N. R.G. 1735/2020
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte d'Appello di Napoli
sezione terza civile composta da:
Dott.ssa Maria Casaregola Presidente rel. ed est.
Dott.ssa Maria Di Lorenzo ConIGliere
Dott.ssa Rosaria Morrone ConIGliere
all'esito della camera di conIGlio, ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 1735/2020 R.G. promossa da
(C.F.: ), rappresentata e difesa dall'Avv. Giovanni Parte_1 C.F._1
Carpenito (C.F.: ) per procura speciale allegata all'atto di citazione in C.F._2
appello
- APPELLANTE -
CONTRO
(C.F.: ), rappresentata e difesa dall'Avv. Controparte_1 C.F._3
Pasquale Allocca (C.F.: ) per procura speciale allegata al ricorso introduttivo C.F._4
del giudizio di primo grado
-APPELLATA -
OGGETTO: appello avverso l'ordinanza ex art. 702-ter c.p.c. resa dal Tribunale di Benevento a conclusione del giudizio n. 3449/2018 r.g.
RAGIONI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE
§ 1. Il giudizio di primo grado.
1.1. Con ricorso ex art. 702-bis c.p.c. depositato il 23.7.2018 conveniva Controparte_1 Pt_1
davanti al Tribunale di Benevento, chiedendo l'accoglimento delle seguenti conclusioni: 1)
[...]
“dichiarare la risoluzione del contratto preliminare di compravendita stipulato in data 2 Maggio
2014 e per l'effetto condannare la parte convenuta al rilascio dell'immobile oggetto del contratto
preliminare di compravendita quale conseguenza della risoluzione del contratto preliminare che
rende indebita la protrazione della detenzione;
2) Accertare la responsabilità contrattuale della
parte convenuta e per l'effetto condannare la resistente al risarcimento del danno subito dalla
parte attrice da quantificarsi in via equitativa;
3) condannare la parte resistente alla
corresponsione delle rate di mutuo da scadere fino alla liberazione dell'immobile; 4) condannare
parte resistente alla corresponsione delle rate di mutuo scadute dal mese di dicembre 2017 al
luglio 2018 pari ad euro 4.384,00; 5) condannare l'odierna resistente alla corresponsione degli
oneri condominiali scaduti e da scadere fino al rilascio dell'immobile; 6) in ogni caso condannare
la parte resistente al pagamento delle spese, competenze ed onorari della procedura da attribuirsi
al procuratore antistatario”.
A tal fine allegava che in data 2.5.2014 aveva stipulato con la convenuta, con atto per NO
, un contratto preliminare di vendita in forza del quale essa ricorrente si era Persona_1
impegnata a prestare il proprio consenso, entro il termine essenziale del 31.12.2015, per la stipula del contratto definitivo di compravendita dell'immobile, di sua proprietà, sito nel Comune di
Montesarchio (BN) alla via Annunziata Vecchia n. 1 con annesso garage, riportato nel Catasto
Fabbricati del Comune di Montesarchio al foglio 34, particella 448, subalterno 16, categoria A/2,
classe 3, vani 6, piano T-1, r.c. Euro 511,29, dietro il pagamento del prezzo di euro 113.793,00.
Al riguardo, deduceva che era stato convenuto il pagamento della somma di euro584,00 alla stipula del preliminare a titolo di caparra confirmatoria e il restante importo di euro113.462,00mediante accollo del residuo importo del mutuo sottoscritto per l'importo di euro 126.697,75 in data
11.11.2010 con Banca Popolare di Ancora S.p.a, poi In particolare, poiché essa CP_2
istante si era determinata ad alienare l'immobile non potendo più pagare la rata del mutuo a causa di problemi finanziari, era stato pattuito che la corrispondesse mensilmente le rate del mutuo ad Pt_1
essa , affinché quest'ultima potesse corrisponderle alla Banca mutuante fino a che la prima CP_1
non avesse espletato le formalità necessarie all'accollo con la notifica del preliminare alla Banca
mutuante.
Lamentava la ricorrente che la promissaria acquirente, immessa nel possesso dell'immobile dal momento della sottoscrizione del contratto preliminare, non aveva adempiuto agli obblighi scaturenti dal medesimo, avendo ritardato la corresponsione dei pagamenti e non avendo comunicato la data per la stipula dell'atto definitivo, né eseguito le formalità per l'accollo del mutuo, e che era stata vana la diffida ad adempiere agli obblighi derivanti dal contratto preliminare,
a pena di sua risoluzione, inviata a mezzo raccomandata a/r in data 2.11.2017 tramite il proprio legale.
Evidenziava, altresì, che controparte aveva cessato di corrispondere la rata del mutuo gravante sull'immobile dal mese di dicembre 2017, pur lucrando i canoni di locazione del medesimo, e che aveva omesso di pagare le spese condominiali, nonostante l'obbligo contrattualmente assunto,
tant'è che in data 2.7.2018 essa promittente venditrice aveva ricevuto una lettera con cui l'amministratore del condominio “Nova Caudium” le aveva intimato di corrispondere la somma di euro 1.060,96 per quote condominiali.
Sotto il profilo giuridico, la ricorrente deduceva che:
il termine per la conclusione della compravendita era essenziale, stante l'esplicita qualificazione come tale contenuta nel contratto preliminare, per cui il suo vano decorso aveva determinato lo scioglimento ipso iure del contratto ai sensi dell'art. 1457 c.c., con conseguente condanna della convenuta al rilascio, essendo venuto meno il titolo giustificante la detenzione;

l'inadempimento degli obblighi assunti dalla con la stipula del preliminare giustificava la Pt_1
risoluzione del contratto ex art. 1453 c.c., trattandosi di inadempimento di non scarsa importanza ai sensi dell'art. 1455 c.c.;
la promissaria acquirente, essendo stata immessa nell'immobile sin dalla stipula del preliminare,
aveva goduto e godeva del medesimo senza versare quanto dovuto alla banca o ad essa , per CP_1
cui doveva essere condannata al rilascio del bene ed al pagamento delle rate di mutuo scadute e a scadere fino all'effettivo rilascio;

