REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Palermo – Seconda Sezione Civile riunita in camera di consiglio e composta dai sig.ri Magistrati:
1) Dott. Rossana Guzzo Presidente
2) Dott. Onofrio Maria Laudadio Consigliere
3) Dott. Alfonso Pinto Consigliere relatore
Ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 57 del Registro Generale degli Affari Contenziosi Civili dell'anno 2024, promossa
DA
nato a [...] il [...], C.F. , rappresentato e Parte_1 C.F._1 difeso dall'Avv. Francesco Cutietta;

APPELLANTE
CONTRO
(C.F: ), in persona E_ P.IVA_1 dell'amministratore pro tempore, rappresentato e difeso dall'Avv. Giuseppe Li Sacchi;

APPELLATO ed APPELLANTE INCIDENTALE
Oggetto: risoluzione del contratto di locazione
Conclusioni: per l'appellante: “Voglia l'ecc.ma Corte di Appello, -Disporre, preliminarmente, ai sensi degli artt. 283 e 351 c.p.c., la sospensione della sentenza impugnata stante il grave pregiudizio che ne deriverebbe all'istante per i motivi di cui in premessa;
-Accogliere il presente appello e, pertanto, riformare la sentenza impugnata ritenendo e dichiarando risolto per grave inadempimento del il contratto di locazione stipulato tra le parti;
- Parte_2
Ritenere e dichiarare legittima la sospensione da parte del sig. del pagamento dei canoni Pt_1
di locazione a partire dal mese di giugno 2018 sino all'effettivo rilascio dell'immobile, e per l'effetto ritenere e dichiarare che nessuna somma risulta dovuta ad alcun titolo dall'appellante al condominio;
-Condannare il al pagamento in favore del Parte_2
sig. dell'importo di € 40.400,00 a titolo di restituzione dei canoni di locazione Parte_1
versati in eccedenza dall1-1-2015 al 31-5-2018, nonché di risarcimento dei danni cagionati all'appellante per le causali di cui alla parte narrativa del presente atto, o di quel maggiore o minore

importo che verrà ritenuto di giustizia, oltre gli interessi legali;
-In subordine condannare il
al pagamento in favore del sig. Parte_2 Parte_1
dell'importo di € 31.650,00 di cui € 5.250,00 a titolo di restituzione dei canoni di locazione versati in eccedenza dal marzo 2017 a maggio 2018, nonché di € 26.400 a titolo di risarcimento dei danni derivanti dalla lesioni dei diritti costituzionalmente garantiti di cui in premessa;
-In ulteriore subordine riformare la sentenza appellata ritenendo e dichiarando che la stessa ha condannato il sig. all'ingiusto pagamento di € 8.400,00 a titolo di n.24 mensilità di canone a partire dal Pt_1
mese di marzo 2017 sino al maggio 2018 e a partire dal mese di aprile 2023 sino a dicembre 2023, mensilità non dovute in quanto
in parte pagate e in parte successive all'avvenuto rilascio dell'immobile; -In via ulteriormente gradata compensare eventuali somme dovute dal sig. con i canoni dallo stesso versati in Pt_1
eccedenza partire dall'1-1-2015 sino al 31-5-2018 o dall'1-3-2017 al 31-5-2018, nonché con i danni subiti e derivanti dalla lesione dei predetti diritti e condannare il condominio di Parte_2
n.58/60/62 al pagamento della differenza;
-Condannare il Parte_2
al pagamento delle spese e compensi di entrambi i gradi del presente giudizio compresi
[...]
quelli relativi all'accertamento tecnico preventivo”; per l'appellato: “Voglia L'ill.ma Corte di Appello adita, contrariis reiectis, accogliere le seguenti conclusioni In via preliminare, - non ammettere e quindi dichiarare inammissibili, le produzioni documentali di controparte di cui ai nn. 13, 16 e 17 del proprio fascicolo in quanto nuove e non oggetto di contraddittorio e di valutazione nell'ambito del precedente grado di giudizio per i motivi espressi in premessa. Nel merito - Dichiarare inammissibile l'appello proposto dal Sig.
[...]
, per tutti i motivi espressi in narrativa;
- Rigettare il gravame ex adverso proposto in Parte_1
quanto infondato in fatto ed in diritto per tutti i motivi espressi in narrativa;
- Rigettare tutte le domande, restitutorie e risarcitorie anche nuove avanzate in questa sede dall'appellante principale in quanto, inammissibili, non provate, infondate in fatto ed in diritto, per tutti i motivi espressi in narrativa;
-
Rigettare comunque ogni avversa domanda. In Via incidentale,- Riformare, la sentenza di primo grado nel capo e nella parte di cui ai motivi espressi in appello incidentale;
conseguentemente -
Condannare il sig. al pagamento, in favore del Parte_1 E_ , dei canoni di locazione maturati e non corrisposti, pari ad € 40.600,00, da maggio 2018
[...]
sino alla data di rilascio dell'immobile, aprile 2023, oltre accessori di legge;
In via subordinata, senza recesso alcuno dalla superiore domanda, -Condannare il sig. al Parte_1
pagamento, in favore del , dei canoni di locazione maturati E_
e non corrisposti per la complessiva somma di € 31.150,00 oltre accessori di legge, così determinata:
€ 350,00, dal mese di maggio 2018 al mese agosto 2020 ed € 700,00, dal mese di settembre 2020 al mese di aprile 2023 (di rilascio dell'immobile). Nella denegata ipotesi di rigetto dell'appello incidentale,-Confermare, le statuizioni del giudice in primo grado condannando il sig. al Pt_1
pagamento, in favore del , della complessiva somma di € E_
27.650,00 oltre accessori così come determinati sulla sorte capitale. - Confermare per il resto le statuizioni del primo giudice anche in ordine alla regolamentazione delle spese, rigettando le avverse domande. Con vittoria di spese e compensi del primo e del presente grado di giudizio oltre rimborso forfettario per spese generali, i.v.a. e c.p.a. come per legge”.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione

1. Con sentenza n. 5880/2023 del 20 dicembre 2023, il Tribunale di Palermo, definitivamente pronunciando, dichiarò la risoluzione per grave inadempimento del conduttore del contratto di locazione registrato in data 17.03.2014; condannò il conduttore al Parte_1
pagamento di euro 27.650,00 oltre interessi a favore del condominio locatore e regolò, infine,
secondo soccombenza, le spese di lite.

2. Avverso questa sentenza, ha proposto appello , con ricorso depositato il 10 Parte_3
gennaio 2024, con cui ne ha chiesto la riforma sulla scorta di quattro motivi così sintetizzabili:
a) erroneità del capo della sentenza relativo alla propria condanna alla corresponsione dei canoni di locazione per, ritenuta, illegittima sospensione del relativo pagamento e per eccessivo esercizio del diritto di autotutela;

b) erroneità del capo della sentenza relativo alla propria condanna alla corresponsione di somme in parte non dovute e in altra parte non richieste dal Parte_2
e, precisamente, dei canoni di locazione dal mese di marzo 2017 al mese di dicembre 2023;
c) erroneità del capo della sentenza relativo alla mancata pronuncia sulle proprie domande riconvenzionali;
d) erroneità del capo della sentenza relativo alla propria condanna al pagamento delle spese giudiziali e alla mancata liquidazione dei compensi relativi alla fase dell'accertamento tecnico preventivo.

3. Ristabilito il contraddittorio in questo grado, si è costituito il appellato che, Parte_2
previamente resistito al gravame, ha chiesto in via incidentale la riforma della sentenza gravata nella parte in cui il Tribunale aveva ritenuto la parziale non abitabilità di parte dell'immobile locato.

4. In assenza di incombenti istruttori, all'udienza del 18 febbrai 2025, dopo l'orale discussione, la causa è stata decisa con dispositivo e riserva di motivazione.

