Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Vincenzo BALDASSARRE - Presidente -
Dott. Vincenzo CALFAPIETRA - Rel. Consigliere -
Dott. Rafaele CORONA - Consigliere -
Dott. Giuseppe BOSELLI - Consigliere -
Dott. Alfredo MENSITIERI - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
IA RA, elettivamente domiciliata in ROMA VIA DONATELLO 23, presso lo studio dell'avvocato PIERGIORGIO VILLA, difesa dall'avvocato LUIGI PANCIARONI, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
CI DO, RO MARILENA;

- intimati -

e sul 2 ricorso n. 04214/97 proposta da:
CI DO, RO MARILENA, elettivamente domiciliati in ROMA VIA GIAMBATTISTA VICO 31, presso lo studio dell'avvocato ENRICO SCOCCINI, difesi dagli avvocati UBALDO PERFETTI, CARLO TORRESI, giusta delega in atti;

- controricorrenti e ricorrenti incidentali -
contro
IA RA;

- intimata -
avverso la sentenza n. 17/96 della Corte d'Appello di ANCONA, depositata il 18/1/96;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 24/2/99 dal Consigliere Dott. Vincenzo CALFAPIETRA;

udito l'Avvocato TORRESI, difensore dei controricorrenti e ricorrenti incidentali, che ha chiesto l'accoglimento del ricorso incidentale e il rigetto di quello principale;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Aurelio GOLIA che ha concluso per il rigetto di entrambi i ricorsi. Svolgimento del processo.
Con atto di citazione notificato il 1 febbraio 1991 ID CI e NA BR dichiararono che con scrittura privata del 16 marzo 1990 avevano promesso di comprare da AR NC, che aveva promesso di vendere, un appartamento, una mansarda ed un garage di sua proprietà siti in Corridonia per il complessivo prezzo di £. 132.000.000, di cui £. 62.000.000 pagate subito, il saldo di £. 70.000.000 da pagare entro il 31 dicembre successivo, data fissata per la stipula dell'atto pubblico;

aggiunsero che la promittente non aveva adempiuto ai suoi obblighi di procurare il cambiamento di destinazione ed il permesso di abitabilità di una parte dell'immobile ne' a quello di liberare i beni dalle ipoteche, che vani erano risultati i tentativi per un bonario componimento del contrasto, che il termine del 31 dicembre era scaduto inutilmente, e che il 15 gennaio 1991 non era stato possibile stipulare il contratto per la mancanza del frazionamento;

pertanto, tutto ciò premesso, col predetto atto convennero in giudizio la nominata NC davanti al Tribunale di Macerata e chiesero, previa convalida del sequestro conservativo in precedenza ottenuto sull'immobile in questione, la dichiarazione di avvenuta risoluzione del contratto per scadenza del termine essenziale, in subordine la pronunzia di risoluzione per inadempimento della NC, in ogni caso la condanna di quest'ultima alla restituzione della somma versata ed al risarcimento del danno. Nel costituirsi in giudizio la convenuta contestò la domanda e ne chiese il rigetto;
propose in via riconvenzionale domanda di risoluzione del contratto per inadempimento dei promissari che non avevano rispettato il termine per la stipula del rogito ne' pagato il saldo, con la loro condanna al risarcimento del danno. A conclusione del giudizio il Tribunale, con sentenza in data 4 agosto 1992, rigettò sia la domanda principale che quella riconvenzionale, compensando tra le parti le spese di lite. A seguito dell'impugnazione proposta da entrambe le parti il contraddittorio si instaurò nuovamente davanti alla Corte d'appello di Ancona, la quale, a conclusione del giudizio di secondo grado, con sentenza in data 18 gennaio 1996, rigettò entrambi i gravami, confermò la sentenza del Tribunale, e, dato atto dell'impossibilità di esecuzione del contratto, condannò la NC a restituire ai coniugi CI-BR la somma di £.
62.000.000 oltre agli interessi, compensando le spese di lite. Contro la decisione AR NC ha proposto ricorso per cassazione e formulato tre motivi d'impugnazione, poi illustrati con memoria.
ID CI e NA BR hanno depositato controricorso e formulato ricorso incidentale sulla base di quattro motivi d'impugnazione.
Motivi della decisione.

