REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI L'AQUILA
*****
La Corte di Appello nelle persone dei seguenti magistrati:
Dott. Barbara Del Bono Presidente
Dott. Francesca Coccoli Consigliere
Dott. Mariangela Fuina Consigliere Relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al N.R.G. 920/2023, promossa da
(c.f. ), rappresentato e difeso Parte_1 C.F._1 dall'Avv. Mary Corsi, in forza di procura in calce all'atto di citazione in appello;

Appellante
CONTRO
(c.f./P. Iva ) in persona del suo Presidente e legale CP_1 P.IVA_1
rapp.te p.t., rappresentata e difesa dall'Avv. Fabrizio Acronzio, in forza di procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta del giudizio di primo grado;

Appellato
OGGETTO: Appello per la riforma della Sentenza del Tribunale di Teramo n.
730/2023, pubblicata il 19.07.2023 e notificata in data 19.07.2023.
Conclusioni delle parti:
Per l'appellante in sede di p.c.:
“Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di L'Aquila, contrariis reiectis:
IN VIA PRINCIPALE E NEL MERITO, accogliere, per i motivi tutti dedotti in narrativa il proposto appello e, per l'effetto, in riforma della sentenza n. 730/2023,

emessa dal Tribunale di Teramo, Giudice dott. Antonio Converti, pubblicata in data
19.07.2023, nell'ambito del giudizio rubricato al n. 3738/19, notificata telematicamente in pari data:


1. dichiarare il grave inadempimento posto in essere dalla società appellata e, conseguentemente, dichiarare ex art. 1385 c.c. il recesso del contratto preliminare del 02.10.2007, intercorso tra e So.ca.bi. srl (già Parcheggio Parte_1
Piazza Dante srl), per inadempimento della le causali in premessa;
CP_1


2. per gli effetti, accertare e dichiarare il diritto del sig. alla Parte_1
restituzione del doppio della caparra, pari ad euro 24.000,00, come conseguenza dell'inadempimento imputabile alla controparte, ovvero quella somma maggiore o minore ritenuta di giustizia, oltre interessi e rivalutazione;



3. In via subordinata, qualora ritenute entrambe le parti inadempienti, disporre il rimborso della somma versata, pari ad euro 12.000,000, a titolo di caparra, oltre interessi e rivalutazione dal versamento al saldo;



4. emettere ogni altra pronuncia o statuizione comunque connessa o dipendente dalle domande che precedono;



5. in ogni caso, con vittoria di spese e competenze del doppio grado di giudizio da distrarsi a favore del procuratore che si dichiara antistatario”.
Per gli appellato- appellante in via incidentale, in sede di p.c.:
“La difesa di si riporta alla comparsa di costituzione e risposta e CP_1 conclude per il rigetto dell'appello perché infondato.
Con vittoria di spese e compensi del grado di giudizio”.
In fatto e in diritto
1. Con sentenza n. 730/23, pubblicata in data 19.07.2023 il Tribunale di Teramo decideva sul ricorso ex art. 702 bis c.p.c. promosso dal sig. nei Parte_1
confronti della (procedimento di primo grado diretto a ottenere, CP_1
previo accertamento del grave inadempimento della società resistente, il recesso dal contratto preliminare del 2.10.2007 ex art. 1385 c.c. , con conseguente restituzione del doppio della caparra € 24.000,00 versata dal , o in via subordinata la Parte_1 restituzione dell'importo versato pari ad € 12.000,00 ed in cui la resistente si era costituita contestando il proposto ricorso e formulando domanda riconvenzionale diretta a far riconoscere il legittimo esercizio del diritto di recesso da questa esercitato ex art. 1385, 2° c., c.c. con conseguente diritto a ritenere la caparra e con condanna dell'allora attore al rilascio dell'immobile nonché al pagamento di un indennizzo, a titolo di occupazione senza titolo, per il godimento del bene dalla data della sua immissione nel possesso del box;
in via subordinata l'accertamento che il contratto ripassato tra le parti si era sciolto per mutuo consenso), dichiarando: il grave inadempimento dell'allora ricorrente agli obblighi derivanti dal contratto preliminare di compravendita immobiliare concluso con la società Parcheggio
Piazza Dante s.r.l., confluita nella società avente ad oggetto Controparte_1
l'immobile di proprietà del convenuto sito in Teramo, indentificato nel Catasto
Fabbricati con il fg. 69, p.lla 720, sub 103; la legittimità del recesso esercitato dalla società convenuta ex art. 1385 co. 2 c.c. dal suddetto contratto, con il conseguente diritto della stessa alla ritenzione della caparra confirmatoria, così come determinata in contratto, pari ad € 12.000,00; con condanna del Parte_1 all'immediato rilascio dell'immobile e con rigetto della domanda del ricorrente alla restituzione del doppio della caparra, nonché con rigetto della domanda della convenuta di risarcimento danno da occupazione sine titulo;
con compensazione delle spese di lite nella misura del 50% e refusione del restante 50% a carico del ricorrente.
1.1 Nel corso del giudizio di primo grado, previo mutamento di rito, veniva espletata attività istruttoria mediante assunzione del deferito interrogatorio formale del ricorrente e espletamento delle prove testimoniali con i testi di parte resistente.
2. Il Tribunale di Teramo rigettava la domanda attorea nei termini sopra richiamati al punto 1, ponendo a fondamento della propria decisione le seguenti argomentazioni.
2.1 Il Primo Giudice premettendo la ricostruzione dei fatti di causa come emergenti dalle produzioni documentali e dalle prove testimoniali, riteneva infondati i primi due motivi di ricorso afferenti alla violazione dell'obbligo di buona fede da parte della sia per la mancata stipula del contratto definitivo sia per il Controparte_1 mancato invio della certificazione sulla ultimazione dei lavori nonché per il mancato invito al pagamento del saldo del prezzo e alla stipula del contratto definitivo.
2.2 Cominciando dalla disamina delle prove documentali, il Tribunale rilevava che:
- l'art. 3 del contratto preliminare (ndr 2.10.2007) prevedeva la stipula del definitivo entro il 30.03.2009;
- l'art. 4 del medesimo preliminare stabiliva la consegna dell'immobile al definitivo;

