Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. PREDEN Roberto - Presidente -
Dott. TRIFONE Francesco - rel. Consigliere -
Dott. FICO Nino - Consigliere -
Dott. MANZO Gianfranco - Consigliere -
Dott. SCARANO Luigi Alessandro - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
BACAMOL SPA, in persona del suo Amministratore Unico Dott. Mereu Roberto, elettivamente domiciliata in ROMA VIA ANDREA VESALIO 22, presso lo studio dell'avvocato IRTI NATALINO, che la difende unitamente agli avvocati ANGELO CARLO PELOSI, VITTORIO GUERRASIO, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
MIN. INTERNO;

- intimato -

avverso la sentenza n. 2037/02 della Corte d'Appello di MILANO, sezione terza civile emessa il 4/04/2002, depositata il 09/08/02; RG. 1267/01;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 18/05/06 dal Consigliere Dott. Francesco TRIFONE;

udito l'Avvocato ANGELO CARLO PELOSI;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. MARINELLI Vincenzo che ha concluso per l'accoglimento p.q.r. del ricorso.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso al pretore di Varese la società Bakamul s.p.a., che aveva ottenuto dal Ministero dell'Interno il rilascio dell'immobile condotto in locazione come caserma della Polizia di Stato in quella città, conveniva in giudizio la Pubblica Amministrazione conduttrice per ottenerne la condanna, fra l'altro, al risarcimento del maggior danno, che reclamava, ai sensi dell'art. 1591 c.c., seconda parte, nella differenza tra il valore locativo del bene ed il corrispettivo relativo al periodo di ritardo con il quale la res locata era stata restituita.
Il tribunale di Varese, cui la causa era intanto pervenuta, rigettava la domanda e la decisione, impugnata dalla società soccombente sul punto, era confermata dalla Corte d'appello di Milano con la sentenza pubblicata il 9 aprile 2002, che condannava l'appellante alle spese del grado.
Ai fini che ancora interessano i giudici dell'appello consideravano che:
a) il risarcimento del maggior danno, di cui all'art. 1591 cod. civ., richiede la prova non del solo inadempimento del conduttore, ma anche del concreto pregiudizio patrimoniale in termini di danno emergente e di lucro cessante;

b) la relativa dimostrazione, che può derivare anche dall'argomento presuntivo, costituisce onere del locatore, che deve fornirla in base ad idonea prova di non avere potuto vendere o locare l'immobile a condizioni più vantaggiose rispetto alla misura del corrispettivo dovuto per legge sino al rilascio;

