REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI ROMA
SEZIONE QUARTA CIVILE
così composta:
dr.ssa Antonella Izzo presidente dr.ssa Claudia De Martin consigliere dr. Marco Emilio Luigi Cirillo consigliere relatore riunita in camera di consiglio ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile in grado d'appello iscritta al numero 5874 DE ruolo generale degli affari contenziosi DEl'anno 2022, decisa a seguito di discussione orale, ex art. 281-sexies c.p.c, all'udienza DE giorno 21/2/2025 e vertente
TRA
(C.F. ), con gli avvocati Paolo Parte_1 P.IVA_1 Maria D'Ottavi e Augusto Bonagura nel cui studio Roma, IA di Monserrato n. 25, è elettivamente domiciliata;

PARTE APPELLANTE E APPELLATA INCIDENTALE
E
Controparte_1 (C.F. ), con l'avvocato Giammarco Navarra nel cui studio in P.IVA_2
Roma, IA DEle Quattro Fontane n. 161, in è elettivamente domiciliata;

PARTE APPELLATA E APPELLANTE INCIDENTALE
OGGETTO: appello contro la sentenza n. 9573 pubblicata il 16/6/2022 DE Tribunale di Roma.
FATTO E DIRITTO
pag. 1 di 27

§ 1. – La vicenda da cui ha tratto origine il presente giudizio di appello è così riassunta nella sentenza impugnata: “La ha Parte_1 agito in giudizio nei confronti DEla Controparte_2 (nel prosieguo anche solo “ ”), per sentire
[...] CP_2 accogliere le seguenti conclusioni: “1) accertare e dichiarare che l'accordo raggiunto con l'accettazione in data 24 gennaio 2017, da parte DEla , CP_2 DEl'offerta per l'acquisto DEl'immobile sito in Roma IA DE AR 3-4 formulata da , configura un contratto preliminare;
2) accertare Parte_1
e dichiarare che tale contratto preliminare è ad oggi rimasto inadempiuto per cause imputabili esclusivamente alla;
3) per l'effetto emettere, ai CP_2 sensi DEl'art. 2932 c.c., una sentenza che produca gli effetti DE contratto non concluso e, quindi, che trasferisca la proprietà DEl'immobile sito a Roma, IA DE AR 3-4, identificato al foglio 479, particella 68, sub
512, meglio descritto nella visura allegata al presente atto, in capo a alle condizioni convenute nel contratto preliminare, Parte_1 salvo ridurre il corrispettivo di vendita convenuto DEl'importo che verrà riconosciuto come necessario per sanare le irregolarità urbanistiche DEl'immobile, se DE caso previa consulenza tecnica d'ufficio; 4) condannare in ogni caso al risarcimento dei danni arrecati alla CP_2
discendenti dai plurimi inadempimenti illustrati in Parte_1 narrativa, ivi compresi quelli agli obblighi di buona fede e correttezza, che ci si riserva di quantificare in corso di causa;
5) ordinare al conservatore dei RR. II. Di Roma, la trascrizione DEl'emananda sentenza. Si chiede al Conservatore dei RR.II. di Roma la trascrizione DEla presente domanda giudiziale proposta da nei confronti di Parte_1 CP_2 sull'Immobile sito in Roma IA DE AR 3, piano T-S1, censito al Catasto Fabbricati DE Comune di Roma come segue: Indirizzo: IA DE
AR 3, identificato al foglio 479, particella 68, sub 512, categoria C/1, classe 11, rendita euro 16.166,13 (si allega visura catastale doc. 6); il tutto con vittoria di spese, competenze ed onorari di giudizio da distrarsi a favore DE sottoscritto procuratore che si dichiara antistatario”. L'attrice, a tal fine, ha sostanzialmente esposto che: 1) con lettera titolata “Offerta per l'acquisto” DE 24 gennaio 2017, aveva proposto alla di acquistare il locale commerciale di proprietà di quest'ultima, sito CP_2 in Roma, IA DE AR n. 3, identificato al Catasto al foglio 479, particella 68, sub 512 e condotto in locazione dalla BEAN S.r.l.; 2) nella citata proposta, accettata dalla convenuta, erano stati indicati i successivi passaggi contrattuali costituiti da: i) verifica, entro e non oltre il 3 maggio
2017 (termine successivamente prorogato al 15 settembre 2017), DEl'insussistenza di difformità e criticità tali da rendere non trasferibile l'immobile de quo;
ii) sottoscrizione in pari data di apposito preliminare notarile di vendita, da trascriversi sull'immobile; iii) stipula DEl'atto definitivo di vendita, entro e non oltre il termine di 30 giorni dal mancato esercizio DE diritto di prelazione da parte DE conduttore;
3) inoltre, nella pag. 2 di 27 proposta, erano state riportate tutte le principali condizioni DEla vendita, essendo state indicate le parti, l'oggetto, il prezzo di acquisto e le modalità DE suo versamento;
4) la previsione di un successivo contratto preliminare notarile rispondeva alla sola esigenza di avere il tempo di verificare l'eventuale esistenza di gravami sull'immobile e, in tal caso, di recedere dall'accordo; 5) con lettera DE 13 settembre 2017, aveva comunicato alla che, a seguito DEle verifiche DEl'immobile, non vi era alcuna CP_2 irregolarità ostativa alla sua trasferibilità, e che, pertanto, era disponibile alla sottoscrizione DE preliminare, suggerendo quale possibile data per la sua firma, quella DE 19 settembre 2017, presso lo studio DE notaio
6) con missiva DE 14 settembre 2017, la aveva messo in Persona_1 CP_2 dubbio, per la prima volta, la sua volontà di vendere, giustificando questo improvviso mutamento con il fatto che la Sovrintendenza di Roma non aveva ancora rilasciato il nulla osta relativo all'accorpamento DEle due porzioni immobiliari, costituenti l'oggetto DEla promessa di vendita, e che una parte DE bene non era di sua proprietà; 7) con riferimento ai dubbi lamentati dalla , lo stesso notaio aveva confermato l'effettiva CP_2 trasferibilità DEl'immobile, o meglio la non rilevanza in merito alla sua trasferibilità degli ostacoli (urbanistici e relativi alla provenienza) opposti da controparte;
8) successivamente, prima DEla data fissata per la stipula DE contratto preliminare, il notaio aveva trasmesso alle parti una prima bozza DE contratto da sottoscrivere, e lei aveva inviato alla e al CP_2 notaio la bozza di una lettera di manleva da ogni responsabilità in ordine al trasferimento DEl'immobile, quale ulteriore gesto di buona fede sulla propria effettiva volontà di acquistare il bene e di assumersi ogni conseguente responsabilità; 9) il 19 settembre 2017 (giorno fissato per stipula DE preliminare notarile), presso lo studio DE notaio alla Persona_1 presenza di tutti, la aveva riferito di avere semplicemente “cambiato CP_2 idea”, e dunque di voler tenere l'immobile, con ciò dimostrando la pretestuosità DEle giustificazioni addotte nella precedente missiva DE 14 settembre;
10) la proposta accettata dalla convenuta configurava un contratto preliminare;
11) in forza DEl'inadempimento posto in essere dalla
, rifiutatasi di dar seguito al programma contrattuale stabilito, aveva CP_2 diritto ad ottenere l'esecuzione in forma specifica DEl'obbligo di contrarre ex art. 2932 c.c. e il risarcimento dei danni patiti;
12) il comportamento di controparte era anche contrario agli obblighi di buona fede e correttezza;

13) con la sentenza ex art. 2932 c.c. doveva essere altresì dichiarata la diminuzione DE valore DEl'immobile, in ragione DEle irregolarità urbanistiche riscontrate, con conseguente e proporzionata diminuzione DE corrispettivo. Si è costituita in giudizio la Controparte_2
chiedendo l'accoglimento DEle seguenti
[...] conclusioni: “1) in via principale, rigettare le domande tutte avanzate da in quanto inammissibili nonché infondate in fatto ed in Parte_2
pag. 3 di 27 diritto per tutti i motivi esposti in atti;
2) in via riconvenzionale, accertare e dichiarare l'intervenuta risoluzione o, comunque, la definitiva perdita di efficacia, DEl'Offerta di Acquisto DE 24 gennaio 2017; accertare e dichiarare l'illegittimità DEla trascrizione DEl'atto introduttivo DE presente giudizio e, per l'effetto (i) Ordinarne al Conservatore dei RR.II. di Roma la cancellazione e (ii) condannare in persona DE Parte_1 legale rappresentante pro tempore, a risarcire DE pregiudizio CP_2 da questa sofferto per la somma che verrà accertata in corso di causa o ritenuta di giustizia, anche in via equitativa;
in ogni caso, con vittoria di spese e compensi di giudizio oltre Iva, Cpa e rimborso spese generali sugli stessi”. La convenuta, in particolare, ha eccepito che: 1) nel 1968 aveva acquistato, per aggiudicazione a seguito di asta pubblica, il complesso immobiliare di proprietà DEl' , sito in Roma, Controparte_3
Largo DE AR;
2) a seguito DEla suddetta aggiudicazione, era sorto con l' un contenzioso relativo all'immobile, cui avevano posto CP_3 fine con atto di transazione e parziale retrocessione DE bene DE 10 luglio 1995; 3) nonostante non fosse stata oggetto DEl'accordo transattivo, era stata erroneamente retrocessa all' anche l'unità immobiliare CP_3 avente accesso al numero civico n. 2 di IA DE AR, la quale, nell'intenzione DEle parti, sarebbe dovuta rimanere di sua esclusiva proprietà; 4) il locale commerciale, oggetto DEla proposta di acquisto DEla