la aveva arrecato un pregiudizio patrimoniale ad essa promittente venditrice, non avendo Pt_1
provveduto all'accollo del mutuo e al pagamento degli oneri condominiali, con conseguente rischio per essa di perdere l'immobile a favore della banca e di essere segnalata alle banche dati con CP_1
conseguente preclusione all'accesso al credito, mentre la godeva dell'immobile, che aveva Pt_1
provveduto a locare.
1.2. Notificato il ricorso ed il decreto di fissazione d'udienza, all'udienza di comparizione si costituiva depositando il fascicolo di parte contenente la comparsa di costituzione e Parte_1
risposta, in cui eccepiva, in rito l'improcedibilità della domanda per omesso esperimento della procedura di negoziazione assistita ai sensi dell'art. 3 L. 132/2014, essendo stata proposta domanda avente ad pagamento della somma di euro 4.384,00, e, nel merito, l'insussistenza dei presupposti per dichiarare la risoluzione contrattuale.
Deduceva, a tal fine, che il termine del 31.12.2015 stabilito per la stipula del contratto definitivo era stato consensualmente prorogato, tant'è che essa aveva continuato a versare mensilmente la Pt_1
somma di euro 595,50 sul conto della , mediante uscite dal proprio conto o da quello della CP_1
madre e tanto malgrado la rata mensile fosse diminuita nel tempo, così fornendo Parte_2
la provvista per il pagamento del mutuo;
in particolare, evidenziava che dall'11.4.2014 (e dunque antecedentemente la stipula del preliminare) al mese di dicembre 2017 aveva corrisposto la somma complessiva di euro 26.202,00 per il pagamento delle rate del mutuo e che dal mese di maggio 2014
aveva provveduto al pagamento degli oneri condominiali nella misura di euro 36,00 mensili.
Lamentava che dal mese di dicembre 2017 era stata la a rendersi inadempiente, perché non si CP_1
era presentata ai numerosi incontri fissati per concordare i tempi della stipula del rogito, né aveva fornito la documentazione relativa all'immobile, per cui era infondata l'asserita gravità
dell'inadempimento di essa promissaria acquirente tale da giustificare la risoluzione contrattuale ex
art. 1453 c.c. e la conseguente domanda risarcitoria.
Deduceva, poi, che le domande sub 3), 4) e 5) delle conclusioni di controparte erano inammissibili,
prima ancora che infondate, atteso che la risoluzione contrattuale produce l'effetto liberatorio per le prestazioni non eseguite e quello restitutorio per le prestazioni già eseguite;
in subordine, eccepiva la compensazione degli importi eventualmente riconosciuti dovuti con le somme pagate in esecuzione del contratto preliminare.
Contestava, poi, la domanda risarcitoria stante l'assenza di un inadempimento imputabile ad essa resistente, evidenziando la genericità della stessa e l'impossibilità di far ricorso alla liquidazione equitativa ex art. 1226 c.c.,
Infine, assumeva che per la complessità delle questioni trattate e per le contestazioni mosse la causa necessitava di un'istruzione non sommaria, dovendosi provare le circostanze dedotte anche per testimoni, per cui occorreva disporre il mutamento del rito.
Concludeva, quindi, rassegnando le seguenti conclusioni: “1) in via preliminare, rilevare
l'improcedibilità della domanda, per omessa negoziazione assistita, adottando gli opportuni
provvedimenti; 2) sempre in via preliminare, disporre la conversione del rito e la prosecuzione del
giudizio con le forme della cognizione ordinaria, fissando con ordinanza non impugnabile,
l'udienza di cui all'art. 183 cod. proc. civ.; 3) nel merito, respingere integralmente le domande di
parte attrice, in quanto inammissibili, improponibili, comunque infondate in fatto e diritto;
4) in via
subordinata e salvo gravame, solo nella denegata ipotesi in cui dovesse essere accertato un credito in favore di parte attrice, disporre la compensazione, sino a reciproca concorrenza, delle somme
eventualmente dovute con quelle versate dalla SI.ra , per rate di mutuo e spese Parte_1
condominiali”.
In via istruttoria chiedeva prova testimoniale sulle circostanze capitolate, riguardanti la proroga del termine per la stipula del contratto definitivo e il rifiuto opposto dalla alla stipula del contratto CP_1
definitivo, alla consegna della documentazione tecnica ed alla delega a favore del geom.
[...]
alla richiesta delle planimetrie dell'immobile all'Agenzia del Territorio. CP_3
Produceva, inoltre, le ricevute dei versamenti eseguiti in favore della ricorrente e del Condominio
“Nova Caudium”.
1.3. Con ordinanza depositata il 27.4.2020 il Tribunale di Benevento così statuiva:
“

1. dichiara la risoluzione, per inadempimento della promissaria acquirente, del contratto
preliminare concluso, tra le parti, in data 2 Maggio 2014;


2. condanna a rilasciare senza dilazione, libero da persone e vuoto di cose, in Parte_1
favore di , l'appartamento con annesso garage in Montesarchio, alla Via Controparte_1
Annunziata Vecchia, n. 1 (o s.n.c.), censito nel Catasto dei Fabbricati al fol. 34, p.lla 448, sub. 16,
cat. A/2, cl. 3, vani 6, piano T-1, r.c. euro 511,29;


3. condanna a pagare a le rate del mutuo, richiamato nel Parte_1 Controparte_1
contratto preliminare (contratto concluso, in data 11 Novembre 2010, da , quale Controparte_1
mutuataria, e quali garanti, e la Parte_3 Persona_2 Parte_4
quale mutuante, mediante atto autenticato, nelle firme, dal Notaio
[...] Per_3
della sede di Airola, Rep. n. 88198, Racc. n. 17937), a decorrere da quella dovuta l'11
[...]
Dicembre 2017, sino all'ultima scaduta alla data del rilascio dell'immobile, oltre agli interessi
legali dal termine di scadenza del versamento alla banca di ogni rata, sino al soddisfo;



4. condanna a pagare a la somma di euro 1.060,96 complessivi, Parte_1 Controparte_1
tali al 2 Luglio 2018, oltre agli interessi legali successivi, sino al soddisfo;

5. condanna a pagare a le quote condominiali scadute Parte_1 Controparte_1
successivamente al 2 Luglio 2018, sino al rilascio, con gli interessi dalle singole scadenze al
soddisfo;


6. condanna a rifondere a le spese di lite, liquidate in euro Parte_1 Controparte_1
1.500,00 per compensi ed in euro 76,00 per esborsi documentati, oltre al rimborso delle spese
generali secondo i vigenti parametri, all'I.V.A. ed alla Cassa come per legge;
distrazione in favore
dell'Avv. Pasquale ALLOCCA”.
Il primo giudice perveniva al suddetto esito motivando che:
“

1. La causa è matura per la decisione, alla stregua della trattazione già svolta col rito sommario
di cognizione: sicché non può accogliersi l'istanza di mutamento del rito medesimo.


