R E P U B B L I C A I T A L I A N A
I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O
La Corte d'Appello di Brescia, Sezione Prima civile, composta dai Sigg.:
Dott. Giuseppe Magnoli Presidente rel.
Dott. Vittoria Gabriele Consigliere
Dott. Michele Stagno Consigliere
ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile n. 804/ 2020 R.G. promossa con atto di citazione notificato in data d a
ing. con il patrocinio dell'avv. MAGRI CARL'ALBERTO , Pt_1 Pt_2 elettivamente domiciliato in VIA B. GRAZIOLI 10 46100 MANTOVA presso il difensore avv. MAGRI CARL'ALBERTO

APPELLANTE
c o n t r o
, con il patrocinio dell'avv. PIROMALLI Controparte_1
ELISABETTA STEFANIA ( ) Parte_3 C.F._1
ROTONDA 24121 BERGAMO;
CP_2 Parte_4
( ROTONDA DEI MILLE, 3 BERGAMO;
, elettivamente C.F._2 domiciliato in ROTONDA DEI MILLE 3 24122 BERGAMO presso il difensore avv.
PIROMALLI ELISABETTA STEFANIA APPELLATO
c o n t r o pagina 1 di 57 , , Controparte_3 Controparte_4 Controparte_5
e , con il patrocinio dell'avv. LA VIA ENRICO , Controparte_6 elettivamente domiciliato in VIA CUCCHI 8 BERGAMO presso il difensore avv.
LA VIA ENRICO APPELLATI ed APPELLANTI INCIDENTALI
c o n t r o
, in persona e quale amministratore di sostegno di Controparte_7
, con il patrocinio dell'avv. BAZZANA MICHELA, Controparte_8 elettivamente domiciliato in VIA CUCCHI, 6 24122 BERGAMO presso il difensore avv. BAZZANA MICHELA, deceduta in corso di giudizio, con successiva costituzione degli eredi , Controparte_7 Controparte_9
e , o , a seguito di riassunzione Controparte_10 CP_11 del giudizio ad opera dell'appellante Parte_5
PARTE APPELLATA
e posta in decisione all'udienza collegiale del 08/01/2025, avente ad oggetto:
Vendita di cose immobili
In punto: appello a sentenza del Tribunale di Bergamo pubblicata in data 25/07/2020
con il n. 1060/2020
CONCLUSIONI
Dell'appellante Parte_6
In riforma dell'impugnata sentenza n. 1060/2020 del Tribunale di Bergamo depositata il 25/7/2020 ed in accoglimento del presente appello, ogni contraria o diversa istanza,
eccezione, deduzione disattesa:
In via principale
I) Dichiararsi che il recesso, di cui in narrativa di citazione, dall'appellante esercitato in relazione al contratto preliminare 9.6.2011, è legittimato dal grave inadempimento dei OR , Controparte_1 Controparte_8 Controparte_6 CP
, e e, conseguentemente, condannarsi i
[...] Controparte_5 Controparte_4 pagina 2 di 57 OR Controparte_9 Controparte_7 Parte_7 [...]
e nella loro qualità di eredi di in Parte_8 Parte_9 Controparte_8
proporzione alle rispettive quote ereditarie pari ad un quarto quanto ai primi tre ed ad un ottavo quanto agli ultimi due, nonché i OR , Controparte_1 P_
, e a:
[...] Controparte_3 Controparte_5 Controparte_4
- pagare al conchiudente in via solidale la somma di € 199.422,74, oltre interessi al tasso legale maturati dal 14.9.2018 al 17/11/2018 (giorno dell'ultima notifica ai convenuti del ricorso introduttivo del procedimento di primo grado), oltre interessi al tasso previsto per le transazioni commerciali dal 17/11/2018 al saldo;

- pagare al conchiudente in via solidale la somma di € 60.000,00, corrispondente al doppio delle due caparre confirmatorie, oltre interessi al tasso legale maturati dal
29.12.2017 sino al 17/11/2018, oltre interessi al tasso previsto per le transazioni commerciali dal 17/11/2018 al saldo.
II) Rigettarsi ogni domanda riconvenzionale proposta dai convenuti.
III) Condannarsi Controparte_9 Controparte_7 Parte_7
e nella loro qualità di eredi di in Parte_8 Parte_9 Controparte_8
proporzione alle rispettive quote ereditarie come sopra specificate, a restituire al conchiudente la somma di € 10.525,00 oltre interessi dal 10/12/2021.
IV) Condannarsi a restituire al conchiudente la somma di € 3.900 oltre P_
interessi dal 25/3/2021.
V) Condannarsi a restituire al conchiudente la somma di € Controparte_3

3.900 oltre interessi dal 25/3/2021.
VI) Con il favore delle spese di entrambi i gradi del giudizio.
pagina 3 di 57 In via subordinata
A) Nella denegata ipotesi in cui questa Corte abbia a rigettare il IV motivo,
confermata ogni altra domanda:
I) Condannarsi a pagare al conchiudente la somma di € Controparte_1
40.835,23, oltre interessi al tasso legale maturati dal 14.9.2018 al 17/11/2018, oltre interessi al tasso previsto per le transazioni commerciali dal 17/11/2018 al saldo;

II) Condannarsi Controparte_9 Controparte_7 Parte_7
e nella loro qualità di eredi di in Parte_8 Parte_9 Controparte_8
proporzione alle rispettive quote ereditarie come sopra specificate, Controparte_6
, a pagare al conchiudente in CP CP Controparte_5 Controparte_4
via solidale la somma di € 158.587,51, oltre interessi al tasso legale maturati dal
14.9.2018 al 17/11/2018, oltre interessi al tasso previsto per le transazioni commerciali dal 17/11/2018 al saldo;

III) Condannarsi a pagare al conchiudente la somma di € Controparte_1
20.000,00, corrispondente al doppio della caparra confirmatoria, oltre interessi al tasso legale maturati dal 29.12.2017 sino al 17/11/2018, oltre interessi al tasso previsto per le transazioni commerciali dal 17/11/2018 al saldo.
IV) Condannarsi Controparte_9 Controparte_7 Parte_7
e nella loro qualità di eredi di in Parte_8 Parte_9 Controparte_8
proporzione alle rispettive quote ereditarie come sopra specificate, Controparte_6
, a pagare al conchiudente in Controparte_3 Controparte_5 Controparte_4
via solidale la somma di € 40.000,00 corrispondente al doppio della caparra confirmatoria, oltre interessi al tasso legale maturati dal 29.12.2017 sino al pagina 4 di 57 17/11/2018, oltre interessi al tasso previsto per le transazioni commerciali dal
17/11/2018 al saldo.
B) Nella denegata ipotesi in cui questa Corte abbia a confermare la decisione del primo Giudice in punto responsabilità per l'inadempimento del contratto:
I) Determinarsi il risarcimento del danno a favore dei promittenti venditori in misura non superiore ad € 111.000,00.
II) Rideterminarsi il credito restitutorio spettante al conchiudente ivi includendo gli interessi ex art. 1284 1° co c.c. maturati sino alla proposizione della domanda giudiziale e gli interessi ex art. 1284 4° co. cc dalla domanda al saldo.
III) Dirsi i promittenti venditori tenuti solidalmente alla restituzione del dovuto che verrà accertato.
IV) Rigettarsi l'appello incidentale proposto da , Controparte_3 CP_4
[...] Controparte_5 Controparte_6
In via subordinata istruttoria
Ammettersi prova per interrogatorio e testi sui seguenti capitoli:
1) Vero che la S.V., dopo aver effettuato nell'ottobre 2013 un sopralluogo sul lotto oggetto del preliminare 9/6/2011, sito in NO (BG) Via Spirano (mapp. 6266,
8778, 2343 sub. 702,2343 sub. 701, 3840 del fg. 15 Catasto Fabbricati) ed eseguita l'ispezione dei fabbricati, ha riferito all'ing. che i tetti e i soffitti erano Parte_5
pericolanti, che gli impianti erano malfunzionanti, che i pavimenti in legno e in ceramica in alcuni punti erano sollevati, che gli infissi erano ammalorati, che non esistevano le fognature.
2) Vero che la S.V. ha redatto la “planimetria generale” in atti sub. doc. n. 60, da pagina 5 di 57 rammostrarsi, dopo aver verificato le dimensioni dei fabbricati oggetto del preliminare 9/6/2011 in occasione di un sopralluogo effettuato in epoca anteriore prossima al mese di febbraio 2014.
3) Vero che l'estensione dei fabbricati, constatata in occasione del sopralluogo dalla
S.V. effettuato sui luoghi di cui al capitolo che precede, corrisponde a quella riprodotta nelle quattro fotografie in atti sub docc. 53,54,55,56, da rammostrarsi.
4) Vero che durante le trattative che hanno preceduto la Controparte_5
sottoscrizione del preliminare 9/6/2011, ha affermato che il fabbricato del signor era stato abitato sino a poco tempo prima (circa due anni). CP_1
5) Vero che il doc. 58) riproduce la bozza del contratto preliminare inviata dall'arch.
all'ing. il giorno 8/6/2011. Controparte_5 Pt_1
6) Vero che il doc. 64) riproduce la bozza della compravendita che avrebbe dovuto essere conclusa dal gruppo e l'ing. avanti il notaio il CP_5 Pt_1 Persona_1
25/3/2014.
Testi: Ing. , Cologno al Serio, Via Bergamo n. 3; Arch. Testimone_1 [...]
Chivasso, Frazione Mandria n. 18. Tes_2
Dell'appellato CP_12
in via principale:
- rigettarsi le domande formulate dall'ing. nei confronti di Parte_5 CP_1
e confermare integralmente la sentenza di primo grado con rifusione delle
[...]
spese legali di entrambi i gradi di giudizio.
Degli appellati , E Controparte_9 Controparte_7
pagina 6 di 57 Parte_7
Previa revoca della dichiarazione di contumacia dei predetti , Controparte_9
e : Controparte_7 Parte_7
- IN VIA PRINCIPALE: respingere l'appello proposto dall'ing. avverso Parte_5
la sentenza n. 1060/2020 del Tribunale di Bergamo, in quanto infondato in fatto e in diritto in forza dei motivi in atti.
In ogni caso, spese competenze del grado rifuse.
IN VIA SUBORDINATA E D'ISTRUTTORIA:
- ammettersi consulenza tecnica d'ufficio al fine di accertare, da un lato, la congruità
del prezzo di vendita pattuito nel contratto di compravendita 13 dicembre 2017 a rogito notaio in rapporto all'effettivo valore di mercato dei beni e, dall'altro, Per_2
l'entità delle imposte e oneri gravanti sugli immobili oggetto di causa dal 2011 al
2017;
- ammettersi prova per interrogatorio formale e testi sui seguenti capitoli:
2) “Vero che l'arch. avrebbe dovuto successivamente collaborare Persona_3
con l'arch. per la realizzazione del complesso residenziale di cui Controparte_5
sopra”
5) “Vero che, nel secondo semestre dell'anno 2012, l'arch. ha Controparte_5
presentato all'ing. il sig. che aveva manifestato interesse Pt_1 CP_13
all'acquisto di un'abitazione all'interno del complesso residenziale in corso di realizzazione”
pagina 7 di 57 6) “Vero che, nella primavera-estate del 2013, l'arch. ha messo in Controparte_5
contatto l'ing. con il sig. soggetto interessato a rilevare i beni Pt_1 Testimone_3
oggetto del preliminare del 9 giugno 2011, senza però alcun seguito”
7) “Vero che, dal 2011 al 2017, i convenuti hanno corrisposto al NO Pt_10
a titolo di IMU e TASI gli importi indicati nella documentazione in atti e da rammostrarsi al teste.
Si indicano come testimoni: - arch. c/o il suo Studio sito in Milano, Persona_3
via Pinamonte da Vimercate n.4; - sig. residente in [...]
Libertà; - sig. c/o Alfa Espress Snc, sita in NO, via Spirano n. Testimone_3
635; - Dott. , c/o Comune di NO-area Economico- Testimone_4
Finanziaria, sito in NO, via Cesare Battisti, 74 (da escutersi sul solo capitolo 7)
Degli appellati ed appellanti incidentali , Controparte_3 [...]
, E : CP_4 Controparte_5 Controparte_6
reietta ogni e contraria istanza, eccezione e deduzione;

