Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. ODDO Massimo - Presidente -
Dott. BURSESE Gaetano Antonio - Consigliere -
Dott. NUZZO Laurenza - rel. Consigliere -
Dott. MAZZACANE Vincenzo - Consigliere -
Dott. PARZIALE Ippolisto - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso 12190/2007 proposto da:
S. TA & C. SRL P.I. 00102550829, IN PESONA DEL LEGALE RAPP.TE P.T., elettivamente domiciliata in ROMA, VIA GALLIA 2, presso lo studio dell'avvocato BERTI Cesare, che la rappresenta e difende;

- ricorrente -

contro
SAT ALBERGHI & TURISMO SPA IN LIQ P.I. 00157920828 IN PERSONA DEI LIQUIDATORI E LEGALI RAPP.TI, elettivamente domiciliata in ROMA, CIRCONVALLAZIONE CLODIA 80, presso lo studio dell'avvocato CIPOLLONE GIOVANNI, rappresentata e difesa dall'avvocato BELLAVISTA Maurizio;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 1167/2006 della CORTE D'APPELLO di PALERMO, depositata il 13/11/2006;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 08/03/2013 dal Consigliere Dott. LAURENZA NUZZO;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CARESTIA Antonietta, che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato il 22.4.1997 la s.n.c. "S. LI & C. conveniva in giudizio, innanzi al Tribunale di Palermo, la S.A.T. Società Alberghi e Turismo s.p.a., in persona del liquidatore e legale rappresentante pro tempore, esponendo che, con atto per notar Enrico Mirto del 31.12.1972, aveva venduto alla società convenuta, per il prezzo di complessive L. 180.000.000, gli immobili siti in Palermo, via Cavour nn. 117, 119, 121, 123 e 125, individuati con tredici particelle catastali, per una consistenza di mq. 522, da destinarsi ad uso albergo;
secondo quanto dichiarato dalla SAT.
Chiedeva che fosse dichiarata la nullità di detto contratto di vendita sotto diversi profili: a) perché l'oggetto non era determinato ne' determinabile, attesa la non esatta indicazione dei dati catastali e dell'estensione dell'immobile, risultando il "Palazzo LI" distinto in catasto alla particelle 281 "con una consistenza catastale di oltre mq. 2000";
b) per illiceità del motivo del contratto, in quanto il proposito manifestato dalla società acquirente di destinare il fabbricato ad albergo o di demolirlo era contrario alle norme del Piano regolatore generale e sottintendeva il "solo scopo di far ottenere alle parti esenzioni ed agevolazioni fiscali e tributarie";
c) per mancanza di causa, poiché il prezzo di vendita non corrispondeva al valore economico del bene che, all'epoca, era di circa L. 500.000 al mq.
La SAT s.p.a., in liquidazione, si costituiva chiedendo il rigetto della domanda ed, in via riconvenzionale e subordinata, la declaratoria di intervenuta usucapione in suo favore degli immobili in questione.
Espletata prova testimoniale,con sentenza 27.3.2002, il G.U. del Tribunale adito rigettava le domande dell'attrice condannandola al pagamento delle spese di lite. Avverso tale decisione la società LI & C. s.n.c. proponeva appello cui resisteva la società S.A.T. in liquidazione. Con sentenza depositata il 13.11.2006 la Corte d'Appello di Palermo confermava la sentenza di primo grado condannando l'appellante alle spese processuali del grado. Rilevava la Corte di merito l'inammissibilità, ex art. 345 c.p.c., delle questioni, sollevate per la prima volta in appello, relative al pagamento della somma costituente il saldo del pezzo di vendita con denaro dei LI, aventi causa di AL LI nonché alla asserita assenza della seria intenzione della S.A.T. di corrispondere il corrispettivo concordato per la vendita;

osservava inoltre: che la mancata previsione contrattuale di restituzione di tutte le somme frattanto versate in conseguenza dell'accollo del mutuo, non implicava che, sin dalla stipula del contratto, l'acquirente non intendesse corrispondere il corrispettivo pattuito, considerato che alla risoluzione del contratto seguiva, comunque, l'effetto restitutorio;
che il prezzo pattuito non era privo di un suo effettivo valore intrinseco e non poteva, quindi, essere considerato irrisorio o simbolico;