c) non valevano a fondare la presunzione dell'esistenza del maggiore pregiudizio patrimoniale della società ne' il fatto che il Ministero, per evitare il rilascio, avesse formulato l'offerta di rinnovare la locazione ad un canone maggiore di quello ultimo corrisposto;
ne' la circostanza che, dopo il rilascio e l'avvenuta effettuazione delle opere di ripristino dell'immobile, la VI di Varese lo avesse rilevato in locazione ad un canone ben maggiore di quello precedente.
Per la cassazione della sentenza ha proposto ricorso, illustrato da successiva memoria, la società Bakamul s.p.a., che ha affidato l'impugnazione ad unico motivo.
L'intimato Ministero dell'Interno non ha svolto difese. MOTIVI DELLA DECISIONE
Con l'unico motivo d'impugnazione - deducendo (in relazione all'art. 360 cod. proc. civ., n. 3) la violazione e la falsa applicazione delle norme di cui agli artt. 1591, 2727, 2729 e 1226 cod. civ. e art. 113 cod. proc. civ, nonché l'omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su punti decisivi della controversia (in rapporto all'art. 360 cod. proc. civ., n. 5) - la società ricorrente critica la sentenza impugnata perché, pur apparentemente mostrando di condividere il principio per il quale l'esistenza del maggior danno può essere provata ricorrendo a presunzioni, detto principio avrebbe poi, in concreto, disapplicato col pretendere, invece, che la dimostrazione suddetta debba derivare da specifiche proposte di nuova locazione o di acquisto del bene.
Assume, inoltre, che la sentenza impugnata avrebbe dovuto, comunque, considerare che le presunzioni invocate da essa società istante erano idonee a fornire almeno la prova dell'an del maggior danno, sufficiente a giustificarne la determinazione in via equitativa. La censura è fondata.
Al riguardo osserva questa Corte che, in base al costante indirizzo interpretativo della giurisprudenza di legittimità (Cass., n. 7670/93), in tema di responsabilità del conduttore per il ritardato rilascio di immobile locato, il maggior danno di cui all'art. 1591 cod. civ., che ha natura contrattuale, deve essere concretamente provato dal locatore, per cui il mero fatto del ritardo può legittimare soltanto una condanna generica al risarcimento, richiedendosi per contro, in sede di liquidazione, la specifica prova dell'esistenza del danno medesimo, in rapporto alle condizioni dell'immobile, alla sua ubicazione e alle possibilità di utilizzazione, dalle quali emerga il verificarsi di un'effettiva lesione del patrimonio.
Costituisce, inoltre, affermazione risalente e pacifica di questo giudice di legittimità che, in via generale, la prova del maggior danno non sorge automaticamente, sulla base del valore locativo presumibilmente ricavabile dalla astratta configurabilità di ipotesi di locazione o vendita del bene (ex plurimis: Cass., n. 4968/97;
Cass., n. 993/2002), ma richiede la specifica dimostrazione di un'effettiva lesione del patrimonio del locatore, consistente nel non aver potuto dare in locazione il bene per un canone più elevato, nel non averlo potuto utilizzare direttamente e tempestivamente, nella perdita di occasioni di vendita ad un prezzo conveniente od in altre analoghe situazioni pregiudizievoli, con la precisazione che l'onere di detta prova è a carico del locatore, tenuto a dar conto dell'esistenza di ben determinate proposte di locazione o d'acquisto e di concreti propositi di utilizzazione (ex plurimis: Cass., n. 6359/95; Cass., n. 1133/99; Cass., n. 4864/2000; Cass., n. 9545/2002). In tale contesto interpretativo - che sembrava rifiutare la utilizzazione di argomenti presuntivi - questa Suprema Corte, ad iniziare dalla sentenza n. 10115/97, ha specificato che non può essere tradotta in impostazione di principio, attraverso un processo di astrazione dalle fattispecie concrete, l'affermazione esemplificativa per la quale il risarcimento del maggior danno non potrebbe essere riconosciuto qualora venga a mancare la prova di ben determinate proposte di locazione a canoni superiori a quello pattuito con il conduttore ed ha aggiunto, perciò, che quando il locatore reclama il maggior danno sulla base dell'art. 1591 c.c., seconda parte, si pone un problema di prova e, poiché il danno è un fatto, ogni mezzo di prova è utilizzabile.
Il principio per il quale la prova per presunzioni deve ritenersi ammissibile anche in tema di maggior danno ex art. 1591 c.c., seconda parte, costituisce ormai un dato acquisito nella giurisprudenza di legittimità, la quale, a partire dalla motivazione di Cass., n. 10115/97, ha chiarito come le presunzioni non possono essere invocate in astratto, al solo scopo di provare la esistenza di un maggior canone virtuale di mercato, ma debbono essere idonee a dare in concreto la prova del danno del locatore derivante dal fatto provato dal quale si risale al fatto ignoto (da ultimo: Cass., n. 1224/2006;
Cass., n. 13628/2004; Cass., n. 14624/2004). In particolare, con riferimento a particolari casi di specie, questa Corte (Cass., n. 10115/97) ha considerato che costituisce fatto appartenente alla comune esperienza (che, quindi, il giudice poteva ritenere provato ai sensi dell'art. 115 c.p.c., secondo comma) la circostanza che, entrata in vigore la L. n. 392 del 1978, era venuta a mancare sul mercato l'offerta di abitazioni ad equo canone, piuttosto che la richiesta di prendere in locazione al canone di legge, da detto fatto notorio ha ricavandone che era senz'altro presumibile la esistenza di un maggior danno (nella misura almeno della differenza tra canone convenzionale della locazione risolta corrisposto in misura inferiore al cd. equo canone e quest'ultimo calcolato al momento della cessazione della del rapporto) ogni volta che l'intenzione del locatore fosse stata quella di rimettere sul mercato l'immobile, dopo averne ottenuto il rilascio, per ricavarne con una nuova locazione condizioni più vantaggiose di sfruttamento economico del bene.
Ha stabilito - rispetto al più rigoroso indirizzo che considera realizzato il requisito della "concretezza" della proposta di nuova locazione solo quando la proposta stessa sia stata formalizzata da un soggetto ben determinato con la indicazione precisa del canone offerto e delle altre modalità del contratto - che occorre tener conto, sotto il profilo della rilevanza delle presunzioni, del fatto che le vere e proprie trattative per la stipulazione di una nuova locazione con terzi si instaurano normalmente quando sussiste almeno la sufficiente certezza circa l'epoca dell'effettivo rilascio dell'immobile (Cass., n. 13628/2004). Ha ritenuto corretto l'uso della prova presuntiva quando dal fatto noto dell'avvenuta stipulazione di un nuovo contratto per un determinato canone mensile pochi mesi dopo il rilascio sia stato desunto il fatto ignoto della perdita di favorevoli occasioni di locazione già nel periodo in cui si era realizzata la mora del conduttore nella restituzione (Cass., n. 1224/2006). Nel caso in esame il giudice del merito, anzitutto, non ha applicato il criterio per il quale la esistenza del maggior danno, dimostrabile in concreto con specifiche proposte di nuova locazione, non richiede che queste debbano provenire necessariamente da terzi, ma ben possono essere formulate dallo stesso conduttore disposto a stipulare un nuovo contratto ad un canone maggiorato rispetto a quello del contratto precedente risolto.
L'impugnata sentenza, infatti, pur dando atto che il Ministero dell'Interno, per evitare il rilascio, aveva dichiarato la sua disponibilità a rinnovare la locazione ad un canone maggiore, detta circostanza non ha inteso valorizzare quale "proposta specifica di nuova locazione", al riguardo affermando che l'offerta era stata rifiutata dalla società e che essa non sarebbe stata libera in quanto proveniente da conduttore assoggettato a procedura esecutiva di rilascio.
Entrambe le argomentazioni non giustificano, però, sul piano logico, la necessaria conclusione di non attribuire alla proposta del conduttore l'efficacia di prova idonea della effettiva possibilità di collocare l'immobile sul mercato a condizioni migliori. Invero, i caratteri della serietà e della concretezza della proposta di nuova locazione non vengono meno ne' per il fatto che la società non l'abbia accettata, giacché il rifiuto significa soltanto che la si è ritenuta offerta inadeguata rispetto al valore attuale di mercato;
ne' per il fatto che mancherebbe la libera determinazione del soggetto proponente, giacché la condizione di soggetto debole, per effetto dell'assoggettamento ad esecuzione per rilascio, ontologicamente non può essere riferita alla Pubblica Amministrazione, cui la legge assegna poteri autoritativi per i casi della urgente sua necessità di disporre di beni, poteri, peraltro, che nella specie sono stati esercitati con la successiva requisizione dell'immobile, secondo quel che la società ricorrente assume e pure denuncia come circostanza, della quale il giudice del merito non avrebbe tenuto conto.
Oltre che il rilevato vizio in cui è incorso il giudice del merito nel negare alla proposta di nuova locazione, proveniente dallo stesso conduttore, la valenza di mezzo idoneo a dimostrare la possibilità di ritrarre dalla locazione un prezzo più elevato (vizio da solo sufficiente per la cassazione con rinvio dell'impugnata sentenza), occorre aggiungere che l'impugnata sentenza, che tuttavia non nega l'ammissibilità della prova presuntiva in tema di risarcimento del maggior danno ex art. 1591 cod. civ., della mancata applicazione di detta regola non ha fornito poi congrua giustificazione con riguardo a tutti gli argomenti addotti dalla società ricorrente. In particolare il giudice di merito non ha valutato:
a) se poteva costituire concreto elemento per la determinazione anche del corrispettivo di mercato di nuova locazione, oltre l'indicazione del maggior canone di cui alla proposta di nuovo contratto, la misura dell'indennità corrisposta per il periodo di requisizione dell'immobile;
b) se - in considerazione del fatto notorio che le vere e proprie trattative per la stipulazione di una nuova locazione con terzi si instaurano normalmente quando sussiste la sufficiente certezza circa l'epoca dell'effettivo rilascio dell'immobile (a maggior ragione quando si tratti, come nella specie, di immobile requisito dalla pubblica amministrazione conduttrice) - la VI (o altri) avrebbe richiesto in locazione dell'immobile in questione anche a decorrere da epoca anteriore a quella dell'effettivo rilascio, ove intanto esso fosse stato rilasciato prima;

