n. 1815/2011 e n. 5283/2022 R.G.

CORTE D'APPELLO DI NAPOLI
SESTA SEZIONE CIVILE
Udienza del 6.11.2025
Verbale dell'udienza di discussione relativa alle cause civili riunte iscritte ai numeri 1815/2011 e
5283/2022 R.G., vertenti tra:
, Controparte_1 Parte_1 [...]

Controparte_2
e Controparte_2 Controparte_3
**** dinanzi alla Corte di appello di Napoli, sesta sezione civile, composta dai signori magistrati: dott.ssa Assunta d'Amore Presidente dott. Giuseppe Vinciguerra Consigliere dott. Fabio Magistro Consigliere relatore
E' presente, per e , l'Avvocato Gennaro De Controparte_1 Parte_1 Controparte_2
Angelis che dichiara di essere presente anche per delega orale dell'Avvocato De Colibus, nonché
l'Avvocato Emanuela Romaniello, che si riportano agli atti e verbali di causa.
E' presente, la , Controparte_4 Controparte_5 Controparte_6
, l'Avvocato FF EA che si riporta agli atti e verbali di causa e alle note.
[...]
La Corte invita a procedere alla discussione della causa, ai sensi di quanto previsto dall'art. 281 sexies
c.p.c.
Gli Avvocati De Angelis e Romaniello si riportano alle richieste e conclusioni contenute nei loro atti e nei verbali di causa, nonché alla documentazione esibita.
L'Avvocato EA si riporta alle richieste e conclusioni contenute nei propri atti e nei verbali di causa, nonché alla documentazione esibita. la Corte, dopo discussione, si riserva di provvedere in prosieguo.
La Presidente dott.ssa Assunta d'Amore
1
La Corte, successivamente, in prosieguo di udienza e in assenza delle parti, pronuncia sentenza ex art. 281 sexies cpc
R.G. 1815/2021 e 5283/2022 r.g.a.c.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI NAPOLI
SESTA SEZIONE CIVILE
La Corte d'Appello di Napoli, sezione sesta civile, nelle persone dei seguenti magistra- ti: dott.ssa Assunta d'Amore Presidente dott. Giuseppe Vinciguerra Consigliere dott. Fabio Magistro Consigliere relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nelle cause civili riunte iscritte ai numeri 1815/2021 e 5283/2022 R.G. - aventi ad og- getto: a) la prima, appello promosso avverso la sentenza n. 2463/2021, emessa in data
15.3.2021 dal Tribunale di Napoli nel procedimento n. 33192/2014; b) la seconda, ap- pello promosso avverso la sentenza n. 9714/2022, emessa in data 3.11.2022 dal Tribu- nale di Napoli nel procedimento n. 71293/2013 - vertenti
Il giudizio n. 1815/2021
tra
(C.F. ), (C.F. Controparte_1 C.F._1 Parte_1
) (C.F. ), rappre- C.F._2 Controparte_2 C.F._3 sentati e difesi, i primi due dagli Avvocati Gennaro De Angelis, Dario De Colibus ed
Ivan Illiano, il terzo dagli Avvocati Gennaro De Angelis, Dario De Colibus ed Emanue- la Romaniello, elettivamente domiciliati presso lo studio del primo difensore in Napoli,
Corso Garibaldi, n. 246; appellanti
e di (P.Iva n. ), in persona del legale CP_2 Controparte_2 P.IVA_1 rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'Avvocato FF EA, eletti- vamente domiciliata presso lo studio del proprio difensore in Casoria (NA), Via Caser- ta, n. 34; appellata
Il giudizio n. 5283/2022
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tra rappresentato e difeso dall'Avvocato Gennaro De Angelis, eletti- Controparte_1 vamente domiciliato presso lo studio del proprio difensore in Napoli, Corso Garibaldi,
n. 246, e rappresentata e difesa dall'Avvocato Dario De Colibus, elet- Parte_1 tivamente domiciliata presso lo studio del proprio difensore in Napoli, Centro Direzio- nale is. G/1; appellanti
e
(P.Iva n. , in personale del legale Controparte_2 P.IVA_1 rappresentante pro tempore, (CF ), Controparte_2 C.F._4
(CF , rappresentati e difesi dall'Avvocato Controparte_3 C.F._5
FF EA, elettivamente domiciliati presso lo studio del loro difensore in Casoria
(NA), Via Caserta, n. 34;
appellati/appellanti incidentali nonché
(C.F. ), residente in [...] C.F._3
Metastasio, n. 75; appellato contumace
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE


1. Premessa sistematica
La risoluzione complessiva della controversia richiede una breve premessa.
Il contenzioso, infatti, trae origine dalle vicende societarie che hanno visto protagonista la (con varie denominazioni), i componenti della famiglia di cui era capostipi- CP_2 te e il terreno su cui venne costruito il capannone oggetto della li- Persona_1 te.
In questa sede sono stati riuniti due procedimenti (il 15.3.2024): il primo (RG
1815/2021) avente ad oggetto la richiesta ex artt. 936, 1150 e 2041 cc, avanzata dalla società, e il secondo, promosso da , comproprietaria del terreno su cui è Parte_1 stato realizzato il capannone, volta ad accertare un comodato precario in favore della società.
Le cause, anche in ragione della loro autonomia (cfr., anche per le spese, Cass. civ.,
Sez. VI - 3, Ordinanza, 16/09/2022, n. 27295), saranno trattate separatamente, ma oc- corre evidenziare una circostanza non più contestabile e cioè l'esistenza di un rapporto di comodato avente ad oggetto i beni in questione, in quanto non solo espressamente ri- conosciuta dalle parti (cfr., ad esempio, atto di citazione di , e comparsa Parte_1 di nonché comparse della società e di e Controparte_1 Controparte_2 nel giudizio di primo grado RG 71293/2013 RG, ora in appello RG Controparte_3
n. 5283/2022), ma anche sentenza resa a conclusione del giudizio n. 5283/2022 e im- pugnata per altri motivi.
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Ma si vedano anche gli atti del procedimento n. 1815/2021 RG.
Così come va aggiunto che deve reputarsi acclarata la titolarità dei rapporti, come si de- sume dalla stessa azione promossa dalla società ex art. 936 cc, dalla produzione della sentenza resa in sede di giudizio di scioglimento di comunione, dalla produzione offerta nel giudizio di primo grado 71293/13, etc.
Ciò detto, si procede all'esame delle questioni poste.
Il Giudizio n. 1815/2021 R.G.


