REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Sent enza n.
LA CO RT E D'APPE LLO DI TO RI NO del
SE Z ION E II CIV IL E R.G. 427/2022
Composta dai Magistrati:
1) dott. Alfredo Grosso Presidente
2) dott.ssa Maria Gabriella Rigoletti Consigliere
3) dott. Roberto Rivello Consigliere - relatore riunita in camera di consiglio, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile iscritta al n. 427/2022 R.G. promossa da:
C.F. , nato a [...] il 25 Parte_1 C.F._1 marzo 1950, rappresentato e difeso, per procura in atti, dagli avv.ti Filippo Mollea Ceirano, PEC e Ferdinando Paglia, Email_1
PEC del foro di Como, presso il cui studio è Email_2 elettivamente domiciliato, in Torino via Montecuccoli n. 9
- APPELLANTE -
CONTRO
C.F. , nato a [...] il 16 novembre1974, CP_1 C.F._2
C.F. , nata a [...] il 5 agosto CP_2 C.F._3
1971, C.F. nato a [...] il [...], CP_3 C.F._4
C.F. , nato a [...] il [...], CP_4 C.F._5
C.F. con sede legale in Torino, via Carlo Allioni n. 3, in CP_5 P.IVA_1 persona del legale rappresentante pro tempore,
1 tutti rappresentati e difesi, per procura in atti, dagli avv.ti Carlo Parvis, PEC
e Fabrizio Abrate, PEC Email_3
del foro di Torino, presso il cui studio Email_4 sono elettivamente domiciliati, in Torino, c.so Galileo Ferraris n. 43
- APPELLATI -
E CONTRO
CONDOMINIO SITO IN TORINO, VIA DEL CARMINE n. 29, in persona dell'amministratore pro tempore
- APPELLATO CONTUMACE -
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO D'APPELLO
I. Con atto di citazione notificato in data 25 marzo 2022, ha Parte_1
proposto impugnazione avverso la sentenza n. 166/2022, emessa in data 17 gennaio
2022 dal Tribunale di Torino, in composizione monocratica, pubblicata il 18 gennaio
2022 e non notificata, con cui il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, ha disposto nei seguenti termini:
“- accerta e dichiara la carenza di legittimazione passiva di;
CP_1
- accerta e dichiara la carenza di legittimazione attiva alla proposizione delle domande di
“nullità/invalidità/inefficacia “degli atti del 19 giugno 2012 e 25 ottobre 2012”;
- rigetta tutte le altre domande di parte attrice;

- visto l'art. 91 c.p.c. dichiara tenuta e condanna parte attrice al pagamento a favore di parti convenute costituite delle spese processuali che liquida in € 13.782,60 per competenze professionali (€ 1.620,00 per fase di studio, € 1.147,00 per fase introduttiva, € 1.720,00 per fase istruttoria ed € 2.767,00 per fase decisionale, con aumento di € 6.528,60 per aver difeso cinque parti), oltre accessori di legge come richiesti, oltre alle spese di c.t.u. come liquidate in corso di causa”.
e CP_1 CP_2 CP_3 CP_4 CP_5
si sono costituiti in appello, nelle forme e nei termini di cui all'art. 347 c.p.c..
Non si è costituito in giudizio, in secondo grado, come già nel primo grado di giudizio, il CONDOMINIO SITO IN TORINO IN VIA DEL CARMINE N. 29, di cui
è stata dichiarata la contumacia.
Ai sensi del disposto dell'art. 83, settimo comma, lett. h) del d.l. 17 marzo 2020, n.
18, convertito, con modificazioni, dalla l. 24 aprile 2020, n. 27, e delle successive modifiche ed integrazioni, in specie operate dall'art. 221, quarto comma, del d.l. n.
34/2020, convertito, con modificazioni, dalla l. n. 77/2020, in considerazione della
2 situazione emergenziale determinata dall'epidemia di Covid-19, nella presente causa la sola prima udienza, tenutasi nel settembre 2022, si è svolta con le modalità della trattazione scritta, successivamente invece il processo si è svolto in udienza in presenza delle parti, con le usuali modalità procedurali.
II. All'esito della trattazione della causa, la Corte ha riservato la decisione sulle seguenti conclusioni rassegnate dalle parti:
Per parte Appellante:
“Piaccia all'Ecc.ma Corte d'Appello di Torino, contrariis rejectis, in riforma della sentenza n. 166/2022 del
17 gennaio 2022, pubblicata il 18 gennaio 2022, R.G. n. 6849/2020, repert. N. 508/2022 del Tribunale di
Torino, Giudice dr.ssa Ivana Peila, e dell'ordinanza di correzione di errore materiale del 22 febbraio 2022,
R.G. n. 6849/2020-1
In via principale e nel merito
I). accogliere il presente appello, per tutti i motivi e le censure dedotte nel presente atto, e, per l'effetto, riformare integralmente la sentenza n. 166/2022 del 17 gennaio 2022, pubblicata il 18 gennaio 2022, R.G. n.
6849/2020, repert. N. 508/2022 del Tribunale di Torino, Giudice dr.ssa Ivana Peila, contro il sig.
[...]
residente in [...], i sig.ri e entrambi CP_3 CP_2 CP_1 residenti in [...], il sig. , residente in [...]
200/E 19, la società in persona del legale rappresentante pro tempore, con sede in Torino alla via Del CP_5
Carmine n. 29/E, e il Condominio sito in Torino alla via Del Carmine n. 29, in persona dell'amministratore
e contestuale rigetto di qualsivoglia domanda avversa formulata nell'atto Controparte_7 comparsa di costituzione e risposta dei convenuti.
Pertanto, accogliere nello specifico, tutte le richieste rivolte dall'appellante, sia nel presente atto e sia negli atti antecedenti di primo grado, come formulate in sede di comparsa conclusionale e replica di primo grado che si riportano per completezza:


1. si chiede, in via preliminare, il rigetto di qualsiasi pretesa che controparte possa avanzare, comprese ipotetiche e fantomatiche richieste di usucapione, tra l'altro, mai formulate in atti, nelle forme di legge.


