REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
SEZIONE TERZA CIVILE
Nelle persone dei seguenti magistrati
Dottoressa Cecilia De Santis - Presidente -
Dott.ssa Antonella Myriam Sterlicchio – Consigliere -
Avv. Maria Teresa Laurito Giudice Aus. Relatore - ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di appello iscritta al numero 5845 del ruolo generale dell'anno 2020 tra

nata a [...] il [...], C.F. Parte_1
( ) residente in [...] ed C.F._1 ivi elettivamente domiciliata in Via Po n. 22 presso lo studio degli avv.ti Luigi Marsico (C.F. – C.F._2
,; (C.F. Email_1 Parte_2
) – ) e C.F._3 Email_2
Fabio Pignataro (C.F. – C.F._4
) che la rappresentano e difendono in Email_3 virtù della procura alla lite posta su foglio separato ai sensi dell'art. 83 c.p.c. appellante contro
nato a [...] il [...] ( fiscale: Controparte_1
) residente in [...], C.F._5 rappresentato e difeso dall'Avv. Maria Ileana Ficoroni (codice fiscale:
per delega estensiva in calce all'originario atto di C.F._6 citazione nel giudizio innanzi il Tribunale di Tivoli, rg 1628/2015, ed elettivamente domiciliati presso lo studio della stessa sito in Valmontone (Rm),

via Remo Natalizia n. 2., nonché all'indirizzo telematico pec:
Email_4

appellato

avverso la sentenza n. 605/2020 emessa nel giudizio portante n.r.g. 802/2020 dal Tribunale Ordinario di Tivoli, dott.ssa Ottoni, in data 26 marzo 2020, depositata in data 18 aprile 2020 e non notificata.
Oggetto: vendita di cose immobili;
Conclusioni: come in atti:

Fatto e svolgimento del processo

Il sig. con atto di citazione ritualmente notificato, Controparte_1 conveniva in giudizio, dinanzi al Tribunale Ordinario di Tivoli, la Sig.ra
[...]
al fine di sentire accogliere le seguenti conclusioni: “Voglia Parte_1
l'Ill.mo Tribunale di Tivoli, Sezione distaccata di Castelnuovo di Porto respinta ogni contraria istanza, eccezione e difesa, accertare l'inadempimento della Sig.ra Parte_1
e, per l'effetto condannare quest'ultima ex articolo 1477 c.c. a porre in essere tutti
[...] gli adempimenti necessari nei confronti del e verso ogni Controparte_2 amministrazione pubblica per far ottenere all'attore il rilascio dell'abitabilità; accertare, il diritto del sig. alla riduzione del prezzo, e, per l'effetto, condannare la Controparte_1
Sig.ra al pagamento della somma pari ad € 50.000,00 (minor valore commerciale Pt_1 dell'immobile e maggiore difficoltà di commerciabilità dello stesso), o a quella maggiore o minore che si riterrà di giustizia, oltre interessi moratori dal dovuto al saldo. In ogni caso, accertare l'inadempimento contrattuale per tutte le motivazioni in fatto e diritto innanzi esposte dalla Sig.ra e, per l'effetto condannare la Sig.ra Pt_1 Parte_1
a risarcire al sig. la somma di € 20.000,00 o quella maggiore o minore Controparte_1 che l'Ill.mo Tribunale riterrà equa, a titolo di risarcimento del danno provocato, consistente nella “diminutio” patrimoniale, oltre al futuro esborso delle somme necessarie per rendere l'immobile suscettibile dell'ottenimento del certificato di agibilità, quali saranno determinate in corso di causa;
condannare altresì alla refusione in favore dell'attore, la sig.ra
[...]
, del suindicato danno cagionato, nella misura pari ad €20.000,00, per le Parte_1 causali innanzi indicate, al sig. Con vittoria di spese competenze ed Controparte_1 onorari di giudizio, oltre accessori come per legge”. Nel costituirsi in giudizio la sig.ra concludeva la propria difesa Pt_1 chiedendo il rigetto di tutte le domande attoree;
più precisamente chiedeva l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “in via principale dichiarare la cessazione della materia del contendere relativamente alla domanda di parte attrice avente ad oggetto la condanna ex art. 1477 c.c. a porre in essere tutti gli adempimenti necessari nei confronti del e verso ogni Pubblica Amministrazione per fare ottenere all'attore Controparte_2 il rilascio dell'abitabilità; sempre in via principale: rigettare le domande tutte formulate dal Sig. in quanto infondate per le ragioni tutte esposte nella comparsa di CP_1 costituzione;
in ogni caso: con vittoria di spese, diritti ed onorari del presente giudizio”. Istruita la causa, concessi i termini di cui all'art. 183 cpc, all'udienza del 13.11.2019 le parti precisavano le rispettive conclusioni e la causa veniva trattenuta in decisione. In data 18 aprile 2020 il Tribunale Ordinario di Tivoli, così statuiva: “condanna a porre in essere tutti gli adempimenti necessari per far ottenere Parte_1 all'attore il rilascio del certificato di abitabilità del bene compravenduto, anche in relazione alle pertinenze di questo ed in particolare al box auto;
-condanna Parte_1
a rifondere il danno patrimoniale conseguente all'inadempimento consistito nella mancata consegna di tale certificato, quantificato equitativamente in euro 7.500,00; compensa tra le parti le spese di lite per il 50% delle stesse;
conseguentemente, condanna a rifondere a controparte il 50% delle spese del presente giudizio, Parte_1 quantificate in euro 2.400,00 per compensi di avvocato, oltre accessori come per legge”. Avverso tale decisione ha proposto appello Parte_1 lamentando in primo luogo la scarsa attenzione prestata dal giudice di prime cure alla “carenza probatoria della domanda avanzata da parte attrice” chiedendone la integrale riforma per le seguenti ragioni:


1.Infondatezza delle domande formulate da parte attrice;



2.Inammissibilità della domanda avanzata con la memoria 183, VI comma, n. 1., Mutatio libelli.


3. Infondatezza della pretesa risarcitoria ed erronea liquidazione del danno in via equitativa.
4.Quantum debeatur. Errata quantificazione dell'importo liquidato.

Si è costituito in contraddittorio chiedendo il rigetto Controparte_1 dell'appello. La Corte, alla prima udienza, decidendo sulla inibitoria, considerando l'appello, da una prima lettura, “non manifestamente infondato” e tenuto conto delle dichiarate difficoltà economiche di parte appellante ha sospeso la esecutorietà della sentenza di primo grado. All'udienza del 26 novembre 2024, sulle conclusioni delle parti, la Corte tratteneva la causa in decisione con concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.

MOTIVI DELLA DECISIONE L'appello è infondato e va rigettato.
Rileva il Collegio come, dalla lettura degli atti e documenti di causa, risulta pacifica la circostanza della compravendita, in data 29.3.2006, dell'immobile sito in Monterotondo (Rm), via Allia n. 12, intervenuta tra la signora signora (venditrice) ed il Sig. (acquirente), più Parte_1 CP_3 precisamente distinto in catasto al Fg 36 p.lla 146 sub 45e p.lla 1466 sub 8. Nel richiamato atto notarile (cfr all'articolo 7) è inserita la dichiarazione che quanto oggetto di compravendita “è provvisto dei requisiti di agibilità” mentre solo in seguito, dopo la stipula dell'atto notarile, l'acquirente veniva a conoscenza che quanto acquistato era privo del certificato di agibilità e che la difficoltà ad ottenerlo scaturiva dalla realizzazione di due box auto in più rispetto alle previsioni progettuali e concessorie, giuste autorizzazioni comunali. L'odierno appellato, lamentava quindi una serie di danni CP_1 scaturenti sia dalla impossibilità di commercializzare l'immobile oltre che dal fisiologico decremento del valore immobiliare dello stesso e per tali ragioni si determinava a proporre domanda giudiziale nei confronti della venditrice contenente le conclusioni sopra riportate. Quest'ultima, nel costituirsi Pt_1 in giudizio non contestava che al momento della compravendita l'immobile fosse privo del certificato di agibilità e dei requisiti per ottenerlo e si impegnava a consegnare al sig. la documentazione necessaria per il rilascio CP_1 del richiamato certificato. Nelle more del giudizio di primo grado veniva rilasciato il certificato di agibilità dell'appartamento, ma non anche quello per il box auto e per tale ragione il primo Giudicante non dichiarava cessata la materia del contendere richiesta dalla convenuta ed affermava che “Il certificato di agibilità deve essere rilasciato in relazione all'intero bene compravenduto, e quindi anche in relazione alle relative pertinenze, posto che anche rispetto ad esse si pone l'esigenza di tutela dell'interesse di parte acquirente di poter verificare l'effettiva agibilità del bene e di poterlo liberamente commerciare. Con particolare riferimento al box auto rispetto all'appartamento, si rileva che il nesso stringente che lega i due beni (cfr. art. 18, l. n. 765/1967, n. 765 ed art. 26, co. 5, l. 47/1985), se pure ne consente l'alienazione separata (Cass. Civ. S.U. 15 giugno 2005 n.12793) comporta che, ove alienati congiuntamente, l'eventuale inagibilità di uno incida direttamente anche sul valore e sulla commerciabilità dell'altro. Con il primo motivo di gravame parte appellante si duole della decisione del Tribunale laddove