R E P U B B L I C A I T A L I A N A
I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O
La Corte d'Appello di Brescia, Sezione Terza Civile, composta dai Sigg.: R. G. 23/2025 Dott. Maria Grazia Domanico Presidente
Dott. Francesca Caprioli Consigliere
Dott. Simona Bruzzese Consigliere ausiliario est.
ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A OGGETTO: nella causa civile n. R.G. 23/2025, posta in decisione all'udienza collegiale del 25.03.2025, Altri istituti del promossa con ricorso depositato in data 09.01.2025 diritto delle d a locazioni (c.f. ) in persona del legale rapp.te , Parte_1 P.IVA_1 Parte_2
rappresentata e difesa, giusta mandato allegato alla comparsa di costituzione e risposta di primo grado, dall'Avv. Giovanni Valtulini (c.f. ) ed elettivamente CodiceFiscale_1
domiciliata presso il suo studio in Trescore Balneario (Bg) Via Locatelli n. 82 - pec
APPELLANTE Email_1
c o n t r o
(c.f. ), rappresentata e difesa giusta procura CP_1 C.F._2 allegata alla comparsa di costituzione dall'Avv. Riccardo Vescia ( ), C.F._3 pec: e dall'Avv. Francesco Vescia ( ), Email_2 C.F._4
pec: ed elettivamente domiciliata presso il loro studio Email_3 in Palazzolo Sull'Oglio (BS), Cap 25036, Via Silvio Pellico n°18
APPELLATA
In punto: appello avverso la sentenza n. 2577/2024 del Tribunale di Brescia, pubblicata in data
13 giugno 2024, resa nel procedimento R.G. n. 5980/2024
CONCLUSIONI dell'appellante
pagina 1 di 10 in via principale e di merito accertarsi e dichiararsi, per tutti i motivi richiamati nel presente atto di appello, la legittimità e validità degli articoli 2 e 8 del contratto di locazione intercorso tra e Parte_1 CP_1 in data 15.07.2018 e per l'effetto revocare le statuizioni di nullità di predette clausole e
[...]
revocare la conseguente condanna di a corrispondere a Parte_1 CP_1
l'importo di euro 620,00 a titolo di rimborso spese per riparazione tapparella;
condannarsi parte convenuta alla rifusione delle spese di lite di entrambi i gradi di giudizio, con distrazione in favore del procuratore mandatario antistatario ex art. 93 c.p.c.. dell'appellata
NEL MERITO: previo rigetto di tutte le avverse eccezioni, rigettarsi tutte le istanze formulate dalla Controparte e per l'effetto confermarsi nella totalità la sentenza impugnata dacché nulle le clausole di cui agli articoli 2 e 8 del contratto di locazione, pertanto confermandosi la condanna di alla corresponsione in favore della Sig.ra della somma Parte_1 CP_1 pari ad € 620,00=, da lì compensata con il controcredito pari ad e 428,35=, operata la compensazione dare/avere condannata a corrispondere € 191,65 oltre Parte_1
interessi dalla domanda al soddisfo in favore della Sig.ra CP_1
IN OGNI CASO: con vittoria di spese e compensi del presente gravame.
Svolgimento del processo
Con sentenza n. 2577/2024, il Tribunale di Brescia
-dichiarava la nullità delle clausole di cui agli att. 2 e 8 del contratto di locazione in data
15.07.2018;
-rigettava la domanda di volta ad ottenere la restituzione di quanto versato CP_1
alla locatrice a titolo di spese condominiali;

-condannava a corrispondere a l'importo di euro 620,00 a Parte_1 CP_1
titolo di rimborso spese per riparazione di una tapparella;

-determinava in euro 420,00 il credito vantato da nei confronti di Parte_1 CP_1
[...]