IN VIA PRELIMINARE:
accertarsi e dichiararsi che il presente giudizio di gravame è improcedibile ai sensi del combinato disposto di cui agli artt. 342 e 348 bis c.p.c..
IN VIA PRINCIPALE:
respingersi l'avverso appello, in tutti i suoi motivi e tutte le sue domande, in quanto inammissibile, e/o infondato in fatto ed in diritto, con integrale conferma dell'appellata sentenza, per i motivi in atti;

pagina 8 di 57 IN VIA INCIDENTALE:
in parziale riforma della sentenza gravata, così statuire
- accertarsi e dichiararsi che l'ing. si è reso inadempiente rispetto Pt_1
all'obbligazione pecuniaria dal medesimo assunta all'art. 15 bis dell'appendice n. 2
del contratto preliminare datata 20 aprile 2012 mediante la quale il medesimo si è
impegnato a corrispondere in favore della sig.ra , della sig.ra Controparte_3
della sig.ra e della sig.ra la Controparte_4 Controparte_5 Controparte_6
somma di € 6.000,00, a titolo di risarcimento parziale per interessi attivi mancati per proroghe al rogito di cui al preliminare del 9 giugno 2011 richieste dal medesimo e per l'introduzione dell'imposta IMU per l'anno 2012 e per l'effetto:
a- condannare l'ing. a corrispondere in favore della sig.ra Pt_1 CP
, della sig.ra della sig.ra e della sig.ra
[...] Controparte_4 Controparte_5
la somma di € 6.000,00, ovvero la maggiore e/o minore somma Controparte_6
che dovesse risultare dovuta in corso di causa, per i motivi in atti;

b- procedere alla compensazione del credito così come riconosciuto nel precedente punto i), con il controcredito che l'ing. dovesse vantare nei confronti della Pt_1
sig.ra , della sig.ra della sig.ra Controparte_3 Controparte_4 CP_5
e della sig.ra nonché così statuire:
[...] Controparte_6
i- “Pertanto, ai convenuti spetta per il titolo in discussione la Parte_11
corresponsione della somma di euro 112.000,00 …) Nel caso concreto, il prezzo pattuito è quello indicato nella scrittura del 20 maggio 2013 (euro 552.000,00, di cui euro 352.000,00 in favore dei promittenti venditori e euro 200.000,00 Parte_11
pagina 9 di 57 in favore del promittente venditore ), mentre il valore di mercato coincide con CP_1
il prezzo ottenuto da parte dei convenuti dalla vendita a terzi dei medesimi immobili oggetto del contratto preliminare dedotto in causa (euro 408.500,00, di cui euro
240.000,00 in favore dei promittenti venditori e euro 168.500,00 in Parte_11
favore del promittente venditore ).”; CP_1
ii- “mentre , e P_ Controparte_8 Controparte_3 Controparte_5
devono essere condannate, in solido fra loro ex art. 1294 c.c. Controparte_4
(avendo trattenuto la somma complessiva di euro 144.595,45 a fronte di un credito risarcitorio di euro 112.000,00 e di un credito per spese legali di euro 8.022,48), a restituire in favore di la somma complessiva di euro € 24.572,97” (vds. Parte_5
pag. 14 Sent.)
iii- “3) accerta che Controparte_8 Controparte_6 Controparte_5 CP_4
e hanno diritto di ottenere da la
[...] Controparte_3 Parte_5
corresponsione della somma complessiva di euro 112.000,00 a titolo di risarcimento del danno da inadempimento”;
iv- “7) effettuata la compensazione tra il credito restitutorio di e i crediti Parte_5
risarcitorio e per spese legali del procedimento cautelare ante causam (pari a euro
8.022,48) delle convenute Controparte_8 Controparte_6 Controparte_5
e , condanna queste ultime a restituire in Controparte_4 Controparte_3
favore di la somma di euro 24.572,97, oltre interessi legali dalla data di Parte_5
notificazione del ricorso introduttivo del presente giudizio nei confronti delle suddette convenute”;
pagina 10 di 57 IN VIA ISTRUTTORIA:
- ammettersi CTU tecnico-contabile volta a determinare, sulla scorta di quanto già
versato in atti ovvero di ogni altra ed eventuale documentazione, il prezzo del valore di mercato dei beni di proprietà degli alla data del 13 dicembre 2017 ed Parte_12
a valutare, pertanto, la congruità del prezzo di vendita pattuito nel contratto di compravendita rogitato dal Notaio in data 13 dicembre 2017, nonché volta a Per_2
determinare il complessivo importo delle imposte gravanti sul detto compendio a decorrere dal 2011 al 2017, oltre alle spese sostenute dai deducenti convenuti sempre in relazione ai beni per cui è causa.
- ammettersi prova per interpello e/o testi sulle seguenti circostanze:
2) “Vero che nei mesi antecedenti la stipula del contratto preliminare di compravendita sottoscritto in data 9 giugno 2011 che si mostra al teste (doc. n. 2
fascicolo parte convenuta ), l'ing. ha presentato Controparte_14 Parte_5
l'arch. all'arch. in vista della loro futura Persona_3 Controparte_5
collaborazione professionale relativamente alla realizzazione del complesso residenziale sui terreni per cui è causa, siti in Urgano, via per Spirano SN?”
5) “Vero che, tra il giugno 2012 ed il 2013, l'arch. ha presentato Controparte_5
all'ing. il sig. in quanto soggetto interessato all'acquisto di Pt_1 CP_13
una villetta all'interno del complesso residenziale denominato la “Vie en Rose” di
NO?”
6) “Vero che tra il mese di maggio ed il mese di giugno 2013, il sig. Testimone_3
ha manifestato all'arch. il proprio interesse all'acquisto dei beni Controparte_5
pagina 11 di 57 immobili per cui è causa?”
7) “Vero che tra il mese di maggio ed il mese di giugno 2013, l'arch. Controparte_5
ha messo in contatto l'ing. con il sig. affinché addivenissero Pt_1 Testimone_3
ad un accordo sulla possibile cessione tra loro dei beni immobili per cui è causa?”
8) “Vero che, tra il mese di maggio ed il mese di giugno 2013, il sig. Testimone_3
ha offerto in permuta all'ing. due lotti di sua proprietà siti nel Comune di Pt_1
NO oltre ad un conguaglio di € 100.000,00, in cambio della cessione in suo favore dei beni immobili per cui è causa, promessi in vendita all'attore?”
9) “Vero che, nel mese di giugno 2013, l'ing. ha rifiutato la proposta di Pt_1
permuta formulata dal sig. di cui al precedente capitolo 8)?” Testimone_3
10) “Vero che gli Eredi qui convenuti, hanno versato al Comune di NO, a CP_5
saldo dei tributi locali (IMU e TASI) per il periodo 2011-2017, le somme di cui ai certificati prodotti al doc. n. 37) fascicolo +3?” Controparte_3
Si indicano sin d'ora quali testi: - arch. c/o il suo Studio sito in Persona_3
Milano, via Pinamonte da Vimercate n.4 (sul residuo capitolo 2) ; - sig.
[...]
residente in [...]); - sig. CP_13 Tes_3
c/o Alfa Espress Snc, sita in NO, via Spirano n. 635; - Dott.
[...] [...]
, c/o Comune di NO-area EconomicoFinanziaria, sito in NO, via Tes_4
Cesare Battisti, 74;
IN OGNI CASO:
con vittoria di spese, competenze ed onorari di entrambi i giudizi, sentenze e successive inerenti tutte pagina 12 di 57 SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c. depositato in data 10 ottobre 2018, ha Parte_5
adito il Tribunale di Bergamo, esponendo:
1) di avere stipulato in data 9 giugno 2011 un contratto preliminare di compravendita,
con il quale si era impegnato ad acquistare:
- da e (eredi di un Controparte_8 Controparte_6 Testimone_5 Persona_4
terreno edificabile sito in NO e un'area ad esso adiacente, con sovrastante fabbricato;

- da un complesso immobiliare costituito da due appartamenti e Controparte_1
una autorimessa, situato su un'area inclusa in quella di proprietà degli eredi CP_5
2) di avere inizialmente pattuito la corresponsione del prezzo complessivo di euro
570.000,00, di cui euro 350.000,00 per i beni di proprietà di CP_8 P_
e ed euro 220.000,00 per i beni di proprietà di;
Testimone_5 Controparte_1
3) di non avere stipulato il contratto definitivo entro la scadenza concordata del 31
gennaio 2012, anche a causa del decesso di al quale erano succeduti Testimone_5
la moglie e le figlie e Controparte_3 CP_5 Controparte_4
4) di avere versato ai promittenti venditori acconti per complessivi euro 510.000,00;
5) di avere concordato con i promittenti venditori, in data 20 maggio 2013, lo spostamento del termine di stipulazione del contratto definitivo al 28 giugno 2013 e una riduzione del prezzo da euro 570.000,00 a euro 548.000,00, in ragione dei vizi degli immobili promessi in vendita, nel frattempo accertati;

pagina 13 di 57 6) di avere successivamente intavolato trattative per una ulteriore riduzione del prezzo, avendo rilevato anche la presenza di manufatti abusivi;

7) di avere sostanzialmente raggiunto, nel marzo 2015, un accordo con i promittenti venditori per la stipulazione del contratto definitivo al prezzo di euro 440.000,00, ma di non avere ricevuto comunicazioni formali volte alla conclusione del contratto alle nuove condizioni;

8) di avere infine appreso che la controparte aveva ceduto a terzi gli immobili sopra descritti in data 13 dicembre 2017;
9) di avere comunicato ai promittenti venditori il recesso dal contratto preliminare del
9 giugno 2011 con raccomandata del 29 dicembre 2017.
Tanto premesso, deducendo la grave inadempienza della controparte, il ricorrente ha concluso chiedendo accertarsi la legittimità del recesso dal preliminare 9/06/2011 con condanna dei promittenti venditori alla restituzione in duplum ex art.1385 c.c. delle caparre confirmatorie corrisposte sui due negozi [a): terreno edificabile sito in
NO e un'area ad esso adiacente, con sovrastante fabbricato, promessi da e (eredi di;
b): Controparte_8 Controparte_6 Testimone_5 Persona_4
complesso immobiliare costituito da due appartamenti e una autorimessa, situato su un'area inclusa in quella di proprietà degli eredi , per totali €.60.000,00, nonché CP_5
alla restituzione dei restanti importi corrisposti a titolo di acconto.
***
I convenuti, costituendosi, nel contestare la fondatezza delle pretese attoree, hanno proposto domanda riconvenzionale di risoluzione ex art.1453 c.c. del contratto pagina 14 di 57 preliminare, con condanna del promissario acquirente al risarcimento dei danni, per non essersi reso disponibile alla stipula dei contratti definitivi di compravendita nei termini pattuiti ed alle condizioni concordate, non potendo il promissario validamente opporre le eccezioni dallo stesso formulate, stante l'espressa rinuncia in contratto a qualsiasi questione afferente eventuali vizi degli immobili oggetto di promessa così
come qualsiasi questione relativa alla relativa regolarità edilizia.
***
Disposta la conversione del rito, autorizzato il deposito di memorie integrative ex art.183, 6° comma, cpc, la causa è stata istruita con l'acquisizione agli atti dei documenti offerti in comunicazione e quindi con l'ammissione e l'assunzione delle prove orali dedotte, tra cui l'interrogatorio formale del ricorrente.
La causa è stata quindi posta in decisione all'udienza del 17/12/2019, con termini ex art.190 cpc per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
***
Con sentenza n.1060/2020 il giudice di prime cure così ha definito la controversia:
<
assorbita,
1) accerta e dichiara la risoluzione del contratto preliminare stipulato fra le parti in data 9 giugno 2011 e delle successive scritture integrative di esso, ivi compreso l'accordo del 20 maggio 2013, per inadempimento del promissario acquirente;

2) accerta che ha diritto di ottenere da la Controparte_1 Parte_5
pagina 15 di 57 corresponsione della somma di euro 31.500,00 a titolo di risarcimento del danno da inadempimento;

3) accerta che Controparte_8 Controparte_6 Controparte_5 Controparte_4
e hanno diritto di ottenere da la corresponsione Controparte_3 Parte_5
della somma complessiva di euro 106.000,00 a titolo di risarcimento del danno da inadempimento;

