R E P U B B L I C A I T A L I A N A
I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O
La Corte d'Appello di Brescia, Sezione Prima civile, così composta: R.G.185/2021
Dott. Vittoria Gabriele Presidente rel.
Dott. Annamaria Laneri Consigliere
Dott. Michele Stagno Consigliere
ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile n. R.G. promossa con atto di citazione notificato in data
11 febbraio 2021 e posta in decisione all'udienza collegiale del 09/10/2024
d a
OGGETTO:
con il patrocinio dell'avv. De Poli Matteo Parte_1
Leasing dell'avv. De Cristofaro Marco elettivamente domiciliata presso l'avv.
Codice: Quaranta Sergio
143121 APPELLANTE
c o n t r o
con il patrocinio dell'avv. Azzini Augusto e dell'avv. CP_1
Marcoli Nadia
APPELLATA/APPELLANTE INCIDENTALE
In punto: appello a sentenza del Tribunale di Brescia n. 271072020
pubblicata in data 31 dicembre 2020 notificata in data 12 gennaio 2021.
1 CONCLUSIONI
Dell'appellante
“contrariis reiectis, in totale riforma dell'appellata sentenza del Tribunale di
Brescia N. 2710/2020, depositata in cancelleria il 30.12.2020, resa inter partes nella causa iscritta a R.G. 21201/20105:
In via preliminare di rito: rigettarsi l'appello incidentale svolto da controparte, con cui pretende la riaffermazione di un fantomatico Parte_2
“giudicato” che si sarebbe formato in relazione alla pronuncia del TAR
Veneto, di rigetto in rito per difetto di giurisdizione, ancorché sia noto che le sentenze di rito non possono mai fare giudicato sulle questioni di merito, ed ancorché l'estraneità di al rapporto concessorio non precluda Parte_2
affatto l'accertamento richiesto della invalidità ed inefficacia di un contratto concluso tra due privati, avente ad oggetto un bene vincolato, concluso in violazione di norme imperative costituenti (questa sì è circostanza accertata dal G.A.!) il «parametro normativo che incide sul regime privatistico del rapporto inter partes» (p. 5, metà, doc. 13 ex adv.); nel merito, in estremo subordine: in accoglimento del quinto motivo di gravame, pronunciare l'annullamento del contratto di leasing (n. 107226/001) per errore essenziale e riconoscibile, ai sensi degli artt. 1427, 1429 e 1431 c.c., con conseguente caducazione ex art. 336 c.p.c. del capo dipendente relativo all'accoglimento della domanda riconvenzionale della convenuta (e rigetto della temeraria eccezione avversaria di “giudicato sul capo dipendente”);
in via di riproposizione ex art. 346 c.p.c.: in via conseguenziale, condannare la alle restituzioni delle somme già indebitamente versate Parte_2
2 dall'attrice/locataria quale corrispettivo della locazione finanziaria pari a €
95.000,00 oltre IVA alla stipula, € 6.025,83 mensili oltre IVA per n. 72 rate
(inclusi i canoni fino a dicembre 2014) alla cui somma vengono detratte le note di accredito (per indicizzazione) pari a € 171.940,56, per un importo complessivo di € 375.614,03 più IVA, sempre aggiungendo a tale somma quanto dovesse essere ulteriormente pagato dall'attrice in corso di causa;
alla restituzione delle spese di istruttoria del contratto pari a € 700,00 più IVA;

alla restituzione delle somme pagate a titolo di ICI/IMU pari a € 17.283,00,
oltre a quelle che eventualmente verranno pagate in corso di causa, oltre agli interessi legali al tasso di cui al novellato art. 1284, co. 4, c.c., da ciascun versamento al saldo. Condannarsi infine la convenuta a titolo di responsabilità extracontrattuale al risarcimento dei danni patiti per l'immobilizzo di capitale dal 2008, nell'impossibilità di reinvestirlo, nella misura che verrà accertata nel corso del giudizio, da liquidarsi anche in via equitativa;
In ogni caso: con vittoria di spese e compensi professionali di entrambi i gradi di giudizio”.
Dell'appellata
“ogni contraria istanza e deduzione disattesa:
in via preliminare: dichiarare l'inammissibilità dell'appello stante il passaggio in giudicato della Sentenza appellata, su un capo incompatibile con la richiesta di riforma avanzata da controparte;

in via principale: previo accoglimento dell'appello incidentale, riformare la sentenza appellata dando atto del giudicato formatosi circa l'estraneità di
3 ING al Regolamento del Comune di Ponte di Piave.
Sempre in via principale: respingere l'appello proposto da Parte_1
in quanto inammissibile e/o infondato in fatto ed in diritto.
Spese di lite e compensi professionali di entrambi i gradi integralmente rifusi”.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. Con sentenza n. 2710/2020 pubblicata in data 30 dicembre 2020 il
Tribunale di Brescia ha rigettato la domanda con cui Parte_1
ha chiesto che venga dichiarata la nullità del contratto di leasing n.
07226/001, la domanda subordinata di annullamento del contratto per errore ai sensi degli artt. 1427 e 1429 cod.civ. e la domanda, proposta in estremo subordine, di risoluzione del contratto per grave inadempimento della concedente, nonché le domande di restituzione delle somme corrisposte alla concedente a titolo di corrispettivo per la locazione finanziaria e di risarcimento del danno, correlate a quelle proposte;
ha accolto la domanda riconvenzionale e condannato l'attrice al pagamento della somma di €
42.369,68, oltre interessi, a titoli di canoni dovuti in conseguenza della risoluzione stragiudiziale del contratto.

