N. 1033/2024 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte D'Appello di Torino
Sez. Terza Civile nelle persone dei seguenti magistrati: dott.ssa Anna Bonfilio Presidente dott.ssa Maria Gabriella Rigoletti Consigliere dott.ssa Paola Ferrari Bravo Consigliere Relatore
ha pronunciato all'udienza del 19.02.2025 e mediante lettura del dispositivo la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al n. r.g. 1033/2024 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Grattarola Massimo, Parte_1 C.F._1
appellante contro
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. D'Arrigo Rosario, Controparte_1 C.F._2
appellato
OGGETTO: risoluzione contratto di locazione uso abitativo per inadempimento
CONCLUSIONI
Per : Parte_1
“Voglia la Corte d'Appello Ill.ma, contrariis reiectis, in integrale riforma dell'appellata sentenza,
In via principale, respingere la domanda di risoluzione del contratto proposta da parte CP_1
In via riconvenzionale
Dichiarare tenuti e condannare i locatori alla esecuzione delle opere descritte nella relazione peritale dell'arch . CP_2
Condannare gli attori al risarcimento dei danni subiti dal convenuto per mancato integrale pagina 1 di 19 godimento dell'immobile in misura pari a € 100,00 mensili o all'altra somma meglio vista, dal dicembre 2019 e fino all'esecuzione delle opere sopra descritte e comunque all'eliminazione delle infiltrazioni e dell'umidità.
Con vittoria di spese e onorari di lite”.
Per : Controparte_1
“Piaccia all'Ill.ma Corte di Appello di Torino, respinta ogni contraria istanza, previe le declaratorie meglio viste, in via preliminare: dichiarare l'interposto appello inammissibile o manifestamente infondato per le ragioni illustrate e, per l'effetto, confermare integralmente la sentenza del Tribunale di
Alessandria n. 303/2024; in via principale: rigettare l'interposto appello perché infondato in fatto e diritto per le ragioni illustrate, e, per l'effetto, confermare integralmente la sentenza del Tribunale di Alessandria
n. 303/2024.
Con vittoria di spese e corrispettivi di giudizio, oltre a 15% per spese generali e CPA come per legge.
Con condanna della parte appellante anche ex art. 96 c.p.c..
Con sentenza provvisoriamente esecutiva ai sensi di legge”.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Sulle domande e sulle difese delle parti nel primo grado di giudizio.
Con intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida Controparte_1
e , proprietari dell'unità immobiliare sita in Cremolino (AL) convenivano in Parte_2
giudizio deducendo che: Parte_1
- con contratto sottoscritto in data 15 ottobre 2017, i ricorrenti avevano concesso in locazione a l'unità immobiliare sita in Cremolino, con decorrenza dal 01 dicembre 2017 per la Parte_1
durata di quattro anni, con possibilità di tacito rinnovo alla prima scadenza e con canone pattuito in € 240,00 al mese, oltre oneri accessori;

- nel corso dei mesi di novembre e dicembre 2017, la proprietà aveva fatto eseguire sull'immobile locato lavori di manutenzione straordinaria (infissi, impianto di riscaldamento/condizionamento, opere murarie);
pagina 2 di 19 - con missiva del 22 novembre 2019, il conduttore, in occasione di un eccezionale evento atmosferico, aveva lamentato la presenza di infiltrazioni d'acqua, creazione di condensa e formazione di muffe sulle pareti e sul soffitto dell'abitazione ed aveva intimato alla proprietà, con ulteriore missiva, di porvi rimedio ritenendosi altrimenti costretto a recedere dal contratto di locazione;

- nel corso del mese di febbraio 2020, i ricorrenti avevano nuovamente fatto eseguire sull'immobile lavori di manutenzione straordinaria del tetto, ma, nonostante ciò, il conduttore aveva continuato a ribadire le doglianze di cui sopra;

- la proprietà, nonostante l'esecuzione dei precedenti interventi sullo stabile, si era dichiarata disponibile ad eseguire ulteriori lavori sulla parete rivolta a nord/ovest ed aveva chiesto al conduttore conferma circa l'intenzione, manifestata con le precedenti missive, di recedere dal contratto con effetti dal 11 luglio 2020;
- il conduttore aveva confermato l'intenzione di recedere dal contratto;

- nel mese di luglio 2020, i ricorrenti avevano nuovamente fatto eseguire dei lavori di manutenzione straordinaria del tetto;

- il conduttore, nonostante l'espressa intenzione di recedere dal contratto, aveva continuato ad occupare l'immobile senza però corrispondere già dal mese di gennaio 2020, a causa delle predette lamentele, i canoni di locazione dovuti;