4) accerta che dopo avere versato la somma di euro 510.000,00 in Parte_5
esecuzione del contratto preliminare risolto, ha ottenuto la restituzione della minore somma di euro 335.404,55, di cui euro 150.000,00 da e euro Controparte_1
185.404,55 da Controparte_8 Controparte_6 Controparte_5 Controparte_4
e ; Controparte_3
5) accerta che ha un credito restitutorio residuo di euro 174.595,45, di Parte_5
cui euro 30.000,00 nei confronti di e euro 144.595,45 nei Controparte_1
confronti di e Controparte_8 Controparte_6 Controparte_5 Controparte_4
; Controparte_3
6) effettuata la compensazione tra il credito restitutorio residuo di e il Parte_5
credito risarcitorio di , condanna al versamento in Controparte_1 Parte_5
favore di della somma di euro 1.500,00, oltre interessi legali Controparte_1
dalla data del deposito da parte di della memoria di costituzione Controparte_1
nel presente giudizio;

7) effettuata la compensazione tra il credito restitutorio di e i crediti Parte_5
risarcitorio e per spese legali del procedimento cautelare ante causam (pari a euro pagina 16 di 57 8.022,48) delle convenute Controparte_8 Controparte_6 Controparte_5
e , condanna queste ultime a restituire in Controparte_4 Controparte_3
favore di la somma di euro 30.572,97, oltre interessi legali dalla data di Parte_5
notificazione del ricorso introduttivo del presente giudizio nei confronti delle suddette convenute;

