CASS
Sentenza 24 gennaio 2023
Sentenza 24 gennaio 2023
Massime • 2
In tema di responsabilità disciplinare dei notai, la violazione dell'art. 28, comma 1, n. 1, della l. n. 89 del 1913 sussiste solo nel caso in cui il contrasto dell'atto con la legge risulti in termini inequivoci, ossia la nullità sia espressamente prevista ovvero sia il frutto di un consolidato orientamento interpretativo, giurisprudenziale o dottrinale.(In applicazione del principio, la S.C. ha cassato la sentenza che aveva ritenuto la sussistenza della violazione, in un caso, per una donazione di quota di immobile tra coniugi in regime di comunione legale; in un altro, per una compravendita immobiliare conclusa da un cittadino svizzero in assenza delle condizioni alle quali la legge della Confederazione elvetica subordina la validità della compravendita di un immobile in territorio svizzero da parte di un cittadino straniero.)
Incorre nella violazione degli artt. 50, comma 1, e 55 della legge n. 89 del 1913 il notaio che, in occasione della redazione di una procura speciale ad acquistare conferita da un soggetto straniero, si faccia assistere, come interprete, dal procuratore della parte venditrice il quale, in pari data, concluda anche il contratto di compravendita, avendo egli un interesse nell'atto per il quale ha prestato assistenza.
Commentario • 1
- 1. Recenti sentenze della Cassazione in tema di nullità degli atti notarili ex art. 28 legge notarileAvv. Prof. Gianluca Sicchiero · https://www.gianlucasicchiero.it/articoli-e-sentenze/ · 24 aprile 2024
Gli atti “espressamente proibiti dalla legge, o manifestamente contrari al buon costume o all'ordine pubblico” Quali conseguenze per la nullità degli atti notarili? E quali possono essere le cause di nullità di un atto notarile? La previsione dell'art. 28 l.n. serve ad impedire che il notaio incappi nel rischio di nullità virtuali rispetto alle quali difetti una certezza del vizio, sia per non punirlo laddove non sia stato quantomeno superficiale nello studio delle regole della fattispecie, sia per non creare nei notai un timore eccessivo di incappare nei rigori dell'art. 28 l.n. con conseguente rifiuto di stipulare atti che non siano manifestamente validi. Lo ha detto chiaramente Cass., …
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Sul provvedimento
| Citazione : | Cass. civ., sez. II, sentenza 24/01/2023, n. 2033 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Corte di Cassazione |
| Numero : | 2033 |
| Data del deposito : | 24 gennaio 2023 |
Testo completo
SENTENZA sul ricorso 4883-2020 proposto da: CANAPE ALBERTA, elettivamente domiciliata in ROMA, PIAZZA BENEDETTO CAIROLI, 6, presso lo studio dell'avvocato LUCA DI DONNA, che la rappresenta e difende;
contro ARCHIVIO NOTARILE DISTRETTUALE DI TERNI, ARCHIVIO NOTARILE DISTRETTUALE DI PERUGIA, elettivamente domiciliati in ROMA, VIA DEI PORTOGHESI 12, presso l'AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO, che li rappresenta e difende;
- controricorrenti -
nonché contro
- ricorrente -
.1?J- Civile Sent. Sez. 2 Num. 2033 Anno 2023 Presidente: D'ASCOLA PASQUALE Relatore: SCARPA ANTONIO Data pubblicazione: 24/01/2023 PROCURA GENERALE REPUBBLICA PRESSO CORTE D'APPELLO DI ANCONA;
- intimata - avverso l'ordinanza della CORTE D'APPELLO di ANCONA, depositata il 26/07/2019; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 28/09/2022 dal Consigliere ANTONIO SCARPA;
viste le conclusioni motivate, ai sensi dell'art. 23, comma 8- bis, d.l. 28 ottobre 2020, n. 137, convertito con modificazioni dalla legge 18 dicembre 2020, n. 176, formulate dal P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale FULVIO TRONCONE, il quale ha chiesto il rigetto del ricorso. FATTI DI CAUSA La notaia RT AN ha proposto ricorso, articolato in tre motivi, avverso l'ordinanza resa dalla Corte d'appello di Ancona in data 26 luglio 2019. Resistono con controricorso l'Archivio Notarile Distrettuale di Perugia e l'Archivio Notarile Distrettuale di Terni. A seguito di ispezione ordinaria relativa al biennio 2012-2013 effettuata su richiesta dell'Archivio Notarile Distrettuale di Terni, venne avviato procedimento disciplinare nei confronti della notaia RT AN, contestandole i seguenti illeciti: 1) Violazione dell'art. 28, comma 1, legge 16 febbraio 1913 n. 89 e successive modifiche ed integrazioni relativa al ricevimento dell'atto rep. n. 4174/3088 in data 6 febbraio 2013 portante attestazione di conformità catastale rilasciata da tecnico abilitato non conforme alle disposizioni dell'art. 29 comma 1- bis L. n. 52/1985; 2) Violazione del medesimo art. 28, comma 1, legge 16 febbraio 1913 n. 89, relativamente al ricevimento dell'atto rep. n. 4193/3100 in data 14 febbraio 2013, portante Ric. 2020 n. 04883 sez. 52 - ud. 28-09-2022 -2- costituzione di società in nome collettivo avente oggetto sociale non lecito in base alle norme vigenti al momento del ricevimento;
3) Violazione dell'art. 55 legge 16 febbraio 1913 n. 89, relativamente al ricevimento di procura speciale ad acquistare rep. n. 4301 del 10 aprile 2013, rilasciata da cittadini stranieri con intervento, in qualità di interprete, del medesimo soggetto interveniente nel successivo atto di vendita rep. n. 4302/3180 in pari data quale procuratore dei venditori;
4) Violazione dell'art. 28, comma 1, legge 16 febbraio 1913 n. 89 in relazione agli artt. 194, 210 e 771, o 1418 cod. civ. per il ricevimento di atto rep. n. 4512/3318 in data 22 luglio 2013 recante donazione tra coniugi, in regime di comunione legale, dei diritti dell'alienante su bene immobile oggetto di comunione in favore dell'altro coniuge;
5) Violazione dell'art. 28, comma 1, legge 16 febbraio 1913 n. 89, con riferimento all'art. 30 legge n. 218/1995 e art. 16 R.D. n. 262/1942, per inosservanza delle norme in tema di condizione di reciprocità relative agli acquisti immobiliari compiuti da cittadini stranieri. Con provvedimento del 20 aprile 2018, la Commissione Amministrativa di Disciplina Marche - Umbria dichiarava la sussistenza degli illeciti disciplinari contestati alla notaia RT AN, applicando in relazione a ciascuno degli stessi una sanzione pecuniaria. Avverso tale decisione la notaia AN propose reclamo ai sensi dell'art. 26 del d.lgs. n. 150/2011 innanzi alla Corte d'appello di Ancona. La Corte di Ancona, con ordinanza pubblicata il 26 luglio 2019, in parziale accoglimento del reclamo, dichiarò l'insussistenza delle violazioni sub I e II contestate alla notaia AN, respingendo i restanti motivi. Il ricorso è stato deciso in camera di consiglio procedendo nelle forme di cui all'art. 23, comma 8-bis, d.l. 28 ottobre 2020, n. Ric. 2020 n. 04883 sez. 52 - ud. 28-09-2022 -3- 137, convertito con modificazioni dalla legge 18 dicembre 2020, n. 176. La ricorrente ha presentato memoria. MOTIVI DELLA DECISIONE 1.11 primo motivo del ricorso della notaia RT AN denuncia la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 50 e 55 legge 16 febbraio 1913 n. 89, per avere la Corte di Ancona erroneamente confermato il terzo addebito mosso alla ricorrente, avente ad oggetto la sanzione disciplinare irrogata dalla Commissione Amministrativa di Disciplina Marche - Umbria per il ricevimento di procura speciale ad acquistare (rep. 4301 del 10 aprile 2013) rilasciata da cittadini stranieri con intervento, in qualità di interprete, della signora UR AM, la quale poi compariva nell'atto di vendita (rep. n. 4302) stipulato in pari data quale procuratrice dei tre venditori. 1.1. La Corte d'appello di Ancona ha evidenziato che UR AM, rappresentante dell'agenzia immobiliare che aveva prestato nell'operazione la propria attività di mediazione, intervenne quale procuratrice dei venditori nell'atto di compravendita rep. n. 4302 e quale interprete nella procura speciale ad acquistare rep. 4301; che la procura dei venditori conferiva alla AM il potere di fissare il prezzo e di alienare a chi credesse per il corrispettivo più conveniente, nonché di costituire servitù o convenire patti di natura reale o obbligatoria, mentre la procura ad acquistare, nella quale la AM intervenne come interprete, riguardava il pagamento del prezzo convenuto fra le parti;
che sussisteva pertanto un interesse concreto, giuridico ed attuale dell'interprete UR AM con riguardo all'atto di procura ad acquistare, essendo stata la stessa già nominata procuratrice dei venditori con poteri ampi e discrezionali, il cui Ric. 2020 n. 04883 sez. 52 - ud. 28-09-2022 -4- esercizio implicava valutazioni da porre a confronto con quelle riservate al procuratore dei compratori nella procura rep. 4301; che non assumeva rilievo decisivo in senso diverso il precedente perfezionamento di un preliminare di compravendita inter partes, la cui regolamentazione avrebbe comunque potuto essere modificabile in sede di stipula del definitivo;