5. Per una più chiara comprensione del gravame, è opportuno evidenziare che alla decisione impugnata il Tribunale è pervenuto ritenendo che il conduttore fosse inadempiente Pt_1
nel pagamento del canone da maggio 2018 sino al rilascio del bene avvenuto il 7 aprile 2023;
tuttavia dal marzo 2017 (sulla scorta di quanto emergente dalla c.t.u. e dalle propalazioni dei testi e due vani dell'immobile locato non erano risultati idonei all'uso, con Tes_1 Tes_2
conseguente parziale fondatezza dell'eccezione di parziale inesigibilità del canone nei limiti del 50 %; la morosità andava, quindi, ridotta alla somma di euro 350,00 mensili (dei 700,00
pattuiti) da marzo 2017 a dicembre 2023; permanendo, comunque, il grave inadempimento del conduttore, andava pronunciata la risoluzione per grave inadempimento di quest'ultimo.

6. Con il primo motivo il si duole del capo della sentenza relativo alla propria condanna Pt_1
alla corresponsione dei canoni di locazione per illegittima sospensione del relativo pagamento e per eccessivo esercizio del diritto di autotutela, in violazione dei principi regolatori della materia (artt.1460, 1575 e 1576 c.c).
Si lamenta, quindi, che il Tribunale l'avesse condannato al pagamento della somma di €
27.650,00 (a titolo di canoni scaduti), nonostante egli avesse legittimamente sospeso l'adempimento della sua obbligazione in quanto, nel corso del giudizio, era risultato provato che fosse venuta a mancare la controprestazione da parte del condominio locatore, che aveva comportato un'alterazione del sinallagma contrattuale con conseguente squilibrio tra le prestazioni delle parti. A differenza di quanto ritenuto in sentenza, egli ha precisato che
“l'appartamento era composto da n.4 vani più il bagno e di questi ben tre erano interessati dalle infiltrazioni”. Conseguentemente – ha proseguito - il Tribunale avrebbe dovuto ritenere legittima la sospensione del pagamento dei canoni da parte sua e dichiarare la risoluzione del contratto per inadempimento del . Evidenzia che, oltre alle ripetute diffide (del 5- Parte_2
12-2014, del 6-2-2015, del 2-11-2015 e del 13-3-2017; all.9-12) con cui il condominio era stato sollecitato ad intervenire a causa del degrado manifestatosi nell'appartamento locato, il
Tribunale aveva trascurato di considerare che, con nota del 3-8-2018, egli, dopo avere rappresentato per l'ennesima volta all'amministratore del condominio le problematiche in questione, aveva chiesto l'immediata risoluzione del contratto di locazione “visto che
l'immobile risulta insalubre e non più idoneo all'uso abitativo”, preannunziando che sarebbe stato costretto ad andare via già dai primi di settembre per tutelare la propria salute.
Evidenzia, a tal fine, che da quanto accertato dal c.t.u. era emerso che l'appartamento locato era disabitato dal 2018 tanto che egli, insieme al proprio nucleo familiare, si era trasferito in altra unità abitativa, via Scobar nr. 1, dal 5 settembre 2018, come opportunamente documentato.
Evidenzia, quindi, che la sentenza impugnata confliggeva con il principio per cui la sospensione totale del pagamento del canone locativo da parte del conduttore risultava legittima nell'ipotesi in cui l'immobile fosse stato inutilizzabile.
Per ragioni di stretta attinenza va affrontato congiuntamente l'appello incidentale del che – da una prospettiva simmetricamente contraria - ha censurato quella parte della Parte_2
sentenza in cui, sulla scorta dell'assunto per cui, avendo il CTU sostanzialmente verificato la non abitabilità di due stanze dell'appartamento locato e pur avendo dato atto che il fenomeno delle infiltrazioni allo stato era cessato, ha ritenuto legittima l' autotutela esercitata da Pt_1
nel mancato pagamento del canone, entro la misura del 50%.
Al contrario deduce che il c.t.u. aveva verificato che all'atto del sopralluogo – compiuto il 9
settembre 2020 - non essendovi fenomeni attivi di infiltrazione, l'intero immobile non era certamente insalubre né inagibile ma era certamente abitabile e locabile e, quindi, certamente adatto alla sua destinazione.
Del resto, non poteva demandarsi al c.t.u. la verifica – con metodo scientifico – della salubrità
dei locali per il periodo precedente al delegato sopralluogo.
Il Tribunale avrebbe, quindi, dovuto statuire per la corresponsione integrale in proprio favore dei canoni di locazione senza soluzione di continuità dal mese di maggio 2018 al mese di aprile
2023, condannando il al pagamento (a titolo di canoni dovuti ed a scadere) della Pt_1
complessiva somma di € 40.600,00 (€ 700,00 x 58 mensilità).
Così sintetizzate, ambo le doglianze non sono fondate e vanno rigettate.
Dalla relazione di c.t.u. , espletata in primo grado, è emerso che “l'appartamento oggetto di
causa, disabitato da circa due anni dal ricorrente, evidenzia che vi sono tracce di distacchi
d'intonaco e di muffa nei seguenti ambienti:
C Per_1
Camera da letto posto in fondo a sinistra del corridoio;