1.1. Il Tribunale ha, innanzi tutto, rigettato la eccezione di giudicato sollevata dalla convenuta in conseguenza della sentenza del TAR Veneto n. 474/2025
in quanto si tratta di pronuncia sulla giurisdizione (declinata dal giudice amministrativo) e non sul merito, non essendo preclusive all'accertamento richiesto le considerazioni in essa contenute.
4 1.2. Ha poi ritenuto infondata la prospettazione dell'attrice circa la qualificazione giuridica del contratto di leasing intercorso tra le parti quale vendita con riserva di proprietà in quanto, a parte il nomen impiegato nel testo contrattuale, in esso l'acquisto della proprietà in capo alla concedente non è
previsto quale effetto reale differito ma è correlato all'esercizio dell'opzione di riscatto a seguito del pagamento integrale dei canoni;
inoltre ha ritenuto che la natura finanziaria non sia esclusa dal fatto che la concedente si sia obbligata a far costruire il bene nei confronti di altro soggetto, precedente utilizzatore in quanto l'immobile è stato comunque nella disponibilità della utilizzatrice per un dato periodo verso corrispettivo per Parte_1
la determinazione del quale le parti hanno tenuto conto del prezzo di acquisto o di costruzione e della durata del contratto, con previsione del diritto della utilizzatrice di acquistare il bene alla scadenza del contratto ovvero di restituirlo.

1.3. Il Tribunale ha, poi, ritenuto generiche e comunque non fondate su un interesse ad agire qualificato le doglianze svolte dall'attrice in punto di nullità
del contratto, fondate su violazioni che la stessa avrebbe posto in essere su comportamenti omissivi della concedente e che comunque non hanno conseguenze sul piano negoziale essendo inerenti alla mera regolarità del procedimento amministrativo mai contestata dalla pubblica amministrazione con riferimento al contratto di leasing.

1.4. Ha comunque esaminato i vari profili di nullità esponendo che:
l'art. 27 L. 865/1971, commi sesto ed ottavo, non riguarda la utilizzatrice che
5 non è acquirente del bene sinché non venga esercitato il diritto di riscatto a seguito del pagamento dei canoni dovuti, cosa non verificatasi nella fattispecie;
in ogni caso tale normativa non incide sulla validità del contratto di leasing;

l'art. 12 del regolamento speciale del Comune di Ponte di Piave, che prevede che gli immobili che si trovano su aree P.I.P. “non possono essere ceduti o
locati se non per casi di forza maggiore su specifica autorizzazione della
giunta comunale…; nel caso in cui il lotto venga acquistati … da una società
di locazione finanziaria nel contratto di leasing dev'essere contenuta la
clausola che il locatario destinatario della retrocessione non può solo essere
il soggetto giuridico risultato aggiudicatario…”, non riguarda per la prima parte la locazione finanziaria;
l'ente comunale non ha opposto tale violazione e la utilizzatrice ha goduto ininterrottamente del bene sino alla risoluzione,
per essersi avvalsa la concedente della clausola risolutiva espressa;

la mancata allegazione al contratto del regolamento comunale è prevista dall'art. 19 dello stesso regolamento solo in caso di vendita dell'area assoggettata a vincolo e non integra una violazione degli obblighi informativi;

la incommerciabilità del bene è stata dedotta in modo generico in ragione della illegittimità del subentro dell'attrice nel contratto di locazione finanziaria, ma tale subentro al precedente utilizzatore non è mai avvenuto in quanto tra le parti è stato stipulato un autonomo contratto di leasing;
il bene non è comunque incommerciabile ma solo assoggettato a vincoli pubblicistici
6 per un arco temporale limitato, peraltro ormai esaurito, e la utilizzatrice ne era a conoscenza tanto da avere dichiarato in contratto di essere a conoscenza delle condizioni del bene e (art. 13) che nulla ostava all'uso del bene in forza di appositi titoli autorizzativi da parte della P.A., tenuto conto delle norme urbanistiche vigenti;

l'allegazione per cui l'attrice non possedesse i requisiti richiesti dalla P.A.
per divenire assegnataria del bene è generica e non incide quale vizio genetico del contratto;
comunque non si sono mai verificati i presupposti per addivenire al trasferimento della proprietà in capo alla utilizzatrice in quanto il contratto si è risolto prima del pagamento di tutti i canoni e quindi della possibilità di esercitare la opzione di riscatto.