- con la convenzione sottoscritta nel 2010, il sig. veniva immesso nel Parte_1 possesso immediato dell'immobile – a seguito della sostituzione dell'originario box
(n. 14) con altro n. 103 – e tale immissione immediata aveva costituito un vantaggio per il promissario acquirente;

e riteneva che:
- il termine inizialmente previsto per la stipula definitivo – 30.03.2009- non poteva considerarsi quale termine essenziale, sia in quanto non espressamente previsto come tale sia in considerazione del fatto che il contratto poteva essere perfezionato solo dopo l'acquisizione di determinate autorizzazione rilasciate dalla autorità pubblica;

- in relazione alla mancata stipula del definitivo, in sede di prova testimoniale era emerso che l'allora attore era stato più volte invitato alla stipula del definitivo senza alcun esito, adducendo problematiche economiche in cui versava l'attore stesso;

- agli atti non vi erano richieste o diffide da parte dell'attore dirette alla società allo scopo di addivenire alla stipula del definitivo o contestazioni circa eventuali ritardi nella stipula;

- in relazione al mancato invio delle certificazioni (conclusione dei lavori), queste non erano state previste nel preliminare del 2007 né nella successiva scrittura del
2010, ma il riferimento a tali certificazioni era contenuto nella missiva del
19.03.2009 con la quale la società aveva comunicato all'attore che la stipula del definitivo sarebbe avvenuta solo dopo la conclusione dei lavori, il trasferimento del diritto di superficie e l'ottenimento del certificato di agibilità, condizioni avveratesi entro l'agosto 2010;
- circostanza quest'ultima nota all'attore come riferito dal teste sig. Tes_1 Dall'esame di tali circostanze, il Tribunale riteneva che la società non avesse violato né il dovere di buona fede né l'obbligo di stipulare il definitivo.
2.3 Il Giudice di prime cure riteneva infondato anche il motivo sub c) inerente alla inutilizzabilità del box in considerazione del fatto che l'allora attore, con scrittura del
2010, era stato immesso nel possesso e questi aveva accettato il box senza alcuna riserva, come visto e gradito.
A parere del Giudice di prime cure la clausola appena richiamata non permette di avvalersi di alcuna garanzia per i vizi occulti della cosa scoperti a seguito dell'utilizzo della stessa, dandosi tuttavia atto di altro orientamento giurisprudenziale secondo il quale tale clausola non esclude la garanzia per vizi occulti, ma ritenendo comunque che la disagevole manovra di entrata e di uscita dal box non poteva essere considerato un vizio occulto – sotto il profilo dell'inutilizzabilità del box – in quanto di immediata percezione e che in ogni caso la contestazione dell'asserita inutilizzabilità era avvenuta solo nel 2015, a distanza di anni dalla immissione nel possesso, con conseguente decadenza ad avvalersi della relativa garanzia.
2.4 Il Tribunale riteneva di rigettare anche l'ultimo motivo di ricorso relativo alla mancanza del certificato di prevenzione incendi dell'intera struttura in quanto secondo quanto statuito dalla Corte di Cassazione nella pronuncia richiamata in sentenza questo certificato non rientra tra quelli che devono essere consegnati all'acquirente ai sensi dell'art. 1477, ultimo comma, c.c. rappresentando anche che la società aveva ottenuto parere favorevole da parte dei Vigili del Fuoco in data
15.01.2010 e successivamente in data 5.10.2011 era stato rilasciato il certificato di prevenzione incendi.
Alla luce di tali emergenze, il Giudice di prime cure riteneva che alcun inadempimento grave potesse essere addebitato alla società tale da giustificare l'esercizio del diritto di recesso dell'attore, la cui domanda doveva essere rigettata.
2.5 Passando alla disamina della legittimità del recesso esercitato dalla società promittente venditrice, il Tribunale, sul presupposto di diritto che il recesso può essere esercitato se l'inadempimento della controparte rivesta la qualità della non scarsa importanza, lo riteneva tale alla luce delle posizioni e degli interessi delle parti, dell'incidenza dell'inadempimento sul rapporto sinallagmatico, con conseguente pronuncia circa la ritenzione della caparra stante la legittimità del recesso stesso.
2.6 Il Giudice di prime cure riteneva fondata anche la domanda formulata in via riconvenzionale dalla società diretta a ottenere il rilascio dell'immobile; mentre non riteneva provata la domanda diretta a ottenere l'indennità da occupazione sine titulo in quanto formulata deducendo inammissibilmente un danno in re ipsa, con conseguente rigetto della stessa.
3. Avverso la sentenza del Tribunale di Teramo ha proposto appello il sig. Parte_1
sulla base di un unico articolato motivo che si va a compendiare.
[...]