- in particolare (a) aveva omesso di versare qualsivoglia importo per il mese di Parte_1 gennaio 2020, (b) aveva versato il solo importo di € 40,00 nei successivi mesi di febbraio, marzo, aprile, maggio e giugno 2020 ciascuno, (c) aveva versato il solo importo di € 10,00 per il mese di novembre 2020, (d) aveva versato il solo importo di € 179,25 per il mese di dicembre 2020, (e) aveva versato nuovamente il solo importo di € 40,00 per i mesi di gennaio e febbraio 2021 ciascuno, per un debito complessivamente maturato alla data dell'intimazione di sfratto pari
€ 1.930,75.
Si costituiva in giudizio opponendosi allo sfratto, offrendo banco iudicis l'importo Parte_1 oggetto della pretesa creditoria (€ 1.930,75) e svolgendo domanda riconvenzionale al fine di ottenere il risarcimento dei danni patiti in conseguenza dell'inadempimento dei locatori dovuti all'inidoneità dell'immobile all'uso convenuto e alla mancata esecuzione delle opere necessarie a renderlo abitabile.
pagina 3 di 19 Le parti, previo mutamento del rito, svolgevano il tentativo obbligatorio di mediazione ove veniva espletato un accertamento tecnico all'esito del quale la mediazione sortiva esito negativo.
Nel corso del giudizio decedeva lasciandogli a succedere la sorella Parte_2 CP_1
[...]
Il giudice, attesa l'impossibilità di pervenire ad una soluzione transattiva, nominava TU al fine di valutare la presenza di eventuali vizi dell'immobile locato, la relativa causa, la loro incidenza sull'idoneità dell'immobile all'uso contrattualmente convenuto, nonché di stimare il valore locatizio confrontato con il canone pattuito.
Sulla sentenza di primo grado.
Con sentenza n. 303/2024 pubblicata il 20.02.2024, il Tribunale di Alessandria:
- dichiarava risolto il contratto di locazione per inadempimento del conduttore;
Parte_1
- condannava all'immediato rilascio dell'immobile locato;
Parte_1
- condannava al pagamento delle spese di lite;
Parte_1
- poneva definitivamente a carico di le spese dell'esperita TU Parte_1
Limitando l'esame a quanto ancora rileva in questa sede, il Tribunale riteneva fondata la domanda di risoluzione formulata dalla locatrice in ragione dell'inadempimento del convenuto.
Premetteva che, sebbene contrattualmente pattuita, la parte locatrice non aveva dichiarato di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa di cui all'art. 6 del contratto.
Evidenziava, in ordine alla valutazione della gravità dell'inadempimento, che l'art 5 della legge
392/1978 aveva ancorato tale valutazione a due presupposti oggettivi: uno di tipo quantitativo, consistente nel mancato pagamento di una rata del canone o di oneri accessori per un importo superiore a due mensilità di canone;
uno di ordine temporale, dato dal protrarsi dell'inadempimento per oltre venti giorni dalla scadenza del termine convenuto o di due mesi in caso di oneri accessori.
Rilevava che il reiterato omesso pagamento di parte del canone di locazione (a seguito dell'autoriduzione dello stesso) poteva integrare i presupposti per la risoluzione ove l'importo complessivo non pagato fosse stato equivalente a quello di cui all'art 5 della legge 392/1978.
pagina 4 di 19 Specificava che, nel caso di ricorrenza dei presupposti di cui all'art 5 della legge 392/1978, all'AG era preclusa la valutazione della gravità dell'inadempimento, essendo la stessa normativamente prevista.
Sottolineava, inoltre, che l'art. 55 della legge 392/1978 aveva posto una deroga a tale principio, consentendo al conduttore di impedire unilateralmente ed a contraddittorio instaurato la pronuncia di risoluzione, mediante l'adempimento dell'obbligazione di pagamento del corrispettivo dovuto, unitamente agli interessi e alle spese.
Rilevava tuttavia che il conduttore non aveva invocato l'applicazione del predetto art. 55.
Piuttosto, al fine evitare l'adozione dell'ordinanza ex art. 665 c.p.c. e contestualmente all'opposizione allo sfratto (con riserva quindi di ripetizione di ogni importo versato), il conduttore aveva versato i ratei non corrisposti (€ 1.930,75) indicati nell'atto di intimazione, senza provvedere invece al pagamento degli interessi e delle spese di lite.
Riteneva infondata l'eccezione ex art. 1460 c.c. posta a fondamento della parziale sospensione del pagamento del canone di locazione, essendo dirimenti le risultanze della TU esperita in corso di causa, secondo cui:
1) la causa delle muffe presenti all'interno dell'alloggio era da attribuirsi alle condense;

2) tali condense avevano origine principalmente dai ponti termici esistenti e non potevano essere limitate e/o eliminate, se non mantenendo gli ambienti salubri, il che significava evitare il momento di insorgenza delle muffe, ovvero fare in modo che vi fosse il giusto equilibrio tra calore, umidità e ventilazione e/o aerazione;

