da parte appellante nei confronti della sentenza impugnata, della quale ha chiesto per contro la conferma con vittoria delle spese anche in questo grado di giudizio.
3.3 Con ordinanza del 25.1.2024 la Corte ha accolto l'istanza di sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza impugnata e ha disposto mediazione delegata, così, per quanto ancora interessi, motivando: ritenuto che la tesi del collegamento negoziale fra preliminare di compravendita e affitto agrario al è, almeno alla delibazione propria di questa fase, assistita da Per_2 fumus boni iuris;
ritenuto, d'altra parte, che il collegamento negoziale si riflette senz'altro sulla domanda di risoluzione della odierna appellata, perché rende l'inadempimento della promittente venditrice incolpevole;
ma non sorregge, semmai caduca, le domande reiterate dalla Pt_1 proprio perché il collegamento negoziale implica che, essendo divenuto impossibile eseguire il complessivo programma (per effetto della maggior durata imposta dalla legge all'affitto agrario), il preliminare non può es-sere eseguito in forma specifica;
ritenuto, dunque, che la tesi del collegamento negoziale è in grado di mettere in discussione la pronuncia di risoluzione per grave inadempimento e la collegata condanna restitutoria di 30mila euro;
non anche di sorreggere l'accoglimento delle domande riconvenzionali dell'appellante; spostando semmai la fattispecie sul binario della impossibilità sopravvenuta, che non forma oggetto – né può più farlo – di questo giudizio;

[…] ritenuto, inoltre, che, nelle more della prima udienza dinanzi all'istruttore, è senz'altro opportuno disporre mediazione delegata, affinché le parti, tenendo conto dell'indicazione della Corte in merito al tema della impossibilità sopravvenuta (che, in prospettiva futura,
pagina 7 di 19 giungerebbe pur sempre, anche se in diversa sede, allo scioglimento del con-tratto e alla restituzione degli acconti), valutino l'utilità per ciascuna di essa di addivenire a una transazione;

La mediazione è stata svolta, ma senza esito.
L'Istruttore, all'udienza del 23.10.2024 ha fatto precisare le conclusioni, trascritte in epigrafe, e ha rinviato la causa dinanzi al collegio per la discussione orale, con termine per note conclusionali, depositate.
La causa è stata oggi discussa come da retroesteso verbale.
***
L'appello è parzialmente fondato e va accolto nei termini che seguono.
A. Sussiste senz'altro il collegamento negoziale fra il preliminare e l'affitto.
A.1 I fatti che lo sostanziano erano stati già tutti dedotti in prime cure, a nulla rilevando che la on gli avesse dato il suo abituale nomen iuris. Pt_1
In ogni caso, l'esistenza di un collegamento negoziale costituisce una eccezione in senso lato, come tale proponibile anche in appello e rilevabile di ufficio dal giudice (Cass. sez. 1^ civ.
10.9.2015 n. 17899 rv 636763-01).
Né rileva l'assenza in questo giudizio del parte di uno dei contratti collegati Per_2
(affitto), essendo egli, ai presenti fini, litisconsorte facoltativo (Cass. sez. 6^-2 civ. ord.
12.1.20218 n. 688 rv 647345-01).
A.2 Questi i fatti rilevanti documentati o pacifici:
A.2.1 La affittò il fondo agricolo al con contratto del 20.10.2011 (doc. 3 Pt_1 Per_2
, prevedendo una durata, derogatoria di quella di legge, di cinque anni (scadenza al Pt_1
10.10.2016).
A.2.2 Il preliminare con la fu stipulato in epoca coeva (24.10.2011) e CP_1 prevedeva il pagamento rateale di parte del prezzo nel corso di cinque anni, fissando quindi per il definitivo il termine del 24.10.2016. pagina 8 di 19 Il preliminare fu sottoscritto anche dal per rinunciare al diritto di prelazione Per_2 agraria.
A.2.3 La sin dalla sua comparsa di costituzione in primo grado (§ e di pag. 2) ha Pt_1 dedotto che la figlia della era all'epoca convivente col e che, dunque, l'intera CP_1 Per_2 operazione era funzionale a far godere da subito l'immobile, che la voleva CP_1 acquistare, alla figlia della promissaria e al suo compagno.