, comprendeva uno spazio sito al piano terra (avente accesso, Parte_1 in precedenza, dal civico n. 2) che risultava materialmente integrato alla porzione di immobile avente accesso dai numeri civici 3 e 4, ma che era da questa catastalmente distinto (tanto da essere stato oggetto di separato trasferimento, ancorché erroneo, in sede di transazione con l' ); CP_3
5) in data 15 giugno 2016, la le aveva inviato una prima Parte_1 offerta di acquisto DEl'immobile; 6) all'esito di alcune verifiche effettuate sul bene, erano state rilevate irregolarità catastali, autorizzative e di consistenza tali che lo studio notarile aveva manifestato la Persona_1 necessità di procedere a una rettifica DEl'atto di transazione e retrocessione concluso con l' , rettifica, tuttavia, mai sottoscritta CP_3 per l'indisponibilità a ciò manifestata da quest'ultima; 7) la Parte_1 era perfettamente a conoscenza DE fatto che l'unità immobiliare non fosse totalmente di sua proprietà, che presentasse DEle irregolarità dal punto di vista catastale ed edilizio e che non vi fossero tutti i permessi per il suo regolare trasferimento a terzi, come comprovato anche dalla email DE 14 dicembre 2016 di incaricato dalla di curare i CP_4 Parte_1 rapporti tra di loro, inviata allo studio Castellani;
8) pertanto, venuta meno la prima offerta di acquisto in conseguenza DE verificarsi DEle condizioni risolutive ivi contenute, in data 24 gennaio 2017, la aveva Parte_1 formulato un'ulteriore offerta d'acquisto DEl'unità immobiliare de qua;
9) il lasso di tempo frapposto tra la sottoscrizione DEl'offerta e il termine indicato per la sottoscrizione DE contratto preliminare, contrariamente a pag. 4 di 27 quanto affermato da controparte, era stato previsto non solo per permettere alla di effettuare le opportune verifiche sull'immobile, ma Parte_1 anche per permettere a lei stessa di effettuare le medesime verifiche e di provvedere alla regolarizzazione DEle problematiche già riscontrate all'epoca DEla prima offerta di acquisto;
10) aveva dimostrato la sua buona fede, avendo dato corso alla procedura per le necessarie regolarizzazioni e alla richiesta di autorizzazione alle competenti autorità, sostenendo, peraltro, rilevanti spese per i compensi dei tecnici incaricati e per il pagamento DEle sanzioni amministrative connesse alla procedura di sanatoria;
11) la l'aveva convocata per la stipula DE Parte_1 preliminare, innanzi al notaio per il 19 settembre 2017, quando Persona_1 il termine essenziale fissato dalle parti era, dunque, ormai spirato;
12) controparte le aveva inviato, a tal fine, la bozza DE contratto preliminare, che, però, prevedeva condizioni differenti rispetto alla proposta d'acquisto in precedenza formulata;
13) con lettera DE 14 settembre 2017, aveva comunicato alla l'impossibilità di addivenire alla Parte_1 sottoscrizione DE preliminare, atteso che: i) l'immobile, sebbene corpo unico, non era interamente di sua proprietà; ii) il nulla osta per l'accorpamento DEle unità, da parte DEla Controparte_5
DE non era ancora stato concesso;
iii) la
[...] CP_6 bozza di contratto preliminare trasmessa dall'attrice presentava clausole difformi rispetto alla proposta accettata;
14) quindi, il suo rifiuto alla stipula era legittimo, non potendo l'immobile essere trasferito;
15) a conferma di quanto detto, la Soprintendenza, con comunicazione DE 2 ottobre 2017, aveva acconsentito al mantenimento DEle opere interne, evidenziando però che tale assenso non poteva configurarsi come titolo edilizio o altro pronunciamento di competenza comunale, e che le suddette opere, se da norma necessarie sotto il profilo statico, avrebbero dovuto essere sottoposte all'esame dei competenti uffici DE Genio Civile – che non aveva ancora rilasciato il relativo benestare;
16) in diritto, l'Offerta d'Acquisto oggetto di causa era insuscettibile di esecuzione specifica ex art. 2932 c.c., poiché tale offerta, da qualificarsi quale preliminare di preliminare, non riportava tutti i requisiti propri di un preliminare di compravendita immobiliare, non essendovi mai stato alcun accordo tra le parti circa l'oggetto (da intendersi come esatta individuazione DE bene, generalizzato solo per sommi capi nella proposta) DE futuro contratto preliminare;
17) in ogni caso, l'Offerta d'Acquisto aveva cessato di produrre ogni effetto giuridico, per tre ordini di ragioni: i) la bozza di preliminare trasmessa dalla doveva intendersi quale nuova Parte_1 proposta (non accettata), sostitutiva DEla citata Offerta;
ii) si erano avverate alcune DEle condizioni risolutive (definite “condizioni essenziali”) ivi previste;
iii) il contratto preliminare non era stato sottoscritto entro il termine ultimo DE 15 settembre 2017; 18) anche la domanda risarcitoria e quella di riduzione DE prezzo, avanzate da parte attrice, erano infondate;

pag. 5 di 27 19) la trascrizione DEl'atto di citazione da parte DEla società attrice costituiva una volontaria lesione dei suoi diritti, dato che la Parte_1 era ben cosciente che la scrittura di cui aveva chiesto l'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. non potesse rappresentare un contratto preliminare;
a causa DEla trascrizione pregiudizievole sull'immobile per cui è causa, non avrebbe potuto utilizzarlo quale garanzia per l'ottenimento di finanziamenti e linee di credito, con evidente grave pregiudizio per l'intera attività esercitata, tanto più che il valore di tale bene costituiva una parte rilevante DE suo patrimonio complessivo;
il contegno assunto dalla
, quindi, integrava appieno gli estremi di un atto di emulazione Parte_1 DE cui danno doveva essere risarcito.
In via istruttoria è stata espletata una consulenza tecnica di ufficio.
Le prove orali chieste dalle parti, invece, sono state rigettate, alla stregua DEl'ordinanza DE 17.10.2018, che qui si intende riportata e confermata. All'udienza DE 22.12.2021, la causa è stata trattenuta in decisione, con l'assegnazione dei termini di legge per lo scambio DEle comparse conclusionali e DEle memorie di replica.”
§ 2. – All'esito DE giudizio il Tribunale ha dichiarato che la proposta di acquisto formulata dalla in data 24.01.2017, e Parte_1 accettata dalla in Controparte_2 pari data, configura un contratto preliminare di compravendita;
ha rigettato le ulteriori domande formulate dalla ha ordinato al Parte_1
Conservatore dei RR.II. territorialmente competente di procedere alla cancellazione DEla trascrizione DEla domanda giudiziale effettuata in favore DEla in data 19/10/2017, Reg. Generale n. 121037 e Reg. Parte_1
Part. n. 82263; ha rigettato le domande riconvenzionali spiegate dalla ha compensato tra Controparte_2 le parti le spese di giudizio;
ha posto le spese di c.t.u., liquidate come da decreto in atti, definitivamente a carico di entrambe le parti in pari misura.
A fondamento DEla decisione il primo giudice ha svolto le considerazioni che seguono: “Tanto premesso in fatto, si rileva che la ha agito in giudizio, nei confronti DEla al fine Parte_1 CP_2 di ottenere: i) l'accertamento DEla natura di contratto preliminare DEla proposta di acquisto accettata in data 24.01.2017 dalla società convenuta, avente a oggetto un locale commerciale sito in Roma, IA DE AR;
ii) l'accertamento DEl'inadempimento DEla agli obblighi assunti con la CP_2 citata scrittura privata;
iii) la pronuncia di una sentenza ex art. 2932 c.c., costitutiva DEl'obbligo a contrarre inadempiuto, con conseguente trasferimento in suo favore DEla proprietà DE locale commerciale de quo;
iv) il risarcimento dei danni patiti e la riduzione DE prezzo di vendita.
La ha essenzialmente eccepito che il suo rifiuto di CP_2 sottoscrivere il successivo contratto preliminare in forma notarile fosse pag. 6 di 27 legittimo, non sussistendo i requisiti per il trasferimento DE suddetto immobile.
La convenuta ha dedotto, in particolare, che il bene oggetto DEla scrittura privata DE 24.01.2017, non fosse nella sua piena titolarità e che fosse gravato da irregolarità (catastali, autorizzative e urbanistiche) tali da impedire l'adempimento DEl'obbligo assunto. Ebbene, occorre ricordare in diritto che l'azione di esecuzione specifica DEl'obbligo di contrarre richiede la dimostrazione DEl'esistenza DE titolo da cui trae origine l'obbligo di cui si chiede attuazione, DEl'inadempimento DEla controparte alla obbligazione principale, e, per contro, DEl'adempimento da parte DE richiedente degli impegni posti a suo carico, con contestuale offerta di esecuzione di quelli ancora non scaduti.
