CASS
Sentenza 24 aprile 2023
Sentenza 24 aprile 2023
Massime • 4
La domanda risarcitoria, connessa alla lesione del possesso, è riservata alla fase di merito possessorio, dato che le questioni inerenti alle pretese risarcitorie possono essere esaminate solo nel giudizio a cognizione piena, sicché detta azione non è tardiva ove sia spiegata nel corso della fase sommaria e fino al momento della prosecuzione del procedimento possessorio.
In tema di condominio, tra gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio, rientranti nelle attribuzioni dell'amministratore ex art. 1130 n. 4 c.c., sono ricomprese le azioni di reintegrazione del possesso dei beni condominiali e quelle, connesse, di risarcimento del danno derivante dalle lesioni del possesso di detti beni, con la conseguenza che, da un lato, l'eventuale delibera di rinuncia all'azione di reintegrazione autonomamente intrapresa dall'amministratore non vincola quest'ultimo e, dall'altro, la proposizione dell'azione di risarcimento del danno per lesione del possesso del bene condominiale, da parte dell'amministratore, non necessita dell'autorizzazione dell'assemblea.
Il ricorso per cassazione è inammissibile qualora manchi o vi sia incertezza assoluta sull'identificazione delle parti contro cui esso è diretto ma, ai fini dell'osservanza della norma predetta, non è necessario che le relative indicazioni siano premesse all'esposizione dei motivi di impugnazione, o che siano altrove esplicitamente formulate, essendo sufficiente, analogamente a quanto previsto dall'art. 164 c.p.c., che esse risultino in modo chiaro e inequivoco (e non, dunque, ingannevole), anche se implicitamente, dal contesto del ricorso, nonché dal riferimento ad atti dei precedenti gradi di giudizio, da cui sia agevole identificare con certezza la parte intimata.
Lo spazio sottostante il suolo di un edificio condominiale, in mancanza di un titolo che ne attribuisca la proprietà esclusiva ad uno dei condomini, va considerato di proprietà comune, per il combinato disposto degli artt. 840 e 1117 c.c., sicché, ove il singolo condomino proceda, senza il consenso degli altri partecipanti, a scavi in profondità del sottosuolo, così attraendolo nell'orbita della sua disponibilità esclusiva, si configura uno spoglio denunciabile dall'amministratore con l'azione di reintegrazione.
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Sul provvedimento
| Citazione : | Cass. civ., sez. II, sentenza 24/04/2023, n. 10869 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Corte di Cassazione |
| Numero : | 10869 |
| Data del deposito : | 24 aprile 2023 |
Testo completo
SENTENZA sul ricorso (iscritto al N.R.G. 8588/2019) proposto da: Cooperativa CASAL DÈ PAZZI 1993 a r.l. (C.F.: 04488781008), in persona del suo legale rappresentante pro – tempore, rappresentata e difesa, giusta procura in calce al ricorso, dall’Avv. ZI HI AG, nel cui studio in Roma, via Ulpiano n. 29, ha eletto domicilio;
- ricorrente -
contro Condominio CASAL DÈ PAZZI n. 20 in Roma (C.F.: 96080600586), in persona del suo amministratore pro – tempore, rappresentato e difeso, giusta procura in calce al controricorso, dall’Avv. Monica Nassisi, nel cui studio in Roma, via Genzano n. 18, ha eletto domicilio;
Possesso – Azione di reintegrazione – Bene condominiale – Realizzazione parcheggi sotterranei – Legittimazione amministratore R.G.N. 8588/19 U.P. 23/3/2023 Civile Sent. Sez. 2 Num. 10869 Anno 2023 Presidente: LOMBARDO LUIGI GIOVANNI Relatore: TRAPUZZANO CESARE Data pubblicazione: 24/04/2023 2 di 32
- controricorrente -
e SCIPIONI Carlo, GENTILEZZA Antonio, PICCIALUTI Renzo, GI IA NA, SE IA RO, CATANI KA, NI IE, SS TA, ET CE, BA CE, CO BE, AC IO, LL MA, GR RI, RD NN, BO DO, UO IA, IL CA, IPPOLITI BE, TI NA, FI NN, DE ER SA, DI MU AN, MA RG, EL SA AN, ST LA, FA ES, AC RI, AC RE, NG NN, TE AU, OS EO, D’RI EP, PO ST, LL EG, US OL e SCACCIAPICHE Tommaso;
- intimati -
avverso la sentenza della Corte d’appello di Roma n. 5336/2018, pubblicata il 2 agosto 2018; udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 23 marzo 2023 dal Consigliere relatore Cesare Trapuzzano;
lette le conclusioni scritte del P.M., in persona del Sostituto Procuratore generale dott. AU Vitiello, che ha richiesto il rigetto del ricorso per l’inammissibilità del primo, secondo, terzo, quarto, quinto e ottavo motivo nonché per l’infondatezza del sesto, settimo e nono motivo. 3 di 32 FATTI DI CAUSA 1.– Con ricorso depositato il 24 settembre 2002, ai sensi dell’art. 703 c.p.c., l’amministratore giudiziario – nominato con decreto del 4 luglio 2002 – del Condominio di via Casal dé Pazzi n. 20 in Roma adiva il Tribunale di Roma e, per l’effetto, chiedeva che il Condominio fosse reintegrato nel pieno ed esclusivo possesso dell’area condominiale interessata dall’esecuzione dei lavori di costruzione di un’autorimessa interrata pluripiano, commissionati dalla Cooperativa Casal dé Pazzi 1993 a r.l., lamentando l’intervenuto spoglio violento ed arbitrario posto in essere dalla Cooperativa ed invocando il conseguente ordine di sgombero del cortile e la restitutio in integrum dei luoghi. Al riguardo, deduceva che la Cooperativa, in violazione del dettato di cui all’art. 1120 c.c., aveva utilizzato aree di proprietà ed esclusivo possesso del Condominio per la realizzazione di 136 box auto da assegnarsi ai componenti della suddetta Cooperativa, numero inferiore a quello dei comproprietari pro indiviso delle aree suddette, atteso che non tutti i condomini avevano aderito alla Cooperativa, sicché i non aderenti sarebbero stati esclusi dall’utilizzazione delle aree sulle quali risultavano essere titolari del diritto di proprietà e godimento. Si costituiva in giudizio la Cooperativa Casal dé Pazzi 1993 a r.l., la quale contestava la fondatezza della domanda di spoglio avversaria, esponendo che l’assemblea condominiale, con delibera del 7 maggio 1993, aveva autorizzato i lavori in questione e validamente approvato la realizzazione del parcheggio sotterraneo, in integrale ottemperanza alle disposizioni legislative vigenti, sicché era del tutto assente, nella condotta della 4 di 32 Cooperativa, sia l’elemento oggettivo dello spossessamento violento o clandestino, sia l’elemento soggettivo dell’animus spoliandi affinché fosse integrata la fattispecie di spoglio, atteso che per anni vi era stata una continua ed ininterrotta informazione e collaborazione tra Cooperativa e Condominio sull’andamento delle attività preliminari e sullo stato di attuazione del progetto. Nel corso del giudizio intervenivano alcuni condomini, sia con interventi ad adiuvandum, sia con interventi ad opponendum. Prima della conclusione della fase sommaria, il Condominio chiedeva altresì che fosse risarcito il danno conseguente allo spoglio perpetrato. A conclusione della fase interdittale, con ordinanza del 10 maggio 2003, il Tribunale adito accoglieva la spiegata azione possessoria di reintegrazione e, per l’effetto, ordinava alla Cooperativa la sospensione dei lavori e la riduzione in pristino dello stato dei luoghi. L’ordinanza interdittale era confermata dall’ordinanza collegiale del 12 gennaio 2004, emessa a conclusione del sub- procedimento di reclamo proposto dalla Cooperativa. Nel corso della fase del merito possessorio, erano acquisiti documenti, erano escussi i testimoni ammessi ed era espletata una consulenza tecnica d’ufficio. Quindi, al termine della fase di merito, con sentenza n. 5473/2007, depositata il 15 marzo 2007, il Tribunale adito confermava l’accoglimento della domanda possessoria di cui all’ordinanza conclusiva della fase interinale e, in accoglimento della domanda di risarcimento dei danni, condannava la 5 di 32 Cooperativa al pagamento, in favore del Condominio, della somma di euro 46.000,00. 2.– Con atto di citazione notificato il 30 aprile 2008, proponeva appello la Cooperativa Casal dé Pazzi 1993 a r.l., la quale lamentava l’insussistenza dello spoglio dedotto per carenza sia dell’elemento oggettivo dello spossessamento, obbligatoriamente connotato dai necessari requisiti della violenza e/o della clandestinità, sia dell’elemento soggettivo dell’animus spoliandi e, quindi, chiedeva di essere reimmessa nella detenzione dell’area, onde consentirle di procedere all’esecuzione dei lavori, con la condanna del Condominio al risarcimento dei danni patiti in conseguenza della lesione subita nella legittima detenzione della predetta area. Si costituiva nel giudizio di impugnazione il Condominio di via Casal dé Pazzi n. 20, che chiedeva il rigetto dell’impugnazione spiegata. Decidendo sul gravame interposto, la Corte d’appello di Roma, con la sentenza di cui in epigrafe, rigettava l’appello e, per l’effetto, confermava integralmente la pronuncia impugnata. A sostegno dell’adottata pronuncia la Corte di merito rilevava, per quanto qui interessa: a) che vi era la legittimazione dell’amministratore condominiale, il quale aveva agito motu proprio conferendo mandato ad litem, senza ottenere alcuna ratifica assembleare del proprio operato, poiché la domanda proposta consisteva in un’azione di spoglio e, dunque, doveva annoverarsi tra le azioni a carattere conservativo che rientravano tra le attribuzioni dell’amministratore; b) che, nel merito, agli atti vi era solo una delibera del 7 maggio 1993 – il cui contenuto era 6 di 32 stato, peraltro, ribadito da altra delibera dell’anno 2002 –, in cui si affermava esclusivamente che vi era un’area o uno spazio condominiale tale da consentire la costruzione di parcheggi;
c) che dette delibere nulla aggiungevano e, dunque, non prevedevano un’esplicita autorizzazione della Cooperativa ad acquisire il possesso dell’area medesima e a procedere all’attuazione dei lavori, né le delibere indicate avevano approvato un progetto dei lavori o un preventivo di spesa, o avevano esaminato offerte pervenute da ditte appaltatrici o avevano scelto la ditta alla quale affidare i lavori;
d) che l’occupazione e la trasformazione dello spazio in contestazione da parte della Cooperativa – soggetto di diritto del tutto diverso e distinto dal Condominio e del quale, per di più, molti condomini non facevano parte – erano illegittime, in quanto l’assemblea condominiale non aveva approvato l’esecuzione dei lavori di costruzione dei box, né un progetto dei lavori e un preventivo di spesa, né la scelta di una specifica ditta alla quale appaltare i lavori, né aveva conferito alla Cooperativa il mandato rivolto a scegliere la ditta alla quale appaltare detti lavori, secondo un progetto deliberato dall’assemblea e una spesa assentita dall’assemblea medesima;
e) che, pertanto, si era perfezionato lo spoglio, come correttamente ritenuto dal Tribunale. 3.– Avverso la sentenza d’appello ha proposto ricorso per cassazione, affidato a nove motivi, la Cooperativa Casal dé Pazzi 1993 a r.l. Ha resistito con controricorso l’intimato Condominio Casal dé Pazzi n. 20 in Roma. 4.– Il Pubblico Ministero ha formulato per iscritto le sue conclusioni, come riportate in epigrafe. 7 di 32 RAGIONI DELLA DECISIONE 1.– In primo luogo, si dà atto che la costituzione di un nuovo difensore della Cooperativa ricorrente, nella persona dell’Avv. Alfonso Galdi – in aggiunta al difensore originariamente nominato –, come da “comparsa di costituzione di nuovo difensore”, con procura in calce, depositata il 17 marzo 2023, è inammissibile (e conseguentemente è inammissibile la stessa memoria illustrativa da questi esclusivamente sottoscritta e depositata in pari data, ai sensi dell’art. 378 c.p.c.). Infatti, nel giudizio di cassazione – diversamente rispetto a quanto avviene con riguardo ai giudizi di merito – la procura speciale non può essere rilasciata a margine o in calce ad atti diversi dal ricorso o dal controricorso, poiché l’art. 83, terzo comma, c.p.c., nella versione ratione temporis vigente, nell’elencare gli atti a margine o in calce ai quali può essere apposta la procura speciale, individua, con riferimento al giudizio di cassazione, soltanto quelli suindicati. Pertanto, se la procura non viene rilasciata su detti atti, è necessario che il suo conferimento si realizzi nella forma prevista dal secondo comma del citato art. 83, cioè con atto pubblico o con scrittura privata autenticata, facenti riferimento agli elementi essenziali del giudizio, quali l’indicazione delle parti e della sentenza impugnata. A quest’ultima conclusione deve pervenirsi anche con riferimento all’ipotesi in cui sopraggiunga la sostituzione (o l’aggiunta) del difensore nominato con il ricorso (o controricorso), non rispondendo alla disciplina del giudizio di cassazione, dominato dall’impulso d’ufficio a seguito della sua instaurazione con la notifica e il deposito del ricorso (o controricorso) e non soggetto 8 di 32 agli eventi di cui agli artt. 299 e ss. c.p.c., il deposito di un atto redatto dal nuovo difensore, su cui possa essere apposta la procura speciale (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 2554 del 27/01/2023; Sez. 2, Ordinanza n. 1896 del 23/01/2023; Sez. 2, Ordinanza n. 1462 del 18/01/2023; Sez. 2, Ordinanza n. 20692 del 09/08/2018; Sez. U, Sentenza n. 16962 del 27/06/2018; Sez. 3, Sentenza n. 18323 del 27/08/2014; Sez. 5, Ordinanza n. 7241 del 26/03/2010; Sez. 3, Sentenza n. 4337 del 23/02/2010; Sez. 3, Sentenza n. 13086 del 05/06/2007). Precisamente, per i giudizi introdotti prima del 4 luglio 2009, tra cui rientra quello di specie – instaurato, in primo grado, con ricorso depositato il 24 settembre 2002 –, non opera la novella di cui all’art. 45 della legge 18 giugno 2009 – che ha, tra l’altro, modificato l’art. 83, terzo comma, c.p.c., estendendo le ipotesi in cui può essere rilasciata la procura a margine o in calce anche alla memoria di nomina di nuovo difensore –, ai sensi delle disposizioni transitorie di cui all’art. 58 della citata legge. Per l’effetto, resta ferma la nomina dell’originario difensore, con la relativa elezione di domicilio. 