Questo fatto (la relazione sentimentale fra la figlia della e il non solo CP_1 Per_2 non è stato contestato dalla (né all'udienza dell'11.7.2019, nella quale fu dato CP_1 termine per la mediazione;
né a quella del 10.12.2019, nella quale furono concessi i termini dell'art. 183 co. 6^ c.p.c.), ma è stato espressamente ammesso nella 1^ memoria ex art. 183 co.
6^ c.p.cv. (pag. 3).
A.3 Il collegamento negoziale, allora, non potrebbe essere più manifesto, sia nel suo elemento oggettivo (costituito dal nesso teleologico tra i negozi, volti alla regolamentazione degli interessi reciproci delle parti nell'ambito di una finalità pratica consistente in un assetto economico globale ed unitario: Cass. 11975/2010), sia in quello soggettivo (costituito dal comune intento pratico delle parti di volere non solo l'effetto tipico dei singoli negozi in concreto posti in essere, ma anche il coordinamento tra di essi per la realizzazione di un fine ulteriore, che ne trascende gli effetti tipici e che assume una propria autonomia anche dal punto di vista causale: Cass. 11975/2010).
A.3.1 Alla luce del legame personale fra la figlia della e il la perfetta CP_1 Per_2 coincidenza temporale fra la stipulazione dei due contratti (preliminare di compravendita e d'affitto) e, soprattutto, fra le rispettive scadenze, rivela chiaramente che la durata dell'affitto agrario era stata, in deroga a norma imperativa, piegata alle esigenze di attuazione del contratto preliminare: quando fosse giunta la data in cui si doveva stipulare il contratto definitivo, l'affitto sarebbe cessato, per permettere alla di cedere il bene libero da cose Pt_1
e persone;
e la sarebbe stata libera, a quel punto, di concedere, nella forma da lei CP_1 preferita, il fondo ai congiunti (figlia e convivente).
La conclusione, che francamente appare al collegio davvero evidente, è avvalorata dalla partecipazione del al contratto preliminare, in veste di affittuario rinunciante alla Per_2 prelazione: presenza altrimenti anomala, che si spiega invece benissimo nell'ottica del collegamento;
a fortiori significativa essendo poi la preventiva rinuncia del al diritto Per_2
pagina 9 di 19 di prelazione agraria, che non si spiega se non nell'ambito del complessivo assetto di interessi sovraordinato al singolo contratto.
In definitiva, i due contratti erano avvinti da un fine comune condiviso: la Pt_1 permetteva l'ingresso nel fondo della figlia della promissaria e del suo compagno (che erano interessati a metterlo a frutto) sin dalla stipula del contratto preliminare e nelle more della stipula del definitivo, coprendo quella durata di cinque anni che era funzionale a consentire alla di pagare la porzione di prezzo rateizzata;
la otteneva di rendere CP_1 CP_1 subito disponibile ai congiunti il bene, senza perdere il beneficio costituito dalla rateizzazione della prima parte di prezzo;
e il e la figlia della ottenevano di entrare da Per_2 CP_1 subito nel fondo, pur se come affitto, salvo, dopo l'acquisto della propria congiunta, rivedere il titolo.
L'interconnessione dei contratti non è restata a livello dei motivi, ma è stata esplicitata anche negozialmente, come rivelano, da un lato, la partecipazione del al contratto Per_2 preliminare, dall'altro la ben precisa menzione del contratto d'affitto nel preliminare stesso.
È importante rimarcare che l'interesse principale di questa complessiva operazione era in via immediata della e del la difatti, non ne conseguiva un CP_1 Per_2 Pt_1 risultato immediato, perché, come è documentato, il canone d'affitto annuo era di 70 euro, una cifra che, senza necessità di approfondimenti istruttorî, è quasi irrisoria rispetto all'estensione e al valore del fondo (un millesimo del prezzo concordato).
Il rilievo, d'altra parte, non fa dubitare della piena partecipazione della alla Pt_1 concorde volontà di perseguire l'intento ulteriore, trascendente la causa dei singoli contratti, dal momento che, all'evidenza, questa previsione, come l'appellante ha dedotto, era di primaria importanza per la così che l'averla accettata ha contribuito a determinare CP_1 la promissaria a impegnarsi nell'acquisto, soddisfacendo mediatamente anche un interesse proprio della Del resto, proprio per l'assenza di un interesse diretto e immediato, il Pt_1 fatto oggettivo che ella si sia prestata, sottoscrivendo i due contratti (compreso, in particolare,
l'affitto), a realizzare il piano complessivo rivela una sua consapevole partecipazione, quand'anche intesa più che altro a indurre la promissaria all'acquisto.