2. Svolgimento del processo
2.1 Con atto di citazione notificato in data 12.12.2014 la di CP_2 CP_2 [...]
evocava in giudizio , e CP_2 Controparte_2 Parte_1 CP_1
esponendo che: a) costituitasi nel 1989, dall'anno 1991 la società aveva svol-
[...] to attività di officina meccanica ed esercizio commerciale di vendita di prodotti come ammortizzatori, pinze freni per autoveicoli, etc.; b) per l'esercizio di tale attività, la so- cietà, con i propri introiti, aveva iniziato a costruire sul lotto di terreno sito in Pozzuoli,
Via vicinale Scassone, n. 97 - di proprietà del signor - un capan- Persona_1 none industriale per il quale la stessa società, in data 11/04/1995, aveva presentato istanze di condono edilizio, ai sensi della legge 74/94, depositando documentazione e versando l'oblazione con bollettini postali;
c) nei successivi anni venivano integrati i re- lativi documenti richiesti dal e - in particolare - nell'anno 2004 la stessa socie- CP_7 tà aveva depositato la documentazione inerente all'attestazione degli oneri concessori versati, così come richiesto dal per tale domanda di condono;
d) Controparte_8 nell'anno 2011, al definitivo completamento di tale opera edile, veniva depositata dalla società la restante documentazione per il rilascio della concessione edilizia in sanatoria, con pagamento della somma di euro 6.564,00; e) al fine di ricevere il parere favorevole in merito all'aspetto igienico sanitario del capannone, rilasciato in data 10/10/2014, la società aveva effettuato lavori di ristrutturazione e cioè opere di intonaco e tinteggiatu- ra di tutte le pareti interne ed esterne del capannone, nonché lavori al cancello d'ingres- so e a tutta l'inferriata che delimita l'area; f) le opere di costruzione del capannone indu- striale e di completamento venivano ultimate nel 2011 e l'istruttoria per la richiesta di condono edilizio, il pagamento dell'oblazione della concessione degli oneri di urbaniz- zazione e degli interessi di mora venivano eseguiti dalla;
g) fino alla data del CP_2
13/03/2010, la società aveva presentato una compagine sociale costituita da due soci:
e , ognuno in quota per il 50%; h) alla data Persona_1 Controparte_2 del decesso di , erano subentrati i figli , Persona_1 Controparte_2
e , già titolare di una quota, nonché Controparte_3 Controparte_2 CP_1
e la moglie del de cuius ; i) ,
[...] Parte_1 Controparte_2 CP_1
e avevano sempre riconosciuto, insieme agli altri due soci
[...] Parte_1
e che l'immobile era stato costruito con i Controparte_2 Controparte_3 soli proventi dalla indicata società; h) , e avevano CP_2 CP_1 Parte_1
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receduto dalla loro quota e successivamente avevano agito per ottenere il possesso ma- teriale dell'immobile; azione poi rigettata;
i) veniva instaurato giudizio di divisione ere- ditaria, con il quale i soggetti indicati avevano chiesto il pagamento dell'indennità a
[...]
e per l'utilizzo del capannone e di altro immobile. Parte_2 CP_2
Ciò posto, gli istanti, deducendo una quota di del 66 % e di Parte_1 CP_1
e dell'8 % ognuno, chiedevano il pagamento
[...] Controparte_2 dell'indennizzo ex art. 936 cc, ed avanzavano, in via subordinata, domanda ex art. 1150 cc e 2041 cc;
veniva avanzata anche domanda di danni e di pagamento degli oneri con- cessori e catastali e delle spese sostenute dalla società.
Si costituivano i convenuti, contestando l'avverso dedotto.
Il Tribunale, con la sentenza impugnata, ha così disposto: “dichiara la contumacia di
; - accoglie la domanda attorea e per l'effetto condanna i Controparte_1 convenuti , e , ciascuno in Controparte_2 Controparte_1 Parte_1 proporzione alla quota di comproprietà sull'immobile, al pagamento in favore della
“ ” in persona del suo legale rappresentante p.t. Controparte_2 di € 427.839,02, a titolo di indennità ex art. 936, co II c.c., oltre agli interessi legali dalla data del 13.10.2011 sul predetto importo, devalutato alla data del 13.10.2011, e di anno in anno rivalutato fino alla data della pubblicazione della presente sentenza”.
Per il Tribunale, “alla richiesta di indennità di cui all'art. 936 c.c. è applicabile il ter- mine ordinario decennale di cui all'art. 2946 c.c. non rientrando la vicenda in esame nell'alveo della responsabilità da fatto illecito.
Ciò chiarito, è dunque necessario indagare il momento di decorrenza del suddetto ter- mine di prescrizione, al fine di vagliare la fondatezza dell'eccezione sollevata dai con- venuti.
Secondo una certa impostazione, seguita invero assai fumosamente dagli odierni con- venuti i quali si sono limitati ad eccepire il lungo decorso di tempo dai fatti di causa, si può ritenere che, operando automaticamente l'acquisto della proprietà, il diritto all'indennità di cui all'art. 936 c.c. matura dal momento in cui la costruzione viene ul- timata e il proprietario del fondo manifesta la volontà di ritenere l'opera - circostanza che si realizzerebbe di fatto decorso il termine semestrale per esercitare lo ius tollendi.
Accedendo a tale costruzione essendo stata l'opera materialmente ultimata negli anni
'90 il predetto diritto sarebbe ampiamente prescritto.
Ebbene, a ciò è d'uopo ribattere che rappresenta ius receptum, come già si è avuto modo ampiamente di precisare, il principio per cui, in tema di accessione, ove l'esecu- zione delle opere con materiali propri su suolo altrui configuri illecito penale, il terzo non ha diritto all'indennizzo ex art. 936 c.c., salvo che il manufatto sia oggetto di rego- larizzazione urbanistica mediante concessione in sanatoria, giacché questa restituisce
l'immobile ad uno stato di conformità al diritto, escludendo la sua futura demolizione
(Cass., Sez. 2, 25.1.2016, n. 1237,): diversamente ragionando, il riconoscimento
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dell'indennizzo sarebbe in contrasto con i principi generali dell'ordinamento e, in par- ticolare, con la funzione dell'amministrazione della giustizia in quanto, da un lato, il manufatto abusivo è carente di valore per il fondo cui accede, il che impedisce al pro- prietario del suolo di compiere la scelta discrezionale di cui all'art. 936 c.c., comma 2
(Cass., 25.2.2011, n. 4731, Rv. 620194-01) mentre, dall'altro, l'agente verrebbe a con- seguire indirettamente, ma pur sempre per via giudiziaria, quel vantaggio che si era ripromesso di ottenere nel porre in essere l'attività penalmente illecita e che, in via di- retta, gli è precluso dagli artt. 1346 e 1418 c.c. (Cass., Sez. 2, 14.12.2011, n. 26853,
Rv. 620298-01);
Ciò considerato, essendo state ultimate solo in data 31.05.2011 e 13.10.2011 le ulterio- ri pratiche amministrative per il rilascio della concessione edilizia in sanatoria, è solo da tale momento che la società attrice, in applicazione dei suddetti principi, poteva esercitare il proprio diritto (al pagamento dell'indennità di cui all'art. 936 c.c.) nei confronti degli odierni convenuti, nella qualità di comproprietari del fondo: con la conseguenza che è solo da tale momento che il relativo termine di prescrizione è co- minciato a decorrere (cfr. l'art. 2935 c.c.) (cfr. Cassazione civile sez. II, 28/09/2018,
n.23538).
Pertanto, alla data di notifica dell'atto introduttivo del presente giudizio, nel gennaio
2014, il diritto all'indennità di cui all'art. 936 c.c. non era comunque prescritto”.
Ancora, il Giudice di primo grado ha ritenuto dimostrato che il capannone fosse stato realizzato dalla società, che lo stesso fosse commerciabile ex lege 47/85 e successive modificazioni, ed ha poi indicato il quantum dell'indennità.
Il Tribunale ha poi ritenuto non meritevole di accoglimento la richiesta di rimborso del- le spese sostenute dalla società attrice a titolo di oblazione.
Avverso la pronuncia, indicata come notificata in data 16.3.2011, Controparte_1
e , con atto del 14.4.2021, hanno promosso appel- Parte_1 Controparte_2 lo, costituendosi in data 22.4.2021.
Gli appellanti: 1) hanno dedotto l'erronea erronea applicazione delle norme di cui agli art. 936 e 1150 del c.c., per essere l'immobile abusivo e dunque insuscettibile di dar luogo ad indennità; 2) hanno dedotto la mancanza di prova che l'immobile fosse stato costruito dalla società; 3) hanno riproposto l'eccezione di prescrizione;
4) hanno allega- to l'impossibilità di qualificare terzo la società, stante l'esistenza di rapporto personale e familiare tra i soci di questa e i titolari del fondo (e poi anche gli eredi); inoltre, inter- correva tra le parti un rapporto di comodato gratuito;
5) hanno allegato l'errata quanti- ficazione dell'indennità.
Si è costituita la società appellata, deducendo l'inammissibilità dell'appello e in ogni caso la sua infondatezza.
Nella comparsa di costituzione, in cui si è richiamato anche l'art. 1150 cc, si legge: “nel caso in cui non fosse configurabile l'indennizzo di cui all'art. 936 c.c., è invece ammis-
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sibile l'azione sussidiaria d'indebito arricchimento di cui agli artt. 2041 e 2042 c.c. in considerazione dell'incremento patrimoniale senza giusta causa derivante dall'utilità dell'opera nei limiti dell'altrui depauperamento, atteso che la locupletazione del pro- prietario non è esclusa dalla precarietà del diritto dominicale conseguente all'eventuale demolizione dell'immobile abusivo, dovendosi accertare l'eventuale im- piego comunque realizzatone e le utilità economiche in tal modo ricavate dalla costru- zione abusiva…” (pag. 14).
La Corte ha poi ritenuto necessario interloquire su alcuni aspetti del procedimento.


3. Questioni preliminari
3.1 In primo luogo, va chiarito che ogni statuizione non oggetto di univoca impugna- zione, ex art. 342 cpc, deve reputarsi coperta dal giudicato.
3.2 Sempre in via preliminare, va detto che l'appello appare sufficientemente specifico e rispetta i canoni richiesti dall'art. 342 c.p.c. ratione temporis vigente, avendo l'appellante ritualmente contestato gli aspetti rilevanti della motivazione della sentenza di prime cure.
Non si comprende il richiamo, contenuto in memoria di replica del 12.5.2025, circa il trasferimento di parte del compendio ereditario da parte di , Controparte_2 trattandosi di bene estraneo alla vicenda in esame.