Camera da letto posto in fondo a destra del corridoio;

Si conclude che i danni all'intonaco sono attribuibili alle infiltrazioni pregresse, dunque, allo
stato attuale non si rilevano aree o zone umide. Tale affermazione è stata avvalorata dall'indagine termografica che non ha rilevato variazione di temperatura.
Lo scrivente in data odierna non può accertare lo stato d'insalubrità perché i fenomeni di muffe e funghi sembrano essersi arrestati all'interno degli ambienti danneggiati dalle pregresse
infiltrazioni” (cfr. c.t.u pag. 16).
Chiamato a rendere i chiarimenti, all'udienza del 10 febbraio 2022, il c.t.u. ha riferito che “si
potrebbe ipotizzare, considerato che le infiltrazioni sono ormai esaurite, escludendo quindi la
poca aerazione delle stanze, che le infiltrazioni pregresse siano derivate dalle acque piovane.
A conferma di questa ipotesi si aggiunge che il Condominio ha esibito fattura del 27/6/2019 per la fornitura e l'installazione di copertura in pietra e di una striscia di marmo della parete
esterna di tutto il perimetro della palazzina.
Si esclude che le infiltrazioni possano derivare dal climatizzatore, che è collocato in una parte
limitata delle pareti ammalorate. Preciso che le infiltrazioni di umidità nelle stanze da letto, al
momento in cui erano ancora attive, rendevano insalubri le stanze da letto. Nel momento in cui
ho verificato la casa non lo erano più.
Con riguardo ai danni verificatisi nelle parti basse del corridoio e di una delle stanze si ipotizza
che si tratti di un fenomeno di risalita di umidità dal suolo. Infatti si rileva la presenza di un secondo tombino di raccolta delle acque piovane”. Ed ancora ha aggiunto che “con riguardo ai danni verificatisi nelle parti basse del corridoio e
di una delle stanze si ipotizza che si tratti di un fenomeno di risalita di umidità dal suolo. Infatti
si rileva la presenza di un secondo tombino di raccolta delle acque piovane.
Essendo presenti fenomeni di risalita nel corridoio sarebbe stato possibile isolare una parte della casa, quella eventualmente non interessata dai fenomeni dell'umidità. Ho ritenuto
opportuna la riduzione del canone del 50% in quanto soltanto una metà della casa (salone e
cucina) sarebbe stata fruibile, senza transitare nella parte ammalorata del corridoio, che conduceva alle stanze da letto interessate dall'umidità. Non ho potuto accertare se le infiltrazioni avessero prodotto muffe dannose alla salute non essendoci infiltrazioni attive”.
Quantunque non attuali, il c.t.u. ha riscontrato la sussistenza di infiltrazioni (umidifere e da risalita capillare) pregresse che, a suo avviso, avevano interessato circa la metà della superficie locata.
Che, poi, l'immobile fosse interessato da tali problematiche è stato riferito anche dai testi escussi in prime cure - e - la cui Testimone_3 Testimone_4 Tes_5
attendibilità non può essere aprioristicamente sostenuta per il rapporto (personale o familiare) che rispettivamente li lega all'appellante.
Non è, quindi, revocabile in dubbio che l'immobile locato fosse in parte degradato ma è
necessario stabilire a quando risalga il fenomeno che – come detto – il c.t.u. non è stato in grado di precisare.
Sul punto è condivisibile l'assunto contenuto nella sentenza impugnata che lo ha fatto risalire al marzo 2017 e ciò in corrispondenza della datazione dell'apposita nota del 13 marzo 2017 indirizzata dall'appellante al condominio locatore.
Non è possibile – come, invece, pretende l'appellante – fare risalire tali condizioni dell'immobile a periodo anteriore in quanto, sebbene vi siano altre diffide inoltrate dal Pt_1
al condominio (con cui si segnalava variamente la problematica), è solo con quella, appunto,
data 13 marzo 2017, che, minacciando la sospensione del pagamento, l'appellante ha chiesto la rideterminazione del canone (cfr. documento nr. 12 degli allegati dell'appellante).
Nessuna prova, poi, consta della circostanza per cui il 3 agosto 2008 il avrebbe Pt_1
trasmesso una “dichiarazione di risoluzione immediata” al trattandosi di nota Parte_2 prodotta solo in questo grado e, quindi, inammissibile (cfr. allegato nr. 13 dell'appello).
In conclusione, sul punto, dal marzo del 2017 sino al rilascio, l'immobile era interessato da umidità e, quindi, inagibile per circa metà della sua estensione sicchè è del tutto condivisibile la conclusione, tratta dalla sentenza gravata, per cui la sospensione, solo parziale, del pagamento del canone, deve reputarsi legittima.
Ed infatti il Tribunale ha fatto corretta applicazione del condivisibile principio per cui “in tema
di locazione di immobili, il conduttore può sollevare l'eccezione di inadempimento ai sensi
dell'art. 1460 c.c. non solo quando venga completamente a mancare la prestazione della
controparte, ma anche nel caso in cui dall'inesatto adempimento del locatore derivi una
riduzione del godimento del bene locato, purché la sospensione, totale o parziale, del
pagamento del canone risulti giustificata dall'oggettiva proporzione dei rispettivi
inadempimenti, riguardata con riferimento al complessivo equilibrio sinallagmatico del contratto e all'obbligo di comportarsi secondo buona fede” (Cass. Sez. 3 - , Sentenza n. 16918
del 25/06/2019; Sez. 3 - , Ordinanza n. 22039 del 22/09/2017;

