Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Michele LUGARO - Presidente -
Dott. Antonino ELEFANTE - Consigliere -
Dott. Carlo CIOFFI - Consigliere -
Dott. Giovanni SETTIMJ - Consigliere -
Dott. Lucio MAZZIOTTI DI CELSO - Rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
CASTELLO 27 S.r.l. in liquidazione, in persona del liquidatore Sig. FA IN anche in proprio, TE RO quale figlio ed unico erede del Sig. TE CE, elettivamente domiciliati in ROMA VIA DEI BANCHI NUOVI 39, presso lo studio dell'avvocato JANNETTI DEL GRANDE PIO, che li difende unitamente all'avvocato RENATO MARIANI, giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro
BALBI ATTILIO, CALVAGNI MAFALDA;

- intimati -

e sul 2^ ricorso n^ 11985/95 proposto da:
CI UR, elettivamente domiciliato in ROMA VIA E.MANFREDI 17, presso lo studio dell'avvocato DEMETRIO ZEMA, che lo difende, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
CASTELLO 27 SOC. in liquidazione in persona del liquidatore IN FA;

-INTIMATO -
nonché contro
FA IN, TE RO;

- intimati con integrazione del contraddittorio -
e sul 3^ ricorso n^ 13812/95 proposto da:
CASTELLO 27 S.r.l. in liquidazione in persona del liquidatore Sig. IN FA, elettivamente domiciliato in ROMA VIA DEI BANCHI NUOVI 39, presso lo studio dell'avvocato RENATO MARIANI, che lo difende giusta delega in atti;

- controricorrente e ricorrente incidentale -
contro
CI UR,

- intimato -

nonché contro
FA IN, TE RO;

- intimati con integrazione del contraddittorio -
avverso la sentenza n. 2117/94 della Corte d'Appello di ROMA, depositata il 15/07/94;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 09/10/98 dal Consigliere Dott. Lucio MAZZIOTTI DI CELSO;

udito l'Avvocato Renato MARIANI, difensore del ricorrente e controricorrente e ricorrente incidentale che ha chiesto l'accoglimneto dei ricorsi "ST 27" ed il rigetto del ricorso IN;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Guido RAIMONDI che ha concluso per il rigetto del ricorso della Soc. Castell9o, l'inammissibilità del ricorso incidentale della Soc. ST.
Fatto
Con atto di citazione notificato il 22/1/1985 LB IL, AL LD, IN ZI ed altri condomini del fabbricato sito in Roma alla via della Pisana 269 esponevano: che, con distinti atti pubblici, avevano acquistato unità immobiliari del detto fabbricato dalla s.r.l. ST 27 la quale, con successivi atti di obbligo, si era impegnata a__ destinare una superficie di mq. 400,50 a parcheggio privato per uso condominiale;
che la società venditrice aveva alienato una parte del locale interrato rimanendo in possesso di mq. 281 di area di parcheggio che intendeva destinare ad altro uso e non lasciare nella disponibilità del condominio;
che nei singoli contratti di acquisto era stata inserita la clausola di rinuncia al diritto di prelazione per l'uso dei locali che, con gli atti d'obbligo, erano stati vincolati a parcheggio;
che la detta clausola era nulla a norma di quanto disposto dall'articolo 18 della legge 6/8/1967 n. 765. Gli attori, quindi, convenivano in giudizio la società castello onde ottenere la dichiarazione sia di condominialità dell'area in questione (di mq. 281) sia di destinazione permanente della stessa a parcheggio privato d'uso condominiale con vincolo di indisponibilità, previa dichiarazione di nullità, annullabilità o inefficacia di qualsiasi clausola contrattuale contraria.
La società convenuta si costituiva e chiedeva il rigetto della domanda sostenendo, tra l'altro, che era a disposizione dell'edificio condomiale una superficie a parcheggio pari ad un ventesimo della cubatura del fabbricato.
Interveniva volontariamente in giudizio anche il condominio dell'edificio facendo proprie le domande dei condomini. L'adito Tribunale di Roma, con sentenza del 26/9/1988, rigettava le domande.
Avverso la detta sentenza proponevano appello alcuni dei soccombenti - tra cui il LB, la AL ed il IN - nonché il condominio.