Nel caso di compravendita immobiliare, occorre poi che risultino dagli atti gli estremi per la individuazione specifica DEl'immobile e dei suoi intestatari ed elementi di conoscenza sufficienti a ritenere la mancanza di iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli nell'ultimo ventennio, la sua regolarità sul piano urbanistico e l'attestazione di conformità DE suo stato alla planimetria catastale. Invero l'art. 40 comma 2, L. 28 febbraio 1985, n. 47 (sostituito dall'art. 46 DE T.U. n. 380/2001) stabilisce che gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali, esclusi quelli di costituzione, modificazione ed estinzione di diritti di garanzia o di servitù, relativi ad edifici o loro parti, sono nulli e non possono essere rogati se da essi non risultano, per dichiarazione DEl'alienante, gli estremi DEla licenza o DEla concessione ad edificare o DEla concessione rilasciata in sanatoria. La Suprema Corte ha precisato, in proposito, che non può essere emanata sentenza di trasferimento coattivo prevista dall'art. 2932 c.c. in assenza DEla dichiarazione, contenuta nel preliminare, o successivamente prodotta in giudizio, sugli estremi DEla concessione edilizia, che costituisce requisito richiesto a pena di nullità dall'art. 17 DEla L. n. 47 DE 1985 e integra una condizione DEl'azione ex art. 2932 c.c., non potendo tale pronuncia realizzare un effetto maggiore e diverso da quello possibile alle parti nei limiti DEla loro autonomia negoziale;
la relativa mancanza è rilevabile d'ufficio, anche in sede di legittimità se la soluzione DEla questione non richieda indagini non compiute nei precedenti gradi DE giudizio e siano acquisiti agli atti tutti gli elementi di fatto da cui desumersi, atteso l'interesse pubblico all'ordinata trasformazione DE territorio e le peculiarità DEla sentenza ex art. 2932 c.c. (v. Cass. Civ., Sez. VI,
29/04/2016, n. 8489; nello stesso senso Cass. Civ., Sez. II, 22/05/2008, n.
13225). La Cassazione ha altresì affermato che la dichiarazione sugli estremi DEla concessione edilizia a norma DEl'art. 40, comma 2, DEla L. n.
47 DE 1985 ha natura negoziale e deve essere fatta dalla parte, sicché la sentenza ex art. 2932 c.c. non può essere pronunciata in base a una pag. 7 di 27 dichiarazione DE difensore DE promissario acquirente (v. Cass. Civ., Sez.
II, 27/10/2015, n. 21855).
Con riferimento alla conformità alla planimetria catastale, va ricordato invece che, all'art. 29 DEla L. 27/2/1985 n. 52 è stato aggiunto il comma 1 bis dalla L. 30/7/2010 n. 122 di conversione DE D.L. 31/5/2010 n. 78 (legge entrata in vigore dal 31/7/2010), che ha stabilito che gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, DEla conformità allo stato di fatto dei dati catastali e DEle planimetrie, sulla base DEle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima DEla stipula dei predetti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari.
La ricostruzione appena DEineata si fonda sul principio generale secondo cui la peculiare funzione DEla sentenza ex art. 2932 c.c. è quella di sostituire un atto negoziale voluto dalle parti, sicché non può comportare la realizzazione di un effetto diverso da quello che, in materia immobiliare, sarebbe possibile alle parti DE contratto o un effetto che, comunque, eluda le norme di legge, di forma o contenuto disciplinanti l'autonomia negoziale.
Ciò posto, si rileva che parte attrice ha correttamente prodotto il titolo da cui trae origine l'obbligo di contrarre di cui chiede attuazione e, quindi, la proposta di acquisto DE 24.01.2017, recante l'accettazione DEla convenuta (cfr. doc. 1 allegato al suo fascicolo). L'accordo raggiunto tra e a seguito DElo Parte_1 CP_2 scambio tra la proposta avanzata dalla prima e l'accettazione espressa dalla seconda, configura - secondo quanto si dirà in seguito -, un vero e proprio contratto preliminare di compravendita, e non un preliminare di preliminare, e dunque costituisce un titolo astrattamente idoneo a ottenere una pronuncia ex art. 2932 c.c..
Tuttavia, ritenuto di dover verificare, alla luce DEle contrapposte allegazione DEle parti, la titolarità DEl'immobile oggetto DEla citata proposta, la sua regolarità urbanistica e catastale e, in definitiva, l'effettiva sussistenza dei presupposti legittimanti il suo richiesto trasferimento, è stata disposta un'apposita consulenza tecnica d'ufficio.
Invero la consulenza, che in genere ha la funzione di fornire al giudice la valutazione dei fatti già probatoriamente acquisiti (cd. ctu deducente), può anche costituire fonte oggettiva di prova quando si risolva in uno strumento di accertamento di situazioni rilevabili solo con ricorso a pag. 8 di 27 determinate cognizioni tecniche (ctu percipiente: cfr. ex plurimis Cass. Civ.,
Sez. II, 30/01/2003, n. 1512; Cass. Civ. 21/7/2003, n. 11332).
Ebbene, il consulente nominato, all'esito di opportuno sopralluogo e DEle necessarie verifiche documentali, ha accertato che: • l'immobile identificato nell'offerta di acquisto DE 24/01/2017 consiste in un locale ad uso commerciale (ristorante) ubicato in Roma, IA DE AR, con accesso dal numero civico 3, che è stato generato da tre porzioni immobiliari: 1) un'unità immobiliare già distinta col numero civico 3 di IA DE AR, censita nel N.C.E.U. di Roma al Foglio 479, Particella 68,
Sub 8; 2) un'unità immobiliare già distinta col vecchio numero civico 4 di IA DE AR, censita nel N.C.E.U. di Roma al Foglio 479, Particella
68, Sub 9; 3) una piccola porzione al piano terra, già distinta col numero civico 2 di IA DE AR, appartenente all'unità immobiliare censita nel N.C.E.U. di Roma al Foglio 479, Particella 68 Sub 508 (già Particella 68, Sub 11); • a seguito DEl'aggiornamento catastale effettuato presso l' di Roma in data 24.11.2016, mediante il quale sono Controparte_7 stati dichiarati la fusione e gli interventi edilizi che hanno interessato il bene in oggetto, quest'ultimo risulta censito al Foglio 479, Part 68, Sub 512; • dall'atto di transazione con parziale retrocessione immobiliare, stipulato tra la e l' in data 10.07.1995 a CP_2 Controparte_3 rogito DE notaio risulta che, nella parte DE complesso immobiliare Per_2 trasferita all' , è ricompreso il locale al piano terreno avente CP_3 accesso dal numero civico 2 di IA DE AR, contenente una zona soppalco e i bagni DE ristorante;
questo locale non costituisce un'unità autonoma ma è parte di un'altra unità immobiliare di grandi dimensioni comprendente numerosi ambienti;
• l'individuazione DE complesso immobiliare trasferito all' è meglio precisata nella planimetria CP_3
(Allegato “F”) firmata dalle parti;
nel disegno è chiaramente riportato, tra gli altri, il locale corrispondente alla piccola porzione annessa al ristorante, indicato col numero civico 2, che è posto al piano terra a confine con la proprietà DEla (locale avente accesso dal n.c. 3); • per quanto CP_2 sopra esposto, l'immobile identificato nell'offerta di acquisto DE 24/01/2017, non è interamente di proprietà DEla;
• nel citato atto di CP_2 transazione con parziale retrocessione sono indicati i dati catastali DEle singole unità immobiliari;
in particolare, per quanto riguarda l'Opera Pia, il Sub 11 DE Foglio 479 Particella 68 corrispondeva ai locali situati al piano terra di IA DE AR, comprendenti il numero civico 2, come si evince anche dal disegno di cui all'All. “F”; successivamente, con i vari aggiornamenti catastali, la suddetta porzione immobiliare è stata identificata con Foglio 479 Part. 68 Sub 508; invece, per quanto riguarda ICAG, i Sub 8 e Sub 9 DE Foglio 479 Particella 68 corrispondevano rispettivamente ai vecchi numeri civici 3 e 4; con l'ultimo aggiornamento catastale, per gli interventi edilizi che hanno interessato il locale commerciale in esame, tali subalterni sono diventati Sub 512; quindi il pag. 9 di 27 locale è ora identificato con Foglio 479, Part 68, Sub. 512; • con riferimento alla variazione catastale DE 05/12/2016, non si è tenuto conto DEla distinta proprietà dei locali rappresentati nell'aggiornamento (fusione dei tre locali), e che prima di trasformare le tre porzioni immobiliari in un locale unico - Foglio 479, Particella 68, Sub 512 - sarebbe stato necessario l'atto di rettifica immobiliare e il conseguente frazionamento catastale;
• nell'offerta DE 24.01.2017, i dati identificativi DE locale commerciale si riferiscono ai numeri civici tre e quattro (nn.cc. 3 e 4); tuttavia, come esposto, detto locale è attualmente ubicato in IA DE AR con accesso dal solo numero civico tre (n.c. 3); è quindi errata l'indicazione fatta anche con il n.c. 4, che corrisponde ad un'altra unità immobiliare;
• pertanto, l'identificazione DEl'immobile nella citata offerta di acquisto è effettuata con i dati catastali non aggiornati (Foglio 479, Part 68, Subb. 8 e 9, invece di Foglio 479, Part 68, Sub 512); inoltre, non sono indicati i dati relativi al piccolo locale di proprietà DEl' ; • in definitiva, l'identificazione CP_3 DEl'immobile effettuata nella citata offerta di acquisto non trova corrispondenza nelle risultanze catastali e DEla conservatoria;
• nell'immobile sono stati eseguiti interventi, senza preventiva autorizzazione, che si possono definire di manutenzione straordinaria pesante (anche sulle murature portanti) – un abuso quindi “primario” – e che consistono nella: i) diversa distribuzione al piano terra con spostamento dei servizi igienici e creazione di nuovo servizio igienico al piano cantina;
ii) demolizione di tramezzature interne;
iii) apertura due passaggi nella muratura portante per consentire accorpamento di due unità; iv) realizzazione di un vano passante al piano interrato;
v) modifica scala tra piano terra e piano cantina;
vi) realizzazione di due scale di collegamento tra le diverse quote DE piano cantina;
• non è stata mai presentata alcuna pratica edilizia all'Ufficio Tecnico di Roma Capitale, al fine di denunciare e regolarizzare le suddette modifiche;
• l'immobile, pertanto, non è dotato DEla regolarità urbanistica idonea per la sua trasferibilità, alla data odierna nonché allo scadere DE termine DE 15.09.2017 che è stato indicato per la stipula DE contratto preliminare (cfr. elaborato peritale in atti).
