n. 1779/2022 r.g.a.c.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte D'Appello di Napoli
7° SEZ CIVILE
in composizione collegiale nelle persone dei seguenti magistrati:
dott.ssa Aurelia D'Ambrosio Presidente dott. Michele Magliulo Consigliere
dott. Paolo Mariani Consigliere relatore estensore ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile in grado di appello iscritta al n. r.g. cont. 1779/2022
promossa da:
CF: e Email_1 C.F._1 Parte_1
C.F. , rappresentati e difesi dall'avv.
[...] CodiceFiscale_2
VALERIO RICCIARDI
APPELLANTE
Contro
CF: , rappresentata e difesa dall'avv. CP_1 P.IVA_1
BENEDETTO MIGLIACCIO
APPELLATO
pagina 1 di 11 CONCLUSIONI: come da note ex art. 127 ter cpc sostitutive dell'udienza di precisazione delle conclusioni del 03.04.2025 e comparse conclusionali depositate in atti.
In data 02.04.2014 veniva sottoscritto tra i sig.ri ed Parte_2
(promissari acquirenti) ed il dr. liquidatore Parte_1 CP_2
della Champagne in Liquidazione S.r.l. (promittente venditrice), a ciò autorizzato in forza della delibera del 30 agosto 2013, un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto un appezzamento di terreno di circa mq
10.000, sito in Sorrento, località Puolo, individuato nel N.C.T. del Comune di
Sorrento al foglio 1, p.lle n. 64 (uliveto, classe 3, R.D. € 13,72, R.A. € 9,35), n.
67 (uliveto, classe 1, R.D. € 53,71, R.A. € 28,92) e n. 814 (uliveto, classe 3,
R.D. € 48,73, R.A. 33,22), nonché il comodo rurale, identificato nel medesimo
N.C.T. del Comune di Sorrento al foglio 1, p.lla n. 815 (ente urbano).
In adempimento dell'impegno assunto, la promittente venditrice Champagne in
Liquidazione S.r.l. (d'ora innanzi, per brevità, denominata solo “Champagne” oppure la “ ”) provvedeva al frazionamento della porzione di terreno Pt_3
oggetto del preliminare, individuata – al momento della proposizione dell'azione giudiziale – nel N.C.T. del Comune di Sorrento, foglio 1, p.lle nn. 1164 (uliveto, classe 3, are 15,18, R.D. € 8,62, R.A. € 12,61), 1166 (uliveto, classe 3, are
63,81, R.D. € 36,25, R.A. € 24,72), 1168 (uliveto, classe 1, are 23,35, R.D. €
23,41, R.A. € 12,61) e 815 (ente urbano).
Nel preliminare si prevedeva altresì che a favore dell'appezzamento di terreno promesso in vendita si costituisse una servitù di passaggio pedonale e carrabile, anche per uso commerciale, da esercitarsi sulla striscia di terreno che, partendo dalla contigua strada comunale, insisteva sulle particelle nn. 64, 67 e 814.
Il prezzo della vendita era fissato in € 400.000,00, di cui € 30.000,00 già versati all'atto della proposta di acquisto, € 120.000,00 pagati dai promittenti acquirenti pagina 2 di 11 contestualmente alla stipula del compromesso e la restante parte di €
250.000,00 da versare al momento del trasferimento del compendio immobiliare promesso in vendita.
Le parti concordavano che il contratto definitivo di compravendita sarebbe stato stipulato entro il 30 giugno 2015 presso un notaio da nominarsi a cura dei promissari acquirenti.
Invitato formalmente innanzi al notaio per la stipula del definitivo, il dr. CP_2
legale rappresentante della promittente venditrice non si presentava.
All'esito, con atto di citazione ritualmente notificato il 06.06.2014, i sig.ri ed , soci delle società Parte_2 Parte_1 CP_3
e dell a loro volta socie al 12,5% ciascuno della
[...] Controparte_4
Champagne, convenivano in giudizio quest'ultima dinanzi al Tribunale di Torre
Annunziata, per ivi sentir pronunciare sentenza che disponesse il trasferimento degli immobili promessi in vendita ex art. 2932 c.c. in favore dei promissari acquirenti, la costituzione della servitù di passaggio pedonale e carrabile a carico del viale insistente sulle particelle 1164, 1166, 1168 e 815.