A.3.2 Questa ricostruzione, che sostanzialmente recepisce quella dell'appellante
(appello, pagg. 16-17: «[…] L'obiettivo finale della era quello di acquistare l'unità CP_1 poderale della a rate offrendo, al contempo, la possibilità alla giovane coppia Pt_1
(rappresentata dal sig. e dalla figlia della di avviare in tempi brevi Per_2 CP_1
pagina 10 di 19 l'attività agricolo pastorale nel fondo rustico. Serviva, quindi, un titolo che legittimasse la presa di possesso del fondo ed il suo sfruttamento prima dell'atto di trasferimento della proprietà, per il quale non sussistevano i fondi nell'immediatezza, neppure da parte della madre della convivente del fittavolo. Ed ecco che gli interessati individuano il contratto di affitto di fondo rustico, collegato ad un preliminare di acquisto con riserva di proprietà, quale complessiva figura negoziale perfettamente idonea a soddisfare i loro interessi. […]»)
e che è suffragata dai fatti esposti, corrisponde perfettamente alla nozione di collegamento negoziale: «Il collegamento negoziale, al fine di assumere rilievo sul piano causale, tanto da imporre la considerazione unitaria della fattispecie, esige non solo la presenza del requisito oggettivo costituito dal nesso teleologico tra i negozi, volti alla regolamentazione degli interessi reciproci delle parti nell'ambito di una finalità pratica consistente in un assetto economico globale ed unitario, ma anche quella del requisito soggettivo, costituito dal comune intento pratico delle parti di volere, insieme all'effetto tipico dei singoli negozi in concreto posti in essere, il coordinamento tra di essi per la realizzazione di un fine ulteriore, che ne trascende gli effetti tipici. (Fattispecie in tema di vendita di azioni ed impegno a sottoscrivere aumento di capitale con sovrapprezzo).» (Cass. sez. 1^ civ. ord. 25.5.2023 n.
14561 rv 667927-01).
A.3.3 Non induce a mutare opinione la circostanza che i contraenti, nello scegliere uno degli strumenti negoziali (ossia contratto di affitto), diedero vita a un contratto con clausola di durata nulla e sostituibile dalla durata ex lege (c'è nullità parziale e si applica il combinato disposto degli artt. 1339 e 1419 co. 2^ c.c.: Cass. sez. 3^ civ. ord. 25.1.20118 n. 1827 rv 647586-
01).
Anzi, proprio la scelta di derogare a una norma imperativa (con la consapevolezza delle possibili conseguenze), rende manifesto, da un lato, che concedente ( e affittuario Pt_1
( avevano l'esigenza ineludibile di limitare la durata dell'affitto al termine previsto nel Per_2 preliminare (noto a che lo firmò) per la stipulazione del definitivo;
e che, a Per_2 quell'epoca, erano ben disposti a sopportare il rischio che una clausola nulla comporta, fidando nel legame personale fra e (figlia della) affidamento che Per_2 CP_1 retrospettivamente s'è rivelato mal riposto, ma che, con giudizio ex ante, era più che giustificato dalla situazione di convivenza.
A.3.4 La posizione assunta dalla appellata sul punto non convince.
pagina 11 di 19 Si legge nella sua comparsa di costituzione che la «[…] pur avendo formalizzato Pt_1 la risoluzione del contratto di affitto agrario nel novembre 2013, cioè tre anni prima della scadenza naturale dello stesso, nonché della scadenza del termine per la stipula del definitivo per inadempimento del conduttore, ( Vedi doc. n° 3 ), non ha posto in essere alcun comportamento volto ad ottenere il rilascio dell'immobile anche coattivo ed il ripristino delle caratteristiche originarie dello stesso […]» (comparsa, pag. 8).
L'argomento, rispetto almeno al tema dell'esistenza o meno di un collegamento, è chiaramente elusivo, perché si sofferma, semmai, sulla rilevanza del collegamento, ma non sulla sua sussistenza, che va dunque definitivamente acquisita al processo.
Del resto, la difesa non ha saputo spiegare in termini diversi da quelli già CP_1 esposti il perfetto allineamento cronologico dei due contratti, uno dei quali riguardante il compagno della propria figlia: se si escludesse il collegamento, i due contratti diverrebbero frutto di una casualità intrinsecamente incredibile;
laddove la partecipazione di tutti all'unica finalità ulteriore è testimoniata dalla perfetta coerenza temporale dei negozi.