Ritiene il Giudicante che l'indagine svolta dal consulente tecnico si è basata sulla constatazione diretta DElo stato dei luoghi, sull'esame dei documenti acquisiti agli atti nonché su apposite acquisizioni documentali necessarie allo svolgimento DEl'incarico. Nel metodo di analisi seguito, nell'acquisizione e classificazione DE materiale documentale, nella ricostruzione DEla situazione urbanistica e catastale DEl'immobile in oggetto, la consulenza espletata appare completa, intrinsecamente coerente e motivata in modo adeguato;
i risultati ai quali perviene possono quindi ritenersi attendibili.
Quanto alle contestazioni mosse dai ctp, va evidenziato che le stesse sono state efficacemente confutate in sede di risposta alle loro osservazioni pag. 10 di 27 (cfr. “precisazioni in risposta alle osservazioni DEle parti”, pag. 23 DEl'elaborato peritale). Lo stesso dicasi per le critiche, di carattere tecnico, sollevate avverso l'elaborato peritale dalla nella comparsa di Parte_1 costituzione di nuovo difensore, le quali sono state compiutamente confutate dal ctu nelle note di replica autorizzate (cfr. “Replica alle note critiche di in merito alla perizia c.t.u.”). Parte_1
Appare comunque opportuno ricordare che, quando il giudice aderisce alle conclusioni DE consulente tecnico che nella relazione abbia tenuto conto, replicandovi, dei rilievi dei consulenti di parte, esaurisce l'obbligo DEla motivazione con l'indicazione DEle fonti DE suo convincimento sicché non è necessario soffermarsi anche sulle contrarie allegazioni dei consulenti tecnici di parte che, seppur non espressamente confutate, restano implicitamente disattese perché incompatibili con le conclusioni tratte (Cass. Civ. Sez. I, 9/1/2009 n 281; vds anche Cass. Civ. Sez. III, 6/10/2005 n 19475; Cass. Civ. Sez. I, 4/3/2011 n. 5229).
Inoltre, va evidenziato che l'eccezione di nullità DEla ctu spiegata da parte attrice non può essere accolta.
Invero, nel caso di specie, non vi è stato alcun vizio di ultra petita, né una violazione DE principio DE contraddittorio. Il consulente tecnico d'ufficio ha risposto, infatti, ai quesiti sottopostigli in maniera esauriente ed entro i limiti degli stessi, dato che le considerazioni effettuate in merito alla alienabilità DEl'immobile de quo erano state richieste con il terzo quesito di cui all'ordinanza DE 17.10.2018. Non è ravvisabile neppure una violazione DE principio di difesa, che, secondo la , sarebbe stato leso per avere, il consulente Parte_1 tecnico, eseguito dei sopralluoghi DE bene in proprio, senza alcuna convocazione DEle parti.
Orbene, il diritto di difesa di parte attrice non è stato pregiudicato da tali sopralluoghi, atteso che, come comprovato dai tre verbali appositamente redatti (cfr. docc. 26-28 allegati alla ctu), sono state svolte tre riunioni tecniche tra le parti e il consulente tecnico d'ufficio durante le operazioni peritali.
Durante la terza riunione è stato effettuato un sopralluogo DE bene per cui è causa, alla presenza dei ctp, e, pertanto, appare irrilevante il fatto che l'ausiliare si sia recato nuovamente presso i luoghi di causa in privato, avendo avuto la la possibilità di esercitare il proprio diritto di Parte_1 difesa, nel contraddittorio di tutti i soggetti interessati, durante la predetta terza riunione tecnica. L'elaborato peritale redatto dall'ausiliare, in definitiva, risulta attendibile ed esente da critiche. Dunque, dall'esame degli esiti DEla ctu, emerge che il locale commerciale, oggetto DEla scrittura privata DE 24.01.2017, non è
pag. 11 di 27 interamente di proprietà DEla e presenta DEle gravi irregolarità CP_2 urbanistiche mai sanate, a causa di interventi edilizi non autorizzati, che non ne consentono il trasferimento.
Invero, quanto alla titolarità DE suddetto locale, va ribadito che, come accertato dall'ausiliare, la società convenuta non è proprietaria DEla porzione immobiliare retrostante al numero civico 2 di IA DE AR
(numero civico oggi non più esistente), nonostante essa sia fusa ormai con la porzione DE locale avente accesso (attualmente) al numero civico 3, atteso che la , con l'atto di transazione con parziale retrocessione CP_2 immobiliare stipulato in data 10.07.1995 con l' Controparte_3
, aveva trasferito a quest'ultima la proprietà DEla porzione
[...] immobiliare retrostante al numero civico 2 (cfr. doc. 2 di parte convenuta).
Al riguardo, la ha eccepito che la porzione Parte_1 immobiliare in discussione, in realtà, faceva ancora parte DE patrimonio DEla , giacché il locale avente accesso dal n.c. 2, indicato all'art. 1 CP_2 DEl'atto di transazione e trasferito all consisteva CP_3 nell'acquedotto (“DEl'Acqua Vergine”) insistente sotto l'edificio, dovendosi considerare un mero errore di rappresentazione grafica l'inclusione DEla porzione immobiliare retrostante al numero civico 2 nella planimetria di cui all'allegato “F” DEl'atto di transazione. Tale assunto appare infondato. Invero all'art. 1 DEl'atto di transazione è stato espressamente previsto che: “l'intera porzione immobiliare trasferita all'“ ” è CP_3 meglio identificata nella planimetria che, vista approvata e sottoscritta dalle parti e da me Notaio, al presente atto si allega sotto la lettera “F””. Ciò posto si rileva che la porzione immobiliare retrostante al numero civico 2, inglobata nel locale commerciale per cui è causa, risulta essere stata inserita in detto allegato, che, appunto, riassume graficamente le unità immobiliari retrocesse all' (cfr. doc. 17 allegato al CP_3 fascicolo di parte convenuta ed elaborato peritale in atti). È evidente, quindi, che tale porzione non sia nella titolarità DEla convenuta.
Con riferimento ai riscontrati abusi urbanistici deve evidenziarsi che gli stessi, secondo quanto condivisibilmente affermato dal ctu, sono state realizzati successivamente all'anno 1967, in quanto le modifiche interne in cui si sostanziano non risultano dalle planimetrie attestanti la proprietà degli ammobili in questione risalenti al 1995, allegate all'atto di transazione (cfr. pag. 11 DEla “replica alle note critiche di Parte_1 in merito alla perizia c.t.u.”, redatta dall'ausiliare), e per essi è stata richiesta alcuna preventiva autorizzazione, né presentata agli Uffici preposti alcuna domanda di concessione in sanatoria.
In definitiva, tenuto conto DEla parziale altruità DE bene de quo, DEle irregolarità urbanistiche riscontrate - con conseguente violazione, in caso di suo trasferimento, DEl'art. 40 DEla Legge 47/1985 e successive pag. 12 di 27 modifiche - DEla divergenza tra la sua attuale identificazione catastale
(Foglio 479, Part 68, Sub 512) e quella indicata nella suddetta proposta di acquisto (Foglio 479, Part 68, Subb. 8 e 9), la domanda ex art. 2932 c.c. formulata dalla non può essere accolta, non potendo la Parte_1 sentenza che produce gli effetti DE contratto di compravendita non concluso realizzare un effetto maggiore e diverso da quello possibile alle parti nei limiti DEla loro autonomia negoziale. Atteso l'avvenuto rigetto DEla predetta richiesta, deve disporsi la cancellazione DEla trascrizione DEla domanda giudiziale ex art. 2932 c.c., ai sensi DEl'art. 2668 c. 2 c.c..
Dal mancato accoglimento DEla domanda de qua, discende il rigetto DEla richiesta di riduzione DE prezzo di vendita, che ne presupponeva l'accoglimento. Passando all'esame DEle ulteriori domande spiegate da parte attrice, occorre innanzitutto osservare che, nel caso concreto, risulta essere stato stipulato tra le parti un vero e proprio contratto preliminare di compravendita, e non un preliminare di preliminare.
Appare infatti evidente che la fattispecie negoziale composta dalla proposta di acquisto DE 24.01.2017 sottoscritta dalla , Parte_1 contenente tutti gli elementi essenziali DEla futura alienazione (quali l'indicazione DEl'immobile con i dati catastali, il prezzo di acquisto, l'indicazione DE termine entro il quale stipulare il contratto di compravendita) e dall'accettazione DEla , esprima la volontà DEle CP_2 parti di obbligarsi a prestare il loro consenso alla conclusione DE contratto definitivo e costituisce, pertanto, un contratto preliminare di compravendita.
Il fatto che il locale commerciale sito in IA DE AR, oggetto DEl'accordo in esame, sia stato indicato con dati catastali non aggiornati (Foglio 479, Part 68, Subb. 8 e 9, invece di Foglio 479, Part 68, Sub 512) non vale ad escludere la natura di contratto preliminare DEla citata proposta di acquisto, dato che il bene, vale a dire il locale commerciale locato alla BEAN Srl, è comunque ben identificato.
Né depone in senso contrario la previsione, ad opera dei contraenti, di un successivo contratto preliminare notarile, poiché tale adempimento non è altro che una ripetizione, nelle forme DEl'atto pubblico, degli obblighi presi in precedenza dalle parti.