3) al fine di evitare l'insorgenza delle muffe non era sufficiente eliminare i ponti termici, causati dallo stato di conservazione dell'immobile, poiché, se gli ambienti non avessero avuto il giusto equilibrio tra calore, grado di umidità, ventilazione e/o aerazione, le muffe si sarebbero presentate nuovamente.
Sottolineava, altresì il Tribunale, che il TU aveva concluso rilevando che, seppur fosse innegabile l'inidoneità dell'immobile all'uso contrattuale (poiché le muffe oltre ad essere visivamente evidenti, si percepivano anche a livello olfattivo e a livello fisico), era altrettanto vero che tale situazione fosse stata determinata dall'errata gestione della climatizzazione da parte dell'inquilino.
pagina 5 di 19 Il TU aveva anche aggiunto che l'usura dei materiali non era la causa dei percolamenti o perfusioni di acqua, giacché situazioni come quelle oggetto di perizia si verificavano solo in caso di carenza di aerazione dei locali.
Avuto riguardo all'esito dell'istruttoria, il Tribunale concludeva nel senso che i vizi lamentati dal conduttore non fossero ascrivibili alla proprietà (che peraltro aveva svolto nel corso della locazione vari e documentati interventi sull'immobile) con conseguente infondatezza dell'eccezione ex art. 1460 c.c..
Rilevava inoltre che secondo l'esperita TU il valore locatizio stimato dell'immobile (compreso tra un minimo di € 210,00 ed un massimo di € 244,50 mensili) risultava perfettamente congruo rispetto il canone di locazione pattuito tra le parti.
Il Tribunale riteneva infine avulse dal contesto di causa le risultanze di cui alla Consulenza
Tecnica esperita nel corso della mediazione ciò non solo perché la produzione della stessa nel giudizio di merito non poteva essere ammessa in assenza del consenso di entrambe le parti ma anche perché il Giudice avrebbe potuto utilizzarla solo come prova atipica valutabile, più che per fondare la sentenza, per trarne argomenti ed elementi utili di formazione del suo giudizio.
Il Tribunale rilevava che in sede di mediazione la perizia era stata svolta al mero fine di trovare un eventuale accordo transattivo tra le parti e comunque, nella sola ottica, in caso di positivo riscontro di problematiche e vizi dell'immobile, di accertamento dei costi da sostenersi da parte della proprietà per l'esecuzione delle opere necessarie al ripristino, senza accenno alcuno all'idoneità abitativa ed all'eventuale maggiore o minor valore locativo del bene.
Infine, il Tribunale dichiarava infondate le domande riconvenzionali svolte dal conduttore
[...]
di condanna della locatrice all'esecuzione delle opere descritte nella relazione peritale Pt_1 all'esito della Consulenza Tecnica esperita in sede di mediazione, nonché di condanna della stessa locatrice al risarcimento dei danni subiti in ragione del mancato integrale godimento dell'immobile.
Quanto alla prima domanda, ribadiva l'imputabilità al conduttore per il cattivo uso fatto della cosa locata.
pagina 6 di 19 In ordine alla seconda domanda di risarcimento danni, sottolineava che la TU aveva confermato che, nonostante lo stato dell'immobile, il suo valore locatizio (come compreso tra un minimo di
€ 210,00 ad un massimo di € 244,50 mensili) era congruo, con conseguente esonero di parte locatrice da qualsivoglia obbligo risarcitorio.
Sul giudizio di appello.
proponeva tempestivo gravame rassegnando le conclusioni riportate in epigrafe. Parte_1
eccepiva l'inammissibilità (ex artt. 434, 436 bis c.p.c.) nonché l'infondatezza Controparte_1
nel merito del gravame.
Rigettata l'eccezione di inammissibilità del gravame, all'udienza del 19.02.2025 le parti precisavano le rispettive conclusioni, esaurita la discussione la Corte dava lettura del dispositivo.
MOTIVI DELLA DECISIONE
I) Motivi di appello proposti da Parte_1
Con il primo motivo impugna la parte della sentenza con cui il Tribunale ha Parte_1 sostenuto che la valutazione della gravità dell'inadempimento sia impedita dall'art. 55
L. 392\1978.
Rileva che secondo la giurisprudenza di legittimità (Cassazione civile sez. III, 18/11/2010,
n.23257) il conduttore può avvalersi del c.d. termine di grazia di cui all'art. 55 L. 392\1978 solo ove lo stesso non intenda contestare il debito, non invece quando lo contesti e ciononostante paghi i canoni con riserva di ripetizione. Osserva in particolare che, qualora il conduttore chieda la verifica della rispondenza del canone contrattuale ai parametri legali, deve applicarsi la disciplina di cui agli art. 1453 e 1455 c.c., che rimettono al giudice il compito di effettuare una valutazione discrezionale in ordine alla gravità dell'inadempimento.
Rammenta di aver richiesto in primo grado la verifica dell'inadempimento del proprietario all'obbligo di consegnare e mantenere la cosa in buone condizioni abitative (prescritto dall'art. 1575 n. 1 c.c.) e di aver contestato la propria morosità, eccependo ex art. 1460 c.c.
l'inadempimento altrui.
pagina 7 di 19 Ritiene, di conseguenza, che il Tribunale dovesse valutare la gravità di rispettivi inadempimenti, essendo inoltre evidente la maggior gravità dell'inadempimento del locatore essendo ascrivibile al conduttore il solo mancato pagamento di interessi (qualche euro) e spese, mentre il proprietario aveva concorso a rendere la casa insalubre, circostanza questa che lo stesso TU nominato nel giudizio di merito avrebbe ammesso, constatando che la scarsa aerazione dei locali concorreva e non era causa esclusiva della insopportabile umidità e muffa riscontrata all'interno dell'alloggio.
Ne deduce, pertanto, che l'inadempimento, tenuto conto della reciproca posizione delle parti, non avrebbe potuto essere considerato così grave da legittimare la pronuncia di risoluzione.
Con il secondo motivo impugna la sentenza nella parte in cui il Tribunale ha dichiarato inammissibile la produzione della perizia redatta dal consulente nominato dalle parti in sede di mediazione, ha ritenuto di non poterne tenere conto perché la stessa avrebbe potuto solo essere considerata “prova atipica” e perché redatta solo allo scopo di aiutare le parti a raggiungere un accordo transattivo.
L'appellante richiama innanzitutto giurisprudenza di merito secondo cui la relazione redatta da parte di un esperto nominato nel corso del procedimento di mediazione che si sia concluso senza accordo può essere prodotta nel successivo giudizio ad opera di una delle parti senza violare le regole sulla riservatezza.
Evidenzia che nella fattispecie il procedimento e la mediazione si collochino ante-riforma
CA (la quale ha previsto che la relazione dell'esperto redatta in sede di mediazione può essere prodotta nel giudizio di merito solo se le parti lo hanno contrattualmente previsto).
Quanto alla questione della riservatezza, ritiene che essa riguardi le affermazioni fatte dalle parti in mediazione e non certo le prove documentali esibite nel procedimento conciliativo e/o i documenti formatesi in quella sede.
Quanto al fatto che la perizia svolta in sede di mediazione, quale prova atipica, possa solo essere utilizzata al fine di trarre argomenti utili ai fini della decisione, osserva che analoga funzione svolge la TU di merito che non è un mezzo di prova in senso proprio ma un mezzo di valutazione della prova già acquisita.
Quanto al fatto che la perizia svolta in sede di mediazione non si occupi della fruibilità dell'immobile e del suo valore locatizio, l'appellante sostiene che il valore locatizio non abbia pagina 8 di 19 alcun rilievo ai fini della decisione, essendo stato pattuito tra le parti, un canone di locazione su libero mercato ed avendo comunque il conduttore, a fronte del corrispettivo versato, diritto a un pieno godimento di un immobile salubre ed in buono stato manutentivo.
Sottolinea poi, in ordine al secondo aspetto, che la perizia redatta in sede di mediazione ha accertato la presenza di “evidenti e molto estese superfici interne completamente annerite, oltre a fenomeni sparsi di macchie di umidità e sfogliature….. potendosi notare anche infiltrazioni d'acqua dalla falda del tetto che si protraggono per capillarità”.
Ribadisce pertanto che l'immobile sia solo parzialmente fruibile e non sia salubre, come rilevato anche dall'ASL.
Con il terzo motivo lamenta l'erronea interpretazione da parte del Tribunale della TU esperita in corso di causa.
Rileva che anche il TU ha individuato i ponti termici quale causa principale dell'umidità.
Aggiunge che la causa dell'insalubrità dell'immobile è stata individuata dal TU nell'umidità, a sua volta causata principalmente dai ponti termici e dall'usura del tetto che determina una minore forza coibentativa.
Rileva che solo a causa di tali vizi sia necessaria una maggiore e non normale aerazione degli ambienti e sostiene che non possa richiedersi al conduttore una così intensa areazione dell'immobile, abitando in una zona con inverni rigidi ed avendo egli 85 anni.
Deduce che la stessa giurisprudenza di legittimità, in presenza di simili vizi, ha ripetutamente affermato che il conduttore possa legittimamente opporre l'eccezione ex art. 1460 c.c. o invocare la risoluzione del contratto.
Osserva come nella fattispecie vi sia stata la sospensione del pagamento del canone solo nel momento in cui l'ASL è intervenuta dichiarando insalubri i locali (ottobre 2020), con pagamento comunque corrisposto nel marzo 2021.
Ritiene non corretto affermare che il conduttore abbia impedito al locatore di eseguire i lavori necessari per il ripristino dell'immobile. Rileva in proposito che i lavori di ripristino preannunciati consistevano nella mera imbiancatura delle pareti e che, se è vero che il giorno a tale scopo fissato l'appellante non era in casa, sarebbe altrettanto vero che non vi sia prova che l'imbianchino si fosse presentato.
pagina 9 di 19 Deduce che:
- entrambe le perizie hanno sostanzialmente rilevato gli stessi vizi dell'immobile locato;

