N. R.G. 721/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI FIRENZE
Sezione Terza Civile
LOCAZIONI
La Corte di Appello di Firenze, in persona dei Magistrati:
Carlo Breggia Presidente
Marco Cecchi Consigliere
Paolo Masetti Consigliere Relatore ha pronunciato all'udienza del 16/04/2025 mediante lettura del dispositivo ex art. 437 co. 1^ c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa civile di II Grado iscritta al n. r.g. 721/2024 promossa da:
(C.F. con Avv.ti CALABRESE GIULIO Parte_1 P.IVA_1
e RESTA FRANCESCO
PARTE APPELLANTE nei confronti di
(C.F. ) con Avv. ALBANESE Controparte_1 P.IVA_2
GINAMMI LORENZO
PARTE APPELLATA avverso la sentenza n. 1475/2023 emessa dal Tribunale di Firenze e pubblicata il 06/10/2023
CONCLUSIONI
In data 16/04/2025 la causa veniva posta in decisione sulle seguenti conclusioni:
Per la parte appellante:
“piaccia all'Ill.ma Corte d'Appello di Firenze, ad integrale riforma della sentenza n.
1475/2023 (rep. 5469/2023) emessa dal Tribunale di Firenze in persona della Dott.ssa
Daniela Bonacchi, pubblicata il giorno 6 ottobre 2023 (nel giudizio R.G. n. 11823/2022) e non notificata, annullato e/o revocato il decreto ingiuntivo opposto [n. 3845/2022 del
pagina 1 di 15 Tribunale di Firenze (R.G. 8196/2022), del 14.09.2022; decreto confermato e dichiarato esecutivo dalla predetta sentenza n. 1475/2023 ex art. 653 c.p.c.], dichiarandolo nullo e/o inefficace (con conseguente rigetto di ogni domanda di pagamento nei confronti di CP_2
; respinta ogni contraria domanda, eccezione e istanza anche istruttoria, previa
[...] fissazione di apposita udienza a norma degli art. 435 c.p.c. e 437 c.p.c., per tutti i motivi, rilievi, argomenti e deduzioni fin qui esposti così giudicare
Nel merito: in principalità: accertare il diritto di di ottenere la riduzione del canone di loca- CP_2 zione ex art. 1464 c.c. e/o ex artt. 1375, 1175 e 1374 c.c., e per l'effetto ridurre, se del caso anche con scrutinio equitativo, l'entità del canone dovuto da per il periodo dal 9 CP_2 marzo 2020 al 31 luglio 2022, per un importo non inferiore a euro 126.231,93 o altro diverso importo che risulterà in corso di giudizio, per le ragioni illustrate in narrativa, dichiarando insussistente e/o integralmente (o parzialmente) estinto l'obbligo di pagamento dei canoni richiesti da con conseguente statuizione di condanna nei confronti di CP_3 [...] alla restituzione dell'importo che verrà liquidato con la richiesta sentenza di CP_3 riforma di quella di primo grado oltre interessi di mora al tasso ex art. 1284 c.c. IV co. a far data dal 24.5.2023, data in cui ha pagato l'intero importo (per capitale, interessi e CP_2 spese legali) in ossequio a quanto disposto dalla sentenza di primo grado qui impugnata, pari ad euro 199.662,45, somma già comprensiva di interessi alla data del relativo pagamento e di spese legali;
in via subordinata: accertare la violazione, da parte di dell'obbligo di CP_3 rinegoziazione del canone di locazione ai sensi degli artt. 1375 e 1175 c.c., per le ragioni esposte in narrativa, e per l'effetto pronunciare sentenza ex art. 2932 c.c. che tenga luogo dell'accordo modificativo non concluso, disponendo la riduzione, se del caso anche in via equitativa, del canone per il periodo dal 9 marzo 2020 al 31 luglio 2022 per un importo non inferiore a euro 126.231,93 o altro diverso importo che risulterà in corso di giudizio, per le ragioni illustrate in narrativa, dichiarando insussistente e/o integralmente (o parzialmente) estinto l'obbligo di pagamento dei canoni richiesti da con conseguente CP_3 statuizione di condanna nei confronti di alla restituzione dell'importo che CP_3 verrà liquidato con la richiesta sentenza di riforma di quella di primo grado oltre interessi di mora al tasso ex art. 1284 c.c. IV co. a far data dal 24.5.2023; data in cui ha CP_2 pagato l'intero importo (per capitale, interessi e spese legali) in ossequio a quanto disposto
pagina 2 di 15 dalla sentenza di primo grado qui impugnata, pari ad euro 199.662,45, somma già comprensiva di interessi alla data del relativo pagamento;
in via ulteriormente subordinata: accertare la violazione, da parte di CP_3 dell'obbligo di rinegoziazione del canone di locazione ai sensi degli artt. 1375 e 1175 c.c., per le ragioni esposte in narrativa, e per l'effetto condannare a risarcire a CP_3 [...] il danno determinato, se del caso anche in via equitativa, in misura corrispondente ai CP_2 canoni insoluti (o in altra diversa misura che risulterà in corso di giudizio), con conseguente statuizione di condanna alla restituzione dell'importo che verrà liquidato con la richiesta sentenza di riforma di quella di primo grado oltre interessi di mora al tasso ex art. 1284 c.c.