In aggiunta, l'art. 7 DEla proposta, prevede la possibilità, per la
, di recedere dall'accordo scaturente dall'accettazione Parte_1 DEl'offerta di acquisto. Ciò comprova che le parti hanno inteso sottoscrivere un contratto vincolante, obbligandosi a “contrarre” e non solo a “contrattare”. Passando all'esame DEl'allegato inadempimento DEla agli CP_2 obblighi assunti con la citata scrittura privata e, in particolare, DE suo pag. 13 di 27 rifiuto alla sottoscrizione DE contratto preliminare in forma notarile (cfr. doc. 13 di parte convenuta), se ne deve sottolineare la legittimità.
I contraenti avevano stabilito, all'art. 2 DEla proposta, di dover preventivamente verificare “la proprietà e la legittimità DEla provenienza DEl'immobile e la sua integrale conformità urbanistica e catastale”. Ebbene, malgrado la avesse comunicato alla di Parte_1 CP_2 aver verificato l'immobile e di non aver riscontrato alcuna irregolarità ostativa alla sua trasferibilità (cfr. doc. 3 di parte attrice), invitando la società convenuta a presentarsi presso il notaio rogante per la stipula, come già accertato, l'alienazione DE locale commerciale era (e rimane) irrealizzabile.
Nè si può sostenere, come vorrebbe la , che fosse Parte_1 sufficiente a tal fine una dichiarazione di manleva sottoscritta dalla stessa per l'ipotesi di evizione parziale DE bene, così da tenere indenne la CP_2 da ogni responsabilità civile e/o professionale (cfr. doc. 12 di parte convenuta), atteso che l'esistenza di una dichiarazione di tal fatta non può avere quale effetto quello di legittimare il destinatario a disporre di un bene altrui o di impegnarsi a stipulare un atto di compravendita nullo per violazione DEl'art. 40 DEla legge 47/1985 e successive modifiche. In definitiva, la domanda accertativa DEl'inadempimento DEla convenuta deve essere disattesa.
Da tanto consegue il rigetto DEla richiesta di risarcimento dei danni avanzata dall'attrice, che presupponeva l'accoglimento DEla precedente domanda. Passando, infine, all'esame DEle domande riconvenzionali formulate dalla , anch'esse devono essere disattese. CP_2 Secondo parte convenuta, il contratto scaturente dall'accettazione DEla proposta di acquisto DE 24.01.2017, si sarebbe risolto, per tre ordini di ragioni: i) la bozza DE preliminare notarile trasmessa dalla Parte_1 in data 14.09.2017, non sarebbe altro che una nuova proposta (non accettata), che aveva sostituito la proposta DE 24.01.2017, privandola di efficacia;
ii) si erano avverate alcune DEle condizioni risolutive (definite
“condizioni essenziali”) previste nell'offerta di acquisto;
iii) il contratto preliminare notarile non era stato sottoscritto entro il termine ultimo DE 15 settembre 2017. Ritiene il Tribunale che tali assunti siano infondati.
È innanzitutto evidente che la bozza DE preliminare notarile non possa essere definita quale nuova proposta e che, in ogni caso, non essendo stata sottoscritta da , non possa di per sé determinare la cessazione CP_2 degli effetti DEla proposta di acquisto DE 24.01.2017. Non risulta inoltre che le “condizioni essenziali” riportate nella proposta configurino DEle condizioni risolutive, non essendo qualificate come tali nel suddetto atto e non essendo previsto che il mancato realizzarsi DEle stesse avrebbe comportato l'inefficacia DE contratto.
pag. 14 di 27 Da ultimo, non può ritenersi che il termine DE 15.09.2017, pattuito per la stipula DE preliminare notarile, fosse essenziale ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1457 c.c., poiché dal citato accordo non emerge inequivocabilmente la volontà DEle parti di ritenere perduta l'utilità economica DE contratto con l'inutile decorso DE termine medesimo e tale conclusione è confermata dal fatto che lo stesso era stato precedentemente prorogato dalle parti dal 3.05.2017 al 15.09.2017 (cfr. doc. 2 di parte attrice). Si rammenti infatti che, secondo la Suprema Corte, “l'essenzialità DE termine per l'adempimento, ex art. 1457 c.c., non può essere desunta solo dall'uso DEl'espressione "entro e non oltre", riferita al tempo di esecuzione DEla prestazione, ma implica un accertamento da cui emerga inequivocabilmente, alla stregua DEl'oggetto DE negozio o di specifiche indicazioni DEle parti, che queste abbiano inteso considerare perduta, decorso quel lasso di tempo, l'utilità prefissatasi;
in ogni caso, la previsione di un termine essenziale per l'adempimento DE contratto, essendo posta nell'interesse di uno o di entrambi i contraenti, non preclude alla parte interessata di rinunciare, seppur tacitamente, ad avvalersene, anche dopo la scadenza DE termine, in particolare accettando un adempimento tardivo” (cfr. Cass. Civ., Sez. II, n. 32238 DE 2019). Alla luce DEle precedenti considerazioni, la domanda di accertamento DEl'intervenuta risoluzione DE contratto de quo deve essere rigettata.
Anche la domanda di risarcimento dei danni avanzata da parte convenuta ex art. 96 co. 2 c.p.c. deve essere disattesa. Invero, la non ha provato di aver subito un danno- CP_2 conseguenza concreto ed effettivo, a causa DEla trascrizione DEla domanda giudiziale DEl'attrice sull'immobile di causa. Nello specifico, la società convenuta non ha dimostrato, con idonea prova documentale, di aver realmente interpellato gli istituti bancari per ottenere dagli stessi un finanziamento, utilizzando come garanzia il locale sito in IA DE AR, né che questi ultimi si siano rifiutati di erogare il finanziamento a causa DEla suddetta trascrizione pregiudizievole. Va inoltre ribadito quanto deciso con l'ordinanza DE 17.10.2018 in ordine all'inammissibilità DEla prova testimoniale chiesta sul punto dalla
, vertendo i capitoli nn. 30 e 31 formulati dalla stessa su circostanze CP_2 valutative o da provarsi documentalmente (cfr. la memoria ex art. 183, comma VI, n. 2 c.p.c. di parte convenuta). D'altronde, alla luce DEle irregolarità urbanistiche riscontrate dal ctu, appare verosimile che nessun istituto bancario si sarebbe reso disponibile ad accettare, quale garanzia di un finanziamento, un immobile che risulta gravato da interventi edilizi abusivi.
In considerazione DEla sostanziale soccombenza reciproca, sussistono ragioni ex art. 92 c.p.c. per la compensazione DEle spese di pag. 15 di 27 giudizio nonché per la paritetica ripartizione tra le parti DEle spese di c.t.u..”.
§ 3. – Ha proposto appello principale Parte_1 rassegnando le seguenti conclusioni: “Piaccia alla Corte di Appello adita dopo avere respinto ogni contraria istanza domanda, diritto e/o ragione: ^ accogliere il suesteso atto di appello e per l'effetto, in accoglimento dei motivi di censura sollevati riformare la Sentenza impugnata n. 9573/2022 accogliendo le domanda ex articolo 2392 DE c.c. formulata in primo grado dalla appellante che di seguito si trascrive, previa eventuale rinnovazione DEla CTU ed ammissione DEle prove articolate negli atti istruttori DE primo grado: “Piaccia all'Illustrissimo Tribunale adito, respinta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione avversaria, a) accertare e dichiarare che l'accordo raggiunto con l'accettazione in data 24 gennaio 2017, da parte DEla , DEl'offerta per l'acquisto DEl'immobile sito in CP_2
Roma IA DE AR 3- 4 formulata da , configura un Parte_1 contratto preliminare;
b) accertare e dichiarare che tale contratto preliminare è ad oggi rimasto inadempiuto per cause imputabili esclusivamente alla;
per l'effetto c) emettere, ai sensi DEl'art. 2932 CP_2
c.c., una sentenza che produca gli effetti DE contratto non concluso e, quindi, che trasferisca la proprietà DEl'immobile sito a Roma, IA DE AR 3-4, identificato al foglio 479, particella 68, sub 512, meglio descritto nella visura allegata al presente atto, in capo a Parte_1
alle condizioni convenute nel contratto preliminare, salvo ridurre il
[...] corrispettivo di vendita convenuto DEl'importo che verrà riconosciuto come necessario per sanare le irregolarità urbanistiche DEl'immobile, se DE caso previa consulenza tecnica d'ufficio; d) condannare in ogni caso CP_2 al risarcimento dei danni arrecati alla discendenti dai Parte_1 plurimi inadempimenti illustrati in narrativa, ivi compresi quelli agli obblighi di buona fede e correttezza, che ci si riserva di quantificare in corso di causa;
e) ordinare al conservatore dei RR. II. Di Roma, la trascrizione DEl'emananda sentenza. f) Si chiede al Conservatore dei RR.II. di Roma la trascrizione DEla presente domanda giudiziale proposta da nei confronti di sull'Immobile sito in Roma Parte_1 CP_2
IA DE AR 3, piano T-S1, censito al Catasto Fabbricati DE Comune di Roma come segue: Indirizzo: IA DE AR 3, identificato al foglio 479, particella 68, sub 512, categoria C/1, classe 11, rendita euro
16.166,13 (si allega visura catastale doc. 6); g) Il tutto con vittoria di spese, competenze ed onorari di giudizio da distrarsi a favore DE sottoscritto procuratore che si dichiara antistatario. . .” Il tutto con salvezza DEle spese DE doppio grado.”.