7. Con il secondo motivo il si duole del capo della sentenza relativo alla propria Pt_1
condanna alla corresponsione di somme in parte non dovute e nell'altra parte non richieste dal condominio di e, precisamente, dei canoni di locazione per l'intero periodo dal Parte_2
mese di Marzo 2017 al mese di Dicembre 2023
Evidenzia, a tal fine, che era stato palesemente violato il principio della corrispondenza tra chiesto e pronunciato (art.112 c.p.c.) in quanto lo sfratto (che aveva dato abbrivio al giudizio)
era stato intimato per il mancato pagamento dei canoni a partire dal mese di giugno 2018, sicchè
appariva inspiegabile che la condanna fosse fatta decorrere dal marzo 2017.
Analogamente – ha proseguito – il Tribunale aveva errato nell'affermare dapprima che egli non avesse pagato i canoni sino alla data di rilascio del 7 aprile 2023, e poi, tuttavia, nell'averlo condannato a pagare i canoni sino al mese di dicembre 2023.
Soggiunge che, contrariamente a quanto ritenuto in sentenza, il rilascio dell'immobile non doveva considerarsi avvenuto il 24 marzo 2023 (in concomitanza con il coevo verbale), avendo egli manifestato la volontà e la disponibilità al rilascio prima con pec del 11 febbraio 2021 e,
poi, nel verbale di udienza del 10 aprile 2022, sicchè non poteva essergli addebitato che l'effettiva consegna era avvenuta in seguito.
Del resto – ha proseguito – con nota del 3 agosto 2018, egli aveva comunicato al locatore di essersi trasferito in altra abitazione.
La doglianza è, invece, fondata.
Risulta, infatti, dall'intimazione di sfratto che l'inadempimento è stato allegato dal Parte_2
appellato dal 1 giugno 2018 sicchè la condanna al pagamento dei canoni dal marzo 2017 a (tutto)
maggio 2018 non era dovuta in quanto nemmeno richiesta.
Pacifico, invece, essendo l'inadempimento, da parte del conduttore, a far data dal 1 giugno 2018,
occorre adesso stabilire quando è avvenuto il rilascio del bene che costituisce evidentemente la data finale fino a cui il canone è dovuto.
Va infatti precisato che “la responsabilità del locatario per il ritardo nella restituzione
dell'immobile - disciplinata dall'art. 1591 c.c., norma applicabile anche se il ritardo dipenda
dal protrarsi della controversia - ha natura contrattuale perché deriva dalla violazione dell'obbligo del conduttore di restituire la cosa locata alla cessazione del contratto” (Cass. sez.
6 - 3, Ordinanza n. 38588 del 06/12/2021; Cass. Sez. 3, Sentenza n. 2475 del 13/04/1985).
Mette, allora, conto ricordare che “l'onere della prova relativo alla effettuata restituzione del
bene locato incombe sul conduttore, trattandosi di fatto estintivo del diritto di credito del
locatore, al quale il bene va restituito al termine del rapporto locativo (quale ne sia stata la
causa della cessazione) ovvero va offerto in restituzione quantomeno con modalità aventi valore di offerta non formale” (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 7776 del 23/04/2004).
