CORTE DI APPELLO DI ROMA
Sezione VIII civile
R.G. 9/2024
All'udienza collegiale del giorno 23/10/2025 ore 09:30
Presidente Dott. FR AN
Consigliere Dott. Guido Garavaglia
Consigliere Relatore Dott. Caterina Garufi

Chiamata la causa
Appellante/i

Parte_1
Avv. CAMPO DANIELE
Avv. DRAGONE MARIA DOMENICA Presente
Appellato/i
4 - 6 CP_1 CP_2
Avv. CASAZZA PATRIZIO Presente
La Corte ritenuta che la causa può essere decisa ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. invita le parti a concludere ed a discutere.
Le parti concludono come dai rispettivi atti.
La Corte
Dopo l'udienza, si ritira in Camera di Consiglio per deliberare.
All'esito la Corte pronuncia sentenza ex art. 281 sexies c.p.c. dandone lettura, che viene depositata in telematico oggi stesso ed è parte integrante del presente verbale.
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE D'APPELLO DI ROMA SEZIONE VIII così composta: FR AN Presidente Guido Garavaglia Consigliere Caterina Garufi Consigliere est. all'udienza del giorno 23.10.2025 ha pronunciato, ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., dando lettura del dispositivo e delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, la seguente SENTENZA nella causa civile di appello iscritta al n. 9 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2024, vertente
1 TRA
(C.F. , elettivamente domiciliata in Roma, Via dei Parte_1 C.F._1
Conti di Tuscolo n. 10, presso lo studio dell'Avv. Daniele Campo che la rappresenta e difende congiuntamente all'Avv. Maria Domenica Dragone, in forza di procura in atti appellante E (C.F. ), in persona dell'amministratore p.t., Controparte_3 P.IVA_1 elettivamente domiciliato in Roma, Via Chiana n. 97 presso lo studio dell'Avv. Patrizio Casazza che lo rappresenta e difende in forza di procura in atti appellato
OGGETTO: appello alla sentenza del Tribunale di Roma n. 16913/2023 – impugnazione delibera assembleare
CONCLUSIONI Come da rispettivi atti introduttivi
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO 1. , in qualità di proprietaria dell'unità immobiliare all'interno 14 del Condominio Parte_1 di Via Clisio nn. 4-6, Roma (di seguito, Condominio), si rivolgeva al Tribunale di Roma per impugnare la delibera condominiale approvata il 27.7.2021. Esponeva, a tal riguardo: che la delibera impugnata era stata preceduta da pregressa delibera condominiale dal contenuto sostanzialmente analogo, adottata il 8.6.2021 ed impugnata dalla nel giudizio iscritto al Pt_1 numero RG 45552/21; che l'assemblea del 27.7.2021, valutate le offerte presentate dai condomini e , assegnava al condomino il godimento della terrazza condominiale al Pt_1 Pt_2 Pt_2
5°piano (una volta terminati i lavori di ristrutturazione e di installazione di impianti, in occasione dei quali la predetta terrazza era messa a disposizione della ditta incaricata degli interventi); la delibera del 27.7.2021, inoltre, conferiva all'amministratore mandato a difendere il Condominio, con l'assistenza dell'Avv. Patrizio Casazza, nel giudizio già promosso da avverso Parte_1 la precedente delibera del 8.6.2021; infine, la stessa delibera sostituiva per l'esecuzione dei suindicati lavori condominiali la ditta con la ditta Ciò premesso, CP_4 Parte_3
l'attrice contestava la nullità della delibera de qua per omessa convocazione dell'assemblea nei termini di legge e, in particolare, per la violazione del termine di 5 giorni -richiesto dall'art. 66 disp. att. c.c.- per la comunicazione a tutti i condomini dell'avviso di convocazione. Insisteva, altresì, per la declaratoria di nullità per eccesso di potere della delibera, volta ad eludere il giudizio già pendente tra le parti, stante la natura meramente ripetitiva dei suoi contenuti rispetto alla precedente delibera del 8.6.2021 e l'assenza di nuovi apprezzamenti o di una correzione sostanziale dei vizi già lamentati. Infine, l'attrice deduceva, quale ulteriore causa di nullità della delibera, la sua approvazione a maggioranza, affermando che la concessione in godimento ad un condomino della terrazza condominiale - bene a fruizione diretta dell'intero Condominio-, avrebbe richiesto, per essere legittima, l'unanimità dei consensi. Concludeva chiedendo: in via principale, dichiarare la nullità della delibera assembleare di cui al punto 2 del verbale d'assemblea del 27/07/2021, limitatamente all'attribuzione in esclusiva della terrazza condominiale sita al quinto piano, perché approvata a maggioranza e non all'unanimità; sempre in via principale, dichiarare la nullità della delibera suindicata per mancata convocazione dell'assemblea nei termini di legge;
sempre in via principale, dichiarare la nullità della delibera suindicata per eccesso di potere;
con vittoria di spese e competenze professionali, oltre IVA e CPA.
2 Si costituiva in giudizio il , contestando integralmente la ricostruzione dei fatti CP_2 proposta dall'attrice. La , al pari di tutti gli altri condomini, veniva regolarmente convocata, Pt_1 sia in occasione dell'assemblea del 8.6.2021 (nella quale risultava presente), sia in quella del 27.7.2021 (in occasione della quale aveva delegato un altro condomino a rappresentarla). Il presunto vizio denunciato dalla di omessa convocazione, quindi, rientrerebbe nel regime Pt_1 dell'annullabilità; in ogni caso, l'attrice non era assente e, quindi, non sarebbe legittimata alla doglianza e non avrebbe interesse a agire, non potendo la medesima dolersi della mancata convocazione di terzi. Con riguardo al contestato eccesso di potere, il difendeva il CP_2 proprio operato rappresentando che la delibera impugnata era volta a rimuovere (eventuali) vizi della precedente delibera del 8.6.2021; per altro aspetto, l'attrice lamentava solo genericamente l'arbitrarietà dell'azione assembleare. Inoltre, non vi era necessità dell'approvazione all'unanimità, avendo la delibera ad oggetto la mera concessione in locazione di un bene condominiale, atto rientrante nell'ordinaria amministrazione. Concludeva chiedendo di rigettare le domande dell'attrice in quanto inammissibili, improcedibili e comunque infondate in fatto e in diritto;
chiedeva, altresì, di accertare la sopravvenuta totale e/o parziale cessazione della materia del contendere con soccombenza virtuale dell'attrice sia in merito alle domande rinunciate, sia in merito a quelle per cui è cessata la materia del contendere. Con vittoria di spese, competenze ed accessori, da liquidarsi anche ai sensi dell'art. 96 c.p.c.; in via istruttoria, chiedeva interrogatorio formale dell'attrice e prova per testi. All'esito dell'istruttoria (svoltasi mediante produzione documentale e memorie ex art. 183 c.p.c.) e dopo lo scambio di note conclusive, il Giudice decideva la causa ai sensi dell'art. 281 sexies all'udienza del 21.11.2023. Il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 16913/2023 -implicitamente rigettando l'eccezione preliminare di inammissibilità dell'azione sollevata dal convenuto-, dichiarava infondata la domanda proposta da . Condannava l'attrice a rifondere, Parte_1 in favore del le spese di lite per un importo complessivo di euro 4.200,00, oltre CP_2 spese generali, I.V.A. e C.P.A. ed a pagare, ai sensi dell'art. 96, 3° comma, c.p.c, in favore del l'ulteriore importo, determinato equitativamente, di euro 2.100,00. CP_2