Ha resistito e proposto appello incidentale l'
[...] rassegnando le Controparte_1 seguenti conclusioni: “Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello adita, ogni altra pag. 16 di 27 domanda, eccezione e deduzione disattesa o respinta In via principale Rigettare l'appello proposto da in quanto inammissibile Parte_1 nonché infondato in fatto ed in diritto per tutti i motivi esposti in atti, confermando in tal modo la statuizione con la quale la sentenza DE
Tribunale Civile di Roma n. 9573/2022 ha ordinato al Conservatore dei RR.II. territorialmente competente di procedere alla cancellazione DEla trascrizione DEla domanda giudiziale effettuata da in Parte_1 data 19 ottobre 2017, Reg. Generale n. 121037 e Reg. Part. n. 82263; In via incidentale accertare e dichiarare, per i motivi tutti sin qui svolti, la nullità parziale DEla sentenza n. 9573/2022, resa inter partes dal Tribunale Civile di Roma, X sezione civile, nella persona DE Giudice Dott. Miele, pubblicata in data 16 giugno 2022, all'esito DE giudizio avente R.G. n. 67335/2017, notificata in data 28 settembre 2022, e per l'effetto, pur confermando il rigetto DE resto DEle domande proposte da • rigettare Parte_1 la domanda avanzata da nel procedimento di primo Parte_1 grado e volta al riconoscimento DEla natura di contratto preliminare alla Offerta di Acquisto DE 24 gennaio 2017; • in accoglimento DEle domande riconvenzionali svolte da Controparte_2 in primo grado: o accertare e
[...] dichiarare l'intervenuta risoluzione o, comunque, la definitiva perdita di efficacia, DEl'Offerta di Acquisto DE 24 gennaio 2017 per tutti i motivi esposti in atti;
o accertare e dichiarare l'illegittimità DEla trascrizione DEl'atto introduttivo DE giudizio di primo grado e, per l'effetto condannare in persona DE legale rappresentante pro tempore, a Parte_1 risarcire Controparte_2 DE pregiudizio da questa sofferto per la somma che
[...] verrà accertata in corso di causa o ritenuta di giustizia, anche in via equitativa. In ogni caso - • condannare in persona DE Parte_1 legale rappresentante pro tempore, alla rifusione di spese e compensi di entrambi i gradi di giudizio, in favore di
[...] in persona DE legale Controparte_2 rappresentante pro tempore, tenendo altresì debito conto DEla complessità
e importanza DEle questioni trattate, oltre IVA, CPA e rimborso spese generali sui compensi;
• condannare in persona DE Parte_1 legale rappresentante pro tempore, al pagamento integrale DEle spese di CTU e, per l'effetto, condannare la medesima alla Parte_1 restituzione in favore di Controparte_2 in persona DE legale rappresentante
[...] pro tempore, DEl'importo di Euro 4.901,29, oltre interessi e rivalutazione monetaria;
• ordinare al Conservatore dei RR.II. di Roma la cancellazione DEla domanda di appello di cui ha chiesto la Parte_1 trascrizione nell'atto di citazione in appello.”.
pag. 17 di 27 L'appello è stato discusso ex art. 281-sexies c.p.c, all'udienza DE 21/2/2025.
§ 4. – L'appello principale proposto da Parte_1 contiene tre motivi.
§ 4.1 – Il primo è intitolato: “Errores in giudicando ed in procedendo per violazione e falsa applicazione degli articoli 1470, 1476,
1965, 948, 950, 1362, 1363 e 1367 DE c.c. – Difetto e contraddittorietà DEla motivazione su di un punto decisivo DEla controversia – Violazione e falsa applicazione DEl'articolo 196 DE c.p.c. – Travisamento in fatto ed in diritto.”.
Con tale motivo l'appellante lamenta che il Tribunale avrebbe errato nell'interpretare la volontà contrattuale espressa dalle parti nell'atto di transazione DE 1995 sulla sola scorta di documenti planimetrici inattendibili e contrastanti con il tenore letterale DE contratto, con la volontà concretamente perseguita dalla parti, con le planimetrie catastali d'impianto e con lo stesso stato dei luoghi che, essendo caratterizzato da un immobile storico risalente al '500, non avrebbe potuto essere rappresentato, ai fini DE suo ritrasferimento, attraverso elaborati planimetrici totalmente avulsi dalla realtà materiale di riferimento e descrittivi di uno stato dei luoghi di fatto irriscontrabile.
Il motivo è infondato.
Il Tribunale ha correttamente negato di poter pronunciare sentenza che prendesse luogo DE contratto definitivo di compravendita immobiliare non concluso, perché l'immobile promesso in vendita includeva la porzione retrostante al numero civico 2 di IA DE AR non appartenente alla promittente venditrice . CP_2
Tale accertamento incidentale di non appartenenza è stato compiutamente motivato sul presupposto che l'atto di transazione con parziale retrocessione immobiliare stipulato in data 10.07.1995 tra la CP_2 e l' avesse incluso la porzione immobiliare Controparte_3 retrostante al numero civico 2 di IA DE AR, a nulla rilevando che la stessa si sarebbe ormai fusa con la porzione DE locale avente accesso dal numero civico 3. E' vero, infatti, che dal numero civico 2 fosse possibile soltanto accedere ad una rampa di scale che conduceva al sottostante all'acquedotto
“DEl'Acqua Vergine” e che la porzione retrostante fosse stata murata e separata, ricevendo luce da una apertura collocata al di sopra DEl'accesso e venendo unita di fatto e senza preventivo frazionamento al locale avente accesso dal numero civico 3, tuttavia nell'atto di transazione è stato espressamente previsto che l'intera porzione immobiliare ritrasferita fosse pag. 18 di 27 meglio identificata nella planimetria allegata sotto la lettera “F”, vista approvata e sottoscritta dalle parti e dal Notaio, e tale porzione retrostante, pure inglobata nel restante locale commerciale promesso in vendita, era stata inserita in detto allegato, che, riassumeva graficamente le unità immobiliari retrocesse all' . CP_3 A nulla rileva che l'accertamento fosse stato condotto senza l'atto di vendita DE 1968 dall' all' , il quale Controparte_3 CP_2 avrebbe rivelato la risalente separazione DEla porzione retrostante l'accesso dal civico 2 e la sua fusione con il locale con accesso dal civico 3, perché nonostante tale eventuale separazione anche la porzione retrostante è stata ritrasferita.
Vero è che, nonostante la porzione retrostante consistente nella zona soppalco e nei bagni DE ristorante DEl'attuale ristorante fosse stata unita all'adiacente locale, la retrocessione DE 10.07.1995 tra la e l' CP_2 [...]
non ha avuto ad oggetto la consistenza fattuale dei Controparte_3 locali abusivamente uniti, ma ha fatto espresso riferimento, nell'individuazione degli immobili retrocessi, alla planimetria allegata, la quale inequivocabilmente identificava, con l'allegato “F”, non soltanto la porzione immobiliare di accesso alla rampa di scale che conduceva al sottostante acquedotto “DEl'Acqua Vergine” ma anche la porzione immobiliare retrostante adibita a bagni DEl'attuale ristorante, mentre gli immobili che restavano in proprietà erano identificati con l'allegato “G”, che lasciava alla unicamente il locale con accesso dal vecchio numero CP_2 civico 3, pure abusivamente allargato.
Non ha pregio obiettare che la rappresentazione grafica di tali planimetrie presentasse uno stato dei luoghi irriscontrabile nella realtà, perché la e l' non hanno inteso CP_2 Controparte_3 retrocedere immobili interessati da frazionamenti fattuali o interventi abusivi, bensì immobili che fossero riportati alle caratteristiche descritte con le planimetrie DE 1995, né vale obiettare che tale rappresentazione sarebbe stata contraddetta dal titolo DEla retrocessione, perché, seppure l'atto di provenienza DE 1968 avesse fatto riferimento alla planimetria d'impianto DE 1939, questa non sarebbe rappresentativa DElo stato dei luoghi come emergente dai frazionamenti fattuali e dagli interventi abusivi, come ha accertato il CTU (cfr. le pagine 6, 7 e 8 DEla Replica alle note critiche di
DEl'8/6/2020). Parte_1
§ 4.2 – Il secondo motivo è intitolato: “Errores in procedendo ed in giudicando per violazione e falsa applicazione degli articoli 37 e 46 DE DPR n. 380 DE 2001 e DEl'articolo 40 DEla Legge n. 47 DE 1985 e degli artt. 21 e 167 DE D.lgs. 42/2004, nonché degli artt. 61 e 196 DE c.p.c. – Violazione e falsa applicazione DEl'articolo 132 DE c.p.c. per difetto e contraddittorietà DEla motivazione - Travisamento in fatto e in diritto”.
pag. 19 di 27 Con tale motivo l'appellante lamenta che il Tribunale avrebbe erroneamente assecondato il CTU, facendo risalire gli abusi urbanistici ad epoca successiva al 1967, e negando di poter pronunciare sentenza che prendesse luogo DE contratto definitivo di compravendita immobiliare non concluso. Secondo l'appellante il Tribunale avrebbe così trascurato che gli abusi impedirebbero il trasferimento di immobili ma non la stipulazione di contratti ad efficacia obbligatoria quali i preliminari di vendita, e in ogni caso la giurisprudenza consentirebbe la circolazione di immobili abusivi alla mera condizione che vengano dichiarati gli estremi DE titolo edilizio ovvero l'anteriorità DEl'immobile al 1967, condizione che avrebbe riguardato l'immobile promesso in vendita dalla , il quale, risalente al '500, ben CP_2 avrebbe potuto essere trasferito sulla scorta DEla dichiarazione di anteriorità prevista dall'art. 40 comma 2, L. 28 febbraio 1985, n. 47. Infine, secondo l'appellante, gli abusi non sarebbero stati né sostanziali né primari e non avrebbero potuto incidere sulla trasferibilità DE bene.
