REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE PREM0 1015/04 Oggetto ☑favine di ECOME CI ILE souls coudomins;
zisjett Idilli distavu uso de Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: Sene comune R.G.N. 23974/00 Presidente Dott. Franco PONTORIERI Cron.1996 Dott. Antonino ELEFANTE - Consigliere Rep. 260 - Consigliere Dott. Salvatore BOGNANNI Consigliere Ud. 18/06/03 Dott. Giovanni SETTIMJ Dott. Emilio MALPICA Rel. Consigliere - ha pronunciato la seguente 1 SEN TENZA sul ricorso proposto da: EL ER, RR RI, elettivamente domiciliati in ROMA VIA COSSERIA 5, presso lo studio GUSTAVO ROMANELLI, che li difende dell'avvocato all'avvocato DANILO PAOLO BELTRAMI, giusta unitamente delega in atti;
ricorrenti

contro

SACCO 4 MILANO, in persona del legale COND VIA tempore Giuseppe RIZZOLI, rappresentante pro domiciliato in ROMA VIA CIVININI 111, elettivamente dell'avvocato DIEGO ANTONIO 2003 presso lo studio che lo difende unitamente all'avvocato 1025 QUATTRONE, } -1- RENATO MANTOVANI, giusta delega in atti;
controricorrente nonchè

contro

VA IO, EI AN RI IO, TT, EI NE IA, UC NC, UL LL, AL AR, IV CH, UR ITALIA, ON NI, AN ETTORE, RE IO, RI AN TI, FIDICONTAX SPA, in persona del suo Amm.re legale rappresentante pro tempore, DA IA MA (erede CI), CI IC (CI erede), AN LA, EI MO, ZI IA;
- intimati avverso la sentenza n. 536/00 della Corte d'Appello di MILANO, depositata il 07/03/00; udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 18/06/03 dal Consigliere Dott. Emilio MALPICA;
udito l'Avvocato BELTRAMI Danilo Paolo, difensore dei ricorrenti che ha chiesto accoglimento;
udito l'Avvocato QUATTRONE Diego Antonio, difensore del resistente che ha chiesto rigetto;
persona del Sostituto Procuratore udito il P.M. in Generale Dott. Libertino Alberto RUSSO che ha concluso per accoglimento del ricorso. -2- SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Con citazione notificata in data 18.11.1993 LI GI e ER NA, comproprietari dei locali commerciali a piano terra dell'edificio condominiale sito in Milano, via Sacco n. 4, convennero in giudizio il condominio davanti al tribunale di detta città per far dichiarare nulla, ovvero annullare, la delibera dell'assemblea del 21.10.1993, con la quale era stata loro inibita la installazione lungo il muro perimetrale dello stabile di una canna fumaria indispensabile all'esercizio, nei locali di loro proprietà, dell'attività di ristorazione, consentita dal regolamento condominiale. Gli attori sollecitarono anche l'accertamento del loro diritto alla installazione della canna utilizzando- nei limiti di legge- sia parti comuni sia eventualmente, previo indennizzo, parti di proprietà esclusiva altrui;
chiesero, infine, il risarcimento dei cospicui danni subiti per la ingiustificata op- posizione del condominio, che aveva provocato la risoluzione di un vantaggioso contratto di locazione per uso di ristorante. Il condominio rimase contumace. In corso di causa gli attori proposero in via d'urgenza analoghi ricorsi per essere autorizzati all'installazione secondo vari progetti alternativi. All'esito di sommaria istruttoria, il tribunale rigettò l'istanza cautelare, e tale provvedimento fu confermato in sede di reclamo. Nel contempo gli attori notificarono a tutti i condomini un nuovo atto di cita- zione contenente le medesime domande, sia pure maggiormente articolate. In detto ultimo giudizio si costituirono sia il condominio che parte dei condomi- ni. Riunite le cause, il tribunale, rigettò le domande osservando che il regolamento condominiale che consentiva la destinazione a ristorante dei locali a piano terra 1 non poteva comunque assoggettare tutti i condomini ad un onere reale o a servitù conseguenti alla installazione degli impianti resi necessari dalle norme igienico- sanitarie, perché l'esercizio dell'attività di ristorazione, pur se consentita, incon- trava i limiti derivanti dai concorrenti diritti degli altri condomini sulle cose co- muni e su quelle di proprietà esclusiva. In particolare il tribunale ritenne che dei vari progetti alternativi presentati, uno invadeva la proprietà privata e incontrava il legittimo rifiuto del titolare;