2. accertare, che i locali sottotetto del fabbricato di Via del Carmine 29, angolo Via Allioni, n. 3, con ingresso cortile dal fabbricato via del Carmine 29, scala B, in piano sottotetto foglio 174 n. 212 sub 124, ed attualmente detenuti dalla sig.ra , nonché ulteriore porzione di sottotetto fabbricato di Via del CP_2
Carmine 29, angolo Via Allioni, n 3, con ingresso cortile dal fabbricato via del Carmine 29, scala B, in piano sottotetto foglio 174 n. 212 sub 125, detenuto da costituiscono beni condominiali del CP_3
Condominio di Via del Carmine, 29; dichiarare che le scritture private della pseudo assemblea del 19/6/2012 e del 25/10/2012 nonché la scrittura privata autenticata Notaio n. 521 di Repertorio n. 372 di Persona_1
Raccolta Reg. a Torino IV Ufficio il 25/02/2013 al n. 1484, con la quale veniva disposto il trasferimento e la vendita, in favore dei IG.ri , e del sig. dei locali sottotetto CP_2 CP_1 CP_3 sopra identificati, rispettivamente, ai subb. 124 e 125, sono illegittime ed affette da nullità e/o invalidità e/o inefficacia ed inopponibili nei confronti del condomino dr. , pro quota indivisa, e nei confronti del Parte_1
Condominio di Via del Carmine 29, per le motivazioni di cui all'esposizione che precede;



3. per l'effetto, condannare i convenuti IG.ri sig.ri , sig. , CP_3 CP_2 CP_1
e la società in persona del legale rappresentante pro tempore, acquirenti a non Controparte_6 CP_5 domini, alla restituzione dei beni trasferiti e compravenduti illegittimamente.
3

4. Si dichiara di revocare la richiesta di rinuncia alla domanda nei confronti del sig. in CP_1 quanto lo stesso ha partecipato alla stipula del contratto originario di cui si chiede la nullità, come da conclusioni di cui al precedente punto 4.
In via assolutamente subordinata e gradata, in caso di mancato accoglimento delle domande poste in via principale:


5. accertare che la proprietà è identificata con un'unità immobiliare al P. 2° provvista di Parte_1 terrazzo nella manica di Via Allionie di 2 cantine al piano interrato, distinta al N.C.E.U. al F. 1180, n. 399, sub
18, cat. A/3, vani 8, un'unità immobiliare al P. 2°e 3° provvista di mansarda e sottotetto, distinta al N.C.E.U. al
F. 1180, n. 399, sub 19, cat. A/3, vani 5,5, e quindi facente del prospetto via del Carmine e un garage al piano cortile, distinto al N.C.E.U. al F. 1180, n. 399, sub 4, cat. C/6, mq 1;


6. accertare e dichiarare il sig. è condomino del fabbricato parziale identificato come Manica Parte_1 di Via Allioni con gli attuali convenuti, in considerazione delle obbiettive caratteristiche strutturali funzionali della stessa proprietà PT
In via del tutto subordinata:


7. Per mero tuziorismo giuridico e nella denegata e non creduta ipotesi, si volesse ritenere, la qualificazione giuridica degli atti del 19/6/2012 e del 25/10/2012, come vere e proprie delibere condominiali (di un fantomatico ed inesistente condominio della manica di via Allioni) e quindi si considererebbe legittima la loro convocazione e la loro tenuta, tali delibere, in ogni caso, andrebbero entrambe dichiarate nulle e, quindi, improduttive di ogni giuridica efficacia, perché il condomino dr. proprietario del terrazzo a livello sulla PT manica di Via Allioni, non è stato mai convocato a partecipare, né ha dato il proprio assenso alla cessione delle parti comuni, pur facendo parte della manica di via Allioni;
dichiarare la nullità, invalidità e/o inefficacia, degli atti del 19/6/2012 e del25/10/2012, nonché dichiarare la nullità, l'invalidità e comunque l'inefficacia ed inopponibilità della scrittura privata autenticata Notaio n. 521 di Repertorio;
n. 372 di Raccolta;
Persona_1
Reg. a Torino IV Ufficio il 25/02/2013 al n. 1484, nei confronti del Condominio di Via del Carmine 29, e nei confronti del condomino dr. , pro quota indivisa, con la quale veniva disposto il trasferimento e la Parte_1 vendita, in favore dei IG.ri e e del sig. dei locali sottotetto CP_1 CP_2 CP_3 sopra identificati, rispettivamente, ai subb. 124 e 125 e, per l'effetto, condannare i convenuti IG.ri
[...]
sig.ra , sig. , e la società in persona del CP_3 CP_2 CP_1 Controparte_6 CP_5 legale rappresentante pro tempore, acquirenti a non domini, alla restituzione dei beni trasferiti e compravenduti illegittimamente, il tutto, sempre, con espressa riserva in separata sede di ulteriore azione per il ripristino della situazione e dello stato dei luoghi preesistente, con l'abbattimento e l'eliminazione di tutte le opere non autorizzate e contra legem, nonché del risarcimento di tutti danni subiti e subendi, incrementati da interessi e svalutazione monetaria.


8. In esecuzione delle domande suesposte, si chiede ex art. 614 bis c.p.c. che venga fissata la somma di euro
500,00 o quella maggiore o minore somma che risulterà di giustizia, per ogni giorno di ritardo nell'esecuzione degli obblighi di fare previsti nel provvedimento de quo e più precisamente l'esecuzione dell'obbligo di restituire beni trasferiti e compravenduti illegittimamente dai convenuti.


