n. 10698 anno 2024
REPUBBLICA ITALIANA -IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
SESTA SEZIONE CIVILE in persona del Giudice dott.Massimo Corrias, all'udienza del
7/03/2025, esaurita la discussione orale e udite le conclusioni delle parti, ha pronunziato ai sensi dell'art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n.r.g. 10698/2024 tra
(CF: ) e Parte_1 P.IVA_1
(CF: ) Parte_2 C.F._1 rappresentati e difesi dall'avv.to GIULIANO BOSCHETTI, elettivamente domiciliati in Roma, in Via del Fosso di
Dragoncello 116, attori e
(CF: ) CP_1 P.IVA_2 rappresentata e difesa dall'avv.ssa GIULIA MARGHERITA
CASTIGLIONI, elettivamente domiciliata presso l'Avvocatura
Capitolina, in Roma, in Via del Tempio di Giove 21, convenuta dando lettura del dispositivo appresso trascritto.
Fatto e diritto.
Il giudizio ha tratto origine da un ricorso ex art.447 bis c.p.c. presentato l'8.3.2024 con cui le società Parte_3
e hanno convenuto davanti a questo Tribunale
[...] Parte_2
Roma Capitale.
In detto ricorso venne rappresentato: che la società Parte_2 aveva gestito per anni un locale commerciale di proprietà del Comune in Roma, in Largo Capelvenere, essendo subentrata nella locazione di detto immobile all'originario conduttore che sul finire degli anni Parte_4 novanta il complesso edilizio in cui era ricompreso l'immobile condotto in locazione dalla società era Pt_2 stato totalmente demolito e ricostruito a cura e spese del
Comune di Roma, con la promessa che i nuovi locali sarebbero stati concessi in locazione ai precedenti gestori-conduttori; che una volta terminati i lavori di ricostruzione, con determina dirigenziale del Dipartimento
Patrimonio e Casa n°86/2000, il Comune di Roma aveva assegnato alla società i nuovi locali, impegnandosi a Pt_2 stipulare con la stessa un nuovo contratto di locazione con un canone complessivo (tra locale caffetteria e sottostante locale deposito) pari a £.

3.240.000 mensili (ovvero ad euro: 1.673,32); che nelle more della stipula del contratto di locazione, il 31/5/2000, il Comune di Roma aveva consegnato alla società i nuovi locali;
che tuttavia Pt_2 per anni l'amministrazione comunale aveva omesso di formalizzare il contratto di locazione;
che il 27.7.2015 la
, con rogito notarile, aveva ceduto alla società Pt_2 il ramo d'azienda relativo Parte_3 all'attività svolta nei suddetti locali, con la promessa che si sarebbe attivata con il Comune di Roma per ottenere la regolarizzazione del rapporto con la stipula di un contratto di locazione;
che successivamente, con atto di diffida del 30.3.2022, le società e Pt_2 Parte_3 avevano formalmente chiesto al Comune di Roma
[...]
l'esecuzione della determinazione dirigenziale n°86/2000, senza ottenere risposta;
che il 22.2023 dette società avevano adito il TAR del Lazio, con ricorso iscritto a ruolo con il numero di RG. 3756/2023, per l'accertamento dell'inadempimento di all'obbligo di definire CP_1 il procedimento per la stipula del contratto di locazione, come previsto dalla citata determina dirigenziale del
Dipartimento Patrimonio e Casa n.86/2000, alle condizioni ivi previste in relazione ai locali siti in Roma, in Piazza
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Capelvenere, locale caffetteria n°6, e per l'eventuale nomina di un commissario ad acta che concretamente curasse l'esecuzione dell'obbligo di provvedere;
che il Tar del
Lazio, con sentenza n°9101/2023, pubblicata il 29/5/2023, premettendo che “l'atto di cui si chiede l'adozione non consiste in un provvedimento amministrativo, bensì in un contratto, ed involge una situazione giuridica soggettiva ascrivibile al paradigma del diritto soggettivo (e non dell'interesse legittimo), al di fuori dei confini della giurisdizione esclusiva del
Giudice Amministrativo” e che quindi “il Giudice Amministrativo adìto non avrebbe comunque giurisdizione rispetto ad un'azione di accertamento di tal fatta, atteso che si controverte di un contratto di locazione di un immobile commerciale rientrante nel patrimonio disponibile, ricadente quindi in un rapporto paritetico soggetto alla giurisdizione del G.O. e alle regole del diritto privato (ex multis T.A.R.
Campania Napoli , sez. VII , 9 aprile 2010, n. 1868; T.A.R., Venezia , sez. II, 19 maggio
2016,n. 534; Cassazione civile, Sez. Un., 25 febbraio 2014, n. 4430) non venendo quindi in questione alcun rapporto concessorio di beni demaniali e/o del patrimonio indisponibile idoneo, in ipotesi, ad attrarre la fattispecie alla giurisdizione esclusiva del g.a. di cui all'art. 133 c. 1, lett. c) c.p.a.” ha concluso dichiarando l'inammissibilità del ricorso “per difetto di giurisdizione del giudice amministrativo nella controversia in esame, la quale soggiace alla giurisdizione del
Giudice Ordinario, dinanzi al quale il giudizio andrà riproposto nel termine perentorio di tre mesi dal passaggio in giudicato della presente sentenza, secondo quanto previsto dall'art. 11, comma 2, c.p.a.”
Le società ricorrenti hanno quindi formulato le seguenti richieste:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, in accoglimento del presente ricorso, all'esito della convocazione delle parti con fissazione del termine per la notifica alla resistente:
a) accertare e dichiarare l'inadempimento di per non avere CP_1 regolarizzato il rapporto mediante stipula di contratto di locazione;