La società appellata si costituiva e resisteva al gravame. Nel corso del giudizio di secondo grado veniva disposta una c.t.u. e veniva ordinata ed eseguita la chiamata in causa di NT AN e di CE AT i quali, soci della s.r.l. ST, avevano da quest'ultima ricevuto in assegnazione delle porzioni immobiliari del fabbricato in questione. I chiamati in causa non si costituivano.
Con sentenza depositata il 15/7/1994, la corte di appello di Roma, in parziale riforma della decisione impugnata, dichiarava la nullità della clausola contenuta nell'atto di compravendita del 29/12/1983 con la quale i coniugi LB e AV avevano rinunciato al diritto di prelazione per i locali vincolati a parcheggio ed autorimesse e, per l'effetto, dichiarava che doveva rimanere vincolata, per essere utilizzata come parcheggio dai detti appellanti, nell'apposita area di mq. 281,50 sita nel locale interrato dello stabile condominiale, una superficie pari ad un ventesimo della cubatura della loro unità immobiliare. La corte di merito dichiarava altresì che la società ST aveva rispettato, nei confronti del condominio e degli altri appellanti, tra i quali IN ZI, l'obbligo di destinare ad area di parcheggio una superficie pari ad un ventesimo della cubatura dello stabile e degli appartamenti dei detti altri appellanti. Osservava la corte territoriale: che il vincolo di cui all'articolo 18 legge 765/1967 doveva intendersi come inderogabile, con conseguente nullità di patti contrari;
che andava sostituita ope legis la clausola contrattuale relativa alla riserva in proprio favore, da parte del venditore, della proprietà dell'area di parcheggio, la clausola che intaccava il diritto reale d'uso in favore dei titolari delle singole unità abitative;
che nella specie la società ST aveva rispettato il rapporto di legge tra la cubatura totale dell'edificio e la superficie complessiva da destinare a parcheggio;
che, però, in considerazione dello spirito della citata normativa inderogabile, ogni unità abitativa doveva essere servita da un'area di parcheggio di superficie pari ad un ventesimo della relativa cubatura;
che ciascun condomino ( e non il condominio ) aveva diritto al rispetto della detta normativa e poteva agire in giudizio per ottenerla;
che, nel caso in esame, il condominio non aveva titolo al riguardo sia perché in assoluto la percentuale di legge era stata rispettata sia perché l'amministratore rappresenta in giudizio i condomini solo nei limiti delle attribuzioni di cui all'articolo 1130 c.c.; che tutti gli appellanti avevano la disponibilità di posti auto ad eccezione dei coniugi LB, per cui andava accolta solo la domanda di questi ultimi.
La s.r.l. ST, NT AN e RT AT (quest'ultimo quale figlio ed unico erede di CE AT ) hanno chiesto la cassazione della sentenza della corte di appello di Roma con ricorso ( n. 11151/95 RG. ), affidato a quattro motivi, proposto nei confronti di IL LB e di AL LD i quali non hanno articolato difese in sede di legittimità.
La cassazione della detta sentenza della corte di appello di Roma è stata chiesta anche da IN ZI con autonomo ricorso ( n. 11985/95 RG. ) sorretto da un unico motivo, notificato solo alla s.r.l. ST la quale ha resistito con controricorso proponendo ricorso incidentale condizionato ( n. 13812/95 RG. ) fondato su tre motivi e rivolto solo nei confronti del IN.
Con ordinanza di questa corte del 10/4/1998 è stata disposta l'integrazione del contraddittorio nei confronti di NT AN e di RT AT ai quali non erano stati notificati il ricorso del IN ed il ricorso incidentale della società ST.
Il IN e la società ST hanno tempestivamente depositato i rispettivi atti di integrazione del contraddittorio - contenenti il ricorso del primo ed il ricorso incidentale della seconda - ritualmente notificati ai litisconsorti necessari AN e AT i quali, in relazione ai detti ricorsi, non hanno svolto attività difensiva. Il IN ha depositato memoria.