9. Con espressa riserva in separata sede di ulteriore azione per il ripristino della situazione e dello stato dei luoghi preesistente, con l'abbattimento e l'eliminazione di tutte le opere non autorizzate e contra legem, nonché del risarcimento di tutti i danni subiti e subendi, incrementati da interessi e svalutazione monetaria.
10. Da mihi factum dabo tibi ius … emettersi ogni e qualsiasi altro provvedimento di legge utile al raggiungimento dello scopo di cui all'atto di citazione.
11. Condanna alle spese di lite, anche generali, diritti ed onorari di avvocato per la presente procedura, oltre C.P.A. e I.V.A. come per legge.
In via istruttoria
Nell' insistere per l'accoglimento delle istanze avanzate con le note di udienza del 22 luglio 2021, si chiede
4 la revoca dell'ordinanza del 22 luglio 2021 con la quale non si concedeva integrazione della CTU e neppure si attendeva alla richiesta di sentire a chiarimenti il CTU nominato nonché non venivano ammessigli altri mezzi di prova richiesti e per l'effetto, disporsi l'assunzione dei mezzi di prova già richiesti con la memoria n. 2 e 3 di parte attrice che qui si ritrascrivono integralmente:
Le istanze istruttorie.
A) si chiede interrogatorio formale di tutte le parti, comprese anche quelle rimaste contumaci, sulle circostanze descritte nei propri scritti difensivi e nei capitoli di prova di seguito indicati, espunte da giudizi o valutazioni non consentite che si intendono qui ripetute e trascritte parola per parola, precedute dalla locuzione
“E' vero che”;
B) si chiede, altresì, prova per testi sulle circostanze descritte nei propri scritti difensivi e nei capitoli di prova di seguito indicati, espunte da giudizi o valutazioni non consentite che si intendono qui ripetute e trascritte parola per parola, precedute dalla locuzione “E' vero che”;
Capitoli di prova, tesi a dimostrare che l'intero fabbricato di Via del Carmine 29, comprensivo della manica di Via Allioni, è da considerare come un solo corpo di fabbricato.


1. Il Notaio , con comunicazione mail del 16 novembre 2012, che si rammostra al teste(doc. 1), Persona_2 comunicava al sig. che “..Il regolamento del 1936, se trascritto nei pubblici registri CP_1 immobiliari, è opponibile a tutti i terzi, mentre quello da voi sottoscritto è opponibile solo a voi stessi;
il problema è che, se nel 1936 si trattava il complesso come un unico condominio, pertanto attribuendo quote di parti comuni a tutti i condomini su TUTTI i fabbricati (anche se costruendi), il vostro regolamento non può trasferire dei diritti tra di voi assegnando a ciascuna manica le parti comuni dei propri stabili;
quindi, sotto quell'aspetto, a parere mio e prudenzialmente, continuerebbe a prelevare il regolamento del 1936 e tutti avreste dei millesimi su tutto;
da quanto sopra discende inoltre che, se un domani uno dei condomini che ha firmato il nuovo regolamento vendesse casa sua e nell'atto di vendita non si menzionasse il nuovo regolamento, per il CP_ nuovo acquirente varrebbe il regolamento del 1936; costui potrebbe fare questioni a te ed al signor in merito ai sottotetti, che per lui sono parti comuni a TUTTI;



2. Il regolamento del condominio di Via del Carmine 29 (doc. 17 fascicolo attoreo e doc. 9 fascicolo convenuti) risulta registrato presso la Conservatoria dei registri immobiliari di Torino;



3. Il sig. in data antecedente o prossima al 15 novembre 2012, era a conoscenza della CP_1
“ripartizione millesimale” delle parti comuni unica per tutte le 3 maniche (via del Carmine, via Allioni, fabbricato sito nel cortile)”, come da documento 1) che si rammostra al teste (mail 15/11/2012 Testimone_1
;
[...]


4. Il sig. , dopo l'anno 2006, riceva copia del regolamento condominiale del 1936, come da doc.1 che CP_1 si rammostra al teste;



5. Il sig. in data antecedente o prossima al 15 novembre 2012, come da documento 1) che si CP_1 rammostra, era a conoscenza della circostanza secondo cui il regolamento condominiale del 1936prevedeva che
l'immobile di sua proprietà, del e del “sarebbero entrati a far parte della CP_6 CP_3 ripartizione millesimale complessiva, secondo una tabella già prospettata” come da documento che si rammostra al teste (mail 15/11/2012 ; Testimone_1 Part Per 6. In data 16/11/12, il sig. comunicava al sig. la corrispondenza con il Notaio di cuial CP_1 documento 1) che si rammostra al teste;