4. Il Merito
4.1 Questioni di priorità logica inducono il Collegio a esaminare preventivamente i mo- tivi n. 1) e n. 4).
Entrambi, si ritengono fondati.
In primo luogo, si nutrono seri dubbi sull'effettiva commerciabilità del bene, nonostan- te quanto sostenuto dal CTU nominato nel giudizio di primo grado.
Il Tecnico, alle pagine 35 e ss., ha scritto: “…➢ In data 11.04.1995 la
[...]
presentava, presso gli Uffici Tecnici del Comune di Pozzuoli Parte_3 domanda di condono edilizio pratica n.° 3903 protocollo n° 20973 ai sensi della legge
724/94 precisando la consistenza metrica del manufatto la oblazione da versare e quel- la versata anticipo in data 26.11.1994.
➢ In data 10/04/1996 la di presentava presso Controparte_4 Persona_1 gli Uffici Tecnici del Comune di Pozzuoli integrazione di documenti con protocollo n.°
16385 per la pratica di condono edilizio n.° 3903 protocollo n.° 20973. In tale integra- zione venivano presentati:
o Grafici di progetto.
o Perizia giurata.
o Documentazione fotografica.
o Accatastamento.
o Integrazione della oblazione.
➢ In data 13/11/1996 la di presentava presso Controparte_4 Persona_1
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gli Uffici Tecnici del Comune di Pozzuoli altra integrazione di documenti con protocol- lo n.° 48938 per la pratica di condono edilizio n.° 3903 protocollo n.° 20973. In tale integrazione venivano presentati:
o Atto notorio dichiarante l'epoca dell'abuso.
o Certificato di iscrizione alla Camera di Commercio.
➢ In data 3/02/1998 presentava presso gli Uffici Tecnici del Persona_1
Comune di Pozzuoli altra integrazione di documenti per la pratica di condono edilizio
n.° 3903 protocollo n.° 20973. In tale integrazione venivano presentati:
o Grafici di progetto in 5 copie.
o Certificato di idoneità statica a firma dell'arch. Per_2
o Atto notorio per presentazione di unica domanda di Condono edilizio.
o Titolo di proprietà.
o Certificato di residenza e stato di famiglia
Atto notorio 416/bis carichi pendenti.
➢ In data 05/04/2004 la di presentava presso Controparte_4 Persona_1 gli Uffici Tecnici del Comune di Pozzuolialtra integrazione di documenti con protocol- lo n.° 15823 per la pratica di condono edilizio n.° 3903 protocollo n.° 20973. In tale integrazione venivano presentati:
o Attestazione c/c – saldo NE ON.
In data 13.03.2010 Decedeva il Sig.re nato a [...] il Persona_1
06/11/1944 intestatario della pratica di Condono edilizio del 11.04.1995 n.° 3903 pro- tocollo n.° 20973.
➢ In data 31/05/2011 il Sig.re in qualità di intestatario della pra- Controparte_2 tica di condono edilizio n.° 3903 protocollo n.° 20973 chiedeva agli Uffici Tecnici del
Comune di Pozzuoli il rilascio di certificato di congruità della pratica di Condono Edi- lizio.
➢ In data 18/07/2011 il Sig.re erede del Sig.re Controparte_2 Persona_3
primo intestatario della pratica di Condono Edilizio del 11.04.1995 n.° 3903
[...] protocollo n.° 20973, presentava per tale pratica edilizia presso gli Uffici Tecnici del
Comune di Pozzuoli altra integrazione di documenti. In tale integrazione venivano re- datti:
o Rilievi grafici con foto dell'opificio oggetto di concessione a sanatoria a firma dell'Arch. . Persona_4
o Relazione asseverata sullo stato dei luoghi a firma dll'arch.to . Persona_4
o Certificato di idoneità statica a firma dell'ing.re Persona_5
➢ In data 11/10/2011 L'ufficio Tecnico del Dipartimento Direzio- Controparte_8 ne Urbanistica Ufficio Condono Edilizio certificava quanto segue:
o “….Letta la richiesta del il Sig.re del 31.05.2011 Controparte_2
“….Visti gli atti di Ufficio
8
SI CERTIFICA
“..Che la di ha presentato istanza di Condono ai sensi CP_2 Persona_1 della legga 724/94 assunta al protocollo generale dell'Ente in data 11.04.1995 proto- collo n.° 2093 pratica n.° 3903 per aver realizzato opere abusive consistenti in un ca- pannone con destinazione industriale sito alla via Scassone riportato in Catasto urba- no al foglio n.° 56 particella n.° 76 …”.
“….L'oblazione versata sul C/C 255000 a sulla base della docu- Controparte_9 mentazione prodotta e dichiarazioni rese risulta congrua …”.
“…. Per quanto concerne il contributo di concessione previsto ai sensi della legge n.°
10/77 e L.R. n.° 38/85 risulta versato l'importo in acconto di L.1.000.000 ( € 715,64) e
€ 1.268,55 a saldo tramite C/C 23004807 intestati a Tesoreria . Controparte_8
“… Detta istanza è inserita nell'elenco cronologico redatto a norma di legge del pare- re di competenza comunale attinente al comma 44 art.2 legge 662/96 di modifica ed in- tegrazione dell'art.32 della legge 47/85 e art.39 della legge 724/94..”
“…L'area su cui insite l'abuso descritto in premessa è sottoposta a tutela:
3) ambientale di cui al D.L.vo del 29.10.1999 n.°490 Titolo II nonché CP_10 alle procedure sanzionatorie per gli effetti dell'art.164 dello stesso D.L. vo 490/99.
4) Sismica Legge 64/74 e L.R. 9/83 e successive modifiche ed integrazioni.
o “… Pertanto il rilascio della concessione edilizia in sanatoria è subordinato alla ac- quisizione dei relativi nulla osta degli organi competenti e preposti alla tutela dei vin- coli surrichiamati.
o “… si rilascia in carta legale a richiesta del Sig.re in qualità di Controparte_2 erede con ogni riserva sull'esito e completamento della istruttoria essendo l'iter ammi- nistrativo per il rilascio o diniego della concessione in sanatoria non ancora definito
…”.
➢ In data 13/10/2011 la Società S.I.M.I. s.r.l Società di Investimenti Immobiliari in- viava alla di fattura n.° 01 di € 6.564,00 per Parte_4 Persona_1 completamento e definizione istanza condono edilizio prot . 20973 del 11.04.1995 ca- pannone industriale via Scassone Pozzuoli a fronte delle seguenti prestazioni:
o Certificato di agibilità statica
o Certificato di congruità
o Spese prove e sondaggi.
o Bolli e diritti.
➢ In data 09/07/2014 il Sig.re nato a [...] il [...] Controparte_2 con domanda prot. n.° 248/S chiedeva alla
[...] richiesta di parere igie- Controparte_11 nico sanitario per l'esercizio di Officina meccanica di precisione.
➢ In data 03/10/2014 il Sig.re nato a [...] il [...] Controparte_2 con ulteriore documentazione prot. n.° 335/S integrava la richiesta fatta alla
[...]
[...

[...] [...]
Controparte_12 per l'ottenimento di parere igienico sanitario per l'esercizio di Officina mec-
[...] canica di precisione.
➢ In data 10/10/2014 il Responsabile del Servizio
[...] Co Distretto 35 Pozzuoli dott.re Ciro Controparte_12
Russo
o Vista la documentazione pervenuta ed acquisita agli atti.
o Visto il parere favorevole del responsabile del procedimento.
o Visto l'esito favorevole del sopralluogo effettuato presso l'esercizio in oggetto sito al piano terra composto da: ampio locale lavoro. Tramite scala si accede ad un secondo livello con due vani ufficio antibagno spogliatoio, doccia e servizio igienico.
o Si esprime Parere Favorevole sotto l'esclusivo aspetto igienico e sanitario rimetten- do alla S.V. ogni decisione in merito ad eventuali problematiche urbanistiche edilizie agibilità con destinazione d'uso e ad eventuali altri pareri licenze e/o autorizzazioni previsti e rilasciati dai rispettivi uffici ed autorità competenti.
o N.B. il presente parere concerne soltanto i locali sopra descritti ed è parte integrante della eventuale atto autorizzativo sindacale. Qualunque variazione che modifichi le condizioni dei locali e delle attrezzature dovrà essere preventivamente comunicata alla
UOPC DS 35 ASL NA 2 Nord e al Sig. Sindaco del Comune di Pozzuoli.
➢ Da tutto quanto sopra esposto risulta che l'immobile fatto salvo per il locale deposi- to posto all'esterno del capannone industriale è pienamente commerciabile ai sensi della legge n.° 47 del 28/02/1985 e delle ss.mm.ii…”.
Ebbene, non solo il CTU non ha fornito motivazioni idonee a superare la presenza dei vincoli, ma neppure può essere sottaciuto che non vi è prova univoca del completamen- to della procedura amministrativa, prova tanto più necessaria in ragione dei vincoli esi- stenti in zona.
Si è ad esempio sostenuto che in tema di accessione, ove l'esecuzione delle opere con materiali propri su suolo altrui configuri illecito penale, il terzo non ha diritto all'inden- nizzo ex art. 936 c.c., salvo che il manufatto sia oggetto di regolarizzazione urbanistica mediante concessione in sanatoria, giacché questa restituisce l'immobile ad uno stato di conformità al diritto, escludendo la sua futura demolizione (Cass. civ., Sez. II, Senten- za, 25/01/2016, n. 1237).
Il possessore del fondo non ha diritto all'indennizzo per le addizioni consistenti in edi- fici abusivamente eretti sullo stesso, non potendosi ammettere alcun indennizzo per lo svolgimento di un'attività illecita anche sotto il profilo penale (Cass. civ., Sez. II, Sen- tenza, 06/12/2013, n. 27408; Cass. civ., Sez. II, 25/02/2011, n. 4731).
Nella specie, l'attuale norma che regola la materia, l'art. 167 d.lgs. 42/2004, stabilisce:
“

1. In caso di violazione degli obblighi e degli ordini previsti dal Titolo I della Parte terza (Beni paesaggistici), il trasgressore è sempre tenuto alla rimessione in pristino a
10
proprie spese, fatto salvo quanto previsto al comma 4.


