REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
VII Sezione civile composta dai magistrati: dott. Franco Petrolati Presidente dott.ssa Assunta Marini Consigliere dott.ssa Anna Maria Giampaolino Consigliere relatore
Ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile di secondo grado iscritta al n. 1057/2021 vertente
TRA
(P. IVA: ), in persona dell'Amministratore Unico e legale Parte_1 P.IVA_1 rappresentante pro tempore con l'Avv. Prof. NICOLA DE LUCA, l'Avv. FABIO SCHIAVOTTIELLO ( ) e Abogado FILIPPO CARAMANICA C.F._1
Appellante
E
, (C.F.: ) in persona del legale Controparte_1 P.IVA_2 rappresentante pro tempore, con l'avv. LUCA CALCAGNI
Appellato

CONCLUSIONI: come da note in sostituzione dell'udienza 25 giugno 2025 ex art. 127 ter cod. proc. civ.
RAGIONI DELLA DECISIONE
1.- Con atto di appello regolarmente notificato a impugnato la sentenza n. Parte_1 1457/2021 con cui il Tribunale ordinario di Roma ha respinto la sua domanda principale;
ha accolto la domanda riconvenzionale e per l'effetto ha condannato la ricorrente principale al pagamento in favore dell' di della somma complessiva di Euro Controparte_1 CP_1 434.121,38 a titolo di canoni locativi non corrisposti dalla data del 1° gennaio 2016, alla data del 28 maggio 2019, oltre interessi;
ha condannato la parte ricorrente alla rifusione delle spese di questa fase di giudizio in favore di parte resistente e ricorrente in riconvenzionale, che sono state determinate in euro 15.000,00 onnicomprensive, oltre IVA, CPA e rimborso spese generali del 15%; 2.- I fatti di causa sono così riportati nella sentenza: “Il giudizio trae origine da un contratto di locazione stipulato da e in data 31-10-2014. Pt_1 CP_1
1 La ricorrente assume che tale contratto sarebbe affetto da nullità per illiceità e/o impossibilità dell'oggetto ovvero per illiceità della causa o difetto di causa in concreto. La conclusione da parte di di un contratto nullo sarebbe dipesa dalle attività negoziali Pt_1 scorrette dell' e dalle sue dichiarazioni inesatte e reticenti e tale Controparte_1 accertamento dell'invalidità del contratto viene ritenuto funzionale al risarcimento dei danni subiti da a causa della condotta dell' , quantificabili in Euro 2.195.847,10. Pt_1 CP_1
Ad ogni modo, secondo la ricorrente si sarebbe comunque reso gravemente CP_1 inadempiente rispetto alle obbligazioni ad esso impostegli dalla legge e dal contratto di locazione, con la conseguenza che, anche nell'ipotesi di validità del vincolo contrattuale tra le parti, avrebbe comunque diritto a richiedere il risarcimento di tutti i danni nella Pt_1 medesima misura di Euro 2.195.847,10. In particolare deduce che il Contratto stipulato da e è affetto da nullità per Pt_1 CP_1 illiceità e/o impossibilità dell'oggetto, prevedendo la concessione in godimento di porzioni immobiliari irregolari sotto il profilo urbanistico e/o sottoposte a vincoli di destinazione incompatibili con gli specifici usi convenuti dalle parti. Il mancato rispetto di norme imperative ed inderogabili comporterebbe una “irregolarità” giuridica del bene, con la 3 3 conseguenza che un bene siffatto, se non regolarizzato, non può costituire oggetto di alcun contratto, pena la nullità del medesimo ex art. 1346 c.c.. Inoltre ad avviso della ricorrente ove il Contratto dovesse ritenersi valido, avrebbe Pt_1 comunque diritto al risarcimento di tutti i danni subiti a causa dell'inadempimento di
[...]