2. Nell'atto di appello ritualmente notificato, contestava le conclusioni cui era Parte_1 addivenuto il Giudice di primo grado. In particolare, criticava: 2a) nullità della delibera assembleare di cui al punto 2 del verbale d'assemblea del 27/07/2021, limitatamente all'attribuzione in esclusiva della terrazza condominiale sita al quinto piano perché approvata a maggioranza e non all'unanimità. Il Giudice di prime cure non avrebbe qualificato correttamente la terrazza condominiale come bene comune suscettibile di godimento diretto. La concessione ad uso esclusivo di tale bene, rientrando nel campo di applicazione dell'art. 1120, 4° co. c.c., avrebbe richiesto per la sua legittimità l'approvazione assembleare unanime, con conseguente declaratoria di nullità della delibera avente ad oggetto un'innovazione vietata;
2b) omessa convocazione dell'assemblea nei termini di legge. Escludendo la necessità dell'unanimità dei consensi, la sentenza di primo grado avrebbe erroneamente ritenuto meramente annullabile – anzichè nulla – la delibera per omessa convocazione dei condomini nei termini di legge, escludendo la legittimazione dell'appellante, in violazione quantomeno di quanto statuito dall'art. 66 disp. att. c.c. circa la posizione del condomino dissenziente. Il Giudice di prime cure, inoltre, avrebbe omesso di pronunciarsi sull'eccezione di tardività proposta dall'attrice rispetto a documenti depositati dal convenuto nelle terze memorie istruttorie di cui all'art. 183, co.6° c.p.c.; 2c) nullità della delibera assembleare di assegnazione in esclusiva della terrazza condominiale per eccesso di potere. La sentenza di primo grado avrebbe erroneamente escluso la nullità della delibera de qua nonostante la natura arbitraria della stessa, volta esclusivamente a danneggiare
3 l'odierna appellante con pregiudizio per tutti i condomini dissenzienti o assenti non ritualmente convocati;
2d) violazione dell'art. 96, comma 3, c.p.c. e insufficiente motivazione. Il Tribunale avrebbe erroneamente interpretato l'art. 96 c.p.c., in mancanza di elementi da cui desumere malafede o colpa grave di parte attrice;