1.1.– Sempre in via preliminare, devono essere affrontate – e respinte – le eccezioni pregiudiziali sollevate dal Condominio controricorrente. Anzitutto, è eccepita l’inammissibilità del ricorso per difetto di notifica, unitamente all’atto introduttivo, della procura speciale (e ciò perché il documento in formato pdf che avrebbe dovuto riportare la procura, allegato alla notifica effettuata a mezzo PEC, conteneva, invece, una seconda copia del ricorso), sicché sarebbe 9 di 32 esclusa l’anteriorità del conferimento del mandato difensivo rispetto alla notifica dell’atto introduttivo del giudizio di legittimità. L’eccezione è destituita di fondamento, in quanto, ai sensi del combinato disposto degli artt. 366 e 369 c.p.c. vigenti ratione temporis, benché difetti la notifica della procura unitamente al ricorso, l’indicazione, nell’epigrafe della copia notificata del ricorso introduttivo del giudizio di legittimità, della procura speciale rilasciata in calce al difensore individuato e la sua produzione – al momento del deposito dell’originale del ricorso – non importano alcuna inammissibilità, potendo desumersi da tali elementi, con ragionevole certezza, che il mandato sia stato conferito prima della notificazione dell’atto (Cass. Sez. U, Sentenza n. 35466 del 19/11/2021; Sez. U, Ordinanza n. 17866 del 23/07/2013; Sez. 1, Sentenza n. 14967 del 02/07/2007; Sez. 3, Sentenza n. 6169 del 22/03/2005; Sez. 1, Sentenza n. 17406 del 30/08/2004). Ciò vale anche allorché la notifica del ricorso sia avvenuta a mezzo PEC: anche in tal caso, infatti, essendovi il riferimento ad una procura incorporata nell’atto di impugnazione (recte rilasciata in calce al ricorso), essa si presume rilasciata anteriormente alla notifica dell’atto che la contiene, sicché non rileva, ai fini della verifica della sussistenza della procura, la sua mancata riproduzione o segnalazione nella copia notificata, essendo sufficiente, per l’ammissibilità del ricorso per cassazione, la sua presenza nell’originale. 1.2.– Ancora, non può essere dichiarata l’inammissibilità del ricorso per mancata indicazione, nell’epigrafe del ricorso, degli ulteriori destinatari dell’azione di legittimità, oltre al Condominio. 10 di 32 E tanto perché risulta inequivocabilmente che il ricorso è stato proposto anche contro i condomini intervenuti nel giudizio di merito (in appello), emarginati nell’epigrafe della pronuncia impugnata e a cui è stata diretta la notificazione del ricorso. Il che è desumibile dall’espresso riferimento, nel corpo del ricorso, ai condomini intervenuti ad adiuvandum e ad opponendum. Ora, ai sensi dell’art. 366 c.p.c., il ricorso per cassazione è inammissibile solo qualora manchi o vi sia incertezza assoluta sull’identificazione delle parti contro cui esso è diretto;
ai fini dell’osservanza della norma predetta, non è necessario che le relative indicazioni siano premesse all’esposizione dei motivi di impugnazione o che siano altrove esplicitamente formulate, essendo sufficiente, analogamente a quanto previsto dall’art. 164 c.p.c., che esse risultino in modo chiaro e inequivoco (e non, dunque, ingannevole), anche se implicitamente, dal contesto del ricorso, nonché dal riferimento ad atti dei precedenti gradi di giudizio, da cui sia agevole identificare con certezza la parte intimata. Ne consegue che – sebbene il vizio consistente nell’omessa indicazione nel ricorso della parte nei cui confronti è proposto non sia sanato dalla relazione di notificazione, che è la dichiarazione dell’ufficiale giudiziario descrittiva dell’operazione di conoscenza avente ad oggetto il documento incorporante il ricorso da notificare, ed è, quindi, atto da quest’ultimo soggettivamente ed oggettivamente distinto (Cass. Sez. 6-2, Sentenza n. 22046 del 26/09/2013; Sez. 2, Sentenza n. 19286 del 07/09/2009) –, nella fattispecie, i chiari riferimenti contenuti nel corpo del ricorso, 11 di 32 unitamente ai riferimenti di cui alla sentenza impugnata, consentivano di individuare agevolmente gli altri destinatari del giudizio di legittimità. 2.– Tanto premesso, con il primo motivo la ricorrente eccepisce, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., la nullità della sentenza o del procedimento, in relazione agli artt. 111, sesto comma, e 24 Cost., 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., con conseguenti effetti restitutori e risarcitori, per carenza di motivazione ovvero per motivazione solo apparente, per avere il Giudice d’appello omesso di illustrare e confutare le critiche mosse dall’appellante avverso la statuizione di primo grado. Secondo l’istante, il Giudice del gravame avrebbe sviluppato le argomentazioni confutative dell’appello nella sola pagina n. 4 della sentenza impugnata, con considerazioni meramente assertive e apodittiche, prive di contenuto motivazionale, senza esplicitare le ragioni della conferma della pronuncia di primo grado con riguardo ai motivi di impugnazione proposti. 3.– Con il secondo motivo la ricorrente lamenta, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione e falsa applicazione dell’art. 1168 c.c., per avere la Corte territoriale ravvisato nella condotta della Cooperativa gli estremi per la configurazione della fattispecie di spoglio, sia sotto il profilo oggettivo dello spossessamento connotato dai requisiti alternativi della violenza o della clandestinità, sia sotto il profilo soggettivo dell’animus spoliandi. Sotto il profilo oggettivo, l’istante obietta che non avrebbe potuto configurarsi una lesione del potere di fatto in ragione dell’edificazione di un parcheggio interrato, volto all’utilizzazione 12 di 32 innovativa e migliorativa del sottosuolo, essendo tale destinazione finalizzata all’ottimizzazione di un’area comune altrimenti non utilizzabile;
e ciò anche a vantaggio dei condomini che non fossero stati soci della Cooperativa, essendo stato stabilito che vi fosse la possibilità per ciascun condomino di concorrere alle spese di esecuzione e manutenzione dell’opera realizzata. Tanto più che – ad avviso della ricorrente –, con successiva delibera condominiale del 18 dicembre 2009, sarebbe stata approvata nuovamente la realizzazione di posti auto e box nel sottosuolo condominiale, deliberazione avverso cui sarebbe stata disattesa l’impugnazione proposta da un condomino per asserito difetto di un valido quorum funzionale, con sentenza del Tribunale di Roma del 30 gennaio 2013, in quanto nella fattispecie nessuna preclusione sarebbe stata frapposta, nei confronti dei condomini dissenzienti dal progetto di edificazione del parcheggio interrato, alla fruizione comunque dello spazio comune attraverso la postuma adesione al progetto e l’acquisizione di un box o posto auto. Sempre sul piano oggettivo, l’istante rileva che il posizionamento del cantiere nel febbraio 2002 non avrebbe integrato uno spoglio, in quanto si sarebbe trattato di opera meramente temporanea, attiva solo per il tempo necessario al completamento dei lavori. Quanto al requisito della clandestinità, esso sarebbe stato escluso dalla condizione di conoscenza dell’intervento atto alla realizzazione dell’autorimessa sotterranea, anche con riferimento all’installazione del cantiere e alla programmazione dell’inizio delle opere di costruzione. 13 di 32 Sarebbe stata altresì esclusa la ricorrenza del requisito della violenza, in quanto la delibera del 7 maggio 1993 avrebbe affidato alla costituenda Cooperativa l’incarico di costruire i parcheggi, sicché la detenzione dell’area in favore di quest’ultima sarebbe stata legittima, in quanto appunto diretta a soddisfare gli interessi e la volontà del Condominio. Per le stesse ragioni, la ricorrente esclude che vi fossero gli estremi dell’animus spoliandi, in quanto la Cooperativa avrebbe agito nella piena consapevolezza che il Condominio in quanto tale condividesse l’esecuzione dei lavori e ne seguisse l’andamento e lo stato di realizzazione, anche durante la fase di preparazione. 4.– Con il terzo motivo la ricorrente censura, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione e falsa applicazione dell’art. 9, terzo comma, della legge n. 122/1989, per avere il Giudice del gravame interpretato la legge Tognoli in termini ostativi ad una decisione maggioritaria dell’assemblea condominiale volta alla realizzazione dei parcheggi sotterranei (e avendo ritenuto, per contro, che si esigesse una deliberazione assunta all’unanimità dei condomini), così vanificando ogni possibilità di applicazione e di concreta operatività della predetta legge. Ad avviso dell’istante, requisito necessario per il legittimo inizio dei lavori atti alla realizzazione di un’autorimessa sotterranea multipiano sarebbe consistito nella verifica tecnica che tali opere non recassero pregiudizio alla stabilità e alla sicurezza del fabbricato, non ne alterassero il decoro architettonico e non rendessero alcuna parte dell’edificio inservibile all’uso e al godimento anche di un solo condomino, essendo nella fattispecie 14 di 32 assicurata anche ai condomini dissenzienti la possibilità di realizzare in futuro, nella zona comune rimasta libera, analogo parcheggio pertinenziale della propria unità immobiliare, in modo da garantire a tutti il godimento del sottosuolo, secondo la sua normale destinazione. 5.– Con il quarto motivo la ricorrente si duole, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., della violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1102 c.c., in relazione agli artt. 1139 e 1120, secondo e quinto comma, c.c. nonché agli artt. 9 della legge n. 122/1989 e 1121 c.c., per avere la Corte di merito ritenuto che i partecipanti al Condominio, quali soci della Cooperativa, avessero alterato la destinazione della parte di sottosuolo condominiale interessata dalla costruzione dell’autorimessa e modificato la destinazione del suolo adibito a cantiere, impedendo così ai condomini non iscritti alla Cooperativa di poter usufruire della cosa comune secondo il loro diritto. Per converso, secondo la ricorrente, l’area interrata destinata a parcheggi sarebbe stata, fino ad allora, inutilizzata, sicché la destinazione programmata avrebbe potuto qualificarsi in termini di naturale, quasi intrinseca, finalizzazione del sottosuolo. Al contempo, neanche sarebbe stata modificata la destinazione del suolo adibito a cantiere, atteso che l’occupazione temporanea del relativo spazio sarebbe stata funzionalmente necessaria e strumentale all’esecuzione dei lavori e comunque di durata definita. Inoltre, non sarebbe stato impedito ai condomini non iscritti alla Cooperativa di fruire comunque della cosa comune, poiché questi ultimi avrebbero conservato – decidendo di concorrere alle spese di costruzione ed a quelle di manutenzione – 15 di 32 la facoltà di divenire proprietari di un box ovvero, a loro semplice scelta, di un posto auto, in piena armonia con il disposto legislativo. 6.– Con il quinto motivo la ricorrente deduce, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., l’omesso esame circa fatti decisivi per il giudizio, oggetto di discussione tra le parti, e segnatamente la mancata valutazione di accadimenti storici dirimenti e della documentazione probatoria, da cui sarebbe stato possibile acclarare la piena conoscenza, da parte del Condominio, dei lavori in controversia, la sua approvazione per comportamento concludente nonché la piena condivisione di intenti tra la Cooperativa e il Condominio. Nel dettaglio, dai verbali di assemblea, dagli avvisi ai condomini da parte dell’amministratore, dalle relazioni tecniche, dagli studi di fattibilità e dalle perizie sarebbe risultato che era stato il Condominio ad incaricare la Cooperativa dello svolgimento dei lavori di esecuzione dell’autorimessa sotterranea, sicché esso ne avrebbe condiviso perfettamente modalità di azione e finalità. 7.