posto che nel contratto di locazione, il locatore è tenuto a: (i) consegnare la cosa locata CP_1 immune da vizi e in uno stato che sia idoneo a realizzare l'interesse del conduttore (artt. 1575 e 1578 c.c.); (ii) assicurare il pieno godimento del bene locato (artt. 1571 e 1575 c.c.); (iii) garantire il conduttore dalle molestie arrecate da terzi che pretendono di avere diritti sulla cosa medesima (art. 1585 c.c.) e che la violazione di tali obblighi costituisce inadempimento del locatore e consente al conduttore di: (i) chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone;
(ii) chiedere il risarcimento dei danni subiti a causa dell'inadempimento del locatore;
(iii) avvalersi dell'eccezione d'inadempimento ex art. 1460 c.c.. Ha indi concluso chiedendo di 1. Accertare e dichiarare la nullità o la risoluzione per fatto e colpa di e CP_1 affermarne la responsabilità per tutte le ragioni esposte in narrativa e, per l'effetto, condannarlo al risarcimento di tutti i danni subiti da a ciò conseguenti, sia di Pt_1 natura patrimoniale che non patrimoniale, da determinarsi – anche in via equitativa ai sensi dell'art. 1226 c.c. – in Euro 2.195.847,10, o nella maggiore o minore somma che sarà determinata nel corso del giudizio;
Si è costituita la controparte resistendo alle doglianze avverse e formulando domanda riconvenzionale. Ha indi concluso: in via preliminare
- dichiarare inammissibile l'avverso ricorso per manifesta genericità della domanda per quanto esposto nella narrativa della presente memoria;

* nel merito
- rigettare ogni e qualsivoglia domanda formulata da parte ricorrente in quanto infondata in fatto ed in diritto e, comunque, non provata, per quanto esposto nella narrativa della presente memoria;

* in via riconvenzionale
- accertata e dichiarata, incidenter tantum, la risoluzione del contratto di locazione sottoscritto inter partes in data 31.10.2014 ai sensi e per gli effetti del combinato disposto degli articoli 7 e 8 del contratto di locazione e del 2° comma dell'art.1456 cod. civ., condannare la Parte_1 in persona del legale rappresentante pro tempore al pagamento in favore dell' Controparte_1 di in persona del legale rappresentante pro tempore della somma complessiva di CP_1
2 Euro 434.121,38= a titolo di canoni locativi non corrisposti dalla data del 1° gennaio 2016, data di decorrenza del pagamento del canone così come contrattualmente stabilita, alla data del 28 maggio 2019, data di sottoscrizione del verbale di riconsegna dell'immobile da parte della conduttrice, oltre rivalutazione monetaria ed interessi moratori, ovvero legali, o a quella diversa somma, maggiore o minore, che dovesse emergere in corso di causa, anche in via equitativa. Svolta la mediazione, il giudice ha mutato il rito, erroneamente incardinato dalla parte ricorrente, ha concesso termine per memorie, e la causa è stata decisa alla odierna udienza.
A sostegno della decisione, il Tribunale ha così ragionato: “Il tema della responsabilità gravante nelle ipotesi di vizi – urbanistici è stato affrontato a più riprese dalla giurisprudenza. Sul punto la corte di Cassazione, 1 luglio 2005, n.14094, ha osservato che “Al di là degli obblighi normativamente previsti (che nella fattispecie non sono posti in questione), deve allora escludersi che sia sancito (o che sia comunque evincibile dall'ordinamento) l'obbligo a carico del locatore – affermato nella sentenza impugnata – di consegnare la cosa con le caratteristiche necessarie per servire all'uso per il quale è stato concluso il contratto;
così come è arbitrario affermare (come pure la sentenza afferma) che al locatore, per liberarsi da siffatta obbligazione, sia fatto onere di dimostrare che tra sè ed il conduttore sia intervenuto un patto che lo esoneri dall'obbligo di consegnare la cosa con le menzionate caratteristiche (nella specie, come s'è detto, dotata di serrande o di vetri antisfondamento); infine, assolutamente priva di fondamento 6 6 normativo è l'affermazione (anch'essa contenuta nel provvedimento impugnato) secondo cui il silenzio tenuto sul punto dalle parti andrebbe integrato dalla natura del rapporto, dalla consuetudine e dalla disciplina codicistica (“che appunto fa obbligo al locatore di fornire in godimento bene idoneo all'uso”). In conclusione, deve essere affermato il principio secondo cui, in tema di locazione, l'inidoneità della cosa locata all'uso pattuito assuma rilievo, ai fini dell'individuazione della violazione delle obbligazioni del locatore, solo nel caso in cui questo abbia omesso di mantenerla, durante il rapporto, in stato da servire, appunto, a quell'uso (art.1575, n. 2, c.c.), oppure nel caso in cui, al momento della consegna (e, quindi, dopo la conclusione del contratto), la cosa risulti affetta da vizi in precedenza occulti, tali da renderla assolutamente inidonea o apprezzabilmente meno inidonea per quell'uso stesso (art.1578 c. c.). Non può essere, invece, desunta dall'ordinamento (e, dunque, affermata a prescindere dalle pattuizioni concretamente raggiunte dalle parti) l'obbligazione del locatore di consegnare la cosa fornita di determinate dotazioni necessarie per servire all'uso pattuito, come potrebbero essere, nel caso di locale commerciale, vetri antisfondamento, serrande o ogni altra attrezzatura che in un determinato contesto ed in relazione ad uno specifico genere merceologico possano servire per lo svolgimento dell'attività