2e) violazione dell'art. 91 c.p.c. Il Giudice di prime cure avrebbe posto le spese di giudizio a carico dell'odierna appellante, non considerando che “la parte obbligata a rimborsare le spese sostenute a cagione del processo è quella che, col comportamento tenuto fuori del processo ovvero col darvi inizio o resistervi in forme e con argomenti non rispondenti al diritto, ha dato causa al processo o al suo protrarsi”; comportamenti questi tutti imputabili al CP_2 appellato. Concludeva chiedendo: previa sospensione dell'esecuzione della sentenza impugnata, in via principale, dichiarare la nullità della “delibera assembleare di cui al punto 2 del verbale d'assemblea del 27/07/2021, limitatamente all'attribuzione in esclusiva della terrazza condominiale sita al quinto piano perché approvata a maggioranza e non all'unanimità”; sempre in via principale, dichiarare la nullità della suindicata delibera “per mancata convocazione dell'assemblea dei termini di legge” e/o “per eccesso di potere”; conseguentemente, disattendere tutte le eccezioni e le istanze sollevate dall'appellato. Con vittoria di spese e compensi di entrambi i gradi giudizio, oltre rimborso forfettario per spese generali, IVA e CPA, come per legge.

3. Si costituiva in giudizio il appellato chiedendo, previo rigetto dell'istanza di CP_2 sospensione, di rigettare l'appello in quanto inammissibile, improcedibile e/o infondato in fatto e in diritto, confermando integralmente la sentenza impugnata ed accertando la sopravvenuta totale e/o parziale cessazione della materia del contendere con soccombenza virtuale dell'attrice sia in merito alle domande cui la stessa ha rinunciato, sia in merito a quelle per cui è sopravvenuta la cessazione della materia del contendere. Con condanna dell'appellante alla Parte_1 refusione delle spese, competenze e onorari di fase, oltre IVA, Cassa e rimborso forfettario per spese generali.

4. A scioglimento della riserva assunta all'udienza del 18.4.2024, con ordinanza depositata in data 22.4.2024, la Corte rigettava la richiesta di sospensiva e rinviava la causa all'udienza del 11.7.2024 per la discussione e la decisione, assegnando alle parti termini per depositare memore conclusionali. All'odierna udienza, la causa è stata decisa dalla Corte ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. mediante lettura del dispositivo e delle ragioni di fatto e di diritto sottese alla decisione. MOTIVI DELLA DECISIONE

5. Preliminarmente va rigettata la richiesta di declaratoria di inammissibilità dell'appello. Nel caso di specie, il gravame presenta gli elementi richiesti dagli artt. 342 c.p.c., da intendersi – secondo l'orientamento prevalente della Suprema Corte, ribadito anche recentemente, con la sentenza n. 2681/2022 – nel senso che l'impugnazione deve contenere la chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo Giudice.

