Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Francesco SABATINI - Presidente -
Dott. Giuliano LUCENTINI - Consigliere -
Dott. Francesco TRIFONE - rel. Consigliere -
Dott. Giovanni Battista PETTI - Consigliere -
Dott. Antonio SEGRETO - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
GG DEI FIORI DI CI LL & C S.n.c., in persona del suo legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA LGO GENERALE G DEL VODICE 2, presso lo studio dell'avvocato ROBERTO LIBERATORE, che la difende unitamente all'avvocato GIUSEPPE ROMANO, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
GG LE VE DI NI AV & C.S.n.c.;
- intimata -
e sul 2^ ricorso n. 12027/99 proposto da:
GG LE VE DI NI AV & C. S.n.c., in persona del socio-amministratore legale rappresentante pro-tempore, GN TA, elettivamente domiciliata in ROMA VIA PANAMA 74, presso lo studio dell'avvocato STEFANO NITOGLIA, che la difende, giusta delega in atti;

- controricorrente e ricorrente incidentale -
contro
GG DEI FIORI DI LL CI & C. S.n.c.;
- intimata -
e sul 3^ ricorso n. 14341/99 proposto da:
GG DEI FIORI DI CI LL & C S.n.c., in persona del suo legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA LGO GENERALE G DEL VODICE 2, presso lo studio dell'avvocato ROBERTO LIBERATORE, che la difende unitamente all'avvocato GIUSEPPE ROMANO, giusta delega in atti;

- controricorrente al ricorso incidentale -
contro
GG LE VE DI NI AV & C.S.n.c.;
- intimata -
avverso la sentenza n. 205/99 del Tribunale di LIVORNO, emessa il 16/3/1999, depositata il 20/03/99; RG. 806/1998;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 13/04/00 dal Consigliere Dott. Francesco TRIFONE;

udito l'Avvocato ROBERTO LIBERATORE;

udito l'Avvocato ANDREA GASPERINI (per delega Avv. Stefano Nitoglia);
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Stefano SCHIRÒ che ha concluso per il rigetto del ricorso principale, l'assorbimento del ricorso incidentale condizionato e l'inammissibilità del ricorso incidentale non condizionato. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
La Società Villaggio dei Fiori di LU OS e C. s.n.c., proprietaria in Comune di Marciana alla frazione Procchio di sei unità immobiliari concesse in locazione alla società Villaggio Le Vele di GN TA s.n.c. al canone annuo di lire 79.788.600 da versare in due rate semestrali con scadenza al 25 marzo ed al 1^ settembre di ogni anno, con atto notificato in data 11.9.1997 intimava alla società conduttrice sfratto per morosità relativamente ai canoni che dovevano essere corrisposti con la rata scaduta il 1^ settembre dello stesso anno.
Alla udienza di comparizione del giorno 29 settembre 1997 innanzi al Pretore di Livorno nella sezione distaccata di Portoferraio, in assenza della società intimata, il procuratore della società locatrice istante dichiarava che dopo la notificazione della citazione per la convalida dello sfratto la società conduttrice aveva provveduto al pagamento dei canoni arretrati, senza tuttavia corrispondere anche gli interessi maturati e le spese giudiziali.
Per consentire il pagamento anche degli interessi e delle spese, la causa veniva rinviata dal Pretore alla udienza del 30 gennaio 1998 e, quindi, di ufficio subiva altro rinvio alla udienza del 16 febbraio 1998, alla quale, assente sempre la società conduttrice intimata, il Pretore, sulla dichiarazione della società intimante di persistenza della morosità per il mancato pagamento degli interessi maturati e delle spese della procedura, convalidava lo sfratto e fissava per la esecuzione del provvedimento di rilascio la data del 16 maggio 1998.
Con ricorso depositato il 7 maggio 1998 e notificato il 23 maggio 1998, la società Villaggio Le Vele proponeva appello innanzi al tribunale di Livorno avverso il provvedimento di convalida dello sfratto, del quale denunciava la illegittimità, in quanto emesso senza che ne ricorressero i presupposti di legge.
La società locatrice appellata eccepiva, preliminarmente, la inammissibilità della impugnazione e, nel merito, in via incidentale, instava per la risoluzione del contratto. Il Tribunale di Livorno, con sentenza depositata il 20 marzo 1999, dichiarava inammissibile, per carenza di interesse, l'appello incidentale e, accogliendo quello principale, annullava l'ordinanza di convalida di sfratto, nella considerazione che, trattandosi, nella specie, di locazione di immobili per uso diverso dall'abitazione, non era ad essa applicabile l'istituto di cui all'art. 55 della legge sull'equo canone e, perciò, non poteva farsi luogo al procedimento di sfratto per morosità in relazione al mancato pagamento, da parte del conduttore, degli interessi sull'importo dei canoni nonché delle spese del procedimento.
Per la cassazione della sentenza ha proposto ricorso la società Villaggio dei Fiori di LU OS e C. S.n.c., che affida la impugnazione ai seguenti motivi:

1. violazione e falsa applicazione delle norme di cui agli artt. 323, 339, 447 bis e 663 c.p.c. nonché vizio di motivazione, in relazione all'art. 360, nn. 3 e 5 stesso codice, per avere il giudice di merito ritenuto ammissibile l'appello di una ordinanza definitiva di convalida, emessa ai sensi dell'art. 663 c.p.c., soggetta, invece, soltanto alla opposizione tardiva prevista dall'art. 668 c.p.c. o, eventualmente, alla revocazione;

2. violazione ed errata applicazione dell'art. 55 della legge n. 392 del 1978, dell'art. 1455 cod. civ. e degli artt. 112, 345, 346,
353 e 447 bis c.p.c. nonché insufficiente ed errata motivazione, perché il tribunale aveva errato nel ritenere inapplicabile, nella specie, la norma dell'art. 55; era incorso nella falsa applicazione delle norme sull'effetto devolutivo dell'appello, dato che non era stata impugnata la statuizione del pretore circa il regime ex art. 55 esteso alla locazione in oggetto;
aveva violato così il principio del contraddittorio, privando la locatrice di un grado di giudizio;

aveva omesso di motivare circa la sussistenza del grave impedimento, idoneo a risolvere il contratto.
Resiste con controricorso la società Villaggio Le Vele s.n.c., la quale propone, altresì, ricorso incidentale condizionato quanto alla insussistenza di una situazione di inadempimento grave in presenza di clausola contrattuale prevedente la risoluzione della locazione solo in caso di ritardo di due mesi nel pagamento del canone;
avanza, inoltre, impugnazione incidentale non condizionata circa l'adottato regolamento delle spese nella sentenza del tribunale.
La società Villaggio dei Fiori s.n.c. contrasta con controricorso le impugnazioni incidentali.
Le parti hanno entrambe illustrato con memoria le rispettive difese.
MOTIVI DELLA DECISIONE
I ricorsi, quali impugnazioni distinte della medesima sentenza, vanno riuniti (art. 335 c.p.c). Con il primo mezzo di doglianza, articolato nel duplice profilo della violazione della legge e del vizio di motivazione, la società Villaggio dei Fiori di LU OS e C. S.n.c. deduce che il tribunale avrebbe dovuto dichiarare inammissibile l'appello in quanto avente ad oggetto una ordinanza definitiva di rilascio, emessa dal pretore ai sensi dell'art. 663 c.p.c. e come tale suscettibile soltanto della opposizione tardiva prevista dall'art. 668 stesso codice o, eventualmente, della revocazione.
Il motivo di impugnazione non è fondato.
Secondo la dottrina assolutamente prevalente e la pacifica giurisprudenza di questo giudice di legittimità deve escludersi la assoggettabilità della ordinanza definitiva di rilascio emessa ai sensi dell'art. 663 c.p.c. - cui pure viene assegnato il contenuto di provvedimento decisorio con idoneità a costituire giudicato - ai mezzi di impugnazione previsti per le sentenze.
Alla conclusione si perviene nella considerazione che la forma della ordinanza, scelta dal legislatore per l'adozione del provvedimento, rende non applicabili gli artt. 323 e ss. c.p.c., giacché si è voluto attribuire una prevalenza eccezionale alle esigenze di celerità e di economia processuale rispetto a quelle di maggio re giustizia, che i mezzi di impugnazione delle sentenze consentono di realizzare.
Tuttavia, come pure questa Corte conferma in indirizzo del tutto uniforme e risalente, il provvedimento di convalida di licenza o di sfratto emesso nella forma dell'ordinanza fuori dei limiti oggettivi segnati dagli artt. 657 e 658 c.p.c., in assenza delle condizioni previste dall'art. 663 ovvero in mancanza di un presupposto generale di ammissibilità del procedimento speciale, assume valore di sentenza ed è, perciò, in virtù del principio della prevalenza della sostanza sulla forma, suscettibile di impugnazione con i mezzi ordinari previsti per le sentenze, in particolare con l'appello, trattandosi di provvedimento di primo grado. Con l'ulteriore conseguenza, nel caso di ammissibilità dell'appello, che, nel relativo procedimento, il controllo del giudice della impugnazione non deve limitarsi all'esame delle irregolarità formali verificatesi nella fase sommaria della procedura per convalida, ma deve comprendere la decisione nel merito della controversia, mediante conferma del provvedimento di rilascio già deciso ovvero rigetto della domanda del locatore, con sentenza a sua volta impugnabile con il ricorso per cassazione.