- la perizia ha individuato una serie di lavori da realizzare per sconfiggere definitivamente CP_2 le problematiche dell'alloggio;
- l'ASL ha dichiarato inagibili i locali.
Sostiene quindi che non sia verosimile che i vizi accertati da tutti gli esperti possano essere stati causati soltanto dalla mancata areazione dei locali, se non altro perché nell'immobile non è presente un sistema di cottura dei cibi ed il bagno (solitamente più soggetto ad umidità) è privo di macchie di umidità.
Infine, insiste per il risarcimento dei danni patiti a causa del mancato parziale godimento dell'immobile quantificandoli in € 100,00 mensili, decorrenti dal primo mese in cui le inadeguatezze sono state segnalate, cioè dal dicembre 2019 fino all'esecuzione dei lavori come proposti dall'arch. in sede di mediazione e quantificati nella somma di € 36.602,74. CP_2
II) . Controparte_3
ha anzitutto eccepito l'inammissibilità del gravame ex art. 434 c.p.c. mancando Controparte_1 in esso l'indicazione delle modifiche richieste alla ricostruzione del fatto, l'indicazione delle circostanze da cui deriva la violazione di legge e l'indicazione della rilevanza di esse ai fini della decisione impugnata.
Ritiene che l'atto di appello sia una mera riproposizione delle difese già svolte in primo grado.
Invoca inoltre l'inammissibilità dello stesso ex art. 436 bis c.p.c. per manifesta infondatezza, non avendo, il gravame, alcuna possibilità di essere accolto stante l'incontrovertibilità delle risultanze istruttorie che condurrebbero a confermare l'inadempimento del conduttore.
Quanto al primo motivo ed alla dedotta violazione dell'art. 55, L. n. 392-1978 deduce innanzitutto che il Tribunale non abbia posto a fondamento della decisione un'alternativa tra la richiesta del termine di grazia ex art. 55 L. n. 392-1978 e la proposizione dell'opposizione alla convalida di sfratto.
Osserva comunque che non ha mai chiesto il termine di grazia di cui all'art. 55, Parte_1
comma 2, L. n. 392-1978, avendo provveduto unicamente al pagamento della sorte capitale pagina 10 di 19 dovuta al momento dell'intimazione dello sfratto e contestuale citazione per la convalida, senza invece versare quanto dovuto a titolo di interessi e spese, come previsto dall'art. 55, comma 1 della predetta normativa.
Ritiene inoltre che lo svolgimento della fase istruttoria abbia integralmente confermato le doglianze della locatrice come formulate fin dal procedimento di sfratto per morosità, nonché
l'infondatezza di quanto dedotto dal conduttore e la conseguente illegittimità della condotta dallo stesso tenuta.
Rileva difatti come, al di là dalle conclusioni della TU, la sentenza impugnata abbia evidenziato i numerosi interventi svolti dalla locatrice nel corso della locazione (agli infissi, all'impianto di riscaldamento, al tetto, al balcone ed alla tettoia di ingresso, oltre agli altri che la proprietà ha tentato di eseguire, trovando ostacolo nell'opposizione del conduttore a consentire l'ingresso nell'immobile da parte delle maestranze all'uopo incaricate) ed abbia correttamente ritenuto che tale circostanze siano rilevanti al fine di valutare i reciproci inadempimenti ex art. 1460 c.c..
Ricorda che, oltre al costante impedimento all'accesso all'immobile, il conduttore ha versato il canone di dicembre 2023 unicamente nella misura di euro 40,00 e che, ancora ad oggi, questa parziale morosità non è stata sanata.
Quanto al secondo motivo ed alla prospettata omessa valutazione della TM , deduce di CP_2 aver contestato in primo grado non solo l'inammissibilità della produzione della TM nel giudizio di merito, ma anche la tardività della relativa produzione, avendola controparte depositata in data successiva al termine per il deposito della memoria integrativa.
Rileva che l'appellante non ha mai richiesto la revoca dell'ordinanza resa all'udienza del
07.10.2022 con la quale il Tribunale ha dichiarato l'inammissibilità della produzione della TM.
Contesta la deduzione dell'appellante secondo la quale la giurisprudenza di merito si sia pronunciata in favore della possibilità di produrre nel giudizio di merito la TM pur in difetto di accordo delle parti e rileva che, contrariamente a quanto sostenuto dall'appellante, la relazione illustrativa del c.d. correttivo della riforma CA ha chiarito che l'introduzione della previsione della possibilità di produrre la TM solo sull'accordo delle parti sia finalizzata a superare i limiti di utilizzabilità del documento derivanti dal dovere di riservatezza sancito dall'art. 9 del D.vo n. 28/2010.
pagina 11 di 19 Ritiene corretta la sentenza nella parte in cui il Tribunale ha reputato avulse dal contesto di causa le risultanze della TM.
Quanto al terzo motivo, al preteso inadempimento della proprietà ed all'inadempimento del conduttore, ritiene innanzitutto che l'appellante abbia fornito un'interpretazione parziale della
TU, la quale invero avrebbe chiaramente precisato che la presenza di condense originate dai ponti termini esistenti avrebbe potuto essere limitata o eliminata solo mantenendo gli ambienti salubri, proprio evitando il momento di insorgenza delle muffe, e dunque, attraverso una opportuna ventilazione e/o aerazione.
Sempre la TU ha dato atto che l'ambiente risultasse non salubre solo a causa delle muffe, ragione per la quale sarebbe stata determinante l'errata gestione della climatizzazione da parte dell'inquilino.
Ritiene inveritiera la dedotta “inagibilità” dell'alloggio che sarebbe stata dichiarata, a detta dell'appellante, dalla TU, dalla TM e dalla ASL.
Osserva in senso contrario che nessuna delle due consulenze ha dichiarato l'appartamento inagibile ed anzi la TM avrebbe raccomandato di favorire un'adeguata ventilazione, anche con la semplice apertura periodica delle finestre, in particolare durante e in seguito ad attività ad alta produzione di vapore (ad esempio bagno/doccia). Nemmeno la ASL avrebbe dichiarato l'inagibilità dell'alloggio, non ravvisandone gli estremi.