-operata la compensazione tra le reciproche poste di dare/avere, condannava a Parte_1 corrispondere a l'importo di euro 191,66, oltre interessi dalla domanda al CP_1
soddisfo;
-compensava tra le parti le spese di lite.
pagina 2 di 10 ha proposto appello, precisando le conclusioni sopra riportate. Parte_1 si è costituita, chiedendo il rigetto dell'appello CP_1
All'udienza del 04.03.2025, su richiesta delle parti, la causa è stata rinviata, disponendo il deposito di note di trattazione scritta entro le ore 9 del 25.03.2025, ex art. 127-ter c.p.c. e concedendo termine al 20.03.2025 per memorie difensive.
Le parti hanno depositato nei termini le memorie e le note di trattazione scritta e la Corte, all'esito della Camera di Consiglio, ha depositato il dispositivo.
Motivi della decisione
L'appellante contesta la dichiarata nullità dell'art 2 del contratto di locazione, che pone a carico del conduttore il versamento al locatore dell'importo forfettariamente stabilito in euro
20,00 mensili “come quota spese fissa per le utenze comuni”.
Ritiene che il tribunale abbia errato nel ritenere applicabile al caso di specie l'art.79 L.
392/1978, perché detta norma è stata abrogata per l'uso abitativo dall'art.14 c.4 della L. 431/98.
Afferma che, nel vigore della disciplina sull'equo canone, la previsione di un pagamento forfettario degli oneri accessori, da effettuarsi mensilmente ed unitamente al canone di locazione, doveva ritenersi nullo, per contrasto con l'ultimo comma dell'art.9 L.n.392/78, finalizzato ad evitare il conseguimento da parte del locatore di vantaggi vietati dall'art.79, primo comma, stessa Legge.
Dopo l'intervento della L. 431/1998, la giurisprudenza ha affermato che i contratti di locazione abitativa a canone libero possono “contenere clausole che prevedano, in aggiunta al canone, oneri accessori anche in misura predeterminata, forfettizzata o comunque non vincolata alle effettive spese condominiali risultanti dai bilanci, indipendentemente dalla effettiva entità ed esistenza degli oneri, senza quindi onere a carico del locatore di dover dimostrare e documentare l'entità e l'esistenza degli oneri accessori ed essendo irrilevante la dimostrazione del conduttore che le spese siano state inferiori al forfait o non siano state sostenute” (Corte
d'Appello di Milano sentenza n. 450/2021).
Sottolinea che il contratto è regolarmente registrato e non si riscontra, oggettivamente, una sproporzione tra importo del canone di € 480 mensili e importo forfettario delle spese condominiali accessorie, se si considera la tipologia dell'immobile locato (appartamento sito in condominio di pregio di recente costruzione) e l'importo degli oneri condominiali di soli €
pagina 3 di 10 20,00 mensili, dunque non c'è motivo di ritenere che la previsione sia volta ad ottenere un aumento del canone rispetto a quello risultante da contratto, non dichiarato come tale.
Contesta, altresì, la dichiarata nullità dell'art. 8 del contratto di locazione, che pone a carico del conduttore “anche in deroga agli artt. 1576 e 1609 c.c., tutte le riparazioni ordinarie
e straordinarie riferite a beni mobili, porte e infissi, arredi, elettrodomestici e caldaia, fino ad un importo di €.500,00 (cinquecento) iva esclusa”
Contesta l'affermazione del Tribunale per cui, dal combinato disposto degli articoli 1576 e
1609 c.c., emerge che esulano dalle riparazioni a carico del conduttore quelle dipendenti dalla vetustà o caso fortuito e tale esclusione sarebbe vincolante.
Afferma che le citate norme del codice civile sono meramente dispositive, dunque derogabili dalle parti, nell'esercizio dell'autonomia contrattuale (Cass. civ. sent. n. 18510/2007).
Ritiene inapplicabile, nel caso di specie, la disciplina consumeristica, alla quale pure il
Tribunale ha fatto riferimento, ritenendo la clausola vessatoria per il conduttore, che agisce come privato consumatore.