7. L'arch. redigeva perizia tecnica di cui al doc. 19, che si rammostra al teste;
Persona_3


8. L'arch. conferma tutti i contenuti della perizia tecnica, di cui al doc. 19, che si rammostra Persona_3 al teste;



9. E' vero che la terrazza di proprietà di , copre parte del fabbricato di Via Allioni, come da Parte_1 doc. 20 che si rammostra al teste.
Si indicano a testi:
5 Geom. , Via Oslavia n. 37, Torino attuale Amministratore sulle circostanze di cuiai n. Controparte_7
1,2,3,4,5,6 e 9
Dr. , Via Boston n. 34, Torino - ex Amministratore sulle circostanze di cui ai n. 1,2,3,4,5,6 e 9 Persona_4
P.I.E. Via Piazzi n. 51, Torino ex Amministratore sulle circostanze di cui ai n.1,2,3,4,5,6 e 9 Persona_5
Sig. Torino, Via del Carmine n. 29 sulle circostanze di cui ai n. 1,2,3,4,5,6 e9 Persona_6
Arch. , Torino, Via Rossini n. 3 sulle circostanze di cui ai n. 1,2,3,4,5,6 e 9 Persona_3
Notaio Corso L. Einaudi n. 51, Torino sulle circostanze di cui ai n. 1,2,3,5 Persona_2
Notaio , Torino, Corso L. Einaudi n. 51 sulle circostanze di cui ai n. 1,2,3,5 Persona_1 sig. , Via Del Carmine, 29, Torino. sulle circostanze di cui ai n 1,2,3,4,5,6 e 9 Persona_7
Si chiede altresì di ammettere CTU, ove lo stesso accerti, previo esame di tutta la documentazione agli atti e di quella esistente presso i competenti Uffici Comunali di Torino, nonché previo ogni altro accertamento che Per_ riterrà utile, se i corpi di fabbricato identificati come da perizia del CTP Arch. e insistenti alla Via Del
Carmine n. 29 in Torino siano porzioni dell'unico Condominio denominato Cond. Di Via del Carmine 29, e se risulti per le sue obiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato al servizio e/o al godimento di tutto il
Condominio medesimo, nonché si chiede integrazione della CTU svolta anche alla luce delle osservazioni e delle istanze avanzate con note di udienza del 22 luglio 2021 alle quali si rinvia.
Si insite nella richiesta di accoglimento di tutte le istanze istruttorie formulate dall'attuale appellante con memoria ex art 183 c.p.c comma 6 ai nn. 2 e 3.
In ogni caso con condanna dei sig.ri , e , e il CP_3 CP_2 CP_1 Controparte_6 CP_5
Condominio Via del Carmine 29, Torino alla refusione delle spese di lite, dei diritti e degli onorari di entrambi i gradi del giudizio, oltre accessori di legge”.
Per parte Appellata:
“piaccia alla Corte Ill.ma
- in via preliminare, dichiarare inammissibile l'appello avversario ex artt. 342 e 348-bis c.p.c.;
- nel merito, respingere integralmente le domande di parte appellante e, conseguentemente, confermare la sentenza del Tribunale di Torino n. 166 del 18 gennaio 2022, così come integrata col provvedimento di correzione di errore materiale del 22 febbraio 2022 (R.G. n. 6849/2020);
- in ogni caso, con vittoria di spese, competenze professionali e spese generali ai sensi del D.M. 55/2014 del presente grado di giudizio”.
Le parti hanno quindi proceduto allo scambio di comparse conclusionali e al deposito di memorie di replica nei termini di cui agli artt. 190 e 352 c.p.c..
La decisione è stata deliberata nella camera di consiglio del 18 settembre 2024.
RAGIONI DELLA DECISIONE

1. OGGETTO DEL GIUDIZIO E MOTIVI D'IMPUGNAZIONE ha agito in giudizio avverso il CONDOMINIO SITO IN TORINO Parte_1
IN VIA DEL CARMINE N. 29 e avverso i condòmini CP_1 Pt_3
, e allegando quanto segue:
[...] CP_3 CP_4 CP_5

