REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

CORTE DI APPELLO DI LECCE
Prima Sezione Civile
riunita in camera di consiglio nella seguente composizione: dott. Maurizio Petrelli Presidente rel. dott. Patriza Evangelista Consigliere dott. Virginia Zuppetta Consigliere
ha pronunciato la seguente
SENTENZA

nella causa civile in grado d'appello iscritta al n. 337/2021 R.G., trattata e passata in decisione all'udienza collegiale del 12/06/2024, promossa da:
(C.F.: ), in Parte_1 C.F._1
proprio nonché quale titolare della Ditta individuale
[...]
”, rappresentato e difeso Controparte_1 dall'avv. Raffaele Fatano e Rocco Rizzello, presso quest'ultimo elettivamente domiciliato in Supersano (LE), Via S. Antonio 23/A;
APPELLANTE
Contro
C.F.: ), in persona Controparte_2 P.IVA_1
del legale rappresentante p.t., rappresentata e difesa dagli avv.ti
Marcello Marcuccio e Giuseppe Orlando, elettivamente domiciliata in
Lecce (LE) presso lo studio dell'avv. Marcuccio, viale Otranto n. 117;
APPELLATA

1 CONCLUSIONI

Le parti hanno concluso come da note depositate telematicamente in cancelleria.
Svolgimento del processo