1. Va innanzi tutto disposta la riunione dei due ricorsi, separatamente proposti contro la stessa sentenza.

2. Col primo motivo la ricorrente principale denunzia violazione degli artt. 1453 e 1455 c.c. Afferma che la Corte d'appello ha ritenuto non grave l'inadempimento dei promissari omettendo di considerare il suo interesse a conseguire il prezzo della vendita, da lei destinato ad estinguere i debiti del marito e del fratello.

3. Col secondo motivo la ricorrente denunzia violazione degli artt.1184, 1453 e 1454 c.c., nonché difetto di motivazione.
Assume che la Corte d'appello non ha tenuto conto del comportamento totalmente inadempiente dei promissari, rivelato da precise circostanze opportunamente elencate.
I primi due motivi possono essere congiuntamente esaminati a causa della loro evidente connessione.
Le doglianze in essi contenute vanno disattese.
La Corte d'appello ha condiviso il giudizio formulato sul punto dal Tribunale - il quale aveva giudicato non colpevole l'inadempimento degli attori a fronte della constatata impossibilità di stipulare l'atto pubblico per le inadempienze della convenuta - ed ha ritenuto che gli stessi avevano sempre manifestato la volontà di stipulare l'atto definitivo, a nulla rilevando la riserva di far valere ogni loro diritto, e che non era loro addebitabile la mancata erogazione del saldo del corrispettivo dato che doveva escludersi la stessa maturazione del termine previsto per il pagamento, ancorato nel preliminare alla stipula del definitivo.
La valutazione sul punto operata dal giudice di merito, concretandosi in un apprezzamento di fatto, è insindacabile in sede di legittimità ove sorretto - come nel caso di specie - da motivazione sufficiente e logica.
I motivi di ricorso - che si risolvono per il resto nella prospettazione di questioni non pertinenti una volta escluso l'inadempimento, e nell'implicita richiesta d'una nuova e più favorevole valutazione delle prove, inammissibile in sede di legittimità - vanno pertanto rigettati perché infondati.

4. Col terzo motivo la ricorrente denunzia violazione dell'art. 91 c.p.c. per la compensazione delle spese di lite, ingiustamente effettuata, e difetto di motivazione su punti decisivi della controversia, opportunamente specificati.
Le doglianze non possono essere condivise.
Alla generica denunzia d'un vizio logico di motivazione il ricorrente non fa seguire la specificazione delle illogicità o delle lacune da cui sarebbe affetto il ragionamento del giudice di merito in ordine ai vari punti indicati sotto le lettere da a) a d) sì da rendere impossibile seguire il processo logico della formazione del suo convincimento, limitandosi invece a contrapporre, per ciascuno di questi punti, la propria valutazione dei fatti a quella effettuata dalla Corte d'appello, cui solo spetta il relativo potere.
Il motivo di ricorso è dunque per questa parte inammissibile. La censura relativa alla compensazione delle spese di lite si sottrae, dal canto suo, al sindacato di legittimità, il quale può estrinsecarsi solo quando - diversamente dal caso di specie - l'onere delle spese sia stato posto in tutto o in parte a carico della parte totalmente vittoriosa.
Il ricorso principale va, in conclusione, rigettato perché infondato.

5. Col primo motivo i ricorrenti incidentali denunziano difetto di motivazione su un punto decisivo della controversia. Affermano che la Corte d'appello ha ritenuto che sull'immobile esisteva un'ipoteca ma che ciò non costituiva inadempimento perché il terzo creditore aveva già dato il suo assenso alla cancellazione;

sennonché di tale assenso non v'era prova in giudizio. La doglianza non merita accoglimento.
La Corte d'appello ha giudicato l'analogo motivo di gravame del tutto pretestuoso, considerato che - come ritenuto dal Tribunale - per l'ipoteca mancava solo la cancellazione formale, avendo la NC provato (producendo l'atto di assenso della creditrice CARIMA, verbale di adunanza autenticato del 12 ottobre 1989) l'avvenuta estinzione del debito.
La motivazione, a differenza di quanto affermano i ricorrenti, è sufficiente e non contraddittoria, per cui il primo motivo di ricorso va rigettato.

