Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Giovanni Elio LONGO - Presidente -
Dott. Ugo FAVARA - Consigliere -
Dott. Francesco SABATINI - Consigliere -
Dott. Renato PERCONTE LICATESE - Consigliere -
Dott. Alberto TALEVI - Rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
COMUNE di CATANZARO, elettivamente domiciliato in ROMA via della Frezza 59 presso lo studio dell'avvocato RAFFAELE MIRIGLIANI, che lo difende giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
LI TT, domiciliato in ROMA presso LA CORTE DI CASSAZIONE, difeso dall'avvocato GIUSEPPE AIELLO, (con studio in 88063 CATANZARO LIDO, PIAZZA A. GARIBALDI, 9) giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 101/97 della Corte d'Appello di CATANZARO, emessa il 12/11/96 depositata il 03/02/97; R.G. 29/95. udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 11/11/98 dal Consigliere Dott. Alberto TALEVI;

udito l'Avvocato GIUSEPPE AIELLO;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Umberto APICE che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con citazione notificata il 16.10.89, AR IO conveniva davanti al Tribunale di Catanzaro il Comune di Catanzaro esponendo:
- che aveva concesso in locazione con contratto del 4.12.87, all'Ente convenuto dei locali siti in Catanzaro Lido per uso ufficio per la durata di anni sei e per il canone mensile di lire 1.700.000;
- che il Comune a partire dal marzo 1988 non aveva corrisposto il canone, ed aveva notificato ad esso attore il 31.8.88 atto stragiudiziale di diffida ed unilaterale risoluzione del contratto, nonché , nell'ottobre successivo, copia della delibera della giunta municipale di risoluzione del rapporto di locazione per colpa della controparte. Chiedeva pertanto che il convenuto venisse condannato con sentenza provvisoriamente esecutiva al pagamento dei canoni scaduti aggiornati come per legge con interessi e rivalutazione monetaria, ed inoltre al risarcimento danni.
Il Comune di Catanzaro deduceva di non avere potuto utilizzare i locali concessi in locazione stante il divieto posto nel regolamento condominiale di destinazione degli appartamenti ad uffici, chiedeva il rigetto della domanda, e chiedeva in via riconvenzionale che venisse accertata l'intervenuta risoluzione del contratto secondo quanto già formalmente notificato ovvero venisse dichiarata la risoluzione medesima per colpa del locatore con condanna di quest'ultimo alla restituzione di quanto già riscosso oltre interessi e rivalutazione, nonché al risarcimento dei danni da liquidarsi in separata sede Con sentenza 20.7 - 8.10.94 il Tribunale di Catanzaro, in accoglimento della domanda riconvenzionale, dichiarava risoluto il contratto di locazione stipulato tra le parti;
in accoglimento della domanda attorea condannava il convenuto al pagamento in favore del AR dei canoni nella misura contrattualmente stabilita con decorrenza dal marzo '88 fino alla data della sentenza;
rigettava la domanda riconvenzionale di risarcimento danni;
dichiarava interamente compensate tra le parti le spese del giudizio.
Contro questa decisione proponeva appello il Comune. Resisteva in giudizio il AR il quale proponeva appello incidentale chiedendo "statuire che il divieto condominiale non e' applicabile agli immobili oggetto di causa".
Con sentenza 12.11.96 - 3.2.97 la Corte di Appello di Catanzaro rigettava gli appelli confermando l'impugnata sentenza e compensando le spese del grado, ed osservando tra l'altro: - che la pretesa creditoria del AR non poteva essere intesa come controprestazione di una prestazione che, a ben vedere, non era mai intervenuta;
- che però la detenzione di fatto dei locali da parte del Comune, sensibilmente protrattasi nel tempo malgrado le reiterate richieste da parte del AR di rientrare nella disponibilità del proprio immobile conferiva fondamento al diritto del AR di ottenere il pagamento dei canoni nella misura convenzionale sino alla data della decisione. Contro questa decisione ricorre per cassazione il Comune con un motivo, illustrato anche con memoria. Resiste con controricorso e memoria il AR. MOTIVI DELLA DECISIONE
Con l'unico motivo il Comune denuncia violazione degli artt. 1453 e segg. c.c.. nonché dell'art. 112 c.p.c. nonché motivazione contraddittoria ed illogica su punto decisivo esponendo, in sintesi, le seguenti argomentazioni.
La Corte, pur riconoscendo che la pretesa creditoria del AR non poteva essere intesa "come controprestazione di una prestazione che, a ben vedere, non è mai intervenuta", e che "invero, per prestazioni già eseguite da non restituirsi ex art. 1458 cit. debbono intendersi solo quelle che abbiano avuto un autonomo e completo valore satisfattorio per le ragioni del creditore" ha poi proseguito affermando che la detenzione di fatto fonderebbe la istanza creditoria. Senonché sul piano processuale è evidente l'inammissibilità della introduzione di ufficio di una siffatta causa petendi non posta dalla parte ne' in primo ne' in secondo grado. Sul piano del diritto sostanziale, è agevole ribadire che detenzione non equivale a fruizione di una delle prestazioni del contratto bilaterale, attesa la riconosciuta inutilizzabilità dell'immobile per i fini di cui al contratto;
e risulta priva di qualsiasi congruenza e validità logica giuridica l' argomento della mancata restituzione dell'immobile, considerato che giammai il AR ha ritenuto di aderire alla risoluzione contrattuale o di accettare la stessa. Come pure inaccettabile risulta l'argomento secondo cui si sarebbe venuta a determinare una situazione assimilabile a quella che consegue alla detenzione del bene locato dopo la scadenza del rapporto locativo.