ha ritenuto fondate le ragioni del sig. e le ha CP_3 accolte. La censura è infondata e va disattesa Effettivamente il ha lamentato la mancata consegna del certificato CP_1 di agibilità oltre al fatto che nonostante la dichiarazione della convenuta venditrice (contenuta nell'atto pubblico di compravendita) che l'immobile fosse dotato dei requisiti per ottenere tale certificato, in realtà non sarebbe stato possibile ottenerlo in maniera completa (appartamento e box) stante le difformità amministrative che, al momento, ne impedivano il rilascio. Prova ne è anche la produzione del certificato di agibilità, rilasciato e prodotto dalla convenuta in data successiva all'introduzione del giudizio di primo grado ha ad oggetto il solo appartamento con esclusione della pertinenza (box). Risulta dalla documentazione in atti che per il rilascio del certificato di agibilità
“completo” è necessaria la messa a norma secondo la normativa anti incendio e l'espletamento di ulteriori pratiche tecniche, avente ad oggetto l'intero stabile condominiale, e, volto a sanare la situazione di irregolarità dei box auto (realizzati per due unità in più rispetto alle previsioni progettuali e concessorie), con evidenti esborsi ed attività anche di natura economica da parte dell'attore.
La giurisprudenza di legittimità è costante nel ritenere che “il venditore di un bene immobile ha l'obbligo non solo di trasferire all'acquirente un fabbricato conforme all'atto amministrativo d'assenso della costruzione, e, dunque idoneo ad ottenere l'agibilità prevista, ma anche di consegnargli il relativo certificato curandone la richiesta e sostenendo le spese necessario per il rilascio” (Cass. Civ. n. 23157, 11.10.2013). Parte venditrice ha dichiarato la conformità urbanistica dell'immobile, omettendo di indicare la difformità urbanistica relativa al box, che, di fatto privava l'immobile dei requisiti per l'ottenimento del certificato di agibilità, né ha consegnato il certificato di agibilità completo per l'intero bene compravenduto in quanto il documento, il certificato rilasciato e prodotto in corso di causa, riguarda il solo appartamento. Va da sé che la sig.ra si è resa inadempiente della obbligazione su di Pt_1 essa gravante, di natura contrattuale, ha prodotto un danno all'acquirente costringendolo ad assumersi in proprio l'onere di sanare le difformità, sostenendo costi ovvero a ritenere l'immobile privo del certificato di agibilità (anche se limitatamente al box) con la evidente conseguenza di una compromissione del valore commerciale, indipendentemente che il bene sia alienato o comunque trasferito a terzi. Nel fascicolo esaminato dal Collegio è presente la documentazione costituita dalle fatture di pagamento di tecnici e di soggetti incaricati al disbrigo delle pratiche amministrative per cercare di rendere conforme l'intero fabbricato, ed in particolare il piano seminterrato dei box, alle prescrizioni urbanistico – amministrative, e cercare di ottenere il certificato di agibilità. Situazione, questa, nota alla venditrice (cfr delibere condominiali in atti) che era Pt_1 certamente tenuta ad informare l'acquirente della reale situazione a prescindere dalla possibilità o meno di effettuare formalmente la vendita attraverso l'atto pubblico, a nulla rilevando, ai fini dell'inadempimento, il richiamo alle norme urbanistiche vigenti al momento della vendita che ne consentivano (a differenza di quelle entrate in vigore successivamente) il rogito. La giurisprudenza è concorde nel