un altro lungo il muro perimetrale posteriore- - violava le distanze minime rispetto ai ballatoi delle proprietà esclusive, impeden- do parzialmente le vedute spettanti a ciascun condomino. Osservò infine, che il diritto di utilizzazione della cosa comune ex art. 1102 c.c., non poteva nella spe- cie prevalere sulle norme in materia di distanze, in quanto non si trattava di im- pianti oggettivamente necessari al godimento della proprietà esclusiva secondo i moderni canoni di vivibilità, bensì di impianti necessari ad uno solo dei possibili usi commerciali della proprietà. All'esito del giudizio di appello promosso dagli attori soccombenti, la corte d'appello di Milano rigettò l'impugnazione e compensò tra le parti le spese del grado. Osservò la corte territoriale che la norma del regolamento condominiale con- trattuale, che pur ponendo generale divieto per l'attività di ristorante nello stabile, la consentiva esplicitamente per l'immobile degli attori, non poteva avere altro valore che quello di rendere legittima detta attività, obbligando i condomini a sopportarne l'esercizio, ma non poteva porre anche un vincolo di necessaria de- stinazione, si da obbligare gli altri a sopportare qualsiasi iniziativa o innovazione che si rendesse via via indispensabile, perché detto esercizio non poteva avveni- re che nel rispetto dei limiti di legge e dei residui diritti altrui sia sulle cose co- 2 muni che sulle proprietà individuali. Escluse, quindi, la corte di merito che l'art. 21 del regolamento condominiale avesse dato luogo ad una servitù pattizia per l' installazione della canna fumaria, perché la creazione di una servitù di tale ampio contenuto non avrebbe potuto leggersi in una norma regolamentare che si limita- va a sottrarre i locali in questione ai generali divieti di destinazione incombenti sulle altre unità immobiliari. Ne dedusse la corte di merito che l'esame dell' am- missibilità della installazione della canna fumaria doveva effettuarsi alla stregua dell'ordinario criterio della non lesività dei diritti soggettivi spettanti ai condomi- ni, sia sulle parti comuni che su quelle esclusive. Assodato che non ricorrevano problemi di sicurezza, stabilità o decoro architettonico, ma che l'unico problema che ponevano i condomini era quello delle distanze legali dalle proprietà indivi- duali, la corte concluse che non poteva affermarsi l'esonero dal rispetto di queste in forza della regola dell'art. 1102 c.c., valida per i rapporti tra proprietà comune e proprietà individuale e non tra proprietà esclusive, e che nella prospettata mo- dalità di costruzione della canna fumaria doveva ritenersi violate le distanze dai ballatoi dei singoli condomini, perché la relativa chiusura a griglia di mattoni e l'altezza della stessa non trasformava l'apertura in luce, permanendo la caratteri- stica tipica della veduta di consentire la visuale a 180 gradi sul giardino condomi- niale;
detta visuale sarebbe stata compromessa dalla canna fumaria, la quale, pe- raltro, quand'anche le aperture fossero considerate solo luci e non vedute, avreb- be sottratto comunque luce ed aria in maniera significativa ai vari terrazzini di proprietà esclusiva Per la cassazione di tale sentenza hanno proposto il LI e la ER sulla ba- se di quattro motivi cui resiste con controricorso il condominio in persona dell'amministratore. 3 MOTIVI DELLA DECISIONE Per la evidente connessione appare opportuno esaminare congiuntamente il primo e il quarto motivo di ricorso. Con il primo motivo i ricorrenti denunciano violazione degli artt. 1058, 1064 e 1489 c.c. e norme collegate, nonché degli artt. 832, 1321 e ss. c.C., e contradditto- ria motivazione circa un punto decisivo della controversia. Premesso che l'art. 21 del regolamento condominiale prevede espressamente la possibilità di destinare i locali a piano terreno ad attività di ristorante, i ricor- renti assumono che la natura contrattuale del regolamento - richiamato nei sin- goli atti di acquisto dei condomini- è produttivo di oneri e servitù in capo ai sin- goli in relazione a detta destinazione, sicché è erronea l'affermazione della corte territoriale secondo cui il diritto statuito dal citato art. 21 sarebbe operativo nei limiti in cui non confligga con i diritti degli altri condomini. Al contrario, avendo i condomini consapevolmente accettato di acquistare pur in presenza della previ- sione contrattuale in discorso, questi sarebbero tenuti -desumendosi ciò anche all'art. 1489 c.c.