6. L'appello, però, nel merito è privo di fondamento. Con riguardo alla censura 2a), il Tribunale ha correttamente qualificato la vicenda in esame quale
“concessione in locazione del bene comune ad un condomino”; in parte qua la delibera si limitava ad assegnare in godimento la terrazza condominiale al che aveva fatto l'offerta del CP_2 canone economicamente più vantaggioso. Nello specifico si tratta di locazione infranovennale e non di innovazione, non riscontrandosi alcuna “modificazione della cosa comune che alteri l'entità materiale del bene operandone la trasformazione, ovvero determini la trasformazione della sua destinazione, nel senso che detto bene presenti, a seguito delle opere eseguite, una diversa consistenza materiale ovvero sia utilizzato per fini diversi da quelli precedenti
4 l'esecuzione della opere” (Cass. S.U. 8434/2020). Come evidenziato dal Tribunale, la delibera oggetto di impugnativa concerne l'acquisto di un diritto personale di godimento e non l'attribuzione di un diritto reale d'uso esclusivo ed è, quindi, soggetta alla disciplina degli atti di ordinaria amministrazione secondo le regole prescritte dall'art. 1136 c.c., ivi incluso il principio maggioritario;
tale assunto, peraltro, è confermato a contrario dall'art. 1108, 3° comma, c.c., applicabile in forza del rinvio di cui all'art. 1139 c.c., che prescrive il consenso unanime esclusivamente per “gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni”. Pertanto, non appaiono pertinenti i richiami operati da parte attrice alla giurisprudenza di legittimità poiché fondati su presupposti di fatto o di diritto non riscontrati nel caso di specie. Del tutto infondata anche la paventata violazione dell'art. 1120, 4° comma, c.c., non essendo stati allegati elementi a riscontro della ipotizzata inservibilità della terrazza condominiale a seguito della concessione in godimento. In merito al motivo di gravame sub 2b), la doglianza dell'appellante è parimenti priva di pregio. Premessa la non necessità del criterio dell'unanimità in caso di delibera su atto di ordinaria amministrazione, l'omessa convocazione dell'assemblea nei termini di legge configura, ove riscontrata, un vizio riconducibile alla categoria dell'annullabilità, secondo la regola generale che anima il sistema delle invalidità delle delibere assembleari, in coerenza con la tradizionale esigenza di assicurare in materia la certezza e la stabilità degli atti. Tale assunto è da tempo ribadito da una giurisprudenza pacifica, a partire dalla decisione della CASS S.U. 4806 del 2005, ove si è chiarito che “la mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale comporta non la nullità, ma l'annullabilità della delibera condominiale”. Alla luce di tale inquadramento, correttamente il Tribunale ha ritenuto legittimato a domandare l'annullamento, ai sensi degli artt. 1441 e 1324 c.c., soltanto il “singolo avente diritto che sia stato pretermesso”. Ne discende il difetto di legittimazione dell'attrice, essendo la stessa stata convocata, sia in occasione dell'assemblea del 8.6.2021, sia in quella del 27.7.2021 e risultando nel primo caso presente, mentre in occasione della delibera impugnata la aveva delegato un altro condomino. Contrariamente a quanto sostenuto dalla parte attrice, Pt_1 difatti, non è ipotizzabile un generico diritto del condomino alla legittimità della delibera assembleare, ossia alla sua conformità in astratto al modello legale, né è consentita l'impugnativa da parte di chi abbia partecipato all'assemblea per la mancata/tardiva convocazione di terzi condomini. Sul punto, giova richiamare quanto statuito dai Giudici di legittimità (Cass. 6735/2020), secondo i quali “un condomino regolarmente convocato non può impugnare la delibera per difetto di convocazione di altro condomino”, trattandosi di vizio procedimentale da cui deriva non la nullità (della quale si duole la ), ma l'annullabilità della delibera Pt_1 condominiale. In tal senso, “è inevitabile concludere che la legittimazione a domandare il relativo annullamento spetti, ai sensi degli artt. 1441 e 1324 c.c., unicamente al singolo avente diritto pretermesso. L'interesse del condomino (…) non può, infatti, ridursi al mero interesse alla rimozione dell'atto” bensì “deve essere espressione di una sua posizione qualificata, diretta ad eliminare la situazione di obiettiva incertezza che quella delibera genera quanto all'esistenza dei diritti e degli obblighi da essa derivanti”. In tale cornice ermeneutica, parimenti non pertinente è il richiamo operato dall'appellante all'art. 66, 3° comma, disp. att. c.c., avendo la Cassazione chiarito che “il condomino regolarmente convocato non può impugnare la delibera per difetto di convocazione di altro condomino, trattandosi di vizio che inerisce all'altrui sfera giuridica, come conferma l'interpretazione evolutiva fondata sull'art. 66 disp. att. c.c., comma 3 modificato dalla L. 11 dicembre 2012, n. 220, art. 20 (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 9082 del 18/04/2014; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 10338 del 13/05/2014)” (Cass. Sez. 2, 23/11/2016, n. 23903). È quindi necessario aderire ad una lettura evolutiva della disposizione richiamata, coerente con il regime codicistico dell'annullabilità e, in particolare, con l'art. 1441 c.c., consentendo al solo condomino
5 pretermesso, assente o dissenziente, di contestare tale vizio procedimentale, lamentando la propria irrituale convocazione. In ordine al motivo di appello sub 2.c), è doveroso sottolineare come, anche in tal caso, le argomentazioni prospettate da parte appellante non colgano nel segno. In primo luogo, la delibera del 27.7.2021, oggetto di impugnativa, non concretava una superflua reiterazione di quanto stabilito nella precedente deliberazione allo scopo di ledere l'odierna appellante ovvero parte minoritaria della compagine condominiale. Piuttosto, l'ordine del giorno dell'assemblea del 27.7.2021 prevedeva ulteriori questioni, prima fra tutte il conferimento all'amministratore del mandato a difendere il condominio nell'ambito del giudizio già instaurato da;
Parte_1 inoltre, era verbalizzata l'offerta formulata dalla appellante per acquisire la disponibilità del terrazzo condominiale, al canone annuo di euro 3.000,00; a tale proposta l'assemblea condominiale preferiva quella proveniente da un altro condomino, , economicamente più Pt_2 alta. Per entrambi i profili la delibera, oltre ad intervenire su questioni non trattate in precedenza, era strumentale alla tutela dei diritti dei condomini. Si tenga a mente, peraltro, che l'onere della prova, qualora si lamenti l'eccesso di potere, grava sulla parte che intende dolersene in sede giudiziale invocando declaratoria di nullità; a tal riguardo, non può essere ritenersi viziata per eccesso di potere una delibera solo perché ripetitiva di una precedente delibera condominiale. In definitiva, le contestazioni della appellante risultano vaghe e generiche, rimanendo senza riscontro l'arbitrarietà della decisione impugnata. In merito a quanto prospettato nel motivo sub 2d), come correttamente segnalato dall'appellante, la mera infondatezza della pretesa non è circostanza di per sé idonea a giustificare la condanna di cui all'art. 96, 3° comma, c.p.c., ossia il potere esercitabile dal giudice, anche d'ufficio, di condannare la parte soccombente al pagamento di una somma equitativamente determinata. Tuttavia, non trattandosi dell'ipotesi di temerarietà di cui all'art. 96, commi 1 e 2, c.p.c., è a tal fine sufficiente riscontrare un comportamento processuale quanto meno colposo della parte, ossia la violazione di quel grado minimo di diligenza necessario ad avvertire facilmente l'infondatezza della propria pretesa. A giudizio di questa Corte, proprio tale situazione è riscontrabile nel contegno tenuto dalla , considerata la manifesta inconsistenza dell'azione, la pacifica Pt_1 natura di taluni orientamenti della giurisprudenza di legittimità disattesi dall'appellante e la sua condotta processuale complessiva, elementi questi ultimi sufficienti per confermare la statuizione in parola. Infine, meritevoli di conferma sono le statuizioni del Tribunale (doglianza sub 2e), avendo il Tribunale correttamente applicato il criterio della soccombenza.