che il conduttore si propone di esercitare”. Ciò vale anche se le modificazioni da apportare all'immobile sono necessarie al conduttore per ottenere dall'autorità 7 7 amministrativa il rilascio dell'autorizzazione all'esercizio della propria attività (Cassazione, 21 luglio 2004, n.13582). In definitiva. al momento di stipulare un contratto di locazione di un immobile destinato a un determinato uso, grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività ripromessasi nonché a quanto necessario per ottenere le necessarie autorizzazioni amministrative. Le parti sono comunque libere di pattuire – individuando nel contempo su chi grava il relativo onere economico – tanto l'effettiva possibilità di apportare all'immobile le necessarie modificazioni per poter svolgere l'attività prevista, quanto il fatto che quest'ultimo presenti (o sia in potenziale condizione di acquisire) le pertinenti condizioni giuridiche funzionali al rilascio delle autorizzazioni amministrative stesse (così Cassazione, 13 luglio 1977, n.3154; 30 aprile 2005, n.9019) Nel caso di specie non si tratta, ad avviso del tribunale, di vizi occulti, essendo la attribuzione catastale dell'immobile un dato pubblico, facilmente verificabile, e la cui analisi e verifica è
3 certamente riconducibile all'onere del conduttore, specie ove si appresti a realizzare costosi lavori edili finalizzati ad ottenere l'autorizzazione all'esercizio. In particolare si tratta di azione principale di nullità basata in parte su irregolarità edilizie del bene e in parte su esistenza di contratti di locazione rinnovati tacitamente con precedenti conduttori. Quanto al primo aspetto (deve rilevarsi che la proprietaria ha dichiarato che l'immobile era soggetto a procedura di condono, ma solo successivamente si è rivelato non concedibile. Quanto al secondo profilo, quello della azione subordinata di risoluzione per inadempimento consistente nel non aver assicurato il godimento dell'immobile per le ragioni sopra indicate, deve rilevarsi che la parte aveva visione e conoscenza dei locali e ben avrebbe dovuto rendersi conto dello stato di fatto, che ha espressamente accettato. Ne consegue che il risarcimento del danno, richiesto per spese per “attività prodromiche alla valorizzazione e allo sfruttamento commerciale del per la somma di Parte_2 Euro 81.069,20, per costi del personale tecnico, amministrativo e gestionale dipendente, da liquidarsi anche in via equitativa ai sensi dell'art. 1226 c.c., in misura pari al 10% del valore complessivo dell'operazione, e cioè Euro 191.616,173 per spese per assistenza legale per gli incarichi relativi allo sfratto delle porzioni del ad uso abitativo per Parte_2 Euro 7.000,00 (Doc. 14) e per lucro cessante derivante dall'impossibilità di sfruttare commercialmente il Complesso da quantificarsi in una somma non inferiore ad Parte_2
Euro 1.916.161,73”, non può trovare accoglimento. Tale circostanza rende superflua la richiesta istruttoria, reiterata anche in sede di odierna discussione. Ne consegue che, pur nella evidenza del danno, lo stesso non può ritenersi ricadente nell'alveo della responsabilità del locatore, ma al contrario, in quella del conduttore. Quanto alla domanda riconvenzionale con cui il convenuto ha richiesto in riconvenzionale il pagamento dei canoni e l'accertamento della risoluzione per mancato pagamento dei canoni, dal 1° gennaio 2016, data di decorrenza del pagamento del canone così come contrattualmente stabilita, alla data del 28 maggio 2019, data di sottoscrizione del verbale di riconsegna dell'immobile, sul presupposto della validità della locazione, deve rilevarsi che si tratta di richiesta legittima. In virtù del contratto di locazione sottoscritto inter partes in data 31.10.2014 ai sensi e per gli effetti del combinato disposto degli articoli 7 e 8 del contratto di locazione e del 2° comma dell'art.1456 cod. civ., la deve essere condannata al pagamento in favore Parte_1 dell' di della somma complessiva di Euro 434.121,38= a titolo di Controparte_1 CP_1 canoni locativi non corrisposti dalla data del 1° gennaio 2016, data di decorrenza del pagamento del canone così come contrattualmente stabilita, alla data del 28 maggio 2019, data di sottoscrizione del verbale di riconsegna dell'immobile da parte della conduttrice, oltre rivalutazione monetaria ed interessi moratori, ovvero legali, o a quella diversa somma, maggiore o minore, che dovesse emergere in corso di causa, anche in via equitativa. Non vi è dubbio, infatti, che tale fosse il sinallagma del contratto e che l'immobile, pur nella disponibilità del conduttore, non è poi stato più utilizzato per vizi che erano conoscibili al conduttore, su cui, per quanto detto sopra, grava ogni responsabilità. Per tale ragione la domanda principale non può essere accolta mentre la domanda riconvenzionale è fondata ed il ricorrente principale va condannato al pagamento in favore dell' di della somma complessiva di Euro 434.121,38= a titolo di Controparte_1 CP_1 canoni locativi non corrisposti dalla data del 1° gennaio 2016, data di decorrenza del pagamento del canone così come contrattualmente stabilita, alla data del 28 maggio 2019, data di sottoscrizione del verbale di riconsegna dell'immobile da parte della conduttrice, oltre interessi legali dalla singola scadenza sino al soddisfo. Le spese di giudizio seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo.”