2. L'assenza della negoziazione assistita potrebbe essere astrattamente ancora rilevata, non avendo
la causa, pur rinviata, superato la prima udienza (art. 3, co. 1, d. l. 132/2014, conv. dalla l.
162/2014): ma le parti, alla penultima udienza, il 12 Giugno 2019, chiedevano rinvio in pendenza
di una trattativa.
La trattativa condotta mediante i procuratori (ambo le parti sono costituite), pertanto, si è svolta.


3. La resistente assume che il termine della conclusione del contratto definitivo «fissato
contrattualmente, al 31.12.2015, è stato prorogato su accordo delle parti, tanto è vero che […]
l'esponente ha continuato [a] versare mensilmente le rate sul conto della e questa CP_1
provvedeva al pagamento della rata di mutuo» (pag. 4 della memoria di costituzione della
convenuta; neretto e sottolineatura presenti nel testo citato).
In punto di mero diritto, il differimento del termine ben poteva essere pattuito oralmente,
nonostante la natura formale, nella specie, del contratto preliminare concluso (Cass. civ., Sez. III,
15.1.2020, ord. n. 525: «In tema di forma degli accordi modificativi delle originarie clausole
contrattuali di un contratto per il quale sia prevista dalla legge la forma scritta "ad substantiam",
gli accordi concernenti l'esecuzione del contratto … si possono stipulare anche verbalmente, atteso che detta forma riguarda solo i requisiti essenziali del contratto, tra i quali non rientrano gli
elementi che ne regolano l'esecuzione.».
La , tuttavia, non individua, se non in maniera completamente generica, le circostanze della Pt_1
pretesa modifica del termine (e così pure nel correlativo capo – il numero 1 – della prova
testimoniale: capo la cui genericità impedisce che venga ammesso).
Ella sembra, in ogni caso, fondare tale asserzione sulla circostanza che, sino al Dicembre del 2017
(l'ultimo pagamento risale, in realtà, al 24 Novembre 2017, con causale riferita alla rata, appunto,
di Novembre), ossia per circa un biennio, oltre il termine stabilito ella medesima abbia versato
mensilmente l'equivalente della rata mensile del mutuo, del quale è gravata la . CP_1
La mera tolleranza del creditore della prestazione, tuttavia, non impedisce che, decorso il termine
originario, il creditore medesimo possa «pretendere immediatamente la prestazione dovutagli per
la quale era trascorso il termine contrattuale per l'adempimento, nel qual caso il ritardo del
debitore, trascorso il tempo materiale necessario per l'esecuzione, può essere apprezzato come
inadempimento colpevole.» (Cass. civ., Sez. II, 16.5.2005, n. 10279).
Nella specie, è difficile accordare alla condotta della , che percepiva l'equivalente delle CP_1
rate, il IGnificato di prorogare (sine die? la resistente non specifica neppure quale sarebbe stata la
nuova data di conclusione del definitivo) il termine della stipulazione: l'odierna ricorrente (che
dichiara di aver concluso il preliminare proprio perché ritrovatasi carente della provvista per
l'adempimento del debito verso la banca: pag. 2 del ricorso;
l'asserzione non è stata contestata),
infatti, doveva pagare il mutuo, a prescindere dalla conclusione del contratto definitivo, e non
deteneva l'immobile, già consegnato alla promissaria acquirente: sicché rifiutando l'incasso
avrebbe subito una perdita economica.
Per giunta, la resistente assume di aver «più volte convocato la IG.ra per Controparte_1
concordare la data di stipula del rogito definitivo» (così il capo n. 2 della chiesta prova
testimoniale: come tutti gli altri, neppure questo presenta la sufficiente precisione e concludenza, che ne dovrebbero consentire l'ammissione: la più volte eseguita convocazione con quale mezzo
era stata compiuta? in quali periodi? quale sarebbe stata la data proposta?): così contraddicendo
la propria stesa tesi che una proroga, in realtà, sia stata pattuita: e senza documentare in alcun
modo la dedotta convocazione della controparte, neppure dinanzi ad una lettera pervenuta ad
opera del difensore della promittente alienante (cfr. meglio infra).
Si aggiunga, ancora, che la asserisce che «a partire dal mese di dicembre 2017, la IG.ra Pt_1
si è rifiutata di stipulare il contratto definitivo» (capo n. 3 della prova testimoniale Controparte_1
articolata).
A questo proposito, non può non rilevarsi come, in realtà, l'unica parte, che abbia documentato di
essersi adoperata per l'esecuzione del contratto preliminare sia stata proprio e soltanto l'attuale
ricorrente: la quale, con missiva (sottoscritta dall'odierno procuratore costituito della medesima
ricorrente) ricevuta dalla in data 2 Novembre 2017, lamentava l'inadempimento Pt_1
dell'obbligazione di concludere il contratto definitivo, così come quello delle obbligazioni di
accollo del mutuo e, prima dell'accollo, di pagare con regolarità l'equivalente delle rate del mutuo
medesimo (la banca si era doluta del ritardo della cfr. la missiva della banca medesima, in CP_1
data 5 Luglio 2017 - e quest'ultima, come già si è ricordato, non disponendo del denaro per
adempiere al debito, che le doveva essere fornito dalla promissaria acquirente, rimaneva
inadempiente verso il proprio creditore): nel contempo, sottolineava come la stessa , senza Pt_1
neppure aver registrato il contratto, avesse concesso in locazione il bene.
Con la ricordata missiva, il procuratore dell'attuale ricorrente diffidava, poi, la «a Pt_1
contattare» il proprio «studio entro 7 (sette) giorni dal ricevimento della presente, con l'espresso
avvertimento che in caso di Sua mancanza, il contratto preliminare di compravendita si intenderà
risolto de iure».
La non replica di aver risposto o, comunque, contattato l'avvocato della , per Pt_1 CP_1
chiarire la questione, né di essersi recata nello studio del medesimo: e, anzi, ella, pur continuando a detenere l'immobile, ed a ritrarne addirittura un canone (la circostanza è rimasta pacifica, in
mancanza di una specifica contestazione), cessava, senza spiegazioni, di pagare le somme mensili,
corrispondenti alle rate di mutuo: condotta certamente incompatibile con l'intento di osservare il
programma negoziale.
La convenuta sostiene, poi, che la avrebbe opposto «il suo rifiuto alla stipula del contratto CP_1
definitivo ed alla consegna della necessaria documentazione tecnica», ovvero la «documentazione
tecnico-urbanistica, planimetrie catastali» (pag. 5): ma tale asserzione è rimasta priva di sostegno
documentale, ed ha costituito oggetto di capitoli di prova solo genericamente formulati.
Si tratta dei capi numero 4 e numero 5: nei quali non si specifica né come sia stata formulata la
richiesta della documentazione (se oralmente o per iscritto), né quando (neppure rispetto alla data
di ricezione della lettera dell'avvocato della ), né come sia pervenuto il rifiuto e quando. CP_1
La stessa descrizione dei documenti occorrenti rimane priva di puntuale specificazione (eccetto che
per la planimetria catastale).
La resistente imputa, poi, alla controparte, in particolare, di non aver voluto «delegare il geom.
a richiedere le planimetrie dell'immobile all'Agenzia del Territorio» (così il capo Controparte_3
5), senza che sia chiaro se fosse stato concluso un patto in questo senso: il , infatti, era CP_3
il professionista incaricato dalla , non dalla (pag. 5 della memoria di costituzione Pt_1 CP_1
della convenuta).
In conclusione, non si comprende come la resistente possa dichiarare «la propria volontà di
stipulare il rogito di trasferimento.» (pag. 5: analogamente, pag. 7; neretto e sottolineatura
presenti nel testo citato): quando, al contrario, a lei va ascritta, in realtà, una condotta
inadempiente e, in mancanza di giustificazione, colpevole: e, in conclusione, di aver cagionato la
mancata conclusione del contratto definitivo.