In ordine al quarto motivo eccepisce innanzitutto l'inammissibilità della domanda di risarcimento del danno per mancato godimento dell'immobile in quanto formulata nel primo grado solamente con la memoria depositata in data 17.01.2024 e rileva che tale domanda costituisca una evidente mutatio libelli rispetto alla domanda riconvenzionale avanzata dal conduttore con la domanda riconvenzionale depositata in data 25.06.2021 e con la successiva memoria integrativa dep. 14.09.2022.
In ogni caso, ritiene che domanda risarcitoria “per mancato integrale godimento dell'immobile”, sia generica e non provata in alcun modo, mancando altresì la quantificazione dei danni.
pagina 12 di 19 Aggiunge che solo con l'appello il preteso risarcimento è stato richiesto nella misura di € 100 mensili “o altra somma meglio vista”, ritenendo dunque che controparte abbia introdotto un'ulteriore inammissibile modifica della domanda originariamente svolta.
Contesta la documentazione fotografica prodotta nel primo grado di giudizio in quanto successiva alla notifica dello sfratto per morosità e deduce che i certificati medici siano poco leggibili ed alcuni anteriori all'inizio della locazione.
Deduce infine che solo in sede di appello ha depositato in via telematica il Parte_1
provvedimento di ammissione al beneficio del patrocinio a spese dello Stato relativamente al primo grado di giudizio e che nulla risulti, invece, in ordine all'ammissione per il giudizio di appello.
Ritiene dunque legittimo sospettare un utilizzo strumentale dell'istanza di patrocinio a spese dello
Stato, potendosi configurare una situazione di “abuso del processo” con violazione dei principi di correttezza e buona fede e con le conseguenze di cui all'art. 96 c.p.c.
Rammenta inoltre, quanto alla condotta del conduttore, che nonostante le doglianze circa l'insalubrità dell'immobile locato, lo stesso continui a vivervi senza avere più svolto alcuna contestazione formale.
Chiede quindi alla Corte di valutare un'eventuale revoca dell'ammissione al patrocinio a spese dello Stato.
III) Decisione della Corte.
1) Prima di esaminare i vari motivi di impugnazione è bene chiarire che il conduttore ha esperito l'azione di cui all'art. 1576 c.c..
In particolare, ha sostenuto che il locatore sia stato inadempiente all'obbligazione di Parte_1
mantenere la cosa in buono stato locativo ed ha conseguentemente chiesto che lo stesso venga condannato all'esecuzione dei lavori di ripristino a tale scopo necessari.
Parallelamente ha richiesto che il locatore venga condannato al risarcimento dei danni. Tale ultima domanda è stata oggetto di variazioni nel corso del giudizio.
pagina 13 di 19 In particolare, nella fase sommaria, è stato dedotto che la persistente insalubrità dei locali aveva peggiorato a vario titolo lo stato di salute del conduttore ed aveva arrecato danni ai beni di proprietà dello stesso . Parte_1
Nel corso del giudizio di merito, in sede di memoria autorizzata (comunque tardiva rispetto ai termini ex artt. 667, 426 c.p.c. assegnati all'esito del mutamento del rito) ha ribadito Parte_1
l'inadempimento del locatore all'obbligazione di cui all'art. 1576 c.c. ed ha allegato la sussistenza di un danno da squilibrato sinallagma contrattuale da liquidarsi in € 100,00 mensili dal primo mese in cui l'insalubrità dei locali è stata segnalata (dicembre 2019), fino all'esecuzione dei lavori di ripristino.
Il tema di esperibilità dell'azione ex art. 1576 c.c. piuttosto che dell'azione ex art. 1578 c.c. (vizi della cosa locata) è stato affrontato dalla giurisprudenza la quale ha avuto modo di affermare che
“ove vengano in rilievo alterazioni non attinenti allo stato di conservazione e manutenzione, bensì incidenti sulla composizione, costruzione o funzionalità strutturale della cosa medesima
(nella specie, infiltrazioni di umidità dipendenti da esecuzione della costruzione su terreno argilloso, senza adeguata protezione), il conduttore non è legittimato ad agire in giudizio per ottenere dal locatore l'adempimento dell'obbligazione di cui all'art. 1576 […], ma soltanto alla domanda di risoluzione del contratto o di riduzione del canone, ai sensi dell'art. 1578 […]”(Corte di Cassazione, Sez. 3, Sentenza n. 7260 del 04/08/1994, massime successive conformi).
In disparte del rilievo che la “consulenza tecnica” esperita in sede di mediazione è stata prodotta da nel primo grado di giudizio in data 06.10.2022, quindi tardivamente sia rispetto Parte_1
ai termini ex artt. 667, 426 c.p.c. (all'esito del mutamento del rito) sia rispetto al termine per memorie assegnato dal Tribunale sino al 26.09.2022, risulta comunque chiaro dalla TU esperita nel corso del giudizio di merito e dagli stessi accertamenti svolti dall'esperto in sede di mediazione che nel caso di specie ricorrano “alterazioni non attinenti allo stato di conservazione e manutenzione, bensì incidenti sulla composizione, costruzione o funzionalità strutturale della cosa”.
In particolare dalla disamina della documentazione amministrativa in atti e della relazione di
TU (esperita nel corso del giudizio di primo grado) risulta che:
pagina 14 di 19 - l'immobile locato insiste all'interno di un fabbricato edificato negli anni '60;
- le facciate dell'edificio si presentano in cattivo stato di manutenzione, soprattutto quella posta ad ovest, cortile interno (ove si affaccia l'appartamento locato);
- anche l'umidità presente nella facciata contribuisce, per risalita capillare, alla formazione delle muffe nell'alloggio;
- la coibentazione del tetto è in evidente stato di usura ed in ogni caso la stessa, anche se fosse in buono stato, non sarebbe sufficiente a soddisfare la trasmittanza di legge richiesta, in quanto lo spessore risulta inadeguato;