4 3.- a proposto appello per i motivi di seguito enunciati. Parte_1
4.1.- Con il primo motivo l'appellante lamenta la nullità della sentenza per omessa decisione sulla domanda di accertamento della nullità del contratto di locazione per illiceità e/o impossibilità dell'oggetto; in subordine si lamenta la nullità per omessa o apparente motivazione. Il contratto sarebbe nullo per illiceità e/o impossibilità dell'oggetto, in quanto vi sarebbe stata concessione in godimento di porzioni immobiliari irregolari sotto il profilo urbanistico; in particolare, si tratterebbe di 519 mq. di soppalchi abusivi, riportati nella documentazione catastale consegnata dall' e sottoposti a vincoli di destinazione CP_1 incompatibili con gli usi convenuti dalle parti. Secondo l'appellante, la nullità del contratto discenderebbe sia dalla “irregolarità” giuridica del bene, sia dall'impossibilità di adibire l'immobile locato agli usi dedotti in contratto. Tuttavia, il giudice avrebbe omesso di esaminare la domanda di accertamento della nullità del contratto di locazione, non valutando la ricorrenza dei presupposti applicativi degli artt. 1346 e 1418 c.c. La motivazione sarebbe, quindi, apparente perché non renderebbe percepibile il ragionamento alla base del convincimento del giudice.
Con il secondo motivo di appello si censura la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1418, 1346 e 1338 c.c.. La parte afferma che l'irregolarità urbanistica dei soppalchi, in quanto non contestata da parte appellata, dovrebbe ritenersi pacifica ai sensi dell'art. 115 c.p.c.; così, come l'impossibilità di adibire l'immobile agli usi convenuti sarebbe dimostrata dalla produzione della comunicazione di rigetto del condono edilizio. L'appellante sostiene che le norme in materia urbanistica, in quanto poste a tutela di interessi pubblicistici, siano imperative e inderogabili anche nei rapporti tra privati;
tali norme, pertanto, inciderebbero direttamente sul contenuto del diritto di proprietà e sugli atti di disposizione del bene. Il mancato rispetto di norme imperative ed inderogabili comporterebbe una “irregolarità” giuridica del bene, tale per cui non potrebbe costituire oggetto di alcun contratto, pena la nullità sia ai sensi dell'art. 1418, sia ai sensi dell'art. 1346 cc. Dunque, l'appellante eccepisce la nullità del contratto per impossibilità dell'oggetto stante l'impegno assunto dal conduttore di utilizzo del complesso immobiliare per attività commerciali e turistico ricettive;
tali destinazioni d'uso sarebbero incompatibili con i vincoli imposti da normative inderogabili. Sarebbe stato, perciò, impossibile ottenere il rilascio dei provvedimenti amministrativi di autorizzazione necessari alla utilizzazione del bene per l'uso convenuto nel contratto;
tale impossibilità dell'uso renderebbe nullo il contratto di locazione per impossibilità dell'oggetto a norma degli art. 1346 e 1416 c.c Infine, anche in ragione della preesistenza di rapporti locatizi tra l' e soggetti terzi che CP_1 utilizzavano gli immobili per finalità commerciali, l'appellante adduce il proprio affidamento sulla concreta possibilità di sfruttare il complesso immobiliare secondo gli usi specificamente convenuti.
Con il terzo motivo l'appellante lamenta la nullità della sentenza per omessa decisione sulla domanda di accertamento della nullità del contratto di locazione per illiceità della causa o per difetto di causa in concreto;
in subordine, si lamenta la nullità della sentenza per omessa o apparente motivazione.
5 L'appellante afferma che il contratto di locazione sarebbe stato stipulato per finalità di investimento, consistente nella possibilità di di sfruttare il complesso immobiliare a Pt_1 seguito di valorizzazione. Tale finalità sarebbe stata manifestata nella dichiarazione di interesse, nonché recepita nel contratto con il consenso dell' . Tuttavia, le problematiche CP_1 emerse avrebbero impedito la realizzazione della causa in concreto. Sul punto, il giudice avrebbe omesso di distinguere tra i profili di nullità attinenti all'oggetto del contratto e quelli relativi alla causa.
Con il quarto motivo l'appellante si duole della nullità del contratto per illiceità della causa o per difetto di causa in concreto. Sul punto, adduce quanto affermato dalla dottrina, poi avallato dalla giurisprudenza, secondo cui la causa è identificata come la ragione pratica del contratto, cioè come l'interesse che l'operazione contrattuale è diretta a soddisfare. Il contratto stipulato avrebbe avuto una preponderante finalità di investimento, dichiarata già nella manifestazione di interesse con cui si sarebbe previsto anche un'ipotesi di piano finanziario per l'iniziativa. Pertanto, si tratterebbe della funzione pratica del contratto e non di meri motivi. Dunque, il godimento del complesso immobiliare, a fronte di un canone, sarebbe stato un mezzo per realizzare un investimento immobiliare. L'appellante afferma, poi, che la conclusione del contratto privo di causa lecita o, comunque, con oggetto impossibile sarebbe dipesa dalle attività negoziali scorrette dell' CP_1
e dalle sue dichiarazioni inesatte e reticenti;
ciò determinerebbe l'imputazione in capo
[...] allo stesso dei danni quantificati in Euro 2.195.847,10.