che perciò l'atto era nullo ai sensi dell'art. 58 comma 1 n. 4 della legge notarile. 1.2. Il primo motivo del ricorso della notaia RT AN deduce che, rispetto all'atto pubblico di procura rep. 4301 l'interprete UR AM si era limitata ad un'attività operativa, in quanto mera traduttrice del testo predisposto in lingua inglese, lingua peraltro conosciuta dalla notaia e dai testimoni, come espressamente dichiarato nel medesimo atto, sicché alcun interesse concreto, giuridico ed attuale sussisteva in capo all'interprete stessa. La censura sottolinea la totale coincidenza tra il preliminare del 17 aprile 2012 ed il definitivo e che non si debba confondere l'interesse all'atto ex art. 50 legge notarile ed il conflitto di interessi concernente la procura, alla luce della combinazione dei diversi atti dell'operazione. 1.3. Il primo motivo di ricorso è infondato. 1.3.1. La legge notarile (legge 16 febbraio 1913, n. 89) contempla tre ipotesi di intervento dell'interprete quale ausiliario del notaio, che lo coadiuva nel ricevimento dell'atto al fine di favorire la comunicazione con e tra le parti: quando alcuna delle parti è interamente priva dell'udito e non sappia leggere (art. 56, comma 2); quando alcuna delle parti sia soltanto affetta da mutismo o anche interamente priva dell'udito, ed eventualmente non sappia o non possa leggere e scrivere (art. 57); quando il notaio non conosca la lingua straniera (art. 55). Ric. 2020 n. 04883 sez. 52 - ud. 28-09-2022 -5- L'art. 58, n. 4, legge notarile stabilisce che l'atto notarile è nullo, tra l'altro, se non siano osservate le disposizioni degli articoli 55, 56 e 57. 1.3.2. Viene in rilievo nel caso in esame proprio l'art. 55 legge notarile: presupposto di applicabilità di tale norma è, dunque, che le parti siano straniere, che non conoscgno la lingua italiana e che il notaio non conosca a sua volta la lingua straniera delle parti. In tale eventualità, l'art. 55 dispone che l'atto può essere ricevuto con l'intervento dell'interprete, che viene scelto dalle parti;
"[I]'interprete deve avere i requisiti necessari per essere testimone e non può essere scelto fra i testimoni ed i fidefacienti" (comma 2); l'atto è scritto in lingua italiana, "ma di fronte all'originale o in calce al medesimo dovrà porsi anche la traduzione in lingua straniera da farsi dall'interprete" (comma 4). Poiché l'art. 55 comma 2 fa rinvio ai "requisiti necessari per essere testimone", occorre subito richiamare altresì l'art. 50 della legge n. 89 del 1913, il quale dispone che i testimoni devono avere la capacità di agire e "non essere interessati nell'atto". 1.3.3. La parificazione legale dell'interprete e del testimone "quoad effectum" dei necessari requisiti non oblitera le differenze ontologiche delle due figure: il testimone non è un collaboratore del notaio quanto alla interpretazione e traduzione in iscritto della volontà delle parti e alla certificazione di fede del contenuto del documento, dovendosi limitare ad assistere all'atto ed apporre la propria sottoscrizione finale, di tal che la sua responsabilità, quale organo di prova, concerne unicamente la verità estrinseca della formazione materiale del documento in relazione all'oggetto di esso (Cass. Sez. 2, 9 febbraio 1963, n. 243); viceversa, Ric. 2020 n. 04883 sez. 52 - ud. 28-09-2022 -6- l'interprete colloquia con la parte che ne ha bisogno per comunicare, ne percepisce le dichiarazioni e le riferisce al notaio per consentirgli di indagarne la volontà e procedere personalmente alla compilazione integrale dell'atto, secondo quanto richiesto dall'art. 47, comma 2, legge notarile. Cass. Sez. 2, 16 aprile 2013, n. 9177, sottolineava, in tale ottica, la speciale importanza della traduzione in lingua straniera dell'atto notarile ricevuto con l'intervento dell'interprete, da sottoscrivere distintamente, essendo essa "volta a consentire che l'atto sia formato senza equivoci dovuti alla mancata conoscenza della lingua e ad assicurare che le parti portino su di esso particolare attenzione", e dunque "posta a tutela della situazione di debolezza, l'uso di una lingua diversa dalla propria, in cui si trova chi non conosce la lingua italiana". Pur essendo, perciò, l'interprete di cui all'art. 55 legge notarile "scelto dalle parti", il notaio, ove l'interprete nominato manchi dei requisiti necessari per essere testimone, ovvero, come nella specie, risulti interessato all'atto, non deve avvalersene e deve chiederne la sostituzione, trattandosi di suo ausiliare. Quanto appena considerato deve valutarsi anche al fine di intendere in che termini l'interprete possa dirsi "interessato nell'atto". 1.3.4. La legge notarile fa riferimento al limite ostativo dell'«interesse all'atto» sia quanto al notaio (art. 28, comma 1, n. 3), sia quanto ai testimoni, ai fidefacienti ed agli interpreti (artt. 50, 55, 56, 57), senza darne tuttavia una definizione. La dottrina raccomanda di ricostruire la nozione di «interesse all'atto», che suppone una relazione dinamica tra il soggetto e l'esigenza perseguita dal risultato effettuale del negozio, in rapporto alla distinta ratio delle richiamate norme della legge Ric. 2020 n. 04883 sez. 52 - ud. 28-09-2022 -7- notarile ed alle differenti attività dei soggetti cui esse si rivolgono. Quanto, tuttavia, al notaio, ai testimoni ed agli interpreti dello straniero, rimane il nucleo comune costituito dalla necessità di preservare l'imparzialità a garanzia del regolare esercizio della pubblica funzione. Accomuna invece tutti i divieti di «interesse all'atto» l'esigenza, già evidenziata, di garantire l'assoluta spontaneità dell'atto, che viene messa in pericolo o pregiudicata allorché nella formazione dello stesso intervengano soggetti portatori di interessi tali da far ragionevolmente temere che la loro presenza possa in qualche modo influenzare la volontà del disponente. 1.3.5. Va poi richiamata l'interpretazione giurisprudenziale inerente, in particolare, ai testimoni ed agli interpreti dell'atto notarile, trovandosi enunciati nei precedenti di questa Corte i principi che occorrono a dare soluzione al caso in esame. Iniziando dalle pronunce più risalenti, Cass. Sez. 2, 19 dicembre 1963, n. 3192, in un caso in cui, nella redazione di un testamento pubblico contenente disposizioni in favore di una società, erano intervenuti come testimoni i soci della stessa, pur riconoscendone l'interesse, benché mediato e indiretto, all'atto, escluse la nullità ritenendo operante l'art. 597 c.c., in rapporto all'art. 60 legge notarile, e non il più rigoroso art. 50 della medesima legge notarile, presidiato a sua volta dall'art. 58, n. 4. Di seguito, Cass. Sez. 1, 30 gennaio 1968, n. 296, affermò che la ratio dell'art. 50 della legge notarile va ravvisata nell'intento di assicurare l'esigenza dell'assoluta spontaneità dell'atto, che non può ritenersi soddisfatta allorquando nella formazione dello stesso intervengano persone che vi abbiano un interesse tale da far ragionevolmente temere che la loro presenza possa in Ric. 2020 n. 04883 sez. 52 - ud. 28-09-2022 -8- qualche modo influenzare l'animo dell'autore, facendo sì che la sua volontà sia meno libera e spontanea. Pertanto, un interesse semplicemente mediato e indiretto del testimone all'atto, od un interesse soltanto generico, non sono idonei a legittimare la declaratoria di nullità dell'atto medesimo. Nella specie, si trattava di persona intervenuta come testimone ad un atto col quale era stato conferito ad un terzo un mandato irrevocabile a vendere un immobile, e questa Corte ne escluse l'interesse di venire, per il tramite del mandato, nella materiale disponibilità del terreno cui si riferiva la vendita, sia perché il mandato era stato conferito ad un terzo senza preventiva determinazione dell'acquirente, sia perché non esisteva la prova di un accordo, collegato col mandato, col quale il mandatario si fosse impegnato a trasferire l'immobile al testimone. Specificamente relativa alla figura dell'interprete, sia pure nell'ipotesi di cui all'art. 56 della legge notarile, era Cass. Sez. 3, 8 maggio 2001, n. 6383. Questa sentenza escluse la sussistenza dell'interesse all'atto e perciò anche della responsabilità disciplinare a carico del notaio rogante in una fattispecie in cui era stato nominato interprete della parte sorda, che aveva alienato la sua quota di proprietà di un immobile, il fratello, il quale aveva, a sua volta, alienato con lo stesso atto la sua restante quota. Cass. n. 6383 del 2001 affermò che "è evidente che l'interesse che preclude ad un soggetto la possibilità di essere interprete non si sostanzia nel solo fatto di essere parte dell'atto, nel qual caso l'interesse all'atto è in re ípsa, ben potendo l'interprete essere interessato all'atto, pur non essendo parte dello stesso". Tuttavia "[p]roprio perché il requisito di mancanza di interesse dell'interprete è analogo alla mancanza di interesse del Ric. 2020 n. 04883 sez. 52 - ud. 28-09-2022 -9- testimone, il solo fatto che il testimone non sia parte dell'atto, (non potendo contemporaneamente essere parte e teste), non esclude per ciò solo che egli non possa avere interesse all'atto stesso". Di seguito, tale pronuncia negò altresì rilievo al fatto che l'interprete nutra un interesse coincidente o confliggente, essendo, piuttosto, incompatibile con l'esercizio della relativa funzione un interesse configurabile come giuridico, attuale e diretto in relazione all'oggetto dell'atto rogato dal notaio. Tale non apparve, in quel precedente, il mero interesse economico che collegava le due distinte vendite, nelle quali lo stesso soggetto rivestiva in una la qualità di alienante e nell'altra la qualità di interprete. Più di recente, Cass. Sez. 2, 13 settembre 2019, n. 22944, ha ribadito che la ratio dell'art. 50 della legge notarile va ravvisata nell'intento di assicurare l'esigenza dell'assoluta spontaneità dell'atto e che non conduce alla declaratoria di nullità dell'atto medesimo un interesse semplicemente mediato ed indiretto dell'interprete. 