1.5. Il Tribunale ha escluso la fondatezza delle domande di annullamento e di risoluzione in quanto:
non vi è stata cessione di un bene diverso da quello per il quale l'attrice ha prestato il proprio consenso in quanto è stato stipulato un contratto di leasing e non di compravendita;

non vi è alcuna divergenza circa la natura del bene oggetto del contratto,
assoggettato a vincoli di destinazione per un dato arco temporale quanto,
rispetto a tale bene, la utilizzatrice si è prefigurata al momento della conclusione dell'accordo;
la stessa utilizzatrice ha inviato alla concedente richiesta di autorizzazione per procedere alla sub-locazione “in conformità alla clausola contrattuale
per cui il bene doveva essere destinato in via esclusiva allo svolgimento delle
7 attività della cessionaria”;
il bene non è difforme da quello pattuito né inidoneo ad assolvere alla sua naturale funzione;

il contratto fa specifico riferimento al rispetto dei vincoli di destinazione e la circostanza per cui sia società specializzata nella Parte_1
compravendita e locazione d'immobili smentisce che essa non abbia avuto al momento della stipula del contratto adeguata contezza della natura del bene per difetto informativo imputabile alla concedente.

1.6. Il Tribunale ha ritenuto infondata anche la domanda di risarcimento per responsabilità extracontrattuale in quanto ha escluso che siano ravvisabili in capo alla concedente comportamenti contrari a buona fede per essere stata la stessa reticente sulla natura del bene.

1.7. Infine il Giudicante ha accolto la domanda riconvenzionale di condanna dell'attrice al pagamento dei canoni dovuti (sul cui mancato pagamento non
è insorta contestazione), previo accertamento che il contratto si è risolto in data 08 gennaio 2016 per essersi avvalsa la concedente della clausola risolutiva espressa.

2. Ha proposto appello sulla base di cinque motivi. Parte_1

3.Si è costituita la (già che ha chiesto CP_1 Controparte_2
che il gravame venga dichiarato inammissibile e rigettato, ha sollevato eccezione di giudicato (interno) ed ha proposto appello incidentale sulla statuizione di rigetto della eccezione di giudicato con riferimento alla
8 pronuncia del TAR Veneto.

3.E' stata rigettata la istanza di sospensione della efficacia esecutiva della sentenza impugnata.
Alla udienza del 09 ottobre 2024, svolta con modalità cartolare, i procuratori delle parti hanno precisato le conclusioni trascritte in epigrafe e la causa è
stata posta in decisione, con assegnazione alle parti dei termini di cui all'art. 190 cod.proc.civ.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1.Per ragioni di ordine logico vanno esaminate preliminarmente la eccezione di giudicato (interno) sollevata dalla l'appello incidentale. CP_1

1.1. Riguardo alla prima l'appellata/appellante incidentale sostiene che vi sia stato il passaggio in giudicato della pronuncia del Tribunale di Brescia in punto di risoluzione del contratto e di condanna al pagamento delle somme da essa dovute dall'utilizzatrice sino alla risoluzione.
La eccezione è infondata in quanto l'appellante, nel chiedere, in accoglimento dei motivi terzo, quarto e quinto, rispettivamente la declaratoria di nullità del contratto, la risoluzione del contratto per grave inadempimento della controparte o il suo annullamento (in sostanza l'accoglimento di tutte le domande già formulate in primo grado), ha anche espressamente richiesto la “caducazione ex art. 336 c.p.c. del capo
dipendente relativo all'accoglimento della domanda riconvenzionale della
convenuta”.
9 1.2. Riguardo all' appello incidentale, avente ad oggetto la statuizione di rigetto della eccezione di giudicato con riferimento al contenuto della sentenza del TAR, va rilevato che la pronuncia invocata è di mero rito,
avendo il giudice amministrativo declinato la propria giurisdizione evidenziando la estraneità delle domande di nullità, annullamento e risoluzione del contratto di leasing all'esercizio del pubblico potere da parte dell'ente comunale.
L'affermazione contenuta nella detta pronuncia circa l'avere la concedente agito al di fuori del rapporto di concessione, non essendo il soggetto attuatore del piano per gli insediamenti produttivi né, benché formalmente proprietaria, aggiudicataria o assegnataria dello stesso, con evidenza non è
suscettibile di vincolare con forma di giudicato l'accertamento chiesto in questa sede, nel senso di precluderlo.
Si tratta, peraltro, di una circostanza incontestata in quanto l'appellante principale in primo grado ha riconosciuto che la concedente non era né il soggetto obbligato all'attuazione del PI né il soggetto assegnatario;
del resto,
le questioni poste in causa, sono quella relative alla natura del contratto intercorso tra le parti, alla rilevanza dei vincoli pubblicistici in relazione al bene immobile ed alla sua dedotta non commerciabilità in conseguenza della violazione di norme imperative, alla incidenza del regolamento comunale sulla validità del contratto, in termini di nullità o annullabilità, ovvero sul contenuto negoziale delle prestazioni sinallagmatiche sì da potersi configurare a carico della concedente un grave inadempimento.
10 Pertanto, l'appello incidentale è infondato e va rigettato.