6 - di essere proprietario di due appartamenti siti in Torino, via del Carmine n. 29,
facenti parte del complesso immobiliare costituente il CONDOMINIO SITO IN
TORINO IN VIA DEL CARMINE N. 29 (da qui in avanti il CONDOMINIO), composto da un unico stabile, “seppur articolato strutturalmente in tre tronconi”, denominati “maniche”;
- che, nello specifico, la di lui proprietà è composta da: a) un'unità immobiliare al piano secondo, provvista di terrazzo sulla manica di Via Allioni e di due cantine al piano interrato, distinta al N.C.E.U. al foglio 1180, n. 399, sub.18; b) un'unità immobiliare al secondo e al terzo piano, provvista di mansarda e sottotetto,
distinta al N.C.E.U. al foglio 1180, n. 399, sub 19, facente parte del prospetto via Del Carmine;
c) un garage al piano cortile, distinto al N.C.E.U. al foglio
1189, n. 399, sub 4;
- che, quindi, “la proprietà si estende sia lungo la parte dell'edificio PT
prospettante la via Allioni, denominata “manica” di via Allioni (in particolare, ci si riferisce al terrazzo insistente sul tetto)”, sia “in parte lungo la manica di via
Del Carmine (i due appartamenti di proprietà ”, sia “in parte nel PT
fabbricato all'interno del cortile comune (per la proprietà di un box)”;
- che, in data 19 giugno 2012 gli attuali convenuti, dichiarando di essersi riuniti
“nell'assemblea dei condomini della manica di via Allioni”, discussero dei lavori di rifacimento del manto di copertura della manica di via Allioni e, in tale occasione, i condòmini e proposero di CP_3 CP_1
“accollarsi il costo del rifacimento della copertura, a fronte della cessione, da parte del Condominio, della proprietà del sottotetto a loro medesimi…”;
- che, in data 25 ottobre 2012, i medesimi condomini, riunitisi nuovamente in
Per_ assemblea presso la sede dello studio del Notaio in Torino, deliberarono di accettare la “proposta formulata dai sig. , e nella CP_1 CP_2 CP_3
delibera del 19.06.2012” e, pertanto, “l'assemblea all'unanimità” autorizzò “i
7 IG. , e ad effettuare a proprie spese le opere CP_1 CP_2 CP_3
indicate nel prospetto suesposto non appena venga regolarizzata la vendita delle relative parti del sottotetto”;
- che, in seguito, i condomini, “sulla base di tali presunte delibere condominiali”, formalizzarono la cessione del sottotetto a favore dei signori CP_1
e con scrittura privata autenticata dal CP_2 CP_3
Notaio in Torino, rep. n. 521, racc. n. 372, contenente due distinte Persona_1
compravendite: a) con la prima, i signori e la CP_4 CP_3
società vendettero ai coniugi, e CP_5 CP_1 CP_2
già possedenti gli 88/1000 del locale, i residui 912/1000 del sottotetto comune, identificato al sub.124, dietro il corrispettivo di € 20.000,00; b) con la seconda, i signori e la società CP_2 CP_4 CP_1 [...]
vendettero al già possedente 132/1000 del locale, i CP_5 CP_3
residui 868/1000 del sottotetto comune, identificato al sub. 125, dietro il prezzo di € 21.000,00;
- conseguentemente, il sottotetto antistante la via Allioni sarebbe diviso, all'attualità, in due distinte unità immobiliari, l'una di proprietà dei coniugi e (sub. 124) e l'altra di proprietà del CP_1 CP_2 CP_3
(sub. 125), oltre a comprendere anche la proprietà PT
- che nonostante le molteplici segnalazioni all'amministratore del
CONDOMINIO, l'assemblea dei condomini aveva deliberato, in data 10 aprile
2018, “di non assumere alcuna iniziativa giudiziaria con riferimento alla questione segnalata dal condomino non ritenendo sussistenti i PT
presupposti di fatto o di diritto”, così “contravvenendo agli specifici doveri imposti dalla legge (art. 1130 c.c., nn. 1, 2 e 4) poiché non curavano l'osservanza del regolamento condominiale (art. 9), non assicuravano il miglior godimento della cosa comune, né compivano tutti gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio”.
8 Questo premesso e allegato, l'Attore ha sostenuto che “i condomini resistenti non solo occupavano spazi comuni senza essere debitamente autorizzati da tutti i comproprietari del fabbricato del Condominio di via Del Carmine 29 o quantomeno di quelli di via Allioni, ma, addirittura, tali spazi comuni sono diventati, a dire dei convenuti, di proprietà privata”. In diritto, ha sottolineato che “la cessione del sottotetto comune del come sopra individuato Controparte_8
(manica di via Allioni)” sarebbe avvenuta “in aperta violazione di legge”, essendo il sottotetto “di esclusiva proprietà del Condominio di via Del Carmine n. 29 e dei condomini dello stesso, compreso il sig. , costituendo il CONDOMINIO PT
“un unicum”, non suddiviso “con un altro sub-pseudo condominio con autonome parti comuni e del tutto indipendente da quello di via Del Carmine n.29”.
Conseguentemente, i condomini convenuti, con gli atti dell'ottobre 2012 e del febbraio
2013, avrebbero “violato gli artt. 1118, 1119, 1138 comma 4 e 1108 c.c., nonché le norme sulla vendita di cui all'art. 1470 c.c. e ss., realizzando un acquisto a non domino”.
Secondo parte Attrice, inoltre, anche a voler qualificare gli atti del 19 giugno 2012 e del 25 ottobre 2012 quali “vere e proprie delibere condominiali”, esse andrebbero comunque “dichiarate nulle e, quindi, improduttive di ogni giuridica efficacia”, posto che il “proprietario del terrazzo a livello sulla manica di via Allioni”, non PT
sarebbe stato convocato a partecipare alle assemblee, né avrebbe dato il proprio assenso alla cessione delle parti comuni, “pur facendo parte (…) della manica di via
Allioni”.
Su queste basi, ha domandato di accertare che i locali sottotetto Parte_1
attualmente detenuti dai condòmini e CP_1 CP_2 [...]
costituiscono “beni condominiali del fabbricato di via Del Carmine n. 29” e, CP_3
per l'effetto, di dichiarare nulle, inefficaci o, comunque, a sé non opponibili le scritture Per_ datate 19 giugno 2012 e 25 ottobre 2012 e la scrittura privata autenticata Notaio in
Torino, rep. 521, racc. 372, registrata in data 25 febbraio 2013, con cui è stato disposto il trasferimento, in favore di e CP_3 CP_1 CP_2
9 dei sopraindicati locali sottotetto, chiedendo, altresì, di condannare i convenuti CP_2
alla loro restituzione in favore dell'attore e del CONDOMINIO.
e la CP_1 CP_2 CP_3 CP_4
società costituitisi in giudizio, hanno, preliminarmente, eccepito il difetto di CP_5
legittimazione passiva di rispetto alle domande attoree, non essendo CP_1
egli, all'attualità, né condòmino del CONDOMINIO (e della “ ), né Parte_4
proprietario del sottotetto, avendo ceduto alla signora la proprietà della CP_2
sua quota indivisa pari al 50 %, come da atto pubblico in data 10 febbraio 2017.
Sempre in via preliminare, i convenuti hanno eccepito, altresì, la carenza di legittimazione e di interesse ad agire di rispetto alle proposte Parte_1
domande, contestandone comunque la fondatezza nel merito, allegando e sostenendo:
- l'esistenza di un “condominio parziale” rispetto alla “manica di via Allioni”, di cui erano parte solo gli odierni convenuti, gli unici legittimati a deliberare e disporre validamente dei relativi beni comuni, tra cui il sottotetto;