6. Col secondo motivo i ricorrenti incidentali denunziano difetto di motivazione su un punto decisivo della controversia. Assumono che pur rilevando dal testo del preliminare la promessa di vendere una "soffitta abitabile o mansarda" la Corte d'appello ha inspiegabilmente affermato l'insussistenza dell'obbligo della promittente a procurare il permesso di abitabilità. La censura è infondata.
Come si rileva dalla sentenza impugnata (pagg. 6-7) la Corte d'appello ha adottato sul punto in questione una motivazione ampia e non contraddittoria, che si sottrae completamente alla censura formulata dai ricorrenti incidentali.
Tale motivazione è anche fondata sull'interpretazione letterale del contratto preliminare, della quale non si denunzia l'illegittimità per violazione dei criteri legali di ermeneutica contrattuale indicati negli artt. 1362 e segg. c.c. Anche il secondo motivo di ricorso va rigettato perché infondato.

7. Col terzo motivo i ricorrenti denunziano difetto di motivazione su un punto decisivo della controversia. Sostengono che la CA ha erroneamente affermato che la loro riserva di far valere ogni diritto ed azione aveva comportato il superamento di ogni questione circa l'inadempimento della NC, senza rilevare che la predetta riserva aveva lo scopo evidente di preavvertire l'altra parte che non si intendeva fare acquiescenza alle sue inadempienze. La doglianza è inammissibile.
All'enunciazione del vizio logico i ricorrenti non fanno seguire la specificazione dell'incongruenza o della contraddizione da cui sarebbe affetto il ragionamento del giudice di merito in ordine al punto in questione sì da rendere impossibile seguire il processo logico del suo convincimento, limitandosi invece a fornire una diversa e più favorevole valutazione dell'espressione usata rispetto a quella formulata dalla Corte d'appello, cui solo spetta il relativo potere;
il suo esercizio è insindacabile in sede di legittimità quando - come nel caso di specie - la motivazione è immune da vizi logici.

8. Col quarto motivo i ricorrenti denunziano violazione dell'art. 1457 e difetto di motivazione su un punto decisivo della controversia. Affermano che il termine del 31 dicembre 1990 doveva essere ritenuto essenziale dato che la sua perentorietà era stata espressa dalle parti in contratto con l'espressione "entro e non oltre".
La doglianza va disattesa.
Come questa Corte Suprema ha già avuto modo di affermare con giurisprudenza che si condivide e qui si conferma (sent. 9 agosto 1989 n. 3678, sent. 14 luglio 1989 n. 3293, sent. 14 febbraio 1987 n. 1629, sent. 26 aprile 1983 n. 2870) il carattere essenziale del termine non può desumersi dalla mera locuzione di stile "entro e non oltre" che lo abbia accompagnato, in quanto tale indicazione vale di per sè soltanto a fissare una data, ma non è significativa della improrogabilità di detto termine, che va accertata, invece, anche alla stregua di specifiche ed inequivoche espressioni o dell'oggetto del contratto, la cui utilità economica, perseguita dalle parti, andrebbe perduta a causa dell'inutile decorso del termine pattuito. La relativa indagine si risolve in un apprezzamento di fatto riservato al giudice del merito, insindacabile in sede di legittimità se - come nel caso di specie - sorretto da motivazione congrua ed immune da vizi logici.
Anche il ricorso incidentale va, in conclusione, rigettato.

9. Ricorrono giusti motivi per compensare per intero tra le parti le spese della presente fase di giudizio.

P.Q.M.

La Corte
riunisce i ricorsi, li rigetta e compensa le spese.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda sezione civile, il 24 febbraio 1999.