Si costituiva in giudizio la società convenuta che chiedeva il rigetto della domanda attorea eccependo, in via principale, la nullità/annullabilità del contratto preliminare poiché il liquidatore dr. nel promettere in CP_5
vendita l'immobile, avrebbe travalicato i poteri riconosciutigli dalla legge in tema di mandato ex art. 1708 c.c., avendo posto in essere un atto eccedente l'ordinaria amministrazione e, in quanto tale, di competenza della sola assemblea dei soci;
in via subordinata eccepiva l'annullabilità del contratto stipulato perché sottoscritto in conflitto di interessi, a danno della società ed a vantaggio evidente dei contraenti attori;
chiedeva, infine, accertarsi la ineseguibilità del trasferimento coattivo ex art. 2932 c.c. data l'assenza degli estremi della concessione edilizia e/o della concessione in sanatoria.
pagina 3 di 11 Con sentenza n. 568/2022, pubblicata in data 18.03.2022, il Tribunale di Torre
Annunziata rigettava la domanda degli attori sulla base delle risultanze emerse all'esito della espletata CTU ovvero: la presenza di manufatti, solo in parte menzionati nel contratto preliminare, per i quali non era possibile né risalire all'epoca della costruzione, né accertare l'esistenza di titoli edilizi abilitativi che ne autorizzassero la realizzazione;
rilevava inoltre che nessuna delle parti aveva provveduto alla produzione di idonea documentazione attestante la regolarità urbanistica dei fabbricati presenti sul fondo, né reso la necessaria dichiarazione sostitutiva con atto notorio rilasciata dal proprietario o altro avente titolo (per le opere iniziate anteriormente al 1° settembre 1967).
Da quanto sopra evidenziato, il Giudice di prime cure riteneva che la domanda di trasferimento degli immobili ex art. 2932 c.c. non poteva essere accolta mancando i requisiti di legge previsti a pena di nullità per il trasferimento della proprietà immobiliare.
La decisione poneva quindi a carico degli attori le spese del giudizio di merito e del procedimento cautelare di sequestro giudiziario R.G. 3540-1/2014 che liquidava in complessivi € 16.000,00, di cui € 15.000,00 per compensi professionali e € 1000,00 per esborsi, oltre IVA, CPA e spese generali nella misura del 15% se dovute, come per legge;
nonché poneva a carico degli attori, in solido tra loro, le spese della CTU, già liquidate con separato provvedimento.
Avverso detta sentenza proponevano appello i promissari acquirenti
[...]
ed articolando le censure appresso Parte_2 Parte_1
sintetizzate.
Con il primo motivo di gravame, gli appellanti impugnavano la sentenza di primo grado nella parte in cui il Tribunale aveva rigettato la domanda di esecuzione specifica dell'obbligo di contrarre ex art. 2932 c.c., sul presupposto pagina 4 di 11 dell'incommerciabilità del bene promesso in vendita per asserita violazione dell'art. 40, comma 2, della legge n. 47/1985.
In particolare, a parere degli appellanti, la decisione impugnata aveva erroneamente qualificato il piccolo manufatto, nella specie un pollaio di circa mq
8,00 ed altezza inferiore a m. 1,00, quale “edificio” o “parte” di esso ai sensi e per gli effetti dell'art. 40, comma 2, L. n. 47/1985. Deducevano che tale struttura, per tipologia e dimensioni, andava considerato quale manufatto “ad edilizia libera”, e come tale non necessitava di alcuna concessione edilizia, né poteva ritenersi suscettibile di incidere sulla commerciabilità di un vasto fondo dalle dimensioni di circa mq. 10.000.
A sostegno delle doglianze, inoltre, rilevavano che il manufatto in questione andava qualificato alla stregua di una mera pertinenza, accessoria e priva di autonoma rilevanza urbanistica.