IV co. a far data dal 24.5.2023; data in cui ha pagato l'intero importo (per CP_2 capitale, interessi e spese legali) in ossequio a quanto disposto dalla sentenza di primo grado qui impugnata, somma già comprensiva di interessi alla data del relativo pagamento;
in via riconvenzionale di estremo subordine: anche previo accertamento della violazione, da parte di dell'obbligo di rinegoziazione del canone di locazione ai sensi degli CP_3 artt. 1375 e 1175 c.c. e per tutti i motivi, rilievi, ragioni e considerazioni svolti in narrativa, rideterminare l'ammontare del canone dovuto da a per il periodo CP_2 CP_3 dal 9 marzo 2020 al 31 luglio 2022, in applicazione analogica dell'art. 216, comma 3, d.l. 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, con l. 17 luglio 2020, n. 77, per le ragioni illustrate in narrativa, dichiarando insussistente e/o integralmente (o parzialmente) estinto
l'obbligo di pagamento dei canoni richiesti da con conseguente statuizione CP_3 di condanna alla restituzione dell'importo che verrà liquidato con la richiesta sentenza di riforma di quella di primo grado oltre interessi di mora al tasso ex art. 1284 c.c. IV co. a far data dal 24.5.2023; data in cui ha pagato l'intero importo (per capitale, interessi e CP_2 spese legali) in ossequio a quanto disposto dalla sentenza di primo grado qui impugnata, somma già comprensiva di interessi alla data del relativo pagamento”
Per la parte appellata:
“voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di Firenze, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, anche istruttoria, previo inoltre ogni più opportuno accertamento e/o declaratoria sia di rito sia di merito, così giudicare:
In via principale
pagina 3 di 15 1) respingere l'appello proposto da in quanto inammissibile ex Parte_1 artt. 434 e 348-bis c.p.c. e, comunque, infondato in fatto e in diritto, per i motivi tutti di cui in narrativa, e per l'effetto confermare la sentenza impugnata;

In caso di accoglimento dell'impugnazione avversaria:
2) in via principale, rigettare integralmente le domande avversarie, sia in rito che in merito, in quanto infondate in fatto e in diritto, e, per l'effetto, confermare il decreto ingiuntivo n.
3485/2022, emesso dal Tribunale di Firenze in data 14 settembre 2022 all'esito del procedimento sub n. 8196/2022 R.G. e notificato in data 15 settembre 2022, per l'importo in linea capitale di Euro 154.002,96, oltre interessi calcolati ai sensi dell'art.

8.5 del contratto di locazione del 15 luglio 2016 dalla scadenza delle fatture insolute al loro pagamento, per tutte le ragioni esposte in narrativa;

3) in subordine e nella denegata ipotesi di revoca del provvedimento monitorio, accertare che è creditrice di per Controparte_1 Parte_1
l'importo in linea capitale di Euro 154.002,96, oltre interessi calcolati ai sensi dell'art.

8.5 del contratto di locazione del 15 luglio 2016 dalla scadenza delle fatture insolute al loro pagamento, ovvero per il minore importo che dovesse essere accertato in corso di causa o ritenuto di giustizia, e, per l'effetto, condannare al pagamento, Parte_1 in favore di di quanto dovuto, per le ragioni esposte” Controparte_1
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
(di seguito, per brevità, anche “ ) proponeva Parte_1 CP_2 opposizione avverso il decreto ingiuntivo n. 3845/2022 emesso dal Tribunale di Firenze in data 14.9.2022 con il quale le era stato ingiunto il pagamento, ad istanza ed in favore di
(“ ), della somma di € 171.994,81, oltre Controparte_1 CP_3 interessi e spese, a titolo di mancato pagamento di canoni di locazione oggetto del contratto inter partes del 15.7.2016, relativo a porzioni di un immobile sito nella stazione ferroviaria di
Firenze Santa Maria Novella, cifra nello specifico corrispondente alla differenza tra i ratei di canone contrattualmente previsti per il periodo 1.4.2020 – 30.6.2021 e per l'ultimo mese di luglio 2022 (€ 274.332,94, IVA inclusa) e il minor importo corrisposto dalla conduttrice (€
102.388,13).