– Con il sesto motivo la ricorrente contesta, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., la nullità del procedimento e della sentenza per mancanza della legittimazione processuale dell’amministratore del Condominio ad agire ai sensi dell’art. 703 c.p.c., in contrasto con la volontà dell’assemblea condominiale validamente manifestatasi nella delibera del 5 dicembre 2002, anche in relazione alla violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1130, nn. 1 e 4, c.c. e 81 c.p.c., necessitando l’azione di reintegrazione nel possesso, anche a difesa delle parti comuni, proposta dall’amministratore giudiziario, 16 di 32 della preventiva autorizzazione o della successiva ratifica dell’assemblea condominiale. E anche qualora si fosse ritenuta la legittimazione dell’amministratore a spiegare l’azione di spoglio, tale legitimatio ad causam, seppure astrattamente ipotizzabile, sarebbe stata esclusa in concreto, in ragione della volontà di desistere dall’azione di spoglio manifestata dall’assemblea condominiale, dapprima, nella riunione del 18 ottobre 2002 e, poi, nella seduta straordinaria del 5 dicembre 2002. 8.– Con il settimo motivo la ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., la nullità della sentenza e del procedimento per mancanza della legittimazione processuale dell’amministratore del condominio con riferimento all’azione giudiziale di risarcimento dei danni, esperita in assenza di autorizzazione o ratifica dell’assemblea condominiale, in materia non rientrante nelle proprie attribuzioni, in relazione alla violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1130 e 1131 c.c. Sul punto, l’istante osserva che l’amministratore avrebbe esercitato, unitamente all’azione di reintegrazione nel possesso, peraltro fuori dai termini di legge, la tutela risarcitoria per la lesione del potere di fatto sulla cosa comune, azione, quest’ultima, non diretta alla conservazione della res e quindi rientrante nell’esclusiva disponibilità dei singoli condomini. 9.– L’ottavo motivo del ricorso investe, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., la nullità del procedimento e della sentenza, per non avere la Corte distrettuale rilevato, ex officio, la nullità della sentenza di primo grado in ordine al capo relativo alla condanna della Cooperativa al risarcimento dei danni in favore del 17 di 32 Condominio, in quanto si sarebbe trattato di pronuncia resa extra petita partium, non essendo stato chiesto il risarcimento nel ricorso introduttivo del giudizio, ma solo tardivamente in corso di causa, anche in relazione alla violazione e/o falsa applicazione dell’art. 112 c.p.c. Più specificamente, la ricorrente obietta che l’amministratore condominiale avrebbe dovuto proporre la domanda risarcitoria contestualmente alla proposizione della domanda di reintegrazione nel possesso ovvero avrebbe dovuto introdurre un autonomo giudizio, e non già spiegare tale domanda nel corso della fase sommaria del procedimento interdittale. 10.– Il nono e ultimo motivo del ricorso concerne, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., la nullità della sentenza e del procedimento per mancanza dell’autorizzazione o della ratifica dell’assemblea condominiale quanto al conferimento dell’incarico al procuratore costituito del Condominio (in realtà, procuratore del solo amministratore), anche in relazione alla violazione e/o falsa applicazione degli artt. 75 e 81 c.p.c. Sul punto, la ricorrente ritiene che la sentenza d’appello abbia erroneamente avvalorato la sussistenza della legitimatio ad processum dell’amministratore, nonostante il mancato deposito della ratifica dell’assemblea condominiale in ordine al mandato difensivo conferito al procuratore nominato dall’amministratore medesimo. 11.– È pregiudiziale lo scrutinio del sesto, settimo, ottavo e nono motivo, che attengono rispettivamente ai profili processuali della legittimazione ad causam dell’amministratore condominiale a proporre la domanda di reintegrazione nel possesso del bene 18 di 32 comune e la consequenziale domanda risarcitoria, della tardività della domanda di risarcimento proposta nel giudizio possessorio e della necessità che alla nomina del difensore dell’amministratore provvedesse l’assemblea condominiale. 12.– Il sesto motivo è infondato. Ed invero, l’amministratore condominiale – quand’anche di nomina giudiziale – è legittimato, senza necessità di autorizzazione dell’assemblea dei condomini, a promuovere l’azione di reintegrazione avverso la sottrazione, ad opera di taluno dei condomini, di una parte comune dell’edificio al compossesso di tutti i condomini (situazione alla quale deve essere equiparata la condotta di spoglio realizzata da terzi, ai sensi dell’art. 1131 c.c.), perché tale azione, essendo diretta a conservare l’esistenza delle parti comuni condominiali, rientra tra le attribuzioni dell’amministratore ex art. 1130, n. 4, c.c. (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 25782 del 13/11/2020; Sez. 2, Sentenza n. 7063 del 15/05/2002; Sez. 2, Sentenza n. 6190 del 03/05/2001; Sez. 2, Sentenza n. 4117 del 14/05/1990; Sez. 2, Sentenza n. 6593 del 11/11/1986; Sez. 2, Sentenza n. 3510 del 28/05/1980). 12.1.– Non rileva l’asserita volontà espressa dal Condominio (attraverso le delibere assembleari indicate, adottate a maggioranza, senza peraltro che ne sia stato riportato il puntuale contenuto) di desistere dall’azione possessoria già intrapresa (quindi, successivamente alla sua proposizione), peraltro con l’opposizione dei condomini intervenienti nel giudizio possessorio. E tanto perché l’assemblea dei condomini è legittimata a rinunciare all’azione proposta dal condominio verso terzi solo con riferimento alle controversie per le quali ha esercitato il potere di 19 di 32 autorizzazione dell’amministratore ad agire in giudizio per l’esercizio di diritti che, ancorché riferiti alle parti comuni dell’edificio condominiale, non rientrano nella rappresentanza giudiziale attiva attribuita all’amministratore dall’art. 1131 c.c. (Cass. Sez. 6-2, Ordinanza n. 5645 del 21/02/2022; Sez. 2, Ordinanza n. 23254 del 20/08/2021; Sez. 2, Sentenza n. 10865 del 25/05/2016). Solo per gli atti che non rientrano fra le sue attribuzioni, come l’esercizio delle azioni reali, l’amministratore del condominio non è legittimato a proporre le corrispondenti controversie nei confronti dei singoli condomini o di terzi contro la volontà dell’assemblea (Cass. Sez. 6-2, Ordinanza n. 23190 del 23/10/2020; Sez. 2, Sentenza n. 11688 del 16/10/1999; Sez. 2, Sentenza n. 4530 del 16/04/1993). Non può, invece, l’assemblea incidere in termini abdicativi (anziché ampliativi) – oltre i limiti delle proprie attribuzioni ex art. 1135 c.c. – sulle attribuzioni demandate all’amministratore, in forza di un potere discrezionale da questo autonomamente esercitabile ex artt. 1130 e 1131 c.c. Sicché la facoltà dell’amministratore di rappresentare il condominio, nell’ambito delle attribuzioni conferitegli ex lege a norma dell’art. 1130 c.c., non può soffrire limitazione né per volontà dell’amministratore né per deliberazione dell’assemblea – e a fortiori non può costituire oggetto di deroga mediante il regolamento di condominio ex art. 1138, quarto comma, c.c. – (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 6697 del 13/06/1991; Sez. 2, Sentenza n. 1068 del 09/04/1968). 20 di 32 E, in specie, l’esercizio, ad opera dell’amministratore, con riferimento a parti condominiali, delle azioni possessorie – in quanto tendenti, per definizione, al recupero o al mantenimento del godimento della cosa, sottratto illecitamente o molestato dal terzo – non è subordinato ad autorizzazione dell’assemblea, né può da questa essere escluso o limitato (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 369 del 20/01/1982; Sez. 2, Sentenza n. 3561 del 11/12/1972). Con la conseguenza che l’amministratore non aveva l’obbligo di eseguire le deliberazioni assembleari che prevedevano una deroga dalle attribuzioni stabilite per legge a suo favore, né ha perso la legittimazione processuale attiva in conseguenza dell’adozione di dette delibere. 13.– Anche la settima censura è infondata. E ciò perché la domanda di risarcimento danni è stata proposta, relativamente al merito possessorio, in ragione della natura bifasica del procedimento possessorio (all’epoca connotato dal requisito della necessaria instaurazione del merito possessorio), in via consequenziale e in connessione con la domanda di reintegrazione nel possesso, appunto per ottenere il ristoro per equivalente dei pregiudizi provocati dalla condotta di spoglio contestata. Si tratta, dunque, di risarcimento dei nocumenti afferenti allo stesso comportamento di spoglio, avverso il quale è stata chiesta la tutela in forma specifica, mediante reintegrazione. Ebbene, l’art. 1130 c.c., nel disciplinare le attribuzioni dell’amministratore del condominio, non può essere inteso nel senso di limitare gli atti conservativi che l’amministratore deve 21 di 32 compiere (ex art. 1130, n. 4, c.c.) ai soli provvedimenti cautelari, ma comprende tutto ciò che mira all’integrità delle cose comuni. Pertanto, l’amministratore del condominio può agire senza autorizzazione dell’assemblea non solo per proporre le azioni nunciatorie o possessorie o altre azioni conservative in via d’urgenza, ma anche per ottenere il risarcimento del danno cagionato alle parti comuni dello stabile condominiale, allorché tale danno si concreti nelle spese occorrenti per la rimessione delle cose nel pristino stato (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 2127 del 29/01/2021; Sez. 2, Sentenza n. 23065 del 30/10/2009; Sez. 2, Sentenza n. 10474 del 22/10/1998; Sez. 2, Sentenza n. 1154 del 22/04/1974; sulla legittimazione dell’amministratore all’esercizio dell’azione di risarcimento del danno cagionato alle parti comuni dell’edificio nel caso di rovina di questo o gravi vizi di costruzione che ne mettano in pericolo la sicurezza, ai sensi dell’art. 1669 c.c., Cass. Sez. 2, Sentenza n. 2436 del 31/01/2018; Sez. 2, Sentenza n. 17038 del 03/08/2007; Sez. 2, Sentenza n. 17484 del 01/08/2006; Sez. 2, Sentenza n. 8294 del 30/07/1999; Sez. 2, Sentenza n. 2775 del 28/03/1997; Sez. 2, Sentenza n. 5613 del 18/06/1996; Sez. 2, Sentenza n. 3366 del 23/03/1995; Sez. 2, Sentenza n. 1912 del 09/03/1985; Sez. 2, Sentenza n. 152 del 19/01/1985). Cosicché la tutela risarcitoria trova la propria causa nella lesione del possesso sulla cosa comune, alla cui salvaguardia l’amministratore è legittimato – alla stregua delle attribuzioni che gli sono riconosciute per il compimento degli atti conservativi –, senza l’autorizzazione assembleare, il che giustifica la congiunta proposizione della domanda di riparazione del pregiudizio per 22 di 32 equivalente, volta comunque a sanare le conseguenze dello spoglio perpetrato. D’altronde, la conclusione emarginata non determina alcuna contraddizione alla luce della discriminazione tra tutela in forma specifica del bene comune mediante sua restitutio in integrum e azione risarcitoria connessa alla lesione di tale bene, poiché in entrambi i casi l’amministratore è legittimato ad agire in giudizio, in ragione delle sue attribuzioni, alla stregua dello stretto vincolo di dipendenza funzionale che ricorre tra l’atto conservativo e la tutela ristoratoria. In conseguenza, in ordine all’azione risarcitoria, la proposizione è preclusa all’amministratore, in difetto di mandato rappresentativo dei singoli condomini, solo allorché le azioni risarcitorie vertano sui soli danni subiti dalle unità immobiliari di proprietà esclusiva dei condomini (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 2786 del 31/01/2023; Sez. 2, Ordinanza n. 3846 del 17/02/2020; Sez. 2, Sentenza n. 217 del 12/01/2015; Sez. 2, Sentenza n. 22656 del 08/11/2010), e non già dai beni comuni rispetto ai quali è stata invocata la reintegrazione nella signoria di fatto. 14.– L’ottava doglianza è infondata. E ciò perché la proposizione della domanda risarcitoria connessa alla lesione del possesso è riservata alla fase del merito possessorio, sicché detta azione non è tardiva ove sia spiegata nel corso della fase sommaria e fino al momento della prosecuzione del procedimento possessorio nella fase a cognizione piena, come è accaduto nel caso di specie (secondo le stesse deduzioni della Cooperativa ricorrente, la domanda risarcitoria è stata proposta 23 di 32 dal Condominio con le note di replica depositate il 27 marzo 2003, prima della pronuncia dell’interdetto avvenuta il 10 maggio 2003). Infatti, ove il soggetto leso che invochi la tutela possessoria intenda ottenere la condanna dell’autore dello spoglio o della turbativa anche al risarcimento dei danni, le questioni inerenti alle pretese risarcitorie possono essere esaminate solo nel giudizio a cognizione piena (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 20635 del 30/09/2014; Sez. U, Sentenza n. 1984 del 24/02/1998; Sez. 2, Sentenza n. 1030 del 10/02/1984; Sez. 2, Sentenza n. 889 del 06/02/1984), sicché è sufficiente che siffatta domanda accessoria sia proposta prima dell’introduzione di tale fase, l’unica deputata alla correlata decisione sulla connessa pretesa ristoratoria. Proprio la circostanza che la cognizione sulla domanda risarcitoria, conseguente alla lesione del possesso, fosse riservata alla fase del merito possessorio giustificava la sua proposizione prima che fosse aperta detta fase (nella fattispecie introdotta in via automatica e non già eventuale, in ragione del regime processuale vigente ratione temporis dell’art. 703 c.p.c.). 