L'assimilazione è priva di qualsiasi giustificazione non fosse altro che per la ragione che in quel caso una delle parti usufruisce e, quindi, si arricchisce della prestazione di fatto di un bene utile nell'economia posta alla base del contratto. Mentre, nel caso si riscontra la situazione diametralmente opposta.
Inoltre, altrettanto inappagante è l'argomento che verrebbe a configurare l'onere del pagamento dei canoni come risarcimento danno per l'inadempimento dell'onere di restituzione in testa al conduttore, dimenticando che, come già sopra rilevato, un tale onere non si è mai maturato prima ed in corso di causa per non essere intervenuta ne' in via consensuale ne' in via giudiziale la pur richiesta risoluzione del contratto. Oscura e non certo rilevante è l'ultima affermazione che si rinviene nella motivazione della impugnata sentenza, secondo cui "altri e diversi profili di anno, se non quello che si è assunto direttamente derivante dall'inadempimento di controparte (la cui sussistenza, peraltro, appare essere contraddetta dalla rilevata condotta) non sono stati allegati." Il danno eccepito e comprovato dal Comune è quello della impossibilità di utilizzazione dell'immobile locato ed è contraddittorio che si sostenga il fondamento della ragione di cui sopra e poi gli si addebiti il pagamento dei canoni.
Peraltro, ammesso e non concesso che si possa ipotizzare (ultra o extra domanda) un risarcimento danni a carico della parte vittoriosa dell'azione di risoluzione in danno della controparte, è semplicemente assurdo che tale danno sia sic et simpliciter conformato nella prestazione relativa al risolto contratto. Il motivo appare privo di pregio. Infatti la doglianza concernente la causa petendi (secondo la parte ricorrente "non posta dalla parte nè in primo ne' in secondo grado") è infondata in quanto (cfr. tra le altre Cass. n. 9176 del 15/09/1997) per "causa petendi" idonea a identificare la domanda della parte devono intendersi non le ragioni giuridiche addotte a fondamento della pretesa avanzata in giudizio bensì l'insieme delle circostanze di fatto poste a base di questa;
e nella specie dette circostanze di fatto (ed in particolare la detenzione dell'immobile da parte del comune) hanno costituito oggetto del giudizio (sia pure in parte implicito) sin dal primo grado. Quanto agli altri rilievi va osservato che la Corte di Appello ha palesemente, anche se implicitamente, fondato la sua tesi sul principio della buona fede (nel senso che sarebbe stato conforme a detto principio la riconsegna dell'immobile da parte del Comune fermo restando l'inadempimento della controparte). Occorre a tal proposito ricordare che questa Corte Suprema, dopo avere in un primo tempo negato a detto principio un rilievo giuridico autonomo (v. Cass. n. 3250 del 20/07/1977: " La violazione dei doveri di correttezza e di buona fede (artt 1175 e 1375 cod. civ.) ove non siano considerati in forma primaria ed autonoma da una norma - come nell'ipotesi di concorrenza sleale ex art 2598 n 3 cod. civ. - costituisce solo un criterio di qualificazione e di valutazione del comportamento dei contraenti. pertanto, un comportamento ad essi contrario non può essere reputato illegittimo e, quindi, fonte di responsabilità ove al contempo non concreti la violazione di un diritto altrui, già direttamente riconosciuto da una norma giuridica". cfr. Cass. 5610/80), ha in un secondo tempo riconosciuto che la buona fede costituisce oggetto di un vero e proprio dovere giuridico ( Cass. n. 960 del 18/02/1986: " La buona fede, intesa in senso etico, come requisito della condotta, costituisce uno dei cardini della disciplina legale delle obbligazioni e forma oggetto di un vero e proprio dovere giuridico, che viene violato non solo nel caso in cui una delle parti abbia agito con il proposito doloso di recare pregiudizio all'altra, ma anche se il comportamento da essa tenuto non sia stato, comunque, improntato alla diligente correttezza ed al senso di solidarietà sociale, che integrano, appunto, il contenuto della buona fede". Conf. Cass. 1460/73; Conf. Cass. 89/66) e costituisce quindi una possibile fonte di responsabilità (detto principio giuridico di carattere generale ha trovato applicazione nella giurisprudenza di questa Corte Suprema in numerose fattispecie: cfr. ad es. - tra l'altro in tema di risarcimento del danno-: Cass. 2167/96, Cass. 9775/96, Cass. 11040/97, Cass. 11041/97, Cass. 6475/85); in altri termini, la violazione di uno dei doveri di comportamento imposti dal principio di buona fede può comportare l'obbligo di risarcire il danno cagionato a causa della violazione medesima.
Una volta assodato che la vera (anche se in parte implicita) ratio decidendi è in realtà quella ora esposta (e che quindi il richiamo della situazione conseguente alla scadenza del rapporto locativo deve intendersi come attinente non al fondamento giuridico del diritto del locatore, ma all'individuazione di un criterio per la determinazione quantitativa del risarcimento in questione) deve concludersi che la motivazione in esame (anche in ordine alla correlata richiesta di risarcimento danni del Comune) è sufficiente, logica, non contraddittoria e rispettosa della normativa in questione.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e compensa le spese del giudizio di cassazione. Così deciso a Roma l'11.11.1998.
Depositata in Cancelleria il 24/3/1999.