A fondamento dell'opposizione deduceva l'erroneità della quantificazione del credito azionato in via monitoria, avendo essa opponente già versato la cifra di € 120.329,98, anziché quella inferiore di € 102.388,13 indicata dalla controparte (differenza pressoché integralmente pagina 4 di 15 riguardante la fattura relativa al luglio 2022, pagata l'1.8.2022 dopo il deposito del ricorso monitorio); di avere sempre regolarmente corrisposto il canone di locazione pattuito, sino alla diffusione dell'epidemia da Covid-19 con le connesse misure emergenziali, che avevano prodotto gravi ripercussioni sull'attività dei sub-conduttori della che, in ragione di CP_2 ciò, era intercorsa fra le parti una copiosa corrispondenza, da cui emergeva come
[...] avesse sempre negato in radice il diritto della conduttrice di ottenere, tramite CP_3 rideterminazione del canone, un riequilibrio del rapporto negoziale, che tenesse conto delle sopravvenienze pregiudizievoli;
che, infatti, la forzata sospensione e le imponenti riduzioni di fatturato delle attività commerciali dei sub-conduttori avevano determinato la difficoltà di questi ultimi di corrispondere quanto dovuto a in virtù dei rapporti di sub- CP_2 concessione in essere ed indotto gli stessi a chiedere la modifica delle relative condizioni economiche nonché (nel caso della Elleci Store s.r.l.) a recedere dal contratto;
che CP_2 aveva accordato ai sub-conduttori una riduzione del canone relativo al 2020 e al 2021 e aveva subito, in definitiva, mancati ricavi per complessivi € 188.954,35 oltre IVA in tali anni, aumentati ad € 312.478,00 oltre IVA nel 2022; che, pertanto, aveva diritto ad una CP_2 proporzionale riduzione del canone di locazione dovuto a (in particolare per il CP_3 periodo dal 9 marzo 2020 al 31 luglio 2022, data di cessazione del rapporto tra le parti per effetto del recesso formulato dalla conduttrice), ai sensi dell'art. 1464 c.c. e, comunque, in virtù dei principi generali di buona fede e correttezza nei rapporti contrattuali, ex artt. 1175 e
1375 c.c., e dell'art. 1374 c.c., fondanti un obbligo di rinegoziazione suscettibile di esecuzione specifica ex art. 2932 c.c. o quantomeno di tutela risarcitoria, e tenuto infine conto della disposizione di cui all'art. 216, comma 3, d.l. 19 maggio 2020, n. 34, con conseguente insussistenza/estinzione per compensazione delle pretese della controparte.
Si costituiva in giudizio la la quale instava per il rigetto Controparte_4 delle domande avversarie e per la conferma del decreto ingiuntivo opposto, nei limiti di €
154.002,96 per sorte capitale, oltre interessi, visto il saldo della fattura n. 277/2022 avvenuto in data 1.8.2022, ovvero comunque per la condanna di al pagamento della minore CP_2 somma ritenuta di giustizia.
La causa, previo rigetto delle istanze istruttorie di parte opponente, veniva decisa dal
Tribunale di Firenze con sentenza n. 1475/2023 pubblicata il 06/10/2023.
Il Tribunale rigettava l'opposizione, confermando il decreto ingiuntivo per la somma in linea capitale di € 154.002,96, oltre interessi ex art.

8.5 del contratto di locazione dalle singole pagina 5 di 15 scadenze al saldo, e rigettava altresì le domande riconvenzionali avanzate da CP_2
Rilevava il Tribunale in sintesi:
- che la giurisprudenza di merito formatasi in materia aveva in più occasioni osservato come fosse da escludere che la grave situazione epidemiologica determinata dalla diffusione del
Covid-19 ed i provvedimenti limitativi della circolazione e delle attività conseguentemente emanati potessero integrare un'ipotesi di impossibilità sopravvenuta della prestazione, sia con riguardo all'obbligazione di pagamento del canone di locazione (vista, in primo luogo, la natura fungibile del denaro) che con riguardo all'impossibilità per la parte conduttrice di utilizzare, in tutto o in parte, la prestazione della locatrice (consistente nella messa a disposizione dell'immobile);
- che lo stesso art. 91 del D.L. 17.3.2020 n. 18 non prevedeva una ipotesi di impossibilità sopravvenuta parziale della prestazione, né ha aveva introdotto alcuna causa di giustificazione automatica in ordine al mancato pagamento del canone di locazione;

- che l'inadempimento doveva ritenersi del tutto ingiustificato, considerate anche le misure previste dal legislatore volte ad attenuare gli effetti sulle attività commerciali del periodo di chiusura forzata imposta dal marzo al maggio 2020 e delle successive restrizioni;