- ovunque sono presenti ponti termici (nella muratura perimetrale, in prossimità dei serramenti, a pavimento);
- i vizi ruotano tutti principalmente attorno ai molteplici ponti termici presenti ovunque nell'alloggio ed all'inadeguata deumidificazione/climatizzazione/areazione dell'alloggio.
Dalle fotografie allegate alla TU, appare chiaro che si tratti di un immobile di non recente costruzione e che la stessa tecnica costruttiva sia “datata”, come d'altro canto desumibile dalla diffusa presenza di ponti termici e dall'insufficiente spessore/coibentazione del tetto
(caratteristica tipica degli immobili edificati quando l'isolamento termico non rientrava ancora nelle buone tecniche di costruzione).
A riscontro del fatto che vengono in rilievo difetti latu sensu strutturali, basti considerare che l'eliminazione di tali vizi presuppone, tra le altre cose, l'eliminazione di tutti i ponti termici, il rifacimento del tetto, delle facciate esterne ed anche la realizzazione del cappotto termico (come suggerito dall'esperto nominato in sede di mediazione).
E' quindi evidente che nel caso di specie non ricorra tanto un problema di conservazione e manutenzione della cosa locata, quanto problematiche connesse alle stesse caratteristiche costruttive del fabbricato, ovverosia vizi “incidenti sulla composizione, costruzione o funzionalità strutturale della cosa”.
In definitiva il caso in esame deve essere ricondotto all'ipotesi di cui all'art. 1578 c.c., non invece a quella di cui all'art. 1576 c.c..
Con la conseguenza che non è data l'azione di esatto adempimento, potendo il conduttore richiedere alternativamente o la risoluzione del contratto oppure la riduzione del canone.
pagina 15 di 19 non ha inteso richiedere la risoluzione del contratto. Parte_1
Parimenti non ha richiesto alcuna riduzione del canone di locazione.
Pur volendo ritenere che la domanda di risarcimento del danno da “squilibrato sinallagma contrattuale” da liquidarsi in € 100,00 mensili (dal dicembre 2019 sino all'eliminazione dei vizi) altro non sia che una domanda di riduzione del canone di locazione, si rileva che la stessa è stata tardivamente formulata solamente con le memorie autorizzate depositate in data 26.09.2022, ben oltre lo scadere dei termini ex artt. 667, 426 c.p.c. assegnati all'esito del mutamento del rito.
Da ultimo si osserva che la giurisprudenza, in relazione all'azione risarcitoria di cui all'art. 1578,
2° comma, c.c. ha affermato che “La domanda di risarcimento dei danni derivati dai vizi della cosa locata ex art. 1578, comma 2, c.c., non è proponibile in via autonoma rispetto alle azioni di risoluzione o di riduzione del corrispettivo di cui al comma 1 dello stesso articolo” (Corte di
Cassazione, Sez. 3, Ordinanza n. 18470 del 28/06/2023).
2) Tutto ciò premesso, il primo motivo di impugnazione non coglie appieno la ratio dedicendi esplicitata dal Tribunale nella motivazione della sentenza.
Il Tribunale, ad avviso di questa Corte, non ha affermato che la mancata richiesta di un termine di grazia sia ostativa alla valutazione della gravità dell'inadempimento e/o alla comparazione dei reciproci inadempimenti.
Il Tribunale, nella parte in cui ha richiamato l'art. 55 L. n. 392/1978, ha piuttosto dato atto che il conduttore possa impedire unilateralmente la risoluzione del contratto (ove la risoluzione sia stata richiesta per inadempimento dell'obbligazione di pagamento dei canoni) sanando integralmente la morosità, ivi compresi non solo i canoni di locazione insoluti ma anche gli interessi legali e le spese di lite.
Se è vero che il Tribunale ha affermato che l'art. 5 della legge n. 392/1978 pone una
“presunzione assoluta di gravità dell'inadempimento”, è anche vero che non ha affatto ritenuto che sia preclusa la valutazione comparativa della gravità dei reciproci inadempimenti, tanto che ha esaminato nel merito l'eccezione ex art. 1460 c.c. opposta dal convenuto.
Parimenti il Tribunale non ha ritenuto priva di rilievo decisorio la domanda riconvenzionale di risarcimento del danno per diminuito godimento dell'immobile (peraltro non scrutinata nel merito pagina 16 di 19 attesa la diversa ratio dedicendi illustrata in sentenza).
Come già illustrato, pur volendo qualificare la domanda risarcitoria concretamente proposta come domanda di riduzione del canone di locazione, la stessa è stata tardivamente formulata nel primo grado di giudizio.
In definitiva il Tribunale ha esaminato tutte le argomentazioni sollevate dal resistente volte a giustificare l'autoriduzione del canone, le ha ritenute infondate ma non le ha considerate irrilevanti ai fini della statuizione sul merito della domanda di risoluzione.
Quanto all'allegazione secondo la quale il Tribunale avrebbe comunque dovuto considerare più grave l'inadempimento del locatore alle sue obbligazioni rispetto al “residuo” inadempimento sussistente a carico del conduttore dopo il pagamento dei canoni arretrati rimasti parzialmente insoluti, si osserva che nel caso di specie non è data l'azione di esatto adempimento ex art. 1576 c.c. che sia passibile di “bilanciamento” con l'obbligazione di pagamento del canone da parte del conduttore.
Parallelamente la sospensione/autoriduzione del canone non è ammissibile laddove la parte non agisca per la risoluzione del contratto o per la riduzione del canone di locazione ex art. 1578 c.c..
Pacifico essendo l'inadempimento del conduttore alla data della notificazione dell'intimazione di sfratto per morosità ed avendo la stessa parte appellante sostenuto (previo pertinente richiamo della sentenza della Corte di Cassazione, Sez. 3, Sentenza n. 23257 del 18/11/2010) che nel caso di specie la valutazione della gravità dell'inadempimento del conduttore debba essere operata sulla base di quanto disposto dagli artt. 1453, 1455 c.c., si osserva che l'applicazione dell'art. 1453 c.c., nella sua integralità, postula che si debba tenere conto della morosità maturata sino alla data della notificazione dell'intimazione di sfratto per morosità, che dalla data della domanda di risoluzione la parte inadempiente non possa più adempiere e che si debba comunque considerare l'intero svolgimento del rapporto contrattuale.
Sotto tale ultimo aspetto, nel caso di specie deve rilevarsi che:
- il contratto di locazione era stato stipulato solamente due anni addietro (con efficacia dal
01.12.2017) e già dal dicembre 2019 il conduttore aveva iniziato ad autoridursi/sospendere il pagamento del canone di locazione;