Diritto
I tre ricorsi vanno riuniti, a norma dell'articolo 335 c.p.c., trattandosi di impugnazioni proposte contro la stessa sentenza. In via preliminare occorre rilevare che, come più volte affermato da questa Corte, il principio dell'unicità del processo di impugnazione contro una stessa sentenza comporta che, una volta avvenuta la notificazione della prima impugnazione ( principale ), tutte le altre debbono essere proposte "in via incidentale nello stesso processo" ( articolo 333 c.p.c. ) e, perciò, nel caso del ricorso per cassazione, "con l'atto contenente il controricorso" ( articolo 371 c.p.c. ): tale modalità non è però essenziale, per cui si verifica la conversione di ogni "ricorso successivo al primo" - indipendentemente dalla forma espressa dalla parte ed ancorché proposto con atto a sè stante - in ricorso incidentale, la cui ammissibilità è condizionata al rispetto del termine di quaranta giorni risultante dal combinato disposto dagli articoli 370 e 371 c.p.c. ovvero, nel caso in cui il primo ricorso non sia stato proposto nei confronti del secondo ricorrente ne' a questi notificato, al rispetto dei termini di cui agli articoli 325 e 327 c.p.c. da applicare, rispettivamente, se la sentenza impugnata è
stata o non è stata notificata ( sentenze 3/7/1997 n. 5993;
11/7/1995 n. 7592; 29/3/1995 n. 3738; 1/12/1994 n. 10284 ). Pertanto dei due ricorsi, proposti come impugnazioni autonome, quello della s.r.l ST, del AN e del AT - soccombenti nei confronti solo dei coniugi LB - è stato notificato per primo per cui è da riguardarsi come principale, mentre quello del IN ( soccombente nel giudizio di secondo grado ed al quale non erano stati notificati ne' la sentenza impugnata ne' il ricorso principale ), rispettoso com'è del menzionato termine di cui all'articolo 327 c.p.c., si converte in incidentale.
Il terzo ricorso - proposto dalla s.r.l. ST con l'atto contenente il controricorso al ricorso del IN nei cui confronti la società era rimasta vittoriosa nel giudizio di appello ed al quale, quindi, non aveva esteso il ricorso principale - vale come incidentale ( così come qualificato dalla stessa ricorrente ) perché notificato e depositato nei termini per quest'ultimo previsti dagli articoli 370 e 371 c.p.c. Con il primo motivo del ricorso principale si denuncia violazione dell'articolo 112 c.p.c. e ultrapetizione. Deducono i ricorrenti che la domanda dei coniugi LB-AL non era diretta alla rivendicazione del rispetto del rapporto minimo ( tra cubatura e superficie ) fissato dalla legge 765/1967, bensì alla rivendicazione dell'uso condominiale di quella parte della superficie, oggetto dell'atto di obbligo, non ancora utilizzata per posti auto. Causa petendi, quindi, era la violazione del vincolo assunto da essa società ST con l'atto di obbligo e non dell'articolo 18 della citata legge, norma invocata soltanto a sostegno del dedotto titolo negoziale con riferimento ad aree ulteriori rispetto a quella già ceduta ai singoli condomini ad uso boxes e di estensione superiore a quella minima risultante dall'applicazione della proporzione indicata dalla legge e da vincolarsi inderogabilmente a spazi per parcheggio. Il motivo è infondato.
Preliminarmente occorre osservare che spetta al giudice del merito il compito di definire le domande avanzate dalle parti identificando e qualificando giuridicamente i beni della vita destinati a formare oggetto del provvedimento richiesto ( petitum ) nonché il complesso degli elementi della fattispecie da cui derivano le pretese dedotte in giudizio ( causa petendi ). Il giudice di appello può a sua volta procedere ad una nuova qualificazione giuridica dei suddetti e elementi, pur se sempre entro i limiti di fatto originariamente prospettati dalle parti. In particolare il giudice non viola il principio della corrispondenza tra il chiesto ed il pronunciato ne' il divieto di sostituire l'azione proposta con altra diversa, quando renda la propria pronuncia in base ad una ricostruzione dei fatti autonoma rispetto a quella prospettata dalle parti ovvero in base a norme giuridiche diverse da quelle invocate dalle medesime. Da ciò deriva che quando, come nella specie, nel ricorso per cassazione si censuri l'errore del giudice del merito nella detta operazione ermeneutica, la natura del vizio ( in procedendo ) comporta l'estensione del sindacato di legittimità anche al fatto ed il conseguente esame diretto degli atti processuali in sede di legittimità ( nei sensi suddetti, tra le tante, Cass. 30/8/1997 n. 8258; 2/5/1997 n. 3782; 2/2/1996 n. 914; 19/8/1995 n. 8924; 2/5/1997 n. 3782 ). Ciò posto la Corte - letti gli atti processuali e interpretate le domande e le tesi difensive dei coniugi LB-AL nei giudizi di primo e di secondo grado - ritiene insussistente la denunciata violazione dell'articolo 112 c.p.c. e concorda con la decisione della corte di appello.