1.4. Ora, premesso che l'apprezzamento in fatto della esistenza di un interesse giuridicamente rilevante, attuale (e non futuro o ipotetico) e diretto (cioè riferito allo specifico negozio), in capo all'interprete nominato ai sensi dell'art. 55 della legge notarile spetta al giudice del merito e non è sindacabile in sede di legittimità se non per vizi attinenti alla motivazione, risulta conforme a diritto la decisione della Corte d'appello di Ancona, secondo cui sussistono la violazione di tale norma e la conseguente responsabilità disciplinare del notaio allorché assista quale interprete alla compilazione della procura speciale ad acquistare rilasciata dalla parte straniera, con facoltà di pattuire il corrispettivo, il soggetto che sia munito di procura della parte venditrice ad alienare al prezzo più Ric. 2020 n. 04883 sez. 52 - ud. 28-09-2022 -10- conveniente, procura in pari data esercitata mediante stipula dell'atto di compravendita, rivestendo l'interprete nella collegata operazione negoziale, costituita da atti posti in legame causale volto al conseguimento di un risultato e di un assetto di interessi unitari, il ruolo di rappresentante in nome e nell'interesse dei propri rappresentati. Non è decisivo osservare che nella specie le parti avessero già stipulato un contratto preliminare, potendo la disciplina del contratto definitivo anche non conformarsi a quella del preliminare sulla base di una diversa manifestazione di volontà delle parti. 2.11 secondo motivo del ricorso della notaia RT AN deduce la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 28 legge 16 febbraio 1913, n. 89, e 184 c.c., per avere la Corte di appello erroneamente confermato il quarto addebito mosso alla ricorrente ed oggetto di sanzione disciplinare, in relazione al ricevimento di atto recante donazione tra coniugi in regime di comunione legale, avente ad oggetto i diritti dell'alienante su bene immobile compreso nella comunione trasferiti all'altro coniuge. 2.1. La Corte d'appello di Ancona, premessa la qualificazione della comunione legale tra coniugi come "comunione senza quote", ha concluso che la donazione della propria quota da parte di un coniuge all'altro in regime di comunione legale non è idoneo ad escludere quel bene dal regime di comunione, non essendo prevista la possibilità per un coniuge di rinunziare alla contitolarità di un singolo bene e di modificare soltanto rispetto ad esso il regime patrimoniale complessivo. Da ciò la conclusione della nullità del contratto in quanto avente un oggetto impossibile, in difetto della possibilità di identificare una posizione giuridica individuale suscettibile di trasferimento, Ric. 2020 n. 04883 sez. 52 - ud. 28-09-2022 -11- non ponendosi al riguardo un problema di altruità della cosa donata. 2.2. Il secondo motivo del ricorso della notaia RT AN osserva che le più recenti interpretazioni della giurisprudenza di legittimità escludono la nullità della donazione di quota indivisa del bene compreso nella comunione legale, trovando piuttosto applicazione l'annullabilità di cui all'art. 184 c.c.; viene peraltro dedotto che non si verterebbe in ipotesi di atto "espressamente proibito dalla legge" agli effetti dell'art. 28, comma 1, n. 1, c.c. 2.3. La questione posta dal secondo motivo di ricorso attiene, dunque, alla qualificazione dell'atto di disposizione della propria quota nell'ambito della comunione legale tra coniugi (e uniti civili, dopo la legge 20 maggio 2016, n. 76). Essa trae origine da quanto affermato dalla Corte costituzionale con la sentenza n. 311 del 1988, secondo cui la comunione legale dei beni tra i coniugi, a differenza da quella ordinaria, è una comunione senza quote, nella quale i coniugi sono titolari non individualmente di un diritto di quota, ma solidalmente di un diritto avente per oggetto i beni di essa e rispetto alla quale non è ammessa la partecipazione di estranei, permanendo tale esigenza sino al momento del suo scioglimento, di cui all'art. 191 c.c. Ne consegue che, nei rapporti con i terzi, ciascun coniuge, mentre non ha diritto di disporre della propria quota, alienandola separatamente (come avvenuto nella specie), può tuttavia disporre dell'intero bene comune, ponendosi il consenso dell'altro coniuge (richiesto dal secondo comma dell'art. 180 c.c. per gli atti di straordinaria amministrazione) come un negozio unilaterale autorizzativo che rimuove un limite all'esercizio del potere dispositivo sul bene e che rappresenta un requisito di regolarità del procedimento di Ric. 2020 n. 04883 sez. 52 - ud. 28-09-2022 -12- formazione dell'atto di disposizione, la cui mancanza, ove si tratti di bene immobile o di bene mobile registrato si traduce in un vizio da far valere nei termini fissati dall'art. 184 c.c. (si vedano indicativamente Cass. Sez. 2, 24 gennaio 2019, n. 2047; Cass. Sez. 1, 5 aprile 2017, n. 8803; Cass. Sez. 2, 11 giugno 2010, n. 14093; Cass. Sez. 1, 7 marzo 2006, n. 4890; Cass. Sez. 1, 19 marzo 2003, n. 4033; Cass. Sez. 2, 14 gennaio 1997, n. 284). Cass. Sez. 2, 31 agosto 2018, n. 21503, peraltro, decidendo con riguardo ad una donazione di bene (e non di quota di esso) in regime comunione legale effettuata da parte di uno solo dei due coniugi, ha affermato che la stessa è annullabile ai sensi dell'art. 184 c.c., come stabilito per tutti gli atti dispositivi compiuti senza il consenso o in assenza di convalida, in forza di regime speciale che prevale sulla generale qualificazione in termini di nullità per difetto di causa della donazione di cosa altrui o parzialmente altrui, affermata da Cass. Sez. Unite, 15 marzo 2016, n. 5068 (si veda anche Cass. Sez. 2, 6 marzo 2019, n. 6459). 2.4. Tornando in particolare all'atto di disposizione della quota del bene compreso nella comunione legale, si fa leva essenzialmente sul combinato degli artt. 177 e 179 c.c., i quali stabiliscono i beni che costituiscono oggetto della comunione fra coniugi e contemplano poche eccezioni tassative relative ai beni cosiddetti "personali", senza fare alcuna menzione espressa circa la possibilità che, in regime di comunione, un coniuge rinunzi efficacemente alla contitolarità di un singolo bene. I coniugi possono convenire che ciascuno di essi conservi la titolarità esclusiva dei beni acquistati durante il matrimonio (art. 215 c.c.), od anche instaurare fra loro un regime di comunione convenzionale, modificando quello tipico (art. 210 Ric. 2020 n. 04883 sez. 52 - ud. 28-09-2022 -13- c.c.), ma tali convenzioni, oltre a soggiacere alle forme di cui all'art. 162 c.c., riguardano sempre il regime patrimoniale complessivo della famiglia e non possono essere limitata a beni specifici, compresi nella comunione legale. Il terzo comma dell'art. 210 c.c. dispone, del resto, che le norme della comunione legale non sono derogabili relativamente, fra l'altro, all'uguaglianza delle quote di comproprietà sui beni che ne formerebbero oggetto, sicché si ritiene che un coniuge, in regime di comunione legale, non possa rinunziare all'intera quota a lui spettante su un bene che ne forma oggetto, non rientrando nelle categorie elencate nell'articolo 179 c.c. La ratio di questa disciplina viene ravvisata nella considerazione degli obblighi gravanti sui beni della comunione, come il mantenimento della famiglia, l'istruzione e l'educazione dei figli ed il soddisfacimento di ogni altra obbligazione contratta nell'interesse della famiglia (articolo 186, lettera c, c.c.), obblighi di natura pubblicistica, non derogabili dai coniugi (art. 160 c.c.). Parte della dottrina, in verità, avversa tuttora la conclusione della "assenza di quote" nella comunione legale tra coniugi, ritraendo argomenti in senso contrario negli artt. 189 comma 2, 194, 210 comma 2, c.c. Si conclude, in ogni modo, diffusamente che in regime di comunione legale dei beni, il coniuge non può validamente rinunziare alla comproprietà di singoli beni (non appartenenti alle categorie elencate dall'art. 179 c.c.) acquistati durante il matrimonio, salvo che venga previamente o contestualmente mutato, nelle debite forme di legge e nel suo complesso, il regime patrimoniale della famiglia. Diversamente, il regime di comunione legale, assunto come normale dalla legge (in mancanza di diversa convenzione), sarebbe, in realtà, Ric. 2020 n. 04883 sez. 52 - ud. 28-09-2022 -14- modificabile ad nutum, secondo l'opzione estemporanea di ciascuno dei coniugi in relazione all'acquisto di singoli beni (Cass. Sez. 1, 27 febbraio 2003, n. 2954). Da queste ricostruzioni, discende che nel regime di comunione legale il singolo coniuge, a differenza che nella comunione ordinaria (nella quale le quote sono oggetto del diritto individuale e del potere di disposizione di ciascuno dei partecipanti), mentre è legittimato a disporre dell'intero bene dopo aver acquisito il consenso dell'altro coniuge contitolare, a pena altrimenti di annullabilità dell'atto, non può disporre della propria quota, perché la stessa non è oggetto di un suo diritto individuale. Ciò comporta che la quota della comunione legale non può essere nemmeno oggetto di donazione in favore dell'altro coniuge, a ciò ostando l'art. 194 c.c. Si ipotizza altrimenti da alcuni interpreti cha la liberalità donativa a vantaggio dell'altro coniuge della quota di bene compreso nella comunione legale possa realizzarsi attraverso l'estromissione di tale bene dalla comunione stessa. Il carattere di indisponibilità della quota singola del bene ricadente nella comunione fra coniugi porterebbe, comunque, ad una nullità dell'atto con cui la stessa sia alienata, come nella specie, per impossibilità del suo oggetto, ai sensi degli artt. 1418, comma 2, e 1346 c.c., ovvero per assoluta inidoneità del bene, non presente nel patrimonio del disponente, ad essere oggetto di alienazione (come conclude la Corte d'appello di Ancona). 