La necessità che la dedotta situazione di morosità, in base alla quale risulta intimato lo sfratto, sia attuale al momento della emissione dell'ordinanza definitiva di rilascio giustifica la previsione del terzo comma dell'art. 663 c.p.c., secondo cui la convalida è subordinata alla attestazione in giudizio del locatore o del suo difensore che la morosità persiste.
Di conseguenza, la dichiarazione di persistenza della morosità costituisce condizione essenziale per la emissione della definitiva convalida ex art. 663 c.p.c. e detta condizione, in mancanza della quale il provvedimento che dispone il rilascio diviene impugnabile con l'appello, si realizza con l'attestazione in giudizio che l'importo dei canoni, nella misura indicata nella intimazione, non risulta neppure successivamente corrisposto.
Pertanto, ove risulti, per esplicita ammissione del medesimo locatore intimante, che i canoni sono stati pagati dopo la notificazione della intimazione e prima della udienza di comparizione ovvero alla medesima udienza, l'intimante non può rendere la dichiarazione di persistenza della morosità e quella eventualmente resa, se basata su altra attuale pretesa del locatore derivante da obbligazione del conduttore diversa da quella avente ad oggetto il corrispettivo in senso stretto della locazione, non può essere posta a fondamento della ordinanza di definitivo rilascio ex art. 663 c.p.c. Nella specie, la società locatrice aveva dato atto che, dopo la notificazione della citazione per convalida, la società conduttrice aveva provveduto a pagare il canone, senza tuttavia corrispondere anche gli interessi di mora e le spese giudiziali, situazione questa che non integrava la richiesta dichiarazione di persistenza della morosità, sicché il pretore non avrebbe potuto pronunciare l'ordinanza ex art. 663 c.p.c., la quale, perciò, venne ad assumere valore di sentenza soggetta ad appello.
Con il secondo motivo di impugnazione la società ricorrente, denunciando la violazione di legge nonché il vizio di motivazione della impugnata sentenza, lamenta che il tribunale aveva errato nel ritenere la inapplicabilità, nella specie, della disciplina prevista dalla norma di cui all'art. 55 della legge n. 392 del 1978; non aveva considerato che, in difetto di specifica impugnazione in ordine alla statuizione del pretore circa l'applicabilità alla locazione in oggetto della suddetta disciplina ex art. 55, la relativa questione non poteva essere oggetto di nuovo esame in appello;
aveva omesso di valutare che, dato il grave inadempimento del conduttore, la locazione doveva essere dichiarata risolta per tale ragione. Il rigetto del primo motivo del ricorso comporta l'assorbimento del secondo, che investe una "ratio decidendi" ulteriore: una volta accertato, infatti, che, come si è già esposto, l'ordinanza ex art. 663 c.p.c. fu emessa in assenza del necessario presupposto della persistenza, alla data del provvedimento, della morosità nel pagamento del canone, è vano indagare altresì sulla legittimità della pur affermata inapplicabilità dell'art. 55 della legge n. 392/78. Va comunque osservato che, avendo in primo grado la locatrice, dopo l'avvenuto pagamento del canone, emendato e limitato la domanda ai soli interessi e spese con implicito riferimento al citato art. 55, l'accoglimento di essa comportò una parimento implicita pronuncia in tal senso del pretore. Ed avendo la conduttrice con l'atto di appello allegato la illegittimità della ordinanza, il tribunale ben poteva e doveva riesaminare la questione anche nei suoi presupposti di fatto.