Costituisce ormai ius receptum che la domanda giudiziale, per essere correttamente interpretata, va considerata non solo nella sua formulazione letterale ma anche, e soprattutto, nel suo contenuto sostanziale con riguardo alle finalità che la parte intende perseguire ( nonché tenendo conto dell'insieme delle deduzioni e delle tesi svolte ).
In tale prospettiva un'istanza, pur se non espressamente e formalmente proposta, può ritenersi tacitamente avanzata e virtualmente contenuta nel thema decidendum quando si trovi in rapporto di necessaria connessione con la materia del contendere e non ne estenda l'ambito soggettivo di riferimento ( Cass. 20/5/1997 n. 4461; 16/1/1997 n. 381; 14/3/1996 n. 2142 ). Nel caso in esame non può non rilevarsi la correttezza dell'interpretazione data dalla corte di appello alla domanda proposta dal LB e dalla AL e dagli altri condomini dell'edificio in questione i quali - non avendo ricevuto, insieme all'unità immobiliare abitativa acquistata, anche il diritto d'uso del corrispondente spazio da adibire a parcheggio di superficie pari a quella legislativamente prevista - miravano inequivocabilmente ad ottenere: a) la dichiarazione della nullità delle dichiarazioni negoziali ( ed in particolare della clausola di rinuncia al diritto di prelazione per l'uso dei locali riservati ad autorimessa con l'atto d'obbligo del 14/12/1978 ) in violazione della riserva di spazi adibiti a parcheggio nella percentuale imposta dall'articolo 18 della legge 765/1967; b) la conseguente dichiarazione della destinazione a parcheggio della residua parte ( di mq. 208 circa ) della complessiva area ( di mq. 400 circa ) che la società ST si era impegnata, con atti d'obbligo, ad adibire ad autorimessa d'uso condominiale, con ordine alla citata società di mettere la detta area a disposizione dei proprietari ivi compresi i coniugi LB ) delle singole unità abitative.
Le dette domande, come è evidente, comportavano e presupponevano necessariamente - al contrario di quanto sostenuto dagli appellanti principali - la rivendicazione da parte dei LB ( e degli altri condomini ) del rispetto del rapporto minimo di cui all'articolo 18 legge 765/1967 che, inizialmente osservato dalla società ST
con l'atto d'obbligo, era stato in concreto eluso con la rinuncia da patte degli acquirenti al diritto di prelazione sulle aree destinate a parcheggio con il detto atto d'obbligo.
La causa petendi delle richieste avanzate dai coniugi LB ( e dagli altri condomini ) deve logicamente ravvisarsi proprio nella violazione della prescrizione di cui al citato articolo 18 e non nel mancato rispetto del titolo negoziale concernente l'impegno preso dalla società ST nell'atto d'obbligo che è stato richiamato dagli istanti solo per indicare la sussistenza di spazi da adibire a parcheggio ed ancora disponibili nell'ambito di quell'area riservata ad autorimessa e non assegnata ad alcuni condomini per effetto di una clausola ( la rinuncia al diritto di prelazione con riferimento all'uso di tale area ) nulla.
Il giudice di secondo grado ha pertanto correttamente tenuto conto delle tesi difensive prospettate dai coniugi LB a sostegno del rivendicato diritto d'uso di quella parte residua dell'area riservata a parcheggio con l'atto d'obbligo ed ancora a disposizione della società ST e ciò al fine dell'esatta interpretazione del contenuto delle istanze proposte dalle parti e della qualificazione giuridica da dare ai fatti da ciascuna parte dedotti. Di conseguenza la corte territoriale ha logicamente ritenuto di dover dichiarare la nullità - ex articolo 18 legge 765/1967 - della clausola contrattuale relativa alla rinuncia da parte dei coniugi LB al diritto di prelazione per l'uso dell'area vincolata ad autorimesse con l'atto d'obbgo, per poi coerentemente riconoscere il diritto dei detti coniugi ad usare come parcheggio una superficie, della parte residua di detta area, pari ad un ventesimo della cubatura della loro unità immobiliare.