2.5. Questa prospettata nullità virtuale non può però ricondursi al novero degli atti "espressamente proibiti dalla legge, o manifestamente contrari al buon costume o all'ordine pubblico", agli effetti dell'art. 28, comma 1, n. 1, legge notarile. Ric. 2020 n. 04883 sez. 52 - ud. 28-09-2022 -15- Va ribadito l'orientamento secondo cui il divieto per il notaio di ricevere atti nulli sussiste solo quando la nullità dell'atto sia inequivoca ed indiscutibile, dovendosi intendere l'avverbio espressamente, che nell'art. 28 della legge 16 febbraio 1913, n. 89 qualifica la categoria degli "atti proibiti dalla legge", come "inequivocamente"; pertanto, tale divieto si riferisce a contrasti dell'atto con la legge che risultino in termini, appunto, inequivoci, anche se la sanzione della nullità deriva solo attraverso la disposizione generale dell'art. 1418, primo comma, c.c., ma per effetto di un consolidato orientamento interpretativo giurisprudenziale o dottrinale, nella specie mancante quanto alla nullità dell'atto di disposizione da parte di un coniuge in favore dell'altro della quota singola di bene ricadente nella comunione legale (cfr. Cass. Sez. 6 - 3, 11 marzo 2011, n. 5913; Cass. Sez. 3, 20 luglio 2011, n. 15892; Cass. Sez. 3, 15 luglio 2011, n. 15676; Cass. Sez. 3, 11 novembre 1997, n. 11128). Il secondo motivo di ricorso va quindi accolto. La responsabilità disciplinare per violazione del divieto imposto dall'art. 28, comma 1, n. 1, della I. n. 89 del 1913 va comunque valutata alla stregua della condotta del notaio, e non quale conseguenza inevitabile della ritenuta nullità dell'atto, dovendo l'illecito ricondursi a colpa del notaio stesso nel controllo di legalità, da verificare in base ad un giudizio ex ante operato alla stregua del consolidato orientamento interpretativo dottrinale e giurisprudenziale esistente al momento di ricevimento dell'atto stesso. 3. Il terzo motivo del ricorso della notaia RT AN denuncia la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 16 preleggi e 28 della legge 16 febbraio 1913, n. 89, per avere la Corte d'appello di Ancona erroneamente confermato il quinto Ric. 2020 n. 04883 sez. 52 - ud. 28-09-2022 -16- addebito mosso alla ricorrente in sede disciplinare, con riferimento alla pretesa inosservanza delle norme in tema di condizione di reciprocità in riferimento agli acquisti immobiliari compiuti da cittadini stranieri. 3.1. La Corte d'appello di Ancona ha premesso quanto dispone l'art. 16 delle disposizioni sulla legge in generale, secondo cui "lo straniero è ammesso a godere dei diritti civili attribuiti al cittadino a condizione di reciprocità e salve le disposizioni contenute in leggi speciali". Nel caso in esame, si trattava di acquisto di un immobile sito in Italia da parte di cittadino svizzero non residente nello Stato al momento dell'atto. La decisione impugnata ha riferito che la materia degli acquisti immobiliari da parte di persone straniere è disciplinata nella Confederazione Elvetica dalla legge Federale (LAF) del 16 dicembre 1983 e dall'ordinanza esecutiva della stessa del 1° ottobre 1984, ove è previsto che le limitazioni all'acquisto non si applichino ai cittadini degli Stati membri della Comunità Europea e dell'Associazione Europea di libero scambio se hanno domicilio in Svizzera. Tale circostanza, al fine di ritenere integrata la condizione di reciprocità, avrebbe imposto la verifica della residenza o della abituale dimora del cittadino svizzero in Italia al momento del perfezionamento dell'atto di acquisto, mentre tale requisito era da escludere nel caso in esame, in quanto l'acquirente risultava residente anagraficamente in Italia da data successiva (17 settembre 2013) a quella della stipulazione dell'atto di compravendita (23 luglio 2013), neppure emergendo l'esistenza di altro titolo, relativo al soggiorno in Italia, in base al quale l'acquirente avrebbe potuto acquistare l'immobile per essersi verificata la condizione di reciprocità. La Corte d'appello ha infine negato l'opinabilità della questione, agevolmente risolvibile in base Ric. 2020 n. 04883 sez. 52 - ud. 28-09-2022 -17- all'esame dei dati forniti dal Ministero degli Esteri, avendo, del resto, lo stesso cittadino elvetico dichiarato nell'atto di essere domiciliato anche fiscalmente in Svizzera. 3.2. Il terzo motivo del ricorso della notaia RT AN contesta i termini dell'applicazione della condizione di reciprocità condivisa dalla Corte d'Ancona e individua un diverso regime applicabile in Italia per l'acquisto immobiliare operato da cittadini svizzeri. Si sostiene che i cittadini degli Stati membri della Unione Europea possono acquistare senza limitazioni beni in Svizzera. Se ne desume comunque la correttezza dell'operato della notaia, avendo la stessa verificato che l'acquirente era cittadino della Svizzera, da equiparare ai cittadini UE in base alla invocata Circolare ministeriale n. 39/2007, e che aveva intenzione di stabilirsi durevolmente in Italia. Viene infine obiettato che la mancata verifica della condizione di reciprocità determina la mera inefficacia dell'atto, e non la sua nullità, e perciò resterebbe esclusa l'operatività dell'art. 28, comma 1, n. 1, legge notarile. 3.3. Anche il quinto addebito disciplinare mosso alla ricorrente RT AN ai sensi dell'art. 28, comma 1, n. 1, della I. n. 89 del 1913 poggia, in realtà, su una nullità dell'atto che non può dirsi inequivoca ed indiscutibile, valutandosi la condotta della notaia in base ad un giudizio orientato dalla verifica di un consolidato orientamento interpretativo dottrinale e giurisprudenziale esistente al momento di ricevimento dell'atto stesso. 3.3.1. Si ha riguardo ad un contratto di acquisto da parte di un cittadino straniero (non regolarmente soggiornante nel territorio dello Stato, trovando applicazione altrimenti l'art. 2, comma, del d. Igs. 25 luglio 1998, n. 286: Cass. Sez. 2, 21 marzo 2013, n. 7210) della proprietà di beni immobili siti in Ric. 2020 n. 04883 sez. 52 - ud. 28-09-2022 -18- Italia ed alla verifica dell'operatività della condizione di reciprocità di cui all'art. 16 preleggi, e cioè della condizione del cittadino italiano nell'ordinamento di appartenenza dello straniero. In particolare, il controllo di legalità dell'atto, che la Corte d'appello ha ritenuto rilevante anche a fini disciplinari, imponeva alla notaia di accertare se, alla luce dell'art. 16 preleggi, il cittadino svizzero poteva acquistare immobili in Italia. La decisione impugnata ha fatto riferimento, in base all'art. 16 delle preleggi al codice civile, alla disciplina della Confederazione Svizzera limitatrice dell'acquisto di immobili da parte di cittadini stranieri, ovvero alla legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone straniere (LAFE) del 16 dicembre 1983 e all'ordinanza esecutiva del 10 ottobre 1984 (OAFE), in forza delle quali vige per tali acquisti un regime autorizzatorio a pena di inefficacia. Peraltro, secondo l'art. 2 della OAFE, ai fini di tale disciplina, non sono considerati cittadini stranieri i "cittadini degli Stati membri della Comunità europea (CE) o dell'Associazione europea di libero scambio (AELS) [..1" aventi il domicilio in Svizzera. Sussistono, inoltre, diverse eccezioni al regime autorizzatorio, essendo previsto il «libero acquisto di fondi», in rapporto alle attività per cui è utilizzato l'immobile o cui esso sia adibito, tali da indurre a ritenere verificata la condizione di reciprocità per le persone fisiche svizzere non residenti in Italia che acquistano immobili aventi identica destinazione. 3.3.2. Anche il terzo motivo di ricorso va perciò accolto. Oltre alle complessità legate alle verifiche dell'esistenza della condizione di reciprocità nell'acquisto immobiliare di cittadino svizzero non residente in Italia, allo scopo di giudicare la condotta della notaia AN nella stipulazione dell'atto di compravendita del 23 luglio 2013, bisogna considerare che Ric. 2020 n. 04883 sez. 52 - ud. 28-09-2022 -19- all'epoca mancava anche un consolidato orientamento interpretativo giurisprudenziale o dottrinale (necessario agli effetti dell'art. 28, comma 1, n. 1, legge notarile) in ordine alla nullità del contratto per difetto della condizione di reciprocità. Cass. Sez. Unite 4 marzo 1988, n. 2265, faceva discendere dall'operatività della condizione di reciprocità la capacità giuridica speciale dello straniero ad acquistare diritti. Da ciò poteva desumersi la nullità dell'atto concluso dall'incapace giuridico, per carenza del presupposto di titolarità della posizione giuridica. Si tratterebbe comunque non di nullità testuale o strutturale, ma di nullità virtuale per incompatibilità dell'atto con l'art. 16 disp. prel. Parte della dottrina individuava, invece, la sanzione del difetto di reciprocità nell'inefficacia, e non nella nullità, del negozio, inefficacia limitata all'ordinamento statuale e operante sol fino a quando non sia assicurata la reciprocità. Soltanto più di recente la giurisprudenza di legittimità ha espressamente optato per la nullità dell'acquisto di un immobile per mancato rispetto della condizione di reciprocità (Cass. Sez. 2, 9 ottobre 2018, n. 24923). 4. In definitiva, vengono accolti il secondo ed il terzo motivo del ricorso, mentre è respinto il primo motivo. Consegue la cassazione dell'ordinanza impugnata in relazione alle censure accolte, con rinvio alla Corte d'appello di Ancona in diversa composizione, la quale riesaminerà la causa tenendo conto dei rilievi svolti ed uniformandosi agli enunciati principi, e provvederà anche in ordine alle spese del giudizio di cassazione.