c) se, comunque, dalla stipulazione successiva del contratto da parte della VI subito dopo l'esecuzione degli indispensabili lavori di ripristino poteva desumersi il fatto ignoto della perdita di favorevoli occasioni di locazione già nel periodo della mora del conduttore nella restituzione.
Nè ha spiegato le ragioni per le quali il pregio dell'immobile e la sua centralità dovrebbero avere funzionato come ostacolo ad una sua immediata ed adeguata collocazione sul mercato se non a vantaggio di una ristretta clientela con la relativa potenzialità economica. Di conseguenza l'impugnata sentenza è cassata con rinvio ad altra sezione della Corte d'appello di Milano, che, nella nuova valutazione delle circostanze di cui innanzi sub a), b) e c), dedotte come argomenti presuntivi, ed assolvendo all'obbligo di motivazione in ordine alle ragioni di ostacolo ad una immediata collocazione dell'immobile, dovrà attenersi ai seguenti principi di diritto:
"La specifica e seria proposta di nuova locazione - che il giudice può valutare come prova idonea dell'effettiva lesione del patrimonio del locatore consistente nel non aver potuto dare in locazione il bene per un canone più elevato per il tempo di ritardata restituzione dell'immobile - è anche quella proveniente dallo stesso conduttore".
"In tema di responsabilità del conduttore per il ritardato rilascio di immobile locato, il maggior danno, di cui all'art. 1591 cod. civ., va provato in concreto dal locatore secondo le regole ordinarie, rientrando, quindi, tra i mezzi di prova consentiti anche la prova per presunzioni, sempre che queste presentino i requisiti previsti dall'art. 2729 c.c., comma 1, e permettano di ritenere dimostrato il fatto ignoto, con l'ulteriore specificazione che le presunzioni sono da considerare gravi, precise e concordanti sia quando il fatto da provare segue a quelli noti in modo necessario secondo logica, sia quando ne derivi nella normalità dei casi, secondo l'id quod plerumque accidit".
Al giudice del rinvio è rimessa anche la statuizione in ordine alle spese del presente giudizio di legittimità (art. 385 c.p.c., comma 3).

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del giudizio di Cassazione, ad altra sezione della Corte d'appello di Milano.
Così deciso in Roma, il 18 maggio 2006.
Depositato in Cancelleria il 13 giugno 2006