B. Occorre ora soffermarsi sugli esatti effetti del riscontrato collegamento.
B.1 È prima di tutto ovvio che, al contrario di quanto opina la v'è un CP_1 immediato e decisivo riflesso proprio sulla sua domanda risolutoria, che va rigettata.
B.1.1 I contratti collegati, secondo formula ampiamente in uso, simul stabunt, simul cadent.
Nel presente caso, d'altra parte, la particolarità sta nel fatto che la perturbazione subita da uno dei contratti (quello d'affitto) non consiste nella integrale invalidità o nella sua risoluzione, perché l'affitto non viene meno, ma, più semplicemente, si modifica, ex artt. 1339
e 1419 c.c., nella sua durata;
così che, esso, di per sé, non cade; né può dunque determinare la contestuale caducazione del preliminare.
Ma proprio tale modifica rende impossibile realizzare il programma negoziale complessivo: la maggior durata dell'affitto, infatti, distrugge la sincronia che era stata impressa rispetto all'attuazione del preliminare e fa sì che il bene non sia libero al momento della compravendita.
Ritiene, peraltro, il collegio che il principio del simul stabunt, simul cadent, se rettamente inteso, sta a significare che le vicende di un negozio ridondano sull'altro, non pagina 12 di 19 anche che automaticamente la sorte di ciascuno deve essere identica;
e la misura e il grado in cui l'interdipendenza opera, a seconda dei singoli accadimenti, è questione che deve risolversi caso per caso, avendo riguardo al risentimento patito dalla connessione teleologica.
La S.C., del resto, ha avuto modo di fissare il seguente principio: «Il collegamento negoziale, il quale costituisce espressione dell'autonomia contrattuale prevista dall'art. 1322 cod. civ., è un meccanismo attraverso il quale le parti perseguono un risultato economico complesso, che viene realizzato non già per mezzo di un autonomo e nuovo contratto, ma attraverso una pluralità coordinata di contratti, i quali conservano una loro causa autonoma, anche se ciascuno è concepito, funzionalmente e teleologicamente, come collegato con gli altri, sì che le vicende che investono un contratto possono ripercuotersi sull'altro, seppure non necessariamente in funzione di condizionamento reciproco, ben potendo accadere che uno soltanto dei contratti sia subordinato all'altro, e non anche viceversa, e non necessariamente in rapporto di principale ad accessorio. Accertare la natura, l'entità, le modalità e le conseguenze del collegamento negoziale realizzato dalle parti rientra nei compiti esclusivi del giudice di merito, il cui apprezzamento non è sindacabile in sede di legittimità, se sorretto da motivazione congrua ed immune da vizi logici e giuridici.» (Cass. sez. 1^ civ.

5.6.2007 n. 13164 rv 597183; vds anche Cass. sez. 3^ civ. 10.7.2008 n. 18884 rv
604208)
B.1.2 Se, dunque, si considera che rifiutando di rispettare la scadenza pattizia Per_2 dell'affitto e chiedendo l'integrazione del contratto con l'applicazione della durata inderogabile di legge, ha frustrato, rendendola impossibile, la liberazione dell'immobile in tempo utile per la stipulazione del contratto definitivo di compravendita, si deve concludere che l'inadempimento della nei confronti della o non sussiste;
o, comunque, è, Pt_1 CP_1 ai sensi dell'art. 1218 c.c., incolpevole.
L'immissione immediata del (e dell'allora sua convivente figlia della Per_2 CP_1 nel godimento del fondo, mediante lo strumento dell'affitto agrario, soddisfaceva, come si è già scritto, l'interesse diretto e immediato della promissaria e dell'affittuario.
La difatti, aveva accettato l'intera operazione più che altro per invogliare e Pt_1 determinare la all'acquisto; non perché l'affitto le dovesse fruttare un guadagno, CP_1 escluso dal canone irrisorio.
pagina 13 di 19 L'impossibilità di cedere il bene libero da persone e cose, d'altra parte, dipese dalla condotta del che la fra l'altro, tentò di avversare, come si ricava dalle diffide e Per_2 Pt_1 intimazioni che ella gli indirizzò (docc. 5, 7 e 9 . Pt_1
Non compete al giudice di questa causa stabilire se e in qual misura il comportamento del sia stato indebito, quanto meno sotto il profilo della violazione degli obblighi di Per_2 buona fede;
ma è addirittura evidente che di esso non può rispondere la non avendo Pt_1 ella alcuna concreta possibilità di determinarne l'agire; neppure sul piano legale, dal momento che la clausola sulla minore durata, come s'è già constatato, era invalida.