15.– Anche la nona censura è infondata. Ed infatti, per quanto anzidetto esaminando il sesto e settimo motivo, l’amministratore era legittimato a proporre l’azione di reintegrazione nel possesso ex art. 1168 c.c. e l’accessoria domanda risarcitoria – quali atti conservativi rientranti nelle sue attribuzioni ex art. 1130, n. 4, c.c. –, senza alcuna autorizzazione o successiva ratifica assembleare. A fronte di questa legittimazione, l’amministratore di condominio, per conferire procura al difensore al fine di costituirsi in giudizio nelle cause che rientrano nell’ambito delle proprie 24 di 32 attribuzioni, non necessita di alcuna autorizzazione assembleare (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 7884 del 19/03/2021; Sez. 2, Ordinanza n. 12806 del 14/05/2019; Sez. 2, Sentenza n. 10865 del 25/05/2016; Sez. 2, Sentenza n. 13504 del 03/12/1999). 16.– A questo punto devono essere esaminati gli ulteriori motivi articolati dalla ricorrente, secondo l’ordine da questi prospettato. 17.– Il primo motivo è infondato. Si premette che ricorre il vizio di motivazione apparente della sentenza, denunziabile in sede di legittimità ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., quando essa, benché graficamente esistente, non renda, tuttavia, percepibile il fondamento della decisione, perché recante argomentazioni obiettivamente inidonee a far conoscere il ragionamento seguito dal giudice per la formazione del proprio convincimento, così da non attingere la soglia del “minimo costituzionale” richiesto dall’art. 111, sesto comma, Cost., non potendosi lasciare all’interprete il compito di integrarla con le più varie, ipotetiche, congetture (Cass. Sez. 6-1, Ordinanza n. 6758 del 01/03/2022; Sez. 1, Ordinanza n. 13248 del 30/06/2020; Sez. L, Ordinanza n. 3819 del 14/02/2020; Sez. 6-5, Ordinanza n. 13977 del 23/05/2019; Sez. 6-5, Ordinanza n. 9105 del 07/04/2017; Sez. U, Sentenza n. 22232 del 03/11/2016; Sez. U, Sentenza n. 8053 del 07/04/2014). Nella fattispecie, una volta escluso – secondo la stessa prospettazione della ricorrente (che evoca la sussistenza di considerazioni meramente assertive e apodittiche nella sola pagina n. 4 della pronuncia) – che la motivazione sia 25 di 32 completamente assente già sul piano materiale e grafico, con la conseguente violazione degli artt. 132, secondo comma, n. 4, c.p.c. e 118, primo comma, disp. att. c.p.c., neanche può ritenersi che le argomentazioni addotte, sebbene succinte, non consentano di individuare il percorso logico seguito per addivenire alla conferma del rigetto dell’azione possessoria di spoglio. In proposito, la sentenza d’appello – dopo aver precisato che ricorre la legittimazione dell’amministratore a proporre l’azione di reintegrazione nel possesso, rientrando tale azione nell’ambito degli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio, che rientrano nelle attribuzioni spettanti all’amministratore – ha avvalorato la tesi del Giudice di prime cure sull’integrazione dei presupposti costitutivi dello spoglio nel possesso realizzato dalla Cooperativa, alla stregua del contenuto della delibera richiamata del 7 maggio 1993. Segnatamente la Corte di merito ha evidenziato che l’esecuzione dei lavori sulle parti comuni dell’edificio, per la realizzazione di un’autorimessa interrata pluripiano, con l’occupazione degli spazi interni al cortile condominiale per l’installazione del cantiere, non è stata supportata da alcuna deliberazione autorizzativa, avendo la delibera indicata del 7 maggio 1993 – il cui contenuto è stato ripreso da altra delibera dell’anno 2002 – semplicemente dato atto dell’esistenza di un’area o di uno spazio condominiale tale da consentire la costruzione di parcheggi, senza avere conferito alcuna autorizzazione alla Cooperativa – dotata di propria soggettività giuridica, distinta da quella dei condomini che vi hanno 26 di 32 partecipato – per l’occupazione di dette aree e per l’attuazione dei lavori di realizzazione dell’autorimessa. Riferimenti, questi, che giustificano la sussistenza di uno spoglio. 18.– La seconda censura è infondata. Essa muove, infatti, da un presupposto erroneo, ossia dalla circostanza – confutata dalla pronuncia impugnata – che la deliberazione condominiale del 7 maggio 1993 avesse autorizzato la Cooperativa a detenere l’area e a curare l’esecuzione dei lavori per la costruzione di un’autorimessa sotterranea multipiano. Per converso, la Corte d’appello ha puntualizzato – senza che il rilievo sul punto sia stato adeguatamente confutato – che siffatta delibera si era limitata a prevedere genericamente che uno specifico spazio condominiale potesse essere destinato alla costruzione di parcheggi, senza alcun riferimento alla Cooperativa e senza alcuna autorizzazione all’esecuzione dei lavori. Con l’ulteriore precisazione, peraltro, che la Cooperativa era stata costituita solo da alcuni condomini e non da tutti i condomini facenti parte del Condominio e che l’autorimessa sotterranea programmata avrebbe consentito il parcheggio delle sole autovetture dei partecipanti alla Cooperativa. Né la delibera richiamata aveva individuato un progetto di esecuzione dell’opera e la ditta appaltatrice cui affidare i lavori. Secondo l’assunto della Corte distrettuale (non efficacemente smentito dall’istante), l’evocata delibera si è limitata ad attestare che l’area esistente tra gli edifici che costituiscono il condominio di via Casal dé Pazzi n. 20 è di estensione tale da consentire la costruzione di parcheggi 27 di 32 sotterranei da destinare a pertinenze delle singole unità immobiliari. 18.1.– Ne consegue che lo spazio sottostante il suolo di un edificio condominiale, in mancanza di un titolo che ne attribuisca la proprietà esclusiva ad uno dei condomini, va considerato di proprietà comune, per il combinato disposto degli artt. 840 e 1117 c.c., sicché, ove il singolo condomino (o, come nella fattispecie, un terzo in rappresentanza di alcuni di essi) proceda, senza il consenso degli altri partecipanti, a scavi in profondità del sottosuolo, così attraendolo nell’orbita della sua disponibilità esclusiva, si configura uno spoglio denunciabile dall’amministratore con l’azione di reintegrazione (Cass. Sez. 6-2, Ordinanza n. 29925 del 18/11/2019; Sez. 2, Sentenza n. 6154 del 30/03/2016; Sez. 3, Sentenza n. 15383 del 13/07/2011). Allo stesso modo, l’occupazione di uno spazio comune – con l’installazione del cantiere funzionale all’esecuzione dei lavori –, sebbene limitata temporalmente alle esigenze di realizzazione dell’opera indicata, integra lo spossessamento del bene condominiale, poiché, senza il consenso degli altri condomini ed in loro pregiudizio, ha determinato la stabile alterazione o la violazione dello stato di fatto o della destinazione della cosa comune, impedendo o restringendo il godimento spettante a ciascun possessore pro indiviso sulla cosa medesima, in modo da sottrarla alla sua specifica funzione. Sicché sono esperibili le azioni a difesa del compossesso per conseguire la riduzione della cosa al pristino stato, allo scopo di trarne quella utilitas alla quale la cosa era asservita prima della contestata modificazione (Cass. Sez. 6-2, Ordinanza n. 7748 del 28 di 32 05/04/2011; Sez. 2, Sentenza n. 16496 del 05/08/2005; Sez. 2, Sentenza n. 13747 del 20/09/2002; Sez. 2, Sentenza n. 2947 del 11/03/1993; Sez. 2, Sentenza n. 432 del 28/01/1985). In merito, si evidenzia che per la configurabilità dello spoglio non è necessario che la privazione del possesso abbia carattere definitivo o permanente, essendo sufficiente che si manifesti con carattere duraturo, ossia che essa non si riveli di per sé come mero impedimento di natura provvisoria o transitoria, ma si presenti come destinata a permanere per una durata apprezzabile di tempo (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 18227 del 10/09/2004; Sez. 2, Sentenza n. 7887 del 28/09/1994; Sez. 2, Sentenza n. 4628 del 20/04/1993; Sez. 2, Sentenza n. 730 del 18/02/1977), così come accade nel caso di posizionamento di un cantiere edile, con occupazione stabile dell’area interessata, allo scopo di realizzare un’opera di una certa consistenza (nel caso di specie, un’autorimessa sotterranea multipiano). 18.2.– D’altronde, il fatto che l’occupazione dell’area comune e l’inizio dei lavori di realizzazione di un’autorimessa sotterranea multipiano siano avvenuti senza l’autorizzazione del Condominio integra il requisito della violenza dello spoglio, per la cui sussistenza, ai fini dell’esperimento della tutela possessoria, non è necessario che questo sia stato compiuto con forza fisica o con armi, essendo invece sufficiente che sia avvenuto senza o contro la volontà effettiva, o anche solo presunta, del possessore, allo scopo di sottrarne il possesso ed impedirne l’esercizio (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 26985 del 02/12/2013; Sez. 2, Sentenza n. 11453 del 30/08/2000; Sez. 2, Sentenza n. 1577 del 13/02/1987; 29 di 32 Sez. 2, Sentenza n. 3896 del 29/06/1985; Sez. 2, Sentenza n. 1101 del 23/02/1981). Nessun rilievo può avere in proposito l’evocata delibera condominiale del 18 dicembre 2009. In disparte il fatto che di tale delibera non è stato riportato lo specifico contenuto e che la relativa deduzione integra una circostanza nuova, in ogni caso, essa è stata adottata in epoca di molto successiva alla perpetrazione dello spoglio denunciato e, dunque, non incide, per definizione, sull’esclusione della violenza. 18.3.– Né l’animus spoliandi è escluso dalla circostanza che il fine della immutazione sia quello di consentire o rendere più agevole allo spoliator l’utilizzazione del sottosuolo in favore dei condomini aderenti alla Cooperativa, posto che l’elemento soggettivo si consacra nella consapevolezza dell’autore dello spoglio di agire contro la volontà espressa o presunta del spoliatus (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 21613 del 28/07/2021; Sez. 2, Sentenza n. 14797 del 14/06/2017; Sez. 2, Sentenza n. 16236 del 25/07/2011; Sez. 2, Sentenza n. 2316 del 31/01/2011; Sez. 2, Sentenza n. 13270 del 09/06/2009; Sez. 2, Sentenza n. 7994 del 25/08/1997). 18.4.– In ultimo, in difetto di alcuna autorizzazione del Condominio, nei confronti della Cooperativa, ad utilizzare l’area comune e a realizzare i parcheggi sotterranei, non ricorre il consenso, espresso o tacito, del possessore allo spoglio, idoneo a scriminare la condotta lesiva (sotto il profilo della violenza) ovvero ad escludere l’elemento subiettivo, poiché, ove manchi la prova di una manifestazione univoca di consenso, si presume la volontà contraria del possessore (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 22174 del 30 di 32 07/12/2012; Sez. 2, Sentenza n. 2525 del 21/02/2001; Sez. 2, Sentenza n. 1204 del 13/02/1999; Sez. 2, Sentenza n. 3291 del 10/04/1996). 19.– Il terzo motivo è inammissibile. La sua articolazione non coglie, infatti, la ratio decidendi della pronuncia impugnata, che non ha affatto argomentato la ricorrenza dello spoglio in forza di una delibera autorizzativa adottata a maggioranza, anziché all’unanimità, bensì alla stregua della carenza di alcuna autorizzazione conferita con la delibera del 7 maggio 1993, che si limitava a prevedere la possibile costruzione di parcheggi sullo spazio comune. 20.– Anche la quarta doglianza è infondata. E ciò perché, per quanto anzidetto, lo spoglio è stato perpetrato per difetto, a monte, di alcuna delibera autorizzativa in favore della Cooperativa. A fronte della previsione degli interventi per la realizzazione dei parcheggi, secondo le maggioranze prescritte dall’art. 9, primo e terzo comma, della legge n. 122/1989 (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 20254 del 18/09/2009; Sez. 2, Sentenza n. 5369 del 14/06/1997), la deliberazione del 7 maggio 1993 non autorizzava la Cooperativa ad acquisire la detenzione dell’area, né a procedere ai relativi lavori. D’altronde, la sentenza impugnata ha ulteriormente specificato che la medesima delibera non approvava un progetto dei lavori, non approvava un preventivo di spesa, non esaminava le offerte pervenute dalle ditte appaltatrici e non sceglieva la ditta alla quale affidare i lavori. 31 di 32 Ha aggiunto la pronuncia che l’occupazione e la trasformazione dello spazio in questione erano avvenute a cura della Cooperativa, quale soggetto di diritto del tutto diverso e distinto dal Condominio, rilevando altresì che alcuni dei condomini non ne facevano parte. 21.– Il quinto mezzo di critica è inammissibile. Esso – sebbene non ricada nella preclusione di cui all’art. 348-ter, quinto comma, c.p.c., atteso che la citazione introduttiva del giudizio d’appello è stata notificata in data antecedente all’11 settembre 2012 (Cass. Sez. 5, Ordinanza n. 11439 del 11/05/2018; Sez.