che i cespiti oggetto del contratto erano stati dettagliatamente identificati per destinazione (magazzini, appartamenti, terrazzi ecc.), collocazione e delimitazione dei confini (non contestati dalla società appellante), rilevando, peraltro, l'individuazione dell'immobile mediante i dati catastali, su un piano meramente sussidiario, nelle sole ipotesi di un'indicazione imprecisa dei confini;
che dovevano pure ritenersi esattamente individuati i magazzini indicati nella lettera a) del contratto di vendita, posto che ne era stata specificata la destinazione, il numero civico e due confini.
Per la cassazione di tale sentenza propone ricorso la società "S. LI & C. s.r.l., formulando cinque motivi con i relativi quesiti di diritto, ex art. 366 bis c.p.c.. Resiste con controricorso la S.A.T. Siciliana Alberghi Turismo s.p.a. in liquidazione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La società ricorrente deduce:
1) violazione e falsa applicazione dell'art. 345 c.p.c., per avere la Corte d'Appello ravvisato la novità delle questioni sopra indicate, non tenendo conto che esse costituivano una mera specificazione dell'originario thema decidendum ed una "emendatio libelli";
2) in subordine, violazione e falsa applicazione dell'art. 345 c.p.c., sotto il profilo dell'avvenuto esame nel merito delle questioni ritenute preliminarmente inammissibili, da cui derivava il potere-dovere del giudice di legittimità di correggere la motivazione della sentenza sul punto;

3) omessa, insufficiente, erronea e/o contraddittoria motivazione su un fatto controverso e decisivo, relativo alla mancanza di causa del contratto di vendita per difetto di una seria intenzione dell'acquirente di pagare il corrispettivo pattuito;
la Corte territoriale non aveva tenuto conto che l'affetto restitutorio, in caso di risoluzione del contratto, era stato limitato alla restituzione dell'acconto di L. 10.000.000 e non anche al saldo del prezzo, pari a L. 170.000; aveva, inoltre,trascurato l'esame di alcuni documenti prodotti dalla società S.A.T., quali il bilancio della società stessa (chiuso al 31.12.1973) ed i documenti ad esso allegati, ove non si faceva alcuna menzione dell'acquisto del "Palazzo LI" e dell'avvenuto pagamento, entro il primo semestre del 1973, del saldo del prezzo di L. 170.000.000 di cui la S.A.T. non aveva prodotto quietanza;
aveva, poi, trascurato che la società S. LI aveva posseduto detto edificio ininterrottamente e pacificamente sin dal 1951, come risultante dai documenti e dalle testimonianze acquisite in primo grado;

4) violazione e falsa applicazione degli artt. 1418 e 1470 c.c., sotto il profilo della mancanza assoluta di causa per irrisorietà del prezzo di vendita;
nei contratti a prestazioni corrispettive il difetto di equivalenza delle prestazioni, almeno tendenzia- le,comportava la nullità del contratto per assoluta mancanza di causa ne' la sentenza impugnata aveva considerato che dagli accertamenti del perito di parte, risultava un valore di mercato del bene, all'epoca della vendita, di L. 500.000 al mq. in relazione alla consistenza effettiva catastale dell'immobile, pari a mq. 2000 e non a mq. 522, come dichiarato nell'atto di vendita;

5) violazione e falsa applicazione degli artt. 1418 e 1346 c.c., in relazione all'art. 360 c.p.c., n. 3, sotto il profilo della indeterminatezza e indeterminabilità dell'oggetto del contratto;