Con atto di diffida e contestuale licenza per finita locazione,
[...] chiedeva il rilascio dell'immobile di sua proprietà sito Controparte_2
in Gallipoli alla via Lungomare Marconi - piano seminterrato - adibito a deposito di batterie, concesso in locazione al sig. Parte_1
in virtù di scrittura privata del 01.06.1998.
Il Giudice del Tribunale Civile di Lecce, convalidava lo sfratto con provvedimento reso esecutivo in data 15.06.2015 e fissava il rilascio dell'immobile per il giorno 15.06.2016.
Con atto di precetto notificato il 28.06.2016, la Controparte_3
, intimava a il rilascio dell'immobile
[...] Parte_1
entro il termine di legge, il quale, a sua volta, con atto del 08.07.2016, proponeva opposizione all'esecuzione ai sensi e per gli effetti dell'art
615 c.p.c.
Successivamente, l'Ufficiale Giudiziario della Corte di Appello di
Lecce, notificava a il preavviso di rilascio, Parte_1
indicando che il giorno 21.09.2016 dava seguito alle relative operazioni di riconsegna dell'immobile.
Avverso il summenzionato atto, proponeva Parte_1
opposizione agli atti esecutivi ex art 617, 2° comma, c.p.c. e il Giudice fissava l'udienza del 31.8.2016 per la comparizione delle parti.
Alla detta udienza il Giudice, Dott. G. Maggiore, con ordinanza del
02.09.2016, non reclamata, rigettava l'istanza di sospensione, assegnando alla parte ricorrente ( ) termine fino Parte_2 al 31.10.16 per l'introduzione del giudizio e condannando il ricorrente al pagamento delle spese del procedimento.
2 Con ulteriore istanza del 02.09.2016, la ditta Parte_1 chiedeva sospendersi l'efficacia del titolo e l'esecuzione intrapresa ed il GE, Avv. Bucato Capozza, inaudita altera parte, con provvedimento del 12.9.16, sospendeva l'efficacia del precetto fissando udienza per la comparizione delle parti per il giorno 31.10.16.
L'istanza e il provvedimento venivano notificate a mezzo pec in data
21.9.16.
Con successiva ordinanza dell'8.12.2016, lo stesso GE, Bucato
Capozza, esaminate le deduzioni rassegnate da Controparte_2
, revocava l'ordinanza precedente, ritenendo non sussistenti i
[...]
presupposti per la sospensione della esecuzione.
Il reclamo proposto avverso la suddetta ordinanza veniva rigettato dal
Tribunale con provvedimento del 02.05.2017, depositato il 12 successivo.
Pertanto, la causa veniva istruita, nel merito, sul preteso diritto della di corresponsione dell'indennità per la perdita Parte_2 dell'avviamento commerciale da parte della propria assistita.
Terminata la fase istruttoria e precisate le conclusioni la causa veniva rinviata all'udienza del 28.09.2020 per la discussione orale, con assegnazione del termine fino al 1.09.2020 per il deposito di note conclusionali.
La causa veniva oralmente discussa ex art. 281 sexies all'udienza dell'8.3.2021.
Con sentenza n. 701/2021, pubblicata il 08.03.2021, il Tribunale di
Lecce rigettava la domanda introduttiva;
accoglieva la domanda riconvenzionale e, per l'effetto, condannava al Parte_1
pagamento, in favore di in persona del suo Controparte_2
legale rappresentante p.t., della somma pari ad € 5.296, 69; condannava l'attore al pagamento delle spese e competenze di giudizio in favore della convenuta che quantificava e liquidava (al netto della compensazione tra le parti nella misura di ½) in € 1,500,00 per compensi di causa oltre accessori come e se dovuti per legge.
Avverso la predetta sentenza ha proposto appello , Parte_1
chiedendone l'integrale riforma.
3 Con comparsa di costituzione e risposta, si è costituita in giudizio che hanno concluso per il rigetto Controparte_2 dell'appello.
A seguito di trattazione scritta le parti hanno concluso come da note depositate telematicamente in cancelleria cui si fa espresso rinvio.
Motivi della decisione
Con il primo motivo d'appello, rubricato “Violazione ed erronea applicazione degli artt. 112, 167 e 183 c.p.c., dell'art. 2697 c.c. -
Violazione del principio del contraddittorio tra le parti - Sull'omesso adempimento dell'onere di allegazione probatoria - Violazione dell'art. 111 Cost., sul giusto processo - Motivazione apparente per omessa valutazione delle prove testimoniali e documentali”,
l'appellante censura l'impugnata sentenza ritenendo che il Tribunale, in violazione del principio del giusto processo nonché omettendo di esaminare le prove testimoniali e documentali fornite dall'attore, non ha riconosciuto l'indennità di avviamento sulla base di una allegazione fattuale di controparte avvenuta solo in sede di note conclusive, nel mentre, sempre a detta dell'appellante, il Tribunale avrebbe dovuto pronunciarsi sulla domanda giudiziale nel perimetro circoscritto dalle parti entro il termine di cui all'art. 183 VI comma c.p.c.
Con il secondo motivo d'appello, rubricato “Violazione ed erronea applicazione dell'art. 4, Legge n. 84/1994 – sulla natura di “porto” dell'area in cui ricade l'immobile locato”, l'appellante censura la sentenza per aver il Tribunale affermato che l'immobile oggetto di locazione si trovasse all'interno dell'area della e Controparte_2
che questa struttura, qualificabile in termini generali come bacino acqueo artificiale utilizzato per l'ormeggio e rimessaggio di imbarcazioni, rientrasse in termini oggettivamente sussumibili nella categoria di “porto” richiamata dall'art. 35 L. 392/1978, in aperta
4 violazione dell'art. 4 Legge n. 84/1994 che determina le caratteristiche dimensionali, ecologiche e funzionali dei porti con l'indicazione delle categorie e classi di appartenenza di ciascuno di essi.
Con il terzo motivo d'appello, rubricato “Sulla domanda riconvenzionale – Violazione ed erronea applicazione dell'art. 34, L.
392/1978”, l'appellante censura la sentenza nella parte in cui il
Tribunale di Lecce, ritenendo erroneamente non dovuta l'indennità di avviamento di cui all'art. 34 L. 392/1978, ha accolto la domanda riconvenzionale afferente i danni che la Controparte_2 avrebbe subito per effetto dell'occupazione del locale locato oltre il termine di scadenza (31.5.2016).
I summenzionati motivi si prestano ad una trattazione unitaria e congiunta in quanto strettamente connessi.
L'appello è infondato per i motivi di seguito esposti.