Con il quinto motivo si censura l'affermazione del giudice secondo cui avrebbe potuto Pt_1 conoscere i vizi dell'immobile al momento della conclusione del contratto, facendo così ricadere i danni nella responsabilità del conduttore, in violazione degli artt. 115, 116 e 2697 c.c. Invero, l'appellante rivendica il diritto a chiedere la risoluzione giudiziale per inadempimento del locatore, con conseguente condanna al risarcimento di tutti i danni. L' avrebbe consegnato a un complesso immobiliare differente da quello oggetto CP_1 Pt_1 della locazione, integrando un c.d. aliud pro alio;
al contempo, non avrebbe assicurato il pieno godimento del bene locato, concedendo in locazione immobili aventi dei vizi così gravi da escluderne l'idoneità all'uso convenuto. Inoltre, il locatore avrebbe omesso di consegnare al conduttore la documentazione attestante la conformità urbanistica volta ad assicurare che gli immobili locati potessero servire all'uso convenuto nel contratto. Infine, l' avrebbe ignorato per anni le richieste Controparte_1 della società conduttrice di individuazione di soluzioni alternative per il regolamento dei reciproci rapporti. L'appellante censura la decisione del Tribunale che ha ritenuto che avesse conoscenza Pt_1 dei vizi sulla base dell'attribuzione catastale dell'immobile quale dato pubblico, facilmente verificabile. Sul punto, la parte sottolinea come la documentazione catastale sarebbe inidonea ad attestare la regolarità urbanistica delle porzioni locate. Invero, secondo l'appellante l'evento che avrebbe segnato definitivamente l'impossibilità di utilizzare la “Casa del Passeggero” sarebbe rappresentato dalla comunicazione di rigetto dell'istanza di condono datata 09.02.2016, due anni dopo la sottoscrizione del contratto. Pertanto, l'appellante deduce sia l'impossibilità di conoscere preventivamente i vizi, sia il proprio affidamento sulla concreta possibilità di sfruttare il complesso immobiliare secondo gli
6 usi specificamente convenuti, in quanto l'immobile sarebbe già stato adibito in passato ad uso commerciale. La parte censura l'affermazione del giudice secondo cui il conduttore avrebbe potuto rendersi conto dello stato di fatto dell'immobile che ha espressamente accettato;
invero, le problematiche fatte valere da si riferirebbero non alla consistenza materiale, ma alla Pt_1 conformità giuridica dell'immobile. In particolare, ci si duole di: 1) l'esistenza di soppalchi risultati inutilizzabili per mancanza di legittimità urbanistico-edilizia (mq. 519 circa); 2) occupazione di precedenti conduttori non già sine titulo, ma sulla base di contratti tacitamente rinnovati stante l'inerzia di nel richiedere il rilascio prima della scadenza (mq. 90); CP_1
3) inutilizzabilità per gli usi convenuti della porzione di mq. 1.568,00, pari al 50% della superficie totale e relativa alla c.d. 'Casa del Passeggero', stante il rigetto dell'istanza di condono presentata nel 1995. Di conseguenza, la ai sensi dell'art. 1578 cc. ribadisce il proprio diritto a chiedere la Pt_1 risoluzione del contratto con condanna di al risarcimento dei danni;
precisa, altresì CP_1 che l'appellata non avrebbe mai fornito prova di ignorare senza colpa i vizi dedotti.
La parte afferma che dall'accoglimento di uno dei motivi di appello deriverebbe conseguentemente la condanna dell'appellata al risarcimento del danno. In particolare, per: 1)spese per attività prodromiche alla valorizzazione e allo sfruttamento commerciale del Complesso Immobiliare, per la somma di Euro 81.069,20; 2) costi del personale tecnico, amministrativo e gestionale dipendente, da liquidarsi anche in via equitativa ai sensi dell'art. 1226 c.c., in misura pari al 10% del valore complessivo dell'operazione pari ad euro 191.616,173; 3) spese per assistenza legale per gli incarichi relativi allo sfratto pari ad euro 7.000,00; 4) lucro cessante per l'impossibilità di sfruttare commercialmente il bene, da quantificarsi in una somma non inferiore ad Euro 1.916.161,73. In ogni caso, ai fini dell'esatta quantificazione dei danni, insiste per l'espletamento di CTU tecnica.
Con il sesto motivo di doglianza si censura l'accoglimento della domanda riconvenzionale con cui si è riconosciuto al locatore il diritto ai canoni, per un importo pari ad euro 434.121,38, pur ravvisando l'impossibilità per il conduttore di godere dell'immobile locato, in violazione dell'art. 1325 c.c. Secondo l'appellante la nullità del contratto di locazione opera ex tunc e, pertanto, farebbe venire meno il diritto di ottenere il pagamento dei canoni di locazione richiesti;
peraltro, pur volendo considerare valido il contratto, il grave inadempimento del locatore fonderebbe sia l'esperibilità dell'eccezione ex art. 1460 c.c., sia il diritto di ottenere la risoluzione del contratto, da cui deriverebbe il mancato diritto dell'appellato ad ottenere i canoni Invero, il giudice avrebbe riconosciuto che la prestazione di concessione in godimento dell'immobile a non ha potuto avere esecuzione, in ragione dei diversi vizi emersi Pt_1 sull'immobile e ciò sarebbe sufficiente ad escludere il diritto dell'Istituto ad ottenere la controprestazione relativa al pagamento dei canoni di locazione;
diversamente, si avrebbe l'impoverimento di una parte correlato all'arricchimento ingiustificato dell'altra.