8) compensa per un terzo le spese di causa e condanna a rimborsare ai Parte_5
convenuti le spese di lite, che si liquidano, per la quota di due terzi:
- in euro 7.254,00 per compensi in favore di (come da nota spese Controparte_1
dell'avv. Elisabetta Piromalli);
- in euro 14.258,00 per compensi in favore di > Controparte_8
***
A premessa della sua decisione, il Tribunale di Bergamo ha ritenuto opportuno procedere preliminarmente ad un'analitica descrizione della vicenda contrattuale all'origine della presente controversia, di seguito testualmente riportata.
<< Dopo il contratto preliminare di compravendita del 9 giugno 2011 e la scrittura
del successivo 15 luglio, con la quale le parti hanno dichiarato la inscindibilità delle
due promesse di vendita contenute nel contratto preliminare, i promittenti venditori e
il promissario acquirente hanno sottoscritto quattro nuove scritture aventi ad oggetto
la proroga del termine di conclusione del contratto definitivo e la regolazione dei
versamenti a titolo di acconto e saldo.
In particolare:
pagina 17 di 57 - in data 11 gennaio 2012, è stata stipulata la prima “Appendice al contratto
preliminare di compravendita del 9 giugno 2011”, con la quale è stato fissato il
termine del 30 aprile 2012 ed è stato ridefinito il piano dei pagamenti (doc. 5 di parte
convenuta ; Controparte_8
- in data 20 aprile 2012, è stata stipulata l'“appendice n. 02 al contratto preliminare
di compravendita del 9 giugno 2011”, con la quale è stato fissato il nuovo termine
del 31 dicembre 2012 ed è stata pattuita una nuova dilazione dei pagamenti (doc. 6
di parte;
Controparte_8
- in data 17 dicembre 2012, è stata stipulata l'“Appendice n. 03 al contratto
preliminare di compravendita del 9 giugno 2011”, con la quale è stato fissato il
termine del 30 aprile 2013 e sono state ulteriormente modificate le condizioni di
pagamento (doc.7 di parte Controparte_8
- in data 20 maggio 2013, è stato stipulato un nuovo accordo, col quale il termine
ultimo per la conclusione del definitivo è stato indicato nel 28 giugno 2013 e il
prezzo è stato rideterminato in euro 546.000,00 (doc. 10 di parte . Controparte_8
***
Tanto premesso in punto di fatto, il giudice di prime cure ne ha dedotto che la conclusione di accordi formali di proroga del termine per la stipulazione del contratto definitivo avrebbe reso sostanzialmente superflua l'indagine volta a verificare quale delle parti avesse di volta in volta manifestato l'esigenza di procrastinare il rogito notarile. Ha ritenuto che tale verifica avrebbe potuto assumere maggior rilievo se riferita alla scadenza del termine fissato nell'accordo del 20 maggio 2013, a cui non pagina 18 di 57 aveva fatto seguito alcuna ulteriore scrittura formale, ma nel contempo ha osservato che non sarebbero emerse con chiarezza le ragioni del decorso infruttuoso del termine del 28 giugno 2013, né si sarebbero evidenziati elementi di prova dirimenti a sostegno di una delle due tesi contrapposte (essendovi contrasto tra le allegazioni dei convenuti – supportate dal contenuto della e-mail di cui al doc. 11 di parte CP_8
nella quale si dava conto di una richiesta di proroga da parte del promissario
[...]
acquirente – e le allegazioni dell'attore, che aveva invece ricondotto la proroga alla iniziativa di , permanendo pertanto incertezza sul punto. Controparte_5
Ciò posto, il Giudice di prime cure è ritornato sul tema dello sviluppo cronologico della vicenda:
<< In ogni caso, è pacifica la prosecuzione dei rapporti fra le parti anche dopo il 28
giugno 2013.
Nel mese di ottobre 2013, ha denunciato la presenza di vizi negli Parte_5
immobili oggetto del contratto preliminare (doc. 12 di parte . Controparte_8
Il 25 febbraio 2014, l'avv. Carlo Rossoni, collaboratore del Notaio incaricato Per_1
della stipula, ha inviato all'avv. Bazzana, all'epoca legale di fiducia di CP_1
, la bozza del contratto di compravendita contenente gli ultimi accordi
[...]
raggiunti tra le parti, dando atto di avere ricevuto incarico in tale senso dal
promissario acquirente (doc. 14 di parte . Controparte_8
Il 27 febbraio 2014, anch'egli destinatario della bozza sopra Parte_5
menzionata, ha inviato una e.mail di risposta all'avv. Rossoni, negando di essere
disponibile alla conclusione del contratto, in ragione della irregolarità edilizia del
pagina 19 di 57 locale caldaia sito nella proprietà e comunque della eccessività del prezzo CP_1
preteso da quest'ultimo (doc.15 di parte doc. 66 di parte Controparte_8 Pt_5
.
[...]
Tra il mese dicembre 2014 e il mese di marzo 2015 i promittenti venditori hanno
manifestato per tramite dei rispettivi legali la disponibilità a stipulare la
compravendita definitiva al prezzo complessivo di euro 445.000,00, di cui euro
150.000,00 per e euro 295.000,00 per la famiglia (v. docc. Controparte_1 CP_5
22 e 23 di parte . Parte_5
Nel mese di ottobre 2015, ha evidenziato l'esigenza di rinviare il rogito Parte_5
al mese di luglio 2016 (doc. 24 di parte . Parte_5
Nel mese di luglio 2016, l'avv. Magri (nuovo legale di fiducia di ha Parte_5
preso contatto con gli avv.ti Bazzana e La Via per sollecitare una definizione della
controversia sorta in relazione al contratto preliminare del 9 giugno 2011, o
mediante la stipulazione del contratto definitivo o mediante la stipulazione di un
accordo di risoluzione.
Nel mese di gennaio 2017, l'avv. Magri ha trasmesso all'avv. La Via, con richiesta di
inoltro anche all'avv. Bazzana, una ulteriore proposta di contenente Parte_5
l'indicazione del prezzo complessivo in euro 435.000,00 (doc.26 di parte Pt_5
.
[...]
Nel mese di febbraio 2017, i promittenti venditori hanno comunicato all'avv. Magri
di non ritenere accettabile la proposta di e quest'ultimo li ha invitati a Parte_5
formulare una controproposta (docc. 27 e 28 di parte . Parte_5
pagina 20 di 57 Nel mese di luglio 2017, in assenza di iniziative da parte dei promittenti venditori,
l'avv. Magri ha sollecitato gli stessi a dare conto delle loro intenzioni, dando rilievo
agli acconti già versati da pari complessivamente a euro 510.000,00 Parte_5
(doc. 30 di parte . Parte_5
Nel mese di ottobre 2017, ha contattato sia personalmente sia tramite il Parte_5
proprio avvocato l'avv. la Via e, dopo un primo scambio di e-mail dal quale è emersa
l'indisponibilità dei promittenti venditori a discostarsi dagli accordi scritti già
raggiunti, ha sostanzialmente liberato la controparte dagli impegni assunti;
in
particolare, per un verso, ha manifestato il proprio favore rispetto alla Parte_5
eventuale intenzione dei promittenti venditori di “chiudere diversamente l'affare” e,
per altro verso, ha chiarito di ritenere nulli i contratti stipulati con e i CP_1 CP_5
precisando come non fossero necessari accordi né iniziative giudiziali per annullarli
(v. docc. 31, 32, 33 e 34 di parte e doc. 21 di parte ). Parte_5 Controparte_1
Dopo un ennesimo scambio di e-mail interlocutorie fra i legali delle parti, con una
lettera raccomandata datata 5 dicembre 2017, l'avv. La Via, per conto di CP_8
e , ha comunicato
[...] Controparte_4 Controparte_6 Controparte_3
a di “ritenere risolto ai sensi dell'art. 1453 e ss. c.c. il noto contratto Parte_5
preliminare datato 9 giugno 2011, avente ad oggetto il compendio immobiliare sito
in NO, da ultimo anche modificato in data 20 maggio 2013 per sua perdurante
inadempienza” (doc. 37 di parte . Parte_5
In data 13 dicembre 2017, i promittenti venditori hanno venduto a terzi, al prezzo di
euro 408.500,00, il compendio immobiliare di NO già promesso in vendita a
pagina 21 di 57 (doc. 38 di parte . Parte_5 Parte_5
In data 29 dicembre 2017, ha comunicato il proprio recesso dal Parte_5
contratto preliminare del 9 giugno 2011, stigmatizzando l'inadempimento dei
promittenti venditori, consistito nella cessione a terzi del medesimo compendio sopra
menzionato (doc. 39 di parte .>> Parte_5
Così ricostruita la scansione temporale delle trattative intercorse fra le parti, il giudice di prime cure ha poi dato conto << dei pagamenti eseguiti da nell'arco Parte_5
degli oltre sei anni di trattative e delle restituzioni effettuate dai promittenti
venditori>>, affermando, a tale proposito, essere << circostanza incontestata che
- avesse <corrisposto, in più tranche, la somma complessiva di euro Parte_5
510.000,00, di cui euro 330.000,00 in favore di Controparte_6 Controparte_8
e degli eredi di e euro 180.000,00 in favore di Testimone_5 CP_1
-> e nel contempo ha aggiunto, quanto alle restituzioni, che:
[...]
<<- >> aveva <restituito a la somma di euro Controparte_1 Parte_5
150.000,00 (v. la motivazione dell'ordinanza cautelare di cui al doc. 18 di parte
->; Controparte_8
<< - > aveva <restituito a la somma di euro 62.703,06 P_ Parte_5
(doc. 27 del fascicolo di parte , e e P_ CP_5 Controparte_4 CP
)>>;
[...]
<< - > aveva <restituito a la somma di euro Controparte_8 Parte_5
62.198,45 (v. il conteggio di cui al doc. 23 di parte >>; Controparte_8
<< - e e > avevano <restituito Controparte_3 CP_5 Controparte_4
pagina 22 di 57 a la somma di euro 60.503,04 (doc. 28,29 del fascicolo di parte , Parte_5 P_
e e ).>> CP_5 Controparte_4 Controparte_3
Sulla base di tali premesse, il Tribunale è pervenuto alla conclusione che << le
somme versate dal promissario acquirente ancora nella disponibilità dei promittenti
venditori>> ammontavano <complessivamente a euro 174.595,45 (i.e. euro
510.000,00 – euro 335.404,55)>>.
Tanto premesso in fatto, così il Tribunale è passato all'esame delle domande ed eccezioni delle parti sub specie juris. Anzitutto ha dedotto dalla vicenda così come descritta << che tutti i contraenti hanno chiaramente espresso la volontà di sciogliere
– rectius, hanno mostrato di ritenere già sciolto – il vincolo contrattuale dedotto in
causa..>> Il giudice di prime cure ha poi sviluppato il suo ragionamento muovendo dalla considerazione del contenuto delle domande delle parti: << In particolare, Pt_5
ha agito in giudizio al fine di ottenere l'accertamento della legittimità del
[...]
proprio recesso dal contratto preliminare stipulato in data 9 giugno 2011 e la
condanna della controparte alla restituzione degli acconti e al versamento del doppio
della caparra confirmatoria;
i promittenti venditori hanno chiesto invece di
pronunciare la risoluzione di tale contratto per fatto e colpa del promissario
acquirente.>>. Il Tribunale ha quindi osservato che <le domande delle parti
muovono da premesse contrastanti e non consentono di ravvisare la conclusione di
un accordo negoziale solutorio e liberatorio, il quale – stante la sua natura di
autonomo contratto – precluderebbe la proposizione delle pretese risarcitorie
correlate all'accertamento della legittimità del recesso ex art. 1385 c.c. o alla
pronuncia giudiziale di risoluzione ai sensi dell'art. 1453 c.c.>> Ha per contro pagina 23 di 57 ritenuto che <il nucleo comune delle domande formulate dalle parti>> avesse
<l'effetto più contenuto di escludere qualsiasi possibilità di rivitalizzazione del
contratto dedotto in causa>>, permanendo invece la necessità di procedere alla valutazione circa la <ravità dei reciproci inadempimenti, al fine di accertare quale
delle parti>> avesse <diritto alla tutela risarcitoria conseguente allo scioglimento
del vincolo contrattuale.>>. In tale prospettiva il Tribunale ha ritenuto <non
..corretto>> << isolare singole condotte di una delle parti per stabilire se
costituiscano motivo di inadempienza a prescindere da ogni altra ragione di
doglianza dei contraenti>>, in conformità a quanto statuito da Cass. n. 22995/2019:
“si deve, invece, procedere alla valutazione sinergica del comportamento di questi
ultimi, attraverso un'indagine globale ed unitaria dell'intero loro agire, anche con
riguardo alla durata del protrarsi degli effetti dell'inadempimento (e della loro
rispettiva importanza rispetto al sinallagma e all'interesse dell'altra parte) perché
l'unitarietà del rapporto obbligatorio a cui ineriscono tutte le prestazioni
inadempiute da ognuno non tollera una valutazione frammentaria e settoriale della
condotta di ciascun contraente ma esige un apprezzamento complessivo”. Così che
“il giudice di merito è tenuto a formulare un giudizio di comparazione in merito al
comportamento complessivo delle parti, al fine di stabilire quale di esse, in relazione
ai rispettivi interessi ed all'oggettiva entità degli inadempimenti (tenuto conto non
solo dell'elemento cronologico, ma anche e soprattutto degli apporti di causalità e
proporzionalità esistenti tra le prestazioni inadempiute e della incidenza di queste
sulla funzione economico-sociale del contratto), si sia resa responsabile delle
violazioni maggiormente rilevanti e causa del comportamento della controparte e
pagina 24 di 57 della conseguente alterazione del sinallagma contrattuale”.
Fatta tale premessa in diritto, il giudice di prime cure ha nel merito avviato la propria indagine finalizzata all'individuazione dell'inadempienza di maggior rilevanza muovendo dalla premessa che << l'analisi del comportamento delle parti>> doveva
<essere condotta con riferimento all'arco temporale compreso fra la sottoscrizione
dell'ultimo accordo modificativo del contratto preliminare originario (20 maggio
2013) e la definitiva interruzione delle trattative volte a superare il contenuto di esso,
ma pur sempre al fine di pervenire alla stipulazione del contratto definitivo>>,
interruzione verificatasi <nel mese di ottobre 2017, a seguito dello scambio di
corrispondenza … con il quale i promittenti venditori>> avevano <richiamato il
contenuto degli accordi scritti e il promissario acquirente si>> era <espresso per la
nullità di tali accordi, con ciò sostanzialmente dando atto della libertà reciproca
delle parti da vincoli contrattuali>>. Il Tribunale ha al riguardo riportato il contenuto della e-mail dell'avv. La Via a Luigi Caroli, doc.32 di parte attrice: “avrò cura di
contattarla non appena la situazione sarà risolvibile in modo diverso dal contenuto
dei contratti sottoscritti”, nonché della e-mail dell'avv. La Via all'avv. Magri, doc.34
di parte attrice: “credo che nelle more il buon deve suo malgrado rassegnarsi Pt_1
ad attendere, d'altro canto, al di là di ogni speculazione giuridica, se volesse
comprare al prezzo originario non ha che da mandare l'invito a presentarsi dal
notaio”, ed ancora della e-mail di all'avv. La Via, a doc.21 di parte Parte_5
attrice: “se i venditori hanno la possibilità – confermata implicitamente dalla sua
lettera – di chiudere “diversamente l'affare, lo facciano tranquillamente. Ma,
almeno, mi diano entro otto giorni un assegno circolare di 20.000 euro. Varrà come
pagina 25 di 57 ACCONTO: sia che definiscano poi con me, sia come inizio della restituzione dei
520.000 che da me hanno ricevuto (da molto, molto tempo) se troveranno una
migliore opportunità. I contratti cui lei accenna non esistono più. Non sono necessari
accordi tra di noi per annullarli. Né ricorsi al giudice. Quel preliminare è nullo fin
dalla prima pagina del 9 giugno 2011. Altrettanto lo è l'accordo a quattro (di cui uno
non aveva delega) del 20 maggio 2013”
Prendendo le mosse dall'analisi del contenuto di tale corrispondenza, il Tribunale è
pervenuto alla conclusione che << il trasferimento a terzi da parte dei convenuti degli
immobili promessi in vendita a – in quanto avvenuto in data 13 Parte_5
dicembre 2017, in un momento del quale il promissario acquirente si era già
espresso per la insussistenza di accordi vincolanti in relazione ai terreni di NO
e i promittenti venditori avevano inviato la propria lettera di risoluzione –>> doveva considerarsi <condotta estranea all'ambito di valutazione dell'atteggiamento tenuto
dalle parti ai fini della decisione sulla imputabilità dello scioglimento del
contratto>>, di cui, quindi, non tenere conto al fine di individuare quali fossero le inadempienze di maggior gravità in funzione dell'imputazione all'una o all'altra parte della responsabilità per l'inadempimento del contratto preliminare.
Tanto premesso, il giudice di prime cure si è chiesto << se la pretesa di ottenere una
riduzione (ulteriore rispetto a quelle già pattuite) del prezzo della compravendita
fatta valere da dopo la sottoscrizione dell'accordo modificativo del 20 Parte_5
maggio 2013 fosse o meno giustificata dal sopravvenuto accertamento di vizi degli
immobili promessi in vendita, di consistenza tale da incidere sul loro valore>> e a tale quesito ha risposto affermando essere, a tale proposito, in senso negativo pagina 26 di 57 <dirimenti le clausole n. 17 e n. 18 del contratto preliminare del 9 giugno 2011, il
cui dato letterale consente di escludere la rilevanza, nell'ambito del regolamento
negoziale voluto dalle parti, della situazione degli immobili oggetto della promessa
di vendita sia sotto il profilo edilizio-urbanistico sia sotto il profilo dello stato di
conservazione.>>
La clausola n. 17 stabilisce che “parte acquirente riconosce di avere piena
conoscenza della situazione urbanistica ed edilizia di tutto quanto promesso in
vendita, per avere personalmente compiuto sopralluogo ed avere eseguito ogni
opportuno accertamento amministrativo, rinunziando perciò a qualsiasi pretesa
risarcitoria (…), nell'ipotesi in cui dovessero emergere eventuali difformità
urbanistico/edilizie negli immobili promessi in vendita, di cui ammette la non
essenzialità nell'ambito dell'intera operazione immobiliare”. La clausola n. 18
stabilisce, con riguardo al compendio di proprietà di , che “le Controparte_1
porzioni immobiliari oggetto di contratto vengono promesse in vendita nell'attuale
stato di fatto (con particolare riferimento agli impianti), noto alla parte promittente
acquirente”.
Il Tribunale ha poi ritenuto di corroborare tale conclusione con le risultanze del testimoniale, comprovanti <l'intenzione di – quantomeno all'epoca Parte_5
della stipulazione del contratto preliminare – di realizzare sulle aree di proprietà dei
convenuti un nuovo complesso residenziale, previo abbattimento degli edifici esistenti
(v. dichiarazioni di e e docc. 25-28 di parte Persona_3 CP_13
.>> Controparte_8
pagina 27 di 57 Da ciò il giudice di prime cure ha tratto la conclusione secondo cui << il rifiuto del
promissario acquirente – perdurato dal maggio 2013 al dicembre 2017 – di stipulare
il contratto definitivo alle condizioni concordate nel contratto preliminare, come
ridefinite nell'ultima scrittura modificativa di esso, sottoscritta in data 20 maggio
2013,>> costituirebbe <condotta qualificabile in termini di inadempimento
contrattuale.>>
Facendo poi richiamo alla giurisprudenza di legittimità in tema di ritardo intollerabile
(Cass. 10127/2006), il giudice di prime cure è giunto ad affermare che <nel caso di
specie>> << il rifiuto di di stipulare il contratto definitivo alle Parte_5
condizioni pattuite – rifiuto con riferimento al quale si è esclusa la sussistenza di
ragioni giustificative valide – si è protratto per un tempo tale da legittimare, ai sensi
dell'art. 1455 c.c., la domanda di risoluzione avanzata dai promittenti venditori, i
quali, pur avendo inizialmente dato seguito alle richieste di rinvio formulate da Pt_5
e manifestato la propria disponibilità a rivedere le condizioni concordate,
[...]
nell'autunno del 2017 - anche a seguito di una ennesima comunicazione del
promissario acquirente in merito alla nullità del contratto preliminare e degli