- che nemmeno poteva soccorrere il richiamo al principio della buona fede in sede di esecuzione del contratto, il quale imponeva a ciascuna parte di agire in maniera tale da preservare gli interessi dell'altra, a prescindere dall'esistenza di specifici obblighi contrattuali o di quanto stabilito da singole norme di legge, nei limiti in cui ciò potesse avvenire senza un apprezzabile sacrifico a suo carico, sacrificio che viceversa il conduttore avrebbe imposto al locatore con la pretesa riduzione del canone. ha proposto appello con il quale ha censurato la decisione, chiedendone la riforma, CP_2 per i seguenti motivi:
1) erroneità della sentenza impugnata nella parte in cui esclude l'impossibilità sopravvenuta quale motivo di estinzione (parziale e temporanea) dell'obbligazione, con conseguente violazione dei precetti di cui agli articoli 1256 e 1464 c.c.: secondo l'appellante, “il Tribunale muove esclusivamente dall'asfittica prospettiva per cui l'impossibilità di evocare la concreta applicabilità dell'art. 1464 c.c. risiederebbe nella (sola) circostanza per cui la locatrice avrebbe adempiuto all'obbligo di mantenere il bene locato nella disponibilità dell'esponente”, laddove “l'obbligazione del locatore non si esaurisce nel mettere a disposizione del
pagina 6 di 15 conduttore l'immobile, come riduttivamente ritenuto…ma deve anche assicurarne il pacifico godimento e che la “cosa sia in stato da servire all'uso convenuto” ex art. 1575 c.c.; in tale ottica sarebbe “notorio che la pandemia abbia disturbato il pacifico godimento dell'Immobile da parte di o meglio: i provvedimenti del Governo che hanno imposto ex lege la CP_2 chiusura degli esercizi commerciali e vietato la circolazione dei passeggeri su tutto il territorio nazionale hanno reso di fatto impossibile a assicurare a CP_3 CP_2 il godimento dell'Immobile”;
2) erronea e falsa applicazione del principio genus numquam perit, in ragione del quale la sentenza impugnata ha escluso l'impossibilità parziale (e temporanea) della prestazione in presenza di obbligazioni pecuniarie: osserva l'appellante che, ad onta del suddetto principio, tradizionalmente affermato, “la impossibilità di fruire della controprestazione equivale a impossibilità della prestazione stessa, con i relativi corollari in termini di inesigibilità della prestazione, anche se il contenuto di quest'ultima è di natura pecuniaria”;
3) erroneità della sentenza impugnata per violazione e falsa applicazione degli ulteriori principi che legittimano la domanda di di una congrua rideterminazione del canone: CP_2 secondo l'appellante, il giudice di prime cure non avrebbe adeguatamente valutato la vicenda nell'ottica del principio di buona fede o, come pure possibile, dell'istituto della presupposizione, da cui ricavare l'obbligo per il locatore di rinegoziare il contratto proponendo soluzioni riequilibrative eque ed accettabili, così come già ritenuto da parte della giurisprudenza di merito.
Radicatosi il contraddittorio, nel costituirsi in giudizio, ha contestato, perché CP_3 inammissibili ovvero infondate, le censure mosse da parte appellante nei confronti della sentenza impugnata, della quale ha chiesto dunque la conferma.
La causa è stata decisa (mediante emissione del dispositivo) in data 16.4.2025, sulle conclusioni delle parti, precisate come in epigrafe, a seguito di discussione orale in presenza.
***
I motivi di gravame possono essere trattati congiuntamente, in quanto attengono al medesimo tema di indagine e sono intimamente connessi.
Essi vanno giudicati infondati.
Secondo l'appellante, l'emergenza pandemica si sarebbe tradotta in una “causa
d'impossibilità parziale contingente” della prestazione del locatore “ove il vincolo temporale
pagina 7 di 15 è stato fissato dal susseguirsi della normativa emergenziale, con termini e latitudini di applicazione differenziati a seconda dei servizi di attività” (pag. 17 atto di appello);
l'impossibilità sopravvenuta della prestazione si avrebbe non solo nel caso in cui sia divenuta impossibile l'esecuzione della prestazione del debitore, ma anche nel caso in cui sia divenuta impossibile l'utilizzazione della prestazione della controparte, per causa non imputabile al creditore, verificandosi in tale ipotesi la sopravvenuta irrealizzabilità della finalità essenziale in cui consiste la causa concreta nel contratto.
Ora, tuttavia, a tale impostazione potrebbe aderirsi ove si fornisse la prova che, nei periodi indicati, sia venuta meno l'utilizzabilità dei locali concessi in godimento a e/o che CP_2 quest'ultima non abbia comunque potuto sfruttare i beni;
non già, invece, sulla sola scorta della lamentata riduzione dei ricavi dei sub-conduttori per il minore afflusso di clientela (sia pure dovuto alle misure di distanziamento sociale limitative della circolazione nelle stazioni ferroviarie), tradottasi, poi, in minori ricavi della conduttrice per via della scelta di questa di accordare ai primi delle riduzioni sui canoni, non venendo in rilievo, in tal caso, una limitazione al godimento, in senso proprio, dei beni locati.