Fermo, quindi, che l'onere della prova gravava sul , va dato atto però, che secondo un Pt_1
primo, più rigoroso, indirizzo “l'obbligazione di restituzione dell'immobile locato, posta a
carico del conduttore dall'art. 1590 cod.civ., non si esaurisce in una qualsiasi generica messa
a disposizione delle chiavi, ma richiede, per il suo esatto adempimento, un'attività consistente
in una incondizionata restituzione del bene, vale a dire in un'effettiva immissione dell'immobile
nella sfera di concreta disponibilità del locatore;
qualora venga a mancare la cooperazione di
quest'ultimo, si rende necessaria, altresì, ai fini della liberazione dagli obblighi connessi alla
mancata restituzione, un'offerta fatta a norma dell'art. 1216 cod. civ., e grava sul conduttore,
quale debitore della prestazione, la prova positiva di tale attività, e non sul locatore la prova contraria” (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 8616 del 12/04/2006).
Secondo, invece, un indirizzo meno rigido e formale “In tema di rilascio dell'immobile locato,
l'adozione da parte del conduttore di modalità aventi valore di offerta non formale, ai sensi
dell'art. 1220 cod. civ., pur non essendo sufficiente a costituire in mora il locatore, è tuttavia
idonea ad evitare la mora del conduttore circa l'esecuzione della sua prestazione e ad
escludere, quindi, il prodursi dei relativi effetti - in particolare il sorgere dell'obbligazione di
risarcimento del danno per il ritardo -, mentre l'unico mezzo per costituire in mora il creditore
e provocare la liberazione del conduttore dall'obbligo di pagamento del canone è costituito
dall'offerta formale di riconsegna, ai sensi dell'art. 1216 cod. civ.” (Cass. Sez. 3, Sentenza n.
13345 del 07/06/2006; (Cass. 17 marzo 1999, n. 2419; 4 dicembre 1992, n. 12922).
Reputando, questa Corte, di aderire al secondo degli indirizzi citati, è sicuramente da escludere che possa rivestire alcun rilievo nella fattispecie la circostanza che l'appellante si sia trasferito nel 2018 in altro immobile ed ivi risulti poi residente, trattandosi di fatto del tutto indifferente rispetto all'obbligazione restitutoria gravante, come detto, sul conduttore.
Si ritiene, però, che l'offerta di restituzione del bene, effettuata dal procuratore dell'appellante, all'udienza del 10 febbraio 2022 era sufficiente per ritenere che, quanto meno a quella data, il conduttore avesse manifestato seria e piena disponibilità alla consegna delle chiavi, non essendovi motivo per giustificare la scelta, per così dire, attendista del locatore che aspettò
l'irrituale autorizzazione del primo giudice avvenuta con l'ordinanza riservata del 23 marzo
2023 e che il Tribunale individuò, poi, quale data di rilascio.
In conclusione, l'inadempimento del conduttore nel pagamento del canone deve circoscriversi al periodo 1 giugno 2018 – 10 febbraio 2022, risultando – quindi – dovuto il totale di euro
15.750,00 (pari a 45 mensilità per l'importo di canone, correttamente ritenuto dovuto dal
Tribunale nella misura di euro 350,00 mensili).