Può pertanto affermarsi che la corte di merito - rimanendo nell'ambito del petitum e della causa petendi ed attenendosi al thema decidendum comprendente la violazione dell'articolo 18 delle legge 765/1967 - ha emesso una pronuncia corrispondente alle domande avanzate dalle parti senza incorrere nel denunciato vizio di ultrapetizione atteso che la questione relativa alla violazione dell'articolo 18 della legge 765/1967 ha formato oggetto, fin dall'inizio della lite, di accertamento in contraddittorio delle parti stesse.
Con il secondo motivo del ricorso principale, denunciando la violazione dell'articolo 18 della legge 765/1967, la società ST, il AN ed il AT deducono che la domanda dei coniugi LB - pur a volerla ritenere diretta a richiedere la tutela di cui alla citata norma - non poteva comunque essere accolta e ciò perché la società venditrice aveva rispettato il vincolo di legge ponendo a disposizione degli acquirenti la superficie da destinare a parcheggio, nell'osservanza della prescritta proporzione, utilizzata ( per intero ) solo da alcuni degli acquirenti e non da altri che avevano liberamente scelto di non usufruire di una porzione dell'area vincolata ed assegnata ad altri condomini. Il costruttore-venditore non può essere chiamato a rispondere della, detta scelta di alcuni degli acquirenti e non può, di certo, essere costretto a mettere a disposizione un'area complessiva superiore a quella prevista dalla legge. Del resto, secondo i ricorrenti principali, il principio fissato dall'articolo 18 della legge 765/1967 si riferisce al rispetto della proporzione tra la superficie da riservare a spazi di parcheggio e la cubatura della "costruzione", ossia dell'edificio nel suo complesso e non di ciascuna unità abitativa.
Con il terzo motivo del ricorso principale si denuncia il difetto di motivazione, per contraddittorietà, perché la corte di appello, da un lato, ha affermato il diritto di ogni singolo condomino di godere di una superficie pari ad un ventesimo della cubatura della propria abitazione e, da altro lato, ha affermato il difetto di legittimazione del condominio per essere stata rispettata in assoluto la percentuale di legge in relazione all'edificio nel suo complesso. Quindi, ad avviso dei ricorrenti, la corte di appello ha contraddittoriamente risolto la questione concernente la ripartizione interna tra i singoli condomini dello spazio destinato a parcheggio - di estensione determinata nel rispetto della proporzione di legge in relazione alla cubatura complessiva dell'edificio - nell'ipotesi di assegnazione di una superficie maggiore di quella dovuta ad alcuni condomini ed inferiore ad altri ( con riferimento alla cubatura della rispettive abitazioni ).
La corte rileva l'infondatezza dei detti motivi che, per ragioni di ordine logico e per organicità di trattazione, possono essere esaminati congiuntamente in quanto strettamente connessi ed interdipendenti riguardando, in particolare, la ripartizione, interna dello spazio da destinare a parcheggio nel rispetto della proporzione di cui al più volte citato articolo 18 legge 765/1967. Occorre premettere che lo standard urbanistico in questione pone un vincolo pubblicistico di destinazione degli spazi da utilizzare come parcheggio a servizio delle singole unità immobiliari. Il godimento di tale spazio, nell'ipotesi di fabbricato condominiale, deve essere assicurato in favore del proprietario del singolo appartamento. Ciascun condomino può proporre l'azione giudiziaria contro il costruttore-venditore per rivendicare il suo esclusivo diritto d'uso sull'area dell'edificio destinata a parcheggio con atto d'obbligo, senza che dalla relativa pronuncia possano venir pregiudicati gli altri condomini ai quali sia stata concessa una superficie dell'area assegnata ad autorimessa di estensione superiore a quella legislativamente imposta con riferimento alla cubatura della corrispondente unità immobiliare. Infatti nulla impedisce al venditore di concedere a singoli condomini uno spazio da destinare a parcheggio di superficie eccedente quella prevista per legge. Tale facoltà non può però essere esercitata in danno degli altri condomini ciascuno dei quali ha diritto al rispetto della superficie - nell'intera misura legislativamente fissata - di area da utilizzare come autorimessa in favore della propria unità immobiliare sita nel fabbricato condominiale. È evidente che sarebbe violata la ratio della disposizione normativa di cui all'articolo 18 legge 765/1967 nel caso di assegnazione da parte del costruttore-venditore dell'intera area da destinare ad autorimessa ad uno solo dei condomini con esclusione degli altri.