Premesso che il credito residuo per cui ha agito in via monitoria non CP_3 comprende, a ben vedere, il canone dei mesi in cui si è avuto il c.d. lockdown, ossia il periodo di chiusura generalizzata delle attività commerciali e di divieto tendenzialmente assoluto di circolazione (con pure alcune eccezioni) che avuto durata da marzo a maggio 2020 (dal momento che la fattura n. 164 del 21 aprile 2020 di € 51.334,32, IVA inclusa, relativa al canone per il periodo 1 aprile 2020 – 30 giugno 2020 è stata pagata dalla prima del CP_2 giudizio, ovvero in data 4.12.2020), né nell'originario ricorso in opposizione né nell'atto di appello la conduttrice ha indicato, in modo specifico, se e quando vi sarebbero stati, nei restanti mesi dell'anno 2020 e poi nelle annualità 2021 e 2022, periodi di chiusura forzata degli esercizi commerciali dei propri sub-conduttori, in conseguenza di prescrizioni imposte dall'autorità, offrendo poi di tali situazioni puntuale ed effettivo riscontro.
Come appunto ricordato dalla medesima appellante, il ventaglio di misure adottate nell'ambito della normativa d'emergenza, ha avuto “termini e latitudini di applicazione differenziati a seconda dei servizi di attività”, sicché sarebbe stato onere della medesima parte, per giustificare l'affermato diritto alla riduzione del canone, precisare in dettaglio in che modo ed in quali momenti sarebbe stata pregiudicata la fruizione di tutti o parte degli spazi locati.
pagina 8 di 15 Peraltro, dei due sub-conduttori citati nel ricorso in opposizione ( Controparte_5 ed Elleci Store s.r.l.), il secondo svolgeva attività di supermercato
[...] all'interno della stazione ferroviaria di Firenze, S. Maria Novella e non consta che abbia mai subito una chiusura al pubblico. Quanto al primo sub-conduttore, risulta che la CP_2 abbia pressoché interamente percepito dallo stesso i canoni spettanti: infatti dai documenti prodotti in primo grado (corrispondenza, fatture e prospetto riepilogativo fatture) emerge che gli unici “sconti” effettivamente accordati alla Scuola Internazionale di Ottica Optometria sono stati quello relativo alla somma di € 8.869,50 IVA compresa, imputata al canone del periodo 1.12.2020-31.12.2020, e quello relativo ad altra mensilità di canone per il 2021.
Risulta inoltre che pretenda la riduzione del canone anche per i mesi in cui il CP_2 rapporto di sub-locazione con la Elleci Store s.r.l. era ormai cessato (da novembre 2021 a luglio 2022) e le relative porzioni di immobile erano dunque rientrate nella sua piena disponibilità.
Le casistiche citate a sostegno nell'atto di appello (par. 60 e 61) non sono pertinenti alla situazione, più in generale rappresentata, di riduzione dei ricavi delle attività commerciali esercitate negli immobili dovuta all'impatto negativo del Covid, riferendosi ora al “caso dell'emanazione di un provvedimento della pubblica autorità, successivo al sorgere dell'obbligazione, che vieti l'esecuzione della prestazione (c.d. factum principis) (Cass.
6594/2012)”, ora al caso in cui “l'immobile locato venga a versare, anche se non per colpa del locatore, in condizioni tali da non consentire il normale godimento del bene in relazione alla sua destinazione contrattuale (nel caso di specie, le infiltrazioni di umidità derivanti dalle fatiscenti tubature condominiali avevano reso l'immobile almeno in parte inagibile)” con conseguente diritto del conduttore convenuto in giudizio per il pagamento dell'intero canone, se non ad opporre l'eccezione di inadempimento, comunque “ad ottenere una riduzione del canone, proporzionale alla riduzione dell'utilità che il conduttore consegue, a causa del limiti esistenti al pieno godimento del bene come contrattualmente previsto” (vedi Cass.
3991/2004)”.
Si intuisce che trattasi di fattispecie significativamente diverse, in cui ad essere impedita
(totalmente o parzialmente) è proprio la prestazione tipica, nel caso del locatore quella di consegnare la cosa, mantenerla in stato da servire all'uso convenuto e garantirne il pacifico godimento da parte del conduttore.
Nel rapporto che si è avuto inter partes, al contrario, difficilmente potrebbe affermarsi che vi pagina 9 di 15 sia stata impossibilità di godere degli spazi concessi in locazione o quantomeno non vi è prova al riguardo.
Per tali motivi, sono fuori luogo anche i richiami dell'appellante agli artt. 1578, 1581 e 1584, comma 1, c.c.: il caso della privazione del godimento di parte della cosa locata per la necessità del locatore di effettuarvi riparazioni e quello dell'esistenza di vizi (originari o sopravvenuti) che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito giustificano, ai sensi delle corrispondenti previsioni codicistiche, la riduzione del corrispettivo a carico del conduttore, ma la regola non è estensibile ad una situazione essenzialmente diversa in cui l'immobile si presenta integro e non ne viene sottratta alcuna parte all'utilizzo del conduttore.