8. Con il terzo motivo il si duole del capo della sentenza relativo alla mancata pronuncia Pt_1
sulle proprie domande riconvenzionali, con cui aveva chiesto la restituzione dei canoni di locazione versati in eccedenza nonché i danni derivanti dalla lesione di diritti costituzionalmente garantiti per un importo complessivo di € 40.000,00.
Evidenzia, al riguardo, che: l'eccezione di inammissibilità di tali domande era stata rigettata dal Tribunale con ordinanza del 17- 2-2021, con statuizione – avente valore di sentenza non definitiva – e, quindi,
insuscettibile di essere revocata con ulteriori pronunciamenti pure adottati dal Tribunale;

le infiltrazioni erano già incominciate nel mese di dicembre 2014, sicchè il giudice di primo grado avrebbe dovuto fare partire la riduzione del 50% a partire dal mese di gennaio 2015;
era, poi, risarcibile il danno non patrimoniale allorchè erano stati, come nella specie, lesi il diritto al normale svolgimento della vita familiare all'interno della propria abitazione ed il diritto alla libera e piena esplicazione delle proprie abitudini di vita quotidiane, quali diritti costituzionalmente garantiti, nonché tutelati dall'art.8 della Convenzione Europea dei Diritti dell'uomo.
La doglianza è, in parte, fondata.
Sul punto va premesso che, con l'ordinanza del 17 febbraio 2021, il Tribunale rigettò
l'eccezione sollevata dal condominio che aveva “eccepito l'inammissibilità delle domande
riconvenzionali formulate dal resistente, per non avere quest'ultimo chiesto nella memoria integrativa lo spostamento dell'udienza di discussione ai sensi dell'art. 418 c.p.c.” .
Così facendo, adottò una statuizione avente solo forma di ordinanza ma valore di sentenza non definitiva ex art. 279 c.p.c., insuscettibile di revoca che venne poi impropriamente ed inefficacemente adottata dallo stesso giudice con successiva ordinanza del 28 febbraio\1 marzo
2023, reiterata il 23 marzo 2023.
Affermata, quindi – stante, quindi, il giudicato interno sul punto - l'ammissibilità delle domande riconvenzionali, per effetto di quanto accertato al punto 6 di questa decisione, anche per il periodo dal 1 marzo 2017 al 31 maggio 2018, stante la parziale inutilizzabilità del bene, il canone effettivamente dovuto era pari ad euro 350,00 (in luogo della somma mensile di euro
700,00 pacificamente corrisposta) con conseguente fondatezza dell'azione di ripetizione della somma di euro 5.250,00 (pari ad euro 350,00 per 15 mesi).
Operando, quindi, la giudiziale compensazione, la somma, ancora dovuta, da parte del Pt_1
è pari ad euro 10.500,00 (così determinata: euro 15.750,00 a titolo di canoni scaduti – euro
5.250,00 a titolo di somme di cui il conduttore ha diritto di ripetizione).
Se, dunque, l'inadempimento è reciproco, si valuta oggettivamente più grave quello del conduttore che giustifica, pertanto, la conferma dell'addebito a suo carico della risoluzione pronunciata.
È invece infondata l'ulteriore domanda riconvenzionale con cui il ha chiesto il ristoro Pt_1
per il danno non patrimoniale per essere vissuto in un appartamento insalubre che lo ha esposto a possibili pregiudizi alla salute.
In altre parole, il ha chiesto il risarcimento dei danni non patrimoniali in quanto i Pt_1
lamentati vizi (infiltrazione e umidità) avevano inciso sulla struttura e funzionalità globale del bene locato, determinando la lesione del diritto al normale svolgimento della vita familiare all'interno della propria casa di abitazione.
La domanda non è però provata.
Va premesso, anzitutto, che, come detto, i fenomeni umidiferi sono stati solo parziali ed è stata,
quindi, accordata una tutela patrimoniale consistente nella riduzione proporzionale del canone in base alla superficie effettivamente goduta.
In secondo luogo il c.t.u. non ha potuto accertare se le infiltrazioni avessero prodotto muffe dannose alla salute non essendoci, alla data del suo accertamento, “infiltrazioni attive”.
Del resto dalla deposizione testimoniale di compagna dell'appellante, Testimone_6
risulta che, in esito ad una segnalazione, effettuata nel mese di dicembre 2014 da
[...]
, l'amministratore del condominio aveva inviato un indoratore dal che si evince che Parte_1
alcuni parziali interventi erano stati eseguiti dal locatore.
Di tale circostanza dà atto lo stesso nella diffida del marzo 2017 con cui, anzitutto, Pt_1
richiamò una precedente, inoltrata il 6 febbraio 2015, nella quale sarebbero state segnalati
“problemi non indifferenti nell'appartamento da me locato” e, nel prosieguo, precisò che alcuni interventi riparatori erano stati effettuati dal condominio anche se le problematiche si erano ripresentate.
La distanza di tempo (circa due anni) con cui il tornò a lamentarsi con il condominio Pt_1
in uno alla pacifica esecuzione, da parte del locatore, di alcuni interventi riparatori escludono,
quindi, la configurazione di una invivibilità dell'immobile, fonte dei pregiudizi esistenziali, per vero solo allegati ma non dimostrati.