accordi successivi – hanno valutato di non avere più interesse alla stipulazione del
contratto definitivo>>
Ha pertanto concluso ritenendo sussistere i presupposti per la declaratoria di risoluzione del contratto per inadempimento della promissaria acquirente, cui consegue il diritto dei promittenti venditi al << risarcimento del danno patito in
conseguenza dell'inadempimento del promissario acquirente>> e quello di quest'ultimo alla << restituzione delle somme versate a titolo di acconto sul prezzo pagina 28 di 57 del contratto risolto>>
Quanto all'accertamento ed alla liquidazione del danno risarcibile, quale conseguenza dell'inadempimento riscontrato, il Tribunale ha fatto richiamo al principio giurisprudenziale secondo cui “nell'ipotesi di risoluzione del contratto per
inadempimento il pregiudizio va identificato nel guadagno che la parte avrebbe
conseguito mediante la realizzazione del contratto facendo riferimento alla
situazione che si sarebbe determinata qualora l'illecito non fosse stato commesso. Il
danno sofferto dalla promittente venditore è rappresentato dalla perdita del prezzo
pattuito poiché ciò costituisce il mancato incremento patrimoniale che avrebbe
conseguito se l'acquirente avesse ottemperato alla propria prestazione (Cass. n.
11590/2018)”. Pertanto, << giacché il risarcimento deve ripristinare la situazione
nella quale il creditore si sarebbe trovato se non ci fosse stato l'inadempimento della
controparte, il risarcimento dovuto ai promittenti venditori si identifica con la
differenza tra il prezzo pattuito e il minor valore di mercato dell'immobile>>
Il Tribunale è così pervenuto alla liquidazione del danno risarcibile sulla base di tale criterio: <Nel caso concreto, il prezzo pattuito è quello indicato nella scrittura del
20 maggio 2013 (euro 546.000,00, di cui euro 346.000,00 in favore dei promittenti
venditori e euro 200.000,00 in favore del promittente venditore Parte_11
), mentre il valore di mercato coincide con il prezzo ottenuto da parte dei CP_1
convenuti dalla vendita a terzi dei medesimi immobili oggetto del contratto
preliminare dedotto in causa (euro 408.500,00, di cui euro 240.000,00 in favore dei
promittenti venditori e euro 168.500,00 in favore del promittente Parte_11
venditore ). Pertanto, ai convenuti spetta per il titolo in CP_1 Parte_11 pagina 29 di 57 discussione la corresponsione della somma di euro 106.000,00 e al convenuto
la corresponsione della somma di euro 31.500,00.>> CP_1
Il giudice di prime cure non ha invece ritenuto meritevole di accoglimento la domanda di rimborso delle spese sostenute a causa della conservazione della proprietà degli immobili promessi in vendita, e cioè, in particolare con riferimento alla richiesta di << rimborso delle spese sostenute per la gestione degli immobili
(IMU, ICI, TARI, etc.) nel periodo compreso fra la stipulazione del contratto
preliminare e la vendita a terzi.>>. Ciò per due motivi. Anzitutto perché la giurisprudenza della SC non ritiene risarcibile tale voce di danno in correlazione alla pronuncia di risoluzione: Cass. n. 21438/2013: “allorché il promittente venditore, in
presenza dell'inadempimento del promissario acquirente, abbia domandato la
risoluzione del preliminare e non l'esecuzione in forma specifica di esso, il
pregiudizio subito dal primo, consistente nelle spese ed imposte correlate al possesso
del bene rimasto nella sua disponibilità, non è, ex art. 1223 cod. civ., conseguenza
immediata e diretta dell'inadempimento del secondo, atteggiandosi lo stesso non a
causa giuridica, quanto a mera occasione del preteso danno di cui si chiede il
risarcimento”. E poi perché << in applicazione della disciplina della mora del
creditore di cui all'art. 1207 comma 2 c.c., il rimborso delle spese di gestione
presupporrebbe la messa in mora del promissario acquirente ai sensi dell'art. 1217
c.c. (cioè l'intimazione a compiere gli atti necessari a consentire la prestazione).>>
mentre <nel caso di specie non risulta che i promittenti venditori, successivamente
alla scadenza del termine stabilito nell'accordo sottoscritto il 20 maggio 2020>>
avessero <intimato al promissario acquirente di presentarsi per stipulare il
pagina 30 di 57 contratto definitivo.>>
Il Tribunale ha inoltre respinto la pretesa risarcitoria riferita al rimborso dei costi esposti nel file riepilogativo depositato sub doc. 24 di parte (onorari del Parte_11
geom. del professionista che aveva eseguito la perizia di stima per la CP_15
rivalutazione del terreno, di quelli del commercialista di quelli dell'avv. La CP_16
Via di cui alla fattura n. 95/2017, nonché delle spese per il rinnovo del certificato di destinazione urbanistica), ritenendo difettare << prova sia della esecuzione dei
pagamenti sia della sussistenza di un nesso di causa con l'inadempimento di
[...]
. Pt_5
Ha invece ritenuto che << gli importi liquidati a carico di all'esito del Parte_5
giudizio cautelare per sequestro conservativo, i quali>> erano <stati
sostanzialmente opposti in compensazione ex art. 1243 comma 1 c.c. da parte dei
convenuti , dovevano <essere scomputati dal credito restitutorio Parte_11
accertato in favore di , precisando che, << in assenza di domanda in Parte_5
tal senso, nessuna suddivisione>> doveva <essere effettuata nei rapporti interni fra
i convenuti.>>
Sulla base delle considerazioni sopra riportate, il giudice di prime cure, << tenuto
conto delle restituzioni parziali già effettuate dai promittenti venditori e compensate
le reciproche pretese creditorie delle parti,>> ha statuito che dovesse Parte_5
<essere condannato a versare la somma di euro 1.500,00 in favore di CP_1
(avendo questi trattenuto la somma di euro 30.000,00 a fronte di un credito
[...]
di euro 31.500,00)>>, << mentre P_ Controparte_8 CP
pagina 31 di 57 , e > dovessero <essere condannate, in CP Controparte_5 Controparte_4
solido fra loro ex art. 1294 c.c. (avendo trattenuto la somma complessiva di euro
144.595,45 a fronte di un credito risarcitorio di euro 106.000,00 e di un credito per
spese legali di euro 8.022,48), a restituire in favore di la somma Parte_5
complessiva di euro 30.572,97.>>
Quanto, poi, alla questione circa l'eventuale responsabilità solidale, il Tribunale così
si è espresso: << In merito alla natura solidale dell'obbligazione restitutoria dei
convenuti , si evidenzia che gli eredi di hanno Parte_11 Testimone_5
assunto in proprio (tramite il cui operato è stato ratificato) le Controparte_5
obbligazioni di cui alle scritture integrative del contratto preliminare, le quali sono
pertanto riferibili direttamente alla loro volontà negoziale e non a quella del de
cuius, con conseguente inapplicabilità dell'art. 1294 c.c.. Diversamente, nessuna
solidarietà è configurabile tra i convenuti e il convenuto , Parte_11 CP_1
essendo le rispettive obbligazioni restitutorie riferite a due diverse promesse di
vendita.>>
Quanto agli accessori, il giudice di prime cure ha statuito che sugli importi testè
indicati andavano << computati gli interessi legali dalla data del deposito della
memoria di costituzione di , quanto alla somma dovuta da Controparte_1 Pt_5
e dalla data di notificazione del ricorso nei confronti dei restanti convenuti,
[...]
quanto alle somme dovute da questi ultimi>>.
Ha infine regolato le spese di lite ritenute il maggiormente soccombente e Pt_1
perciò, prevista la relativa compensazione per un terzo, ha disposto la condanna del pagina 32 di 57 predetto alla rifusione dei restanti due terzi delle spese stesse in favore di ciascuno dei gruppi di parti convenute costituitesi in giudizio.
***
ha proposto tempestiva impugnazione avverso la predetta sentenza Parte_5
chiedendo accertarsi che la risoluzione del rapporto contrattuale andava addebitata alla parte promittente venditrice e quindi disporsi le statuizioni conseguenti in tema di rimborsi, di penale ex art.1385 cc e di risarcimento del danno;
le parti appellate,
costituendosi, hanno chiesto respingersi il gravame, sollevando eccezione ex art.348
bis cpc, disattesa dal collegio;
Controparte_3 Controparte_4 [...]
e hanno proposto appello incidentale in relazione CP_5 Controparte_6
all'omessa considerazione dell'impegno assunto dal a corrispondere alla parte Pt_1
venditrice la somma di € 6.000,00 a titolo di parziale risarcimento per interessi attivi mancanti per proroghe al rogito e per la tassa governativa IMU per l'anno 2012, da versarsi unitamente al saldo del prezzo convenuto (€ 20.000,00) in sede di rogito,
come da appendice al contratto del 20/04/2012, sub doc. 5 primo grado)
Il giudizio è stato interrotto a seguito della comunicazione da parte dell'avv. Michela
Bazzana dell'intervenuto decesso della sua assistita signora e quindi Controparte_8
riassunto ad iniziativa dell'appellante; nel corso del giudizio riassunto si sono costituiti quali eredi di i OR e Controparte_8 Parte_7 CP_9 [...]
i quali hanno precisato esservi un quarto fratello ed erede, CP_7 [...]
purtroppo premorto e quindi dei figli di quest'ultimo, e Per_5 Parte_9
subentrati per rappresentazione ex art.467 cpc, essendo il padre Pt_8 Per_5
pagina 33 di 57 premorto rispetto alla madre di lui, . CP_7 Controparte_8
Ordinata l'integrazione del contraddittorio nei confronti dei predetti, e Pt_9 [...]
pur se regolarmente convenuti in giudizio, non si sono costituiti, Parte_8
rimanendo contumaci.
La causa è stata infine assegnata a sentenza all'udienza di precisazione delle conclusioni dell'8 gennaio 2025 con termini massimi di legge per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Col primo motivo di gravame, prima parte, l'appellante ing. lamenta Parte_5
omessa valutazione della condotta tenuta dalle parti, ed in particolare dai convenuti,
nel periodo successivo al 20/05/2013, sostenendo che vi sarebbe stato un “salto”
all'ottobre 2017, seguito ad una disamina incompleta e frammentaria di una parte della corrispondenza di quel mese;
lamenta, in particolare, che erroneamente il giudice di prime cure aveva affermato esser cessata la trattativa in quel periodo anziché il 13/12/2017, allorchè gli appellati aveva venduto a terzi i beni promessi all'appellante. Erroneamente il Tribunale aveva ritenuto tale vendita quale fatto neutro, in quanto “condotta estranea all'ambito della valutazione dell'atteggiamento tenuto dalle parti ai fini della decisione sull'imputabilità dello scioglimento del contratto”, a tal fine valorizzando la e.mail inviata in data 7/10/2017 dall'appellante all'avv. Enrico La Via (difensore all'epoca di tutte le eredi ove si era esposta CP_5
l'opinione secondo cui il preliminare e l'accordo del 20/5/2013 sarebbero nulli con la conseguenza che le parti contraenti avrebbero dovuto considerarsi libere da vincoli pagina 34 di 57 contrattuali.
A detta dell'appellante il giudice di prime cure non avrebbe attribuito il giusto peso alle seguenti circostanze:
a) nel 2014 l'appellante, dopo aver scoperto e denunciato (docc. 18, 19, 20 e 66) vizi dei beni promessi in vendita, aveva iniziato con i venditori una trattativa diretta alla rideterminazione del prezzo in diminuzione (docc. 19, 21, 22, 23, 24, 51, 52);
b) nel 2015 i promittenti venditori avevano proposto il prezzo di € 445.000,00 (doc.
23), così che, se detta proposta fosse stata accettata, avendo incassato acconti per €
510.000,00, avrebbero dovuto restituire l'importo di € 65.000,00;
c) dopo un periodo di silenzio tra le parti, il promissario acquirente (e cioè
l'appellante) all'inizio del 2017, tramite nuovo difensore, aveva ripreso i contatti con l'avv. La Via e proposto in sintesi di acquistare al prezzo di € 435.000,00 (doc. 26); la proposta era stata tuttavia giudicata inaccettabile (doc.27); il procuratore dell'appellante aveva pertanto invitato il collega avversario a comunicargli l'ultima proposta dei promittenti venditori (doc.28), ed a tale richiesta l'avv. La Via aveva replicato promettendo che vi avrebbe dato risposta entro 15 giorni (doc.29), mentre nessuna risposta sarebbe poi arrivata, tanto da indurre il procuratore del promissario acquirente (e cioè dell'appellante) a minacciare il ricorso all'azione giudiziaria
(doc.30);
d) poco dopo amministratore di sostegno della promittente Controparte_7
venditrice con istanza datata 31/7/2017, aveva chiesto al Giudice Controparte_8
tutelare di Bergamo di essere autorizzato con decreto provvisoriamente esecutivo a pagina 35 di 57 vendere la quota immobiliare della beneficiaria relativa ai beni di NO agli stessi soggetti (ivi indicati come “promittenti acquirenti”) che avrebbero poi acquistato il compendio immobiliare in oggetto con il rogito del 13/12/2017, indicando lo stesso prezzo che sarebbe poi comparsi in tale atto;
in tale istanza aveva precisato che gli altri comproprietari avevano deciso anch'essi di accettare l'offerta di acquisto e che il preliminare con l'ing. era già stato risolto (all. B del rogito notaio del Pt_1 Per_2
13/12/2017, doc. 38) ed aveva indicato come propri recapiti il numero di telefono e l'indirizzo di posta elettronica dell'avv. La Via;
il Giudice tutelare di Bergamo, con decreto immediatamente esecutivo, in data 16/9/2017 aveva autorizzato il CP_7
a vendere i beni di come da domanda (all. B del rogito notaio Controparte_8 Per_2
del 13/12/2017, doc. 38);
e) in data 3/10/2017 l'appellante, non ricevendo notizie, aveva contattato direttamente l'avv. La Via inviandogli un'e-mail avente il seguente oggetto: “CHI NON VUOLE
L'ACCORDO?”: in tale missiva, dopo aver menzionato alcune delle irregolarità
edilizie interessanti i beni (locale caldaia di 8mq e tettoia di 12mq abusive, nonchè
box in parte abusivo in quanto condonato solo per metà della sua estensione), aveva sollecitato l'invio dell'agognata ultima proposta, lasciando intendere di aver percepito che i promittenti venditori avevano in cantiere un affare alternativo (doc. 31);
f) il giorno 5/10/2017 il procuratore dell'appellante aveva contattato il collega avversario avv. La Via, trasmettendogli una lettera del precedente difensore in cui si faceva menzione di una proposta dello stesso avv. La Via recante riduzione del prezzo ad € 442.500,00 (doc. 33); l'indomani (il 6 ottobre) l'avv. La Via, nonostante il Giudice tutelare di Bergamo già dal 16/9 precedente avesse autorizzato il pagina 36 di 57 a vendere, così gli aveva risposto (doc.34): <Ti assicuro che la posizione CP_7
è stabile sulla mia scrivania. Come già anticipato quando la situazione si sblocca
sarai il primo ad essere avvisato. Credo che nelle more il buon deve suo Pt_1
malgrado rassegnarsi ad attendere, d'altro canto, al di là di ogni speculazione
giuridica, se volesse comprare al prezzo originario non ha che da mandare l'invito a
presentarsi dal Notaio. A presto.>>; aveva inoltre contestualmente scritto direttamente all'appellante ing. <La ringrazio per la stima e per la email. Pt_1
Avrò cura di contattarla non appena la situazione sarà risolvibile in modo diverso
dal contenuto dei contratti sottoscritti.>>; a questo punto l'appellante aveva ricontattato l'avv. La Via inviandogli e.mail del 7/10/2017 (doc. 18 fasc.
[...]
) con cui, dopo aver rappresentato urgenti necessità finanziarie, così si era CP_17
espresso: “Se i venditori hanno la possibilità - confermata implicitamente nella sua
lettera - di chiudere “diversamente” l'affare, lo facciano tranquillamente. Ma,
almeno, mi diano entro otto giorni un assegno circolare di € 20.000,00. Varrà come
ACCONTO: sia che definiscano poi con me, sia come inizio della restituzione dei €
520.000,00 che da me hanno ricevuto (da molto, molto tempo) se troveranno una
migliore opportunità. I contratti cui lei accenna non esistono più. Non sono necessari
accordi tra di noi per annullarli. Né ricorsi al Giudice. Quel preliminare è nullo fin
dalla prima pagina del 9/6/2011. Altrettanto lo è l'accordo a quattro (di cui uno non
aveva la delega) del 20 maggio 2013. non aveva più quella di sua zia e il CP_5
cugino non ha mai avuto delega (sua mamma l'ha data il 22 maggio a sua CP_7
sorella – conosco il nome e quello del Notaio”).>>;
g) non avendo ricevuto risposta dall'avv. La Via, l'appellante aveva inviato all'avv.
pagina 37 di 57 La Via una terza e-mail (doc. 19 fasc. ), avente ad oggetto: Parte_11 [...]
, ove egli aveva scritto quanto segue: <Caro avvocato, è un Persona_6
peccato che Lei non abbia potuto aiutarmi rispondendo al mio appello del 7 ottobre.
Per pagare i tre CTU il 26 ottobre, ho dovuto – con gran fatica – trovare un prestito
e – per il saldo – impegnare metà della mia pensione di novembre e della
tredicesima. Spero che l'affare della sua Cliente di cui – come le ho scritto il 3
ottobre – ho saputo in data 10 agosto, vada felicemente in porto. La prego di farle
presente che – finora – l'affare di NO mi è costato più di 640 mila € e che
l'importo continua a crescere. Non vorrei che facesse i conti senza l'oste. Con i più
cordiali saluti. Il danno morale è incalcolabile.>>;
h) alla e.mail inviata in data 16/11/2017 dall'avv. Magri, procuratore dell'appellante,
(doc.35) (<Non ti sento più dal 6/10 u.s. Ci sono novità?>>), l'avv. La Via così
aveva risposto, con e.mail del 17/11/2017 (doc.36): << Sto cercando di far ragionare
tante teste e non è facile. Rimango comunque fiducioso nonostante i tempi si stiano
allungando.>>;
i) sennonché in data 13/12/2017 veniva recapitata all'appellante lettera datata
5/12/2017 (doc.37) con la quale l'avv. La Via comunicava che i suoi assistiti ritenevano risolto il preliminare ai sensi dell'art. 1453 e segg. c.c. stante la perdurante condotta inadempiente del promissario acquirente ing. Pt_1
l) e nello stesso giorno vendevano a terzi i beni oggetto del preliminare (doc. 38).
L'appellante, sulla base delle circostanze sopra riportate, sostiene che erroneamente il giudice di prime cure aveva interpretato le affermazioni espresse nella corrispondenza pagina 38 di 57 da lui inviata alla controparte come riconoscimento del fatto che a quel punto le parti erano reciprocamente libere da vincoli contrattuali.
Trascurabile (<irrilevante>>) è a sua detta l'erronea opinione espressa nella parte centrale della missiva secondo cui il preliminare e l'accordo del 20/5/2013 sarebbero nulli per essere stati sottoscritti da rappresentanti senza potere.
Come comprovato dalla corrispondenza successiva (con le-mail del 31/10 si raccomanda che la cliente dell'avv. La Via non faccia i conti senza l'oste, vale a dire pensando solo ai propri interessi ed ignorando i diritti di esso mittente;
l'avv. Magri
continua a chiedere all'avv. La Via se ci sono novità e questi lo tranquillizza,
dichiarandosi fiducioso, pur tra varie difficoltà, di trovare una soluzione della vicenda soddisfacente per tutti) l'appellante (promissario acquirente) il promissario acquirente percepiva se stesso e la controparte come parti ancora legate da vincoli contrattuali.
Non così, a suo dire, i promittenti venditori, i quali, al contrario, si sentivano liberi da vincoli contrattuali verso il promissario acquirente. E ciò ancor prima dello sviluppo dei contatti diretti del con l'avv. La Via. Essi, infatti, dissimulando le loro Pt_1
intenzioni e le loro mosse, sotto la regia del più volte nominato difensore, avevano programmato e attuato la vendita clandestina a terzi dei beni promessi all'esponente.
Come comprovato dal fatto che i i promittenti venditori (gli odierni appellati)