2. Il primo motivo dell'appello principale, con cui si censura la statuizione del Tribunale circa la configurabilità di un contratto di leasing traslativo anziché di un contratto di vendita con riserva di proprietà, è infondato.

2.1. Il Tribunale ha escluso che possa configurarsi una vendita con riserva di proprietà evidenziando non solo il <nomen impiegato dalle parti>> ma anche la previsione <
reale differito della pattuizione bensì quale effetto dell'eventuale esercizio dell'opzione di riscatto a seguito dell'avvenuto integrale pagamento dei canoni dovuti per godimento temporaneo dell'immobile>>.
L'appellante evidenzia la connotazione bilaterale della operazione compiuta e la incidenza del venir meno della struttura trilaterale sul profilo causale del rapporto.
Al riguardo va rilevato che anche quando la concedente proceda all'acquisto del bene presso un terzo fornitore il leasing finanziario non dà luogo ad un unico contratto trilaterale o plurilaterale ma realizza un'ipotesi di collegamento negoziale tra il contratto di leasing ed il contratto di fornitura
(Cass. S.U. 19785/2015).
La necessità della connotazione trilaterale del contratto di leasing è quindi di per sé da escludere.
Il leasing finanziario è un contratto mediante il quale la concedente attribuisce all'utilizzatore la disponibilità di un bene mobile o immobile per
11 un determinato periodo di tempo, dietro pagamento di un corrispettivo periodico (canone), attribuendogli la facoltà di acquistare la proprietà di tale bene alla scadenza del contratto, mediante versamento di un prezzo prestabilito, con l'obbligo, in caso di mancato acquisto, di restituzione del bene.
Nel caso in esame la concedente era già proprietaria dell'immobile avendolo acquistato e concesso in locazione finanziaria alla e Parte_3
tale contratto si è risolto per il fallimento di tale società e l'immobile è stato riconsegnato in data 09 ottobre 2008 per essere poi concesso in leasing alla
Parte_1
Essa era senz'altro resa edotta di tali vicende in quanto evidenziate nelle
“premesse” della “scrittura privata integrativa del contratto di locazione
finanziaria n. 107226/001”, contenenti anche la specificazione che “il
contratto di leasing per immobili n. 107226/001, di cui la presente scrittura
forma parte integrante, … costituisce rilocazione dell'immobile riveniente
dal contratto di leasing n. 52399/01 e 52399/02”, tanto da avere le parti pattuito l' “importo di rilocazione” e apportato, attraverso la scrittura stessa,
“le modificazioni e rettifiche alle condizioni generali di contratto”,
dichiarando, pertanto, l'utilizzatore “in considerazione di quanto indicato in
premessa … di avere ricevuto in consegna l'immobile oggetto del presente
contratto direttamente da parte concedente …”.
Sulla causa del contratto del leasing traslativo non incide la circostanza che la concedente abbia acquistato il bene per porlo a disposizione
12 dell'utilizzatore ovvero che l'abbia già acquistato, nel contesto di altra precedente operazione di leasing risolta, e proceda alla riallocazione dell'immobile; tale ultima circostanza non incide sulla natura finanziaria dell'operazione.
La causa del contratto è e resta quella finanziaria e non coincide con quella della locazione né con quella della vendita con riservato dominio: la concedente ha messo a disposizione dell'utilizzatrice il bene per un lasso temporale e la utilizzatrice ha assunto l'obbligo di pagare i canoni periodici,
il cui ammontare complessivo, per espressa previsione contrattuale, tiene conto dell'esborso fatto dal concedente per l'acquisto che costituisce il capitale finanziato. Nel caso in esame la causa e la struttura del contratto oggetto di lite coincidono con quelle proprie del contratto di leasing e,
peraltro, la natura finanziaria del contratto è stata anch'essa chiaramente specificata nella citata scrittura privata nella quale si dà atto della “perfetta
conoscenza” da parte dell'utilizzatrice “del ruolo puramente finanziario
svolto dalla concedente” perciò esonerandola “da qualsiasi responsabilità in
merito allo stato del bene citato” e rinunciando essa “fin da ora ad ogni e
qualsiasi pretesa ed eccezione”.
Nello svolgimento della loro autonomia contrattuale le parti hanno escluso le condizioni generali di contratto ovvero apportato ad esse modifiche contenenti il riferimento all'acquisto dell'immobile presso un terzo venditore ed alla esistenza di pregresse trattative tra questi e l'utilizzatore; hanno inoltre correlato la decorrenza del leasing dalla stipula del contratto e
13 specificato il significato del “valore di acquisto del bene” come “importo
iniziale della rilocazione indicato nelle condizioni particolari del contratto e
nelle premesse di cui alla presente scrittura”.
Modificazioni che, comunque, è da escludere possano prospettare la stipulazione di un patto di riservato dominio, oltre che per quanto evidenziato, anche per la ragione già rilevata dal Tribunale della correlazione dell'effetto traslativo al facoltativo esercizio del diritto di opzione con pagamento del prezzo di riscatto.