Da ciò deriva che la violazione o l'elusione del vincolo pubblicistico di destinazione di tale area a parcheggio - nell'ipotesi di vendita delle singole unità abitative di un edificio separatamente dalla vendita dell'area accessoria ad esso - determina la nullità delle relative clausole contrattuali e la loro sostituzione con la disciplina legale, cui consegue la costituzione del diritto reale di uso a vantaggio delle predette unità abitative ed a carico dell'area accessoria senza un corrispondente aumento delle parti comuni dell'edificio.
Nella specie, come è pacifico in fatto o comunque accertato dalla corte di merito, la società ST con l'atto d'obbligo si è vincolata a destinare a parcheggio, in favore della "costruzione" ( ossia dell'intero fabbricato ), un'area sufficiente a rispettare lo standard urbanistico in questione. Successivamente la detta società, nella ripartizione della detta area a ciascun proprietario delle singole unità immobiliari, ha attribuito ad alcuni condomini una superficie maggiore di quella dovuta, escludendo i coniugi LB i quali avevano rinunciato al diritto di prelazione in relazione all'uso della parte di area destinata a parcheggio con l'atto d'obbligo ed a loro spettante.
Giustamente, pertanto, la corte di appello ha ritenuto in assoluto rispettata dalla s.r.l. castello la percentuale di legge ( sia pur con un'erronea ripartizione interna tra i vari condomini ) per cui coerentemente ha escluso un interesse dell'amministratore del condominio all'osservanza dello standard urbanistico legislativamente previsto con riferimento alle singole unità abitative, essendo al riguardo legittimato ad agire in via giudiziaria solo il condomino pretermesso, al fine di far valere un diritto proprio estraneo alle parti comuni dell'edificio. Del tutto insussistente è quindi l'asserita contraddittorietà di motivazione dell'impugnata sentenza che coerentemente - e nel rispetto dei principi in materia elaborati dalla giurisprudenza - ha, da una parte, ritenuto rispettato il rapporto di legge tra la cubatura totale dell'edificio condominiale e la superficie dei boxes e, da altra parte, ha dichiarato - in conseguenza dell'errata ripartizione interna di detta superficie tra i vari acquirenti delle singole unità abitative - la nullità della clausola contrattuale con la quale i coniugi LB hanno rinunciato al diritto di prelazione all'area destinata a parcheggio con conseguente mancata osservanza, in concreto, della proporzione di legge tra la cubatura dell'unità immobiliare di proprietà dei detti coniugi e la superficie utilizzabile dagli stessi come autorimessa. Con il quarto motivo di ricorso si denuncia difetto di motivazione, violazione dell'articolo 18 legge 765/1967 e violazione dell'articolo 112 c.p.c. Sostengono i ricorrenti che la corte di appello ha ritenuto di assoggettare un'area di mq. 281 per il reperimento, entro tale area, dello spazio da destinare all'uso di parcheggio in favore dei coniugi LB. La corte di merito non ha però considerato: a) che l'area di mq 281 era stata menzionata dagli attori nell'atto di citazione collocandola nell'ambito della superficie di mq. 400 vincolata con l'atto d'obbligo; b) che di tale ultima area, come accertato dal c.t.u., erano stati utilizzati per parcheggi mq. 209,45 e poi mq. 50,13; c) che, quindi, la disponibilità residua era ben minore di mq. 281. Di conseguenza, secondo i ricorrenti, la corte territoriale ha considerato utilizzabile un'area superiore a quella cui si riferiva sia la citazione dei coniugi LB sia l'atto di impegno assunto nell'atto di obbligo. Inoltre la corte romana non ha spiegato perché il posto macchina per i LB dovesse ricercarsi al di fuori della porzione di mq. 209 mq. già strutturata in boxes a norma della legge 765/1967. Il motivo, al pari degli altri, è privo di fondamento. In proposito è appena il caso di rilevare che l'area di parcheggio da assegnare ai coniugi LB non deve di certo essere sottratta a quella già attribuita ad altri condomini in eccedenza alla proporzione legislativamente prescritta: ai detti coniugi è stato riconosciuto il diritto d'uso di uno spazio da destinare ad autorimessa e che la società ST dovrà scegliere ed individuare all'interno di quello indicato con l'atto d'obbligo e rimasto libero dopo il conferimento agli altri condomini della superficie da utilizzare come posti macchina e, quindi, ad di fuori di tale superficie.