relativamente ai confini delle unità immobiliari oggetto della vendita non si era tenuto conto della divergenza tra quanto indicato nella premessa del contratto, riservata alla descrizione delle unità immobiliari e quella afferente alla individuazione dei cespiti oggetto del trasferimento;
in particolare, le particelle catastali erano state indicate nel numero di tredici mentre quelle identificative de "Palazzo LI" erano otto, per una superficie effettiva catastale di oltre 2000 mq e non di mq. 522, come dichiarato nell'atto di vendita;
dagli atti pubblici prodotti in appello,riguardanti l'acquisto delle singole porzioni dell'immobile in questione da parte dei precedenti proprietari,emergeva che la S.A.T. non aveva acquistato "i tre vani terreni posti nell'androne sinistro del cortile interno, con ingresso da Via Cavour n. 117" di Palazzo LI.
La prima censura, attinente alla declaratoria di inammissibilità delle questioni relative al pagamento del prezzo con denaro dei LI, all'assenza di una seria intenzione dell'acquirente di corrispondere il prezzo, è priva di fondamento in quanto, tali circostanze, prospettate in appello, ponevano a fondamento del "petitum" presupposti di fatto diversi da quelli dell'originaria domanda (concernenti la nullità della vendita per indeterminabilità dell'oggetto, per illiceità del motivo e difetto di causa in relazione all'importo del corrispettivo) sicché ne derivava una modifica della causa pretendi fatta valere in primo grado e la necessità di nuovi ed ulteriori accertamenti per valutare la loro fondatezza.
La seconda doglianza è inammissibile, oltreché per carenza di interesse, in difetto di censure avverso la pronuncia sul merito di dette questioni, per l'infondatezza del primo motivo. Col terzo motivo viene riproposto una censura già esaminata dalla Corte territoriale e respinta con corretta e logica motivazione, laddove è stato evidenziato che la documentazione prodotta in grado di appello dimostrava che l'appellata aveva adempiuto all'obbligazione assunto in contratto, risultando, in particolare, dalla copia della dichiarazione 15.5.1974, di consenso alla cancellazione dell'ipoteca iscritta il 12.4.1962, per la somma di L. 241.700.000, a favore della Casa di Risparmio V.E. per le Province Siciliane, il versamento, in data 1.4.74, della somma di L. 70.000.000, da parte della venditrice e di L. 170.000.000, da parte dell'acquirente.
Sotto il profilo della carenza di motivazione sulla esistenza del possesso, la censura è inammissibile, giacché non attinge la "ratio decidendi", posto che la sentenza ha esaminato la questione della situazione possessoria e, pur ritenendola fondata, non ha fondato la decisione sull'usucapione; la resistenza della pronuncia sulla validità del titolo contrattuale è, peraltro, assorbente della questione stessa.
Priva di fondamento è pure la quarta censura in quanto le norme che si assumono violate, in realtà, risultano correttamente applicate in relazione all'apprezzamento in fatto compiuto dalla Corte territoriale in ordine alla natura non simbolica o virtuale del prezzo ed alla conseguente sussistenza di un valido sinallagma contrattuale. Giova rammentare, al riguardo, che solo l'indicazione di un prezzo assolutamente privo di valore, meramente apparente e simbolico, può determinare la nullità della vendita per difetto di uno dei suoi requisiti essenziali, mentre la pattuizione di un prezzo, sia pure notevolmente inferiore al valore di mercato del bene venduto, pone un problema concernente l'adeguatezza e la corrispettività delle reciproche prestazioni delle parti ed afferisce, quindi, alla interpretazione della volontà dei contraenti ed alla eventuale configurabilità di una causa diversa del contratto.
L'ultimo motivo investe anch'esso apprezzamenti ed accertamenti in fatto riservati al giudice di merito, risolti, nella specie, con adeguata motivazione conforme alla giurisprudenza di legittimità che, come rilevato nella sentenza impugnata, ai fini dell'individuazione dell'immobile trasferito, attribuisce all'indicazione dei confini valore decisivo rispetto alle altre risultanze probatorie ed, in particolare, ai dati catastali, potendosi ricorrere agli stessi, solo in via sussidiaria, nel caso di indicazioni imprecise in ordine ai confini (Cass. n. 9896/2010; n. 9857/2007). Alla stregua di quanto osservato il ricorso va rigettato. Consegue la condanna della società ricorrente al pagamento delle spese processuali liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese processuali che si liquidano in Euro 4.200,00 di cui Euro 200,00 per esborsi oltre accessori di legge.
Così deciso in Roma, il 8 marzo 2013.
Depositato in Cancelleria il 19 aprile 2013