3. Con il secondo motivo l'appellante principale censura la statuizione con cui il Tribunale ha ritenuto che difetti il proprio interesse ad agire;
evidenzia che tale interesse alla declaratoria d'inefficacia del contratto deriva dagli specifici vincoli esistenti sull'area essa che le impedivano di divenire titolare della concessione per mancanza dei requisiti soggettivi richiesti ex lege;
il bene era extra commercium e il contratto stipulato non poteva assicurare la funzione causale della vendita con riserva di proprietà o della “locazione in
forma di vendita” che essa aveva stipulato per divenire proprietaria del bene.
Evidenzia che nella domanda di nullità del contratto l'interesse ad agire dei contraenti è in re ipsa; contesta di avere dato luogo a comportamenti integranti violazioni di legge e che comunque il fatto che entrambe le parti ne siano partecipi non rileva ai fini della declaratoria di nullità.

4. Con il terzo motivo l'appellante principale censura la statuizione con cui il Tribunale ha rigettato la domanda di nullità del contratto di leasing.
Deduce che trattandosi di leasing traslativo esso non poteva raggiungere lo
14 scopo perseguito dalle parti, e cioè l'acquisto del diritto di proprietà in capo ad essa quale utilizzatrice.
Ribadisce che l'art. 27, commi sesto ed ottavo, della legge n. 865/1971
prevede un vincolo di destinazione pubblica e una disciplina imperativa per il trasferimento delle aree comprese in zona P.I.P. (piano insediamenti produttivi), subordinato ad un atto di cessione o di concessione da parte dell'ente comunale che nel caso di specie sono mancate;
a seguito del fallimento del primo utilizzatore, già assegnatario, avrebbe dovuto essere reiterata la procedura per il trasferimento a sé della proprietà e del godimento del bene, condizione di validità del trasferimento stesso.
Deduce la irrilevanza del proprio successivo comportamento e della circostanza che essa abbia o meno optato per l'acquisto in quanto tale acquisto sarebbe stato impedito e l'eventuale esercizio del diritto di opzione sarebbe stato inefficace, divenendo così irrealizzabile la causa concreta del contratto di leasing.
Contesta, inoltre, la lettura offerta dal Tribunale dell'art. 12 del regolamento speciale del in quanto esso vieta qualsiasi cessione Parte_4
e/o locazione delle aree in zona P.I.P. senza la previa autorizzazione della
Giunta comunale e all'ultimo comma disciplina proprio il caso di acquisto per mezzo di società finanziaria con cui sia stato stipulato un contratto di leasing, vietando cessioni del contratto di leasing o del bene a persone diverse dall'aggiudicatario. Deduce che l'art. 19 prevede l'allegazione del regolamento nel contratto di vendita e la nullità degli atti stipulati in contrasto
15 anche parziale con le prescrizioni contenute nel regolamento;
vi è quindi un obbligo che va oltre il dovere d'informativa e condiziona la validità del contratto a presidio d'interessi pubblicistici. Contesta l'accertamento per cui sarebbe esaurito il tempo di vigenza dei vincoli pubblicistici in quanto sarebbe incontestato che l'affrancamento dal vincolo nel 2017 avrebbe riguardato solo una parte del piano terra sicché il bene nel suo complesso sarebbe extra commercium ; inoltre la cassazione del vincolo urbanistico non può avere efficacia sanante dei vizi genetici che comportano nullità ed annullamento del contratto.
Evidenzia, inoltre, di avere lamentato la violazione dell'art. 3 del regolamento comunale che individua le caratteristiche dei soggetti a favore dei quali avrebbe potuto intervenire valida cessione o locazione del bene vincolato;
la esistenza delle condizioni e dei requisiti prescritti da normativa imperativa di natura pubblicistica, di cui essa non è stata mai posta a conoscenza, non può essere valutata ex post a seconda che il trasferimento della proprietà del bene sia o meno avvenuto, dovendosi piuttosto essere verificata la esistenza della violazione di legge al momento della conclusione del contratto.