2. Con l'ordine di rimessione in pristino è assegnato al trasgressore un termine per provvedere.


3. In caso di inottemperanza, l'autorità amministrativa preposta alla tutela paesaggi- stica provvede d'ufficio per mezzo del prefetto e rende esecutoria la nota delle spese.
Laddove l'autorità amministrativa preposta alla tutela paesaggistica non provveda
d'ufficio, il direttore regionale competente, su richiesta della medesima autorità ammi- nistrativa ovvero, decorsi centottanta giorni dall'accertamento dell'illecito, previa dif- fida alla suddetta autorità competente a provvedervi nei successivi trenta giorni, pro- cede alla demolizione avvalendosi dell'apposito servizio tecnico-operativo del Ministe- ro, ovvero delle modalità previste dall'articolo 41 del decreto del Presidente della Re- pubblica 6 giugno 2001, n. 380, a seguito di apposita convenzione che può essere sti- pulata d'intesa tra il Ministero e il Ministero della difesa.


4. L'autorità amministrativa competente accerta la compatibilità paesaggistica, se- condo le procedure di cui al comma 5, nei seguenti casi:
a) per i lavori, realizzati in assenza o difformità dall'autorizzazione paesaggistica, che non abbiano determinato creazione di superfici utili o volumi ovvero aumento di quelli legittimamente realizzati;

b) per l'impiego di materiali in difformità dall'autorizzazione paesaggistica;

c) per i lavori comunque configurabili quali interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria ai sensi dell'articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giu- gno 2001, n. 380.


5. Il proprietario, possessore o detentore a qualsiasi titolo dell'immobile o dell'area interessati dagli interventi di cui al comma 4 presenta apposita domanda all'autorità preposta alla gestione del vincolo ai fini dell'accertamento della compatibilità paesag- gistica degli interventi medesimi. L'autorità competente si pronuncia sulla domanda entro il termine perentorio di centottanta giorni, previo parere vincolante della soprin- tendenza da rendersi entro il termine perentorio di novanta giorni. Qualora venga ac- certata la compatibilità paesaggistica, il trasgressore è tenuto al pagamento di una somma equivalente al maggiore importo tra il danno arrecato e il profitto conseguito mediante la trasgressione. L'importo della sanzione pecuniaria è determinato previa perizia di stima. In caso di rigetto della domanda si applica la sanzione demolitoria di cui al comma 1. La domanda di accertamento della compatibilità paesaggistica pre- sentata ai sensi dell'articolo 181, comma 1-quater, si intende presentata anche ai sensi
e per gli effetti di cui al presente comma…”.
Analoghe previsioni erano contenute nell'art. 164 d.lgs. 490/99 (

1. In caso di violazio- ne degli obblighi e degli ordini previsti da questo Titolo, il trasgressore è tenuto, se- condo che la Regione ritenga più opportuno, nell'interesse della protezione dei beni in- dicati nell'articolo 138, alla rimessione in pristino a proprie spese o al pagamento di
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una somma equivalente al maggiore importo tra il danno arrecato e il profitto conse- guito mediante la trasgressione. La somma è determinata previa perizia di stima.


2. Con l'ordine di rimessione in pristino è assegnato al trasgressore un termine per provvedere.


3. In caso di inottemperanza, la Regione provvede d'ufficio per mezzo del prefetto e rende esecutoria la nota delle spese.