6-L, Ordinanza n. 24909 del 09/12/2015; Sez. 5, Sentenza n. 26860 del 18/12/2014) –, nondimeno si riferisce genericamente a documenti di cui non è specificato il contenuto, ai fini di poterne vagliare la portata decisiva rispetto all’asserito consenso manifestato dal Condominio all’esecuzione dei lavori a cura della Cooperativa (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 27415 del 29/10/2018; Sez. U, Sentenza n. 8053 del 07/04/2014). Né risulta che, in ordine al contenuto di tali documenti, le parti abbiano discusso in corso di causa. A fortiori, il consenso scriminante dello spoglio, demandato all’apprezzamento del giudice di merito, deve essere, per quanto anzidetto scrutinando il secondo motivo, univoco e concludente, ossia incompatibile con la volontà di far valere il diritto o il fatto illecito, e non già equivoco, gravando sull’autore dello spoglio l’onere della prova di tale consenso (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 8486 del 22/06/2000; Sez. 2, Sentenza n. 6104 del 05/12/1985; Sez. 2, Sentenza n. 471 del 07/02/1975; Sez. 2, Sentenza n. 1699 del 17/05/1969; Sez. 2, Sentenza n. 51 del 10/01/1964; 32 di 32 Sez. 2, Sentenza n. 1890 del 12/07/1963), univocità che non è dato desumere dagli elementi indicati dalla ricorrente. 22.– In definitiva, il ricorso deve essere respinto. Le spese e i compensi di lite seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo. Sussistono i presupposti processuali per il versamento - ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 -, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, se dovuto.
P. Q. M.
La Corte Suprema di Cassazione rigetta il ricorso e condanna la ricorrente alla refusione, in favore del controricorrente, delle spese di lite, che si liquidano in complessivi euro 10.200,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre accessori come per legge. Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda
- ricorrente -
contro Condominio CASAL DÈ PAZZI n. 20 in Roma (C.F.: 96080600586), in persona del suo amministratore pro – tempore, rappresentato e difeso, giusta procura in calce al controricorso, dall’Avv. Monica Nassisi, nel cui studio in Roma, via Genzano n. 18, ha eletto domicilio;
Possesso – Azione di reintegrazione – Bene condominiale – Realizzazione parcheggi sotterranei – Legittimazione amministratore R.G.N. 8588/19 U.P. 23/3/2023 Civile Sent. Sez. 2 Num. 10869 Anno 2023 Presidente: LOMBARDO LUIGI GIOVANNI Relatore: TRAPUZZANO CESARE Data pubblicazione: 24/04/2023 2 di 32
- controricorrente -
e SCIPIONI Carlo, GENTILEZZA Antonio, PICCIALUTI Renzo, GI IA NA, SE IA RO, CATANI KA, NI IE, SS TA, ET CE, BA CE, CO BE, AC IO, LL MA, GR RI, RD NN, BO DO, UO IA, IL CA, IPPOLITI BE, TI NA, FI NN, DE ER SA, DI MU AN, MA RG, EL SA AN, ST LA, FA ES, AC RI, AC RE, NG NN, TE AU, OS EO, D’RI EP, PO ST, LL EG, US OL e SCACCIAPICHE Tommaso;
- intimati -
avverso la sentenza della Corte d’appello di Roma n. 5336/2018, pubblicata il 2 agosto 2018; udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 23 marzo 2023 dal Consigliere relatore Cesare Trapuzzano;
lette le conclusioni scritte del P.M., in persona del Sostituto Procuratore generale dott. AU Vitiello, che ha richiesto il rigetto del ricorso per l’inammissibilità del primo, secondo, terzo, quarto, quinto e ottavo motivo nonché per l’infondatezza del sesto, settimo e nono motivo. 3 di 32 FATTI DI CAUSA 1.– Con ricorso depositato il 24 settembre 2002, ai sensi dell’art. 703 c.p.c., l’amministratore giudiziario – nominato con decreto del 4 luglio 2002 – del Condominio di via Casal dé Pazzi n. 20 in Roma adiva il Tribunale di Roma e, per l’effetto, chiedeva che il Condominio fosse reintegrato nel pieno ed esclusivo possesso dell’area condominiale interessata dall’esecuzione dei lavori di costruzione di un’autorimessa interrata pluripiano, commissionati dalla Cooperativa Casal dé Pazzi 1993 a r.l., lamentando l’intervenuto spoglio violento ed arbitrario posto in essere dalla Cooperativa ed invocando il conseguente ordine di sgombero del cortile e la restitutio in integrum dei luoghi. Al riguardo, deduceva che la Cooperativa, in violazione del dettato di cui all’art. 1120 c.c., aveva utilizzato aree di proprietà ed esclusivo possesso del Condominio per la realizzazione di 136 box auto da assegnarsi ai componenti della suddetta Cooperativa, numero inferiore a quello dei comproprietari pro indiviso delle aree suddette, atteso che non tutti i condomini avevano aderito alla Cooperativa, sicché i non aderenti sarebbero stati esclusi dall’utilizzazione delle aree sulle quali risultavano essere titolari del diritto di proprietà e godimento. Si costituiva in giudizio la Cooperativa Casal dé Pazzi 1993 a r.l., la quale contestava la fondatezza della domanda di spoglio avversaria, esponendo che l’assemblea condominiale, con delibera del 7 maggio 1993, aveva autorizzato i lavori in questione e validamente approvato la realizzazione del parcheggio sotterraneo, in integrale ottemperanza alle disposizioni legislative vigenti, sicché era del tutto assente, nella condotta della 4 di 32 Cooperativa, sia l’elemento oggettivo dello spossessamento violento o clandestino, sia l’elemento soggettivo dell’animus spoliandi affinché fosse integrata la fattispecie di spoglio, atteso che per anni vi era stata una continua ed ininterrotta informazione e collaborazione tra Cooperativa e Condominio sull’andamento delle attività preliminari e sullo stato di attuazione del progetto. Nel corso del giudizio intervenivano alcuni condomini, sia con interventi ad adiuvandum, sia con interventi ad opponendum. Prima della conclusione della fase sommaria, il Condominio chiedeva altresì che fosse risarcito il danno conseguente allo spoglio perpetrato. A conclusione della fase interdittale, con ordinanza del 10 maggio 2003, il Tribunale adito accoglieva la spiegata azione possessoria di reintegrazione e, per l’effetto, ordinava alla Cooperativa la sospensione dei lavori e la riduzione in pristino dello stato dei luoghi. L’ordinanza interdittale era confermata dall’ordinanza collegiale del 12 gennaio 2004, emessa a conclusione del sub- procedimento di reclamo proposto dalla Cooperativa. Nel corso della fase del merito possessorio, erano acquisiti documenti, erano escussi i testimoni ammessi ed era espletata una consulenza tecnica d’ufficio. Quindi, al termine della fase di merito, con sentenza n. 5473/2007, depositata il 15 marzo 2007, il Tribunale adito confermava l’accoglimento della domanda possessoria di cui all’ordinanza conclusiva della fase interinale e, in accoglimento della domanda di risarcimento dei danni, condannava la 5 di 32 Cooperativa al pagamento, in favore del Condominio, della somma di euro 46.000,00. 2.– Con atto di citazione notificato il 30 aprile 2008, proponeva appello la Cooperativa Casal dé Pazzi 1993 a r.l., la quale lamentava l’insussistenza dello spoglio dedotto per carenza sia dell’elemento oggettivo dello spossessamento, obbligatoriamente connotato dai necessari requisiti della violenza e/o della clandestinità, sia dell’elemento soggettivo dell’animus spoliandi e, quindi, chiedeva di essere reimmessa nella detenzione dell’area, onde consentirle di procedere all’esecuzione dei lavori, con la condanna del Condominio al risarcimento dei danni patiti in conseguenza della lesione subita nella legittima detenzione della predetta area. Si costituiva nel giudizio di impugnazione il Condominio di via Casal dé Pazzi n. 20, che chiedeva il rigetto dell’impugnazione spiegata. Decidendo sul gravame interposto, la Corte d’appello di Roma, con la sentenza di cui in epigrafe, rigettava l’appello e, per l’effetto, confermava integralmente la pronuncia impugnata. A sostegno dell’adottata pronuncia la Corte di merito rilevava, per quanto qui interessa: a) che vi era la legittimazione dell’amministratore condominiale, il quale aveva agito motu proprio conferendo mandato ad litem, senza ottenere alcuna ratifica assembleare del proprio operato, poiché la domanda proposta consisteva in un’azione di spoglio e, dunque, doveva annoverarsi tra le azioni a carattere conservativo che rientravano tra le attribuzioni dell’amministratore; b) che, nel merito, agli atti vi era solo una delibera del 7 maggio 1993 – il cui contenuto era 6 di 32 stato, peraltro, ribadito da altra delibera dell’anno 2002 –, in cui si affermava esclusivamente che vi era un’area o uno spazio condominiale tale da consentire la costruzione di parcheggi;
c) che dette delibere nulla aggiungevano e, dunque, non prevedevano un’esplicita autorizzazione della Cooperativa ad acquisire il possesso dell’area medesima e a procedere all’attuazione dei lavori, né le delibere indicate avevano approvato un progetto dei lavori o un preventivo di spesa, o avevano esaminato offerte pervenute da ditte appaltatrici o avevano scelto la ditta alla quale affidare i lavori;
d) che l’occupazione e la trasformazione dello spazio in contestazione da parte della Cooperativa – soggetto di diritto del tutto diverso e distinto dal Condominio e del quale, per di più, molti condomini non facevano parte – erano illegittime, in quanto l’assemblea condominiale non aveva approvato l’esecuzione dei lavori di costruzione dei box, né un progetto dei lavori e un preventivo di spesa, né la scelta di una specifica ditta alla quale appaltare i lavori, né aveva conferito alla Cooperativa il mandato rivolto a scegliere la ditta alla quale appaltare detti lavori, secondo un progetto deliberato dall’assemblea e una spesa assentita dall’assemblea medesima;
e) che, pertanto, si era perfezionato lo spoglio, come correttamente ritenuto dal Tribunale. 3.– Avverso la sentenza d’appello ha proposto ricorso per cassazione, affidato a nove motivi, la Cooperativa Casal dé Pazzi 1993 a r.l. Ha resistito con controricorso l’intimato Condominio Casal dé Pazzi n. 20 in Roma. 4.– Il Pubblico Ministero ha formulato per iscritto le sue conclusioni, come riportate in epigrafe. 7 di 32 RAGIONI DELLA DECISIONE 1.– In primo luogo, si dà atto che la costituzione di un nuovo difensore della Cooperativa ricorrente, nella persona dell’Avv. Alfonso Galdi – in aggiunta al difensore originariamente nominato –, come da “comparsa di costituzione di nuovo difensore”, con procura in calce, depositata il 17 marzo 2023, è inammissibile (e conseguentemente è inammissibile la stessa memoria illustrativa da questi esclusivamente sottoscritta e depositata in pari data, ai sensi dell’art. 378 c.p.c.). Infatti, nel giudizio di cassazione – diversamente rispetto a quanto avviene con riguardo ai giudizi di merito – la procura speciale non può essere rilasciata a margine o in calce ad atti diversi dal ricorso o dal controricorso, poiché l’art. 83, terzo comma, c.p.c., nella versione ratione temporis vigente, nell’elencare gli atti a margine o in calce ai quali può essere apposta la procura speciale, individua, con riferimento al giudizio di cassazione, soltanto quelli suindicati. Pertanto, se la procura non viene rilasciata su detti atti, è necessario che il suo conferimento si realizzi nella forma prevista dal secondo comma del citato art. 83, cioè con atto pubblico o con scrittura privata autenticata, facenti riferimento agli elementi essenziali del giudizio, quali l’indicazione delle parti e della sentenza impugnata. A quest’ultima conclusione deve pervenirsi anche con riferimento all’ipotesi in cui sopraggiunga la sostituzione (o l’aggiunta) del difensore nominato con il ricorso (o controricorso), non rispondendo alla disciplina del giudizio di cassazione, dominato dall’impulso d’ufficio a seguito della sua instaurazione con la notifica e il deposito del ricorso (o controricorso) e non soggetto 8 di 32 agli eventi di cui agli artt. 299 e ss. c.p.c., il deposito di un atto redatto dal nuovo difensore, su cui possa essere apposta la procura speciale (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 2554 del 27/01/2023; Sez. 2, Ordinanza n. 1896 del 23/01/2023; Sez. 2, Ordinanza n. 1462 del 18/01/2023; Sez. 2, Ordinanza n. 20692 del 09/08/2018; Sez. U, Sentenza n. 16962 del 27/06/2018; Sez. 3, Sentenza n. 18323 del 27/08/2014; Sez. 5, Ordinanza n. 7241 del 26/03/2010; Sez. 3, Sentenza n. 4337 del 23/02/2010; Sez. 3, Sentenza n. 13086 del 05/06/2007). Precisamente, per i giudizi introdotti prima del 4 luglio 2009, tra cui rientra quello di specie – instaurato, in primo grado, con ricorso depositato il 24 settembre 2002 –, non opera la novella di cui all’art. 45 della legge 18 giugno 2009 – che ha, tra l’altro, modificato l’art. 83, terzo comma, c.p.c., estendendo le ipotesi in cui può essere rilasciata la procura a margine o in calce anche alla memoria di nomina di nuovo difensore –, ai sensi delle disposizioni transitorie di cui all’art. 58 della citata legge. Per l’effetto, resta ferma la nomina dell’originario difensore, con la relativa elezione di domicilio. 1.1.