Legittima anche sotto tale profilo è dunque la decisione impugnata, giacché in primo grado la conduttrice, unica legittimata al riguardo, non aveva invece proposto alcuna istanza ex art. 55 citato, norma comunque inapplicabile (Cass. n. 272/99 S.U.) ad una locazione che la stessa sentenza ha, anche ed insindacabilmente, accertato essere a destinazione non abitativa.
Per il divieto dello "jus novorum" in appello (art. 345 c.p.c.) era poi precluso alla locatrice fare quivi valere una diversa "causa petendi".
Infondata infine, è anche la doglianza con la quale la società ricorrente denuncia il vizio di motivazione della sentenza impugnata, in quanto il tribunale avrebbe omesso di valutare, al fine di stabilire della sussistenza o meno del grave inadempimento del conduttore, il comportamento complessivo della società Villaggio Le Vele in rapporto a pregressi ed endemici ritardi nel versamento dei canoni alla scadenza, unitamente alla mancata corresponsione degli interessi di mora sugli importi non pagati tempestivamente. La sentenza del tribunale, nel suo complesso, esprime la valutazione secondo cui il ritardo, con il quale è stato corrisposto il canone, ed il mancato versamento degli interessi, nella misura dovuta sulla somma dovuta come corrispettivo, non integrano la importanza dell'inadempimento ex art. 1455 cod. civ.. Detto apprezzamento si risolve, secondo indirizzo pacifico di questo giudice di legittimità, in una valutazione di fatto, demandata esclusivamente alla discrezionalità del giudice di merito e sottratta al sindacato in questa sede in quanto ispirata a criteri logici e giuridici, in conformità a recenti e risalenti arresti giurisprudenziali, secondo cui il ritardo non eccessivo nel pagamento del canone ovvero la omessa corresponsione di altri oneri accessori in misura non rilevante rientrano nella nozione di inadempimento di scarsa importanza.
In detto apprezzamento doveva esaurirsi la indagine devoluta al giudice di appello;
ne' poteva il tribunale prendere in esame gli altri fatti, che la società locatrice prospettava per la prima volta nel giudizio di appello a sostegno della domanda di risoluzione della locazione, dopo che innanzi al pretore, sul presupposto della applicabilità nella specie della disciplina dell'art. 55 della legge n. 392 del 1978, l'inadempimento era stato indicato e circoscritto nel mancato pagamento degli interessi e delle spese del procedimento di convalida.
Il principio secondo cui si ha domanda nuova, inammissibile in appello per modificazione della "causa petendi", quando vengono aggiunti presupposti di fatto che alterano l'oggetto sostanziale dell'azione ed i termini della controversia, mutando così il fatto costitutivo già dedotto in giudizio ed introducendo un nuovo e diverso tema di indagine, è valido, infatti, anche nel caso di specie, poiché la domanda in primo grado di risoluzione della locazione, fondata sull'inadempimento della obbligazione nella forma cd. qualificata ex art. 55 legge n. 392 del 1978 relativamente agli interessi ed alle spese liquidate dal giudice. non poteva, in grado di appello, ammettere la prospettazione di un inadempimento di diversa natura.
Il ricorso principale, pertanto, deve essere rigettato, restando così assorbito l'esame del ricorso incidentale condizionato. Deve, infine, essere rigettato anche il ricorso incidentale non condizionato, che in unico motivo censura il regolamento delle spese processuali della sentenza di secondo grado, poiché l'esercizio del potere discrezionale di compensazione totale delle spese del grado è stato giustificato dalla indicazione dei giusti motivi, ravvisati nel complessivo comportamento delle parti.
Ricorrono giusti motivi per compensare interamente anche le spese di questo giudizio di cassazione.

P. Q. M.

La Corte di Cassazione, riuniti i ricorsi, rigetta il ricorso principale e quello incidentale;
dichiara assorbito il ricorso incidentale condizionato;
compensa interamente tra le parti le spese di questo giudizio.
Così deciso in Roma, il 13 aprile 2000.
Depositato in Cancelleria il 11 gennaio 2001