Veniva altresì dedotto che sin dalla fase introduttiva del giudizio di primo grado era stato prodotto il certificato di destinazione urbanistica dell'area, ritenuto quale unico documento necessario ai fini della commerciabilità del bene ai sensi dell'art. 30, comma 2, D.P.R. n. 380/2001, disposizione ritenuta conferente ed applicabile al caso “de quo”.
Ancora i promissari acquirenti sottolineavano la circostanza secondo cui il manufatto contraddistinto con la p.lla 815 << risultava già menzionato nell'atto di acquisto della S.r.l. Champagne per Notar del 23/12/1998, Rep. Persona_1
pagina 5 di 11 attestante che l'opera risulti iniziata in data anteriore al 1° settembre 1967" siccome richiesto dalla citata norma >> (pp. 12 e 13 dell'atto di citazione in appello).
Con il secondo motivo di gravame, gli appellanti in via gradata censuravano la sentenza impugnata per violazione del disposto dell'art. 112 c.p.c. poiché essa aveva omesso di pronunciarsi sulla domanda subordinata formulata in primo grado, con la quale – nell'ipotesi di rigetto della domanda formulata in via principale – avevano richiesto la condanna della S.r.l. Champagne in liquidazione alla restituzione delle somme già versate all'atto di stipula del contratto preliminare del 2 aprile 2014 (pari ad € 150.000,00), con rivalutazione e interessi, nonché il risarcimento dei danni conseguenti, stimati in €
100.000,00, ovvero da liquidarsi secondo le emergenze istruttorie od in via equitativa. Tale domanda secondo gli appellanti era stata ritualmente proposta in sede di prima udienza del 18 marzo 2015 e ribadita nella memoria ex art. 183, comma 6, primo termine, c.p.c., depositata telematicamente il 17 aprile
2015.
Con il terzo motivo di gravame, gli appellanti contestavano la statuizione della sentenza di primo grado sulle spese processuali, ritenendo ingiustificata la condanna posta a loro carico di refusione delle stesse, spese peraltro liquidate in favore della controparte in misura ritenuta eccessiva (€ 16.000,00 oltre accessori). Sostenevano a riguardo che, anche nell'ipotesi di rigetto delle domande proposte – principale e subordinata – il Tribunale avrebbe dovuto quantomeno disporre la compensazione delle spese di lite, tenuto conto della oggettiva controvertibilità della vicenda e del fatto che gli appellanti avevano semplicemente ed incolpevolmente confidato nella commerciabilità dell'appezzamento di terreno di cui è causa.
pagina 6 di 11 Si costituiva in giudizio la appellata Champagne S.r.l. la quale contestava analiticamente i motivi di appello per le specifiche ragioni esposte nella comparsa di costituzione cui si fa espresso rinvio in questa sede.
Chiedeva pertanto nel merito il rigetto dell'appello e la conferma della sentenza di primo grado ovvero, in subordine, qualora ritenuto necessario dal giudice, ammettere in via istruttoria la testimonianza da essa richiesta in primo grado e se del caso disporre la rinnovazione della CTU perché con essa si dia seguito alle richieste di integrazione e chiarimenti avanzate.
Il primo motivo di appello è infondato e va rigettato.
Per il manufatto oggetto di doglianza, contraddistinto con la p.lla 815 e identificato alla stregua di “pollaio”, risulta effettivamente prodotta agli atti la dichiarazione sostitutiva con atto notorio attestante la realizzazione dell'opera compiuta in epoca anteriore al 1° settembre 1967, così come previsto dalla legge (art. 40, comma 2, della L. n. 47/1985).
La dichiarazione, non evidenziata dal primo giudice, appare idonea, almeno in astratto, a rendere il manufatto suscettibile di sanatoria e dunque a renderlo trasferibile “inter vivos”, salva ogni ulteriore verifica circa l'eventuale sussistenza di vincoli di diversa natura (paesaggistici, ambientali, ecc.) che, tuttavia, non rileva ai fini che in questa sede interessano.
Ciò premesso, tuttavia tale dichiarazione sostitutiva di certo non è idonea a configurare la commerciabilità del compendio immobiliare oggetto del contratto preliminare di cui è causa, in ragione della presenza di fatto di altri due manufatti non menzionati nel contratto preliminare, così come accertato dalla consulenza tecnica d'ufficio espletata in primo grado, per i quali detta dichiarazione sostitutiva di atto notorio non è stata resa.
