N. R.G. 1171/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Sondrio
SEZIONE UNICA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Caterina Romiti ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1171/2022 promossa da:
(C.F. ) e (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
) con il patrocinio dell'avv. TRABUCCHI C.F._2 Parte_3
(C.F. ), elettivamente domiciliati in VIA MILANO, 38 23032 C.F._3
BORMIO
ATTORI contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. PINI Controparte_1 C.F._4
MARIO (C.F. ), elettivamente domiciliato in VIA STATALE, 83 C.F._5 · in via principale:
- accertare e dichiarare la risoluzione del contratto preliminare di compravendita, stipulato in data 29.04.2022 tra i sig.ri – ed il sig. Parte_1 Parte_2
, per eccessiva onerosità sopravvenuta, ai sensi dell'art. 1467 c.c.; Controparte_1
- conseguentemente condannare il resistente, sig. , alla restituzione ai Controparte_1
ricorrenti, sig.ri – , della somma di € 35.000,00 (euro Parte_1 Parte_2
trentacinquemila), corrisposta a titolo di caparra confirmatoria allo stesso resistente;

· in via subordinata, nella denegata ipotesi che venga dichiarato l'inadempimento dei promissari acquirenti-odierni ricorrenti:
- accertare e dichiarare la nullità, ai sensi dell'art. 1418 c.c., del contratto preliminare di compravendita, stipulato in data 29.04.2022 tra i sig.ri – Parte_1 [...]
ed il sig. ; Parte_2 Controparte_1
- conseguentemente disporre la restituzione o riduzione, in via equitativa, della caparra confirmatoria corrisposta dai ricorrenti all'odierno resistente;

· in via ulteriormente subordinata, sempre nella denegata ipotesi che venga dichiarato
l'inadempimento dei promissari acquirenti-odierni ricorrenti:
- disporre, in applicazione analogica dell'art. 1384 c.c., la riduzione, in via equitativa, della caparra confirmatoria corrisposta dai ricorrenti all'odierno resistente;

· in via istruttoria: […]”
Per parte convenuta:
“Voglia l'll.mo Tribunale adito, respinta ogni contraria istanza, eccezione, deduzione o difesa,
Nel merito:
- accertare e dichiarare la risoluzione del contratto preliminare, stipulato in data
29.04.2022, tra i signori e da una parte e il signor Parte_1 Parte_2
dall'altra per effetto della diffida ad adempiere e conseguentemente Controparte_1
pagina 2 di 10 accertare e dichiarare il diritto del signor a ritenere la caparra che Controparte_1
accede al contratto di ammontare pari ad € 35.000,00;
- respingere le domande proposte dagli attori in quanto infondate in fatto e diritto;

- condannare gli attori a rifondere al convenuto le spese di lite.
In via istruttoria […]”
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione

1. Con ricorso per procedimento sommario di cognizione depositato il 16.12.2022,
e convenivano in giudizio per sentir Parte_2 Parte_1 Controparte_1
accertare la risoluzione del contratto preliminare di compravendita stipulato tra le parti per eccessiva onerosità sopravvenuta ovvero, in via subordinata, sentir accertare la nullità ex art. 1418 c.c. di detto contratto, e conseguentemente sentirlo condannare alla restituzione della caparra confirmatoria, pari ad € 35.000,00 o, in ulteriore subordine, disporsi la riduzione di detta caparra.

1.1 I ricorrenti esponevano di aver sottoscritto, in qualità di promissari acquirenti, in data 29.04.2022 un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto un complesso immobiliare costituito da un appartamento, in condominio, con box auto e cantina sito in Sondrio a fronte del pagamento di € 130.000,00, di cui € 35.000,00 a titolo di caparra confirmatoria al momento della sottoscrizione del preliminare e il resto a saldo al momento del rogito notarile previsto entro il 30.09.2022. Rappresentavano altresì di aver condotto la trattativa tramite l'intermediazione di Agenzia Immobiliare
Brunalli, la quale aveva riferito ai ricorrenti che “le spese di ristrutturazione, miglioramento sismico-statico ed efficientamento energetico a carico dell'unità immobiliare in questione potevano essere quantificate verosimilmente in circa €
10.000,00 - € 15.000,00 mentre quelle riguardanti l'intero complesso condominiale, in cui l'appartamento de quo (come detto) è inserito, erano ipotizzate nella somma di € 1-
1,5 milioni” (ricorso, p. 3). Tuttavia, nonostante ciò risultasse dalla relazione tecnica datata 11.04.2022 e quindi disponibile prima della stipula, soltanto successivamente alla pagina 3 di 10 sottoscrizione del preliminare era emerso che i lavori di ristrutturazione del CP_2
ammontavano a circa 10 volte quanto inizialmente prospettato, come poi effettivamente deliberato dall'assemblea condominiale del 14.06.2022 in € 13.860.000,00 (con astensione del promittente venditore ). Atteso che l'onere a carico dei Controparte_1
ricorrenti si prospettava, in rapporto ai millesimi, di € 333.000,00, essi manifestavano l'intenzione di non procedere al rogito, considerato che, unitamente ai costi di ristrutturazione dell'appartamento, il costo sarebbe stato di gran lunga superiore al valore di mercato.
Nonostante i tentativi di risoluzione bonaria della controversia, il resistente aveva diffidato gli acquirenti ad adempiere il preliminare, pena la risoluzione del contratto.

1.2 In diritto, i ricorrenti argomentavano in ordine al fatto che il contratto, a seguito della delibera condominiale, era divenuto eccessivamente oneroso, con grave alterazione del sinallagma contrattuale e deducevano l'applicabilità del rimedio di cui all'art. 1467 c.c. ai contratti preliminari.
In subordine, i ricorrenti richiamavano le ordinanze n. 77/2014 e n. 248/2013 della Corte
Costituzionale, con cui il Giudice delle leggi avrebbe offerto un'interpretazione costituzionalmente orientata delle norme civilistiche, attribuendo al Giudice di merito un potere di controllo generalizzato fondato sul principio di solidarietà di cui all'art. 2 Cost. in relazione alla nullità delle clausole contrattuali e in particolare a quelle relative alla caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c. Per altro verso, invocavano altro orientamento giurisprudenziale che sostiene l'applicazione analogica dell'art. 1384 c.c. in materia di clausola penale alla caparra confirmatoria, da intendersi come liquidazione convenzionale del danno da ricondurre ad equità in applicazione del principio di proporzionalità.

2. Con comparsa di risposta del 15.03.2023, si costituiva in giudizio , Controparte_1
eccependo in via preliminare la nullità della citazione per mancato rispetto dei termini a comparire, chiedendo il mutamento del rito in ragione della complessità dell'istruttoria pagina 4 di 10 e, nel merito, il rigetto delle avverse istanze, spiegando altresì domanda riconvenzionale di accertamento della risoluzione del contratto preliminare per effetto della diffida ad adempiere, con conseguente riconoscimento del diritto del promittente venditore a trattenere la caparra.

2.1 In primo luogo, il resistente argomentava in ordine all'impossibilità di una risoluzione del contratto per eccessiva onerosità sopravvenuta alla luce della già intervenuta risoluzione a seguito della diffida ad adempiere del 03.10.2022 (con termine per l'adempimento sino al 18.10.2022), anteriore rispetto alla domanda di mediazione del 17.11.2022. Inoltre, ne rilevava l'infondatezza nel merito per insussistenza dei presupposti. In particolare, deduceva che la delibera assembleare relativa all'esecuzione dei lavori di ristrutturazione del condominio subordinava l'esecuzione degli stessi all'applicazione del c.d. superbonus 110% con sconto in fattura, per cui non vi era alcun rischio per i ricorrenti di dover sopportare un esborso come quello rappresentato. Inoltre, la circostanza che il aveva intenzione di procedere ai lavori era stata CP_2
rappresentata agli acquirenti, per cui non si riscontrava nessun avvenimento straordinario e imprevedibile che potesse giustificare la risoluzione per eccessiva onerosità sopravvenuta. Peraltro, detti costi sarebbero rimasti a carico del promittente venditore giacché questi era titolare del diritto sul bene al momento dell'assunzione della delibera.
Quanto alla domanda di nullità, da un lato riteneva adeguata la Controparte_1
quantificazione della caparra confirmatoria rispetto al valore del contratto, dall'altro evidenziava come la tesi sostenuta dai ricorrenti – contenuta in un obiter dictum delle due ordinanze della Corte costituzionale citate – non aveva mai trovato applicazione in giurisprudenza, che si era anche espressa negativamente rispetto alla possibilità di applicare analogicamente l'art. 1384 c.c.

2.2 Venendo alle proprie domande, lamentava l'inadempimento dei Controparte_1
ricorrenti rispetto al contratto preliminare consistito nel rifiuto degli stessi di addivenire pagina 5 di 10 alla stipula del definitivo e sosteneva di essersi comportato secondo buona fede, avendo fornito tutte le informazioni disponibili, atteso che la relazione tecnica, pur precedente al preliminare, era stata resa nota ai condomini solo nell'ambito dell'assemblea condominiale.

3. Con ordinanza 07.04.2023, il Giudice dott. Daniela Bosio disponeva il mutamento del rito. Alla prima udienza ex art. 183 c.p.c. del 06.06.2023, le parti chiedevano concedersi i termini per memorie, che venivano ritualmente depositate. All'esito, la G.O.T. dott.
Lorella Cesana, con ordinanza 23.10.2023, ritenuta la causa matura per la decisione, disponeva rinvio per la precisazione delle conclusioni all'udienza del 23.10.2024.

4. In primo luogo, merita condivisione e conferma l'ordinanza istruttoria 23.10.2023, alla luce dell'irrilevanza dei capitoli di prova orale articolati.
Altrettanto dicasi, con riferimento all'eccezione di nullità della citazione, per l'ordinanza
07.04.2023. Risulta, infatti, corretto il richiamo del precedente Giudice al principio della scissione degli effetti della notificazione per il notificante e per il destinatario, secondo cui "l'atto notificato a mezzo servizio postale si perfeziona, per il notificante nel momento in cui lo stesso viene affidato nelle mani dell'organo deputato alla consegna, mentre per destinatario al momento della ricezione dell'atto" (Corte Cost. sent. n.
447/2002). Inoltre, la doglianza appare superata alla luce della fissazione di udienza ex art. 183 c.p.c. a seguito della conversione del rito.

5. Ciò premesso, la domanda di risoluzione per eccessiva onerosità sopravvenuta proposta dagli attori deve essere rigettata.
Difatti, la Suprema Corte ha già avuto modo di osservare che “In tema di riparto delle spese condominiali per l'esecuzione di lavori consistenti in innovazioni, straordinaria manutenzione o ristrutturazione sulle parti comuni, laddove, successivamente alla delibera assembleare che abbia disposto l'esecuzione di tali interventi, sia venduta un'unità immobiliare sita nel condominio, i costi di detti lavori gravano, secondo un criterio rilevante anche nei rapporti interni tra compratore e venditore, su chi era pagina 6 di 10 proprietario dell'immobile compravenduto al momento dell'approvazione di detta delibera, la quale ha valore costitutivo della relativa obbligazione, anche se poi le opere siano state, in tutto o in parte, realizzate in epoca successiva all'atto traslativo, con conseguente diritto dell'acquirente a rivalersi nei confronti del proprio dante causa, per quanto pagato al condominio in forza del principio di solidarietà passiva ex art. 63 disp. att. c.c., salvo che sia diversamente convenuto tra venditore e compratore, pur rimanendo comunque inopponibili al condominio i patti eventualmente intercorsi tra costoro” (Cass. n. 11199/2021).
Tale è esattamente il caso di specie, per cui e sarebbero stati Pt_1 Pt_2
indubbiamente tutelati dagli eventuali costi derivanti dai lavori deliberati prima della stipula del contratto definitivo. Peraltro, dal verbale di assemblea (doc. 5 attori) emerge che “l'esecuzione dei lavori rimane comunque subordinata alla accettazione dello sconto in fattura che verrà effettuato da parte dell'istituto di credito o equivalente scelto preliminarmente dall'impresa esecutrice”, con la conseguenza che nessun tipo di onere si prospettava nemmeno per i proprietari attuali.

6. Gli attori hanno altresì invocato la nullità del contratto ai sensi dell'art. 1418 c.c. in relazione all'art. 2 Cost. per eccessiva onerosità della caparra confirmatoria.
Deve, in primo luogo, osservarsi come la caparra pattuita di € 35.000,00 corrisponda a poco più del 25% del prezzo pattuito (€ 130.000,00). Tale percentuale, in sé e per sé, non può ritenersi eccessiva.
Inoltre, la Scrivente condivide l'orientamento della giurisprudenza di legittimità secondo cui “Il potere del giudice di ridurre la penale, previsto dall'art. 1384 c.c., non può essere esercitato per la caparra confirmatoria, sia a cagione del carattere eccezionale della norma in questione, che ne preclude l'applicazione analogica, sia per le differenze strutturali intercorrenti tra i due istituti, in quanto la caparra pur assolvendo, come la clausola penale, alla funzione di liquidare preventivamente il danno da inadempimento, svolge l'ulteriore funzione di anticipato parziale pagamento per l'ipotesi di pagina 7 di 10 adempimento” (Cass. n. 17715/2020), anche alla luce della corrispettività della pattuizione insita nella natura della caparra confirmatoria.