4. Le somme riscosse a norma del comma 1 sono utilizzate per finalità di salvaguardia, interventi di recupero dei valori ambientali e di riqualificazione delle aree degradate)
e nell'art. 15 della legge 29 giugno 1939, n. 1497.
Per vero, gli appellanti non hanno espressamente richiamato queste norme ma hanno comunque dedotto sulla non completezza del procedimento di sanatoria (pag. 7: “per mera completezza espositiva giova rappresentare che al momento nessuna concessione in sanatoria è stata rilasciata dal Comune di Pozzuoli per l'immobile sito alla via
Scassone 97…”), nonché sulla violazione “delle norme amministrative e penali vigenti”
(cfr. pag. 6 dell'appello).
Ed è noto che gli artt. 342 e 434 c.p.c., nel testo formulato dal d.l. n. 83 del 2012, conv. con modif. dalla l. n. 134 del 2012, vanno interpretati nel senso che l'impugnazione de- ve contenere, a pena di inammissibilità, una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze, affian- cando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni ad- dotte dal primo giudice, senza che occorra l'utilizzo di particolari forme sacramentali o la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di primo grado, tenuto conto della permanente natura di "revisio prioris instantiae" del giudizio di appello, il quale mantiene la sua diversità rispetto alle impugnazioni a critica vinco- lata (Cass. civ., Sez. Unite, Ordinanza, 13/12/2022, n. 36481).
Non si ignorano i principi espressi da Cass. SS.UU. 8230/19 e 25021/19, ma nella spe- cie neppure può ignorarsi la presenza dei vincoli, per cui, in applicazione del principio che si esprime nel noto brocardo onus probandi incumbit eu qui dicit consacrato nell'art. 2697 cc, spettava all'originaria istante fornire prova univoca del proprio diritto.
A ciò si aggiunga che parte appellante, in data 28.12.2021, ha prodotto relazione di chiarimenti datata 29.4.2021, redatta in procedimento di divisione ereditaria svolto tra gli eredi di , in cui si legge: “d) che l'area sulla quale è stato rea- Persona_1 lizzato l'abuso è sottoposta a tutela paesaggistica ed ambientale oltre che a tutela si- smica e pertanto il rilascio della concessione edilizia in sanatoria è subordinato all'acquisizione dei relativi nulla osta degli organi competenti preposti alla tutela dei relativi vincoli, e) che, a luglio 2017, comunque, la pratica di condono non risultava definita…All'attualità, nonostante il G.I. avesse assegnato - nell'udienza del 25/1/21 - alle parti termine del 26/2/21 per prendere posizione in ordine alla sussistenza dei re- quisiti di commerciabilità dell'immobile, le stesse parti non hanno evidenziato alcun
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elemento ulteriore rispetto a quanto già acquisito dal CTU e di cui alla relazione depo- sitata” (pag. 11).
E' stata prodotta anche sentenza resa all'esito (n. 7402/2024 del 25/07/2024), con la quale è stata rigettata la domanda di divisione del bene, seppure per mancanza di “alli- neamento catastale oggettivo”, ma in motivazione si richiama CTU espletata in quel procedimento in cui si legge: “l'immobile di via Scassone presenta problematiche sia di tipo urbanistico, in quanto pende domanda di concessione edilizia in sanatoria, con le ulteriori criticità relative alla circostanza che la domanda di condono è riconducibi- le ad un soggetto, la società con codice fiscale e par- Parte_5 tita iva che non è titolare del diritto di proprietà del terreno sul quale P.IVA_1 sorge il capannone. Inoltre, non è stato possibile accertare la conformità catastale in quanto non è stato consentito al CTU di accedere ad alcune aree della proprietà, come descritto nella presente relazione” (pag. 10).
Già tali considerazioni appaiono dirimenti.
4.2 Ma vi sono altri autonomi motivi che inducono a escludere la possibilità di applica- re l'art. 936 cc, atteso che - come visto - tra la società e i proprietari sussiste rapporto di comodato.
Ed è noto che la disciplina dell'accessione di cui all'art. 936 cod. civ. è applicabile esclusivamente quando le opere siano state realizzate da un soggetto che non abbia con il proprietario del fondo nessun rapporto giuridico, di natura reale o personale, che gli conferisca la facoltà di costruire sul suolo, mirando la norma a regolare la ricaduta pa- trimoniale di un'attività di costruzione su suolo altrui che coinvolga soggetti fra loro terzi;
tale requisito non sussiste, invece, quando l'attività costruttiva esprima non già
l'esercizio di un diritto, bensì l'adempimento di un'obbligazione - nella specie, assunta dall'acquirente di un'area edificabile ceduta ad un prezzo simbolico, con il vincolo, pe- rò, di erigervi un impianto industriale - il cui mancato assolvimento, determinando la conseguente risoluzione, implica l'insorgenza di un obbligo restitutorio, ai sensi dell'art. 1458 cod. civ., da soddisfare in natura, ove possibile, o per equivalente monetario, così da attuare il ripristino delle posizioni economiche rispettive, che vanno ricondotte ten- denzialmente alla situazione preesistente alla stipula del contratto (Cass. civ., II,
31/01/2012, n. 1378; Cass. civ., Sez. II, Ord., 24/02/2025, n. 4813).
Qui va detto, sin da ora, che non vi è corrispondenza biunivoca tra la possibilità di ese- guire opere e diritto al rimborso.
In ogni caso, anche a non volere ritenere che la riferita impostazione possa trovare ap- plicazione nella specie, va comunque detto che il comodatario che, al fine di utilizzare la cosa, debba affrontare spese di manutenzione (nella specie, straordinaria) può libe- ramente scegliere se provvedervi o meno, ma, se decide di affrontarle, lo fa nel suo esclusivo interesse e non può, conseguentemente, pretenderne il rimborso dal comodan- te, anche se comportino miglioramenti, tenendo conto della non invocabilità da parte
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del comodatario stesso, che non è né possessore né terzo, dei principi di cui agli artt.
1150 e 936 c.c. (Corte d'Appello Reggio Calabria, Sez. lavoro, Sentenza, 03/06/2021,
n. 313; Cass. civ., Sez. III, Sentenza, 24/07/2013, n. 17941; Cass. civ., Sez. I, Ordinan- za, 14/06/2018, n. 15699; cfr. anche, più in generale Cass. civ., Sez. II, Sentenza,
18/10/2016, n. 21023: il comodatario che debba affrontare spese relative a tasse o ma- nutenzione dell'immobile al fine di poterlo utilizzare, può liberamente scegliere se provvedervi o meno, ma, se decide di sostenerle, lo fa nel suo esclusivo interesse e non può, conseguentemente, pretenderne il rimborso dal comodante;
né fa venir meno il ca- rattere di essenziale gratuità del comodato la presenza di un "modus" a carico del co- modatario, purché esso non si ponga come corrispettivo del godimento della cosa, con natura di controprestazione).
4.3 Ancora, neppure può essere sottaciuto che il de cuius , parteci- Persona_1 pante alla società, era anche comproprietario del bene, per cui, quantomeno con riguar- do alla posizione degli eredi ( , titolare, in proprio, in quota, almeno se- Parte_1 condo le indicazioni delle parti, e ), sussiste Controparte_1 Controparte_2 un rapporto di natura personale.
Si è ad esempio sostenuto che in favore del convivente "more uxorio" che abbia realiz- zato a sue spese opere sull'immobile di proprietà del partner e che, cessata la conviven- za, pretenda di essere indennizzato per le spese sostenute ed il lavoro compiuto, trova applicazione non l'art. 936 c.c., che ha riguardo solo all'autore delle opere che non ab- bia con il proprietario del fondo alcun rapporto giuridico di natura reale o personale che gli attribuisca la facoltà di costruire sul suolo, bensì la disposizione di cui all'art. 2041
c.c. sull'arricchimento senza causa, purché si accerti, tenuto conto dell'entità delle opere in base alle condizioni personali e patrimoniali dei partners, che le spese erano state so- stenute ed il lavoro era stato compiuto senza spirito di liberalità, in vista di un progetto di vita comune, e che, realizzando quelle opere, il convivente non aveva intenzione di adempiere ad alcuna obbligazione naturale (Cass. civ., Sez. II, Ordinanza, 16/02/2022,
n. 5086).
Dunque, l'art. 936 c.c., trova applicazione soltanto quando l'autore delle opere sia real- mente terzo, perché la norma presuppone che i soggetti coinvolti non siano legati da un vincolo.
4.4 Esclusa la possibilità di applicare l'art. 936 cc, il Collegio non è esonerato dal veri- ficare le altre norme invocate da parte appellata ex art. 346 cpc.
L'art. 1150 cc non può trovare applicazione, stante la posizione di detentrice della so- cietà: si è già detto che il comodatario non è né possessore né terzo, per cui non può in- vocare principi di cui agli artt. 1150 e 936 c.c. (cfr. Cass. civ., III, 13/10/2022, n.
29924).
4.4 E in forza delle pronunce appena viste, neppure può trovare applicazione l'art. 2041 cc.
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Come noto, ai fini del rispetto della regola di sussidiarietà di cui all'art. 2042 c.c., la domanda di ingiustificato arricchimento (avanzata autonomamente ovvero in via su- bordinata rispetto ad altra domanda principale) è proponibile ove la diversa azione - sia essa fondata sul contratto ovvero su una specifica disposizione di legge ovvero ancora su clausola generale - si riveli carente ab origine del titolo giustificativo, restando vice- versa preclusa ove quest'ultima sia rigettata per prescrizione o decadenza del diritto azionato o per carenza di prova del pregiudizio subito o per nullità derivante dall'illicei- tà del titolo contrattuale per contrasto con norme imperative o con l'ordine pubblico
(Cass. civ., Sez. Unite, Sentenza, 05/12/2023, n. 33954).
Nella specie, ad avviso della Corte, costituisce ostacolo la previsione contenuta nell'art. 1808 cc.
La norma, infatti, posta a presidio della posizione del comodante, non vieta l'esecuzione di opere né il sostenere delle spese, ma, al di fuori dai casi espressamente previsti, non né consente il rimborso, per cui il ricorrere all'art. 2041 cc si risolverebbe in un inammissibile tentativo di aggiramento della previsione codicistica.
Vale riportare passo motivazionale della Suprema Corte: “la disposizione dell'art.
1808 c.c., esclude il diritto del comodatario al rimborso delle spese sostenute per ser- virsi della cosa (comma 1), prevedendo un'unica eccezione per le spese straordinarie occorse per la conservazione della cosa, sempreché le stesse siano state necessarie ed urgenti (comma 2).
A fronte del chiaro tenore della norma, risulta implicitamente - ma chiaramente - esclusa la possibilità che possa spettare un qualche rimborso (neppure nella forma dell'indennità o dell'indennizzo) per esborsi che, ancorché abbiano determinato un mi- glioramento, non siano risultati necessari per far fronte ad improcrastinabili esigenze di conservazione della cosa.
In tal senso si è già espressa la giurisprudenza di questa Corte, allorché ha affermato che "il comodatario che, al fine di utilizzare la cosa, debba affrontare spese di manu- tenzione può liberamente scegliere se provvedervi o meno, ma, se decide di affrontarle, lo fa nel suo esclusivo interesse e non può, conseguentemente, pretenderne il rimborso dal comodante. Ne consegue che, se un genitore concede un immobile in comodato per
l'abitazione della costituenda famiglia, egli non è obbligato al rimborso delle spese, non necessarie né urgenti, sostenute da uno dei coniugi comodatari durante la convi- venza familiare per la migliore sistemazione dell'abitazione coniugale" (Cass. n.
1216/2012; cfr. anche Cass. n. 15543/2002).
La medesima giurisprudenza ha, peraltro, precisato che "il comodatario che, avendo sostenuto delle spese ordinarie, si sia vista rigettata l'azione di rimborso avanzata ai sensi dell'art. 1808 cod. civ., non può esperire quella di illecito arricchimento, atteso che il requisito di sussidiarietà evocato dall'art. 2041 c.c., non consente che la relativa azione possa essere utilizzata in alternativa subordinata a quella contrattuale per elu-
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derne gli esiti sfavorevoli, ove quest'ultima, sebbene astrattamente configurabile, non consenta in concreto il recupero dell'utilità trasferita all'altra parte" (ancora Cass. n.
1216/2012); erra dunque - la Corte di merito quando fa discendere dalla mancanza di specifiche previsioni in tema di miglioramenti apportati dal comodatario la possibilità di agire in via sussidiaria, con l'azione di arricchimento senza causa” (Cass. civ., Sez.
III, Sentenza, 30/06/2015, n. 1333).
E la Corte reputa che gli invocati principi non possano non trovare vieppiù applicazione anche nel caso di vera e propria costruzione su bene concesso in comodato, stante l'evidente identità di ratio.
Neppure l'art. 2041 cc, può quindi trovare ingresso.