Infine, con l'ultimo motivo di appello si censura la sentenza nella parte in cui avrebbe omesso di valutare l'effettiva superficie dell'immobile locato.
7 In particolare, secondo l'appellante si tratterebbe di una superficie minore rispetto a quella riportata in contratto;
pertanto, il giudice avrebbe dovuto ridurre in misura corrispondente gli importi dovuti da a titolo di canoni. Pt_1
Tale circostanza sarebbe stata evidenziata già nell'atto introduttivo del giudizio, stante l'inutilizzabilità dei soppalchi per mancanza di legittimità urbanistica-edilizia, emersa dopo la sottoscrizione del contratto. Ciò non sarebbe stato contestato in giudizio dal locatore e, dunque, il giudice avrebbe dovuto considerarlo provato. Pertanto, il giudice avrebbe dovuto accogliere la domanda riconvenzionale, al più, parzialmente, basandosi sulla consistenza effettiva del complesso Immobiliare pari a 3.131 mq, anziché 3.650 mq;
di conseguenza, avrebbe dovuto riconoscere un importo non superiore a euro 379.456,80.
5.- L' ha chiesto rigettarsi integralmente il gravame Controparte_1 condannando l'appellante al pagamento di spese, diritti e onorari.
In particolare, sui primi due motivi l'appellato contesta l'asserita violazione dell'art. 1338in quanto la avrebbe preso in locazione gli immobili nello stato di fatto e di diritto nel Pt_1 quale gli stessi si trovavano in quel momento, consapevole della situazione urbanistica e catastale degli stessi, assumendosi contrattualmente l'obbligo di presentare tutte le richieste di autorizzazione dei titoli edilizi necessari agli interventi di riqualificazione, come espressamente previsto all'art. 12.2 del contratto di locazione. L'appellato afferma che la avrebbe sottoscritto contratti di sublocazione con una Pt_1 destinazione diversa da quella esistente al momento, sperando di ottenere le autorizzazioni;
il diniego delle stesse da parte della Soprintendenza per una porzione del compendio immobiliare avrebbe comportato la risoluzione di tali contratti. Si specifica che il diniego atterrebbe solo ad una porzione e non riguarderebbe, invece, l'interno e l'esterno del c.d. “Torrione”. L'istituto sostiene inoltre che, per le vaste dimensioni del complesso immobiliare locato, vi sarebbero rientrate superfici già con destinazione d'uso commerciale che potevano essere sublocate a terzi;
tuttavia, avrebbe deciso di non dare esecuzione al contratto neanche per le porzioni immobiliari esenti da problematiche di natura urbanistica.
Sul terzo e quarto motivo le doglianze non sarebbero fondate in quanto entrambe le parti avrebbero sottoscritto un contratto di locazione consapevoli sia dello stato fatiscente del compendio immobiliare, sia di tutte le problematiche legali ed amministrative connesse agli immobili stessi;
a riprova di ciò, la Società , nella propria offerta, avrebbe ipotizzato Pt_1 costi superiori ai 4 milioni di euro per l'esecuzione dei lavori volti a recuperare la fruibilità dell'immobile. La causa concreta del contratto, pertanto, risiederebbe nel concedere in locazione immobili con le suddette problematiche, a fronte di un canone irrisorio, ma congruo per gli interventi che sarebbero stati effettuati a cura, spese e responsabilità del conduttore;
La dedotta finalità di investimento avrebbe rappresentato, pertanto, solo un motivo della parte, come tale irrilevante in relazione alla causa.
Sul quinto motivo, l'appellato ribadisce la conoscenza o conoscibilità dei vizi da parte dell'appellante. Gli stessi sarebbero stati noti sin dall'avviso pubblico, anche in relazione alla necessità di liberare alcuni immobili occupati;
ed infatti di tali questioni le parti ne avrebbero tenuto conto nella determinazione del canone e della decorrenza dello stesso. In ciò, il Tribunale avrebbe correttamente recepito la costante giurisprudenza secondo cui grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività che egli intende esercitarvi, nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative.
8 L'appellato precisa che in riferimento alla vicenda inerente alla c.d. “Casa del Passeggero”, l' non avrebbe mai presentato richiesta di condono e che, al contrario, nell'avviso avrebbe Pt_3 indicato che il soggetto interessato si sarebbe dovuto far carico di ogni relativo adempimento anche di natura urbanistica;
inoltre, una domanda di condono per il cambio di destinazione d'uso dell'immobile dalla Cat. catastale D/7 alla Cat. catastale C/1, sarebbe stata presentata in data 25.02.1995 prot. n° 32614 dall'allora conduttore dell'immobile, senza le dovute sottoscrizioni del proprietario dell'immobile, il quale sarebbe stato all'oscuro della domanda. Invero, di tali circostanze, la sarebbe stata a conoscenza;
in ogni caso, non si tratterebbe Pt_1 di vizi occulti, stante il carattere pubblico dell'attribuzione catastale.