– Sempre in via preliminare, devono essere affrontate – e respinte – le eccezioni pregiudiziali sollevate dal Condominio controricorrente. Anzitutto, è eccepita l’inammissibilità del ricorso per difetto di notifica, unitamente all’atto introduttivo, della procura speciale (e ciò perché il documento in formato pdf che avrebbe dovuto riportare la procura, allegato alla notifica effettuata a mezzo PEC, conteneva, invece, una seconda copia del ricorso), sicché sarebbe 9 di 32 esclusa l’anteriorità del conferimento del mandato difensivo rispetto alla notifica dell’atto introduttivo del giudizio di legittimità. L’eccezione è destituita di fondamento, in quanto, ai sensi del combinato disposto degli artt. 366 e 369 c.p.c. vigenti ratione temporis, benché difetti la notifica della procura unitamente al ricorso, l’indicazione, nell’epigrafe della copia notificata del ricorso introduttivo del giudizio di legittimità, della procura speciale rilasciata in calce al difensore individuato e la sua produzione – al momento del deposito dell’originale del ricorso – non importano alcuna inammissibilità, potendo desumersi da tali elementi, con ragionevole certezza, che il mandato sia stato conferito prima della notificazione dell’atto (Cass. Sez. U, Sentenza n. 35466 del 19/11/2021; Sez. U, Ordinanza n. 17866 del 23/07/2013; Sez. 1, Sentenza n. 14967 del 02/07/2007; Sez. 3, Sentenza n. 6169 del 22/03/2005; Sez. 1, Sentenza n. 17406 del 30/08/2004). Ciò vale anche allorché la notifica del ricorso sia avvenuta a mezzo PEC: anche in tal caso, infatti, essendovi il riferimento ad una procura incorporata nell’atto di impugnazione (recte rilasciata in calce al ricorso), essa si presume rilasciata anteriormente alla notifica dell’atto che la contiene, sicché non rileva, ai fini della verifica della sussistenza della procura, la sua mancata riproduzione o segnalazione nella copia notificata, essendo sufficiente, per l’ammissibilità del ricorso per cassazione, la sua presenza nell’originale. 1.2.– Ancora, non può essere dichiarata l’inammissibilità del ricorso per mancata indicazione, nell’epigrafe del ricorso, degli ulteriori destinatari dell’azione di legittimità, oltre al Condominio. 10 di 32 E tanto perché risulta inequivocabilmente che il ricorso è stato proposto anche contro i condomini intervenuti nel giudizio di merito (in appello), emarginati nell’epigrafe della pronuncia impugnata e a cui è stata diretta la notificazione del ricorso. Il che è desumibile dall’espresso riferimento, nel corpo del ricorso, ai condomini intervenuti ad adiuvandum e ad opponendum. Ora, ai sensi dell’art. 366 c.p.c., il ricorso per cassazione è inammissibile solo qualora manchi o vi sia incertezza assoluta sull’identificazione delle parti contro cui esso è diretto;
ai fini dell’osservanza della norma predetta, non è necessario che le relative indicazioni siano premesse all’esposizione dei motivi di impugnazione o che siano altrove esplicitamente formulate, essendo sufficiente, analogamente a quanto previsto dall’art. 164 c.p.c., che esse risultino in modo chiaro e inequivoco (e non, dunque, ingannevole), anche se implicitamente, dal contesto del ricorso, nonché dal riferimento ad atti dei precedenti gradi di giudizio, da cui sia agevole identificare con certezza la parte intimata. Ne consegue che – sebbene il vizio consistente nell’omessa indicazione nel ricorso della parte nei cui confronti è proposto non sia sanato dalla relazione di notificazione, che è la dichiarazione dell’ufficiale giudiziario descrittiva dell’operazione di conoscenza avente ad oggetto il documento incorporante il ricorso da notificare, ed è, quindi, atto da quest’ultimo soggettivamente ed oggettivamente distinto (Cass. Sez. 6-2, Sentenza n. 22046 del 26/09/2013; Sez. 2, Sentenza n. 19286 del 07/09/2009) –, nella fattispecie, i chiari riferimenti contenuti nel corpo del ricorso, 11 di 32 unitamente ai riferimenti di cui alla sentenza impugnata, consentivano di individuare agevolmente gli altri destinatari del giudizio di legittimità. 2.– Tanto premesso, con il primo motivo la ricorrente eccepisce, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., la nullità della sentenza o del procedimento, in relazione agli artt. 111, sesto comma, e 24 Cost., 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., con conseguenti effetti restitutori e risarcitori, per carenza di motivazione ovvero per motivazione solo apparente, per avere il Giudice d’appello omesso di illustrare e confutare le critiche mosse dall’appellante avverso la statuizione di primo grado. Secondo l’istante, il Giudice del gravame avrebbe sviluppato le argomentazioni confutative dell’appello nella sola pagina n. 4 della sentenza impugnata, con considerazioni meramente assertive e apodittiche, prive di contenuto motivazionale, senza esplicitare le ragioni della conferma della pronuncia di primo grado con riguardo ai motivi di impugnazione proposti. 3.– Con il secondo motivo la ricorrente lamenta, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione e falsa applicazione dell’art. 1168 c.c., per avere la Corte territoriale ravvisato nella condotta della Cooperativa gli estremi per la configurazione della fattispecie di spoglio, sia sotto il profilo oggettivo dello spossessamento connotato dai requisiti alternativi della violenza o della clandestinità, sia sotto il profilo soggettivo dell’animus spoliandi. Sotto il profilo oggettivo, l’istante obietta che non avrebbe potuto configurarsi una lesione del potere di fatto in ragione dell’edificazione di un parcheggio interrato, volto all’utilizzazione 12 di 32 innovativa e migliorativa del sottosuolo, essendo tale destinazione finalizzata all’ottimizzazione di un’area comune altrimenti non utilizzabile;
e ciò anche a vantaggio dei condomini che non fossero stati soci della Cooperativa, essendo stato stabilito che vi fosse la possibilità per ciascun condomino di concorrere alle spese di esecuzione e manutenzione dell’opera realizzata. Tanto più che – ad avviso della ricorrente –, con successiva delibera condominiale del 18 dicembre 2009, sarebbe stata approvata nuovamente la realizzazione di posti auto e box nel sottosuolo condominiale, deliberazione avverso cui sarebbe stata disattesa l’impugnazione proposta da un condomino per asserito difetto di un valido quorum funzionale, con sentenza del Tribunale di Roma del 30 gennaio 2013, in quanto nella fattispecie nessuna preclusione sarebbe stata frapposta, nei confronti dei condomini dissenzienti dal progetto di edificazione del parcheggio interrato, alla fruizione comunque dello spazio comune attraverso la postuma adesione al progetto e l’acquisizione di un box o posto auto. Sempre sul piano oggettivo, l’istante rileva che il posizionamento del cantiere nel febbraio 2002 non avrebbe integrato uno spoglio, in quanto si sarebbe trattato di opera meramente temporanea, attiva solo per il tempo necessario al completamento dei lavori. Quanto al requisito della clandestinità, esso sarebbe stato escluso dalla condizione di conoscenza dell’intervento atto alla realizzazione dell’autorimessa sotterranea, anche con riferimento all’installazione del cantiere e alla programmazione dell’inizio delle opere di costruzione. 13 di 32 Sarebbe stata altresì esclusa la ricorrenza del requisito della violenza, in quanto la delibera del 7 maggio 1993 avrebbe affidato alla costituenda Cooperativa l’incarico di costruire i parcheggi, sicché la detenzione dell’area in favore di quest’ultima sarebbe stata legittima, in quanto appunto diretta a soddisfare gli interessi e la volontà del Condominio. Per le stesse ragioni, la ricorrente esclude che vi fossero gli estremi dell’animus spoliandi, in quanto la Cooperativa avrebbe agito nella piena consapevolezza che il Condominio in quanto tale condividesse l’esecuzione dei lavori e ne seguisse l’andamento e lo stato di realizzazione, anche durante la fase di preparazione. 4.– Con il terzo motivo la ricorrente censura, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione e falsa applicazione dell’art. 9, terzo comma, della legge n. 122/1989, per avere il Giudice del gravame interpretato la legge Tognoli in termini ostativi ad una decisione maggioritaria dell’assemblea condominiale volta alla realizzazione dei parcheggi sotterranei (e avendo ritenuto, per contro, che si esigesse una deliberazione assunta all’unanimità dei condomini), così vanificando ogni possibilità di applicazione e di concreta operatività della predetta legge. Ad avviso dell’istante, requisito necessario per il legittimo inizio dei lavori atti alla realizzazione di un’autorimessa sotterranea multipiano sarebbe consistito nella verifica tecnica che tali opere non recassero pregiudizio alla stabilità e alla sicurezza del fabbricato, non ne alterassero il decoro architettonico e non rendessero alcuna parte dell’edificio inservibile all’uso e al godimento anche di un solo condomino, essendo nella fattispecie 14 di 32 assicurata anche ai condomini dissenzienti la possibilità di realizzare in futuro, nella zona comune rimasta libera, analogo parcheggio pertinenziale della propria unità immobiliare, in modo da garantire a tutti il godimento del sottosuolo, secondo la sua normale destinazione. 5.– Con il quarto motivo la ricorrente si duole, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., della violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1102 c.c., in relazione agli artt. 1139 e 1120, secondo e quinto comma, c.c. nonché agli artt. 9 della legge n. 122/1989 e 1121 c.c., per avere la Corte di merito ritenuto che i partecipanti al Condominio, quali soci della Cooperativa, avessero alterato la destinazione della parte di sottosuolo condominiale interessata dalla costruzione dell’autorimessa e modificato la destinazione del suolo adibito a cantiere, impedendo così ai condomini non iscritti alla Cooperativa di poter usufruire della cosa comune secondo il loro diritto. Per converso, secondo la ricorrente, l’area interrata destinata a parcheggi sarebbe stata, fino ad allora, inutilizzata, sicché la destinazione programmata avrebbe potuto qualificarsi in termini di naturale, quasi intrinseca, finalizzazione del sottosuolo. Al contempo, neanche sarebbe stata modificata la destinazione del suolo adibito a cantiere, atteso che l’occupazione temporanea del relativo spazio sarebbe stata funzionalmente necessaria e strumentale all’esecuzione dei lavori e comunque di durata definita. Inoltre, non sarebbe stato impedito ai condomini non iscritti alla Cooperativa di fruire comunque della cosa comune, poiché questi ultimi avrebbero conservato – decidendo di concorrere alle spese di costruzione ed a quelle di manutenzione – 15 di 32 la facoltà di divenire proprietari di un box ovvero, a loro semplice scelta, di un posto auto, in piena armonia con il disposto legislativo. 6.– Con il quinto motivo la ricorrente deduce, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., l’omesso esame circa fatti decisivi per il giudizio, oggetto di discussione tra le parti, e segnatamente la mancata valutazione di accadimenti storici dirimenti e della documentazione probatoria, da cui sarebbe stato possibile acclarare la piena conoscenza, da parte del Condominio, dei lavori in controversia, la sua approvazione per comportamento concludente nonché la piena condivisione di intenti tra la Cooperativa e il Condominio. Nel dettaglio, dai verbali di assemblea, dagli avvisi ai condomini da parte dell’amministratore, dalle relazioni tecniche, dagli studi di fattibilità e dalle perizie sarebbe risultato che era stato il Condominio ad incaricare la Cooperativa dello svolgimento dei lavori di esecuzione dell’autorimessa sotterranea, sicché esso ne avrebbe condiviso perfettamente modalità di azione e finalità. 7.– Con il sesto motivo la ricorrente contesta, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., la nullità del procedimento e della sentenza per mancanza della legittimazione processuale dell’amministratore del Condominio ad agire ai sensi dell’art. 703 c.p.c., in contrasto con la volontà dell’assemblea condominiale validamente manifestatasi nella delibera del 5 dicembre 2002, anche in relazione alla violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1130, nn. 1 e 4, c.c. e 81 c.p.c., necessitando l’azione di reintegrazione nel possesso, anche a difesa delle parti comuni, proposta dall’amministratore giudiziario, 16 di 32 della preventiva autorizzazione o della successiva ratifica dell’assemblea condominiale. E anche qualora si fosse ritenuta la legittimazione dell’amministratore a spiegare l’azione di spoglio, tale legitimatio ad causam, seppure astrattamente ipotizzabile, sarebbe stata esclusa in concreto, in ragione della volontà di desistere dall’azione di spoglio manifestata dall’assemblea condominiale, dapprima, nella riunione del 18 ottobre 2002 e, poi, nella seduta straordinaria del 5 dicembre 2002. 8.– Con il settimo motivo la ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., la nullità della sentenza e del procedimento per mancanza della legittimazione processuale dell’amministratore del condominio con riferimento all’azione giudiziale di risarcimento dei danni, esperita in assenza di autorizzazione o ratifica dell’assemblea condominiale, in materia non rientrante nelle proprie attribuzioni, in relazione alla violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1130 e 1131 c.c. Sul punto, l’istante osserva che l’amministratore avrebbe esercitato, unitamente all’azione di reintegrazione nel possesso, peraltro fuori dai termini di legge, la tutela risarcitoria per la lesione del potere di fatto sulla cosa comune, azione, quest’ultima, non diretta alla conservazione della res e quindi rientrante nell’esclusiva disponibilità dei singoli condomini. 