- che, difatti, il regolamento di condominio, sottoscritto anche da PT
, distingueva chiaramente tra “proprietà comune a tutti i condomini” (art.
[...]
1.1.), “proprietà comuni ai condomini della manica di via Del Carmine” (art. 1.2.), “proprietà comuni ai condomini della manica di via Allioni” (art. 1.3.) e
“proprietà comuni al fabbricato sito nel cortile” (art. 1.4.), individuando, così,
“beni comuni al Condominio (art. 1.1.), beni comuni alla Manica Via Del
Carmine (art. 1.2.), beni comuni alla (art. 1.3)” – tra cui, in Parte_4
specie, “il tetto (orditura, manto di copertura e lattoneria) e il sottotetto non usufruibile” - e “beni comuni al fabbricato sito nel cortile (art. 1.4)”;
- che “la distinzione tra beni comuni di proprietà delle singole maniche, con attribuzione del sottotetto alla manica Allioni” indicava, in ogni caso,
“l'esistenza di un condominio parziale”, dovendo “il rapporto dominicale- condominiale” essere “limitato alla destinazione obiettiva dei beni, ossia a quella parte di condominio al cui uso comune la cosa o il servizio è funzionalmente e strutturalmente destinato”;
10 - che, nel caso di specie, era pacifico “che il tetto che copre soltanto una parte dell'edificio (ed il relativo sottotetto) si presenta comune solo ai proprietari delle unità condominiali sottostanti”, ossia gli odierni convenuti, ad eccezione di considerato, fra l'altro, che il sottotetto “non risulta CP_1
accessibile dal vano scala della (e tantomeno dalle altre Parte_4
Maniche) ma solo da una finestrella sul manto di copertura, raggiungibile esclusivamente dalle unità abitative della;
Parte_4
- l'inoperatività della presunzione di titolarità di un bene condominiale, ex art. 1117 c.c., rispetto “alle parti legate da relazione accessoria ad un gruppo limitato di unità del condominio, essendo dette parti comuni soltanto ai titolari delle unità da esse effettivamente servite”;
- che il sottotetto, “tanto da un punto di vista testuale (regolamento Condominio), quanto da un punto di vista strutturale (accessibilità soltanto per i proprietari della , era, quindi, “escluso da un da un rapporto di generalizzata Parte_4
titolarità da parte del Condominio”;
- che, dalla dedotta configurazione di un “condominio parziale”, derivavano
“implicazioni inerenti alla gestione e all'imputazione delle spese”, quali, in particolare, l'insussistenza del diritto di partecipare all'assemblea relativamente alle cose, ai servizi, agli impianti” in capo a “coloro che non ne hanno la titolarità”;
- che, pertanto, solo i condomini della manica di via Allioni potevano ritenersi legittimati a “decidere le sorti del sottotetto”, avendone supportato le spese in via esclusiva, poste “interamente a loro carico in proporzione ai rispettivi millesimi di titolarità”, come “sempre avvenuto ed avviene nel CONDOMINIO, ove ciascuna delle maniche ha deliberato e delibera per le questioni di propria rispettiva competenza, con il beneplacito anche del sig. ; PT
- che, ad ogni modo, il non era condomino della non PT Parte_4
rientrando il “terrazzo insistente nel tetto della tra i beni comuni Parte_4
11 alla costituendo, piuttosto, una proprietà individuale, come da Parte_4
art. 2 del regolamento condominiale;

- che il terrazzo del non era neppure “un lastrico solare destinato alla PT
protezione dell'edificio”, essendo “parte integrante soltanto dell'appartamento del sig. , il quale, quindi, era condomino unicamente “della manica PT
sulla quale insiste l'immobile di sua proprietà (i.e. Manica via del Carmine)”;
- che “la tabella di suddivisione spese per millesimi di proprietà”, “utilizzata da almeno venticinque anni” per la ripartizione delle spese relative “alle parti comuni della 'manica via Allioni', tra cui il sottotetto, non menziona il sig. bensì, soltanto gli odierni convenuti”, sicché doveva ritenersi PT
l'acquiescenza del a tali modalità di ripartizione delle spese, non PT
avendo egli mai partecipato alle spese relative ai beni comuni alla Pt_4
né alle relative assemblee condominiali.
[...]
Su tali basi, CP_1 CP_2 CP_3 CP_4
e la società hanno domandato dichiararsi il difetto di legittimazione
[...] CP_5
passiva di e la carenza di legittimazione ad agire di CP_1 PT
rispetto alle proposte domande, nonché, in ogni caso, il rigetto di tali domande,
[...]
con condanna dell'Attore ai sensi dell'art. 96, comma 3, c.p.c..
Il CONDOMINIO, non costituitosi in giudizio, è stato dichiarato contumace.
La causa è stata istruita con espletamento di C.T.U. volta a verificare “se i corpi di fabbricato. indicati nell'atto di citazione e meglio identificati come da perizia del
C.T.P. arch. siano porzioni del Condominio di Via del Carmine 29 di Torino, Per_3
ovvero se siano beni comuni alla sola “ , avuto riguardo ai titoli di Parte_4
provenienza, nonché in considerazione delle caratteristiche strutturali e funzionali del sottotetto”.
All'esito del processo, il Tribunale di Torino, con la pronuncia di cui al soprariportato dispositivo, ha ritenuto accertata e ha dichiarato la carenza di legittimazione passiva di e la carenza di legittimazione attiva di CP_1
rispetto alle domande “di nullità/invalidità/inefficacia degli atti del Parte_1
12 19 giugno 2012 e 25 ottobre 2012”, respingendo tutte le domande dell'Attore e condannandolo alla rifusione delle spese di lite in favore dei Convenuti costituitisi in giudizio.
L'Appellante ritiene la sentenza di prime cure non condivisibile e meritevole di essere riformata, articolando motivi d'impugnazione così rubricati:
- “Primo motivo di appello: la legittimazione passiva del sig. ”; CP_1
- “Secondo motivo di appello: la legittimazione attiva del prof. . Parte_1