pagina 17 di 19 - pur avendo lamentato la formazione di muffe all'interno del suo appartamento non Parte_1 ha consentito l'accesso alle maestranze per consentire quanto meno l'imbiancatura delle mura interne in attesa dall'adozione di soluzioni più efficaci e durature;

- ha indubbiamente contribuito a peggiorare le condizioni di salubrità dei locali (come rilevato da entrambi gli esperti) omettendo di effettuare un'adeguata deumidificazione / areazione / climatizzazione dei locali.
D'altro canto, a fronte di immobili vetusti, non sono certo i TU a dover indicare per quanti minuti giornalieri debba essere operata l'areazione dell'appartamento, trattandosi di interventi routinari che debbono essere modulati (unitamente alla deumidificazione) a seconda delle condizioni climatiche e del periodo dell'anno.
Sempre ai fini della valutazione dell'intero svolgimento del rapporto contrattuale, si rileva che ha segnalato la parziale autoriduzione del canone di dicembre 2023 (peraltro Controparte_1
non richiesto in pagamento in questa sede).
Da ultimo si rileva che, contrariamente a quanto sostenuto dall'appellante, l'immobile non è stato dichiarato “inagibile”, il conduttore ha comunque mantenuto la disponibilità dei locali e l'insalubrità degli stessi è dipesa anche dal fatto del conduttore.
Ne consegue che:
- deve ritenersi che l'inadempimento di parte conduttrice sia stato di non scarsa importanza;