- al rispetto dell'obbligazione assunta. Con il quarto motivo i ricorrenti denunciano ulteriore violazione dell'art. 1102 c.c. in rapporto agli artt. 1027, 1028, 1029, 1058, 1064, e 1065 c.c. ed errata e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia. Assumono i ricorrenti che la sentenza impugnata è censurabile anche nella parte in cui nega il diritto alla installazione della canna fumaria all'interno di una delle due canne condominiali per il getto delle immondizie sul presupposto che ciò determinerebbe un uso esclusivo in violazione dell'art. 1102 c.c.. Sostengono in proposito i ricorrenti che tale affermazione viene frustrata alla stregua dei principi che regolano le servitù contrattuali, applicabili nella specie perché l'art. 21 del re- 4 golamento condominiale istituisce a loro favore un tale diritto. Tale diritto per sua natura impone l'altrui incommodum, e nella specie l'incommodum di non poter più usare la canna per il getto delle immondizie non sarebbe motivo bastevole per negare il diritto alla installazione della canna fumaria, tanto più se nessun'altra soluzione risultasse possibile, in quanto il getto delle immondizie non è un servi- zio essenziale, sicché i condomini, ai sensi delle disposizioni di cui agli artt. 1058,1064,1028 c.c. e delle altre norme correlate, nulla possono opporre perché tali normative superano le prescrizioni di cui all'art. 1102 c.c. Concludono i ricorrenti che lo schema giuridico delineato, ancorato alla servitù stipulata contrattualmente, ben potrebbe essere ampliato sino al parziale sacrificio delle proprietà individuali se non vi fossero valide alternative, perché i condomini sono obbligati a sottostare in ogni caso all'obbligazione assunta contrattualmente, al punto che, una volta rispettati i principi del percorso più breve e dell'altrui mi- nore aggravio, essi dovrebbero eventualmente concedere anche in casa loro il passaggio della canna fumaria , ove non fosse adottabile una soluzione "condominiale". Sulla base di tali premesse i ricorrenti si dolgono che il giudice di merito non abbia ammesso una consulenza tecnica finalizzata ad individuare modalità tecniche più consone alla fattispecie. I motivi suddetti sono destituiti di fondamento. L'art. 21 del regolamento condominiale contrattuale, contenente una deroga in favore dell'immobile del ricorrente al generale divieto di adibire le proprietà in- dividuali dello stabile ad attività di ristorazione, se rappresenta qualcosa di più della semplice assenza di divieto, perché elimina in radice ogni possibile conte- stazione sulla specifica utilizzazione, con riguardo, ad esempio, alla compatibi- lità di essa con il decoro dello stabile, o alla ammissibilità di forme di uso più in- 5 tenso di beni condominiali in funzione della destinazione anzidetta, non può tut- -tavia ritenersi direttamente produttivo come vorrebbe il ricorrente- di un obbli- di sop- go a carico dei condomini - peraltro di contenuto non definito ex ante portare qualsiasi limitazione, anche alla proprietà individuale, che si rendesse ne- cessaria per la concreta attuazione delia destinazione. Risulta quindi corretta la impostazione della sentenza impugnata che ha esclusa la esistenza di specifiche obbligazioni dei condomini, e, correlativamente, del di- ritto affermato dagli attori di poter installare la canna fumaria a qualsiasi condi- zione, con il solo rispetto dei principi di cui all'art. 1065 c.c., anche entrando nelle proprietà individuali, ovvero sottraendo all'uso comune la canna per P'eliminazione delle immondizie, ed ha ritenuto di dover esaminare l' ammissibi- lità della richiesta dei ricorrenti