b) accertare e dichiarare, altresì, l'avvenuta stipulazione di un preliminare improprio e/o di un vero e proprio preliminare di contratto di locazione in relazione all'immobile sito in Roma, Largo Capelvenere n. 18, tra (cui è succeduta la Parte_2
) e , conseguentemente alla sopra indicata Parte_3 CP_1
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DD 86/2000, con conseguente emissione di sentenza costituiva di contratto definitivo ex art. 2932 c.c., tra le medesime Parti ed in relazione al medesimo sopra indicato immobile, in luogo del contratto non concluso;

c) ovvero ancora, comunque, diversamente opinando, condannare CP_1
all'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. del contratto improprio/preliminare di locazione di cui alla DD 86/2000.
Il tutto con vittoria di spese ed onorari del presente giudizio, da distrarsi in favore del sottoscritto procuratore che se ne dichiara antistatario.”
si è costituita in giudizio contestando la CP_1 fondatezza delle domande avversarie;
la difesa di detto ente ha infatti esposto: che la determinazione dirigenziale n°86/2000 del Dipartimento Patrimonio del Comune di Roma, poi
[...]
, ebbe ad individuare, tramite una procedura di CP_1 selezione semplificata, i beneficiari dell'assegnazione dei locali ad uso commerciale di proprietà comunale siti a Roma, in
Largo Capelvenere, demandando ad un successivo momento la stipula dei contratti di locazione con detti soggetti;
che tale determinazione, contrariamente a quanto sostenuto dalle società attrici, aveva una valenza meramente programmatica e interna, latamete equiparabile ad un'aggiudicazione a seguito di una gara pubblica, con cui si autorizzavano gli uffici comunali a negoziare e a stipulare dei contratti di locazione con i soggetti individuati come assegnatari che, tuttavia, non attribuiva a costoro alcun diritto che non fosse quello di essere destinatari di proposte di stipula di contratti di locazione da parte dei competenti uffici comunali;
che pertanto,
l'assegnazione avvenuta con la determinazione dirigenziale in questione, al più, poteva aver posto la società nella Pt_2 posizione tipica del contraente in fase precontrattuale, con diritto di ricevere dall'amministrazione comunale una proposta contrattuale e l'obbligo di questa di condurre le trattative con buona fede e correttezza ai sensi dell'art.1337 cod.civ.; che conseguentemente la determinazione dirigenziale n. 86/2000 del
Dipartimento Patrimonio, a dispetto di quanto affermato dalle controparti, non poteva avere né natura di contratto preliminare né poteva essere considerata un cosiddetto “contratto preliminare improprio”; che inoltre, poichè solo una delle
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società attrici, la società , era stata individuata come Pt_2 assegnataria del nuovo locale, se anche da detta determinazione dirigenziale fosse sorto l'asserito obbligo di stipula di un contratto di locazione, tale obbligo avrebbe visto come creditrice unicamente la società , non anche la sua avente Pt_2 causa Margherita con caffè s.r.l., verso la quale nessun obbligo era mai stato assunto, dovendosi a tal riguardo considerare come l'atto di cessione di azienda stipulato tra la e la Pt_2 società non avrebbe potuto comportare anche Parte_3 la cessione in capo a detta cessionaria del diritto asseritamente sorto con la determinazione dirigenziale in questione (attesa infatti la rilevata natura di aggiudicazione di detta determinazione dirigenziale, emessa a seguito di una procedura concorsuale di selezione semplificata dei contraenti, la stessa risultava caratterizzata dall' intuitus personae in ragione delle caratteristiche soggettive ed economiche dell'aggiudicatario, con conseguente impossibilità di trasferimento a terzi della posizione giuridica soggettiva da essa originata, sia che questa fosse di diritto soggettivo ovvero di interesse legittimo); che in ogni caso la società
risultava carente di interesse ad agire, non avendo più la Pt_2 disponibilità dell'immobile, avendo ceduto l'azienda alla società che ugualmente carente di Parte_3 interesse ad agire risultava essere la società Parte_3 [...]
posto che il 15.02.2022 le era stata revocata la SCIA di Pt_3 somministrazione e laboratorio, necessaria per l'esercizio della sua attività commerciale nell'immobile; che in ogni caso ogni eventuale diritto esercitabile in forza della citata determinazione dirigenziale n°86/2000 risultava prescritto per decorso del termine decennale di prescrizione.
Sulla base di tali prospettazioni ha così CP_1 concluso:
“Voglia Codesto Ill.mo Tribunale Civile, per le ragioni sopra esposte, 1) dichiarare il difetto di legittimazione attiva della società Parte_3 Parte_3
2) dichiarare il difetto di interesse ad agire ex art. 100 c.p.c. di entrambe le società attrici per i diversi motivi indicati nella patta motiva dell'atto;
3) rigettare tutte le domande formulate dalle controparti, per tutti i motivi indicati in narrativa dichiarando quindi inesistente, estinto, inesigibile o prescritto il diritto alla
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conclusione del contratto richiesta dalle controparti e dichiarando comunque del tutto carenti i requisiti per una pronuncia ai sensi dell'art. 2932 c.c.;
4) con vittoria di compensi di lite.”
La causa, attivata senza esito la prescritta mediazione, è stata istruita con la produzione di documenti ed è stata discussa dalle parti all'udienza del 7.3.2025 al termine della quale è stata decisa con la lettura del dispositivo appresso trascritto.
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Tanto premesso, ritiene questo giudice che le domande qui azionate dalle società e non possano Pt_2 Parte_3 essere accolte, dovendosi considerare:
-che dette società hanno azionato nei confronti di
[...]
, già Comune di Roma, una domanda di esecuzione CP_1 specifica ex art.2932 cod.civ. della determinazione dirigenziale
86/2000 dell'allora Comune di Roma, avente, a loro avviso, valenza di preliminare improprio di locazione concernente un determinato immobile, con richiesta di emissione di una sentenza costitutiva producente gli effetti del contratto definitivo non voluto stipulare da detto ente;