7. Quanto alle spese processuali di fase, le stesse sono poste a carico dell'appellante in virtù della sua soccombenza e liquidate in dispositivo secondo i valori medi delle cause rientranti nella fascia di valore superiore a euro 5.200,00 e inferiore a euro 26.000,00, senza calcolare la fase istruttoria.

8. La manifesta infondatezza delle questioni sottoposte all'attenzione della Corte con il gravame, integralmente rigettato, giustifica la condanna dell'appellante a norma dell'art. 96 co. 3 c.p.c. (cfr. Cass. civile, Sez. I, ordinan. n. 29462 del 15.11.2018, sull'abuso del diritto di impugnazione, integrante colpa grave in caso di proposizione di un ricorso per Cassazione basato su motivi manifestamente infondati, in ordine a ragioni già formulate nell'atto di appello, espresse attraverso motivi inammissibili, poiché pone in evidenza il mancato impiego della doverosa diligenza ed accuratezza nel reiterare il gravame), al pagamento di una somma, quantificata dalla Corte in euro 2000,00, a favore della controparte.

PQM.

La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando nella causa civile in epigrafe indicata, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa, rigetta l'appello proposto da Parte_1 avverso la sentenza del Tribunale di Roma n. 51635/2021 nei confronti del
[...]
. Controparte_5
6 Condanna l'appellante al pagamento delle spese processuali del presente grado di giudizio, Pt_1 che liquida in favore dell'appellato in € 3.966,00 per compensi, oltre spese generali CP_2 al 15% e accessori di legge. Condanna , altresì. al pagamento della somma di euro 2000,00 ex art. 96 co. 3 Parte_1
c.p.c. a favore del citato . CP_2
Dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 1 co. 17 della l. 228/12 per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo indicato nella citata disposizione a titolo di contributo unificato. Così deciso in Roma, il 23.10.2025. Il consigliere estensore Caterina Garufi Il Presidente
FR AN
L'Assistente Giudiziario
Dott.ssa Marianna Cipullo
Il provvedimento è stato redatto con il contributo del MOT dott. Davide Bernardo Naclerio.
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