Afferma che la disciplina di cui al D.Lgs n.206/05 si applica a tutti i contratti a titolo oneroso c.d. “per adesione” con i quali un professionista si impegna a procurare ad una platea indefinita di consumatori la disponibilità di un “bene di consumo”, mentre il contratto per cui è causa è stato oggetto di trattativa privata e non potrebbe essere altrimenti, dato che per la locazione abitativa ogni situazione ha le proprie particolarità, che devono essere esaminate e gestite con clausole predisposte per la singola fattispecie.
Per scrupolo, afferma che alla fattispecie non è applicabile non solo l'art. 33 del codice di consumo, ma neppure l'art. 1341 c.c., che non opera quando “Si tratta di un accordo che disciplina specificatamente il rapporto instaurando tra le parti con riguardo ad uno specifico bene, esattamente individuato, concesso in locazione” (Tribunale di Roma n.11072 del
24.05.2019).
Rileva, tuttavia, che, nel caso di specie, la sottoscrizione separata ai sensi dell'art. 1341 c.c. salvaguarda la piena validità della clausola in questione.
Riguardo alla specifica riparazione di cui la conduttrice chiede il rimborso, osserva, comunque, che la spesa non è mai stata dimostrata. Afferma che la signora ha CP_1
provveduto in via autonoma alla riparazione, senza preavvertirla e non esiste un report fotografico del danno, dunque non è stata posta nelle condizioni di verificarne l'esistenza pagina 4 di 10 effettiva, inoltre l'asserito danno è del febbraio 2020 mentre la fattura allegata dall'impresa
“Pronto Intervento” è datata 15.12.2020 e non vi è nemmeno prova che sia effettivamente relativa ad un intervento svolto nell'appartamento per cui è causa.
L'appellata, riguardo all'art. 2 del contratto, afferma che la L. 431/1998 ha in gran parte abrogato la L. 392/1978, fatta eccezione, come riconosciuto dal giudice, per l'art.9 della predetta legge, che, in materia di “Oneri Accessori”, sancisce l'obbligo del conduttore di pagare le ivi elencate “spese comuni” entro due mesi dalla richiesta del locatore e il diritto del conduttore “di ottenere l'indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione” e “di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate”.
La norma mira ad evitare, da un lato, che il conduttore sia chiamato a corrispondere al locatore somme non dovute e, dall'altro, che le parti si possano accordare sulla imputazione di somme a titolo differente per evadere l'imposizione fiscale sul canone e sottolinea che, anche ai sensi dell'art. 13 Legge 431/1998: “È nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato”.
Dunque, ritiene che la clausola contrattuale che prevede la forfettizzazione delle utenze comuni, per essere valida, debba indicare in modo dettagliato quali sono le utenze comuni incluse nella quota fissa e come viene calcolato l'importo prescelto, inoltre ritiene necessario che il locatore fornisca un rendiconto periodico delle spese condominiali, in modo che il conduttore possa verificare l'effettivo utilizzo delle somme versate.
Precisa che l'art. 2 del contratto prevede il pagamento di un importo forfettario, senza alcuna specifica, né rendiconto “il che fa ben comprendere che spese per utenze comuni non ve ne siano.” (pag.4), dunque la clausola è nulla.
Riguardo all'art. 8 del contratto, afferma che, essendo la locazione stipulata tra la Locatrice, in qualità di professionista, e la Conduttrice, in qualità di privato, correttamente il Giudice di primo grado ha ritenuto applicabile il codice del consumo, con riferimento alle clausole vessatorie, tra le quali rientra il citato art. 8, in ragione dello squilibrio che ingenera, con riferimento alla normativa di settore ex artt. 1576 e 1609 c.c., riguardo alle spese addebitabili al conduttore.
Sottolinea che l'art. 8 crea un profondo squilibrio tra il conduttore (persona fisica) ed il locatore
(società), trasferendo quasi integralmente l'onere delle riparazioni (sia ordinarie che pagina 5 di 10 straordinarie) in capo al conduttore, lasciandolo esposto a spese significative (più di 1 volta il canone di locazione), peraltro non precisate.