5. Considerazioni conclusive e spese
Alla luce di quanto fin qui detto l'appello va pertanto accolto e non occorre esaminare gli altri motivi, stante il principio della ragione più liquida.
Per le medesime ragioni espresse non possono essere accolte le richieste di pagamento degli oneri concessori e catastali nonché dei danni che la società avrebbe subito, in quanto esclusi, per quanto fin qui detto, e comunque obiettivamente generici e privi di concreto riscontro probatorio (cfr. pag. 11 dell'originaria citazione).
Peraltro, sul punto il Tribunale si è espresso negativamente sulle spese (pag. 10), men- tre non si è pronunciato sulla richiesta di danni.
Il giudice di appello, allorché riforma in tutto o in parte la sentenza impugnata, deve procedere d'ufficio ad una nuova regolamentazione delle intere spese processuali, quale conseguenza della pronuncia di merito adottata, poiché l'onere delle stesse deve essere attribuito e ripartito tenendo presente l'esito complessivo della controversia (Cass. civ.,
Sez. III, 04/06/2007, n. 12963).
Le spese seguono dunque la soccombenza della Società per entrambi i gradi di giudi- zio, in applicazione del DM 55/14 e successive modifiche, con l'applicazione della de- curtazione massima, per la non particolare complessità della causa.
Le spese vanno distratte in favore dei difensori, come richiesto.
Il giudizio n. 5283/2022 R.G.


6. Svolgimento del processo
6.1 Con atto di citazione del 12.7.2013 esponeva: a) di essere stata in Parte_1 regime di comunione dei beni con;
b) dopo il decesso del marito, Persona_1 avvenuto in data 13/03/2010, quale proprietaria del 50% nonché della quota del coniu- ge sui beni ereditari, tra cui il capannone identificato in NCEU di Napoli al foglio 56, particella 76 sub. 1, sito in Pozzuoli, Via Scassone snc (odierna Via Vicinale Scassone
n, 97), aveva chiesto la restituzione dei beni all'occupante Parte_6
con sede in Via Metastasio n°75 Napoli;
c) la società era stata composta inizial-
[...] mente da due soci, e;
d) con il decesso di Persona_1 Controparte_2
, erano subentrati la moglie e i figli Persona_1 Parte_1 CP_2
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, e;
e) aveva liquidato CP_2 CP_3 CP_1 CP_2 Controparte_2 le quote ereditarie di e cessando successivamente Parte_1 Controparte_1 dalla sua qualità di socio, mentre e unici Controparte_2 Controparte_3 soci rimasti, avevano modificato la denominazione da ” Parte_6 in (C.F. ) e mutato la sede in via Controparte_2 P.IVA_1
Vicinale Scassone, n. 97 (ex via Antiniana n°97); e) veniva nominato amministratore
. Controparte_2
Avendo il Tribunale di Pozzuoli (ordinanza del 19/12/12, nel procedimento avente R.G.
n°2258/12) riconosciuto che sino al 2010 la aveva occu- Parte_6 pato il capannone sin dalla sua costituzione, a titolo di comodato gratuito, senza termi- ne, , ex art. 1810 c.c., aveva invitato la Parte_1 Controparte_2 al rilascio del capannone.
[...]
In data 11.4.2016, si costituiva che si associava alla richiesta di Controparte_1
, mentre la nonché la Sig.ra Parte_1 Controparte_2 [...]
contestavano la domanda attrice;
restava contumace . CP_13 Controparte_2
All'esito, il Tribunale di Napoli ha rigettato la domanda, ritenendo applicabile l'art. 1809, secondo comma cc.
Il giudice di primo grado ha dapprima evidenziato che “la ha comunque ri- CP_2 conosciuto di avere sempre detenuto il bene in comodato d'uso gratuito con termine fissato al 31/12/2030, coincidente con la durata della società fissata nell'atto di costi- tuzione della stessa, e quindi non a tempo indeterminato, come emergerebbe dalla vi- sura camerale storica della società, da essa allegata”.
Il Tribunale ha poi scritto “…la giurisprudenza di legittimità (cfr. per una ipotesi simile
Cass. civ. sez. un., 29/9/2014, n. 20448) ha precisato che il comodato di un immobile che sia stato pattuito per la destinazione di esso a soddisfare determinate esigenze del comodatario (nel caso trattato nella presente sede esigenze derivanti dall'esercizio del- la attività di impresa), va ricondotto al regime contrattuale di cui all'art. 1809 c.c., che concerne il comodato sorto con la consegna della cosa per un tempo determinato o per un uso che consente di stabilire la scadenza contrattuale. Esso è per l'appunto caratte- rizzato dalla facoltà del comodante di esigere la restituzione immediata solo in caso di sopravvenienza di un urgente ed imprevisto bisogno.
Trattasi infatti di contratto sorto per un uso determinato e dunque, come è stato osser- vato, per un tempo determinabile per relationem, che può essere cioè individuato in considerazione della destinazione alla attività di impresa prevista nel contratto di so- cietà.
Grazie a questo inquadramento risulta senza difficoltà applicabile il disposto dell'art.
1809 comma 2, norma che riequilibra la posizione del comodante ed esclude distorsio- ni della disciplina negoziale.
In altri termini, il comodato per cui è causa può essere inquadrato nello "schema del
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comodato a termine indeterminato", perché questa definizione non riconduce il rappor- to negoziale qui descritto al contratto senza determinazione di durata, cioè al precario cui all'art. 1810 c.c., avendo essa riguardo alla configurazione di un termine non pre- fissato, ma desumibile comunque dall'uso convenuto;
ipotesi ben distinta da quella in cui le parti abbiano stabilito un termine finale di godimento del bene, come può acca- dere sia quando venga fissata una data di scadenza ( come affermato dalla società convenuta, ma senza dimostrarlo in via diretta, non essendo stato prodotto il contratto scritto di comodato ), sia qualora il comodante abbia ceduto il bene per l'esercizio di una determinata attività, perché in questo caso il termine finale si desume dall'esercizio della stessa”.
Avverso la pronuncia, indicata come notificata in data 4.11.2022, con atto del
2.12.2022, e hanno promosso appello, costituen- Parte_1 Controparte_1 dosi in data 10.12.2022.
Gli istanti, con un unico motivo, hanno dedotto l'applicazione, nella specie, dell'art. 1810 cc e la conseguente erroneità della decisione del Tribunale.
Si sono costituiti la Società, e contestando Controparte_2 Controparte_3
l'avverso dedotto, chiedendo il rigetto dell'impugnazione ed evidenziando l'improcedibilità della domanda per mancato esperimento del procedimento di media- zione.
La Corte ha poi ritenuto necessario interloquire su alcuni aspetti del procedimento e sulla correttezza del citato procedimento di mediazione.
6.2 In via preliminare, si rileva che la domanda originaria è stata proposta da
[...] nei confronti non solo della società, unica titolare del rapporto, ma anche de- Pt_1 gli eredi.
Di questi solo e hanno assunto una posi- Controparte_2 Controparte_3 zione di conflitto, mentre ha sposato la tesi dell'attrice e Controparte_1 [...]
è rimasto contumace. CP_14
Questa considerazione assume valenza per ciò che concerne la liquidazione delle spese.
(subito infra).