ritenere che “la mancanza del certificato di abitabilità, non per colpevole inerzia dell'amministrazione ma in dipendenza del fatto che la costruzione oggetto di compravendita è stata eseguita in violazione delle norme edilizie integra l'ipotesi di una vendita aliud pro alio che abilita il compratore a chiedere la risoluzione del contratto ex art 1453, 1476 e 1477 c.c., o il risarcimento el danno, essendo la cosa vendua del tutto inidonea ad assolvere alla sua destinazione economico – sociale, e, dunque a soffisfare in concreto le esigenze che determinano il compratore a comprare” (Corte D'Appello Palermo, 15.2.2013 n. 227; , 18.3.2013 n. 752, Trib. CP_4
Modena 4.12.2012 n. 1833, Cass. Civ., 6.7.2011 n. 14899). Nel caso all'esame del Collegio è incontestabile che contrariamente a quanto dichiarato dalla signora nell'atto pubblico di compravendita, Pt_1
l'immobile non era in possesso dei requisiti di agibilità, attesa la necessità di regolarizzazione amministrativa – urbanistica dell'intero stabile condominiale, ove incide l'unità immobiliare compravenduta al sig. ai fini CP_1 dell'ottenimento del valido certificato di agibilità. In atti sono stati documentati tutti gli interventi necessari da eseguire per regolarizzare urbanisticamente l'immobile ed ottenere il certificato di agibilità, oltre alla indicazione dei costi necessari. Al contrario, la sig. non ha Pt_1 dato prova del proprio adempimento considerato che il certificato di agibilità prodotto non riguarda l'intero bene venduto per come espressamente specificato dallo stesso comune di CP_2
La venditrice, non avendo reso edotto l'acquirente della necessità dell' esecuzione delle opere necessarie per l'ottenimento del certificato di agibilità per di più dichiarando la sussistenza dei requisiti per il rilascio dello stesso (di fatto inesistenti in riferimento al box) si è resa inadempiente nei confronti del sig. ed è tenuta al pagamento del danno prodotto ed al rimborso CP_3 dei costi dallo stesso sostenuti per sanare l'abuso ed ottenere le relative autorizzazioni secondo le fatture di pagamento in atti. Parimenti infondato il motivo riguardante l'inammissibilità della domanda precisata ex art. 183 VI comma n. 2 c.p.c. tant'è che correttamente il primo Giudicante l'ha rigettata non ravvisando alcuna mutatio libelli avanzata dal sig.
nel 1° termine delle memorie ex 186 6° comma c.p.c. Ed infatti, CP_1 quest'ultimo, a seguito della produzione del certificato di agibilità da parte della signora in corso di causa, dopo la notifica dell'atto di citazione, Pt_1 rilevava che lo stesso aveva ad oggetto il solo appartamento ma non il box auto, e deduceva precisando la propria domanda, così come già formulata nell'atto di citazione, chiedendo la condanna della appellante a porre in essere tutti gli adempimenti necessari per il rilascio del certificato de quo, per l'intero immobile oggetto del contratto di compravendita, quindi appartamento e box auto, posto auto scoperto e delle pertinenze dell'immobile. Non si ravvisa alcuna domanda nuova ma il comportamento processuale dell'attrice è conforme alle norme codicistiche e, nel caso di specie si estrinseca nella precisazione della domanda a seguito del fatto nuovo consistente nella produzione documentale del certificato del Comune che, a dire del convenuto, avrebbe dovuto determinare il Tribunale a definire il giudizio per “cessazione della materia del contendere”. Legittimamente, nel primo atto utile (primo termine memoria ex art. 183 c.p.c., 6° co.) l'attore