2. DIFETTO DI LEGITTIMAZIONE ATTIVA DELL'APPELLANTE
In ordine logico, stante la sua valenza prioritaria e dirimente, occorre innanzitutto esaminare il secondo motivo di gravame. Con esso l'Appellante ha censurato la sentenza impugnata nella parte in cui, in conformità alle risultanze della svolta consulenza tecnica d'ufficio, ha ritenuto che “i locali sottotetto indicati nell'atto di citazione” siano parte della cd. “manica di via Allioni” e che la titolarità del terrazzo a livello, riconosciuto come “di proprietà individuale” dell'attore, non comporti la comproprietà di beni condominiali relativi a tale “manica” in capo a Parte_1
respingendo, per ritenuta carenza di legittimazione ad agire, le domande da questi avanzate di dichiarare “la nullità, inefficacia e/o inopponibilità degli atti del 19 giugno
2012 e 25 ottobre 2012”, nonché la domanda di restituzione al CONDOMINIO dei beni trasferiti a CP_1 CP_2 CP_3 CP_4
e alla società
[...] CP_5
Dalle motivazioni dell'impugnata sentenza si evince che il nominato C.T.U., arch.
nell'elaborato peritale depositato in data 6/07/2012, ha riscontrato ed accertato Per_8
quanto segue:
- che dal regolamento di condominio prodotto dall'attore sub. doc. 17 e dai convenuti sub. doc. 9, “approvato e sottoscritto da tutti i condòmini nel corso dell'assemblea straordinaria del 18.03.1999”, seppur mai registrato, il
CONDOMINIO risulta composto da tre distinti corpi di fabbrica, di cui: uno
“posto sul fronte di via del Carmine e identificato come “manica di via del
13 Carmine”, realizzato a tre piani fuori terra oltre seminterrato e sottotetto;
uno
“posto sul fronte di via Allioni e identificato come “manica di via Allioni”, realizzato a due piani fuori terra oltre seminterrato e sottotetto;
uno “posto all'interno del cortile e identificato come “fabbricato interno cortile”, realizzato a due piani fuori terra, con copertura piana a terrazzo;

- che l'art.

1.1 del regolamento di condominio indica come “proprietà comune a tutti i condomini” i seguenti beni: “l'area su cui sorge il fabbricato;
l'androne carraio;
il cortile;
i locali destinati a portineria;
il WC sito nel cortile;
il marciapiede esterno (per quanto concerne la pulizia e lo sgombero neve); le piante che trovano supporto sulle proprietà comuni e sulle proprietà di uno o più condomini”;
- che l'art.

1.2 del regolamento di condominio individua “le proprietà comuni ai condomini della manica di via Del Carmine”, tra cui: “i muri maestri esterni ed interni;
le facciate verso via del Carmine, verso il terrazzo sito sull'angolo delle vie del Carmine e Allioni e verso il cortile della suddetta manica;
il vano scala;
il vano nel cantinato adibito a centrale termica (l'antilocale è di proprietà individuale) e l'impianto termico, esclusi i singoli elementi radianti;
gli impianti di diramazione della luce e gas che non siano all'interno di ciascun appartamento;
le condutture dell'acqua potabile, ad esclusione delle diramazioni interne ed al servizio dei singoli proprietari;
l'impianto fognario con esclusione degli allacciamenti allo stesso;
i disimpegni delle cantine e delle soffitte;
il tetto
(orditura, manto di copertura, lattoneria e camino della centrale termica); la canna della spazzatura e relativa tramoggia, con esclusione del piano terreno”;
- mentre l'art.

1.3 elenca così le “proprietà comuni ai condomini della manica di via Allioni”: “le murature portanti;
il tetto (orditura, manto di copertura e lattoneria) e il sottotetto non usufruibile;
la facciata verso la via Allioni,
compresi i balconi;
la facciata verso il cortile e verso il terrazzo di copertura della manica interna al cortile;
il frontespizio verso il terrazzo del
[...]
; il locale centrale termica interrato (sito nel cantinato della Parte_5
14 manica di via del Carmine) con relativa canna fumaria e testa di camino, in comune con il fabbricato interno al cortile e impianto di riscaldamento con esclusione degli elementi radianti;
impianto di luce, gas, acqua sino alle diramazioni interne alle unità immobiliari al servizio dei singoli proprietari;