P.Q.M.
La Corte accoglie il secondo ed il terzo motivo di ricorso, rigetta il primo motivo, cassa l'ordinanza impugnata nei limiti Ric. 2020 n. 04883 sez. 52 - ud. 28-09-2022 -20- delle censure accolte e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di cassazione, alla Corte d'appello di Ancona in diversa composizione. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda sezione civile della Corte Suprema di Cassazione, il 28
contro ARCHIVIO NOTARILE DISTRETTUALE DI TERNI, ARCHIVIO NOTARILE DISTRETTUALE DI PERUGIA, elettivamente domiciliati in ROMA, VIA DEI PORTOGHESI 12, presso l'AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO, che li rappresenta e difende;
- controricorrenti -
nonché contro
- ricorrente -
.1?J- Civile Sent. Sez. 2 Num. 2033 Anno 2023 Presidente: D'ASCOLA PASQUALE Relatore: SCARPA ANTONIO Data pubblicazione: 24/01/2023 PROCURA GENERALE REPUBBLICA PRESSO CORTE D'APPELLO DI ANCONA;
- intimata - avverso l'ordinanza della CORTE D'APPELLO di ANCONA, depositata il 26/07/2019; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 28/09/2022 dal Consigliere ANTONIO SCARPA;
viste le conclusioni motivate, ai sensi dell'art. 23, comma 8- bis, d.l. 28 ottobre 2020, n. 137, convertito con modificazioni dalla legge 18 dicembre 2020, n. 176, formulate dal P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale FULVIO TRONCONE, il quale ha chiesto il rigetto del ricorso. FATTI DI CAUSA La notaia RT AN ha proposto ricorso, articolato in tre motivi, avverso l'ordinanza resa dalla Corte d'appello di Ancona in data 26 luglio 2019. Resistono con controricorso l'Archivio Notarile Distrettuale di Perugia e l'Archivio Notarile Distrettuale di Terni. A seguito di ispezione ordinaria relativa al biennio 2012-2013 effettuata su richiesta dell'Archivio Notarile Distrettuale di Terni, venne avviato procedimento disciplinare nei confronti della notaia RT AN, contestandole i seguenti illeciti: 1) Violazione dell'art. 28, comma 1, legge 16 febbraio 1913 n. 89 e successive modifiche ed integrazioni relativa al ricevimento dell'atto rep. n. 4174/3088 in data 6 febbraio 2013 portante attestazione di conformità catastale rilasciata da tecnico abilitato non conforme alle disposizioni dell'art. 29 comma 1- bis L. n. 52/1985; 2) Violazione del medesimo art. 28, comma 1, legge 16 febbraio 1913 n. 89, relativamente al ricevimento dell'atto rep. n. 4193/3100 in data 14 febbraio 2013, portante Ric. 2020 n. 04883 sez. 52 - ud. 28-09-2022 -2- costituzione di società in nome collettivo avente oggetto sociale non lecito in base alle norme vigenti al momento del ricevimento;
3) Violazione dell'art. 55 legge 16 febbraio 1913 n. 89, relativamente al ricevimento di procura speciale ad acquistare rep. n. 4301 del 10 aprile 2013, rilasciata da cittadini stranieri con intervento, in qualità di interprete, del medesimo soggetto interveniente nel successivo atto di vendita rep. n. 4302/3180 in pari data quale procuratore dei venditori;
4) Violazione dell'art. 28, comma 1, legge 16 febbraio 1913 n. 89 in relazione agli artt. 194, 210 e 771, o 1418 cod. civ. per il ricevimento di atto rep. n. 4512/3318 in data 22 luglio 2013 recante donazione tra coniugi, in regime di comunione legale, dei diritti dell'alienante su bene immobile oggetto di comunione in favore dell'altro coniuge;
5) Violazione dell'art. 28, comma 1, legge 16 febbraio 1913 n. 89, con riferimento all'art. 30 legge n. 218/1995 e art. 16 R.D. n. 262/1942, per inosservanza delle norme in tema di condizione di reciprocità relative agli acquisti immobiliari compiuti da cittadini stranieri. Con provvedimento del 20 aprile 2018, la Commissione Amministrativa di Disciplina Marche - Umbria dichiarava la sussistenza degli illeciti disciplinari contestati alla notaia RT AN, applicando in relazione a ciascuno degli stessi una sanzione pecuniaria. Avverso tale decisione la notaia AN propose reclamo ai sensi dell'art. 26 del d.lgs. n. 150/2011 innanzi alla Corte d'appello di Ancona. La Corte di Ancona, con ordinanza pubblicata il 26 luglio 2019, in parziale accoglimento del reclamo, dichiarò l'insussistenza delle violazioni sub I e II contestate alla notaia AN, respingendo i restanti motivi. Il ricorso è stato deciso in camera di consiglio procedendo nelle forme di cui all'art. 23, comma 8-bis, d.l. 28 ottobre 2020, n. Ric. 2020 n. 04883 sez. 52 - ud. 28-09-2022 -3- 137, convertito con modificazioni dalla legge 18 dicembre 2020, n. 176. La ricorrente ha presentato memoria. MOTIVI DELLA DECISIONE 1.11 primo motivo del ricorso della notaia RT AN denuncia la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 50 e 55 legge 16 febbraio 1913 n. 89, per avere la Corte di Ancona erroneamente confermato il terzo addebito mosso alla ricorrente, avente ad oggetto la sanzione disciplinare irrogata dalla Commissione Amministrativa di Disciplina Marche - Umbria per il ricevimento di procura speciale ad acquistare (rep. 4301 del 10 aprile 2013) rilasciata da cittadini stranieri con intervento, in qualità di interprete, della signora UR AM, la quale poi compariva nell'atto di vendita (rep. n. 4302) stipulato in pari data quale procuratrice dei tre venditori. 1.1. La Corte d'appello di Ancona ha evidenziato che UR AM, rappresentante dell'agenzia immobiliare che aveva prestato nell'operazione la propria attività di mediazione, intervenne quale procuratrice dei venditori nell'atto di compravendita rep. n. 4302 e quale interprete nella procura speciale ad acquistare rep. 4301; che la procura dei venditori conferiva alla AM il potere di fissare il prezzo e di alienare a chi credesse per il corrispettivo più conveniente, nonché di costituire servitù o convenire patti di natura reale o obbligatoria, mentre la procura ad acquistare, nella quale la AM intervenne come interprete, riguardava il pagamento del prezzo convenuto fra le parti;
che sussisteva pertanto un interesse concreto, giuridico ed attuale dell'interprete UR AM con riguardo all'atto di procura ad acquistare, essendo stata la stessa già nominata procuratrice dei venditori con poteri ampi e discrezionali, il cui Ric. 2020 n. 04883 sez. 52 - ud. 28-09-2022 -4- esercizio implicava valutazioni da porre a confronto con quelle riservate al procuratore dei compratori nella procura rep. 4301; che non assumeva rilievo decisivo in senso diverso il precedente perfezionamento di un preliminare di compravendita inter partes, la cui regolamentazione avrebbe comunque potuto essere modificabile in sede di stipula del definitivo;
che perciò l'atto era nullo ai sensi dell'art. 58 comma 1 n. 4 della legge notarile. 1.2. Il primo motivo del ricorso della notaia RT AN deduce che, rispetto all'atto pubblico di procura rep. 4301 l'interprete UR AM si era limitata ad un'attività operativa, in quanto mera traduttrice del testo predisposto in lingua inglese, lingua peraltro conosciuta dalla notaia e dai testimoni, come espressamente dichiarato nel medesimo atto, sicché alcun interesse concreto, giuridico ed attuale sussisteva in capo all'interprete stessa. La censura sottolinea la totale coincidenza tra il preliminare del 17 aprile 2012 ed il definitivo e che non si debba confondere l'interesse all'atto ex art. 50 legge notarile ed il conflitto di interessi concernente la procura, alla luce della combinazione dei diversi atti dell'operazione. 1.3. Il primo motivo di ricorso è infondato. 1.3.1. La legge notarile (legge 16 febbraio 1913, n. 89) contempla tre ipotesi di intervento dell'interprete quale ausiliario del notaio, che lo coadiuva nel ricevimento dell'atto al fine di favorire la comunicazione con e tra le parti: quando alcuna delle parti è interamente priva dell'udito e non sappia leggere (art. 56, comma 2); quando alcuna delle parti sia soltanto affetta da mutismo o anche interamente priva dell'udito, ed eventualmente non sappia o non possa leggere e scrivere (art. 57); quando il notaio non conosca la lingua straniera (art. 55). Ric. 2020 n. 04883 sez. 52 - ud. 28-09-2022 -5- L'art. 58, n. 4, legge notarile stabilisce che l'atto notarile è nullo, tra l'altro, se non siano osservate le disposizioni degli articoli 55, 56 e 57. 1.3.2. Viene in rilievo nel caso in esame proprio l'art. 55 legge notarile: presupposto di applicabilità di tale norma è, dunque, che le parti siano straniere, che non conoscgno la lingua italiana e che il notaio non conosca a sua volta la lingua straniera delle parti. In tale eventualità, l'art. 55 dispone che l'atto può essere ricevuto con l'intervento dell'interprete, che viene scelto dalle parti;