-che anche volendo aderire alla tesi attorea secondo cui dalla determina dirigenziale in questione sarebbe sorto per l'amministrazione comunale un obbligo di stipulare un contratto di locazione suscettibile di esecuzione in forma specifica ex art.2932 cod.civ. (posto che detta determinazione specificava sia l'immobile oggetto della stipulanda locazione sia il canone corrispettivo), deve tuttavia ritenersi che l'azione, qui espressamente esercitata ai sensi del citato art.2932 cod. civ., sia da tempo prescritta, come tempestivamente eccepito dalla difesa di dovendosi a questo riguardo CP_1 ulteriormente considerare: che l'azione in questione si prescrive nel termine ordinario di dieci anni;
che detto termine
è iniziato a decorrere dal giorno in cui il legale rappresentante della società , ebbe notizia Pt_2 Parte_5 della menzionata determinazione dirigenziale di assegnazione;
che sicuramente venne a conoscenza di detta Parte_5 determinazione dirigenziale anteriormente al 31.5.2000, posto
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che il verbale di consegna dell'immobile assegnato alla società da lui amministrata, da lui stesso sottoscritto il 31.5.2000, conteneva un espresso riferimento a detta determinazione dirigenziale;
che nel decennio successivo non risulta sia stata inoltrata al Comune di Roma alcuna richiesta di stipula del contratto di locazione, né risulta essere stata esercitata alcuna azione per l'esecuzione in forma specifica dell'asserito obbligo di stipula.
Pertanto, le domande qui azionate dalle società e Pt_2 dovranno essere respinte e dette società Parte_3 condannate a rifondere alla controparte le spese di lite liquidate in dispositivo.

P. Q. M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda, istanza, eccezione e deduzione respinta, così provvede:
-respinge ogni domanda qui azionata dalle società Parte_1
e

contro

;
[...] Parte_2 CP_1
-condanna le società e a Parte_1 Parte_2 rimborsare a le spese processuali che si liquidano CP_1 in €.3.500,00 per compensi di avvocato ai sensi del DM.Giustizia
147/2022 relativi alle fasi di studio, introduttiva, di mediazione, istruttoria e decisoria, più spese generali, CPA ed
Iva.
Roma, 11/03/2025.
Il Giudice unico dott.MASSIMO CORRIAS
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