3.1 Vizio di motivazione e violazione di legge per contraddittorietà, erroneità, illogicità e travisamento nella valutazione del comportamento dei contraenti. –
Violazione e falsa applicazione degli artt. 1385, 1175, 1374, 1375 c.c..
Con tale motivo di doglianza, parte appellante lamenta l'errore in cui sarebbe incorso il Giudice di prime cure nel valutare il comportamento tenuto dalle parti in quanto, a parere dell'appellante, avrebbe omesso di valutare le condizioni che la società aveva posto per la stipula del contratto definitivo, fondando le proprie ragioni sull'argomentazione svolta dal Tribunale di Teramo in altro procedimento cautelare e di reclamo nel quale si riconosciuto che alcun inadempimento poteva essere imputato all'allora reclamato, oggi appellante, proprio in virtù del fatto che la stessa società aveva subordinato la conclusione del preliminare alle condizioni indicate nella missiva del 19.03.2009.
A parere dell'appellante, il Tribunale non avrebbe dato risalto al procrastinarsi dell'esecuzione dei lavori, causati dalla crisi dell'impresa stessa, né alla disponibilità in capo all'odierno appellante di addivenire alla stipula del definitivo, non compiendo il Giudice un'adeguata valutazione comparativa dei comportamenti tenuti dalle parti.
Il contesta anche la ricostruzione operata dal Tribunale circa le Parte_1
comunicazioni effettuate dalla società all'appellante ritenendola non corretta in quanto le uniche missive erano costituite dalla raccomandata del 13.05.2014 – non pervenuta al -, la diffida dell'11.05.2015 e il riscontro da parte del Parte_1 [...]
a quest'ultima, dalla quale si evince la disponibilità dell'appellante alla Pt_1
stipula del definitivo.
Prosegue nell'evidenziare che: la raccomandata del maggio 2014 non avrebbe, in ogni caso, potuto avere alcuna valenza in quanto la stessa e inviata a distanza di sette anni dal preliminare aveva fissato un termine di soli 7 giorni e, inoltre era priva di indicazioni sulla data, ora e luogo in cui si sarebbe dovuto stipulare il definitivo, il tutto in violazione dell'art. 1454 c.c..
Ad ulteriore riprova delle fondatezza delle proprie ragioni, l'appellante rappresenta che non avendo le parti indicato, con la scrittura del 2010, una data certa entro la quale addivenire alla stipula del rogito, il termine di sette giorni contenuto nella raccomandata del 2014 non poteva essere considerato termine essenziale per cui nel
2015, momento in cui il aveva dimostrato la disponibilità a concludere, il Parte_1
contratto preliminare era da considerarsi ancora pienamente valido ed efficace.
Il Giudice di prime cure avrebbe dovuto valutare il silenzio della società tenuto negli anni in modo da ravvisare in capo a tale parte un inadempimento di non scarsa importanza, tenendo anche conto che la stessa aveva deciso di agire in via cautelare, risultando poi soccombente, a fronte della disponibilità del alla stipula del Parte_1
rogito errando, poi, nel dare rilevanza alle testimonianze rese dai testi e non anche a quanto dichiarato dallo stesso appellante in sede di interrogatorio formale in riferimento alla circostanza che anche questi aveva sollecitato l'invio dei documenti.
Prosegue l'appellante nel contestare il decisum del Giudice di prime cure il quale non avrebbe dato rilevanza alla comunicazione del 19.03.2009 con la quale la venditrice poneva delle condizioni preliminari alla stipula del definitivo, comunicazione che aveva determinato una modifica efficace al preliminare, contestando quindi l'assunto del Giudice che aveva ritenuto che la consegna della documentazione non era stata prevista nei preliminari.
Sempre a parere di parte appellante, la circostanza che nel 2018 questi sarebbe venuto a conoscenza delle condizioni indicate nella missiva del 2014 non poteva avere alcuna rilevanza probatoria in quanto dalle dichiarazioni rese dal teste non si poteva evincere in modo chiaro quando vi sarebbe stato l'invito alla Tes_1