4. Quanto alla questione del mutuo (o, meglio, del saldo del residuo debito da mutuo, essendo stato
già il debito medesimo parzialmente soddisfatto, alla data del preliminare, come si dichiara nel medesimo), il riferimento, è al contratto concluso, in data 11 Novembre 2010, da
[...]
, quale mutuataria, e quali garanti, e la CP_1 Parte_3 Persona_2 [...]
quale mutuante, mediante atto autenticato, nelle firme, dal Parte_4
Notaio , della sede di Airola, Rep. n. 88198, Racc. n. 17937. Persona_3
Si tratta di due profili.
Innanzitutto, ai sensi del contratto preliminare (pagg. 3 e 4 dell'atto: esso non è stato suddiviso in
articoli), la , che si accollava, nel rapporto con la , il mutuo medesimo, avrebbe Pt_1 CP_1
dovuto notificare l'avvenuto accollo alla banca.
La ricorrente lamenta che tale notificazione non sia mai stata compiuta, e la controparte non
obietta alcunché.
L'accollo rimaneva, pertanto, meramente interno, e l'unica parte esposta verso la banca restava la
. CP_1
In secondo luogo, la avrebbe dovuto versare, se non le rate alla banca, alla , Pt_1 CP_1
mensilmente, a progressivo scomputo del prezzo, e con decorrenza immediata (ossia, benché il
contratto definitivo non fosse ancora stato concluso: e, del resto, tale parte otteneva il godimento
anticipato del bene), l'equivalente pecuniario delle rate medesime.
La si duole dell'inesatto adempimento di tale obbligazione. CP_1
La convenuta replica di aver pagato le somme dovute dall'11 Aprile 2014 al Dicembre del 2017:
complessivamente, euro 26.202,00.
Le quietanze allegate giungono fino ad un versamento in data 24 Novembre 2017, relativo alla rata
del mese, appunto, di Novembre del 2017.
È documentato il pagamento, in totale, di euro 23.118,50: mancano le prove del versamento delle
quote dei mesi di Aprile, Maggio e Giugno del 2015, e di quelle dei mesi di Gennaio ed Aprile del
2017 (oltre al Dicembre del 2017).
La ricorrente, tuttavia, dopo che la si era costituita, non contestava specificamente che Pt_1 costei avesse effettivamente pagato tutte le mensilità, sino a quella del Novembre del 2017, né
contestava la somma indicata dalla convenuta come versata: sicché il mancato deposito di talune
quietanze non osta al riconoscimento del pagamento delle somme sino al mese menzionato, e
nell'importo esposto nella memoria di costituzione della resistente.
Rimane, tuttavia, che la , come già osservato, pur continuando a detenere l'immobile, ed a Pt_1
fruire della rendita da canone di locazione, da esso prodotta, ha cessato ogni pagamento dal mese
di Dicembre del 2017: il rimborso del mutuo, tuttavia, doveva proseguire, giacché, come si legge
nel testo del contratto (art. 2), esso era fissato nei trecento mesi dalla data del contratto medesimo,
ossia dall'11 Novembre 2010: la scadenza di ciascuna rata doveva coincidere, ogni mese, col
giorno di sottoscrizione del mutuo.
Si tratta, sotto ambo i profili, ma soprattutto il secondo. di un ulteriore grave inadempimento.