Un conto è poi l'utilità della prestazione di messa a disposizione dell'immobile da parte del locatore – che non può negarsi fintanto che esso sia utilizzabile per lo svolgimento dell'attività cui è destinato – un conto è la convenienza del contratto di locazione legata all'andamento più
o meno favorevole dell'attività di impresa che vi si svolge all'interno, per effetto di eventi esterni, pur accidentali e posti al di fuori della sfera di controllo del conduttore, restando comunque salva la possibilità di scioglimento dal contratto nell'ipotesi di eccessiva onerosità contemplata dall'art. 1467 c.c..
In definitiva, la possibilità di invocare l'applicazione della disciplina dell'impossibilità sopravvenuta parziale della prestazione di cui all'art. 1464 c.c. (a mente del quale “quando la prestazione di una parte è divenuta solo parzialmente impossibile, l'altra parte ha diritto a una corrispondente riduzione della prestazione da essa dovuta, e può anche recedere dal contratto qualora non abbia un interesse apprezzabile all'adempimento parziale”) postula che la prestazione sia divenuta, in parte, oggettivamente impossibile, e quindi, nell'ambito del contratto di locazione, che l'immobile sia divenuto parzialmente inutilizzabile per lo scopo per cui era stato locato. La regola potrebbe trovare ragionevole applicazione nello specifico contesto dell'emergenza sanitaria derivata dalla diffusione del Covid-19 ammettendo la possibilità per il conduttore di non corrispondere la quota parte di canone relativa ai periodi di chiusura forzata dell'attività commerciale svolta nell'immobile, ovvero di corrispondere un canone ridotto, tenuto conto della residua utilizzabilità dell'immobile per la custodia dei propri beni (la stessa appellante, d'altronde, si muove in tale linea di pensiero là dove pone la domanda, a part. 84 dell'atto di appello: “se la concreta utilizzabilità del bene oggetto di locazione, tenendo anche conto dell'utilizzo previsto in Contratto, non è possibile per una causa di forza maggiore, è dovuto ugualmente il canone o è possibile sostenere che ci si trovi
pagina 10 di 15 di fronte a una impossibilità della prestazione, al limite temporanea (se la chiusura è per un certo periodo) o parziale (se, ad esempio, si prevede che il ristorante possa lavorare con il solo asporto senza poter utilizzare le sale)?”).
Ma, come si è osservato, nel caso in esame non è stata data prova da parte della (a CP_2 prescindere dalle scelte che essa ha discrezionalmente adottato nell'ambito dei rapporti con i propri sub-conduttori) dell'impossibilità di destinare i locali, in determinati spazi, giorni od orari, ad esercizio delle attività e di una oggettiva perdita del diritto a riscuotere, a propria volta, i canoni.
Il punto nodale della tesi di parte appellante, dunque, ossia l'assunto secondo il quale “per effetto delle disposizioni emergenziali, la prestazione di di assicurare il CP_3 godimento dell'Immobile per la sua destinazione economica non è stata adempiuta nella sua interezza, essendo stato precluso lo svolgimento (totale) dell'attività di per tutto il CP_2 periodo marzo-maggio 2020 e poi significativamente compromessa fino al luglio 2022”
(par. 83 dell'atto di appello) non è, perciò, suscettibile di condivisione.
Altro, in effetti, è sostenere che vi sia il diritto del conduttore di corrispondere un canone inferiore (la cui determinazione dovrebbe essere rimessa al giudice) per le ricadute economiche, a livello generale e particolare, della pandemia.
Nessuna norma, invero, consente al debitore di una somma di denaro di sottrarsi all'obbligazione pecuniaria adducendo situazioni riguardanti la gestione e l'organizzazione della propria impresa come il calo delle commesse e le crisi economiche congiunturali o strutturali.
Il concetto, sebbene ad altri fini, si trova espresso in risalente giurisprudenza lavoristica, a proposito dei limiti per poter invocare la sospensione del rapporto di lavoro del dipendente con conseguente esonero del datore di lavoro dall'obbligazione retributiva (cfr. Cass.
3695/1992, 5090/1995, 673/2001).
D'altronde, in materia di obbligazioni pecuniarie, l'impossibilità della prestazione deve consistere, ai fini dell'esonero da responsabilità del debitore, non in una mera difficoltà, ma in un impedimento obiettivo ed assoluto che non possa essere rimosso (cfr. Cass. 9645/2004,
25777/2013).