"[I]'interprete deve avere i requisiti necessari per essere testimone e non può essere scelto fra i testimoni ed i fidefacienti" (comma 2); l'atto è scritto in lingua italiana, "ma di fronte all'originale o in calce al medesimo dovrà porsi anche la traduzione in lingua straniera da farsi dall'interprete" (comma 4). Poiché l'art. 55 comma 2 fa rinvio ai "requisiti necessari per essere testimone", occorre subito richiamare altresì l'art. 50 della legge n. 89 del 1913, il quale dispone che i testimoni devono avere la capacità di agire e "non essere interessati nell'atto". 1.3.3. La parificazione legale dell'interprete e del testimone "quoad effectum" dei necessari requisiti non oblitera le differenze ontologiche delle due figure: il testimone non è un collaboratore del notaio quanto alla interpretazione e traduzione in iscritto della volontà delle parti e alla certificazione di fede del contenuto del documento, dovendosi limitare ad assistere all'atto ed apporre la propria sottoscrizione finale, di tal che la sua responsabilità, quale organo di prova, concerne unicamente la verità estrinseca della formazione materiale del documento in relazione all'oggetto di esso (Cass. Sez. 2, 9 febbraio 1963, n. 243); viceversa, Ric. 2020 n. 04883 sez. 52 - ud. 28-09-2022 -6- l'interprete colloquia con la parte che ne ha bisogno per comunicare, ne percepisce le dichiarazioni e le riferisce al notaio per consentirgli di indagarne la volontà e procedere personalmente alla compilazione integrale dell'atto, secondo quanto richiesto dall'art. 47, comma 2, legge notarile. Cass. Sez. 2, 16 aprile 2013, n. 9177, sottolineava, in tale ottica, la speciale importanza della traduzione in lingua straniera dell'atto notarile ricevuto con l'intervento dell'interprete, da sottoscrivere distintamente, essendo essa "volta a consentire che l'atto sia formato senza equivoci dovuti alla mancata conoscenza della lingua e ad assicurare che le parti portino su di esso particolare attenzione", e dunque "posta a tutela della situazione di debolezza, l'uso di una lingua diversa dalla propria, in cui si trova chi non conosce la lingua italiana". Pur essendo, perciò, l'interprete di cui all'art. 55 legge notarile "scelto dalle parti", il notaio, ove l'interprete nominato manchi dei requisiti necessari per essere testimone, ovvero, come nella specie, risulti interessato all'atto, non deve avvalersene e deve chiederne la sostituzione, trattandosi di suo ausiliare. Quanto appena considerato deve valutarsi anche al fine di intendere in che termini l'interprete possa dirsi "interessato nell'atto". 1.3.4. La legge notarile fa riferimento al limite ostativo dell'«interesse all'atto» sia quanto al notaio (art. 28, comma 1, n. 3), sia quanto ai testimoni, ai fidefacienti ed agli interpreti (artt. 50, 55, 56, 57), senza darne tuttavia una definizione. La dottrina raccomanda di ricostruire la nozione di «interesse all'atto», che suppone una relazione dinamica tra il soggetto e l'esigenza perseguita dal risultato effettuale del negozio, in rapporto alla distinta ratio delle richiamate norme della legge Ric. 2020 n. 04883 sez. 52 - ud. 28-09-2022 -7- notarile ed alle differenti attività dei soggetti cui esse si rivolgono. Quanto, tuttavia, al notaio, ai testimoni ed agli interpreti dello straniero, rimane il nucleo comune costituito dalla necessità di preservare l'imparzialità a garanzia del regolare esercizio della pubblica funzione. Accomuna invece tutti i divieti di «interesse all'atto» l'esigenza, già evidenziata, di garantire l'assoluta spontaneità dell'atto, che viene messa in pericolo o pregiudicata allorché nella formazione dello stesso intervengano soggetti portatori di interessi tali da far ragionevolmente temere che la loro presenza possa in qualche modo influenzare la volontà del disponente. 1.3.5. Va poi richiamata l'interpretazione giurisprudenziale inerente, in particolare, ai testimoni ed agli interpreti dell'atto notarile, trovandosi enunciati nei precedenti di questa Corte i principi che occorrono a dare soluzione al caso in esame. Iniziando dalle pronunce più risalenti, Cass. Sez. 2, 19 dicembre 1963, n. 3192, in un caso in cui, nella redazione di un testamento pubblico contenente disposizioni in favore di una società, erano intervenuti come testimoni i soci della stessa, pur riconoscendone l'interesse, benché mediato e indiretto, all'atto, escluse la nullità ritenendo operante l'art. 597 c.c., in rapporto all'art. 60 legge notarile, e non il più rigoroso art. 50 della medesima legge notarile, presidiato a sua volta dall'art. 58, n. 4. Di seguito, Cass. Sez. 1, 30 gennaio 1968, n. 296, affermò che la ratio dell'art. 50 della legge notarile va ravvisata nell'intento di assicurare l'esigenza dell'assoluta spontaneità dell'atto, che non può ritenersi soddisfatta allorquando nella formazione dello stesso intervengano persone che vi abbiano un interesse tale da far ragionevolmente temere che la loro presenza possa in Ric. 2020 n. 04883 sez. 52 - ud. 28-09-2022 -8- qualche modo influenzare l'animo dell'autore, facendo sì che la sua volontà sia meno libera e spontanea. Pertanto, un interesse semplicemente mediato e indiretto del testimone all'atto, od un interesse soltanto generico, non sono idonei a legittimare la declaratoria di nullità dell'atto medesimo. Nella specie, si trattava di persona intervenuta come testimone ad un atto col quale era stato conferito ad un terzo un mandato irrevocabile a vendere un immobile, e questa Corte ne escluse l'interesse di venire, per il tramite del mandato, nella materiale disponibilità del terreno cui si riferiva la vendita, sia perché il mandato era stato conferito ad un terzo senza preventiva determinazione dell'acquirente, sia perché non esisteva la prova di un accordo, collegato col mandato, col quale il mandatario si fosse impegnato a trasferire l'immobile al testimone. Specificamente relativa alla figura dell'interprete, sia pure nell'ipotesi di cui all'art. 56 della legge notarile, era Cass. Sez. 3, 8 maggio 2001, n. 6383. Questa sentenza escluse la sussistenza dell'interesse all'atto e perciò anche della responsabilità disciplinare a carico del notaio rogante in una fattispecie in cui era stato nominato interprete della parte sorda, che aveva alienato la sua quota di proprietà di un immobile, il fratello, il quale aveva, a sua volta, alienato con lo stesso atto la sua restante quota. Cass. n. 6383 del 2001 affermò che "è evidente che l'interesse che preclude ad un soggetto la possibilità di essere interprete non si sostanzia nel solo fatto di essere parte dell'atto, nel qual caso l'interesse all'atto è in re ípsa, ben potendo l'interprete essere interessato all'atto, pur non essendo parte dello stesso". Tuttavia "[p]roprio perché il requisito di mancanza di interesse dell'interprete è analogo alla mancanza di interesse del Ric. 2020 n. 04883 sez. 52 - ud. 28-09-2022 -9- testimone, il solo fatto che il testimone non sia parte dell'atto, (non potendo contemporaneamente essere parte e teste), non esclude per ciò solo che egli non possa avere interesse all'atto stesso". Di seguito, tale pronuncia negò altresì rilievo al fatto che l'interprete nutra un interesse coincidente o confliggente, essendo, piuttosto, incompatibile con l'esercizio della relativa funzione un interesse configurabile come giuridico, attuale e diretto in relazione all'oggetto dell'atto rogato dal notaio. Tale non apparve, in quel precedente, il mero interesse economico che collegava le due distinte vendite, nelle quali lo stesso soggetto rivestiva in una la qualità di alienante e nell'altra la qualità di interprete. Più di recente, Cass. Sez. 2, 13 settembre 2019, n. 22944, ha ribadito che la ratio dell'art. 50 della legge notarile va ravvisata nell'intento di assicurare l'esigenza dell'assoluta spontaneità dell'atto e che non conduce alla declaratoria di nullità dell'atto medesimo un interesse semplicemente mediato ed indiretto dell'interprete. 1.4. Ora, premesso che l'apprezzamento in fatto della esistenza di un interesse giuridicamente rilevante, attuale (e non futuro o ipotetico) e diretto (cioè riferito allo specifico negozio), in capo all'interprete nominato ai sensi dell'art. 55 della legge notarile spetta al giudice del merito e non è sindacabile in sede di legittimità se non per vizi attinenti alla motivazione, risulta conforme a diritto la decisione della Corte d'appello di Ancona, secondo cui sussistono la violazione di tale norma e la conseguente responsabilità disciplinare del notaio allorché assista quale interprete alla compilazione della procura speciale ad acquistare rilasciata dalla parte straniera, con facoltà di pattuire il corrispettivo, il soggetto che sia munito di procura della parte venditrice ad alienare al prezzo più Ric. 2020 n. 04883 sez. 52 - ud. 28-09-2022 -10- conveniente, procura in pari data esercitata mediante stipula dell'atto di compravendita, rivestendo l'interprete nella collegata operazione negoziale, costituita da atti posti in legame causale volto al conseguimento di un risultato e di un assetto di interessi unitari, il ruolo di rappresentante in nome e nell'interesse dei propri rappresentati. Non è decisivo osservare che nella specie le parti avessero già stipulato un contratto preliminare, potendo la disciplina del contratto definitivo anche non conformarsi a quella del preliminare sulla base di una diversa manifestazione di volontà delle parti. 