- è stata corretta la valutazione operata dal Tribunale ex art. 1460 c.c. in relazione ai reciproci inadempimenti ed alle azioni concretamente esperite.
3) Sono conseguentemente assorbiti i restanti motivi di gravame.
L'appello deve pertanto essere rigettato.
4) Le spese seguono la soccombenza, dovendo essere poste a carico di ed in favore Parte_1
di . Controparte_1
Il valore della causa (erroneamente indicato con l'atto di gravame in € 1.930,75 pari all'importo complessivo dei canoni inizialmente insoluti) deve stimarsi indeterminato basso o comunque ricompreso tra € 26.000,00 ed € 52.000,00 tenuto conto dell'impugnazione della statuizione di pagina 18 di 19 risoluzione del contratto (art. 12, 1°comma, c.p.c.), della domanda di condanna al risarcimento del danno e di esecuzione dei lavori di ripristino dell'immobile.
La liquidazione viene quindi effettuata come da dispositivo tenuto conto dell'attività espletata in corso di causa (fase studio, fase introduttiva, fase decisionale), del valore della controversia
(ricompreso tra € 26.000,00 ed € 52.000,00), conformemente ai valori medi di cui al DM
n. 55/2014 come attualmente vigenti, ovverosia tenendo conto delle modificazioni introdotte con
DM n. 147/22.
Deve darsi atto che sussistono a carico di i presupposti di cui all'art. 13 comma 1 Parte_1
quater DPR n. 115/2002 per il pagamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione principale.


P.Q.M.

visti gli artt. 447 bis e 437 c.p.c., definitivamente pronunciando, così provvede:
1) Rigetta l'appello;
2) Rigetta la domanda ex art. 96 c.p.c. proposta da parte appellata;

3) Condanna a rimborsare a le spese di lite, che si liquidano in Parte_1 Controparte_1
complessivi € 6.946,00 per competenze, oltre rimborso forfettario delle spese generali in misura del 15% del compenso totale della prestazione, CPA ed IVA se previste per legge;

4) Dà atto che sussistono i presupposti di cui all'art. 13 comma 1 quater DPR n. 115/2002 a carico di . Parte_1
Così deciso in Torino il 19/02/2025
Il Consigliere est Il Presidente
Dott.ssa Paola Ferrari Bravo Dott.ssa Anna Bonfilio
pagina 19 di 19