E neppure per questa via la potrebbe essere ritenuta responsabile nei confronti Pt_1 della dal momento che la stipulazione di una clausola nulla, suscettibile d'essere CP_1 sostituita automaticamente dalla previsione di legge, sta alla base del collegamento negoziale, nel senso che la minor durata dell'affitto, ancorché contra ius, era indispensabile per allineare la durata dell'affitto al momento di scadenza del termine per la stipula della compravendita, così che è indubitabile che essa sia stata concertata di comune accordo fra tutti i partecipi, ivi compresa la ancorché estranea, di per sé, all'affitto. Anche la (e di certo CP_1 CP_1 più della assunse il rischio intrinseco alla clausola nulla, confidando che ciascuno si Pt_1 sarebbe comportato secondo buona fede.
Sarebbe a dir poco singolare che la avendo acconsentito al collegamento Pt_1 negoziale per soddisfare più che altro un interesse della promissaria (visto che la CP_1 compagna del era la figlia della seconda e non della prima), debba poi rispondere nei Per_2 suoi confronti perché, per un comportamento del la finalità dei negozi collegati è stata Per_2 frustrata. Neppure la va aggiunto, può rispondere delle condotte del ma CP_1 Per_2 questo non esclude che la non può essere considerata inadempiente, perché ciò che le Pt_1 si addebita costituisce, nell'ambito del complessivo piano che sostanziava il collegamento negoziale, una condotta non sua.
Assunta, insomma, la prospettiva del collegamento fra affitto e preliminare, non ci si può limitare, come ha fatto il Tribunale, all'interrogativo di chi sia la parte, fra promittente venditrice e promissaria acquirente, che ha determinato la mancata attuazione della vendita;
bensì quale sia la parte che, rispetto all'impegno di realizzare il comune intento verso il quale convergevano il preliminare e l'affitto nella loro unitaria coordinazione, ha reso impossibile
(non tanto attuare la vendita, quanto) raggiungere il risultato finale che era costituito dall'intero programma pattizio, il quale, procedendo per gradi consecutivi, consisteva nella pagina 14 di 19 introduzione del e della compagna nei terreni immediata nelle more (5 anni) fra la Per_2 stipula dei due contratti e il termine per la compravendita, arco temporale funzionale al pagamento da parte della della porzione di prezzo rateizzata. CP_1
Tale parte non è certo la che non può dunque definirsi inadempiente;
o, Pt_1 comunque, dovrebbe ritenersi liberata da responsabilità ex art. 1218 c.c.-
B.2 Peraltro, come la Corte ha avuto modo di accennare in sede di inibitoria, il collegamento negoziale si riflette negativamente anche sulla domanda ex art. 2932 c.c. della Pt_1
B.2.1 Se infatti si afferma che il comportamento del ha determinato Per_2
l'impossibilità di realizzare il fine ultimo che concretava il collegamento negoziale, è ovvio che, così come non si può considerare inadempiente al preliminare la neppure la si può Pt_1 considerare la e, in difetto di inadempimento di una delle parti, l'art. 2932 c.c. non CP_1
è esperibile.
B.2.2 Più in generale, e a prescindere dal tema dell'inadempimento, va da sé che il venir meno della possibilità di realizzare il fine che dava unità al collegamento implica l'impossibilità di dare attuazione a singole obbligazioni di singoli contratti, ove, come nel caso in esame, esse siano strettamente convergenti sul risultato finale divenuto impossibile.
Caduta, insomma, la causa che sorregge l'effetto coordinato dei singoli contratti (ossia, in sostanza, il collegamento in sé stesso), nessuno dei due contratti potrà essere attuato, a meno che la singola obbligazione di cui si tratti sia scissa o estranea al fine sovraordinato complessivo: in ciò, in ultima analisi, poggia la regola simul stabunt, simul cadent.
Il trasferimento della proprietà, d'altra parte, lungi dall'essere scollegata dal fine complessivo, ne era parte indefettibile, sicché la sua realizzazione non può essere compiuta, avendosi altrimenti un chiaro e indebito sbilanciamento causale all'interno del collegamento negoziale.