5.Con il quarto motivo l'appellante principale censura la statuizione con cui il Tribunale ha rigettato la domanda di risoluzione del contratto ed ha escluso la difformità del bene oggetto del contratto rispetto a quello che essa si era prefigurata.
Ribadisce che nel caso in esame non si è in presenza di un contratto di leasing
16 in quanto è stato trasferito un bene rientrante in zona P.I.P. con riserva di proprietà e verso pagamento rateizzato del prezzo.
Evidenzia di avere provato le contestazioni effettuate dal a sé ed alla Pt_4
concedente nonché alla sublocataria la quale non è stata autorizzata all'esercizio dell'attività. Sostiene che se nel contratto di leasing è
l'utilizzatore che assume il rischio in odine alle condizioni del bene acquistato in quanto sceglie il bene dal fornitore e stabilisce le condizioni di acquisto, nel caso in esame, mancando i tratti caratteristici del leasing,
emerge l'inadempimento della concedente che ha ceduto il bene benché
inidoneo ad assolvere la sua naturale funzione o comunque la funzione ritenuta essenziale dalle parti a fronte di un contratto di alienazione o la cui causa è comunque quella del trasferimento della proprietà. Invoca la disciplina dell'aliud pro alio ai sensi dell'art. 1453 cod.civ.: il contratto è
stato concluso con la “destinazione d'uso” dello svolgimento dell'attività
dell'utilizzatore ed essa è società immobiliare e non impresa industriale o artigiana he crea occasioni di occupazione nella zona P.I.P., in conformità
alla funzione sociale dei programmi urbanistici di utilizzazione straordinaria dei suoli;
la concedente era consapevole della natura giuridica del bene e l'ha tenuta all'oscuro sia di tale natura sia dei requisiti per divenirne proprietaria;

la conoscenza in capo a sé di tali profili non può emergere dall'art. 13 del contratto che non ha un contenuto specifico e che non ha ragion d'essere in un contratto bilaterale in cui la garanzia circa la utilizzabilità del bene non deve essere fornita dall'acquirente ma dal venditore non finanziatore;
essa
17 non ha svolto verifiche ipo-catastali e in conservatoria in quanto il contratto
è stato redatto in forma di scrittura privata;
la conoscenza in capo a sé dei vincoli pubblicistici non può essere ricavata dalla comunicazione del 5
dicembre 2013, nella quale si fa solo riferimento alla sub-locazione dell'immobile alle incombenze amministrative e alla richiesta di nulla osta alla concedente, né dall'essere specializzata in compravendita e locazione d'immobili.
Ribadisce la irrilevanza del venir meno del vincolo nel 2017 con riferimento,
peraltro, solo ad una parte dell'immobile.

6.Con il quinto motivo l'appellante principale lamenta che il Tribunale abbia omesso di pronunciarsi sulla domanda di annullamento del contratto per errore essenziale riconoscibile sulla qualità dell'oggetto.
Evidenzia che: il Tribunale si è limitato a richiamare le considerazioni svolte per ritenere la piena conoscenza in capo ad essa società del bene oggetto dell'accordo; essa non è stata resa edotta, né in sede di trattative né al momento della stipula del contratto, della natura giuridica del bene ed ha avuto conoscenza della vicenda solo il 20 febbraio 2014 con la raccomandata con cui la controparte l'ha notiziata della comunicazione del Parte_4
di Piave che evidenziava che la società era proprietaria di bene
[...]
assoggettato a peculiari vincoli;
la clausola contenuta nell'art. 13 del contratto è ininfluente rispetto al vizio della volontà che incide sulla validità
del negozio, non trattandosi di un normale rischio economico inerente a vizi del bene assunto dalla “cessionaria” ma di vizio genetico che incide sul
18 sinallagma contrattuale avendo la concedente volutamente taciuto la natura del bene e i “requisiti di cessione”.

7. I motivi vanno esaminati congiuntamente e sono infondati.

7.1. Innanzi tutto, riguardo ai plurimi richiami che anche nei motivi successivi al primo l'appellante fa all'assunto della diversa natura del contratto, prospettando che si tratti di “alienazione” o di “contratto avente la
propria causa nel trasferimento della titolarità dominicale”, o di “cessione”
e che la abbia assunto la veste di “venditore non finanziatore”, Parte_2
valgono le considerazioni già esposte circa il fatto che la preesistente proprietà in capo alla concedente del bene non incide sulla natura finanziaria dell'operazione, sull'assenza di automatico effetto traslativo della proprietà
correlato al pagamento delle rate di prezzo, sulla presenza di apposita clausola nella “scrittura privata integrativa del contratto di locazione” in cui si dà atto della “perfetta conoscenza da parte dell'utilizzatore” “del ruolo
puramente finanziario svolto dalla concedente”.