7. Il merito
7.1 Preliminarmente va valutata la deduzione di parte appellata in data 7.4.2022 a fron- te della prima udienza fissata in citazione del 28.4.2022.
Ed infatti, nella parte motiva della comparsa si legge “in via preliminare si ribadisce la nullità ed improcedibilità dell'atto di citazione di primo grado per mancato esperimen- to della procedura di mediazione di cui al D.Lgs. n. 28/2010, già eccepita in tale giudi- zio da questa difesa a seguito della quale il Giudice precedente dott. , Persona_6 preso atto di tale eccezione, con ordinanza del 07.06.2017, ordinò a parte attrice di esperire tale procedura che in realtà di fatto non è stata mai definita con relativo ver- bale di conclusione di tale procedura che è stato solo inizialmente incardinata da parte
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attrice, tra l'altro senza la presenza di tutte le parti in causa. Infatti il Giudice adito preso atto di ciò decise di rinviare la causa direttamente per la precisazione delle con- clusioni atteso che parte attrice non aveva deposito il relativo verbale della definizione di tale procedura di mediazione a cui dovevano partecipare tutte le parti in causa. Di questa eccezione il Giudice di primo grado non fa alcun riferimento e di conseguenza la Corte di Appello dovrà tenere in debita considerazione”.
Nelle conclusioni c'è scritto: “…sempre in via preliminare dichiarare l'inammissibilità ed improponibilità del proposto appello, per i motivi sopra esposti.
-Nel merito, nella denegata e non creduta ipotesi di mancato accoglimento dell'eccezione preliminare, si chiede di rigettare l'appello proposto, stante la palese insussistenza della domanda ivi contenuta confermando la sentenza appellata emessa dal Giudice di primo grado”.
Orbene, in tema di impugnazione, per la proposizione dell'appello incidentale della par- te non totalmente vittoriosa in primo grado non occorrono formule sacramentali, essen- do sufficiente che dal complesso delle deduzioni e delle conclusioni formulate dall'ap- pellato nella comparsa di costituzione risulti in modo non equivoco la volontà di ottene- re la riforma della decisione del primo giudice (Cass. civ., Sez. II, 15/11/2004, n.
21615; cfr. anche Cass. civ., Sez. II, Sent., 09/04/2025, n. 9364).
Ora, il contenuto complessivo della comparsa di costituzione induce la Corte a ritenere proposto appello incidentale, quantomeno nell'interesse della Società, e dunque dove- roso l'esame del rispetto della condizione di procedibilità.
L'impugnazione incidentale non può comunque essere accolta.
In primo luogo, non può essere condiviso il provvedimento del Tribunale (rilevato che da parte convenuta è stata sollevata, in sede di costituzione in giudizio, l'eccezione di non proponibilità della domanda per il mancato esperimento della mediazione di cui al
D.Lgs. n. 28/2010; rilevato che i contraddittorio tra le parti è stato instaurato solo a seguito di rinnovazione della notifica avvenuta nel 2015, epoca di in già era stata rein- trodotta la norma che pone il ricorso alla mediazione quale condizione di procedibilità della domanda nelle controversie aventi ad oggetto, tra l'altro, i rapporti di comoda- to), emesso in data 7.6.2017, per due ordini di motivi.
Ciò si dice, innanzitutto, perché al momento della prima notifica della citazione (5 ago- sto 2013), senza il rispetto dei termini a comparire, parte istante ne ha eseguito altra il

5.1.2015 alla società (cfr. produzione di parte attrice in primo grado), per cui, quanto- meno per la società comodataria, ex art. 164, comma 2, cpc, vi è stata sanatoria ex tunc.
Per doverosa completezza va detto che non sono allegate tutte le pagine di questa nuo- va citazione, ma neppure può essere sottaciuto che all'udienza del 15.4.2014 veniva as- segnato termine e fissata nuova udienza per il 13.4.2015 (indicata in epigrafe nella co- pia della notifica), mentre a quest'ultima udienza veniva richiesto termine per notificare a , e ma non alla società. Controparte_2 CP_2 CP_1
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In ogni caso e comunque, non occorre approfondimento tematico, posto che la società si è costituita (peraltro, indicando anche la data della prima notifica ad agosto 2013), per cui trova applicazione anche il terzo comma dell'art. 164 cpc.
Ora, il 5.8.2013 vigeva la norma dichiarata incostituzionale con pronuncia 272/2012, mentre le modifiche della legge 28/2010 non hanno efficacia retroattiva (Cass. civ.,
Sez. III, Sent., 30/10/2018, n. 27433), e ai sensi di quanto previsto dall'art. 84, comma
2 del DL 21/06/2013, n. 69 convertito in legge 09/08/2013, n. 98, si applicano decorsi trenta giorni dall'entrata in vigore della legge di conversione del D.L. (il giorno succes- sivo alla sua pubblicazione del 20 agosto 2013).
Poco comprensibile e in ogni caso non condiviso, è poi il richiamo al comma 5 dell'art. 5 d.lgs. 28/2010 contenuto nell'ordinanza.
Ma vi è altra autonoma ragione di rigetto.
E infatti, l'eccezione di improcedibilità per mancata mediazione era stata rilevata d'ufficio dal giudice solo all'udienza del 7.6.2017 e quando già era trascorsa la prima udienza, mentre, ad avviso del Collegio, nella comparsa di costituzione della società vi
è stata proposizione sì di eccezione di improcedibilità, ma per la proposizione dell'azione con citazione e non con ricorso, e dunque non per il mancato esperimento del procedimento di mediazione (cfr. comparsa di costituzione dell'11.4.2016, pag. 2; si vedano poi, per completezza, verbali di udienza dell'11.4.2016 e del 30.11.2016).
Vi è stato sì mutamento del rito da ordinario a speciale all'udienza del 30.11.2016 (evi- dentemente poi ignorato, visto che sono stati assegnati i termini ex art. 183 cpc), ma è noto, peraltro, il principio secondo cui il mutamento del rito da ordinario a speciale non comporta una rimessione in termini rispetto alle preclusioni già maturate alla stregua della normativa del rito ordinario, dovendosi correlare l'integrazione, prevista dall'art. 426 c.p.c., degli atti introduttivi, alle decadenze di cui agli artt. 414 e 416 c.p.c. (Cass. civ., Sez. lavoro, Sentenza, 28/04/2017, n. 10569).
Infine, in ogni caso, neppure può essere sottaciuta la produzione di verbale di media- zione, mentre la deduzione della mancata partecipazione delle parti si reputa eccessi- vamente generica, ex art. 342 cpc, a fronte della celebrazione dell'incontro dinanzi al mediatore conclusosi senza l'accordo, a prescindere dagli ulteriori rinvii (infatti, le parti su sollecitazione del mediatore, chiesero un rinvio).
La censura, quindi, per le numerose ragioni indicate, va disattesa.
7.2 Sempre in via preliminare, va detto che citato in primo grado Controparte_1
e costituitosi solo in data 11.4.2016, ha aderito alla posizione di e tale Parte_1 valutazione è stata fatta anche in primo grado dal Tribunale, che non ha rilevato que- stioni in rito.
In applicazione del principio di recente espresso da Cass. civ., Sez. Unite, 29/08/2025,
n. 24172, la sua posizione va quindi accomunata a quella di , nella sua Parte_1 qualità di erede di (circostanza che deve reputarsi pacifica e ac- Persona_1
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certata anche nella sentenza dichiarativa dell'apertura della successione di Per_1
: cfr. produzione del 16.9.2024 di parte appellante).
[...]
7.3 Ciò posto, l'appello principale si ritiene fondato, ma solo per quanto di ragione.
Ed infatti, conformemente a quanto dedotto da parte appellante, nella specie, la durata del contratto non può reputarsi ancorata alla mera indicazione, nell'atto costituivo, della durata della società, o comunque per un tempo determinabile per relationem in consi- derazione dell'attività svolta.
Secondo l'insegnamento della Suprema Corte, la circostanza che un immobile concesso in comodato sia destinato ad attività commerciale non è sufficiente per ritenere il relati- vo contratto soggetto ad un termine implicito, sicché il comodante può domandare la restituzione del bene prima della cessazione di tale attività società del corrispondente limite (Cass. civ., Sez. VI - 3, Ordinanza, 15/10/2020, n. 22309).
In motivazione si legge: “il motivo è manifestamente fondato;
osserva il Collegio come, secondo il consolidato insegnamento della giurisprudenza di questa Corte, la circo- stanza che un immobile concesso in comodato sia destinato a una specifica attività non
è sufficiente per ritenere il relativo contratto soggetto a un termine implicito, sicché il comodante può domandare la restituzione del bene prima della cessazione di tale atti- vità (cfr. Sez. 3, Sentenza n. 24468 del 18/11/2014, Rv. 633360 - 01); in particolare,
l'apposizione al comodato d'un termine derivante dall'uso cui la cosa è destinata non può ravvisarsi nel solo fatto che nell'immobile si svolga una determinata attività
(commerciale o di altro tipo), per la semplice ragione che tale attività potrebbe non avere alcun termine prevedibile, nel qual caso il comodato sarebbe di fatto sine die;
conclusione, quest'ultima, che snaturerebbe la causa del contratto (espropriando di fatto il comodante), prospettandosi in termini insostenibili sul piano logico, poiché condurrebbe all'irragionevole conclusione che un comodato di immobili destinato ad attività che vi si svolgono sine die, sarebbe pur esso sine die;
peraltro, poiché la destinazione d'uso di un immobile dipende dalla volontà del como- datario (e poiché non può concepirsi che un immobile non abbia una destinazione d'u- so, sia pure solo di svago), a seguire il ragionamento della corte d'appello la durata di ogni comodato finirebbe per essere rimessa alla volontà mera del comodatario;
le conclusioni che precedono sono state già più volte affermate da questa Corte: paci- fico, in particolare, è il principio secondo cui il termine dei comodato può risultare dall'uso cui la cosa deve essere destinata solo "se tale uso abbia in sé connaturata una durata predeterminata nel tempo"; in mancanza, invece, di particolari prescrizioni di durata, ovvero di elementi certi ed oggettivi che consentano ab origine di prestabilirla,
l'uso corrispondente alla generica destinazione dell'immobile configura un comodato a tempo indeterminato e, perciò, a titolo precario, e, dunque, revocabile ad nutum da parte del comodante, a norma dell'art. 1810 c.c. (cfr. Sez. 3, Sentenza n. 15877 del
25/06/2013, Rv. 626917 - 01; Sez. U, Sentenza n. 3168 del 09/02/2011, Rv. 616064 -
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01)”.
Ed in base all'indicato principio, non può reputarsi consentito il richiamo al termine di durata della società fissata nell'atto costituivo, in quanto eccessivamente generico;
pe- raltro è pur sempre prevista una proroga tacita (cfr. artt. 2273, 2293 e 2307 cc), con ogni conseguente procrastinarsi sine die del rapporto.
Il richiamo operato dal Tribunale a Cass. SS.UU. 20448/2014 non si reputa calzante, at- teso che, in quella occasione, si erano valutate esigenze della famiglia e della tutela del- la prole.
7.3 Quale ulteriore elemento di disturbo, si rileva che parte appellante, nelle conclusio- ni dell'appello, non ha più riproposto la domanda di rilascio (“2) Riformarsi la sentenza
n. 9714/22 emessa dal Tribunale di Napoli, pubblicata in data 03/11/2022 nel proce- dimento avete r.g. 71293/13 e notifica in data 04/11/2022 e per l'effetto in accoglimen- to della domanda degli appellanti dichiarare ex art. 1810 cc cessato il comodato gra- tuito con al . 3) Condannarsi la Controparte_2 Controparte_2 all'indennità di occupazione in ragione dell'importo che l'On.le
[...]
Corte di Appello vorrà quantificare anche mediante la nomina di esperto in materia”).
E tuttavia, va richiamato il principio secondo cui nella domanda di risoluzione, o co- munque di cessazione, del rapporto di locazione deve ritenersi implicita quella di rila- scio dell'immobile; parimenti, nella sentenza di accoglimento della domanda di cessa- zione della locazione deve ritenersi implicito l'ordine di rilascio dell'immobile locato
(Cass. civ., III;
16/11/2007, n. 23819; cfr. anche Cass. civ., III, 18/10/2005, n. 20145 e
Cass. civ., III, 28.2.2023, n. 5956).
Peraltro, con le note del 28.20.2025 si è chiarito che trattasi di mero refuso.
7.4 Dunque, in parziale riforma dell'impugnata sentenza, va dichiarato che il rapporto di comodato intercorrente tra (nonché e poi i Parte_1 Persona_1 suoi eredi) e la di è un comodato senza determina- CP_2 Controparte_2 zione di durata, ex art. 1810 c.c. che deve pertanto reputarsi cessato alla data 19.4.2013
(cfr. missiva recapitata e contenuta nella produzione dell'Avvocato De Colibus), con conseguente condanna della società al rilascio, in favore della predetta , Parte_1 nonché di in qualità di erede di , del capan- Controparte_1 Persona_1 none sito in Pozzuoli, Via Vicinale Scassone, n. 97.
7.5 Va invece rigettata la domanda di risarcimento dei danni, in quanto obiettivamente generica (a pag. 3 della citazione si legge: “nel contempo, essendo cessato il comodato gratuito, a far data dalla ricezione della messa in mora, la detta società è occupante sine titulo dello stesso. Si chiede pertanto accertarsi determinarsi l'indennità di occu- pazione tenendo conto di identica unità immobiliare in loco e, previa, nomina di CTU che sin da ora si chiede, condannarsi la società stessa al pagamento dell'intimazione di rilascio sino all'effettivo rilascio”).
Ed infatti, va detto che in tema di risarcimento del danno da occupazione senza titolo di
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un bene immobile da parte di un terzo, il proprietario è tenuto ad allegare, quanto al danno emergente, la concreta possibilità di godimento perduta e, quanto al lucro ces- sante, lo specifico pregiudizio subito (sotto il profilo della perdita di occasioni di ven- dere o locare il bene a un prezzo o a un canone superiore a quello di mercato), di cui, a fronte della specifica contestazione del convenuto, è chiamato a fornire la prova anche mediante presunzioni o il richiamo alle nozioni di fatto rientranti nella comune espe- rienza (Cass. civ. SS.UU, 15/11/2022, n. 33645).
Peraltro, anche in ragione delle allegazioni della stessa parte, circa la natura non con- forme del bene realizzato, spettava a quest'ultima fornire elementi vieppiù specifici.
Questo motivo va quindi rigettato.
7.6 Per quanto riguarda, infine, la posizione di e Controparte_2 CP_3
in proprio, seppure unica legittimata per il rapporto sia la società, neppure può
[...] essere sottaciuto che i predetti sono anche eredi di , per cui è cor- Persona_1 retta la loro partecipazione al giudizio.