Insiste per la conferma della nullità delle clausole e dell'obbligo del locatore di restituirle l'importo di € 620.
La Corte preliminarmente osserva che occorre sgombrare il campo dagli errati richiami giurisprudenziali di entrambe le parti, riferiti a sentenze non esistenti o non riportanti le affermazioni alle stesse attribuite e precisamente, quanto alle citazioni dell'appellata, nella comparsa di costituzione: Cass. civ., sez. VI, 20 febbraio 2018, n. 4242, Cass. civ., sez. III, 14 giugno 2019, n. 15939, Cass. civ., sez. III, 27 febbraio 2017, n. 4975, Cass. civ., sez. VI, 11 maggio 2021, n. 12614, Cass. civ., sez. III, 18 luglio 2013, n. 17404, Cass. civ., sez. VI, 22 giugno 2016, n. 12829 e quanto alle citazioni dell'appellante, nella memoria integrativa:
Cassazione n. 23601/2017 e n. 18213/2015.
1) Sulla validità dell'art. 2 del contratto di locazione, che pone a carico del conduttore il versamento al locatore dell'importo forfettariamente stabilito in euro 20,00 mensili “come quota spese fissa per le utenze comuni”, l'appellata, a conclusione della memoria autorizzata, afferma: “se le spese condominiali non esistono, la clausola è nulla” (citando, peraltro, giurisprudenza relativa alla locazione commerciale), ma, nel caso di specie, è pacifico che l'appartamento oggetto del contratto per cui è causa ha parti comuni agli altri sette appartamenti che compongono l'edificio (vano scala, due cancelli elettrici, carrabile e pedonale, garage, giardino), dunque ci sono servizi e forniture comuni (pulizie, manutenzione, elettricità, acqua per l'irrigazione) di cui l'appellata è utente, perciò la previsione di un importo a suo carico, a titolo di rimborso spese per “utenze comuni” è giustificato. Si tratta di valutare se tale importo può essere concordato in misura predeterminata e fissa, senza necessità di giustificativo, come nel caso di specie.
Il contratto per cui è causa è di tipo abitativo, a canone libero, regolarmente registrato ed è regolato dalla L. n. 431/1998.
L'art. 14 della citata legge ha abrogato l'art. 79 L. 392/1978, che, al comma 1 prevedeva: “È nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge.”, disposizioni tra le quali c'è l'art. 9, che regolamenta gli oneri accessori.
pagina 6 di 10 L'art. 13 L. 431/1998, per quanto qui rileva, ossia con riferimento alla locazione abitativa a canone libero, commina la nullità solo per “ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato….”( co.1) o
“volta a derogare ai limiti di durata del contratto stabiliti dalla presente legge.” (co.3).
Nulla dice su “altro vantaggio” eventualmente attribuito al locatore, dunque riguardo agli
“oneri accessori”, in difetto di pattuizione, si applica l'art. 9 L. 392/1978, non abrogato dalla L.
431/1998, ma tale norma, non essendo più assistita dalla previsione di inderogabilità per le locazioni abitative, stante la citata abrogazione dell'art. 79 L 392/78 al riguardo e in mancanza di specifica previsione nella L. 431/1998, è ora derogabile, dunque è valida la pattuizione contrattuale che attribuisce al locatore un importo, a titolo di oneri accessori, non vincolato ai limiti di cui al citato art. 9.
La Corte condivide le argomentazioni svolte nella sentenza n. 450/2021 della Corte d'Appello di Milano, riportate dall'appellante, per cui: “la previsione di una somma forfettaria, ……a titolo di spese accessorie non è inibita, pena nullità della clausola o del contratto, anche se comporta in pratica un introito fisso che si aggiunge al canone, rientrando la disciplina economica del contratto e del suo contenuto nell'ambito della libera autonomia dispositiva delle parti contraenti sulla regolamentazione di reciproci interessi, affinché ciascuna possa, attraverso le modalità volontariamente concordate per le rispettive prestazioni, trarne l'utile perseguito.”