Sull'occupazione da parte di terzi, ribadisce che la si sarebbe coscientemente assunta Pt_1 il rischio, tanto che, anche in ragione di tale situazione, il canone di locazione sarebbe stato concordato in misura inferiore rispetto parametri locativi di mercato;
per gli stessi motivi, le parti avrebbero concordato che il pagamento del canone sarebbe avvenuto dopo un anno dalla stipulazione del contratto.
Sull'infondatezza del sesto motivo, afferma inoltre che sarebbe stata la a rendersi
Pt_1 inadempiente e, dunque, il Tribunale l'avrebbe correttamente condannata al pagamento della somma complessiva di Euro 434.121,38, a titolo di canoni locativi non corrisposti dal 1.01.2016 al 28.05.2019. Tale somma sarebbe certa, liquida ed esigibile in quanto contrattualmente stabilita e mai corrisposta dalla nonostante le reiterate richieste di pagamento.
Pt_1 La l'avrebbe riconosciuta come debito in sede di concordato preventivo;
sul punto,
Pt_1 l'appellato precisa che la Società avrebbe depositato due istanze di concordato
Pt_1 preventivo e, in entrambe le procedure, l' di sarebbe stato Controparte_1 CP_1 individuato dai commissari come soggetto creditore della;

Pt_1 Inoltre, l' non sarebbe stato messo in condizione di poter escutere la polizza fideiussoria Pt_3 fornita da in quanto al momento dell'escussione, la avrebbe diffidato Parte_1 Pt_1 FINWORLD S.p.A. dal corrispondere alcunché e, infatti, l' non avrebbe ricevuto nulla. CP_1
Sull'ultimo motivo, l'appellato contesta che la richiesta di parametrare i canoni alla minor consistenza della superficie locata rappresenterebbe una domanda nuova, in quanto non sarebbe stata formulata nella memoria di replica alla riconvenzionale formulata;
pertanto, la domanda sarebbe inammissibile. Sarebbe, altresì, infondata nel merito in quanto anche per le porzioni immobiliari che non presentavano alcun problema di natura urbanistica, l'appellante avrebbe scelto di non dare esecuzione al contratto.
6.- L'appello è infondato. 6.1.-Il collegamento tra i vari motivi di gravame impone una trattazione congiunta degli stessi.
Giova innanzitutto premettere che «Nella locazione di immobili per uso diverso da quello abitativo, il carattere abusivo dell'immobile o la mancanza di titoli autorizzativi necessari o indispensabili ai fini dell'utilizzo della "res" (secondo la sua intrinseca destinazione economica o conformemente all'uso convenuto) dipendenti dalla situazione edilizia del bene non incidono sulla validità del negozio, né costituiscono vizi della cosa locata agli effetti dell'art. 1578 c.c., ma possono configurare un inadempimento del locatore alle proprie obbligazioni, astrattamente idoneo a incidere un interesse del conduttore, al quale ultimo spetta l'onere di allegare e provare il concreto pregiudizio sofferto in conseguenza dell'abusività del cespite, senza che possa prospettarsi in tale caratteristica un danno "in re ipsa"». (Cass. Sentenza n. 17557 del 2020). Analogamente, Cass. Sentenza n. 22312 del 2007: «In tema di locazione di immobile ad uso abitativo, il carattere abusivo dell'immobile locato ovvero la mancanza di certificazione di
9 abitabilità non importa nullità del contratto locatizio, non incidendo i detti vizi sulla liceità dell'oggetto del contratto ex art. 1346 cod. civ. (che riguarda la prestazione) o della causa del contratto ex art. 1343 cod. civ. (che attiene al contrasto con l'ordine pubblico), né potendo operare la nullità ex art. 40 della legge n. 47 del 1985 (che riguarda solo vicende negoziali con effetti reali): ne consegue l'obbligo del conduttore di pagare il canone anche con riferimento ad immobile avente i caratteri suddetti».
Alla luce delle citate pronunce, sono dunque destituiti di fondamento i motivi afferenti alla dedotta nullità del contratto stipulato tra le parti, tanto più che l'asserita irregolarità afferisce soltanto ad una parte del complesso immobiliare.
6.2.- In ordine alle ulteriori censure, va innanzitutto chiarito che nel contratto di locazione stipulato tra le parti si dà atto che: «l' , è proprietario di alcune Controparte_1 unità immobiliari site in Roma in Via delle Terme di Diocleziano n° 32/a, 34, 35 e 36 e Via del Viminale 1/a, 1/b e 3, identificate al Catasto Fabbricati Roma al foglio 481 e contraddistinte rispettivamente come segue: particella 24 sub 9 - cat. C/; particella 24 sub 8 - cat. C/1; particella 24 sub 4 - cat. C/1; particella 24 sub 13 - categoria D/7; particella 24 sub 504 - cat. C/1.