ha contestato la inidoneità del documento a determinare gli effetti processuali richiesti da controparte, evidenziando la non completezza dello stesso. Non puo' tale attività considerarsi nuova domanda ma, come rilevato dal Tribunale nella domanda originaria del sig. era già CP_1 contenuta la richiesta di condanna della signora a porre in essere gli Pt_3 adempimenti necessari per il rilascio del certificato di agibilità relativo all'intero bene oggetto del contratto di compravendita. La doglianza è quindi infondata non potendosi ritenere che il sig. CP_1 abbia ampliato il petitum oppure mutato la causa petendi. Peraltro solo in questo grado la venditrice contesta che il box auto sia da considerare pertinenza dell'appartamento (circostanza mai contestata in primo grado) e non vi è dubbio che tale eccezione, in quanto nuova è inammissibile. In ogni caso, va riaffermato quanto già ritenuto dal Tribunale laddove ha affermato che il nesso stringente che lega il box auto e l'appartamento, se pure ne consente l'alienazione separata, comporta che, ove alienati congiuntamente, come nel caso di specie, l'eventuale inagibilità di uno incide direttamente anche sul valore e la commerciabilità dell'altro (Cass. Civ., Sez.Un., 15/6/2005, n. 12793). Quanto al motivo di gravame nel quale l'appellante deduce l'Infondatezza della pretesa risarcitoria ed erronea liquidazione del danno in via equitativa”, rileva la Corte che lo stesso è parimenti infondato e va disatteso per le seguenti ragioni.
Come già rilevato, in atti sono state versate le fatture attestanti le spese sostenute dall'attore per la regolarizzazione urbanistica dell'immobile, necessaria per l'ottenimento del certificato di abitabilità. La domanda risarcitoria, per le considerazioni fin qui svolte, è da ritenere correttamente proposta stante la incontestata persistente assenza del certificato di abitabilità per il box auto che, di fatto, deprezza l'unità immobiliare compravenduta al sig. a nulla rilevando la successiva alienazione CP_1
a terzi che nelle more si è verificata. Quanto al riconoscimento del danno la Corte evidenzia come la sentenza di primo grado ha accolto la domanda proposta dall'acquirente valutando il dato incontestato che l'immobile era stato alienato senza il certificato di agibilità sia per l'appartamento che per il box auto tenendo conto che tale certificazione, rilasciata in corso di causa, riguardava esclusivamente l'appartamento ma non ai box auto, risultando parziale e non esaustiva delle esigenze di legge tanto da non potersi affermare che fosse venuto meno l'interesse del sig. CP_1 ad agire. La decisione di primo grado correttamente ha rilevato che sussiste un obbligo di legge, sancito dall'articolo 1477 co. 3 c.c., in capo al venditore di consegnare tutti i titoli e i documenti relativi alla proprietà e all'uso della cosa venduta, documenti tra i quali, oramai per pacifica giurisprudenza, rientra anche il certificato di abitabilità. L'omessa consegna di tale documento da parte della venditrice ha integrato un inadempimento contrattuale da parte della medesima ed a prescindere dalla sussistenza dei requisiti, dell' immobile oggetto di compravendita, per ottenere il rilascio del certificato di agibilità, la mancata consegna dello stesso da parte della signora ha leso il diritto del sig. di ottenere la Pt_1 CP_1 proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico sociale che ne ha motivato l'acquisto, ossia la sua fruibilità e la commerciabilità del bene. In forza di tale principio il giudice di prime cure, ha rilevato che il rilascio e la consegna del certificato, deve avere ad oggetto l'intero bene compravenduto e quindi anche le sue pertinenze, atteso l'interesse, meritevole di tutela dell'acquirente, di poter verificare l'effettiva agibilità del bene e la commerciabilità dello stesso. Ne consegue che nessun pregio ha la censura riguardante la quantificazione del danno dedotto dalla signora Pt_1