stesura del definitivo, rappresentandosi ulteriormente che a fronte della richiesta di concordato preventivo, la società avrebbe dovuto invitare il in maniera Parte_1 formale solo dopo l'omologa del concordato (2015).
Parte appellante pone l'accento sulla mancanza di buona fede in capo all'appellata per cui il Tribunale avrebbe dovuto riconoscere in capo alla società la responsabilità dello stallo nella conclusione del contratto.
3.2 Da ultimo, in via subordinata, l'appellante chiede la riforma della sentenza impugnata disponendo la reciprocità degli inadempimenti con le conseguenze in termini di restitutori della somma versata a titolo di caparra e della regolamentazione sulle spese di lite.
4. Si è costituita nel presente grado di giudizio la società Controparte_1 contestando nel merito il proposto gravame e chiedendo il rigetto dell'appello.
5. La causa è stata istruita mediante l'acquisizione della documentazione versata dalle parti e all'udienza del 14.01.2025, tenuta con le modalità della trattazione scritta, è stata rimessa in decisione ai sensi dell'art. 352 c.p.c. nuova formulazione.
*******
6. Non essendo state sollevate questioni preliminari e/o pregiudiziali si può trattare immediatamente il merito della causa, ritenendosi l'appello infondato con conseguente rigetto dello stesso.
7. A parere di questo Collegio le argomentazioni svolte da parte appellante a confutazione della decisione del Giudice di prime cure non sono condivisibili.
Parte appellante lamenta essenzialmente l'erronea valutazione compiuta dal
Tribunale in ordine al comportamento tenuto dalle parti attribuendo la responsabilità del grave inadempimento in capo al promittente acquirente, basando le proprie confutazioni su quanto deciso dal Tribunale di Teramo, in sede cautelare e poi di reclamo, che aveva escluso l'inadempimento del sulla base della Parte_1
valutazione dei medesimi fatti dedotti e contestando anche la valutazione effettuata del Giudice di prime cure circa le risultanze istruttorie espletate nel corso del giudizio di primo grado, dalle quali ha desunto il grave inadempimento dell'odierno appellante.
Sotto il primo profilo non si può che osservare come quanto risultato negli altri procedimenti, cautelare e di reclamo, non posso assumere una valenza probatoria tale da poter escludere l'inadempimento dell'appellante in considerazione della semplice ragione che i provvedimenti resi in quei procedimenti sono il frutto di una valutazione “sommaria” del cosiddetto fumus bonis iuris, assunta in mancanza di fase istruttoria approfondita.
La Corte ritiene poi di condividere appieno la valutazione compiuta dal Giudice di prime cure sulle risultanze istruttorie, documentali e testimoniali, come richieste dall'odierna appellata, poste in stretta correlazione tra loro e sulla base delle quali ha riconosciuto il grave inadempimento dell'allora attore, odierno appellante.
I testi indicati dalla società convenuta escussi all'udienza del 15.02.2022 hanno confermato, in particolare il teste quanto dedotto dalla società circa la Tes_1 sussistenza dei presupposti per addivenire alla stipula del rogito, ovvero l'avvenuto rilascio del certificato di agibilità del 10.04.2010 (doc. n. 9 fascicolo di primo grado appellato), il trasferimento della proprietà superficiaria – agosto 2010, e l'emissione del parere preventivo dei Vigili del Fuoco rilasciato il 15.01.2010 (quello definitivo ottenuto a valere dal settembre 2011 a settembre 2014 – doc. n. 25 fascicolo di primo grado appellato) e la circostanza, riferita da entrambi i testi, che la società aveva provveduto ad avvertire tutti i promissari acquirenti, compreso il;
Parte_1