2.11 secondo motivo del ricorso della notaia RT AN deduce la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 28 legge 16 febbraio 1913, n. 89, e 184 c.c., per avere la Corte di appello erroneamente confermato il quarto addebito mosso alla ricorrente ed oggetto di sanzione disciplinare, in relazione al ricevimento di atto recante donazione tra coniugi in regime di comunione legale, avente ad oggetto i diritti dell'alienante su bene immobile compreso nella comunione trasferiti all'altro coniuge. 2.1. La Corte d'appello di Ancona, premessa la qualificazione della comunione legale tra coniugi come "comunione senza quote", ha concluso che la donazione della propria quota da parte di un coniuge all'altro in regime di comunione legale non è idoneo ad escludere quel bene dal regime di comunione, non essendo prevista la possibilità per un coniuge di rinunziare alla contitolarità di un singolo bene e di modificare soltanto rispetto ad esso il regime patrimoniale complessivo. Da ciò la conclusione della nullità del contratto in quanto avente un oggetto impossibile, in difetto della possibilità di identificare una posizione giuridica individuale suscettibile di trasferimento, Ric. 2020 n. 04883 sez. 52 - ud. 28-09-2022 -11- non ponendosi al riguardo un problema di altruità della cosa donata. 2.2. Il secondo motivo del ricorso della notaia RT AN osserva che le più recenti interpretazioni della giurisprudenza di legittimità escludono la nullità della donazione di quota indivisa del bene compreso nella comunione legale, trovando piuttosto applicazione l'annullabilità di cui all'art. 184 c.c.; viene peraltro dedotto che non si verterebbe in ipotesi di atto "espressamente proibito dalla legge" agli effetti dell'art. 28, comma 1, n. 1, c.c. 2.3. La questione posta dal secondo motivo di ricorso attiene, dunque, alla qualificazione dell'atto di disposizione della propria quota nell'ambito della comunione legale tra coniugi (e uniti civili, dopo la legge 20 maggio 2016, n. 76). Essa trae origine da quanto affermato dalla Corte costituzionale con la sentenza n. 311 del 1988, secondo cui la comunione legale dei beni tra i coniugi, a differenza da quella ordinaria, è una comunione senza quote, nella quale i coniugi sono titolari non individualmente di un diritto di quota, ma solidalmente di un diritto avente per oggetto i beni di essa e rispetto alla quale non è ammessa la partecipazione di estranei, permanendo tale esigenza sino al momento del suo scioglimento, di cui all'art. 191 c.c. Ne consegue che, nei rapporti con i terzi, ciascun coniuge, mentre non ha diritto di disporre della propria quota, alienandola separatamente (come avvenuto nella specie), può tuttavia disporre dell'intero bene comune, ponendosi il consenso dell'altro coniuge (richiesto dal secondo comma dell'art. 180 c.c. per gli atti di straordinaria amministrazione) come un negozio unilaterale autorizzativo che rimuove un limite all'esercizio del potere dispositivo sul bene e che rappresenta un requisito di regolarità del procedimento di Ric. 2020 n. 04883 sez. 52 - ud. 28-09-2022 -12- formazione dell'atto di disposizione, la cui mancanza, ove si tratti di bene immobile o di bene mobile registrato si traduce in un vizio da far valere nei termini fissati dall'art. 184 c.c. (si vedano indicativamente Cass. Sez. 2, 24 gennaio 2019, n. 2047; Cass. Sez. 1, 5 aprile 2017, n. 8803; Cass. Sez. 2, 11 giugno 2010, n. 14093; Cass. Sez. 1, 7 marzo 2006, n. 4890; Cass. Sez. 1, 19 marzo 2003, n. 4033; Cass. Sez. 2, 14 gennaio 1997, n. 284). Cass. Sez. 2, 31 agosto 2018, n. 21503, peraltro, decidendo con riguardo ad una donazione di bene (e non di quota di esso) in regime comunione legale effettuata da parte di uno solo dei due coniugi, ha affermato che la stessa è annullabile ai sensi dell'art. 184 c.c., come stabilito per tutti gli atti dispositivi compiuti senza il consenso o in assenza di convalida, in forza di regime speciale che prevale sulla generale qualificazione in termini di nullità per difetto di causa della donazione di cosa altrui o parzialmente altrui, affermata da Cass. Sez. Unite, 15 marzo 2016, n. 5068 (si veda anche Cass. Sez. 2, 6 marzo 2019, n. 6459). 2.4. Tornando in particolare all'atto di disposizione della quota del bene compreso nella comunione legale, si fa leva essenzialmente sul combinato degli artt. 177 e 179 c.c., i quali stabiliscono i beni che costituiscono oggetto della comunione fra coniugi e contemplano poche eccezioni tassative relative ai beni cosiddetti "personali", senza fare alcuna menzione espressa circa la possibilità che, in regime di comunione, un coniuge rinunzi efficacemente alla contitolarità di un singolo bene. I coniugi possono convenire che ciascuno di essi conservi la titolarità esclusiva dei beni acquistati durante il matrimonio (art. 215 c.c.), od anche instaurare fra loro un regime di comunione convenzionale, modificando quello tipico (art. 210 Ric. 2020 n. 04883 sez. 52 - ud. 28-09-2022 -13- c.c.), ma tali convenzioni, oltre a soggiacere alle forme di cui all'art. 162 c.c., riguardano sempre il regime patrimoniale complessivo della famiglia e non possono essere limitata a beni specifici, compresi nella comunione legale. Il terzo comma dell'art. 210 c.c. dispone, del resto, che le norme della comunione legale non sono derogabili relativamente, fra l'altro, all'uguaglianza delle quote di comproprietà sui beni che ne formerebbero oggetto, sicché si ritiene che un coniuge, in regime di comunione legale, non possa rinunziare all'intera quota a lui spettante su un bene che ne forma oggetto, non rientrando nelle categorie elencate nell'articolo 179 c.c. La ratio di questa disciplina viene ravvisata nella considerazione degli obblighi gravanti sui beni della comunione, come il mantenimento della famiglia, l'istruzione e l'educazione dei figli ed il soddisfacimento di ogni altra obbligazione contratta nell'interesse della famiglia (articolo 186, lettera c, c.c.), obblighi di natura pubblicistica, non derogabili dai coniugi (art. 160 c.c.). Parte della dottrina, in verità, avversa tuttora la conclusione della "assenza di quote" nella comunione legale tra coniugi, ritraendo argomenti in senso contrario negli artt. 189 comma 2, 194, 210 comma 2, c.c. Si conclude, in ogni modo, diffusamente che in regime di comunione legale dei beni, il coniuge non può validamente rinunziare alla comproprietà di singoli beni (non appartenenti alle categorie elencate dall'art. 179 c.c.) acquistati durante il matrimonio, salvo che venga previamente o contestualmente mutato, nelle debite forme di legge e nel suo complesso, il regime patrimoniale della famiglia. Diversamente, il regime di comunione legale, assunto come normale dalla legge (in mancanza di diversa convenzione), sarebbe, in realtà, Ric. 2020 n. 04883 sez. 52 - ud. 28-09-2022 -14- modificabile ad nutum, secondo l'opzione estemporanea di ciascuno dei coniugi in relazione all'acquisto di singoli beni (Cass. Sez. 1, 27 febbraio 2003, n. 2954). Da queste ricostruzioni, discende che nel regime di comunione legale il singolo coniuge, a differenza che nella comunione ordinaria (nella quale le quote sono oggetto del diritto individuale e del potere di disposizione di ciascuno dei partecipanti), mentre è legittimato a disporre dell'intero bene dopo aver acquisito il consenso dell'altro coniuge contitolare, a pena altrimenti di annullabilità dell'atto, non può disporre della propria quota, perché la stessa non è oggetto di un suo diritto individuale. Ciò comporta che la quota della comunione legale non può essere nemmeno oggetto di donazione in favore dell'altro coniuge, a ciò ostando l'art. 194 c.c. Si ipotizza altrimenti da alcuni interpreti cha la liberalità donativa a vantaggio dell'altro coniuge della quota di bene compreso nella comunione legale possa realizzarsi attraverso l'estromissione di tale bene dalla comunione stessa. Il carattere di indisponibilità della quota singola del bene ricadente nella comunione fra coniugi porterebbe, comunque, ad una nullità dell'atto con cui la stessa sia alienata, come nella specie, per impossibilità del suo oggetto, ai sensi degli artt. 1418, comma 2, e 1346 c.c., ovvero per assoluta inidoneità del bene, non presente nel patrimonio del disponente, ad essere oggetto di alienazione (come conclude la Corte d'appello di Ancona). 