9. Con il quarto motivo l'appellante si duole del capo della sentenza relativo alla propria condanna al pagamento delle spese giudiziali, nonostante fosse stata accolta una delle proprie domande, e alla mancata liquidazione dei compensi relativi alla fase dell'accertamento tecnico preventivo, avendo il Tribunale posto a carico del condominio i costi dell'A.T.P., liquidati con separato decreto, ma non avendo quantificato i compensi relativi a tale fase.
La doglianza è destinata ad essere assorbita per la parte relativa alla statuizione, in generale,
sulle spese, stante l'onere che grava su questa Corte per effetto della riforma, ancorché parziale,
della statuizione impugnata (cfr. Cass. 1775/2017 e Cass. 14916/2020).
Per il resto è, invece, infondata in quanto il procedimento di a.t.p. è stato svolto, in prime cure,
in corso di causa e si è – quindi – trattato di un'attività che rientra nella fase istruttoria,
separatamente compensata.
10. Avendo il giudice d'appello il potere di procedere d'ufficio a un nuovo regolamento delle spese processuali, quale conseguenza della pronuncia di merito adottata, in caso di riforma in tutto o in parte della sentenza impugnata, poiché gli oneri della lite devono essere ripartiti in ragione del suo esito complessivo, la parziale soccombenza reciproca giustifica la compensazione per metà delle spese, la restante parte dovendo seguire la soccombenza prevalente ed essere posta a carico dell'appellante.

P.Q.M.

La Corte di Appello di Palermo, Sezione II civile, ogni diversa e contraria istanza, domanda ed eccezione disattese, definitivamente pronunciando, uditi i procuratori delle parti, così provvede: in parziale riforma della sentenza nr. 5880 del 20 dicembre 2023 resa dal Tribunale di Palermo, appellata da , con ricorso depositato il 10 gennaio 2024 nonché, in via Parte_1 incidentale, dal , riduce ad euro 10.500,00 oltre Controparte_2 interessi al tasso legale la statuizione di condanna, disposta dal primo giudice;
conferma, nel resto, l'appellata sentenza;
compensa per metà le spese di lite di ambo i gradi e condanna l'appellante a pagare al Parte_2 appellato l'ulteriore metà, liquidata, per tale quota, in complessivi euro 1.900,00 per compensi per il primo grado e in complessivi euro 1735,00 per compensi per questo grado, oltre contributo unificato versato ed accessori come per legge;
dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dell'appellante incidentale dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato di cui all'art. 13 comma 1 quater del D.P.R.
115/2002 così come modificato dall'art. 1 comma 17 della L. 24/12/2012 n. 228. Così deciso, nella camera di consiglio della Seconda Sezione Civile della Corte di Appello di
Palermo, il 18 febbraio 2025.
Il consigliere estensore Il Presidente
Alfonso Pinto Rossana Guzzo