Il motivo è infondato.
E' vero che per la giurisprudenza la nullità degli atti che abbiano ad oggetto immobili abusivi trova applicazione ai soli contratti con effetti traslativi e non anche a quelli con efficacia obbligatoria, quali i contratti preliminari, tuttavia il Tribunale non ha mai assunto la nullità DE contratto preliminare per cui è causa sul presupposto che avesse riguardato un immobile abusivo.
Il Tribunale ha, in realtà, negato di poter pronunciare sentenza che prendesse luogo DE contratto definitivo di compravendita immobiliare non concluso, perché l'immobile promesso in vendita era stato interessato da abusi non oggetto di sanatoria che impedivano di realizzare in sede giudiziaria un risultato non conseguibile in sede negoziale.
Non vale neppure obiettare che gli immobili realizzati prima DE
1967 sarebbero sempre liberamente commerciabili e che la giurisprudenza esigerebbe la semplice dichiarazione di anteriorità DEl'immobile, occorrendo in realtà che venga anche dichiarata l'assenza di interventi successivi al 1967, perché è vero che la nullità degli atti ex art. 40 comma 2,
L. 28 febbraio 1985, n. 47 (ora art. 46 DE T.U. n. 380/2001) è una nullità testuale, ma, in ipotesi di abusi perpetrati successivamente al 1967, occorre che venga fatta menzione nell'atto dei successivi titoli abilitativi. Se è pacifico che l'immobile per cui è causa sia stato realizzato anteriormente al 1967, è vero però, come accertato dal CTU, che esso è stato interessato dopo il 1967 da interventi di diversa distribuzione al piano terra dei servizi igienici, di creazione di sevizio igienico al piano cantina, di demolizione di tramezzature interne, di apertura di due passaggi nella muratura portante onde accorpare le due unità, di realizzazione di un vano passante al piano interrato, di modifica scala tra primo piano e piano cantina, di realizzazione di due scale di collegamento tra le diverse quote DE
pag. 20 di 27 piano cantina, tutti interventi qualificati come di “manutenzione straordinaria pesante”, in totale assenza di titolo abilitativi eventualmente in sanatoria.
Tali interventi sono successivi al 1967 avendo il CTU accertato che la planimetria di impianto DE 1939, che secondo l'appellante li riferirebbe ad epoca risalente, “è un dato documentale non corrispondente allo stato dei luoghi”, mentre le planimetrie DE 1995 allegate all'atto di ritrasferimento non rappresentano simili interventi, né varrebbe opporre che sarebbero queste in errore, avendo lo stesso CTU mostrato che la sovrapposizione DEla planimetria DE 1939 con quella DE 2016 indica una sostanziale difformità tra lo stato dei luoghi risalente e quello attuale (cfr. le pagine 6, 7 e 8 DEla Replica alle note critiche di DEl'8/6/2020). Parte_1
Bene ha fatto, allora, il Tribunale a respingere la pronuncia di sentenza che prendesse luogo DE contratto definitivo non concluso, perché gli abusi successivi al 1967, privi di titoli abilitanti anche in sanatoria, e l'altruità di una porzione DEl'immobile non avrebbero consentito di realizzare la stipulazione nemmeno in sede negoziale.
In tal senso sarebbe pure insufficiente, anche perché proveniente dalla sola promissaria acquirente, la “dichiarazione sostitutiva” formalizzata da il 3/5/2023, versata nel presente giudizio di Parte_1 appello, secondo cui “...la costruzione DE fabbricato di cui l'immobile fa parte è stata certamente iniziata prima DE 1° settembre 1967”. A nulla rileva, infine, che la Sovrintendenza avrebbe rilasciato
“Parere favorevole con indicazioni” alla “richiesta di nulla osta per esatta rappresentazione grafica e modifiche eseguite sull'immobile. . .” perché, seppure quelle modifiche avessero ingenerato abusi non sostanziali né primari in quanto ritenuti compatibili da chi sia preposto alla tutela dei beni culturali, resterebbero abusi privi di titolo abilitante pure in sanatoria.
§ 4.3 – Il terzo motivo è intitolato: “Errores in giudicando e in procedendo per violazione e falsa applicazione degli art. 132, 115, 196 e 62 c.p.c. e 92 DEle disp att. DE c.p.c. – Omessa, apparente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo DEla controversia”.
Con tale motivo l'appellante lamenta che il Tribunale avrebbe erroneamente fondato la decisione impugnata sull'acritica condivisione DEla CTU, contraddicendo la giurisprudenza che porrebbe a carico DE giudice l'obbligo di motivare la preferenza accordata alle ragioni DE CTU rispetto a quelle DE CTP, che abbia mosso critiche puntuali e dettagliate, come aveva argomentatamente fatto il geom. , contestando Controparte_8 le conclusioni DE CTU fornite in risposta a tutti e tre i quesiti.
Il motivo è infondato.
pag. 21 di 27 Il CTU Arch. ha rassegnato le sue conclusioni Persona_3 nell'elaborato DE 23/7/2019, non senza trascurare le osservazioni formulate dai consulenti di parte, cui ha fornito puntuale risposta.
Incalzato da nuove critiche DE consulente di parte , Parte_1 geom. , il CTU è stato autorizzato a depositare una Controparte_8 integrazione di perizia in data 8/6/2020, denominata “Replica alle note critiche di ”, nella quale ha ulteriormente risposto a tutte le Parte_1 contestazioni reiterate.
In tale contesto il Tribunale ha correttamente richiamato quella giurisprudenza che ritiene esaurito l'obbligo motivazionale con la mera indicazione DEle fonti DE proprio convincimento, né vale obiettare che il
Tribunale avrebbe dovuto sviluppare le ragioni DEla propria adesione, perché la stessa giurisprudenza citata dall'appellante ravvisa tale obbligo e il conseguente vizio di motivazione nella sola ipotesi in cui l'ausiliario “... a sua volta non si sia fatto carico di esaminare e confutare i rilievi di parte” (Cass. 23637 DE 21/11/2016), mancanza che non può rimproverarsi all'Arch. che si è adoperato a rispondere per due volte ai Persona_3 rilievi critici. Oltretutto, la questione tecnica controversa si risolve nell'asserita erroneità DEle planimetrie DE 1995, le quali, se anche fossero difformi dallo stato di fatto all'epoca esistente, sarebbero state precedute da una raffigurazione d'impianto DElo stato dei luoghi diversa da quello creato con interventi successivi e più recenti, con tutte le conseguenza già illustrate in termini di impossibilità di apprestare tutela giurisdizionale all'obbligo, pure assunto, di trasferire il compendio immobiliare, che tuttavia non avrebbe potuto essere adempiuto neppure in sede negoziale.
§ 5. – L'appello incidentale proposto dall'
[...]
contiene tre motivi. Controparte_1
§ 5.1 – Il primo è intitolato: “ERRONEITÀ DELLA SENTENZA
NELLA PARTE IN CUI HA RICONOSCIUTO CHE LA PROPOSTA DI ACQUISTO FORMULATA DALLA SOCIETÀ APPELLANTE IN DATA 24
GENNAIO 2017 ED ACCETTATA DA ICAG CONFIGURASSE UN
CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA, IN ACCOGLIMENTO DELLA DOMANDA DI .”. Parte_1
Con tale motivo l'appellante lamenta che il Tribunale avrebbe errato nel qualificare l'offerta di acquisto DE 24/1/2017 DEla accettata Parte_1 dalla come contratto preliminare e non come preliminare di CP_2 preliminare, trascurando che l'immobile non sarebbe stato indicato con i dati catastali aggiornati, ma solo con i numeri civici 3 e 4, numero quest'ultimo che in base a variazione catastale nota alla stessa Parte_1 avrebbe ormai indicato altro cespite. Inoltre, la previsione di stipulazione di un successivo contratto preliminare notarile non avrebbe dovuto essere letta pag. 22 di 27 come mera ripetizione formale DEl'atto, perché le parti non avrebbero svolto le necessarie verifiche tecniche, la previsione DE diritto di recesso non confermava la natura preliminare DEl'atto perché sarebbe stata compatibile anche con il preliminare DE preliminare, mentre la mancata previsione DEla caparra sarebbe stata incompatibile con un impegno obbligatorio.
Il motivo è infondato.
Il Tribunale ha correttamente qualificato l'offerta di acquisto DE
24/1/2017 DEla accettata dalla come contratto Parte_1 CP_2 preliminare, contenendo la proposta l'indicazione DEl'immobile con i dati catastali, il prezzo di acquisto, e il termine entro il quale stipulare il contratto di compravendita, così da essere stati concordati tutti gli elementi essenziali DEla futura alienazione.
In particolare il Tribunale ha motivatamente svalutato la circostanza che l'immobile fosse stato identificato con dati catastali non aggiornati (Foglio 479, Part 68, Subb. 8 e 9, invece di Foglio 479, Part 68, Sub 512), risultando comunque ben identificato quale locale commerciale locato alla
BEAN Srl.
Oltretutto, la circostanza che il proponente avesse fatto riferimento ai subalterni 8 e 9, anziché 512, e ai vecchi numeri civici 3 e 4, anziché all'attuale 3, non renderebbe equivoca l'individuazione corrispondendo, tali identificativi alla risalente distinzione DE locale commerciale locato alla
BEAN Srl.