5. Ultima censura della ricorrente è che la non abbia pagato le somme dovute Pt_1
all'amministrazione del condominio, entro cui (si tratta del condominio “Nova Caudium”) è posto
l'immobile, se non sino al 2016.
La convenuta documenta di aver pagato tali somme sino al 13 Luglio 2016 (data dell'ultimo
bonifico).
La deduce (pag. 4 del ricorso) che, in data 2 Luglio 2018, ella riceveva, CP_1
dall'amministratore del condominio, una lettera, mediante cui costui chiedeva la corresponsione di
quote per euro 1.060,96 complessivi.
Nel medesimo ricorso, si legge che tale missiva sarebbe stata allegata, sotto il numero cinque, agli
atti: ma, in realtà, essa manca.
Trattandosi di deposito telematico, non può dubitarsi che non sia mai stata prodotta: ma la
convenuta non solleva una specifica contestazione.
La , in conclusione, ha commesso un ulteriore inadempimento, seppur di grado palesemente Pt_1
più lieve, rispetto a quello delle rate del mutuo. 6. La risoluzione del contratto preliminare dev'essere pronunziata, in conclusione, alla luce della
gravità degli inadempimenti di cui ai §§ 3 e 4 che precedono.


7. Quale conseguenza, la convenuta dev'essere condannata a rilasciare l'immobile, senza
dilazione, libero da persone e vuoto di cose, in favore della ricorrente.
Il bene va descritto come si legge nel ricorso e nel testo del contratto preliminare: appartamento
con annesso garage in Montesarchio, alla Via Annunziata Vecchia, n. 1 (o s.n.c.), censito nel
Catasto dei Fabbricati al fol. 34, p.lla 448, sub. 16, cat. A/2, cl. 3, vani 6, piano T-1, r.c. euro
511,29.


8.a Quanto ai danni, la ricorrente lamenta (§ 3, pagg. 7 s.) le seguenti circostanze pregiudizievoli:
a) il mancato accollo e pagamento del mutuo;

b) che la mantenga la detenzione dell'immobile, concesso in locazione a terzi, senza Pt_1
neppure corrispondere gli oneri condominiali;

c) il rischio che l'immobile sia espropriato dalla banca, e che ella venga «segnalata nelle banche
dati che forniscono le garanzie per l'accesso al credito» (pag. 8 del ricorso).


8.b Quanto alla lettera 'a', la convenuta deve pagare alla le rate a decorrere da quella con CP_1
scadenza all'11 Dicembre 2017, sino al rilascio dell'immobile.
La , infatti, quale detentore, deve corrispondere, a causa della risoluzione del contratto, al Pt_1
promittente alienante i frutti dell'anticipato godimento del bene (Cass. civ., Sez. II, 14.3.2017, sent.
n. 6575: «L'efficacia retroattiva della risoluzione, per inadempimento, di un contratto preliminare
comporta l'insorgenza, a carico di ciascun contraente, dell'obbligo di restituire le prestazioni
ricevute, rimaste prive di causa, secondo i principi sulla ripetizione dell'indebito ex art. 2033 c.c.,
e, pertanto, implica che il promissario acquirente che abbia ottenuto la consegna e la detenzione
anticipate del bene promesso in vendita debba non solo restituirlo al promittente alienante, ma
altresì corrispondere a quest'ultimo i frutti per l'anticipato godimento dello stesso.»).
Nella specie, il calcolo dei frutti dovrebbe essere condotto alla stregua di un canone di locazione. L'immobile è, in concreto, suscettibile di locazione, sia per la sua intrinseca natura e posizione
(appartamento con garage, entro un centro abitato), sia perché effettivamente concesso in
locazione a terzi dalla . Pt_1
Quest'ultima non ha ritenuto di offrire chiarimenti sul contratto di locazione, che non nega di aver
concluso: l'ammontare del canone, pertanto, non è noto.
Non è opportuno, tuttavia, accertare, attraverso una c.t.u., l'importo del canone di mercato, che
potrebbe differire (in più od in meno) da quello concretamente pattuito: dal punto di vista
economico, infatti, le stesse parti, stabilendo che la promissaria acquirente dovesse versare
mensilmente le rate del mutuo, a scomputo (anticipato rispetto alla conclusione del contratto
definitivo), man mano nel tempo, del debito di pagamento del prezzo, hanno creato un meccanismo
simile a quello del pagamento di un canone: elemento sottolineato dal fatto che esse pattuivano,
altresì, il versamento, da parte della , degli oneri condominiali e delle «imposte comunali Pt_1
sullo smaltimento dei rifiuti» (pag. 2 del testo del contratto preliminare): tutto ciò in
considerazione, del resto, della circostanza che la promissaria acquirente, si ribadisce, già
otteneva la detenzione dell'immobile.
Le rate medesime, nel loro importo, peraltro, non appaiono dissimili rispetto a quello che potrebbe
essere l'ammontare del canone di un appartamento con garage in un comune non secondario di
questa provincia.
Inizialmente, si trattava di euro 595,50, salvi, dopo i primi dodici mesi, i mutamenti dovuti alla
variabilità del tasso, secondo quanto previsto dall'art. 2 del contratto di mutuo: che stabilisce i
criteri di calcolo e la misura massima del tasso annuo nominale.
La debitrice dovrà aggiungere gli interessi legali, decorrenti dalla scadenza delle singole rate: non
dovrà, invece, essere applicato il tasso di mora, stabilito nel contratto di mutuo (art. 5), in quanto
la non ha neppure dedotto di aver pagato tale maggiorazione sulle rate non percepite dalla CP_1
. Pt_1 8.c La convenuta deve versare alla ricorrente gli oneri condominiali, secondo quanto pattuito nel
contratto preliminare.
Ella non ha contestato che la debba all'amministrazione condominiale la somma di euro CP_1
1.060,96 complessivi, tali alla data di riferimento della lettera dell'amministratore, ricevuta il 2
Luglio 2018 dalla stessa CP_1
La ricorrente non specifica meglio i singoli importi, dai quali deriva la somma complessiva, e le
scadenze: sicché si dovrà considerare, in mancanza d'altri elementi, una sola decorrenza, ai fini
degli interessi legali: quella del 2 Luglio 2018.
Si dovranno, poi, aggiungere le quote condominiali successive, sino al rilascio, con gli interessi
dalle singole scadenze al soddisfo.