avevano preferito vendere a terzi al prezzo di € 408,500,00, anziché al promissario acquirente al prezzo di € 435.000,00 loro offerto nella proposta del 26 gennaio 2017,
l'appellante sostiene doversi ritenere dimostrato che sin n dal luglio 2017 i predetti avevano deciso di non restituire gli acconti a suo tempo incassati o di restituirne solo pagina 39 di 57 una parte a loro arbitraria discrezione. Comportamento poi in concreto posto in essere
(alcuni mesi dopo), a seguito della relativa chiamata in giudizio per un procedimento cautelare (ricorso per ATP).
Sulla base delle considerazioni che precedono l'appellante assume che il giudice di prime cure avrebbe dovuto ignorare, siccome irrilevanti, le opinioni del tutto erronee espresse dall'attore in ordine alla validità del preliminare e valutare con occhio più
attento e severo tutto il comportamento tenuto dei convenuti dal 20/5/2013 in avanti e conclude ribadendo l'assunto circa l'erroneità della decisione impugnata nella parte in cui la stessa aveva concluso affermando che la condotta degli appellati concretatasi il 13/12/2017 (ma iniziata nel luglio precedente) con la vendita definitiva a terzi dei beni promessi all'attore, ed odierno appellante, nella vigenza del preliminare
9/6/2011 (e con la mancata restituzione degli acconti), doveva considerarsi fatto neutro da ignorare ai fini dell'individuazione della parte cui imputare l'inadempimento.
Col primo motivo di gravame, seconda parte, l'appellante denuncia come erronea l'interpretazione accolta in sentenza circa le clausole 17 e 18 del preliminare, secondo la quale esse sarebbero decisive, derivandone l'esclusione di ogni rilevanza,
nell'ambito del regolamento negoziale voluto dalle parti, della situazione degli immobili oggetto della promessa di vendita, sia sotto il profilo edilizio-urbanistico,
sia sotto il profilo dello stato di conservazione. L'interpretazione censurata richiama le risultanze delle prove testimoniali e n. 4 documenti asseritamente prodotti da da cui emergerebbe l'intenzione dell'appellante, all'epoca della Controparte_8
stipulazione del preliminare, di realizzare sulle aree di proprietà dei convenuti un pagina 40 di 57 nuovo complesso residenziale previo abbattimento degli edifici esistenti.
Con la conseguenza, fatta oggetto di contestazione da parte appellante, che il rifiuto del dal maggio 2013 al dicembre 2017, di acquistare il compendio Pt_1
immobiliare offertogli al prezzo concordato con la controparte, veniva a costituire inadempimento contrattuale di gravità tale da giustificare ex art.1455 cc l'accoglimento della domanda di risoluzione del contratto preliminare di compravendita, per cui è causa, per fatto e colpa del promissario acquirente.
L'appellante sottopone a censura tale considerazione sotto diversi profili.
A) Anzitutto lamenta insufficienza ed inadeguatezza dell'esegesi dell'art.17 del preliminare, norma a suo dire da intendersi in senso restrittivo, come preclusiva dell'esercizio dell'azione risarcitoria derivante dall'eventuale emergenza di difformità
urbanistico/edilizie ma non della proposizione di azione di danni per vizi di diversa natura, né dell'esercizio dell'azione di riduzione del prezzo (actio quanti minoris);
sostiene inoltre trattarsi in ogni caso di pattuizione invalida, perché prevede la rinuncia a un diritto non ancora sorto, di cui sono ignote consistenza ed estensione.
(in generale Cass. sez. lav., 28/05/2019, n. 14510); pone inoltre in evidenza il fatto che la clausola in discorso contiene tra parentesi un inciso che sancisce l'obbligo dei promittenti venditori di provvedere, a propria cura e spese, alle sanatorie che dovessero rendersi necessarie, a riprova del fatto che le parti avevano inteso conservare rilevanza alla “regolarità urbanistica” dei fabbricati. Poiché nel 2014, a tre anni dal preliminare, era emerso (docc. 50 e 61) che tutti i fabbricati erano privi del certificato di agibilità e che i venditori non erano in grado di garantire la pagina 41 di 57 conformità degli impianti alle norme di sicurezza vigenti, legittima doveva ritenersi la pretesa del promittente acquirente di ottenere la riduzione del prezzo.
B) In secondo luogo assume che l'articolo 18 del contratto, ove stabilisce che le porzioni immobiliari vengono promesse in vendita nell'attuale stato di fatto (con particolare riferimento agli impianti), contiene una mera clausola di stile, non idonea a sollevare i promittenti venditori dalle garanzie di legge.
C) Errata a giudizio di parte appellante è anche la “lettura” data dal Tribunale agli esiti delle prove orali, le cui emergenze non sarebbero nel senso indicati;
infatti né
l'architetto né il avevano riferito che l'appellante, all'epoca della Per_3 CP_13
stipulazione del preliminare, avesse manifestato l'intenzione di demolire e ricostruire:
la si era infatti limitata a riferire di aver ricevuto l'incarico di progettare tre Per_3
palazzine solo nel 2012 (a un anno dal preliminare del 9/6/2011), mentre il CP_13
aveva riferito di aver visto un progetto di un nuovo complesso residenziale da erigersi sui terreni di cui è causa solo nel 2014 o nel 2015. Con riferimento, infine, ai quattro documenti menzionati dal Giudice, il doc. 25 altro non era se non un'attestazione del
Comune di NO ricognitiva del pagamento di imposte comunali degli anni dal
2011 al 2017, irrilevante in ordine alla questione in disamina, mentre i docc. 26, 27 e
28 non sarebbero neppure venuti ad esistenza (nulla sapendosi al riguardo)..
D) Nell'interpretazione degli articoli 17 e 18 del contratto preliminare il Tribunale
avrebbe omesso di considerare il comportamento delle parti e, in particolare, quello dei promittenti venditori successivo alla firma del contratto, i quali, una volta emersi i primi vizi degli immobili, avevano sempre ritenuto giustificate (anche se non nel pagina 42 di 57 quantum) le richieste di riduzione del prezzo e mai avevano sostenuto che gli art. 17 e
18 avrebbero precluso in radice al promittente acquirente la facoltà di richiedere la riduzione del prezzo per la presenza di vizi. A riprova di ciò stava il fatto che per anni essi avevano trattato il prezzo arrivando a proporre una riduzione di oltre 100.000,00
euro, con ciò lasciando intendere nell'autunno del 2017 (anche se per altri fini), sino all'ultima e-mail dell'avv. La Via del 17/11/2017, che la trattativa avrebbe in qualche modo potuto concludersi positivamente. Sulla base delle anzidette considerazioni l'appellante censura come errato il giudizio del Tribunale secondo il quale il promittente acquirente si sarebbe reso inadempiente per aver, una volta scoperti certi vizi, richiesto la riduzione del prezzo, in tesi preclusagli dagli art. 17 e 18.
Conseguentemente destituita di valido fondamento doveva ritenersi la pronuncia di risoluzione per suo grave inadempimento.
***
Col secondo motivo di gravame l'appellante, evidenziando che nella somma totale di € 207.456,96 da lui richiesta a titolo restitutorio erano inclusi anche gli interessi legali maturati sino al 14/9/2018 sugli acconti versati tra il 2011 e il 2013, tenendo conto delle somme dai convenuti anteriormente restituitegli nel 2018, si duole del fatto che il giudice di prime cure, nel definire i rapporti di dare ed avere tra le parti ,
aveva preso in considerazione solo il credito restitutorio dell'attore per sorte capitale pari ad € 174.595,45, ignorando che la domanda era estesa agli interessi;
sostiene che la statuizione in oggetto viola il disposto in tema di retroattività degli effetti della risoluzione per inadempimento, di cui all'art.1458 cc, oltre che dell'art.112 cpc.
pagina 43 di 57 ***
Col terzo motivo di gravame l'appellante lamenta l'omessa attribuzione – quanto meno non esplicitata – degli interessi di cui al 4° comma dell'art.1284 cc a decorrere dalla domanda giudiziale, come da richiesta espressamente formulata nelle conclusioni di primo grado.
***
Col quarto motivo di gravame si duole dell'esclusione, ritenuta erronea, del vincolo di solidarietà passiva tra le convenute e il convenuto , stabilita Parte_11 CP_1
in sentenza per esser le rispettive obbligazioni restitutorie riferite a due diverse promesse di vendita. Richiama a tale proposito la scrittura in data 15 luglio 2011
(doc. 2) con la quale le parti avevano concordato quanto segue: “A integrazione del
preliminare firmato in data 9 giugno 2011 presso lo studio dell'Avv. per CP_18
l'acquisto da parte dell'Ing. delle proprietà site in Via Spirano presso il Parte_5
Comune di NO, si puntualizza che l'accordo è da intendersi “UNITARIO”,
definendo con questo termine che pur trattandosi di due parti venditrici le pratiche
non sono distinte o distinguibili.”; sostiene che con tale pattuizione le parti avrebbero reso indivisibili le due vendite a mente dell'art. 1316 c.c. con gli effetti ivi previsti,
come comprovato dalla condotta delle parti e dal fatto stesso che i beni oggetto delle due vendite si presentavano come “fisicamente” indivisibili (i fabbricati appartenenti al , infatti, erano tutti interclusi dal terreno appartenente alle eredi . CP_1 CP_5
***
Col quinto motivo di gravame l'appellante sottopone a censura la quantificazione pagina 44 di 57 del risarcimento del danno da inadempimento patito dai convenuti, fatta in misura pari alla differenza tra il prezzo contrattuale di € 546.000,00, risultante dalla scrittura
20/5/2013, e il prezzo di € 408.500,00, previsto dalla vendita a terzi del 13/12/2017 e così complessivamente in € 137.500,00. Lamenta, infatti, che il Tribunale avrebbe ignorato, in violazione dell'art. 112 c.p.c., che l'attore aveva tempestivamente eccepito il concorso colposo dei convenuti nella causazione del danno, per aver essi preferito vendere a terzi al prezzo di € 408.500,00, anziché ad esso attore al prezzo di
435.000,00 dal medesimo loro offerto il 26/1/2017 (doc. 26). Il Tribunale, atteso il disposto dell'art. 1227 c.c., avrebbe quindi dovuto liquidare il danno complessivo,
non già in € 137.500,00, ma in € 111.000,00. Con conseguente richiesta subordinata di riduzione del risarcimento al minor importo di € 26.500,00.
***
Con unico motivo di gravame incidentale , , Controparte_3 Controparte_4
e lamentano come erronea la decisione del giudice Controparte_5 Controparte_6
di prime cure nella parte in cui lo stesso così ha statuito: “La domanda di rimborso
delle spese sostenute a causa della conservazione della proprietà degli immobili
promessi in vendita deve conseguentemente essere rigettata. Va altresì respinta la
pretesa risarcitoria riferita al rimborso dei costi esposti nel file riepilogativo
depositato sub doc. 24 di parte;
si tratta degli onorari del geom. Parte_11
di quelli del professionista che ha eseguito la perizia di stima per la CP_15
rivalutazione del terreno, di quelli del commercialista di quelli dell'avv. La CP_16
Via di cui alla fattura n. 95/2017, nonché delle spese per il rinnovo del certificato di
destinazione urbanistica. Con riguardo alla domanda in esame, manca infatti la pagina 45 di 57 prova sia della esecuzione dei pagamenti sia della sussistenza di un nesso di causa
con l'inadempimento di ” (pagg. 13 e 14 Sent.), non considerando, Parte_5
tuttavia, che, con appendice del 20 aprile 2012 (sub. doc. n. 5 primo grado), l'ing.
si era impegnato a corrispondere a Parte Venditrice la somma di € 6.000,00, a Pt_1
titolo di parziale risarcimento per interessi attivi mancanti per proroghe al rogito e per la tassa governativa IMU per l'anno 2012, da versarsi unitamente al saldo del prezzo convenuto (€ 20.000,00) in sede di rogito (art. 15 bis), con la conseguenza che il corrispettivo complessivo della vendita da ultimo convenuto tra le Parti e dovuto agli doveva determinarsi non già in € 346.000,00 bensì in € 352.000,00 (ossia Parte_12
€ 346.000,00 + € 6.000,00), con conseguente quantificazione – in linea capitale -
dell'importo in restituzione – così come risultante dall'operazione di compensazione già effettuata in sentenza – in euro 24.572,97 anziché in euro 30.572,97.
***
Deve preliminarmente rilevarsi l'infondatezza dell'eccezione sollevata dalla difesa di parte appellata con riguardo alla pretesa violazione dell'art. 342 c.p.c. nella formulazione dell'appello.
L'art. 342 c.p.c., infatti, impone all'appellante di indicare, in modo chiaro e puntuale,
l'oggetto del gravame, circoscrivendo il giudizio di impugnazione con riferimento agli specifici capi della sentenza impugnata, nonché ai passaggi argomentativi che la sorreggono, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice, senza che occorra l'utilizzo di particolari forme sacramentali o la redazione di un progetto alternativo di decisione pagina 46 di 57 da contrapporre a quella di primo grado (sul punto, cfr. Cass. civ., Sez. Unite, n.
27199/2017); tanto basta affinché la Corte d'appello venga posta in condizione di individuare e valutare le ragioni che potrebbero determinare le modifiche richieste alla sentenza appellata.
Nel caso in esame, il gravame proposto individua in modo sufficientemente chiaro sia le parti della sentenza impugnata di cui viene chiesta la riforma, sia il modo in cui l'appellante ritiene che queste debbano essere modificate;
i motivi di gravame sono tutti ampiamente argomentati e ben comprensibili sia nelle loro premesse sia nello sviluppo degli argomenti addotti a censura dei singoli capi di sentenza fatti oggetto di impugnazione.
***
Il primo motivo di gravame, pur se ampiamente ed elegantemente argomentato, non può trovare accoglimento. Pur dando per ammesse tutte le circostanze addotte da parte appellante, e sopra integralmente riportate, non può infatti negarsi che si tratta di atti di contrattazione finalizzata non già alla costituzione di un vincolo contrattuale prima insussistente bensì ad una possibile modifica del quadro negoziale già presente,
compiutamente definito dagli accordi precedentemente raggiunti.
Da ciò consegue che, non essendo le parti pervenute ad alcun accordo ulteriormente modificativo e/o integrativo rispetto a quello del 20/05/2013, il rapporto tra le parti deve intendersi regolato in ragione del combinato disposto dell'atto originario del
9/06/2011 (contratto preliminare di compravendita), della sua prima integrazione del
15/07/2011 e della sopra menzionata seconda integrazione del 20/05/2013, la quale, a pagina 47 di 57 sua volta, faceva seguito a ben tre successive appendici contrattuali, recanti differimento della data fissata per l'esecuzione del contratto con la stipula del rogito,
e, quindi, a diffida ad adempiere ex art.1454 cc nei confronti del promissario acquirente in funzione della stipula per la data del 20/05/2013, ore 15.30, del contratto definitivo di compravendita, i cui effetti venivano implicitamente posti nel nulla per effetto della previsione nell'accordo 20/05/2013, accanto alla riduzione del prezzo complessivo convenuto nella minor somma di € 546.000,00, ed all'onere a carico di della certificazione energetica, anche della nuova data per il Parte_13
rogito, fissata per il 28/06/2013, alle ore 15.30.
Nessuna ulteriore modifica risulta dunque esser stata apportata rispetto al contenuto delle originarie previsioni contrattuali, e, quindi, alle clausole 17 e 18, la cui interpretazione, così come operata dal giudice, è stata fatta oggetto di contestazione da parte dell'appellante, anzitutto perché ne emerge l'assunzione da parte dei promittenti venditori della garanzia della perfetta conformità alla normativa urbanistica di quanto promesso in vendita (anche in ragione del fatto che dovevano restar ferme le conseguenze stabilite dagli artt.46 e ss del DPR n.380/2001 e l'obbligo, a carico di parte venditrice, di provvedere a propria cura e spese alle sanatorie eventualmente necessarie) ed in secondo luogo perché, ivi escludendosi l'azione risarcitoria per qualsiasi pretesa risarcitoria correlata ad eventualità
difformità urbanistico/edilizie nell'ambito dell'intera operazione immobiliare, non potrebbe ritenersi altrettanto impedito l'esercizio dell'azione di riduzione del prezzo,
che può essere proposta anche con riferimento a quello stabilito nel contratto preliminare, ove, dopo la stipulazione di quest'ultimo, si manifestino vizi e difetti,
pagina 48 di 57 non apparenti al tempo della stipulazione dell'accordo. La previsione è peraltro censurata di nullità in quanto riferita a rinuncia a diritto futuro.
Ritiene la corte che il dato più significativo delle due disposizioni contrattuali sia rappresentato dall'affermazione, da parte del promissario acquirente, <di aver piena
conoscenza della situazione urbanistica ed edilizia di tutto quanto promesso in
vendita, per avere personalmente compiuto sopralluogo ed avere eseguito ogni
opportuno accertamento amministrativo>> e dell'ulteriore attestazione che <le
porzioni immobiliari oggetto di contratto vengono promesse in vendita nell'attuale
stato di fatto (con particolare riferimento agli impianti), noto alla parte promittente
acquirente>>.
Dunque si dà atto della perfetta conoscenza, in capo al promissario acquirente, che è
persona tecnicamente competente (in quanto ingegnere), dello stato dei luoghi sia dal punto di vista materiale sia da quello ordinamentale. Conoscenza derivante da verifica in loco (sopralluogo riconosciuto anche in sede di interrogatorio formale).
Ebbene, in tale prospettiva la manifestata rinuncia a qualsiasi pretesa risarcitoria in ragione della ritenuta non essenzialità nell'ambito dell'intera operazione immobiliare equivale non già ad un'inammissibile rinuncia ad un diritto futuro bensì come accettazione dello stato di fatto esistente, espressamente manifestato nella clausola
18, che non può pertanto ridursi a mera clausola di stile (anche perché in tal caso non avrebbe avuto senso alcuno il riferimento specifico agli impianti), stato di fatto commercialmente valutato con definizione concordata del prezzo di vendita, formato sulla base di ciò che c'è, per come è stato personalmente verificato dal contraente.
pagina 49 di 57 A riprova di tale conclusione sta anche il disposto di cui all'articolo 15, che definisce il termine per l'adempimento, nell'interesse di entrambe le parti, con riferimento alla data del 31/01/2012, stabilendo che il possesso materiale e giuridico sarebbe stato trasferito soltanto al tempo del rogito di compravendita, ma nel contempo anche prevedendosi a beneficio del promissario acquirente il diritto nelle more all'<accesso agli immobili, oggetto di contratto, per compiere rilievi, sondaggi ed
accertamenti funzionali alla successiva progettazione ed edificazione>>, in funzione veniva nel contempo all'articolo previsto a carico del promissario Parte_14
acquirente l'obbligo, anche nei confronti dei venditori, di incaricare l'architetto della progettazione ed autorizzazioni edilizie comunque Persona_3
denominate e l'architetto della direzione lavori e sicurezza Controparte_5
(coordinatore sicurezza), oltre ai permessi per gli allacciamenti delle utenze, per le future opere di edificazione sul terreno promesso in vendita e per gli interventi riguardanti gli altri immobili del comparto, come descritti agli articoli 2 e 12 del contratto (quanto all'art.2, terreno edificabile + fabbricato costituito da stalle e portico a piano terra con sovrastante fienile al primo piano + porzione cortilizia;