Del tutto ininfluente è poi che la parte di area destinata a parcheggio con l'atto d'obbligo ed ancora nella disponibilità della società ST sia di mq. 281 ( come affermato nell'impugnata sentenza ) o di mq. 140.92 ( come sostenuto dai ricorrenti ). In ogni caso non risulta - ne' è stato dedotto - che la detta area non sia pur sempre sufficiente a soddisfare lo standard urbanistico con riferimento alla cubatura dell'unità immobiliare dei coniugi LB. In definitiva il ricorso principale deve essere rigettato senza necessità di provvedere in ordine alle spese per non essersi i coniugi LB costituiti in sede di legittimità.
Con l'unico motivo del ricorso incidentale il IN, denunciando omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo, deduce che esso ricorrente non dispone di alcun posto macchina, come è incontestato e come risulta dallo stesso atto di acquisto dell'appartamento nonché dalla relazione del c.t.u. Ha quindi errato la corte di appello nel ritenere che solo nei confronti dei coniugi LB la società ST non ha rispettato l'obbligo di destinare ad area di parcheggio una superficie pari ad 1/20 della cubatura del loro appartamento. La posizione di esso IN, peraltro, era stata evidenziata nelle difese articolate nei giudizi di merito.
La corte territoriale ha pertanto valutato erroneamente gli atti e le risultanze istruttorie per un mancato o deficiente esame di punti decisivi.
Il motivo non è fondato.
È evidente che la tesi del IN si risolve in una censura di merito tendente alla rivalutazione delle prove e dei fatti, non deducibili in sede di legittimità, o di asseriti vizi della sentenza riparabili, se esistenti, mediante la revocazione. È infatti pacifico il principio secondo cui i vizi della motivazione, che legittimano il sindacato di legittimità ex articolo 360 n. 5 c.p.c., non possono consistere nella difformità dell'apprezzamento dei fatti e delle prove contenuto nella sentenza impugnata rispetto a quello preteso dalla parte, ne' possono comprendere il travisamento dei fatti stessi che può dar luogo soltanto a revocazione ex articolo 395 n. 4 c.p.c. Nel caso in esame le censure del IN presuppongono una ricostruzione dei fatti diversa da quella stabilita nella decisione impugnata la quale sarebbe basata su elementi di fatto inesistenti o contrastanti con le risultanze istruttorie. Trattasi all'evidenza della prospettazione di un'ipotesi di travisamento, dei fatti contro cui è esperibile solo il rimedio della revocazione.
Secondo il consolidato orientamento giurisprudenziale di questa corte ( tra le tante: sentenze 15/5/1997 n. 4310; 2/5/1996 n. 4018;
29/5/1995 n: 6038 ) la denuncia di un travisamento di fatto, quando attiene, come appunto nella specie, al fatto che sarebbe stato affermato ( assegnazione al IN di un posto macchina ) in contrasto con la prova acquisita, costituisce motivo di revocazione e non di ricorso per cassazione importando essa un accertamento di merito non consentito in sede di legittimità. Del pari più volte è stato affermato da questa corte che l'apprezzamento del giudice di merito che abbia ritenuto non contestata una circostanza di causa non è sindacabile in sede di legittimità attraverso la deduzione di vizi di motivazione ex articolo 360 n. 5 c.p.c. perché in tal caso l'eventuale travisamento del fatto può essere denunciato soltanto con istanza di revocazione ex articolo 395 n. 4 c.p.c. Il ricorso deve pertanto essere rigettato con assorbimento del ricorso incidentale della società ST proposto in via condizionata all'accoglimento di quello del IN. Ricorrono giusti motivi per compensare interamente tra il IN e la società ST le spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La corte, riunisce i ricorsi, rigetta il ricorso principale ( n. 11151/95 RG. ) ed il ricorso incidentale di IN ZI ( n. 11985/95 RG.. dichiara assorbito il ricorso incidentale della s.r.l. ST ( 13812/95 RG. ), compensa interamente tra il IN e la società ST le spese del giudizio di cassazione. Così deciso in Roma, il 9 ottobre 1998
Depositato in Cancelleria il 4 febbraio 1999