Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. GAETANO NICASTRO - Presidente -
Dott. ERNESTO LUPO - Consigliere -
Dott. MICHELE VARRONE - Consigliere -
Dott. ANTONIO LIMONGELLI - rel. Consigliere -
Dott. ITALO PURCARO - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
IN OB, elettivamente domiciliato in ROMA VIA PARAGUAY 5, presso lo studio dell'avvocato BENEDETTO MACRÌ, che lo difende anche disgiuntamente all'avvocato ALESSANDRO BATTEZZATI, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
EL LI, elettivamente domiciliata in ROMA VIA GIOVANNI SEVERANO 35, presso lo studio dell'avvocato CIANFONI GIORGIO, che la difende, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza del Tribunale di ROMA, Sezione 3^ Civile, emessa il 02/12/97 e depositata il 18/02/98 (R.G. 12494/97);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 26/11/01 dal Consigliere Dott. Antonio LIMONGELLI;

udito l'Avvocato Francesco PENSO (per delega Avv. A. BATTEZZATI);
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Francesco MELE che ha concluso per l'accoglimento del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso dell'11/2/1995 BO TO, già conduttore di un appartamento di proprietà di LL IA per l'esercizio della propria attività di agente assicurativo, convenne la LL dinanzi al Pretore di Roma per sentir determinare, essendo cessata la locazione, l'importo dell'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale. La convenuta oppose che l'indennità non competeva all'attore perché, dopo la cessazione del rapporto locativo, egli aveva continuato a svolgere la sua attività in un altro appartamento ubicato nello stesso edificio, onde non poteva ritenersi che avesse perduto l'avviamento. Con sentenza del 17/4/1996 il Pretore condannò la LL al pagamento della somma di L. 26.694.000 in favore del BO, a titolo di indennità. Su appello della LL il Tribunale di Roma, con sentenza del 18/2/1998, in riforma della sentenza del Pretore, ha rigettato la domanda, osservando che la perdita dell'avviamento non era nella specie configurabile perché il BO aveva continuato ad esercitare la sua impresa nello stesso edificio in cui era situato l'appartamento locatogli. Ricorre il BO con due motivi. Resiste la LL con controricorso.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con i due motivi della impugnazione, che essendo connessi vanno congiuntamente esaminati, il ricorrente denunzia violazione della legge 27/7/1978, n. 392, nonché vizi motivazionali. Lamenta che il Tribunale abbia escluso la perdita dell'avviamento da parte del conduttore, contrastando l'orientamento ormai consolidato della giurisprudenza di legittimità, secondo cui l'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale è dovuta "ope legis" al conduttore uscente, ai sensi dell'art. 34 della legge n. 392 del 1978, a prescindere da qualsiasi accertamento circa il danno che il conduttore abbia subito in concreto in conseguenza del rilascio. La doglianza è fondata.
Il diritto del conduttore di un immobile locato per uso non abitativo alla indennità per la perdita dell'avviamento compete indipendentemente dalla prova in concreto dell'avviamento e della perdita, avendo il legislatore stabilito l'obbligo di corresponsione della indennità al conduttore con una valutazione fondata sull'"id quod plerumque accidit" (Cass., 9/6/1995, n. 6548 - Cass., 26/4/1985, n. 2734 - Cass., 9/5/1994, n. 4487). Da questo principio il Tribunale si è consapevolmente ma erroneamente discostato, giacche ha escluso che nella specie il conduttore avesse perduto l'avviamento sul semplice rilievo - contrastante con la presunzione legale - che egli aveva continuato ad esercitare la sua attività in un altro appartamento dello stesso edificio. È, pertanto, effettivamente incorso nella denunziata violazione di legge.
La impugnata sentenza va, dunque, cassata e, non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, la causa va decisa sul merito con pronunzia di condanna della LL IA al pagamento della somma di L. 26.694.000, con gli interessi dal dicembre 1994, in favore del BO TO. Stimasi di compensare le spese dell'intero giudizio.

P.Q.M.

La Corte di Cassazione accoglie il ricorso. Cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, condanna LL IA al pagamento della somma di L. 26.694.000, (euro 13786.30) con gli interessi dal dicembre 1994, in favore di BO TO. Compensa tra le parti le spese dell'intero giudizio.
Così deciso in Roma, il 26 novembre 2001.
Depositato in Cancelleria il 26 febbraio 2002