accadimenti questi che vanno peraltro posti in correlazione con la scrittura del 2010, che -seppure non collocabile esattamente temporalmente mancando l'indicazione sia del giorno sia del mese- giustificano la decisione da parte della società di immettere nel possesso del box il , circostanza non prevista nel preliminare Parte_1
sottoscritto nel 2007.
Nemmeno l'argomentazione svolta da parte appellante circa l'asserita subordinazione della stipula del definitivo all'avverarsi delle condizioni indicate nella raccomandata del 19.3.2009 (doc. n. 23 fascicolo di primo grado appellato) con conseguente consegna dei documenti in essa indicati, appare come elemento utile a valutare negativamente il comportamento tenuto dalla società al fine evidenziare l'asserito inadempimento da parte di questa e ciò in considerazione del fatto che la raccomandata appena indicata si sostanzia in una semplice comunicazione indirizzata al e volta a metterlo a conoscenza dello stato dei lavori in vista della Parte_1
scadenza del termine, non essenziale, del 30.03.2009 fissato dalle parti per la stipula del rogito definitivo, senza alcuna modifica delle condizioni pattuite in sede di preliminare del 2007.
Appaiono, inoltre, irrilevanti le considerazioni svolte circa l'asserita disponibilità dell'appellante alla stipula del contratto definitivo, mostrata indirettamente e solo parzialmente con la raccomandata a mezzo del proprio difensore a seguito della diffida al rilascio dell'immobile del 2015, in quanto la disponibilità alla firma del rogito era stata subordinata a nuove condizioni di pagamento, diverse da quella contenuta nella scrittura del 2010, palesandosi più come nuova proposta a contrarre che disponibilità alla stipula;
per contro la mancata risposta a tale proposta può essere considerata ai fini della valutazione del comportamento tenuto dalla appellata, una implicita risposta negativa sulle nuove condizioni di pagamento;
né l'appellante ha fornito idonea prova circa l'esistenza di un ipotetico accordo intervenuto con il legale rappresentante della società sulle diverse condizioni di pagamento.
In mancanza di idonea prova sulla reale volontà da parte del di addivenire Parte_1
alla stipula del contratto definitivo, non può che affermarsi in capo a questi il grave inadempimento che giustifica il recesso della società dal preliminare sottoscritto nel
2007, come integrato nel 2010.
L'appello deve essere rigettato, rimanendo assorbita ogni altra questione.
8. A seguito del rigetto dell'appello, le spese di lite seguono la soccombenza e, pertanto, l'appellante deve essere condannato alla rifusione, in favore della controparte, delle spese di giudizio del presente grado.
Essendo il valore della domanda compreso tra i 5.201,00 ed i 26.000,00 euro, esse vengono liquidate nei valori medi avuto riguardo a ciascuna fase, fatta eccezione che per quella istruttoria non espletata nel presente giudizio – non avendo nemmeno le parti formulate istanze in tal senso-, quindi, in euro 3.966,00, oltre spese generali,
Cap e Iva – se dovuta- come per legge.
Trova infine applicazione per l'appellante il disposto di cui all'art. 13, comma 1 quater, D.P.R. 30/5/2002, n. 115, che prevede l'obbligo del versamento da parte chi ha proposto un'impugnazione dichiarata inammissibile o improcedibile o rigettata integralmente di versare una ulteriore somma pari al contributo unificato dovuto per la stessa impugnazione (si veda da ultimo Cass. S.U. n. 4315/2020).

PQM

La Corte d'appello, definitivamente decidendo:
1) Rigetta l'appello principale;

2) Condanna l'appellante alla refusione delle spese e competenze del presente giudizio pari ad € 3.966,00, oltre Spese generali, Cap e Iva, se dovuta, come per legge;

3) Dichiara la ricorrenza dei presupposti per il versamento da parte dell'appellante di un importo pari a quanto già versato a titolo di contributo unificato.
Così deciso nella camera di consiglio svolta da remoto il 24.2. 2025
Il Consigliere Relatore Il Presidente
Mariangela Fuina Barbara Del Bono