alla stregua degli ordinari principi applicabili in tema di condominio, e in particolare di uso delle cose comuni e di rispetto delle distanze. Anche il secondo e il terzo motivo meritano un esame congiunto per l'evidente connessione. Con il secondo motivo i ricorrenti denunciano violazione degli artt. 900, 901, 902 c.c. nonché contraddittorietà della motivazione su un punto decisivo della controversia, assumendo che le premesse della sentenza, pur criticate nel primo motivo, non consentirebbero comunque la successive statuizioni con le quali la corte ha qualificato vedute e non luci le due grate grigliate in muratura alte dal pavimento oltre mt. 2,50, a mezzo delle quali corre parte del muro esterno con- dominiale sul quale dovrebbe trovare appoggio la canna fumaria. Tali aperture, essendo la parete grigliata arretrata di circa dieci centimetri dal muro condomi- niale ed avendo maglie di circa cinque centimetri quadrati, non potrebbero per 6 legge fisica consentire la visuale a 180 gradi, ma al più in linea retta ed obliqua. Le conclusioni della corte di merito sarebbero dunque, per i ricorrenti, errate in diritto, richiedendo l'art. 900 c.c. l' inspicere ed il prospicere, elementi qualifi- canti delle vedute. Contestano i ricorrenti anche le ulteriori affermazioni della corte di merito circa la illegittimità del collocamento della canna fumaria anche se le griglie fossero qualificabili come luci per contrarietà all'art. 889 c.c. e 904 c.c. o al diritto costi- tuzionale di una civile abitabilità della propria abitazione che dovrebbe prevalere sul più lucroso sfruttamento commerciale del negozio, assumendo che in ambito condominiale non sono applicabili le disposizioni di cui ai citati articoli del codi- ce civile, mentre la validità del principio costituzionale di civile abitabilità è diritto ad esclusa dal fatto che essi ricorrenti hanno ottenuto contrattualmente aprire il ristorante e le limitazioni derivanti dall'esercizio di detta attività erano volontariamente accettate dai singoli condomini che avevano aderito al regola- mento all'atto dell'acquisto, sicché ancor prima del diritto di cui all'art 1102 c.c., secondo i ricorrenti, deve darsi rilievo al vicolo contrattuale al quale i condomini non possono sottrarsi. Con il terzo motivo i ricorrenti denunciano violazione dell'art. 1102 c.c. in rap- porto all'art. 1064 c.c, errata applicazione in genere di norme di diritto ed errata motivazione circa un punto decisivo della controversia. Assumono i ricorrenti che la corte territoriale avrebbe citato a sproposito la giurisprudenza di legittimità in tema di distanze dalle vedute, sia perché nella specie saremmo in presenza di me- re luci, sia perché sarebbe erroneo il principio affermato secondo cui non potreb- be invocarsi l'art. 1102 c.c. ove la installazione di un impianto tecnologico indi- spensabile al pieno godimento di una unità immobiliare non consenta il rispetto 7 delle distanze dalle altre singole unità in proprietà esclusiva. Assumono i ricor- renti che in realtà sarebbe vero il principio opposto, fatto proprio dalla giurispru- denza di legittimità ed applicabile nella specie per essere pacifico che senzate la V canna fumaria non potrebbe esercitarsi l'attività di ristorazione consentita dal re- golamento contrattuale, atteso che le norme sulle distanze legali sono applicabili anche nei rapporti tra condomini di un edificio in condominio solo quando siano compatibili con l'applicazione delle norme particolari relative all'uso delle cose comuni, nel senso che in caso di contrasto hanno prevalenza queste ultime. I motivi suddetti sono fondati nei limiti di cui appresso, rimanendo pur sempre infondate le affermazioni ricollegabili alla pretesa esistenza in capo agli odierni ricorrenti di un diritto di servitù già sorto a carico dei singoli condomini, per ef- fetto della previsione contenuta nel regolamento contrattuale. Osserva il collegio che la corte territoriale ha supportato la decisione relativa alla affermata impossibilità di collocazione della canna fumaria sul muro comune adiacente ai ballatoi, con