Inoltre per quanto concerne il primo di tali manufatti, identificato catastalmente con la particella n. 1162, inserito in mappa catastale solo successivamente alla pagina 7 di 11 stipulazione del preliminare di cui è causa, come rilevato dal CTU, non è stato possibile accertarne la data di realizzazione né rinvenire titoli edilizi abilitativi;
lo stesso dicasi per il secondo manufatto rinvenuto in loco dal CTU, non censito all'Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Napoli – Territorio, realizzato con instabile struttura in legno coperta da lamiere ondulate di acciaio zincato (vedi
CTU, in risposta al quesito n. 2) ed anch'esso privo di idonei titoli edilizi che ne legittimassero la realizzazione.
La totale assenza di elementi certi circa l'epoca di edificazione di detti manufatti, unitamente alla mancata allegazione di titoli abilitativi o dichiarazioni sostitutive con atto notorio relative alla data di realizzazione, è dunque causa di nullità di un eventuale atto di trasferimento della proprietà immobiliare dei cespiti ex art. 40, L. n. 47/1985, determinando la non commerciabilità del fondo promesso in vendita su cui tali fabbricati insistono, con conseguente ineseguibilità del trasferimento coattivo giudiziale in forma specifica ed inapplicabilità dell'art. 2932 c.c.
A ciò si aggiunga un ulteriore elemento ostativo all'accoglimento della domanda attorea di esecuzione in forma specifica del preliminare ex art. 2932 cc ovvero tramite emissione di sentenza traslativa sostitutiva del contratto definitivo: difatti, ai sensi delle disposizioni di cui alla legge 122/2010, l'atto di trasferimento della proprietà immobiliare deve contenere a pena di inefficacia la dichiarazione della conformità dello stato di fatto dell'immobile alla planimetria catastale del medesimo, così come depositata presso il competente ufficio del catasto. Tale indicazione è assente nel preliminare di cui è causa, né risulta successivamente resa.
Inoltre, risulta decisivo rilevare la sussistenza di una palese difformità tra lo stato dei luoghi e quanto dichiarato nel contratto preliminare di cui è causa, con specifico riferimento all'omessa menzione in esso dei due manufatti abusivi sopra descritti rilevati dal CTU, per cui anche sotto tale profilo non sarebbe pagina 8 di 11 possibile la esecuzione in forma specifica, tramite sentenza traslativa sostitutiva del contratto definitivo, dell'obbligo di contrarre ex art. 2932 cc.
Anche il secondo motivo di appello è privo di fondamento e va rigettato.
Correttamente il Tribunale di primo grado non ha statuito, implicitamente disattendendola, sulla domanda subordinata proposta dalla parte attrice di ripetizione delle somme versate e di risarcimento del danno, in quanto la stessa non risulta essere stata ritualmente e tempestivamente proposta con l'atto introduttivo del giudizio, bensì sollevata per la prima volta soltanto in sede di prima udienza del 18 marzo 2015 e successivamente ribadita nella memoria ex art. 183, comma 6, n. 1, c.p.c., depositata il 17 aprile 2015, ed è dunque inammissibile perché tardiva.
Al riguardo è opportuno precisare che tale domanda, ancorché proposta in via subordinata, per il suo diverso contenuto, struttura e finalità, non può di certo essere qualificata come una mera specificazione o integrazione della domanda principale (di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 cc), ma di certo costituisce una domanda autonoma e distinta, la cui proposizione avrebbe quindi dovuto avvenire con l'atto introduttivo.
Inoltre, va evidenziato che la domanda di ripetizione delle somme già versate dal promissario acquirente, avendo come suo presupposto logico-giuridico lo scioglimento del vincolo contrattuale, avrebbe comunque richiesto la preventiva formulazione di una domanda di risoluzione del contratto preliminare che tuttavia non è stata proposta dagli attori né in primo, né in secondo grado.
Il terzo motivo di appello è parimenti infondato e da rigettarsi.