quanto all'art.12 due appartamenti + autorimessa).
Con ogni evidenza, quindi, il promissario andava ad impegnarsi economicamente non già in funzione di quanto aveva visto esser presente in loco, ma di quanto avrebbe potuto realizzarvi, ed in ragione di ciò accettava di definire il prezzo di vendita nella misura concordata.
Ed in effetti in questi termini è stato a lungo inteso il rapporto, tanto che il promissario acquirente ha sollevato contestazione per vizi della cosa – molti dei quali pagina 50 di 57 peraltro apparenti – soltanto quasi tre anni dopo, a diffida ad adempiere scaduta, e dopo che era stato definito in riduzione il prezzo di vendita, e ciò nonostante l'illimitata facoltà di accesso all'area che gli era stata accordata con l'articolo 15 del contratto.
Il promissario acquirente è pertanto da ritenersi inadempiente già alla data del 28
giugno 2013, ed il suo inadempimento è risultato tanto più grave quanto maggiore è il tempo trascorso da tale data senza che emergesse da parte sua una concreta disponibilità a stipulare l'atto definitivo di compravendita a prezzo corrispondente a quello pattuito.
Disponibilità che non appare manifestata in alcuna comunicazione successiva da parte sua, mentre con ogni evidenza è del tutto irrilevante l'erronea sua supposizione circa l'invalidità delle pattuizioni originarie.
Né significato alcuno può attribuirsi alla corrispondenza relativa alla trattativa per la definizione di un nuovo prezzo, inferiore, in vista della stipula del definitivo: mentre,
infatti, il non aveva diritto ad ottenerne la riduzione, rispetto a quello Pt_1
originario, la sua controparte aveva pieno diritto a non consentire la stipula dell'atto traslativo se non alle condizioni oggetto di precedente accordo.
Conclusivamente, esclusa ogni rilevanza ai pretesi vizi e difetti, va altresì accertata la ricorrenza di un inadempimento grave del promissario acquirente, in ragione dell'indisponibilità da parte sua, protratta per anni, ad addivenire alla stipula del contratto definitivo di compravendita alle condizioni originarie, definitivamente accettate in occasione della sottoscrizione del preliminare. Indisponibilità in concreto pagina 51 di 57 anche espressamente manifestata, con l'effetto di indurre la controparte a ritenersi liberata da un contratto inesorabilmente destinato a rimanere inadempiuto.
Per le anzidette considerazioni il primo motivo di gravame non può trovare accoglimento.
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Alla pronuncia di risoluzione segue l'applicazione, in tema di decorrenza degli interessi, della disciplina in tema di ripetizione di indebito, di cui all'art.2033 c.c..
Siccome ad essere inadempiente è stato il promissario acquirente, non può
qualificarsi come di mala fede la condotta dei promittenti venditori, quali accipientes.
Ne consegue il rigetto del secondo motivo di gravame.
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L'integrazione al contratto preliminare di compravendita effettuata in data
15/07/2011 non vale a rendere indivisibili le obbligazioni contemplate nel contratto originario a carico degli eredi e di , che permangono Persona_4 Controparte_1
distinte. Con tale integrazione si è soltanto posto un limite convenzionale alla circolazione dei predetti beni, prevedendosi tra le parti che gli stessi avrebbero dovuto essere alienati insieme e non separatamente. Permanendo tuttavia l'autonomia e la distinzione tra i due rapporti obbligatori, ancorchè in tal modo collegati. Ne consegue la conferma della decisione del giudice di prime cure quanto ad esclusione della solidarietà passiva. Anche il quarto motivo di gravame non può pertanto trovare accoglimento.
*** pagina 52 di 57 Il giudice di primo grado, con valutazione non fatta oggetto di specifica censura, ha ritenuto di dover determinare il danno risarcibile a favore della parte non inadempiente ragguagliandolo all'utile che le sarebbe derivato dalla corretta esecuzione dell'accordo invece inadempiuto, determinato in misura pari alla differenza fra il prezzo pattuito ed il valore di mercato del bene, calcolato nell'importo corrispondente a quello definito nella successiva vendita a terzi del compendio immobiliare. In assenza di censura avverso l'adozione di tale criterio, il richiamo alla figura del concorso colposo del danneggiato, di cui all'art.1227 c.c., con riferimento al prezzo offerto dal promissario, non pare pertinente, non essendovi alcuna spiegazione in ordine alle ragioni per le quali quello, e non il prezzo della vendita effettivamente realizzata, dovrebbe assumersi quale parametro indiziario sulla base del quale individuare il valore di mercato del bene.
In ogni caso, il prezzo offerto non può assumere rilevanza se non nel quadro della trattativa in cui è stato proposto, trattativa non sfociata in alcun accordo, e,
comunque, non è possibile imputare ai promittenti venditori alcunchè per la mancata accettazione di tale offerta, posto che quest'ultima era stata effettuata non alle medesime condizioni di cui al contratto originario ma con condizioni aggiuntive,
quali la regolarizzazione della situazione urbanistica relativa al locale caldaia e l'impegno a consentire una deroga alle distanze in caso di abbattimento e ricostruzione degli immobili ad altezze e con sagome diverse.
Per tale motivo neppure il quinto motivo di gravame può trovare accoglimento.
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pagina 53 di 57 Va invece accolto il gravame incidentale, posto che con appendice del 20 aprile 2012
(sub. doc. n. 5 primo grado), l'ing. si era impegnato a corrispondere a Parte Pt_1
Venditrice la somma di € 6.000,00, a titolo di parziale risarcimento per interessi attivi mancanti per proroghe al rogito e per la tassa governativa IMU per l'anno 2012, da versarsi unitamente al saldo del prezzo convenuto (€ 20.000,00) in sede di rogito (art. 15 bis). Ne consegue che il corrispettivo complessivo della vendita da ultimo convenuto tra le Parti e dovuto agli doveva determinarsi non già in € Parte_12
346.000,00 bensì in € 352.000,00 (ossia € 346.000,00 + € 6.000,00). Da ciò la quantificazione – in linea capitale - dell'importo in restituzione – così come risultante dall'operazione di compensazione già effettuata in sentenza – in euro 24.572,97
anziché in euro 30.572,97.
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E' fondato pure il terzo motivo di gravame, spettando all'appellante principale, sulla somma in capitale oggetto di restituzione da parte degli eredi (di euro Persona_4
24.572,97 anziché di euro 30.572,97), gli interessi di cui al 4° comma dell'art.1284 cc a decorrere dalla domanda giudiziale, come da richiesta espressamente formulata nelle conclusioni di primo grado (Cass. ord. 7677/2025: Il saggio d'interessi previsto
dall'art. 1284, comma 4, c.c. non è applicabile alle sole obbligazioni di fonte
contrattuale, ma anche a quelle nascenti da fatto illecito o da altro fatto o atto idoneo
a produrle e, quindi, anche a quelle restitutorie derivanti da nullità contrattuale,
valendo la clausola di salvezza iniziale - che rimette alle parti la possibilità di
determinarne la misura - a escludere il carattere imperativo e inderogabile della
disposizione, ma non a delimitarne il campo d'applicazione.) pagina 54 di 57 ***
Conclusivamente, va disposta la parziale riforma della sentenza impugnata n.1060/2020 del Tribunale di Bergamo, che si conferma nel resto, limitatamente alle seguenti statuizioni:
quanto al punto 7) del dispositivo, da intendersi, sul piano soggettivo, con riferimento alla persona di deceduta in corso di giudizio, alle seguenti persone, Controparte_8
quali chiamati all'eredità: , e Parte_7 Controparte_9 CP_7
, nonché e questi ultimi rimasti contumaci,
[...] Parte_9 Pt_8
determina l'importo capitale in restituzione nella somma di euro 24.572,97 anziché in quella di euro 30.572,97;
determina gli interessi sull'importo in restituzione secondo la disciplina di cui al quarto comma dell'art.1284 c.c. (saggio previsto dalla legislazione speciale relativi a ritardi di pagamento nelle transazioni commerciali), ferma la decorrenza stabilita in sentenza (dalla data di notificazione del ricorso introduttivo del giudizio di primo grado).
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Tenuto conto dell'esito complessivo della lite, va riconosciuta la sostanziale soccombenza della parte appellante, che ha visto accolte le sue censure soltanto con riferimento al criterio di determinazione dell'ammontare degli interessi sul capitale in restituzione.
Ne va pertanto disposta la condanna alla rifusione delle spese di lite, come segue:
pagina 55 di 57 quanto alla difesa di e Controparte_9 Controparte_7 Parte_7
eredi della defunta in complessivi € 10.343,20, oltre
[...] Controparte_8
rimborso forfettario 15% ed oltre ad accessori di legge, come da nota spese depositata;