In altre parole, così come la nell'economia generale dei contratti collegati, non Pt_1 può essere responsabile della mancata liberazione dell'immobile in tempo utile per la compravendita, allo stesso modo la non può essere costretta a comprare un bene CP_1 che libero non è.
pagina 15 di 19 B.2.3 Anche sotto questo opposto versante, non rientra nella cognizione di questo processo indagare le eventuali responsabilità del né, più in generale, determinare la Per_2 sorte del contratto preliminare.
Infatti, in relazione alle domande, per come formulate, il giudice non può che limitarsi a sancire l'impossibilità di una risoluzione del preliminare per inadempimento della promittente, e l'impossibilità anche di una sua esecuzione forzata.
B.2.4 È solo per scrupolo di completezza che il collegio dà atto di non rinvenire in atti il certificato di destinazione urbanistica dei terreni oggetto del contratto preliminare, ciò che costituirebbe un autonomo impedimento alla pronuncia ex art. 2932 c.c. (art. 30 co. 2^ d.P.R.
380/2001).
B.2.5 È del tutto conseguente il rigetto anche della domanda di pagamento della somma di 40mila euro, dovuta a titolo di saldo del prezzo.
B.3 Resta invece ferma, re melius perpensa rispetto alla fase inibitoria, la condanna della alla restituzione della somma di 30mila euro a suo tempo ricevuta e Pt_1 imputata a prezzo.
Anche in questo caso, infatti, si tratta di un effetto del collegamento negoziale.
Esso, come si è già motivato, fa sì che l'assetto finale degli interessi perseguito quale risultato concreto finale trascendente i singoli contratti è divenuto irrealizzabile (non per colpa delle attuali parti in causa).
La ritenzione della somma, dunque, resta priva di causa retinendi, a tal fine non rilevando che tale deficit non scaturisca dalla risoluzione del contratto preliminare, ma dal fallimento del collegamento negoziale;
non v'è infatti alcuna violazione dell'art. 112 c.p.c., posto che la restituzione viene pronunciata, dietro domanda di parte, sulla base del paradigma dell'indebito oggettivo, risultando variata sola la ragione concreta per cui l'indebito si è verificato (cfr, in termini, Cass. sez. 3^ civ. ord. 27.7.2022 n. 23416 rv 665440-01).
C. La sentenza impugnata, pertanto, deve essere riformata laddove accoglie la domanda risolutoria.
pagina 16 di 19 Per contro essa resta ferma, pur per le diverse ragioni che si sono qui esplicitate, laddove ha condannato la alla restituzione della somma di 30mila euro;
e laddove ha respinto Pt_1 le domande riconvenzionali della Pt_1
Infine, la sentenza è già coperta da giudicato interno per quanto concerne il rigetto della domanda risarcitoria della CP_1
D. Le istanze istruttorie reiterate dall'appellante sono inammissibili.
D.1 In prime cure, con nota scritta depositata il 4.1.2022 (in seguito ribadita),
l'appellante aveva concluso in via istruttoria come segue: «[…] conclude in via istruttoria per
l'ammissione di capitoli di prova formulati con note 8/6/2020 ritenuti inammissibili per tardività, previa remissione in termini ex art. 153 c.p.c. 2°comma […]»; e ciò in quanto il
Tribunale, con ordinanza istruttoria del 3.12.2020, aveva dato atto che il termine perentorio dell'art. 183 co. 6^ n. 2) c.p.c. era scaduto il 18.5.2020, mentre le memorie erano state depositate il 10.6.2020.
Nel formulare l'appello, la difesa ha contestato in modo assolutamente generico Pt_1 la pronuncia del Tribunale, limitandosi a reiterare le richieste sul rilievo che esse erano state
«[…] illegittimamente non ammesse dal Tribunale di Pisa, nonostante quanto dedotto in atti circa la tempestività del deposito della memoria contenente le suddette istanze alle quali integralmente ci si riporta. […]» (appello, pagg. 24-25).
La critica, dunque, non solo è generica (omettendo persino di spiegare perché il
Tribunale avrebbe sbagliato nel conteggio dei termini); ma è anche contraddittoria con le conclusioni di primo grado, ove la parte, chiedendo espressamente d'essere rimessa in termini, dava implicitamente atto dell'oggettiva tardività del suo deposito, che in appello, invece, vorrebbe dimostrare essere stato tempestivo.