Difatti, per le ragioni innanzi dette, la statuizione del Tribunale di primo grado in ordine alla regolamentazione delle spese processuali (poste a carico degli attori) risulta del tutto conforme al principio generale di soccombenza, così come previsto dall'art. 91 c.p.c. Gli attori/appellanti, infatti, in considerazione dell'integrale rigetto tanto della domanda principale quanto di quella subordinata pagina 9 di 11 dagli stessi avanzata, risultano totalmente soccombenti nel giudizio di primo grado, né risultano allegate e ricorrono specifiche gravi ed eccezionali circostanze, comprese la assoluta novità delle questioni trattate o mutamenti giurisprudenziali rispetto a questioni dirimenti, che possano giustificare la compensazione totale o parziale delle spese di lite tra le parti ex art. 92 comma
2 cpc.
L'appello va quindi rigettato con integrale conferma della sentenza di primo grado, compresa la statuizione ivi contenuta sulle spese processuali.
Le spese processuali del grado di appello sostenute dall'appellata società
Champagne srl devono seguire la soccombenza degli appellanti
[...]
ed e si liquidano in solido a carico di questi Parte_2 Parte_1
ultimi, ed in favore della prima, come da dispositivo ai sensi del D.M. n. 55 del
2014, come modificato dal D.M. n. 147 del 13/08/2022, tenuto conto del valore della causa in base all'ammontare della condanna (valore indeterminabile, scaglione di valore da € 52.000,01 ad € 260.000,00 in ragione dell'oggetto, natura e complessità della causa ex art. 5 comma 6 del DM 55/2014), applicato per ciascuna fase di giudizio cui esse hanno effettivamente partecipato (con esclusione dunque di quella istruttoria non svolta in appello) l'importo tabellare medio previsto dal detto DM.
A norma dell'art.13 co. 1 quater del D.P.R. n. 115 del 2002, introdotto dall'art. 1 co. 17 della legge n. 228 del 24.12.2012 (destinato a trovare applicazione ai procedimenti introdotti in appello a partire dal 31.1.2013), essendo stato l'appello respinto, gli appellanti soccombenti ed Parte_2
hanno l'obbligo di versare, in solido tra loro, un ulteriore Parte_1
importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione, a norma del comma 1-bis di detto articolo.

P.Q.M.

pagina 10 di 11 La Corte di Appello di Napoli, settima sezione civile, definitivamente pronunciando sull'appello in oggetto proposto avverso la sentenza n. 568/2022 del Tribunale di Torre Annunziata, pubblicata in data 18.03.2022, così provvede:
1) Rigetta l'appello e, per l'effetto, conferma integralmente la sentenza di primo grado;

2) Condanna gli appellanti ed , in Parte_2 Parte_1
solido tra loro, al pagamento, in favore dell'appellata Champagne s.r.l., delle spese del grado di appello che liquida in € 9.991,00 per compensi di avvocato, oltre rimborso forfettario del 15 % su detti compensi, oltre IVA e CPA;

3) Ai sensi dell'art. 13 comma 1-quater DPR 115/2002, ricorrendone i presupposti di legge, dichiara che sussiste l'obbligo per gli appellanti
[...]
ed di versare, in solido tra loro, un ulteriore Parte_2 Parte_1
importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione a norma del comma 1-bis.
Così deciso in Napoli il 29.05.2025.
Il Consigliere estensore Il Presidente
dott. Paolo Mariani dott.ssa Aurelia D'Ambrosio
pagina 11 di 11 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES
46555 (doc. 12 della produzione di parte di primo grado, fol. 3), come realizzato in data anteriore al 1° settembre 1967 (cfr. pag. 27) e che nel preliminare per cui
è causa era stata reiterata dalla attuale appellata la suddetta dichiarazione, di guisa che, pure a volersi ipotizzare l'applicabilità nella specie del citato art. 40, lI comma, L. n. 47/1985, risultava già resa dalla promittente venditrice la
"dichiarazione sostitutiva di atto notorio, rilasciata dal proprietario o altro avente titolo, ai sensi e per gli effetti dell'art. 4 della legge 4 gennaio 1968, n. 15,