8.d Il rischio che l'immobile sia espropriato dalla banca, e che la ricorrente venga «segnalata nelle
banche dati che forniscono le garanzie per l'accesso al credito» (pag. 8 del ricorso), è
rappresentato come una mera eventualità: sicché nessun pregiudizio attuale risarcibile può
ravvisarsi.


9. La convenuta solleva un'eccezione di compensazione, eccezione in senso stretto: la medesima
non può essere esaminata, perché tardiva: la parte si costituiva in udienza, e non nel termine dei
dieci giorni prima (art. 702 bis, commi 3 e 4).
10. Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate nel dispositivo, con la chiesta
distrazione.
Lo scaglione sarà quello considerato dalla ricorrente nella dichiarazione di valore.
La liquidazione considererà l'attività difensiva concretamente svolta (manca un'istruttoria, così
come eventuali memorie).
Gli esborsi verranno liquidati nella sola misura risultante dalla documentazione in atti.”.
§ 2. Il giudizio d'appello.
Con citazione notificata il 3.6.2020 ed iscritta a ruolo il 5.6.2020 proponeva gravame Parte_1 avverso la suddetta ordinanza, comunicata il 28.4.2020, e chiedeva, in accoglimento dell'appello e previa sospensione dell'efficacia esecutiva o dell'esecuzione dell'ordinanza impugnata, il rigetto integrale della domanda di controparte e l'accoglimento delle conclusioni rassegnate nella comparsa di costituzione e risposta del giudizio di primo grado, con vittoria delle spese del doppio grado di giudizio.
In via istruttoria, insisteva nell'ammissione della prova per testi articolata in primo grado nonché
nell'ammissione di c.t.u. volta a quantificare l'effettivo valore locativo del bene.
L'appellata, costituendosi, eccepiva il difetto di interesse all'impugnazione, argomentando che,
malgrado il primo giudice avesse dichiarato la risoluzione del contratto per tre gravi inadempimenti
- ovvero: A) mancato rispetto del termine essenziale per la stipula dell'atto definitivo;
B) mancato rimborso del pagamento delle rate del mutuo;
C) mancata notifica alla banca del preliminare di vendita ed il mancato accollo del mutuo - la aveva impugnato solo le parti della sentenza Pt_1
riguardanti il mancato rispetto del termine essenziale, aveva tentato di giustificare il mancato rimborso del mutuo, ma non aveva impugnato la parte della sentenza in cui si discorreva del mancato accollo del mutuo;
conseguentemente, richiamato il disposto dell'art. 329 comma 2 c.p.c.,
deduceva che l'accoglimento dell'appello non avrebbe inficiato la sentenza di primo grado perché il contratto preliminare sarebbe risultato, in ogni caso, risolto, con tutte le conseguenze di legge già
stabilite nella sentenza di primo grado.
Nel merito, deduceva l'infondatezza delle censure, per cui concludeva per il rigetto del gravame,
con vittoria delle spese processuali, da distrarsi.
Disattesa l'istanza di sospensione ex art. 283 cp.c., con decreto in data 7.2.2024 l'udienza di precisazione delle conclusioni del 10.7.2024 veniva sostituita dal deposito di note scritte ai sensi dell'art. 127-ter c.p.c.
Con ordinanza del 18.7.2024, dato atto dell'avvenuto deposito delle suddette note, la causa era assunta in decisione, assegnando il termine di giorni sessanta per il deposito delle comparse conclusionali e di giorni venti per il deposito delle memorie di replica.
§ 3. Analisi dei motivi d'appello.
Preliminarmente si osserva che l'appello deve ritenersi tempestivamente proposto, stante la sospensione dei termini processuali nel periodo compreso dal 9.3.2020 all'11.5.2020 - per complessivi giorni 64 - prevista nell'ambito delle misure adottate per contrastare la pandemia da
COVID-19 dall'art. 83 comma 4 D.L. 17.3.2020 n. 18, convertito con modificazioni dalla L.
24.4.2020 n. 27, e dall'art. 36 D.L.

8.4.2020 n. 23 convertito con modificazioni dalla L.