Non si può ritenere, nel caso di specie, che la clausola in questione sia volta a realizzare la finalità vietata di versamento di un importo qualificato come spese e destinato, invece, ad integrare il canone dichiarato, eludendo la relativa tassazione, perché il contratto è regolarmente registrato e l'importo indicato a titolo forfettario per le “utenze comuni”
(esistenti, come sopra detto) è esiguo (pari al 4% del canone) e congruo in base all'immobile locato, dunque giustificato e lecito, come esplicazione dell'autonomia contrattuale.
2) Sulla validità dell'art. 8 del contratto di locazione che pone a carico del conduttore
“anche in deroga agli artt. 1576 e 1609 c.c., tutte le riparazioni ordinarie e straordinarie riferite a beni mobili, porte e infissi, arredi, elettrodomestici e caldaia, fino ad un importo di
€.500,00 (cinquecento) iva esclusa”, la Corte rileva che la giurisprudenza ha ritenuto gli art. 1576 c.c. e 1609 c.c. derogabili pattiziamente, non essendo norme di ordine pubblico (Cass. civ. n. 11856/1992 e n. 6158/1998).
pagina 7 di 10 Come stabilito dalla Suprema Corte con la sentenza n. 18510/2007:“ nelle locazioni sottratte alla normativa inderogabile di cui alla L. n. 392 del 1978, spetta all'autonomia dei privati determinare il contenuto economico del contratto in modo che ognuno possa trarne l'utile desiderato, sia tramite la fissazione dell'importo del canone, sia con altri mezzi, fra cui
l'assunzione da parte del conduttore degli oneri di manutenzione, ordinaria e straordinaria, in misura diversa e più grave rispetto a quella prevista dalle norme (meramente dispositive) del codice civile”.
La giurisprudenza citata dal giudice di primo grado a sostegno della vessatorietà della clausola in questione (pag.11 sentenza impugnata) è stata male interpretata e sostiene, in realtà, la tesi opposta, precisamente:” La clausola di un contratto di locazione di immobili che pone a carico del conduttore le spese, che di norma gravano sul locatore, comprese quelle imputabili a vetustà, forza maggiore ed all'uso convenuto, non ha carattere vessatorio e, quindi, non rientra tra le clausole per le quali l'art. 1341, secondo comma, cod. civ. prevede la specifica approvazione per iscritto. “ (Cass. civ. sent. n.15592/2007).
Anche qualora si ritenesse applicabile, al caso di specie, il codice del consumo, la clausola in questione non risulterebbe vessatoria, infatti non rientra tra quelle che si presumono vessatorie ex art. 33 D. Lgs. 206/2005 e non si può ritenere vessatoria solo perché, riguardo alla ripartizione delle spese tra locatore e conduttore, non rispetta i limiti di cui agli artt. 1576 e
1609 cc, essendo queste norme derogabili.
Inoltre, l'appellante ha asserito, non smentito dalla controparte, che il contratto, ancorché basato su un testo unilateralmente predisposto, è stato oggetto di trattativa privata, come del resto è normale che sia per i contratti di locazione abitativa, in particolare riguardo alla misura del canone e delle spese e, ai sensi dell'art. 34 co.4 D. Lgs. 206/2005 “Non sono vessatorie le clausole o gli elementi di clausola che siano stati oggetto di trattativa individuale.”, inoltre la stessa norma al co. 2 prevede: “La valutazione del carattere vessatorio della clausola non attiene alla determinazione dell'oggetto del contratto, né all'adeguatezza del corrispettivo dei beni e dei servizi, purché tali elementi siano individuati in modo chiaro e comprensibile.”