7.2. Nel contratto di leasing è pure presente la clausola che esclude che l'utilizzatore possa far valere “mancate concessioni o autorizzazioni, anche
nel caso di conseguente mancato godimento del bene”; la citata “scrittura
privata integrativa del contratto di locazione finanziaria n. 107226/001”
menziona specificatamente che “in data 15/03/2004 con atto a rogito dott.
di Treviso ha acquistato dalla società Per_1 Parte_2 Parte_3
l'area edificabile sita in comune di Ponte Piave (TV) via dell'Artigianato al
fine di ivi edificare immobile ad uso commerciale/artigianale” nonché i
19 contratti di leasing stipulati con detta società rispetto ai quali quello stipulato dalle parti in causa “costituisce rilocazione dell'immobile”.
I predetti documenti sono così senz'altro pervenuti nella sfera di conoscibilità
della utilizzatrice.
Dalla nota di trascrizione relativa prodotta in primo grado dall'appellante emerge che nel rogito di acquisto del bene si fa riferimento alla sottoposizione del bene stesso al regolamento speciale del Comune di Ponte
di Piave per la cessione delle aree comprese nel piano insediamenti produttivi, allegato A) al predetto contratto, alla cessazione di tali vincoli dopo dieci anni dall'agibilità dei locali, al fatto che il locatario destinatario della retrocessione potesse essere solo il soggetto giuridico risultato aggiudicatario Parte_3
è società che si occupa della compravendita e Parte_1
locazione d'immobili; la mancata adozione della forma di atto pubblico (di certo non usuale per i contratti di leasing) non è sufficiente a ritenere giustificato da parte di detta società l'asserito mancato compimento delle necessarie verifiche in funzione della stipulazione del contratto e anche della previsione dell'opzione di acquisto del bene alla sua scadenza.
ha dichiarato, con la citata scrittura privata, di “avere Parte_1
perfetta conoscenza … delle attuali condizioni dell'immobile”, affermazione contenuta nelle “premesse” e ribadita al punto 2), clausola approvata specificatamente per iscritto ai sensi dell'art. 1341 e 1342 cod.civ., con cui essa “esonera da ogni e qualsiasi responsabilità in merito allo Parte_2
20 stato del bene citato e rinuncia fin da ora ad ogni e qualsiasi pretesa ed
eccezione”.
Le clausole in questione hanno determinato l'assunzione a carico della utilizzatrice del rischio in ordine alle condizioni del bene non solo con riferimento ai vizi ma anche al regime autorizzativo e concessorio, come del resto è proprio dei contratti di leasing in correlazione con la natura finanziaria dell'attività svolta dalla concedente.
Oltre alla predetta assunzione di responsabilità ed alla conoscibilità del regime del bene per effetto dei richiami contenuti nella citata scrittura ed attraverso la nota di trascrizione, elementi, quanto meno presuntivi, che depongono per la conoscenza del regime del bene da parte della utilizzatrice possono ricavarsi dal comportamento successivo delle parti e, in particolare,
dallo scambio di missive del dicembre 2012 inerente la sublocazione: a fronte della richiesta alla concedente di autorizzazione sia alla sub-locazione
(“chiede per un parte dell'immobile … l'autorizzazione alla sub-locazione”)
sia “a provvedere all'espletamento delle incombenze amministrative presso
il Comune di Ponte di Piave nonché alla richiesta di nulla osta relative alla
suddetta locazione”, la concedente, esprimendo con separata comunicazione il consenso alla sublocazione, ha autorizzato “a presentare ed istruire
l'apposita autorizzazione alla Giunta Comunale per l'insediamento
dell'attività”. Diversamente da quanto dedotto dall'appellante il “nulla osta”
non è quello chiesto alla concedente per la sublocazione, oggetto di distinta e specifica richiesta, e ciò depone per la riferibilità di tale termine
21 all'autorizzazione della Giunta Comunale che la utilizzatrice ha, quindi,
richiesto e che la concedente, in risposta, ha specificatamente autorizzato a presentare.

7.3. Le considerazioni che precedono portano al rigetto dei motivi di gravame attinenti sia alla domanda di annullamento per errore essenziale (non ravvisandosi elementi per ritenere che vi sia stata, nel processo formativo della volontà della utilizzatrice, una falsa rappresentazione, riconoscibile alla controparte, della qualità del bene che l'abbia indotta a concludere il contratto ed, anzi, emergendo il contrario da quanto già evidenziato) sia la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento della concedente (attesa l'assunzione di responsabilità dell'utilizzatrice circa mancate concessioni ed autorizzazioni e la rinuncia a sollevare eccezioni in ordine allo stato del bene).
Il contratto si è risolto per essersi avvalsa la concedente della clausola risolutiva espressa che il contratto prevede per il pagamento “anche di un
solo corrispettivo periodico”, senza possibilità, come già evidenziato, di sollevare eccezioni in merito a mancate concessioni ed autorizzazioni ed allo stato del bene.