9.– L’ottavo motivo del ricorso investe, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., la nullità del procedimento e della sentenza, per non avere la Corte distrettuale rilevato, ex officio, la nullità della sentenza di primo grado in ordine al capo relativo alla condanna della Cooperativa al risarcimento dei danni in favore del 17 di 32 Condominio, in quanto si sarebbe trattato di pronuncia resa extra petita partium, non essendo stato chiesto il risarcimento nel ricorso introduttivo del giudizio, ma solo tardivamente in corso di causa, anche in relazione alla violazione e/o falsa applicazione dell’art. 112 c.p.c. Più specificamente, la ricorrente obietta che l’amministratore condominiale avrebbe dovuto proporre la domanda risarcitoria contestualmente alla proposizione della domanda di reintegrazione nel possesso ovvero avrebbe dovuto introdurre un autonomo giudizio, e non già spiegare tale domanda nel corso della fase sommaria del procedimento interdittale. 10.– Il nono e ultimo motivo del ricorso concerne, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., la nullità della sentenza e del procedimento per mancanza dell’autorizzazione o della ratifica dell’assemblea condominiale quanto al conferimento dell’incarico al procuratore costituito del Condominio (in realtà, procuratore del solo amministratore), anche in relazione alla violazione e/o falsa applicazione degli artt. 75 e 81 c.p.c. Sul punto, la ricorrente ritiene che la sentenza d’appello abbia erroneamente avvalorato la sussistenza della legitimatio ad processum dell’amministratore, nonostante il mancato deposito della ratifica dell’assemblea condominiale in ordine al mandato difensivo conferito al procuratore nominato dall’amministratore medesimo. 11.– È pregiudiziale lo scrutinio del sesto, settimo, ottavo e nono motivo, che attengono rispettivamente ai profili processuali della legittimazione ad causam dell’amministratore condominiale a proporre la domanda di reintegrazione nel possesso del bene 18 di 32 comune e la consequenziale domanda risarcitoria, della tardività della domanda di risarcimento proposta nel giudizio possessorio e della necessità che alla nomina del difensore dell’amministratore provvedesse l’assemblea condominiale. 12.– Il sesto motivo è infondato. Ed invero, l’amministratore condominiale – quand’anche di nomina giudiziale – è legittimato, senza necessità di autorizzazione dell’assemblea dei condomini, a promuovere l’azione di reintegrazione avverso la sottrazione, ad opera di taluno dei condomini, di una parte comune dell’edificio al compossesso di tutti i condomini (situazione alla quale deve essere equiparata la condotta di spoglio realizzata da terzi, ai sensi dell’art. 1131 c.c.), perché tale azione, essendo diretta a conservare l’esistenza delle parti comuni condominiali, rientra tra le attribuzioni dell’amministratore ex art. 1130, n. 4, c.c. (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 25782 del 13/11/2020; Sez. 2, Sentenza n. 7063 del 15/05/2002; Sez. 2, Sentenza n. 6190 del 03/05/2001; Sez. 2, Sentenza n. 4117 del 14/05/1990; Sez. 2, Sentenza n. 6593 del 11/11/1986; Sez. 2, Sentenza n. 3510 del 28/05/1980). 12.1.– Non rileva l’asserita volontà espressa dal Condominio (attraverso le delibere assembleari indicate, adottate a maggioranza, senza peraltro che ne sia stato riportato il puntuale contenuto) di desistere dall’azione possessoria già intrapresa (quindi, successivamente alla sua proposizione), peraltro con l’opposizione dei condomini intervenienti nel giudizio possessorio. E tanto perché l’assemblea dei condomini è legittimata a rinunciare all’azione proposta dal condominio verso terzi solo con riferimento alle controversie per le quali ha esercitato il potere di 19 di 32 autorizzazione dell’amministratore ad agire in giudizio per l’esercizio di diritti che, ancorché riferiti alle parti comuni dell’edificio condominiale, non rientrano nella rappresentanza giudiziale attiva attribuita all’amministratore dall’art. 1131 c.c. (Cass. Sez. 6-2, Ordinanza n. 5645 del 21/02/2022; Sez. 2, Ordinanza n. 23254 del 20/08/2021; Sez. 2, Sentenza n. 10865 del 25/05/2016). Solo per gli atti che non rientrano fra le sue attribuzioni, come l’esercizio delle azioni reali, l’amministratore del condominio non è legittimato a proporre le corrispondenti controversie nei confronti dei singoli condomini o di terzi contro la volontà dell’assemblea (Cass. Sez. 6-2, Ordinanza n. 23190 del 23/10/2020; Sez. 2, Sentenza n. 11688 del 16/10/1999; Sez. 2, Sentenza n. 4530 del 16/04/1993). Non può, invece, l’assemblea incidere in termini abdicativi (anziché ampliativi) – oltre i limiti delle proprie attribuzioni ex art. 1135 c.c. – sulle attribuzioni demandate all’amministratore, in forza di un potere discrezionale da questo autonomamente esercitabile ex artt. 1130 e 1131 c.c. Sicché la facoltà dell’amministratore di rappresentare il condominio, nell’ambito delle attribuzioni conferitegli ex lege a norma dell’art. 1130 c.c., non può soffrire limitazione né per volontà dell’amministratore né per deliberazione dell’assemblea – e a fortiori non può costituire oggetto di deroga mediante il regolamento di condominio ex art. 1138, quarto comma, c.c. – (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 6697 del 13/06/1991; Sez. 2, Sentenza n. 1068 del 09/04/1968). 20 di 32 E, in specie, l’esercizio, ad opera dell’amministratore, con riferimento a parti condominiali, delle azioni possessorie – in quanto tendenti, per definizione, al recupero o al mantenimento del godimento della cosa, sottratto illecitamente o molestato dal terzo – non è subordinato ad autorizzazione dell’assemblea, né può da questa essere escluso o limitato (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 369 del 20/01/1982; Sez. 2, Sentenza n. 3561 del 11/12/1972). Con la conseguenza che l’amministratore non aveva l’obbligo di eseguire le deliberazioni assembleari che prevedevano una deroga dalle attribuzioni stabilite per legge a suo favore, né ha perso la legittimazione processuale attiva in conseguenza dell’adozione di dette delibere. 13.– Anche la settima censura è infondata. E ciò perché la domanda di risarcimento danni è stata proposta, relativamente al merito possessorio, in ragione della natura bifasica del procedimento possessorio (all’epoca connotato dal requisito della necessaria instaurazione del merito possessorio), in via consequenziale e in connessione con la domanda di reintegrazione nel possesso, appunto per ottenere il ristoro per equivalente dei pregiudizi provocati dalla condotta di spoglio contestata. Si tratta, dunque, di risarcimento dei nocumenti afferenti allo stesso comportamento di spoglio, avverso il quale è stata chiesta la tutela in forma specifica, mediante reintegrazione. Ebbene, l’art. 1130 c.c., nel disciplinare le attribuzioni dell’amministratore del condominio, non può essere inteso nel senso di limitare gli atti conservativi che l’amministratore deve 21 di 32 compiere (ex art. 1130, n. 4, c.c.) ai soli provvedimenti cautelari, ma comprende tutto ciò che mira all’integrità delle cose comuni. Pertanto, l’amministratore del condominio può agire senza autorizzazione dell’assemblea non solo per proporre le azioni nunciatorie o possessorie o altre azioni conservative in via d’urgenza, ma anche per ottenere il risarcimento del danno cagionato alle parti comuni dello stabile condominiale, allorché tale danno si concreti nelle spese occorrenti per la rimessione delle cose nel pristino stato (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 2127 del 29/01/2021; Sez. 2, Sentenza n. 23065 del 30/10/2009; Sez. 2, Sentenza n. 10474 del 22/10/1998; Sez. 2, Sentenza n. 1154 del 22/04/1974; sulla legittimazione dell’amministratore all’esercizio dell’azione di risarcimento del danno cagionato alle parti comuni dell’edificio nel caso di rovina di questo o gravi vizi di costruzione che ne mettano in pericolo la sicurezza, ai sensi dell’art. 1669 c.c., Cass. Sez. 2, Sentenza n. 2436 del 31/01/2018; Sez. 2, Sentenza n. 17038 del 03/08/2007; Sez. 2, Sentenza n. 17484 del 01/08/2006; Sez. 2, Sentenza n. 8294 del 30/07/1999; Sez. 2, Sentenza n. 2775 del 28/03/1997; Sez. 2, Sentenza n. 5613 del 18/06/1996; Sez. 2, Sentenza n. 3366 del 23/03/1995; Sez. 2, Sentenza n. 1912 del 09/03/1985; Sez. 2, Sentenza n. 152 del 19/01/1985). Cosicché la tutela risarcitoria trova la propria causa nella lesione del possesso sulla cosa comune, alla cui salvaguardia l’amministratore è legittimato – alla stregua delle attribuzioni che gli sono riconosciute per il compimento degli atti conservativi –, senza l’autorizzazione assembleare, il che giustifica la congiunta proposizione della domanda di riparazione del pregiudizio per 22 di 32 equivalente, volta comunque a sanare le conseguenze dello spoglio perpetrato. D’altronde, la conclusione emarginata non determina alcuna contraddizione alla luce della discriminazione tra tutela in forma specifica del bene comune mediante sua restitutio in integrum e azione risarcitoria connessa alla lesione di tale bene, poiché in entrambi i casi l’amministratore è legittimato ad agire in giudizio, in ragione delle sue attribuzioni, alla stregua dello stretto vincolo di dipendenza funzionale che ricorre tra l’atto conservativo e la tutela ristoratoria. In conseguenza, in ordine all’azione risarcitoria, la proposizione è preclusa all’amministratore, in difetto di mandato rappresentativo dei singoli condomini, solo allorché le azioni risarcitorie vertano sui soli danni subiti dalle unità immobiliari di proprietà esclusiva dei condomini (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 2786 del 31/01/2023; Sez. 2, Ordinanza n. 3846 del 17/02/2020; Sez. 2, Sentenza n. 217 del 12/01/2015; Sez. 2, Sentenza n. 22656 del 08/11/2010), e non già dai beni comuni rispetto ai quali è stata invocata la reintegrazione nella signoria di fatto. 14.– L’ottava doglianza è infondata. E ciò perché la proposizione della domanda risarcitoria connessa alla lesione del possesso è riservata alla fase del merito possessorio, sicché detta azione non è tardiva ove sia spiegata nel corso della fase sommaria e fino al momento della prosecuzione del procedimento possessorio nella fase a cognizione piena, come è accaduto nel caso di specie (secondo le stesse deduzioni della Cooperativa ricorrente, la domanda risarcitoria è stata proposta 23 di 32 dal Condominio con le note di replica depositate il 27 marzo 2003, prima della pronuncia dell’interdetto avvenuta il 10 maggio 2003). Infatti, ove il soggetto leso che invochi la tutela possessoria intenda ottenere la condanna dell’autore dello spoglio o della turbativa anche al risarcimento dei danni, le questioni inerenti alle pretese risarcitorie possono essere esaminate solo nel giudizio a cognizione piena (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 20635 del 30/09/2014; Sez. U, Sentenza n. 1984 del 24/02/1998; Sez. 2, Sentenza n. 1030 del 10/02/1984; Sez. 2, Sentenza n. 889 del 06/02/1984), sicché è sufficiente che siffatta domanda accessoria sia proposta prima dell’introduzione di tale fase, l’unica deputata alla correlata decisione sulla connessa pretesa ristoratoria. Proprio la circostanza che la cognizione sulla domanda risarcitoria, conseguente alla lesione del possesso, fosse riservata alla fase del merito possessorio giustificava la sua proposizione prima che fosse aperta detta fase (nella fattispecie introdotta in via automatica e non già eventuale, in ragione del regime processuale vigente ratione temporis dell’art. 703 c.p.c.). 15.– Anche la nona censura è infondata. Ed infatti, per quanto anzidetto esaminando il sesto e settimo motivo, l’amministratore era legittimato a proporre l’azione di reintegrazione nel possesso ex art. 1168 c.c. e l’accessoria domanda risarcitoria – quali atti conservativi rientranti nelle sue attribuzioni ex art. 1130, n. 4, c.c. –, senza alcuna autorizzazione o successiva ratifica assembleare. A fronte di questa legittimazione, l’amministratore di condominio, per conferire procura al difensore al fine di costituirsi in giudizio nelle cause che rientrano nell’ambito delle proprie 24 di 32 attribuzioni, non necessita di alcuna autorizzazione assembleare (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 7884 del 19/03/2021; Sez. 2, Ordinanza n. 12806 del 14/05/2019; Sez. 2, Sentenza n. 10865 del 25/05/2016; Sez. 2, Sentenza n. 13504 del 03/12/1999). 16.– A questo punto devono essere esaminati gli ulteriori motivi articolati dalla ricorrente, secondo l’ordine da questi prospettato. 17.