Nel caso di specie, l'appellata non ha lamentato una scarsa chiarezza della clausola in questione, dunque ha scientemente accettato, quando ha preso in locazione l'appartamento, completamente arredato, di tenere a suo carico tutte le riparazioni “riferite a beni mobili, porte
e infissi, arredi, elettrodomestici e caldaia, fino ad un importo di €.500,00 (cinquecento) iva
pagina 8 di 10 esclusa” e questo obbligo (eventuale) ha potuto essere considerato nella valutazione economica di convenienza del contratto, alla cui stipula la conduttrice si è liberamente determinata.
3) Sul preteso rimborso delle spese sostenute dalla conduttrice per la riparazione di una tapparella, l'importo di cui alla fattura di Pronto Intervento Casa n. 223 del 15.12.2020 non rientra nell'ambito dell'art. 8 del contratto, essendo superiore a quello di € 500, IVA esclusa (e sul punto non c'è contestazione tra le parti), ma la domanda di restituzione non può, comunque, essere accolta.
Ai sensi dell'art. 1577 c.c.: “Quando la cosa locata abbisogna di riparazioni che non sono a carico del conduttore, questi è tenuto a darne avviso al locatore.
Se si tratta di riparazioni urgenti, il conduttore può eseguirle direttamente, salvo rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore.”, ma, nel caso di specie, il locatore non
è stato avvertito.
È vero che, “il diritto al rimborso per le riparazioni urgenti effettuate dal conduttore riconosciutogli dalla norma di cui all'art. 1577 c.c. non è escluso in caso di mancato previo avviso al locatore.” (Cass. civ. n. 16089/2003), però, non avendo preavvertito e, quindi, dato al locatore la possibilità di verificare il guasto, il conduttore deve provare la necessità e l'esecuzione della riparazione, prova che non è stata fornita, perché è stata prodotta solo la fattura, emessa dieci mesi dopo l'intervento e, peraltro, non regolare, perché non indica imponibile e imposta, senza neppure foto del guasto e della riparazione o deduzione di prova testimoniale sul punto.
Inoltre, non può darsi per scontato, come fa il tribunale, che si tratti di riparazione dovuta a vetustà della , perché l'immobile, secondo la descrizione del locatore, non contestata, Parte_3 era “di recentissima costruzione” quando è stato locato, nel 2018.
In conclusione, l'appello merita di essere integralmente accolto.
Riguardo alle spese di lite, quando riforma, in tutto o in parte, la sentenza impugnata, il giudice d'appello è tenuto a dettare nuovo regolamento delle spese processuali, quale conseguenza della pronuncia di merito adottata, che tenga conto dell'esito complessivo della lite (Cass. 4 giugno 2007, n. 12963).
Le spese di primo e secondo grado seguono dunque la soccombenza e si liquidano in applicazione dei parametri di cui al D.M. 55/2014, in misura inferiore ai valori medi, data l'esiguità del valore, prossimo al minimo della fascia di riferimento da € 1.101 a € 5.200.
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P.Q.M.

la Corte di Appello di Brescia, sezione terza civile, definitivamente pronunciando accoglie l'appello proposto da e, in riforma della sentenza n. 2577/2022 del Tribunale Parte_1
di Brescia, rigetta tutte le domande proposte da in primo grado. CP_1
Condanna l'appellata a rimborsare le spese e competenze di lite di entrambi i gradi, che liquida per il primo grado in € 1.500, di cui € 650 per la fase di studio, € 300 per la fase introduttiva ed
€ 550 per la fase decisionale e per il presente grado nel medesimo importo di € 1.500, oltre rimborso forfettario per spese generali al 15%, IVA, se dovuta e CPA come per legge, con pagamento al procuratore dell'appellante Avv. Giovanni Valtulini, che si dichiara antistatario.
Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c., depositata nel termine fissato a seguito del deposito del dispositivo.
Brescia, collegio del 25.03.2025
IL CONSIGLIERE AUSILIARIO EST. IL PRESIDENTE
Dott. Simona Bruzzese Dott. Maria Grazia Domanico
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