D.2 I capitoli, comunque, vertono su circostanze pacifiche, ossia sul rapporto a suo tempo esistente fra la figlia della e il sulla sua opposizione a rilasciare il CP_1 Per_2 fondo e sulla convocazione spedita dalla alla per fissare appuntamento Pt_1 CP_1 davanti al notaio.
E. In ragione della parziale riforma, essendo caducata ex art. 336 c.p.c. la statuizione sugli oneri di causa, compete alla Corte regolare le spese processuali di entrambi i gradi. pagina 17 di 19 E.1 Il collegio ritiene che, in ragione della reciproca soccombenza, i costi del processo debbano essere integralmente compensati fra le parti, non potendosi individuare una parte che, sul piano di causalità della lite, prevalga sull'altra.
E.2 Parte appellante, nella comparsa conclusionale, si sofferma sul comportamento della controparte in sede di mediazione, deducendo che il mediatore aveva proposto alle parti la conciliazione con risoluzione consensuale del contratto e restituzione alla della CP_1 somma di 15mila euro.
La proposta è stata accettata dalla ma non dalla con conseguente Pt_1 CP_1 redazione di verbale negativo.
Pertanto, l'appellante «[…] chiede che di detto rifiuto la Corte tenga espressamente conto con riferimento alla regolamentazione delle spese processuali del presente processo di appello come disposto nell'ordinanza n. 110/24 del 30.01.24 lettera c). […]» (pag. 4).
In realtà, nell'ordinanza del 25.1.2024, al punto c) cui la parte fa riferimento, la Corte aveva richiesto di conoscere i motivi del rifiuto dell'eventuale proposta di conciliazione formulata dal mediatore ai sensi dell'art. 11 d.lgs. 28/2010.
Nel presente caso, la sentenza ha un contenuto non perfettamente sovrapponibile alla proposta del mediatore, così che si applica il combinato disposto degli artt. 11 e 13 co. 2^ D.
Lgs 28/2010, in base al quale, per gravi ed eccezionali ragioni, si potrebbe escludere la ripetizione delle spese sostenute dalla parte vincitrice per l'indennità corrisposta al mediatore e per il compenso dovuto all'esperto di cui all'articolo 8, comma 4.
Tuttavia, a tacere che non v'è qui una parte integralmente vittoriosa, non si rinvengono le gravi ed eccezionali ragioni cui fa riferimento la norma, tenuto anche conto che la differenza fra la proposta del mediatore e la decisione del giudice è, sul piano patrimoniale, significativa
(15mila euro).
Più in generale, comunque, la cognizione piena ha permesso di comprendere che, nei rapporti fra la e la proprio per il riconoscimento del collegamento negoziale Pt_1 CP_1
(che è la ad avere dedotto), l'unica conclusione certa è che l'alienazione dell'immobile Pt_1 non è più possibile, senza che tale impossibilità sia ascrivibile all'una piuttosto che all'altra.
Sicché, a ben vedere, è del tutto logico che i rispettivi patrimoni risultino reintegrati, mentre eventuali pretese risarcitorie o d'altro genere potrebbero essere rivolte solo nei confronti del beninteso non perché sia stato indebito in sé far constatare la nullità Per_2
pagina 18 di 19 della clausola temporale del contratto d'affitto, ma perché anche ha partecipato Per_2 all'accordo sottostante al collegamento negoziale, impegnandosi, secondo buona fede, a non far valere la nullità in vista del risultato finale perseguito, che ha poi invece pregiudicato.
E.3 Non sussistono le condizioni per il raddoppio del contributo unificato.


P.Q.M.



La Corte d'Appello di Firenze, sezione terza civile, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, anche istruttoria, disattesa, così provvede:

1. in parziale accoglimento dell'appello proposto da nei confronti di Parte_1
avverso la sentenza n. 545/2023 emessa dal Tribunale di Pisa e Controparte_1 pubblicata il 14/04/2023, in sua corrispondente parziale riforma e con conferma nel resto,

1.a) rigetta la domanda di risoluzione avanzata da contro Controparte_1
Parte_1

1.b) compensa integralmente le spese processuali del giudizio di primo grado;

2. compensa integralmente le spese processuali del presente grado.
Firenze, 2 aprile 2025.
Il Presidente est. Carlo Breggia
Nota
La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003 n. 196 e successive modificazioni e integrazioni.
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