Dette unità immobiliari hanno un'estensione complessiva di circa 3.650,00 mq. sviluppati su più livelli, come da allegate planimetrie che fanno parte integrante del presente contratto (All. A).
Il Locatore si impegna a produrre al Conduttore, entro trenta giorni dalla ricezione di formale ri- chiesta, in via alternativa: (i) documentazione da cui è data evidenza della legittimità delle preesistenze sia in termini di consistenza dimensionale e sia di destinazione d'uso, oppure in sostituzione (ii) dichiarazione pro-veritate attestante la suddetta legittimità delle preesistenze.
che le porzioni immobiliari come sopra meglio identificate, per una superficie utile complessiva di circa 3.650,00 mq., risultano nella piena disponibilità dell'Ente, fatte salve le unità di cui alle particelle 29 sub 503-506-507-6-508 sono occupate senza titolo a seguito della scadenza di precedenti rapporti».
Inoltre, all'art.12.2 del contratto di locazione si legge chiaramente: la “accetta il complesso Pt_1 immobiliare senza eccezioni, nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, impegnandosi espressamente a provvedere a propria cura, spese e responsabilità, a tutti i lavori di ristrutturazione, adattamento e miglioria, compresi gli interventi manutentivi sui prospetti esterni, ed adeguamenti alle vigenti disposizioni di legge delle superfici oggetto della locazione.
In definitiva, dalla lettura del titolo della locazione emerge dunque che: a) la conduttrice era stata resa edotta dell'occupazione dell'immobile da parte di terzi in assenza di un valido contratto di locazione sottoscritto dalla proprietà e che, conseguentemente, avrebbe dovuto assumere le iniziative legali necessarie alla liberazione degli immobili;
b) che la destinazione della “Casa del passeggero”, individuata nel N.C.E.U. alla Partita n. 62417
, foglio 481, particella 24, sub 13 è stata locata, nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, con destinazione D/2; c) Quanto ai soppalchi descritti come abusivi – caratteristica sulla quale non v'è contestazione - giova a riguardo richiamare l'orientamento della Suprema Corte per cui : “Nella locazione di immobile per uso diverso da quello abitativo, il locatore è inadempiente ove non abbia ottenuto - in presenza di un obbligo specifico contrattualmente assunto - le autorizzazioni o concessioni amministrative che condizionano la regolarità del bene sotto il profilo edilizio (e, in particolare, la sua abitabilità e la sua idoneità all'esercizio di un'attività commerciale), ovvero quando le carenze
10 intrinseche o le caratteristiche proprie del bene locato ostino all'adozione di tali atti e all'esercizio dell'attività del conduttore in conformità all'uso pattuito” (Cass. n. 2791 del 2025: “secondo il consolidato insegnamento della giurisprudenza di questa Corte, il mancato conseguimento, da parte del conduttore, dei titoli amministrativi abilitativi necessari allo svolgimento dell'attività imprenditoriale può dar luogo alla responsabilità del locatore nel solo caso in cui lo stesso abbia formalmente assunto l'impegno volto al conseguimento di tali titoli amministrativi, ovvero se il loro ottenimento sia reso definitivamente impossibile in ragione delle caratteristiche intrinseche del bene concesso in godimento (cfr. Sez. 3, Sentenza n. 20796 del 20/08/2018, Rv. 650414 - 02; Sez. 3, Sentenza n. 13651 del 16/06/2014, Rv. 631823 - 01). Nel caso in esame il menzionato obbligo non è stato assunto contrattualmente né è emerso uno specifico impedimento, in ragione di detta circostanza, all'uso pattuito, anche alla luce dell'uso pregresso dei locali in questione da parte dei precedenti fruitori. D'altronde dette superfici appaiono concretamente fruibili e sono state effettivamente godute dai precedenti fruitori. In definitiva, la conoscenza della situazione di fatto da parte del conduttore e la mancata assunzione di uno specifico obbligo del locatore al riguardo esclude la responsabilità per inadempimento di quest'ultimo.
6.- Le argomentazioni che precedono, e in particolare la rilevanza della descrizione dell'immobile nel contratto e la sua fruibilità, conducono altresì al rigetto del motivo afferente alla alla domanda riconvenzionale e alla “quanti minoris”.
7.- In conclusione, l'appello va rigettato e per l'effetto la sentenza del Tribunale di Roma n. 1457/2021 deve essere confermata.

8- Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte di Appello di Roma, definitivamente pronunciando sull'appello avverso la sentenza del Tribunale di Roma n. 1457/2021:
1) - respinge l'appello;
2) - condanna alla rifusione delle spese di lite liquidate in € 7.120,00 per Parte_1 compensi, oltre spese generali, iva e cassa di previdenza come per legge;

3) - dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13, comma 1-quater, del DPR n.115/2002 per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo indicato nella citata disposizione a titolo di contributo unificato.
Così deciso in Roma il 25 giugno 2025
Il Consigliere Estensore
Il Presidente
Dr. Anna Maria Giampaolino Dr. Franco Petrolati
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