quanto alla difesa di e Controparte_4 Controparte_5 Controparte_6 [...]
, in complessivi € 34.641,20, di cui € 33.987,20 per compensi ed € CP
654,00 per spese borsuali, oltre rimborso forfettario 15%, ed oltre ad accessori di legge, se dovuti, oltre ad € 355,50 per anticipazioni, come da nota spese depositata;

quanto alla difesa di , in complessivi € 14.317,00, per compenso Controparte_1
professionale tabellare, determinato secondo tabelle di cui al DM n. 147 del
13/08/2022, valore della causa tra € 52.001 ed € 260.000, parametri medi, di cui €
2.977,00 per studio della controversia, € 1.911,00 per fase introduttiva del giudizio, €
4.326,00 per fase istruttoria e/o di trattazione ed € 5.103,00 per fase decisionale, oltre a rimborso forfettario spese generali (15% su compenso totale) ed oltre ad accessori di legge.
Nulla sulle spese nel rapporto tra l'appellante e gli appellati e Parte_9
subentrati a , figlio premorto di rimasti Pt_8 Persona_5 Controparte_8
contumaci.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Brescia – Prima Sezione Civile, definitivamente pronunciando,
ogni contraria eccezione, deduzione ed istanza disattesa e respinta, così dispone:
in parziale riforma dell'impugnata sentenza n.1060/2020 del Tribunale di Bergamo,
pagina 56 di 57 che conferma nel resto:
in ordine al punto 7) del dispositivo di tale sentenza, da intendersi riferita, sul piano soggettivo, quanto alla persona di , deceduta in corso di giudizio, alle Controparte_8
seguenti persone, quali chiamati alla relativa eredità: Parte_7
e , nonché e questi Controparte_9 Controparte_7 Parte_9 Pt_8
ultimi rimasti contumaci,
determina l'importo capitale in restituzione nella somma di euro 24.572,97 anziché in quella di euro 30.572,97;
determina gli interessi sull'importo in restituzione secondo la disciplina di cui al quarto comma dell'art.1284 c.c. (saggio previsto dalla legislazione speciale relativi a ritardi di pagamento nelle transazioni commerciali), ferma la decorrenza stabilita in sentenza (dalla data di notificazione del ricorso introduttivo del giudizio di primo grado).
Condanna l'appellante a rimborsare alle parti appellate costituitesi nel presente giudizio di secondo grado le relative spese di lite, che si liquidano per ciascuna di tali parti come da motivazione;
nulla sulle spese nel rapporto tra l'appellante e gli appellati e subentrati a , figlio Parte_9 Pt_8 Persona_5
premorto di , rimasti contumaci. Controparte_8
Così deciso in Brescia nella camera di consiglio del 21/05/2025
IL PRESIDENTE
Giuseppe Magnoli
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