Bene ha fatto, inoltre, il Tribunale ad escludere che la previsione di un successivo contratto preliminare notarile togliesse valore all'impegno preliminare assunto, fungendo da mera ripetizione, nelle forme DEl'atto pubblico, degli obblighi presi in precedenza dalle parti, né vale obiettare che esse non avrebbero svolto le necessarie verifiche tecniche, perché l'obbligo preliminare serve proprio per compiere tali verifiche prima DE trasferimento o prima, come in questo caso, di una formalizzazione DEl'impegno opponibile a terzi, avendo le parti concordato il trasferimento allo scadere DE mancato esercizio DE diritto di prelazione da parte DE conduttore DE locale. E' vero che la previsione DE recesso può giustificarsi anche in un contratto preliminare di preliminare, onde disimpegnarsi dal dovere di contrattare, ma, nel contesto DEla promessa di acquisto DE 24/1/2017, già altrimenti vincolante, la facoltà per il promissario acquirente di disimpegnarsi in caso di difformità e criticità tali da rendere l'immobile non trasferibile, non è riferita al dovere di contrattare bensì a quello di contrarre.
Non può, infine, meravigliare che la proposta accettata DE 24/1/2017 non sia stata doppiata dalla costituzione di caparra, invero non prevista neppure in sede di rinnovazione notarile, ben potendo non essere presidiati da caparra gli obblighi scaturenti dalla conclusione DE preliminare.
pag. 23 di 27 § 5.2 – Il secondo motivo è intitolato: “ERRONEITÀ DELLA
SENTENZA NELLA PARTE IN CUI HA RIGETTATO LE DOMANDE RICONVENZIONALI PROPOSTE DA ICAG.”.
Con tale motivo l'appellante lamenta che il Tribunale avrebbe illegittimamente rigettato la domanda di intervenuta risoluzione o di definitiva perdita di efficacia, DEl'offerta di acquisto DE 24 gennaio 2017, sul presupposto che le condizioni poste dal contratto non fossero state qualificate risolutive, ma motivando solo sull'inessenzialità DE termine e non sulla regolarità urbanistica DEl'immobile e sull'appartenenza DE compendio, condizioni queste ultime senza le quali l'obbligazione di contrarre non avrebbe potuto essere attuata. Sotto altro profilo l'appellante lamenta che il Tribunale avrebbe illegittimamente rigettato la domanda risarcitoria conseguente all'illegittimità DEla trascrizione, da parte di
, DEl'atto introduttivo DE giudizio di primo grado, sul Parte_1 presupposto che non fosse stato provato l'interpello di istituti bancari per finanziamenti garantiti dall'immobile già promesso in vendita, trascurando che fosse fatto notorio che un immobile investito da domanda ex art. 2932
c.c. non potesse essere concesso in garanzia, e negando lo sfogo testimoniale.
Il motivo è infondato.
L'appellante ha rinunciato al motivo di risoluzione DEl'accordo DE 24/1/2017, pure prospettato in primo grado in ragione DEla sostituzione DEla proposta che sarebbe intervenuta con la trasmissione DEla bozza di preliminare notarile, la quale avrebbe avuto termini e condizioni diverse.
Insiste, invece, sulla ragione di risoluzione che si sarebbe verificata per non essersi avverate condizioni, asseritamente risolutive, quali l'appartenenza DE bene interamente alla e la conformità urbanistica e CP_2 catastale, lamentando che il Tribunale le avrebbe interamente trascurate.
In realtà il Tribunale ha correttamente rilevato che queste non fossero condizioni stabilite a pena di risoluzione, né che fosse altrimenti previsto che il mancato realizzarsi DEle stesse avrebbe comportato l'inefficacia DE contratto. Vero è che il promissario acquirente ha riservato a cura di propri tecnici di fiducia, ed entro il 3/5/2017, data fissata per la rinnovazione contrattuale solenne, una verifica DEla provenienza DEl'immobile alla e DEla integrale conformità urbanistica e catastale, senza prevedere le CP_2 conseguenze che gli esiti di tali indagini avrebbero potuto avere sull'impegno ad acquistare già preso. Non l'appartenenza DE compendio nè l'integrale conformità urbanistica e catastale erano poste quali condizioni per stipulare, bensì la conduzione di indagini sulla appartenenza e sulla conformità prima DE rinnovo DEl'impegno.
pag. 24 di 27 E' di tutta evidenza che si fosse così riservata di Parte_1 valutare la convenienza e opportunità di tenere fermo l'impegno già assunto anche in ipotesi di criticità che avesse scoperto, restando DE tutto irrilevante, ai fini DEla domandata risoluzione DEl'accordo da parte DEla
, la circostanza che il compendio fosse in parte in proprietà altrui o CP_2 fosse interessato da abusi edilizi.
Risulta, infine, abbandonato il motivo di risoluzione fondato sulla circostanza che il contratto preliminare notarile non fosse stato sottoscritto entro il termine ultimo DE 15 settembre 2017. E' infondata pure l'ulteriore doglianza riguardante il rigetto DEla domanda di risarcimento dei danni avanzata da parte convenuta ex art. 96 co. 2 c.p.c..
In primo grado ha premesso che nella propria attività di CP_2 impresa doveva fare costante ricorso al credito bancario per l'effettuazione di operazioni immobiliari, lamentando di non poter più utilizzare l'immobile di IA DE Nazzareno a garanzia per l'ottenimento di finanziamenti e linee di credito, a causa DEla trascrizione DEla domanda ex art. 2932 c.c. da parte di
. Parte_1
Il Tribunale ha respinto la domanda sul presupposto che CP_2 avesse allegato ma non provato di aver effettivamente interpellato gli istituti bancari per ottenere finanziamenti, utilizzando come garanzia l'immobile di IA DE AR, ovvero di aver ricevuto rifiuti di finanziamenti a causa DEla trascrizione pregiudizievole.
Non vale obiettare che tali circostanze non meriterebbero di essere provate, perché non appartiene al notorio la perdita economica allegata in relazione ad operazioni immobiliari che sarebbero sfumate a causa DE rifiuto di ottenere prestiti per mancanza di solida garanzia. D'altra parte, non può invocare lo sfogo testimoniale per CP_2 provare di aver avuto in animo di finanziare la realizzazione di due villini in località La Storta con la garanzia DEl'immobile di IA DE Nazzareno, o di aver ricevuto da indeterminati istituti bancari il rifiuto DE finanziamento, perché un'intenzione non è un fatto e per la genericità DEl'interlocutore bancario che avrebbe negato il finanziamento a causa DEla trascrizione.
§ 5.3 – Il terzo motivo è intitolato: “ERRONEITÀ DELLA
SENTENZA NELLA PARTE IN CUI HA COMPENSATO LE SPESE DI LITE TRA LE PARTI ED HA POSTO A CARICO DI ICAG E
IN PARTI UGUALI LE SPESE DI CTU.”. Parte_1
Con tale motivo l'appellante lamenta che il Tribunale avrebbe erroneamente compensato le spese di lite comprese quelle di CTU, nonostante le ragioni che avrebbero dovuto condurre la Corte a rigettare l'appello principale e ad accogliere quello incidentale.
pag. 25 di 27 Il motivo è assorbito dal rigetto sia DEl'appello principale che DEl'appello incidentale, e cioè dalla conferma DEla decisione DE Tribunale che, rigettando sia la domanda principale che quella incidentale, ha correttamente compensate le spese di lite incluse quelle di CTU.
§ 6. – Deve infine disattendersi la richiesta di di ordine al CP_2
Conservatore dei RR.II. territorialmente competente di procedere alla cancellazione DEla trascrizione DEla domanda giudiziale effettuata in favore DEla in questo grado d'appello, mancando gli estremi DEla Parte_1 trascrizione, mentre la originaria trascrizione effettuata da in Parte_1 data 19/10/2017, al numero di Reg. Generale 121037 e al numero di Reg. Part. 82263 è già stata cancellata dal Tribunale con pronuncia che attende solo il giudicato per essere eseguita.
§ 7. – Le spese DE grado vanno compensate per la reciproca soccombenza.
§ 8. – Trattandosi di procedimento di appello introdotto dopo la data DE 31.1.13 (entrata in vigore DEla L. n. 228/12) deve darsi atto che sussistono i presupposti di cui all'art. 13 comma 1 quater TU approvato con DPR n. 115/02 come modificato dall'art. 1 comma 17 L. n. 228/12 a carico sia DEl'appellante principale che DEl'appellante in via incidentale.

PER QUESTI MOTIVI

definitivamente pronunciando sull'appello principale proposto da nei confronti di Parte_1 [...]
nonché sull'appello incidentale Controparte_1 proposto da Controparte_1 nei confronti di , contro la sentenza n. 9573
[...] Parte_1 pubblicata il 16/6/2022 resa tra le parti dal Tribunale di Roma, ogni altra conclusione disattesa, così provvede:
1. – rigetta sia l'appello principale che l'appello incidentale e conferma la sentenza impugnata;

2. – compensa integralmente le spese di lite tra le parti;

3. – dichiara che sussistono i requisiti di cui all'art. 13 comma 1 quater TU approvato con DPR n. 115/02 come modificato dall'art. 1 comma 17 L. n. 228/12, per il pagamento a carico sia DEl'appellante principale che DEl'appellante in via incidentale di un ulteriore importo pari a quello già versato a titolo di contributo unificato.
Così deciso in Roma il giorno 21/2/2025.
L'estensore Il presidente pag. 26 di 27 Marco Emilio Luigi Cirillo Antonella Izzo
pag. 27 di 27