5.6.2020 n.
40.
3.1. Con il primo motivo l'appellante ha dedotto la violazione dell'art. 1457 c.c., assumendo che nei paragrafi 3 e 6 dell'ordinanza impugnata il primo giudice aveva errato nel ritenere genericamente dedotto e non provato l'accordo sul differimento del termine e nell'affermare che alcuna proroga era possibile in quanto la era onerata del pagamento del mutuo, atteso che dalle risultanze CP_1
processuali si evinceva inequivocabilmente l'accordo in merito alla proroga, non specificamente contestato dalla e, peraltro, comprovato dal versamento mensile delle rate, effettuato fino al CP_1
mese di dicembre 2017 da essa sul conto della , la quale, a sua volta, pagava alla Banca, Pt_1 CP_1
nonché dal pagamento degli oneri condominiali da parte di essa promissaria acquirente.
Evidenziava l'appellante che, se il termine non fosse stato prorogato, non avrebbe avuto motivo per sostenere un esborso complessivo di oltre 26.000,00 euro, per cui era errato l'iter argomentativo dell'ordinanza in cui si assumeva come genericamente dedotto e non provato l'accordo sul differimento del termine. In realtà, il termine era stato prorogato più volte e le trattative per giungere alla stipula erano proseguite anche dopo l'intervento del legale.
Ha, infine, dedotto che, essendo incontestato che la non si era presentata ai numerosi incontri CP_1
fissati per concordare i termini della stipula del rogito e che aveva immotivatamente rifiutato la consegna della documentazione tecnica necessaria per la stipula dell'atto di vendita in violazione dell'obbligo di cui all'art. 1477 c.c., era evidente l'errore commesso dal primo giudice, per cui la domanda andava rigettata.
Il motivo è inammissibile ex art. 342 c.p.c, perché non si confronta con percorso logico-giuridico seguito dal Tribunale, che ha dichiarato risolto il contratto non ai sensi dell'art. 1457 c.c., non avendo mai menzionato il carattere essenziale del termine del 31.12.2015, bensì “alla luce della
gravità degli inadempimenti di cui ai §§ 3 e 4 che precedono”.
Del resto, se il termine per l'adempimento può essere ritenuto essenziale ai sensi e per gli effetti dell'art. 1457 c.c. quando risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di ritenere perduta l'utilità
economica del contratto con l'inutile decorso del termine medesimo (v., ex multis, Cass civ., sez. II,
17.3.2005, n. 5797; 16.2.2007, n. 3645; 15.10.2007, n. 21587), è pur vero che il termine pattuito come essenziale può assumere natura ordinatoria a seguito della proroga dello stesso (v. Cass civ.,
sez. II, 26.3.2018, n. 7450 e giurisprudenza ivi richiamata), con l'effetto di assoggettare il contratto alla disciplina di cui all'art. 1453 c.c. (v. Cass civ., sez. II, 20.4.2023, n. 10682, secondo cui l'azione di risoluzione del contratto per inosservanza del termine essenziale richiede la verifica dell'esistenza, nel contratto, di tale termine e del suo mancato rispetto, mentre l'azione di risoluzione per inadempimento consistente nell'inosservanza di un termine non essenziale implica un apprezzamento complessivo del sinallagma contrattuale, al fine di verificare quale fosse l'intenzione delle parti e quale di esse, con la sua condotta, si sia resa responsabile del mancato raggiungimento dello scopo negoziale che era stato originariamente prefisso, così incorrendo in un inadempimento di non scarsa importanza ex art. 1455 c.c.) ed il primo giudice, pur senza esaminare la questione della natura del termine, l'ha implicitamente ritenuto non essenziale, avendo dichiarato la risoluzione sulla base della gravità degli inadempimenti, e dunque ai sensi dell'art. 1453 c.c.
3.2. Con il secondo motivo, concernente la violazione e falsa applicazione dell'art. 1455 c.c.,
l'appellante ha censurato il capo 4 della decisione di primo grado deducendo che essa deducente aveva adempiuto agli obblighi contrattuali finché controparte non si era resa inadempiente rifiutando immotivatamente fornire la documentazione tecnica necessaria e di stipulare il definitivo. Ha spiegato, a tal fine, di aver regolarmente pagato, sin dal mese di aprile 2014 (e, dunque, dal mese antecedente la stipula del contratto preliminare di vendita), le rate del mutuo, versando mensilmente - mediante bonifico bancario - alla la somma di euro 595,50, per un totale di CP_1
euro 26.202,00, nonostante la rata mensile fosse nel tempo diminuita, essendo stato domandato il pagamento della somma di euro 4.384,00 che, suddivisa per 8 mesi (da dicembre 2017 a luglio
2018), faceva sì che la rata mensile da corrispondere fosse pari ad euro 548,00.
Conseguentemente, non sussistendo alcun inadempimento imputabile ad essa appellante, che aveva confermato in giudizio la propria volontà di addivenire alla stipula del definitivo, non poteva essere pronunciata la risoluzione del contratto.
Il motivo è inammissibile in quanto l'appellante ha sostanzialmente reiterato le difese svolte nel primo atto difensivo del giudizio davanti al Tribunale senza prendere posizione avverso le argomentazioni con cui l'ordinanza impugnata ha motivato il suo inadempimento, alle quali avrebbe dovuto opporre efficaci controargomentazioni di motivato dissenso atte a confutarle e a superarle, come imposto dall'art. 342 c.p.c. nel testo formulato dal D.L. n. 83/2012, conv. con modif. dalla L. n. 134/2012, applicabile ratione temporis.
3.3. Con il terzo motivo l'appellante ha impugnato il capo 5 dell'ordinanza con cui il primo giudice le ha ascritto l'ulteriore inadempimento costituito dall'omesso pagamento delle spese condominiali dopo il 13.7.2016, deducendo che: il primo giudice non avrebbe potuto fare applicazione dell'art. 115 c.p.c., non essendo stata prodotta la lettera asseritamente inviata dall'amministratore di condominio alla , avente ad oggetto la corresponsione della somma di euro 1.060,96; essa CP_1
aveva pagato gli oneri condominiali, dovuti nell'importo di euro 36,00 mensili, a far data dal Pt_1
mese di maggio 2014 tramite bonifici bancari effettuati in favore del Condominio “Nova Caudium”;
era stata la ad essersi resa inadempiente rifiutando di addivenire alla stipula del definitivo. CP_1
Il motivo è inammissibile ex art 342 c.p.c.
Il principio di non contestazione di cui all'art. 115 c.p.c. ha per oggetto i fatti storici sottesi a domande ed eccezioni (v. Cass. civ., sez. III, 5.3.2020, n. 6172), per cui il primo giudice non avrebbe dovuto valorizzare l'omessa specifica contestazione dell'effettiva produzione in giudizio della lettera suindicata, al fine di ritenere comprovato l'inadempimento dell'obbligo contrattualmente assunto di pagare gli oneri condominiali;
nondimeno, l'appellante non ha dedotto che, ove detto principio fosse stato rettamente interpretato, si sarebbe pervenuti ad una diversa conclusione;
in particolare, la avrebbe dovuto allegare di aver specificamente contestato il Pt_1