– Il primo motivo è infondato. Si premette che ricorre il vizio di motivazione apparente della sentenza, denunziabile in sede di legittimità ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., quando essa, benché graficamente esistente, non renda, tuttavia, percepibile il fondamento della decisione, perché recante argomentazioni obiettivamente inidonee a far conoscere il ragionamento seguito dal giudice per la formazione del proprio convincimento, così da non attingere la soglia del “minimo costituzionale” richiesto dall’art. 111, sesto comma, Cost., non potendosi lasciare all’interprete il compito di integrarla con le più varie, ipotetiche, congetture (Cass. Sez. 6-1, Ordinanza n. 6758 del 01/03/2022; Sez. 1, Ordinanza n. 13248 del 30/06/2020; Sez. L, Ordinanza n. 3819 del 14/02/2020; Sez. 6-5, Ordinanza n. 13977 del 23/05/2019; Sez. 6-5, Ordinanza n. 9105 del 07/04/2017; Sez. U, Sentenza n. 22232 del 03/11/2016; Sez. U, Sentenza n. 8053 del 07/04/2014). Nella fattispecie, una volta escluso – secondo la stessa prospettazione della ricorrente (che evoca la sussistenza di considerazioni meramente assertive e apodittiche nella sola pagina n. 4 della pronuncia) – che la motivazione sia 25 di 32 completamente assente già sul piano materiale e grafico, con la conseguente violazione degli artt. 132, secondo comma, n. 4, c.p.c. e 118, primo comma, disp. att. c.p.c., neanche può ritenersi che le argomentazioni addotte, sebbene succinte, non consentano di individuare il percorso logico seguito per addivenire alla conferma del rigetto dell’azione possessoria di spoglio. In proposito, la sentenza d’appello – dopo aver precisato che ricorre la legittimazione dell’amministratore a proporre l’azione di reintegrazione nel possesso, rientrando tale azione nell’ambito degli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio, che rientrano nelle attribuzioni spettanti all’amministratore – ha avvalorato la tesi del Giudice di prime cure sull’integrazione dei presupposti costitutivi dello spoglio nel possesso realizzato dalla Cooperativa, alla stregua del contenuto della delibera richiamata del 7 maggio 1993. Segnatamente la Corte di merito ha evidenziato che l’esecuzione dei lavori sulle parti comuni dell’edificio, per la realizzazione di un’autorimessa interrata pluripiano, con l’occupazione degli spazi interni al cortile condominiale per l’installazione del cantiere, non è stata supportata da alcuna deliberazione autorizzativa, avendo la delibera indicata del 7 maggio 1993 – il cui contenuto è stato ripreso da altra delibera dell’anno 2002 – semplicemente dato atto dell’esistenza di un’area o di uno spazio condominiale tale da consentire la costruzione di parcheggi, senza avere conferito alcuna autorizzazione alla Cooperativa – dotata di propria soggettività giuridica, distinta da quella dei condomini che vi hanno 26 di 32 partecipato – per l’occupazione di dette aree e per l’attuazione dei lavori di realizzazione dell’autorimessa. Riferimenti, questi, che giustificano la sussistenza di uno spoglio. 18.– La seconda censura è infondata. Essa muove, infatti, da un presupposto erroneo, ossia dalla circostanza – confutata dalla pronuncia impugnata – che la deliberazione condominiale del 7 maggio 1993 avesse autorizzato la Cooperativa a detenere l’area e a curare l’esecuzione dei lavori per la costruzione di un’autorimessa sotterranea multipiano. Per converso, la Corte d’appello ha puntualizzato – senza che il rilievo sul punto sia stato adeguatamente confutato – che siffatta delibera si era limitata a prevedere genericamente che uno specifico spazio condominiale potesse essere destinato alla costruzione di parcheggi, senza alcun riferimento alla Cooperativa e senza alcuna autorizzazione all’esecuzione dei lavori. Con l’ulteriore precisazione, peraltro, che la Cooperativa era stata costituita solo da alcuni condomini e non da tutti i condomini facenti parte del Condominio e che l’autorimessa sotterranea programmata avrebbe consentito il parcheggio delle sole autovetture dei partecipanti alla Cooperativa. Né la delibera richiamata aveva individuato un progetto di esecuzione dell’opera e la ditta appaltatrice cui affidare i lavori. Secondo l’assunto della Corte distrettuale (non efficacemente smentito dall’istante), l’evocata delibera si è limitata ad attestare che l’area esistente tra gli edifici che costituiscono il condominio di via Casal dé Pazzi n. 20 è di estensione tale da consentire la costruzione di parcheggi 27 di 32 sotterranei da destinare a pertinenze delle singole unità immobiliari. 18.1.– Ne consegue che lo spazio sottostante il suolo di un edificio condominiale, in mancanza di un titolo che ne attribuisca la proprietà esclusiva ad uno dei condomini, va considerato di proprietà comune, per il combinato disposto degli artt. 840 e 1117 c.c., sicché, ove il singolo condomino (o, come nella fattispecie, un terzo in rappresentanza di alcuni di essi) proceda, senza il consenso degli altri partecipanti, a scavi in profondità del sottosuolo, così attraendolo nell’orbita della sua disponibilità esclusiva, si configura uno spoglio denunciabile dall’amministratore con l’azione di reintegrazione (Cass. Sez. 6-2, Ordinanza n. 29925 del 18/11/2019; Sez. 2, Sentenza n. 6154 del 30/03/2016; Sez. 3, Sentenza n. 15383 del 13/07/2011). Allo stesso modo, l’occupazione di uno spazio comune – con l’installazione del cantiere funzionale all’esecuzione dei lavori –, sebbene limitata temporalmente alle esigenze di realizzazione dell’opera indicata, integra lo spossessamento del bene condominiale, poiché, senza il consenso degli altri condomini ed in loro pregiudizio, ha determinato la stabile alterazione o la violazione dello stato di fatto o della destinazione della cosa comune, impedendo o restringendo il godimento spettante a ciascun possessore pro indiviso sulla cosa medesima, in modo da sottrarla alla sua specifica funzione. Sicché sono esperibili le azioni a difesa del compossesso per conseguire la riduzione della cosa al pristino stato, allo scopo di trarne quella utilitas alla quale la cosa era asservita prima della contestata modificazione (Cass. Sez. 6-2, Ordinanza n. 7748 del 28 di 32 05/04/2011; Sez. 2, Sentenza n. 16496 del 05/08/2005; Sez. 2, Sentenza n. 13747 del 20/09/2002; Sez. 2, Sentenza n. 2947 del 11/03/1993; Sez. 2, Sentenza n. 432 del 28/01/1985). In merito, si evidenzia che per la configurabilità dello spoglio non è necessario che la privazione del possesso abbia carattere definitivo o permanente, essendo sufficiente che si manifesti con carattere duraturo, ossia che essa non si riveli di per sé come mero impedimento di natura provvisoria o transitoria, ma si presenti come destinata a permanere per una durata apprezzabile di tempo (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 18227 del 10/09/2004; Sez. 2, Sentenza n. 7887 del 28/09/1994; Sez. 2, Sentenza n. 4628 del 20/04/1993; Sez. 2, Sentenza n. 730 del 18/02/1977), così come accade nel caso di posizionamento di un cantiere edile, con occupazione stabile dell’area interessata, allo scopo di realizzare un’opera di una certa consistenza (nel caso di specie, un’autorimessa sotterranea multipiano). 18.2.– D’altronde, il fatto che l’occupazione dell’area comune e l’inizio dei lavori di realizzazione di un’autorimessa sotterranea multipiano siano avvenuti senza l’autorizzazione del Condominio integra il requisito della violenza dello spoglio, per la cui sussistenza, ai fini dell’esperimento della tutela possessoria, non è necessario che questo sia stato compiuto con forza fisica o con armi, essendo invece sufficiente che sia avvenuto senza o contro la volontà effettiva, o anche solo presunta, del possessore, allo scopo di sottrarne il possesso ed impedirne l’esercizio (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 26985 del 02/12/2013; Sez. 2, Sentenza n. 11453 del 30/08/2000; Sez. 2, Sentenza n. 1577 del 13/02/1987; 29 di 32 Sez. 2, Sentenza n. 3896 del 29/06/1985; Sez. 2, Sentenza n. 1101 del 23/02/1981). Nessun rilievo può avere in proposito l’evocata delibera condominiale del 18 dicembre 2009. In disparte il fatto che di tale delibera non è stato riportato lo specifico contenuto e che la relativa deduzione integra una circostanza nuova, in ogni caso, essa è stata adottata in epoca di molto successiva alla perpetrazione dello spoglio denunciato e, dunque, non incide, per definizione, sull’esclusione della violenza. 18.3.– Né l’animus spoliandi è escluso dalla circostanza che il fine della immutazione sia quello di consentire o rendere più agevole allo spoliator l’utilizzazione del sottosuolo in favore dei condomini aderenti alla Cooperativa, posto che l’elemento soggettivo si consacra nella consapevolezza dell’autore dello spoglio di agire contro la volontà espressa o presunta del spoliatus (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 21613 del 28/07/2021; Sez. 2, Sentenza n. 14797 del 14/06/2017; Sez. 2, Sentenza n. 16236 del 25/07/2011; Sez. 2, Sentenza n. 2316 del 31/01/2011; Sez. 2, Sentenza n. 13270 del 09/06/2009; Sez. 2, Sentenza n. 7994 del 25/08/1997). 18.4.– In ultimo, in difetto di alcuna autorizzazione del Condominio, nei confronti della Cooperativa, ad utilizzare l’area comune e a realizzare i parcheggi sotterranei, non ricorre il consenso, espresso o tacito, del possessore allo spoglio, idoneo a scriminare la condotta lesiva (sotto il profilo della violenza) ovvero ad escludere l’elemento subiettivo, poiché, ove manchi la prova di una manifestazione univoca di consenso, si presume la volontà contraria del possessore (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 22174 del 30 di 32 07/12/2012; Sez. 2, Sentenza n. 2525 del 21/02/2001; Sez. 2, Sentenza n. 1204 del 13/02/1999; Sez. 2, Sentenza n. 3291 del 10/04/1996). 19.– Il terzo motivo è inammissibile. La sua articolazione non coglie, infatti, la ratio decidendi della pronuncia impugnata, che non ha affatto argomentato la ricorrenza dello spoglio in forza di una delibera autorizzativa adottata a maggioranza, anziché all’unanimità, bensì alla stregua della carenza di alcuna autorizzazione conferita con la delibera del 7 maggio 1993, che si limitava a prevedere la possibile costruzione di parcheggi sullo spazio comune. 20.– Anche la quarta doglianza è infondata. E ciò perché, per quanto anzidetto, lo spoglio è stato perpetrato per difetto, a monte, di alcuna delibera autorizzativa in favore della Cooperativa. A fronte della previsione degli interventi per la realizzazione dei parcheggi, secondo le maggioranze prescritte dall’art. 9, primo e terzo comma, della legge n. 122/1989 (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 20254 del 18/09/2009; Sez. 2, Sentenza n. 5369 del 14/06/1997), la deliberazione del 7 maggio 1993 non autorizzava la Cooperativa ad acquisire la detenzione dell’area, né a procedere ai relativi lavori. D’altronde, la sentenza impugnata ha ulteriormente specificato che la medesima delibera non approvava un progetto dei lavori, non approvava un preventivo di spesa, non esaminava le offerte pervenute dalle ditte appaltatrici e non sceglieva la ditta alla quale affidare i lavori. 31 di 32 Ha aggiunto la pronuncia che l’occupazione e la trasformazione dello spazio in questione erano avvenute a cura della Cooperativa, quale soggetto di diritto del tutto diverso e distinto dal Condominio, rilevando altresì che alcuni dei condomini non ne facevano parte. 21.– Il quinto mezzo di critica è inammissibile. Esso – sebbene non ricada nella preclusione di cui all’art. 348-ter, quinto comma, c.p.c., atteso che la citazione introduttiva del giudizio d’appello è stata notificata in data antecedente all’11 settembre 2012 (Cass. Sez. 5, Ordinanza n. 11439 del 11/05/2018; Sez.
6-L, Ordinanza n. 24909 del 09/12/2015; Sez. 5, Sentenza n. 26860 del 18/12/2014) –, nondimeno si riferisce genericamente a documenti di cui non è specificato il contenuto, ai fini di poterne vagliare la portata decisiva rispetto all’asserito consenso manifestato dal Condominio all’esecuzione dei lavori a cura della Cooperativa (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 27415 del 29/10/2018; Sez. U, Sentenza n. 8053 del 07/04/2014). Né risulta che, in ordine al contenuto di tali documenti, le parti abbiano discusso in corso di causa. A fortiori, il consenso scriminante dello spoglio, demandato all’apprezzamento del giudice di merito, deve essere, per quanto anzidetto scrutinando il secondo motivo, univoco e concludente, ossia incompatibile con la volontà di far valere il diritto o il fatto illecito, e non già equivoco, gravando sull’autore dello spoglio l’onere della prova di tale consenso (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 8486 del 22/06/2000; Sez. 2, Sentenza n. 6104 del 05/12/1985; Sez. 2, Sentenza n. 471 del 07/02/1975; Sez. 2, Sentenza n. 1699 del 17/05/1969; Sez. 2, Sentenza n. 51 del 10/01/1964; 32 di 32 Sez. 2, Sentenza n. 1890 del 12/07/1963), univocità che non è dato desumere dagli elementi indicati dalla ricorrente. 22.– In definitiva, il ricorso deve essere respinto. Le spese e i compensi di lite seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo. Sussistono i presupposti processuali per il versamento - ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 -, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, se dovuto.
P. Q. M.
La Corte Suprema di Cassazione rigetta il ricorso e condanna la ricorrente alla refusione, in favore del controricorrente, delle spese di lite, che si liquidano in complessivi euro 10.200,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre accessori come per legge. Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda