REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE ORDINARIO DI CASSINO
SEZIONE CIVILE
in persona del Giudice Unico Vincenza Ovallesco, ha emesso la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile di 1° grado iscritta al n. 2535 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2022, posta in decisione all'udienza cartolare del 26.03.2025, con i termini ex art. 190 c.p.c., e vertente

TRA

, C.F.: , rapp.to e difeso, giusta Parte_1 CodiceFiscale_1 procura in atti, dall'avv. VERDONE ELIANA e dall'avv. GAUDINO CONCETTA e presso il loro studio elettivamente domiciliato, attore
CONTRO

C.F.: , Controparte_1 CodiceFiscale_2
, C.F.: , Persona_1 CodiceFiscale_3
C.F.: , Controparte_2 CodiceFiscale_4
, C.F.: , Controparte_3 CodiceFiscale_5
C.F.: Parte_2 CodiceFiscale_6
C.F.: , Parte_3 CodiceFiscale_7
, C.F.: , Parte_4 CodiceFiscale_8
C.F.: , Controparte_4 CodiceFiscale_9 tutti rapp.ti e difesi, giusta procura in atti, dall'avv. MUSU GIULIO, dall'avv. CRETELLA VALENTINA e dall'avv. CRETELLA DANIELE e presso il loro studio elettivamente domiciliati convenuti

OGGETTO: Compravendita immobiliare. Riduzione prezzo (quanti minoris) e risarcimento danno.

CONCLUSIONI: come da scritti difensivi e verbale d'udienza cartolare di precisazione
1 delle conclusioni del 26.03.2025, che qui si intendono per integralmente trascritte e riportate.

MOTIVI DELLA DECISIONE

-Con atto di citazione del 06.07.22, ritualmente notificato, l'attore conveniva gli odierni comparenti innanzi l'intestato Tribunale, al fine di veder accolte le seguenti conclusioni come meglio precisate in sede conclusionale:
“1) previo accertamento dei fatti posti a fondamento della pretesa azionata, disporre la riduzione del prezzo versato per l'acquisto dell'immobile al minor valore del bene e, per l'effetto, condannare i venditori in solido tra loro, ai sensi dell'art. 1489 c.c., a restituire la somma corrispondente alla differenza tra la somma versata e il minor valore accertato nella misura pari almeno ad € 50.000,00 o nella somma maggiore e/o minore ritenuta di giustizia, oltre al risarcimento danni pari almeno ad € 35.000,00 (ovvero € 30.000,00 + 5000,00); 2) in via subordinata, sempre previo accertamento dei fatti posti a fondamento della pretesa azionata, condannare i venditori in solido tra loro al rimborso delle spese dovute, sostenute e a sostenere, dal per sanare gli abusi pari ad € 4.718,00 (ovvero € 1.718,40 + € 3.000,00) Pt_1 oltre ulteriori conguagli e oneri amministrativi /oblazioni occorrenti per ottenere dall'Amministrazione comunale la definizione delle domande in sanatoria delle parti abusive dell' edificio, oltre al risarcimento dei danni pari almeno ad € 30.000,00, pari alla spesa sostenuta per i lavori eseguiti senza beneficiare del cd superbonus 110%. Il tutto oltre alla condanna di parte convenuta, in solido tra loro, al risarcimento per lite temeraria ex art 96 c.p.c. che si quantifica in € 3000,00 o diversa, maggiore o minore somma ritenuta di giustizia. In particolare per responsabilità processuale aggravata ex art. 96 c.p.c., co. 2, per aver resistito in giudizio con motivazione infondate e per aver violato il canone di normale prudenza nel resistere in giudizio, in relazione alla fattispecie concreta. Ex art 96 c.p.c., co. 3, il giudice, può condannare la parte soccombente al pagamento in favore della controparte di una somma equitativamente determinata. Il tutto oltre alla condanna alle spese e competenze professionali del presente giudizio con rimborso spese generali, Iva e Cpa come per legge e spese di mediazione pari ad € 128,80 (doc 12) + € 80,00 (doc 12) versate in atti, oltre al rimborso di tutto quanto versato al CTU pari ad € 750,00 quale acconto ed € 1.864,50 quale saldo, per un totale da rimborsare pari ad Euro 2.614,50” (v. atto introduttivo e successiva conclusionale).
-Con comparsa del 06.04.23, si costituivano ritualmente i convenuti che, nell'impugnare econtestare la domanda attorea, rassegnavano le seguenti conclusioni:
“a) rigettarsi la domanda di parte attrice, in quanto infondata in fatto ed in diritto;

b) con vittoria di spese e compensi con attribuzione per fattone anticipo” (v. comparsa di costituzione e successiva memoria conclusionale).
-Così instaurato il contraddittorio, concessi i termini ex art. 183, VI° co., c.p.c., ammessa CTU tecnica (v. ordinanza istruttoria del 11.12.23 resa a scioglimento della riserva assunta all'udienza del 30.11.2023), all'esito della quale la causa, ritenuta matura per la decisione (v. verbale di causa e relativa ordinanza istruttoria del 07.01.2024), è stata trattenuta a sentenza all'udienza del 26.03.2025 con i termini per memorie conclusionali ex art. 190 c.p.c., ritualmente depositate dalle parti.
Ciò posto, in estrema sintesi, in punto di fatto e di svolgimento del processo,
2 ritiene questo giudice di poter pervenire alla definitiva statuizione sulla base dell'applicazione del principio della “ragione più liquida”, desumibile dagli artt. 24 e 111 Cost., secondo il quale
“la causa può essere decisa sulla base della questione ritenuta di più agevole soluzione, anche se logicamente subordinata, senza che sia necessario esaminare preventivamente le altre, ponendosi a tutela di esigenze di economia processuale e di celerità del giudizio, un approccio interpretativo che comporti la verifica delle soluzioni sul piano dell'impatto operativo, piuttosto che su quello della coerenza logico sistematica e sostituisce il profilo dell'evidenza a quello dell'ordine delle questioni da trattare ai sensi dell'art. 276 c.p.c.” (sul punto, v. Cass., Sez. V, Sent. 363/19; Cass., Sez. V, Sent. 11458/18; Tribunale Cassino, sent. 5/2025 del 03.01.2025).
Passando alla disamina delle emergenze processuali va respinta l'eccezione di improcedibilità della domanda attorea per il mancato esperimento della procedura di negoziazione assistita, atteso che la causa ha ad oggetto diritti reali con richiesta di condanna al pagamento di somma superiore ad € 50.000,00, per cui vede come obbligatoria la procedura di mediazione, introdotta dal ed esperita correttamente. Pt_1
Nel merito, la domanda è fondata e merita integrale accoglimento.
E invero, la vendita di un immobile che presenta abusi, privo della necessaria concessione in sanatoria che impedisce all'acquirente di usufruire del Superbonus 110%, legittima certamente il diritto a richiedere il risarcimento danni al venditore. Sul punto, la Corte di Cassazione ha chiarito che l'acquirente può agire per ottenere il rimborso delle spese sostenute per la regolarizzazione dell'immobile e la restituzione di parte del prezzo versato a causa del deprezzamento dello stesso dovuto all'abuso. In caso di mancata conoscenza dell'abuso da parte dell'acquirente, il termine di prescrizione per la richiesta di risarcimento decorre dal momento in cui si è venuti a conoscenza dell'irregolarità, non dalla data dell'acquisto. Il venditore ha l'obbligo di dichiarare correttamente le caratteristiche dell'immobile, inclusa la sua regolarità urbanistica. La sottrazione di informazioni rilevanti, come la mancanza di concessione in sanatoria, comporta responsabilità contrattuale ed extracontrattuale. Nel caso dell'abuso edilizio non opera la disciplina della garanzia per i vizi della cosa venduta (ex artt. 1490 e segg. c.c.) o la disciplina prevista per la mancanza di qualità del bene (ex art. 1497 c.c.) pertanto, non grava sull'acquirente l'onere di osservare i relativi termini di decadenza e di prescrizione. In particolare, l'azione ex art. 1489 c.c. può essere proposta entro l'ordinario termine di prescrizione decennale che decorre dal momento in cui il danneggiato conosce l'esistenza dell'abuso e non dalla data in cui si verifica l'effetto traslativo (v. Cass. 23236/2016). Secondo la citata disposizione, “se la cosa venduta è gravata da oneri o da diritti reali o personali non apparenti che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto, il compratore che non ne abbia avuto conoscenza può esperire i rimedi di cui all'art 1480 cc”. In buona sostanza, l'acquirente può domandare:
- la risoluzione del contratto;

- oppure una riduzione del prezzo;

- oltre al risarcimento del danno (l'art. 1489 c.c. richiama l'art. 1480 c.c. che, a sua volta, rinvia all'art. 1479 c.c.). Sul punto,
3 “In ipotesi di compravendita di immobile realizzato in difformità dalla licenza edilizia, non è ravvisabile un vizio della cosa, non vertendosi in tema di anomalie strutturali del bene, ma trova applicazione l'art. 1489 c.c., in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa medesima, sempre che detta difformità non sia stata dichiarata nel contratto o comunque conosciuta dal compratore al tempo dell'acquisto ed altresì persista il potere repressivo della P.A. (adozione di sanzione pecuniaria o di ordine di demolizione) tanto da determinare un deprezzamento o minore commerciabilità dell'immobile” (v. Cass. 4786/2007; Cass. 11218/1991). Tanto ricorre nel caso di specie laddove risulta incontestato tra le parti che l'acquirente, odierno attore, veniva a conoscenza delle difformità dell'immobile solo dopo la stipula del contratto di compravendita, ovvero nell'anno 2021, allorquando il Condominio Posillipo, di cui fanno parte gli immobili oggetto del contratto, conferiva incarico a tecnici per lo studio di fattibilità finalizzata alla ristrutturazione dell'intero stabile con i benefici degli incentivi fiscali cd. Superbonus 110%. Pertanto, legittimamente l'attore esperiva l'azione de qua entro il termine di dieci anni dalla scoperta chiedendo la riduzione del prezzo corrisposto, cd. quanti minoris, oltre al risarcimento del danno rapportato ai costi necessari per sanare il fabbricato, comprese le pertinenze di sua esclusiva proprietà e le altre spese conseguenti, come allegate all'interno del fascicolo attoreo. Del resto, non è dubitabile che le difformità per come accertate in corso di causa costituiscono un onere gravante sul bene tale da diminuirne il libero godimento, il valore e la commerciabilità, così come la possibilità di eseguire sul bene ulteriori interventi edilizi. Inoltre, risulta dimostrato per tabulas che i convenuti, nell'atto pubblico, all'art. 5 dichiaravano espressamente “a norma delle vigenti disposizioni di legge in materia urbanistica ed edilizia la parte venditrice, ai sensi e per gli effetti del D.P.R. 445/2000, consapevole delle responsabilità che assume con la dichiarazione che segue, dichiara, sotto la propria responsabilità e, previo richiamo ed ammonimento da me Notaio fatto alle sanzioni penali che il complesso immobiliare che comprende le porzioni in oggetto è stato costruito in virtù di Concessione Edilizia n 6/81 rilasciata dal Comune di Formia in data 11 febbraio 1981 e che in data 6 dicembre 1986 veniva certificata l'abitabilità con decorrenza dal 21 agosto 1995. Successivamente e fino alla data odierna gli immobili in oggetto non hanno subito modifiche tali da comportare la richiesta di autorizzazione, licenza, concessione o permesso di costruire”. Orbene, dai documenti allegati alle relazioni dei tecnici del condominio, prodotti dall'attore, in uno con le risultanze della CTU
-argomentate in modo logico e condivisibile, esente da vizi logici, sorretta da idonei riscontri oggettivi e che ben possono essere poste a fondamento della decisione e alle quali si rinvia per l'eventuale integrazione extra-testuale, se necessaria (cfr. SS.UU. Cass. Civ., 2/7/2012, n. 11066; Tribunale di Cassino, sent. n. 73/2015 del 16.01.2015)- gli immobili acquistati dal , ovvero box/autorimessa, cantina e i proporzionali Pt_1 diritti, pari ad 1/12, sulla sala condominiale, sono risultati essere non conformi alla concessione edilizia n. 6/81 rilasciata dal Comune di Formia in data 11.02.1981 e non oggetto di successiva concessione in sanatoria. Al riguardo, la CTU espletata
-dalla quale il Tribunale non ha motivo di discostarsi essendo priva di alcuna contraddizione o irragionevolezza (v. Cass. 14 ottobre 2021, n. 28043)- evidenzia inequivocabilmente che:
“Il Condominio non ha potuto usufruire delle agevolazioni del 110% (cd Superbonus), per le difformità riscontrate per le quali non vi è la C.E. in sanatoria, come da relazione tecnica e motivazioni a firma del professionista incaricato dal Condominio, il tutto come da relazione e motivazioni allegati nel fascicolo telematico della causa. Il CTU allega e formano parte integrante della presente relazione definitiva anche le comunicazioni dell'Ufficio Urbanistica del Comune di Formia e dell'ufficio del Genio Civile di Cassino relativamente alle posizioni urbanistiche e
4 tecniche del fabbricato riscontrate nelle risposte dai relativi Uffici Pubblici” (v. relazione e conclusioni del CTU).
In ordine al quantum debeatur, a fronte della richiesta attorea, il CTU evidenzia che:
“le spese per le pratiche tecniche e la quota di spettanza condominiale per i lavori al fabbricato appaltati alla con sede in Formia come da comunicazioni Controparte_5 analitiche eseguite e contabilizzate dall'Amministratore del Condominio (reperite nel fascicolo telematico) che l'attore ha sostenuto sono le seguenti e così descritte: € 29.124,21 (ripartizione spese opere al fabbricato); € 1.718,40 (ripartizione spese pratica di condono edilizio, professionisti, prove sui materiali e indagini geologiche)...” (v. relazione e conclusioni del CTU). Dunque, risultata la sussistenza del nesso causale tra gli abusi accertati -taciuti dal venditore- e la perdita economica subita da parte attrice che ha sostenuto spese per l'importo totale complessivo di € 30.842,61, cui va detratto quanto recuperato in termini di benefici fiscali che, per sua stessa ammissione, ammontano ad € 2.760,00 per l'anno 2022 ed € 2.487,00 per l'anno 2023. Ne discende che la somma a cui l'attore ha diritto a titolo di risarcimento danni e rimborso spese è pari ad € 25.595,61.
Altresì, alle suddette somme vanno aggiunte quelle dovute dai convenuti a titolo di risarcimento per deprezzamento degli immobili oggetto di abuso, atteso che le spese affrontate per l'eventuale eliminazione degli abusi (allo stato tuttora sussistenti) non valgono in nessun caso a compensare la riduzione del valore dell'immobile abusivo compravenduto poiché, anche a voler ritenere come sanabili i predetti abusi denunciati ed accertati, gli immobili non risultano affatto riportati al valore integrale originariamente convenuto tra le parti, rimanendo piuttosto deprezzato dall'eliminazione o meno della componente abusiva con la conseguente logica cumulabilità del rimborso delle spese occorse con l'importo riconosciuto a titolo di quanti minoris, ovvero di riduzione del prezzo (per tutte, cfr. Cass. Civ, sez III, Ord. 7.11.2024, n.28765). La somma dovuta dal venditore a titolo di riduzione del prezzo, per giurisprudenza consolidata che questo giudice condivide, deve corrispondere alla percentuale di disvalore della cosa derivante dall'esistenza dei vizi in quanto il valore reale dell'immobile è certamente inferiore a quello concordato proprio a causa degli abusi. Pertanto, questo giudice ritiene di liquidare la somma, ritenuta di giustizia e di equità, pari ad € 25.000,00, somma così ridotta rispetto a quella richiesta da parte attrice in virtù dell'incidenza degli abusi in parte su beni di proprietà esclusiva, quali box/autorimessa e cantina e in parte su proprietà condominiale, sala condominiale di cui il ha Pt_1 acquistato diritti pari ad 1/12.
Ogni ulteriore istanza e pretesa, reciprocamente avanzata dalle parti, unitamente alla invocata responsabilità aggravata ex art. 96 c.p.c., comunque carente di prova sia della concreta esistenza di un pregiudizio, sia della sua quantificazione (v. Corte Appello di Catania, sez. I, 04/04/2019, n. 787), deve ritenersi ragionevolmente respinta o assorbita dalla presente pronuncia in forza del richiamato principio della ragione più liquida, come da dispositivo che segue.
Le spese di giudizio seguono il principio della soccombenza e vengono liquidate, secondo la disciplina posta dal D.M. 10 marzo 2014, n. 55, e succ. mod. ed integ., tenuto conto del valore dichiarato e del relativo scaglione in riferimento a tutta l'attività difensiva espletata, come da dispositivo che segue.
5

P.Q.M.



Il Giudice Unico del Tribunale di Cassino Vincenza Ovallesco, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da nei confronti di Parte_1 CP_1
, ,
[...] Persona_1 Controparte_2 Controparte_3 Parte_2
, e , ogni altra istanza,
[...] Parte_3 Parte_4 Controparte_4 deduzione, eccezione disattesa, così provvede:
a) accoglie la domanda di parte attrice e, per l'effetto,
b) condanna le parti convenute, , Controparte_1 Persona_1 [...]
, , CP_2 Controparte_3 Parte_2 Parte_3
e , in solido tra loro, al pagamento in favore Parte_4 Controparte_4 di della somma di € 25.595,61 a titolo di risarcimento danni e Parte_1 rimborso spese;

c) condanna le parti convenute, , Controparte_1 Persona_1 [...]
, , CP_2 Controparte_3 Parte_2 Parte_3
e , in solido tra loro, al pagamento in favore Parte_4 Controparte_4 di della somma di € 25.000,00 a titolo di riduzione del prezzo di Parte_1 cui al contratto di compravendita;

d) pone definitivamente a carico delle parti convenute, Controparte_1 Per_1
, , ,
[...] Controparte_2 Controparte_3 Parte_2
e , in solido tra loro, le Parte_3 Parte_4 Controparte_4 spese di CTU, già liquidate per separato decreto;

e) condanna le parti convenute, , Controparte_1 Persona_1 [...]
, , CP_2 Controparte_3 Parte_2 Parte_3
e , in solido tra loro, a rifondere all'attore Parte_4 Controparte_4
le spese di lite che liquida in € 545,00 per esborsi e spese di Parte_1 mediazione per € 128,80 + € 80,00 ed € 7.616,00 per compensi, oltre 15% spese generali, IVA e CPA come per legge.
Così deciso in Cassino il 01/07/2025
Il GIUDICE Vincenza Ovallesco
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