argomentazioni illogiche e giuridicamente non corrette, perché contrarie ai principi desumibili dagli artt. 900 e seguenti del codice civile in tema di luci, e dall'art. 1102 c.c. in tema di uso delle cose comuni. La corte territoriale, dopo aver correttamente affermato che la prevalenza delle norme sull'uso delle cose comuni contenute nell'art. 1102 c.c., rispetto alle norme sulle distanze, attiene esclusivamente al rapporto tra singolo condomino ed il condominio (cfr. Cass. 1 dicembre 2000, n. 15394) perché il principio della ino- peratività della normativa sulle distanza legali, se può valere con riferimento alle opere eseguite sulle parti comuni e sempre che si tratti di uso normale di queste ultime, non si estende invece ai rapporti fra i singoli condomini (Cas. 25 ottobre 2002, n. 13170), finisce poi per escludere in concreto il diritto degli 0 08 9 attori di collocare la canna fumaria sul muro comune, affermando la violazione delle distanze rispetto alle vedute dei singoli condomini ad esso adiacenti, sulla base di una motivazione inadeguata. Non spiega, infatti, la corte territoriale, perché la parete grigliata in mattoni alta m. 2,50 possa essere qualificata “veduta” in relazione ad una asserita possibilità di visione “mobile e globale", laddove come riconosce la corte medesima- l'altezza del grigliato in muratura non consentirebbe di sporgere il capo, sicché la veduta dovrebbe essere logicamente limitata alla visione frontale attraverso le maglie del grigliato. Appare invero apodittica e illogica la motivazione della corte di merito che, pur riconoscendo le cennate caratteristiche del grigliato, assume tuttavia che "non per questo le ampie aperture delle singole proprietà individuali non costituiscono ve- dute.....giacché pacificamente - attraverso di esse - può godersi di una visione a 180 gradi sul giardino condominiale" Avrebbe dovuto la corte fornire una più dettagliata motivazione sul punto, onde consentire di comprendere come sia pos- sibile che le descritte condizioni dell'apertura sui ballatoi dei singoli condomini consenta ai medesimi "l'inspicere e il prospicere" sul giardino condominiale, e cioè di guardare, oltre che frontalmente, anche obliquamente o lateralmente. La carenza motivazionale riscontrata attiene certamente ad un punto decisivo della controversia, perché se le aperture in discorso dovessero essere qualificate luci come sembra verosimile - non sussisterebbe alcun ostacolo al colloca- - mento della canna fumaria sul muro comune posto che nella disciplina legale dei rapporti di vicinato l'obbligo di osservare nelle costruzioni determinate distanze sussiste solo relativamente alle vedute e non anche alle luci. 9 Sul punto deve riscontrarsi una ulteriore carenza motivazionale in cui è incorsa la corte di merito, allorché assume che anche a voler considerare le aperture dei ballatoi come semplici “luci”, non sarebbe comunque legittima la collocazione della canna fumaria perché la sporgenza di circa 40 cm. toglierebbe luce ed aria in maniera significativa ai terrazzini di proprietà individuale. La affermazione non sembra invero supportata da adeguate argomentazioni tecniche, avendo la corte ritenuto "intuitivo" l'effetto dannoso paventato, operando soltanto un ri- chiamo a quanto "accertato dal c.t.u." Ritiene conclusivamente la corte che il ricorso debba essere accolto con rife- rimento al secondo e al terzo motivo- nei limiti enunciati- e conseguentemente va cassata la sentenza impugnata con rinvio ad altra sezione della corte d'appello di Milano, che provvederà anche per le spese.

P.Q.M.

La corte rigetta il primo e il quarto motivo di ricorso;
accoglie per quanto di ra- gione il secondo e il terzo motivo;
cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti, e rinvia, anche per le spese, ad altra sezione della corte d'appello di Milano. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della IIa sezione vile, il 18 v giugno 2003. Il presidente - 2 Il consigliere rel. ity IL CANCELIERE C1 Francesco Catania DEPOSITATO IN CANCELLERIA ? GEN. 2004 Roma IL CANCELL A NC nia 10