2.5. Questa prospettata nullità virtuale non può però ricondursi al novero degli atti "espressamente proibiti dalla legge, o manifestamente contrari al buon costume o all'ordine pubblico", agli effetti dell'art. 28, comma 1, n. 1, legge notarile. Ric. 2020 n. 04883 sez. 52 - ud. 28-09-2022 -15- Va ribadito l'orientamento secondo cui il divieto per il notaio di ricevere atti nulli sussiste solo quando la nullità dell'atto sia inequivoca ed indiscutibile, dovendosi intendere l'avverbio espressamente, che nell'art. 28 della legge 16 febbraio 1913, n. 89 qualifica la categoria degli "atti proibiti dalla legge", come "inequivocamente"; pertanto, tale divieto si riferisce a contrasti dell'atto con la legge che risultino in termini, appunto, inequivoci, anche se la sanzione della nullità deriva solo attraverso la disposizione generale dell'art. 1418, primo comma, c.c., ma per effetto di un consolidato orientamento interpretativo giurisprudenziale o dottrinale, nella specie mancante quanto alla nullità dell'atto di disposizione da parte di un coniuge in favore dell'altro della quota singola di bene ricadente nella comunione legale (cfr. Cass. Sez. 6 - 3, 11 marzo 2011, n. 5913; Cass. Sez. 3, 20 luglio 2011, n. 15892; Cass. Sez. 3, 15 luglio 2011, n. 15676; Cass. Sez. 3, 11 novembre 1997, n. 11128). Il secondo motivo di ricorso va quindi accolto. La responsabilità disciplinare per violazione del divieto imposto dall'art. 28, comma 1, n. 1, della I. n. 89 del 1913 va comunque valutata alla stregua della condotta del notaio, e non quale conseguenza inevitabile della ritenuta nullità dell'atto, dovendo l'illecito ricondursi a colpa del notaio stesso nel controllo di legalità, da verificare in base ad un giudizio ex ante operato alla stregua del consolidato orientamento interpretativo dottrinale e giurisprudenziale esistente al momento di ricevimento dell'atto stesso. 3. Il terzo motivo del ricorso della notaia RT AN denuncia la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 16 preleggi e 28 della legge 16 febbraio 1913, n. 89, per avere la Corte d'appello di Ancona erroneamente confermato il quinto Ric. 2020 n. 04883 sez. 52 - ud. 28-09-2022 -16- addebito mosso alla ricorrente in sede disciplinare, con riferimento alla pretesa inosservanza delle norme in tema di condizione di reciprocità in riferimento agli acquisti immobiliari compiuti da cittadini stranieri. 3.1. La Corte d'appello di Ancona ha premesso quanto dispone l'art. 16 delle disposizioni sulla legge in generale, secondo cui "lo straniero è ammesso a godere dei diritti civili attribuiti al cittadino a condizione di reciprocità e salve le disposizioni contenute in leggi speciali". Nel caso in esame, si trattava di acquisto di un immobile sito in Italia da parte di cittadino svizzero non residente nello Stato al momento dell'atto. La decisione impugnata ha riferito che la materia degli acquisti immobiliari da parte di persone straniere è disciplinata nella Confederazione Elvetica dalla legge Federale (LAF) del 16 dicembre 1983 e dall'ordinanza esecutiva della stessa del 1° ottobre 1984, ove è previsto che le limitazioni all'acquisto non si applichino ai cittadini degli Stati membri della Comunità Europea e dell'Associazione Europea di libero scambio se hanno domicilio in Svizzera. Tale circostanza, al fine di ritenere integrata la condizione di reciprocità, avrebbe imposto la verifica della residenza o della abituale dimora del cittadino svizzero in Italia al momento del perfezionamento dell'atto di acquisto, mentre tale requisito era da escludere nel caso in esame, in quanto l'acquirente risultava residente anagraficamente in Italia da data successiva (17 settembre 2013) a quella della stipulazione dell'atto di compravendita (23 luglio 2013), neppure emergendo l'esistenza di altro titolo, relativo al soggiorno in Italia, in base al quale l'acquirente avrebbe potuto acquistare l'immobile per essersi verificata la condizione di reciprocità. La Corte d'appello ha infine negato l'opinabilità della questione, agevolmente risolvibile in base Ric. 2020 n. 04883 sez. 52 - ud. 28-09-2022 -17- all'esame dei dati forniti dal Ministero degli Esteri, avendo, del resto, lo stesso cittadino elvetico dichiarato nell'atto di essere domiciliato anche fiscalmente in Svizzera. 3.2. Il terzo motivo del ricorso della notaia RT AN contesta i termini dell'applicazione della condizione di reciprocità condivisa dalla Corte d'Ancona e individua un diverso regime applicabile in Italia per l'acquisto immobiliare operato da cittadini svizzeri. Si sostiene che i cittadini degli Stati membri della Unione Europea possono acquistare senza limitazioni beni in Svizzera. Se ne desume comunque la correttezza dell'operato della notaia, avendo la stessa verificato che l'acquirente era cittadino della Svizzera, da equiparare ai cittadini UE in base alla invocata Circolare ministeriale n. 39/2007, e che aveva intenzione di stabilirsi durevolmente in Italia. Viene infine obiettato che la mancata verifica della condizione di reciprocità determina la mera inefficacia dell'atto, e non la sua nullità, e perciò resterebbe esclusa l'operatività dell'art. 28, comma 1, n. 1, legge notarile. 3.3. Anche il quinto addebito disciplinare mosso alla ricorrente RT AN ai sensi dell'art. 28, comma 1, n. 1, della I. n. 89 del 1913 poggia, in realtà, su una nullità dell'atto che non può dirsi inequivoca ed indiscutibile, valutandosi la condotta della notaia in base ad un giudizio orientato dalla verifica di un consolidato orientamento interpretativo dottrinale e giurisprudenziale esistente al momento di ricevimento dell'atto stesso. 3.3.1. Si ha riguardo ad un contratto di acquisto da parte di un cittadino straniero (non regolarmente soggiornante nel territorio dello Stato, trovando applicazione altrimenti l'art. 2, comma, del d. Igs. 25 luglio 1998, n. 286: Cass. Sez. 2, 21 marzo 2013, n. 7210) della proprietà di beni immobili siti in Ric. 2020 n. 04883 sez. 52 - ud. 28-09-2022 -18- Italia ed alla verifica dell'operatività della condizione di reciprocità di cui all'art. 16 preleggi, e cioè della condizione del cittadino italiano nell'ordinamento di appartenenza dello straniero. In particolare, il controllo di legalità dell'atto, che la Corte d'appello ha ritenuto rilevante anche a fini disciplinari, imponeva alla notaia di accertare se, alla luce dell'art. 16 preleggi, il cittadino svizzero poteva acquistare immobili in Italia. La decisione impugnata ha fatto riferimento, in base all'art. 16 delle preleggi al codice civile, alla disciplina della Confederazione Svizzera limitatrice dell'acquisto di immobili da parte di cittadini stranieri, ovvero alla legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone straniere (LAFE) del 16 dicembre 1983 e all'ordinanza esecutiva del 10 ottobre 1984 (OAFE), in forza delle quali vige per tali acquisti un regime autorizzatorio a pena di inefficacia. Peraltro, secondo l'art. 2 della OAFE, ai fini di tale disciplina, non sono considerati cittadini stranieri i "cittadini degli Stati membri della Comunità europea (CE) o dell'Associazione europea di libero scambio (AELS) [..1" aventi il domicilio in Svizzera. Sussistono, inoltre, diverse eccezioni al regime autorizzatorio, essendo previsto il «libero acquisto di fondi», in rapporto alle attività per cui è utilizzato l'immobile o cui esso sia adibito, tali da indurre a ritenere verificata la condizione di reciprocità per le persone fisiche svizzere non residenti in Italia che acquistano immobili aventi identica destinazione. 3.3.2. Anche il terzo motivo di ricorso va perciò accolto. Oltre alle complessità legate alle verifiche dell'esistenza della condizione di reciprocità nell'acquisto immobiliare di cittadino svizzero non residente in Italia, allo scopo di giudicare la condotta della notaia AN nella stipulazione dell'atto di compravendita del 23 luglio 2013, bisogna considerare che Ric. 2020 n. 04883 sez. 52 - ud. 28-09-2022 -19- all'epoca mancava anche un consolidato orientamento interpretativo giurisprudenziale o dottrinale (necessario agli effetti dell'art. 28, comma 1, n. 1, legge notarile) in ordine alla nullità del contratto per difetto della condizione di reciprocità. Cass. Sez. Unite 4 marzo 1988, n. 2265, faceva discendere dall'operatività della condizione di reciprocità la capacità giuridica speciale dello straniero ad acquistare diritti. Da ciò poteva desumersi la nullità dell'atto concluso dall'incapace giuridico, per carenza del presupposto di titolarità della posizione giuridica. Si tratterebbe comunque non di nullità testuale o strutturale, ma di nullità virtuale per incompatibilità dell'atto con l'art. 16 disp. prel. Parte della dottrina individuava, invece, la sanzione del difetto di reciprocità nell'inefficacia, e non nella nullità, del negozio, inefficacia limitata all'ordinamento statuale e operante sol fino a quando non sia assicurata la reciprocità. Soltanto più di recente la giurisprudenza di legittimità ha espressamente optato per la nullità dell'acquisto di un immobile per mancato rispetto della condizione di reciprocità (Cass. Sez. 2, 9 ottobre 2018, n. 24923). 4. In definitiva, vengono accolti il secondo ed il terzo motivo del ricorso, mentre è respinto il primo motivo. Consegue la cassazione dell'ordinanza impugnata in relazione alle censure accolte, con rinvio alla Corte d'appello di Ancona in diversa composizione, la quale riesaminerà la causa tenendo conto dei rilievi svolti ed uniformandosi agli enunciati principi, e provvederà anche in ordine alle spese del giudizio di cassazione.
P.Q.M.
La Corte accoglie il secondo ed il terzo motivo di ricorso, rigetta il primo motivo, cassa l'ordinanza impugnata nei limiti Ric. 2020 n. 04883 sez. 52 - ud. 28-09-2022 -20- delle censure accolte e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di cassazione, alla Corte d'appello di Ancona in diversa composizione. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda sezione civile della Corte Suprema di Cassazione, il 28