8. Considerazioni conclusive e spese
Anche in questo caso va richiamato il principio espresso da Cass. civ., Sez. III,
04/06/2007, n. 12963 e quello previsto da Cass. civ., Sez. VI - 3, Ordinanza,
16/09/2022, n. 27295, per cui occorre emettere una nuova regolamentazione delle spese che sostituisca integralmente quella eseguita in primo grado.
Ebbene, l'accoglimento solo parziale dell'appello e dunque la soccombenza reciproca, inducono la Corte a ritenere esistenti i presupposti per dichiararle integralmente com- pensate.
Anche nei rapporti con e , per entrambi i Controparte_3 Controparte_2 gradi, la mancanza di domande formulate nei riguardi dei predetti induce la Corte a ri- tenere le eccezionali ragioni per disporre la compensazione delle spese per entrambi i gradi di giudizio.
Ai sensi di quanto previsto dall'art. 1-quater dell'art. 13 del DPR 30.5.2002, n. 115, co- sì come inserito dall' art. 1, comma 17, L. 24 dicembre 2012, n. 228, “quando l'impu- gnazione, anche incidentale, è respinta integralmente o è dichiarata inammissibile o improcedibile, la parte che l'ha proposta è tenuta a versare un ulteriore importo a tito- lo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione, principale o incidentale, a norma del comma 1-bis. Il giudice dà atto nel provvedimento della sussi- stenza dei presupposti di cui al periodo precedente e l'obbligo di pagamento sorge al momento del deposito dello stesso”.
La pronuncia va quindi emessa nei riguardi della società, stante la qualificazione della censura di quest'ultima come appello incidentale.


P.Q.M.


La Corte d'appello di Napoli, definitivamente decidendo, sull'appello promosso avver- so la sentenza n. 2463/2021, emessa in data 15.3.2021 dal Tribunale di Napoli nel pro-
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cedimento n. 33192/2014 (giudizio 1815/2021 R.G.); nonché su quello proposto avver- so la sentenza n. 9714/2022, emessa in data 3.11.2022 dal Tribunale di Napoli nel pro- cedimento n. 71293/2013 Tribunale di Napoli (giudizio 5283/2022 R.G.): in ordine al giudizio n. 1815/2021
• accoglie l'appello e, in riforma dell'impugnata sentenza, rigetta le domande pro- poste dalla;
Controparte_2
• condanna la al pagamento delle spese di Controparte_2 giudizio sostenute dagli appellanti, che liquida: a) per il primo grado, in euro
11.228,5 per compensi professionali, oltre rimborso forfettario nella misura del 15
% sui compensi, IVA e cpa come per legge;
b) per il secondo grado, in euro
10.059,50 per compensi professionali, oltre rimborso forfettario nella misura del
15 % sui compensi, IVA e cpa come per legge, con distrazione, ex art. 93 cpc, in favore dei difensori;

in ordine al giudizio n. 5283/2022
• accoglie l'appello di e per quanto di ragione Parte_1 Controparte_1
e nei limiti indicati in parte motiva e, in parziale riforma dell'impugnata sentenza, dichiara che il rapporto di comodato intercorrente tra (nonché Parte_1
e poi i suoi eredi) e la Persona_1 CP_2 Controparte_2
è un comodato senza determinazione di durata, ex art. 1810 c.c. e che deve ri-
[...] tenersi cessato alla data del 19.4.2013, con conseguente condanna della predetta società al rilascio, in favore degli appellanti, del capannone sito in Pozzuoli, Via
Vicinale Scassone, n. 97;
• rigetta, per il resto, l'appello;
• rigetta l'appello incidentale della;
CP_2 Controparte_2
• dichiara integralmente compensate le spese di entrambi i gradi di giudizio;

• dà atto della sussistenza dei presupposti per ritenere la di CP_2 [...]
tenuta a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato CP_2 pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.
Così deciso, in Napoli, in data 6.11.2025.
Il Consigliere estensore dott. Fabio Magistro
La Presidente dott.ssa Assunta d'Amore
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