Per altro verso, e come già accennato, nel caso in cui, in un contratto ad esecuzione a esecuzione continuata o periodica ovvero ad esecuzione differita, la prestazione di una delle pagina 11 di 15 parti sia divenuta eccessivamente onerosa per il verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili, il rimedio previsto dalla legge è quello della risoluzione del contratto, con gli effetti stabiliti dall'articolo 1458 c.c., su domanda della parte che deve tale prestazione, mentre
è rimessa all'altro contraente la facoltà di evitare la risoluzione offrendo di modificare equamente le condizioni del contratto (art. 1467 c.c.).
In definitiva, perciò, non può trovare tutela giuridica la pretesa dell'appellante di modificare il contratto riducendo il canone in misura percentuale proporzionata ai mancati ricavi in modo da “mantenere inalterata l'incidenza del canone annuo (dovuto a sui ricavi CP_3 annuali complessivi di (pag. 26 atto di appello). CP_2
Vale anche aggiungere – a conforto della soluzione che non ammette un indiscriminato diritto alla riduzione dei canoni di locazione – che ove il governo ha ritenuto di intervenire specificamente sul tema, lo ha fatto in modo esplicito.
Con l'art. 95 del D.L. 18/2020, così come successivamente modificato, è stata disposta la sospensione dei termini di pagamento dei canoni di locazione e concessori relativi all'affidamento di impianti sportivi pubblici dello Stato e degli enti territoriali, con la previsione della possibilità di effettuare i versamenti dei predetti canoni, senza applicazione di sanzioni ed interessi, in un'unica soluzione entro il 30 settembre 2020, oppure mediante rateizzazione fino a un massimo di 3 rate mensili di pari importo a decorrere dal mese di settembre 2020.
Con l'art. 216 del D.L. 34/2020 è stato disposto che “la sospensione delle attività sportive, disposta con i decreti del Presidente del Consiglio dei ministri attuativi dei citati decreti legge 23 febbraio 2020, n. 6, e 25 marzo 2020, n. 19, è sempre valutata, ai sensi degli articoli 1256, 1464, 1467 e 1468 del codice civile, a decorrere dalla data di entrata in vigore degli stessi decreti attuativi, quale fattore di sopravvenuto squilibrio dell'assetto di interessi pattuito con il contratto di locazione di palestre, piscine e impianti sportivi di proprietà di soggetti privati. In ragione di tale squilibrio il conduttore ha diritto, limitatamente alle cinque mensilità da marzo 2020 a luglio 2020, ad una corrispondente riduzione del canone locatizio che, salva la prova di un diverso ammontare a cura della parte interessata, si presume pari al cinquanta per cento del canone contrattualmente stabilito”.
Al di fuori delle predette ipotesi, nessun'altra disposizione normativa emergenziale ha contemplato analoghe possibilità e proprio l'avere il legislatore introdotto specifiche previsioni al riguardo, confinate a ben individuati ambiti di attività e periodi, induce a ritenere pagina 12 di 15 non estensibili le medesime ad altre fattispecie.
Peraltro, e come ricordato nella pronuncia appellata, vi sono state anche misure più generalizzate previste dal legislatore volte ad attenuare gli effetti sulle attività commerciali del periodo di chiusura forzata imposta dal marzo al maggio 2020 e delle successive restrizioni
(“come, ad esempio – si legge a pag. 5 della sentenza – la cessione del credito di imposta che, come tale, implica, comunque, il pagamento del canone, le varie proroghe dei prestiti e degli adempimenti fiscali, il ricorso alla cassa integrazione. Cosicché, il comportamento della conduttrice, di totale e perdurante omissione nel pagamento del canone di locazione, in assenza di alcuna norma giustificatrice di tale condotta ed in presenza di istituti che, seppure non risolutivi, erano volti ad agevolare il superamento, da parte degli esercenti un'attività commerciale, delle difficoltà economiche del periodo interessato dalla pandemia, non legittima né impone alcuna riduzione del canone di locazione medesimo”).
Quanto all'art. 91, comma 1, D.L. 18/2020 (“Il rispetto delle misure di contenimento di cui al presente decreto è sempre valutato ai fini dell'esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all'applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti”), pure richiamato dalla esso non prevede il diritto del conduttore ad CP_2 una riduzione del canone versato (a prescindere dal fatto che la norma sembra comunque presupporre la prova dell'effettivo rispetto delle misure di contenimento).
A tale riduzione, infine, non può pervenirsi nemmeno attraverso il richiamo al canone della buona fede ed all'istituto della presupposizione, come invece sostenuto nel contesto del terzo motivo di appello.