Infatti nella gravata sentenza, ai fini della corretta liquidazione del danno, il Giudice ha tenuto conto della documentazione prodotta dall'attore ed anche del danno patito dal sig risultando condivisibile la parte CP_1 motivazionale in cui si afferma che: “il danno patrimoniale omnicomprensivo che la convenuta dovrà sostenere in proprio tutti i costi futuri necessari a far conseguire all'acquirente il certificato di agibilità del bene, del fatto che, anche all'esito della consegna di tale certificato, residuano in capo all'acquirente i danni patiti in conseguenza all'aver goduto, per il periodo intercorso tra la consegna dell'immobile la consegna del certificato di agibilità, di un bene di minor valore commerciale rispetto al prezzo pattuito dalle parti, del fatto che anche il certificato di agibilità relativo all'appartamento è stato consegnato solo dopo l'introduzione del presente giudizio, sicché anche il risarcimento relativo a tale ritardo rientra nella quantificazione globale ed equitativa del danno, complessivamente pari ad €7.500,00”. Risultano dunque correttamente indicate le singole componenti del danno patito dal sig. , e liquidato in via equitativa, non potendosi ritenere CP_1 equo un danno contenuto nella somma delle sole spese vive sostenute, da qualificare come danno emergente, per come invocato da parte appellante. Va in proposito richiamata la giurisprudenza della Suprema Corte (cfr, Cass. Civ. n. 23.157/13; 25418/19), in base a cui l'inadempimento all'obbligo di_consegna del certificato di abitabilità è "ex se" foriero di danno per cui l'accertamento del danno deriva dalla mera mancata consegna del detto certificato;
compiuto tale accertamento sull'an debeatur", il primo giudice ha esercitato il potere di liquidare il danno in via equitativa conferitogli dall'art. 1226 cc., essendo obiettivamente impossibile o particolarmente difficile provare il danno nel suo preciso ammontare (conf. Cass. 20889/2016), con valutazione che va in questa fase confermata. Quanto alle istanze istruttorie reiterate anche in questo grado da parte appellante e non ammesse dal Tribunale, rileva il Collegio che le stesse sono irrilevanti ai fini della decisione e vanno rigettate. Al rigetto dell'appello, per il principio della soccombenza segue la condanna alle spese che, liquidate come in dispositivo in difetto di nota sono poste a carico dell'appellante che dovrà altresì corrispondere il raddoppio del contributo unificato a norma di legge, sussistendone i presupposti.

P.Q.M.

La Corte
- Rigetta l'appello e conferma la gravata sentenza;

- Condanna l'appellante al pagamento della Parte_1 somma di euro 4.750,00 oltre spese generali ed accessori di legge a favore di da distrarsi a favore del procuratore Controparte_1 costituito dichiaratosi antistatario;

- Sussistono i presupposti di legge per il raddoppio del contributo unificato a carico dell'appellante. Roma, così deciso nella camera di consiglio del 20 marzo 2025.
Il Giudice Aus. Relatore
Avv. Maria Teresa Laurito Il Presidente
Dott.ssa Cecilia De Santis