mancato pagamento degli oneri condominiali, a lei ascritto, quanto meno dalla scadenza successiva al mese di luglio 2016 al mese di dicembre 2017, fornendo, altresì, la relativa prova documentale,
ma tanto non è avvenuto.
3.4. Con il quarto motivo l'appellante ha contestato i capi 7 e 8 del provvedimento, deducendo che il primo giudice aveva fatto malgoverno dei principi in materia di risoluzione del contratto,
liberatori rispetto alla prestazione comunque non eseguita e restitutori rispetto a quella già
eventualmente eseguita, avendo condannato essa appellante al pagamento delle rate del mutuo e degli oneri condominiali, pur essendo venuto meno il vincolo contrattuale con effetto ex tunc, con conseguente obbligo della di restituire le prestazioni ricevute, rimaste prive di causa, secondo CP_1
i principi elaborati sulla ripetizione dell'indebito ex art. 2033 c.c. Invero, il Tribunale avrebbe dovuto dichiarare l'inammissibilità di tali domande, le quali avrebbero potuto essere formulate se controparte avesse agito per l'adempimento.
In ogni caso, ha censurato la quantificazione operata dal Giudice che, “senza addure alcuna
motivazione né un criterio di calcolo”, aveva ritenuto che il canone di locazione potesse essere pari all'importo delle rate di mutuo, di circa 600,00 ognuna, mentre per l'ubicazione periferica e le caratteristiche dell'immobile, detto canone non superava l'importo di euro 350,00, ragion per cui il
Tribunale, in assenza di prova in ordine alla locazione, avrebbe dovuto nominare un c.t.u.
Ha poi aggiunto che, sulla scorta dei suesposti rilievi, andava riformato anche il capo 8.c relativo agli oneri condominiali dal mese di luglio 2018. Il motivo è inammissibile perché non muove dal tenore testuale dell'ordinanza impugnata,
malgrado questo costituisca l'imprescindibile punto di partenza nella formulazione dei motivi di appello, e propone critiche inconferenti con la pronuncia impugnata.
Invero, il primo giudice ha disposto il pagamento delle rate del mutuo a decorrere da quella con scadenza all'11.12.2017 sino all'effettivo rilascio ritenendo che la dovesse corrispondere, a Pt_1
causa della risoluzione contrattuale, “i frutti dell'anticipato godimento del bene”, secondo i principi sulla ripetizione dell'indebito. In particolare, ha motivato che, poiché la promissaria acquirente non aveva specificamente contestato di aver concesso in locazione l'immobile, senza tuttavia indicare l'ammontare del canone pattuito, che le rate del mutuo, nel loro importo, non apparivano “dissimili
da quello che potrebbe essere l'ammontare del canone di un appartamento con garage in un
comune non secondario di questa provincia”, sicché l'ammontare della rata del mutuo è stato considerato quale elemento a cui parametrare i frutti per l'anticipato godimento dell'immobile, e non quale somma dovuta in esecuzione del contratto preliminare risolto.
Tanto è avvenuto in difetto di una domanda in tal senso della , la quale si era limitata a dedurre CP_1
che la promissaria acquirente “ha goduto e continua a godere dell'immobile senza versare quanto
dovuto nè alla banca, né alla IG.ra , in spregio a quanto pattuito nel preliminare di vendita” CP_1
e a chiedere “di ordinare e condannare la IG.ra al rilascio dell'immobile ed al Parte_1
pagamento delle rate di mutuo scadute e da scadere fino all'effettivo rilascio”, per cui l'appellante avrebbe dovuto dedurre il vizio di ultrapetizione ed imputet sibi l'omesso rilievo.
Conseguentemente, restano inammissibili le doglianze espresse, sulla scorta dei medesimi rilievi,
relativamente agli oneri condominiali.
3.5. Con il quinto motivo l'appellante ha contestato il capo 9 dell'ordinanza, con cui il Giudice ha ritenuto di non esaminare l'eccezione di compensazione, formulata in via subordinata, siccome contenuta nella memoria di costituzione depositata solo all'udienza, e non almeno dieci giorni prima. Secondo l'appellante, il Tribunale aveva errato, siccome aveva considerato l'eccezione proposta alla stregua di un'eccezione riconvenzionale, ed ha richiamato la giurisprudenza secondo cui “In
caso di crediti originati da un unico rapporto, la cui identità non è esclusa dal fatto che uno di essi
abbia natura risarcitoria, derivando da inadempimento, è configurabile la cd. compensazione
atecnica, nel qual caso la valutazione delle reciproche pretese comporta l'accertamento del dare e
avere, senza necessità di apposita domanda riconvenzionale od eccezione di compensazione, che
postulano, invece, l'autonomia dei rapporti ai quali i crediti si riferiscono” (v. Cass. civ., sez. III,
13.8.2015, n. 16800).
Il motivo non coglie nel segno.
E' pur vero che il primo giudice ha errato nel ritenere che la compensazione impropria - la quale si verifica quando i contrapposti crediti e debiti delle parti hanno origine da un unico rapporto - sia assoggettata al regime delle eccezioni in senso stretto, malgrado ad essa siano inapplicabili le norme processuali che pongono preclusioni o decadenze alla proponibilità delle relative eccezioni, poiché
la valutazione delle reciproche pretese importa soltanto un semplice accertamento contabile di dare ed avere, al quale il giudice può procedere anche in assenza di eccezione di parte o della proposizione di domanda riconvenzionale (v. Cass. civ., sez. I, ord. 4.5.2018, n. 10798;
sez. III, 19.4.2011 n. 8971).
Nondimeno, nel caso di specie, non è possibile operare la compensazione atecnica, essendo illiquido il credito ex art. 2033 c.c., di talché non è possibile verificare le reciproche poste attive e passive.
§ 4. Le spese di lite.
Le spese relative al presente giudizio di gravame vanno poste a carico dell'appellante secondo il principio della soccombenza di cui all'art. 91 c.p.c e vanno liquidate come in dispositivo,
applicando i parametri medi previsti dal D.M. 147/2022 per le cause di valore indeterminabile di bassa complessità, con distrazione a favore del difensore che ne ha fatto richiesta. Va dato atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13 comma 1-quater D.P.R. 115/2002,
come modificato dall'art. 1 comma 17 L. 228/2012, per il versamento, da parte dell'appellante,
dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la proposizione dell'appello.

P.Q.M.

La Corte d'Appello di Napoli – III Sezione civile – nella composizione collegiale in epigrafe,
definitivamente pronunziando, così decide:
a) rigetta l'appello;
b) condanna l'appellante al pagamento delle spese di lite del presente grado di giudizio, liquidate in euro 9.991,00 per compensi, oltre rimborso spese generali nella misura del 15%, C.P.A ed I.V.A.,
da distrarsi a favore dell'Avv. Pasquale Allocca;

c) dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la proposizione dell'appello.
Napoli, 5.12.2024
Il Presidente rel. ed est.
Dott.ssa Maria Casaregola