7.4. Anche i motivi inerenti la statuizione di rigetto della domanda di nullità
del contratto di leasing non sono meritevoli di accoglimento.
La lettura offerta dal Tribunale riguardo all'art. 27 legge 865/1971 è
condivisibile posto che la norma fa riferimento alla concessione del diritto di superficie su aree espropriate e alla cessione in proprietà dell'area ed una
22 convenzione per atto pubblico che non coinvolge la concedente in leasing che, come già esposto, è pacifico in causa, non essere né soggetto obbligato all'attuazione del P.I.P. né aggiudicatario o assegnatario.
Il “regolamento speciale per la cessione delle aree comprese nel piano
insediamenti produttivi” del Comune prevede che “i locali che nel progetto
approvato risultino destinati ad attività artigianali, industriali, commerciali
rimangono vincolati a tale destinazione salvo diversa autorizzazione della
Giunta comunale”, che “non potranno essere ceduti o locati se non per casi
di forza maggiore, su specifica autorizzazione della Giunta comunale” e che
“gli atti stipulati in contrasto anche parziale con le predette norme sono
nulli”. Tuttavia, la nullità del contratto richiede la contrarietà a norme imperative e non può essere prevista in fonte normativa secondaria.
Non può, quindi, che condividersi la statuizione del Tribunale per cui il mancato rispetto delle previsioni di tale regolamento non possa incidere sulla validità del contratto.
Neanche può ritenersi prospettabile la nullità del contratto in quanto avente ad oggetto un bene non commerciabile.
La stipula del contratto di leasing in relazione al bene in questione non può
ritenersi vietata dall'ordinamento ma sottoposta ad autorizzazione comunale.
La possibilità di conseguire le autorizzazioni necessarie per l'esercizio della propria attività all'interno dell'immobile in ragione delle caratteristiche del bene (ivi inclusa la sua ubicazione) non rientra, di regola, tra gli elementi essenziali del contratto di locazione, a meno che l'attività non risulti in
23 assoluto vietata dall'ordinamento, ma costituisce un'obbligazione del locatore il cui mancato adempimento giustifica esclusivamente la risoluzione del contratto per inadempimento del locatore, sempre che questi abbia garantito la predetta idoneità.
A maggior ragione non lo è nel caso di leasing traslativo, in cui la concedente non assume rischi ulteriori rispetti a quelli inerenti la propria attività di natura esclusivamente finanziaria e la utilizzatrice, come nel caso di specie, si è
dichiarata consapevole nelle clausole contrattuali delle condizioni (da intendersi, in assenza di specificazioni, di fatto e di diritto) del bene ed ha assunto ogni responsabilità in ordine a mancate concessioni ed autorizzazioni.
Quanto all'assenza dei requisiti in capo alla utilizzatrice per esercitare il diritto di opzione e acquisire al termine del contratto la proprietà del bene, la circostanza valorizzata dal Tribunale è che i vincoli pubblicistici sono destinati ad esaurirsi nel tempo;
essendo postergato l'esercizio della opzione ad un momento successivo alla scadenza dei vincoli, le parti hanno ben potuto prefigurarsi l'assenza di impedimenti al momento dell'acquisto senza che, perciò, la esistenza di un impedimento (il cui rischio la utilizzatrice ha assunto su di sé) al momento del contratto possa avere inciso sulla natura traslativa del contratto e quindi sulla esistenza e validità della causa dello stesso.

8. Pertanto entrambi gli appelli vanno rigettati.
Tenuto conto della reciproca soccombenza va disposta la compensazione tra
24 le parti delle spese del grado.
Sussistono i presupposti, ai sensi dell'art 13 comma 1, quater del DPR
115/2002, del pagamento del doppio del contributo unificato a carico dell'appellante principale e dell'appellante incidentale.

9.Infine, va disposta la cancellazione, ai sensi dell'art. 89 cod.proc.civ. delle seguenti frasi contenute nell'atto di appello in quanto gravemente sconvenienti ed offensive nei confronti del Giudice di primo grado:
“… il Tribunale ha frettolosamente liquidato la questione … niente di più
artificioso” (pg. 41);
“Del tutto sconcertante risulta poi che il Tribunale abbia detto, con grave
superficialità e disattenzione…” (pg. 43);
“… il cui contenuto viene valorizzato in modo fuorviante dal giudice di prime
cure…” (pg. 56).
Di tali espressioni, che travalicano ogni necessità defensionale ed il legittimo esercizio del diritto di censura della sentenza impugnata, va ordinata la cancellazione ai sensi dell'art. 89 cod. proc. civ.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Brescia – Prima Sezione Civile, definitivamente pronunciando, così provvede:

1.rigetta l'appello proposto da e l'appello incidentale Parte_1
proposto da avverso la sentenza del Tribunale di Brescia n. CP_1
2710/2020 pubblicata in data 30 dicembre 2020;
25 2. dichiara compensate tra le parti le spese del grado.
Sussistono i presupposti, ai sensi dell'art 13 comma 1, quater del DPR
115/2002, del pagamento del doppio del contributo unificato a carico dell'appellante principale e dell'appellante incidentale.
Visto l'art. 89 cod.proc.civ. dispone la cancellazione, ai sensi dell'art. 89
cod.proc.civ. delle seguenti frasi contenute nell'atto di appello in quanto gravemente sconvenienti ed offensive nei confronti del Giudice di primo grado:
“… il Tribunale ha frettolosamente liquidato la questione … niente di più
artificioso” (pg. 41);
“Del tutto sconcertante risulta poi che il Tribunale abbia detto, con grave
superficialità e disattenzione…” (pg. 43);
“… il cui contenuto viene valorizzato in modo fuorviante dal giudice di prime
cure…” (pg. 56).
Così deciso in Brescia nella camera di consiglio del 26 febbraio 2025.
Il Presidente est.
Vittoria Gabriele
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