Preliminarmente, per ciò che concerne l'asserita violazione del contraddittorio e delle preclusioni processuali, secondo giurisprudenza consolidata, non costituisce eccezione in senso stretto, ma mera prospettazione giuridica rilevabile d'ufficio, l'inapplicabilità dell'indennità per esclusione legale (art. 35 L. 392/78).
Ed invero, giusta i principi fondamentali del vigente ordinamento processuale, il Giudice adito è tenuto, anche ex officio, e, pertanto, anche in difetto di tempestiva contestazione del convenuto, a verificare la sussistenza in concreto dei requisiti di fondatezza della domanda davanti a lui proposta (cfr Cass. n. 1014/2003; Cass. n. 10280/2002).
Pertanto, avendo l'odierno appellante chiesto in suo favore l'applicazione della L. 27 luglio 1978 n. 329, art. 34, correttamente il primo Giudice ha esteso la propria indagine alla verifica all'esistenza del diritto invocato (Cass. n. 635/2007).
Tanto premesso, è noto che l'indennità di cui all'art 34 della L. n.
392/1978 non spetta per le attività esercitate in immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, aeroporti, porti, aree di servizio stradale o autostradale, alberghi e villaggi turistici (art. 35 L.
n. 392/1978).
5 Nel caso di rapporti di locazione relativi ad immobili complementari o interni a tali strutture si parla, infatti, di c.d. avviamento
“parassitario” e la giurisprudenza è costante nel ritenere che l'elencazione di cui alla norma citata non sia tassativa, essendo perciò suscettibile di applicazione analogica.
Ed invero, sia la lettera (formulata "in termini chiaramente descrittivi e senza alcuna pretesa di dettare una disciplina inderogabile") che la ratio della norma (volta ad escludere l'indennità in caso di avviamento parassitario) consentono di ritenere possibile l'applicazione analogica, essendo irrazionale ritenere che detto avviamento parassitario sussista
-per volontà di legge-unicamente ed esclusivamente "in caso di immobili interni a stazioni ferroviarie, porti aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici" e non anche in altre ipotesi in cui l'immobile sia "interno" ad altra struttura simile"(Cass.
n. 810/1997).
Ed infatti, l'art. 35 prevede un'esclusione giustificata dal fatto che l'avviamento non è frutto dell'attività del conduttore, perché il locale, per la sua posizione, gode dell'avviamento di altri locali ai quali esso
è complementare o partecipante (Corte Cost. n. 264/1992).
Queste essendo le finalità dell'istituto, la Suprema Corte (cfr. ex multis, Cass. n. 14461/2005) ha inteso collegare l'indennità alla sussistenza di un effettivo avviamento che possa, almeno astrattamente e secondo l'id quod plerumque accidit, subire pregiudizio a seguito della cessazione della locazione e del trasferimento del conduttore.
Su questa premessa, ha pertanto escluso che l'indennità sia dovuta in caso di "attività che non comportino contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori (elemento indefettibile di ogni avviamento)
Ed invero, l'afflusso degli utenti e consumatori in una delle strutture elencate dall'art 35 L. 392/78 non può generare un avviamento
"proprio" degli immobili ad esse "complementari o interni", ossia dipendente dalla capacità attrattiva dell'attività in essi svolta e dalla operosità del conduttore;
e ciò in base alla condivisibile considerazione che l'accesso ad uno dei locali complementari o interni
6 avviene -di norma- per puro caso e per il fatto che l'utente si trovi a transitare o ad alloggiare nella struttura principale, alla quale è dunque riferibile, in modo esclusivo, la capacità di richiamo della clientela;
in tali situazioni, qualunque avviamento relativo all'immobile complementare o interno sarebbe dunque meramente parassitario -in quanto costituente "un riflesso della peculiare collocazione dell'immobile in un complesso più ampio i cui utenti garantiscono di per sé un flusso stabile di domanda" e non idoneo a giustificare il riconoscimento dell'indennità (Corte Cost. n. 264/1992; Cass. Civ. n.
10261/2015; Cass. n. 18748/2016).
Ciò premesso e considerato, nel caso di specie, il locale preso in locazione dall' odierno appellante trovasi all'interno della "
[...]
bacino artificiale oggetto di concessione demaniale Controparte_2
marittima (Concessione n. 75/2008) destinata all'ormeggio, carenaggio, manutenzione ordinaria e approdo di numerose imbarcazioni, dunque riconducibile funzionalmente a un porto o ad area complementare ad esso, il che è già sufficiente ad escludere il presupposto oggettivo del diritto all'indennità preteso dal . Parte_1
La natura portuale dell'area va, infatti, accertata in base alla destinazione funzionale oggettiva, senza necessità di una formale classificazione amministrativa o di un decreto ministeriale (Cass n.
1648/1994) ai sensi della L. 84/1994, norma peraltro successiva alla disciplina dell'equo indennizzo e non applicabile retroattivamente a rapporti sorti in epoca antecedente.
Dunque, anche volendo riconoscere contatti con l'utenza, codesta
Corte – in linea con il primo Giudice- ritiene di dover escludere in radice il diritto all'indennità di avviamento in quanto assorbito dall'applicabilità dell'art. 35 L. 392/78.
Va, infine, anche confermata la condanna dell'appellante al pagamento dell'indennizzo per occupazione sine titulo dell'immobile ex art. 1591
c.c., riferita al periodo successivo alla scadenza contrattuale fino al rilascio effettivo avvenuto il 13.01.2017.
Ed invero, il conduttore che rifiuta la restituzione dell'immobile in attesa di ricevere dal locatore il pagamento dell'indennità per
7 l'avviamento a lui dovuta, è obbligato al pagamento del corrispettivo convenuto, non godendo di alcun diritto di ritenzione sulla res (Cass.
Civ. 15876/2013).
Per quanto innanzi, l'appello va rigettato e, per l'effetto, confermata la sentenza di primo grado.


P.Q.M.


La Corte così provvede:
1) Rigetta l'appello;
2) Condanna l'appellante al pagamento delle spese processuali, che liquida in euro 4.000,00 per compensi, oltre accessori di legge e di tariffa nella misura del 15%;
3) Dà atto che, per effetto del rigetto della impugnazione, ricorrono le condizioni di cui all'art.13 comma 1 quater d.p.r. n° 115/02 per il pagamento a carico dell'appellante di un'ulteriore somma pari a quella dovuta a titolo di contributo unificato per l'impugnazione
Lecce, 3.6.2025
IL PRESIDENTE EST.
(Dott. Maurizio Petrelli)
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