7. Deve, ora, essere esaminata la domanda riconvenzionale avanzata da parte convenuta di accertamento dell'intervenuta risoluzione del contratto preliminare per effetto della diffida ad adempiere del 03.10.2022 (doc. 4 ). CP_1

7.1 Con tale comunicazione, il promittente venditore, dato atto dell'intervenuto decorso del termine per la stipula indicato nel preliminare (30.09.2022 - doc. 1 ), CP_1
esplicitamente invitava i promissari acquirenti e a “indicare, entro e non Pt_1 Pt_2
oltre 15 giorni da oggi, la data per il rogito”. Il testo della lettera (la cui ricezione non è contestata) è coerente con il dettato di cui all'art. 1454 c.c. come inteso dalla giurisprudenza di legittimità (Cass. n. 32821/2023), attesa la specifica per cui “in difetto il contratto preliminare sarà risolto con le conseguenze di legge”.
Si noti, peraltro, che nel preliminare era specificato che la stipula del rogito sarebbe dovuta avvenire “presso lo studio del Notaio da definirsi a scelta della “promissaria acquirente” in provincia di Sondrio”, per cui non è imputabile alla parte venditrice la mancata individuazione del Notaio. Infatti, “In tema di contratto preliminare di compravendita immobiliare, ove spetti al promissario acquirente la scelta del notaio rogante, la diffida ad adempiere intimata dal promittente venditore è efficace anche se contenga soltanto la necessaria fissazione del termine entro il quale l'altra parte dovrà adempiere alla propria prestazione e non indichi, altresì, il giorno, l'ora ed il luogo della stipula del contratto definitivo, giacché grava sull'intimato promissario acquirente
l'onere di contattare il notaio per detta stipula” (Cass. n. 1898/2011).

7.2 Non risulta che, nel termine indicato, gli attori abbiano riscontrato la diffida.
Sul punto, giova richiamare l'insegnamento di Cass. n. 26690/2023, secondo cui “In tema di compravendita, il promissario acquirente che sia stato diffidato a concludere il contratto definitivo entro un determinato termine, ha l'onere di eccepire, ex art. 1460
c.c., l'inadempimento del promittente venditore in relazione all'obbligo di produrre il pagina 8 di 10 certificato di agibilità dell'immobile prima che quest'ultimo, scaduto il termine fissato nella diffida, receda dal contratto preliminare, con la conseguenza che, qualora non proponga tale eccezione, non può più addurre in giudizio l'inadempimento come causa di illegittimità del recesso nel frattempo esercitato dalla controparte”.
Di conseguenza, deve ritenersi dimostrato l'inadempimento attoreo, non essendo il rifiuto di addivenire alla stipula sorretto da alcuna valida motivazione.

7.3 Ciò posto, è necessario interrogarsi sul rapporto tra domanda di risoluzione e ritenzione della caparra, atteso che la lettera dell'art. 1385 c.c. fa riferimento al recesso.
Sul punto, merita condivisione l'orientamento (pur non unanime) per cui, in ragione della “reciproca fungibilità, quanto a presupposti e ad effetto, tra diffida ad adempiere e recesso”, viene affermato che “In tema di inadempimento contrattuale, una volta conseguita attraverso la diffida ad adempiere la risoluzione del contratto al quale accede la prestazione di una caparra confirmatoria, l'esercizio del diritto di recesso è definitivamente precluso, cosicché la parte non inadempiente che limiti fin dall'inizio la propria pretesa risarcitoria alla ritenzione della caparra ad essa versata o alla corresponsione del doppio della caparra da essa prestata, in caso di controversia, è tenuta ad abbinare tale pretesa ad una domanda di mero accertamento dell'effetto risolutorio” (Cass. n. 18392/2022, in merito a fattispecie del tutto analoga).
Tale è la domanda spiegata in via riconvenzionale da parte convenuta, la quale ha effettivamente domandato l'accertamento della risoluzione del contratto e del diritto a ritenere la caparra. Pertanto, la domanda riconvenzionale deve essere accolta, ricorrendone i presupposti.

8. Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo sulla base dei parametri di cui al D.M. 55/2014 previsti per le cause di valore compreso tra €
26.001,00 ed € 52.000,00 con riconoscimento dei valori medi per tutte le fasi ad eccezione di quella di trattazione, tenuto conto dell'assenza di attività istruttoria.


P.Q.M.

pagina 9 di 10 Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone: rigetta le domande attoree;
in accoglimento della domanda riconvenzionale proposta da parte convenuta, accerta la risoluzione del contratto preliminare inter partes del 29.04.2022 per effetto della diffida ad adempiere del 03.10.2022 e, per l'effetto, dichiara che ha diritto di ritenere la caparra confirmatoria pari ad € Controparte_1
35.000,00; condanna e a rimborsare a le spese Parte_2 Parte_1 Controparte_1
di lite, che si liquidano in € 7.616,00 per compenso, oltre spese generali, I.V.A. e c.p.a. come per legge.
28/05/2025
Il Giudice
Caterina Romiti
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23034 GROSOTTO
CONVENUTO
Oggetto: contratto preliminare di compravendita immobiliare
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come segue.
Per gli attori:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis rejectis, pagina 1 di 10