Va senz'altro condivisa la valutazione del giudice di prime cure, coerente con il principio, consolidato nella giurisprudenza di legittimità, per cui “la buona fede nell'esecuzione del contratto si sostanzia in un generale obbligo di solidarietà che impone a ciascuna delle parti di agire in modo da preservare gli interessi dell'altra, a prescindere tanto da specifici obblighi contrattuali, quanto dal dovere extracontrattuale del "neminem laedere", trovando tale impegno solidaristico il suo limite precipuo unicamente nell'interesse proprio del soggetto, tenuto, pertanto, al compimento di tutti gli atti giuridici e/o materiali che si rendano necessari alla salvaguardia dell'interesse della controparte, nella misura in cui essi non comportino un apprezzabile sacrificio a suo carico” (così, ex multis, Cass. 10182/2009).
Non è, infatti, seriamente contestabile che la riduzione del canone, rispetto a quello pattuito, pagina 13 di 15 vieppiù nella misura pretesa dall'appellante, comporterebbe un sacrificio apprezzabile dell'interesse del locatore, cui viene richiesto, in sostanza, di rinunciare a una parte del corrispettivo altrimenti spettante per la concessione in godimento degli immobili.
Le argomentazioni svolte nell'atto di appello non scalfiscono la motivazione adottata in sentenza, giacché non ci si può porre nell'ottica di un “vantaggio” che deriverebbe al locatore dal percepire un “lucro che quasi sicuramente non avrebbe potuto ottenere se l'immobile fosse stato locato ex novo durante l'emergenza sanitaria, se non in misura ridotta per il ridotto utilizzo del bene, consentito dall'autorità pubblica e dalla relativa legislazione emergenziale” (pag. 29). L'interesse, il cui apprezzabile sacrificio osta all'applicabilità del principio di buona fede, è infatti quello attuale del creditore di una prestazione e non può essere valutato rispetto a scenari diversi ed ipotetici.
Riguardo poi alla presupposizione, premesso che solo in grado di appello vi ha fatto CP_2 riferimento, con conseguente inammissibilità di ogni rilievo fattuale attinente, essa, come noto, consiste in una particolare situazione di fatto, avente carattere certo ed obiettivo, che i contraenti, pur non facendone menzione, abbiano sottinteso e tenuto presente come premessa implicita del consenso. La stessa non può confondersi, perciò, con il generale contesto economico o comunque con l'ordinario contesto in cui ci si aspetta che possa svolgersi la fase esecutiva del contratto (giacché altrimenti ogni contratto sarebbe, per assurdo, basato su una presupposizione e potrebbe essere rimesso in discussione al variare delle condizioni di fatto esistenti al momento della stipula); non potrebbe dunque attribuirsi tale significato ad un aspetto mutevole come il maggiore o minore “popolamento” della stazione ferroviaria. In ogni caso, come correttamente osservato dall'appellata, la presupposizione legittima lo scioglimento del vincolo negoziale, non certo una modifica unilaterale delle condizioni contrattuali.
A nulla rilevano, rispetto a tutto quanto sopra osservato, i capitoli di prova per testi reiterati dall'appellante, mentre la richiesta di “ordine di esibizione…nei confronti del Comune di
Firenze circa la conferma in ordine all'impossibilità di chiedere nuove licenze per
l'utilizzazione commerciale di media struttura” si appalesa istanza esplorativa oltre che non riferita ad uno specifico documento.
Per le ragioni suesposte, in conclusione, l'appello deve essere respinto.
In applicazione del principio di soccombenza, le spese del presente grado di giudizio vanno poste a carico dell'appellante. pagina 14 di 15 La liquidazione si opera in base al D.M. 55/2014, come modificato dal D.M. 147/2022, § 12, secondo i parametri medi (eccezion fatta per la fase 3, per la quale si giustifica il dimezzamento del parametro medio per la modesta attività di trattazione).
Il valore della causa è pari ad € 171.994,81, dunque compreso nello scaglione tra € 52.001 ed €
260.000. Pertanto:
€ 2.977,00 fase 1, € 1.911,00 fase 2, € 2.163,00 fase 3 ed € 5.103,00 fase 4, in tutto €
12.154,00, oltre accessori di legge.
Ricorrono infine nei confronti dell'appellante le condizioni per il raddoppio del contributo unificato ai sensi dell'art. 13 co. 1 quater d.P.R. 115/2002.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Firenze, sezione terza civile, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, anche istruttoria, disattesa, così provvede:

1. rigetta l'appello;

2. condanna parte appellante a rimborsare a parte appellata le spese processuali del presente grado, che liquida in complessivi € 12.154,00 per compensi professionali di avvocato, oltre al
15% sui compensi per rimborso forfettario di spese generali, nonché oltre cap e iva secondo legge;

3. dà atto che ricorrono nei confronti dell'appellante le condizioni per il raddoppio del contributo unificato ai sensi dell'art. 13 co. 1 quater d.P.R. 115/02.
Firenze, camera di consiglio del 16/04/2025
Il Consigliere estensore Paolo Masetti Il Presidente Carlo Breggia
Nota
La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003 n. 196 e successive modificazioni e integrazioni.
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