impianto fognario, esclusi gli allacciamenti allo stesso;
canne della spazzatura e relative tramogge”;
- e l'articolo 1.4 del regolamento condominiale elenca, infine, le “proprietà comuni al fabbricato sito nel cortile”: “la copertura piana (si fa presente che detta copertura funge in gran parte da terrazzo ad alcune unità immobiliari del fabbricato di via Allioni ed è pertanto proprietà esclusiva di queste per ciò che concerne la superficie di calpestio); murature portanti;
facciata verso cortile”;
- che dalle tabelle di ripartizione delle spese relative alle parti comuni dal 2009 al
2020, prodotte da parte convenuta, risulta che, quantomeno dal 2009, il
CONDOMINIO ripartisce le spese comuni “in base alle n. 3 maniche”, attribuendo alla “manica di via Allioni”, alla “manica di via Del Carmine” e al
“fabbricato interno cortile” distinte quote millesimali, e che la proprietà di
è indicata come facente parte della sola “manica di via Del Parte_1
Carmine”, mentre quelle di CP_3 CP_4 CP_2
e come facenti parte della “manica di via Allioni”;
[...] CP_5
- che dall'atto a rogito Notaio in Torino prodotto dall'attore, stipulato in Per_9
data 28/5/1932, quando il complesso immobiliare risultava già formato da tre distinti corpi di fabbrica, emerge che, in relazione all'appartamento posto al secondo piano, censito al N.C.E.U. foglio 1189, particella n.399, sub.18, di cui
è attualmente proprietario, non era riportato “alcun riferimento Parte_1
al terrazzo oggi presente a completamento della proprietà . PT
Su queste basi, il C.T.U. ha concluso, nella presentata relazione peritale, che il sottotetto oggetto di causa, sia in precedenza, sia oggi trasformato in mansarde abitabili collegate ai sottostanti appartamenti, è il sottotetto “della manica di via
Allioni” del CONDOMINIO, e prima dei lavori di trasformazione “era
15 indiscutibilmente un bene comune alla sola manica di via Allioni”, in quanto,
“analizzandone le caratteristiche strutturali e funzionali”, l'accesso ad esso poteva avvenire “solo attraverso un passo uomo posto sulla copertura della manica di via
Allioni, a cui si accedeva dai terrazzi delle proprietà e ”, era, CP_3 CP_9
dunque, “un'area non usufruibile posta immediatamente al di sopra degli appartamenti di proprietà e ed era parte integrante della “manica di via CP_3 CP_9
Allioni”, costituendone la porzione più in elevazione”, ed anche a seguito della trasformazione in mansarde “la situazione del sottotetto di fatto non è mutata dato che la sua quota di imposta non è cambiata, continua ad insistere sulla sola “manica di via
Allioni” e ne rappresenta sempre la parte sommitale”.
Quanto invece al terrazzo facente parte dell'attuale proprietà di il Parte_1
CTU ha osservato che lo stesso è “posto pressocché alla medesima quota del piano sottotetto della manica di via Allioni”, costituisce “proprietà privata dell'attore”, non essendo tale porzione “parte comune né della manica di via Allioni, né di altre parti del fabbricato”; che anche nella consulenza di parte Attrice è definito “di esclusiva proprietà del dott. indicandolo anche tra le superfici facenti parte dell'unità PT
immobiliare al piano secondo” di proprietà dell'attore; che a tale terrazzo si può accedere “esclusivamente attraverso il balcone dell'appartamento di proprietà del dott.
posto al piano 2° della manica di via Del Carmine”, che anche nel regolamento PT
condominiale i terrazzi sono definiti come beni di proprietà privata, e le stesse ripartizioni in millesimi delle spese, suddivise in base alle tre maniche, “non indicano mai la presenza del dott. tra i proprietari delle quote millesimali della manica di PT
via Allioni”.
Il Tribunale ha condiviso, facendole proprie, le risultanze della CTU, e di conseguenza ha dichiarato il difetto di legittimazione attiva di parte Attrice.
L'Appellante, avanzando gravame, sostiene, in senso contrario, che “per cogliere appieno l'errore in cui è incorso il primo giudicante occorre anzitutto stabilire quali soggetti, all'epoca degli atti impugnati (2012), potessero vantare diritto di comproprietà sul sottotetto di cui è causa”, osservando che:
16 - il regolamento di condominio del 1932 (doc. 8), registrato, trascritto e menzionato nei vari atti di trasferimento delle singole proprietà, all'art. 3 “indica in generale i beni comuni come “di proprietà comune…nella porzione stabilita per ciascun proprietario…”, senza distinzioni tra le varie maniche, ragione per la quale, secondo l'Appellante, “il sottotetto di via Allioni deve essere pacificamente riconosciuto come comproprietà di tutti i condomini dell'intero complesso”;
- quanto al nuovo regolamento di condominio, approvato nel 1999, non vi sarebbe
“neppure evidenza documentale” della sua sottoscrizione da parte di tutti i condomini, come sostenuto da controparte, inoltre lo stesso, pur essendo “idoneo a disciplinare alcune modalità interne di uso dei beni e di ripartizione di specifiche spese, per loro natura riconducibili solo a una parte dei condomini”, non avrebbe dovuto essere “considerato atto idoneo a trasferire diritti di proprietà immobiliare, dall'origine comuni a tutti i condòmini, in capo soltanto ad alcuni di essi”.
La sentenza impugnata, “rinviando alla perizia, che prende in considerazione solo il regolamento più recente”, non terrebbe “conto in alcun modo di tali circostanze, né argomenta per quali ragioni ritenga di ignorarle”. L'Appellante precisa che non intende “contestare in toto la validità del nuovo regolamento, che tiene conto di un maggior numero di aspetti pratici e di esigenze che interessano solo parti del complesso o specifici gruppi di condomini, ma l'idoneità dello stesso, sulla base di una semplice dichiarazione di contenuto ricognitivo quale è l'elenco delle 'proprietà comuni ai condomini della manica di via Allioni', a trasferire la proprietà di quote di un bene immobile, ossia – nello specifico – il sottotetto”. In tale prospettiva, “il riconoscimento del fatto che la proprietà di esso ... sia da attribuirsi a tutti i condomini dell'intero complesso” comporterebbe “de plano il fondamento delle domande dell'Appellante e del presente gravame”.
Inoltre, secondo l'Appellante, non sarebbe “comprensibile” l'osservazione, operata dal Tribunale, relativa al fatto che il “terrazzo” sia un bene privato di parte attrice e
17 non sia un bene comune, in quanto questo non sarebbe “mai stato messo in discussione”; quanto invece era rilevante era verificare che, “essendo tale bene di proprietà del prof. egli è anche condomino della manica di via Allioni”. Al PT
riguardo l'Appellante richiama le osservazioni critiche alla CTU avanzate dal proprio consulente di parte, secondo le quali “il solaio del terrazzo in questione” assolverebbe
“anche la funzione di copertura dell'unità immobiliare sottostante” e pertanto farebbe parte della “manica di via Allioni”. Inoltre, il terrazzo “si configura come incavo, delimitato lateralmente da muri di sostegno del tetto e frontalmente da un parapetto, a completamento della facciata interna lato cortile”, ragione per la quale costituirebbe sia “parte integrante della manica di via Allioni”, che proprietà privata dell'attore”, in quanto l'art.

1.3 del regolamento condominiale individua come parte comune anche
“l'orditura” del tetto, “l'orditura tecnicamente, e come ben noto, è l'insieme degli elementi portanti di un solaio o di un tetto. Quindi, a maggior ragione, le mura perimetrali unitamente al solaio (piano calpestio) del terrazzo di farebbero PT
“parte dell'orditura del sottotetto della manica di via Allioni”, dal che discenderebbe,
“indiscutibilmente”, “che il terrazzo del sig. fa parte sia della manica di via PT
Allioni oltre che dell'intero fabbricato di Via del Carmine 29”. Il Tribunale, invece, avrebbe erroneamente concluso, “in modo del tutto illogico e apodittico”, per la carenza di legittimazione ad agire dell'attore. Errato sarebbe, al riguardo, anche il riferimento alla mancata partecipazione alle spese condominiali, la cui ripartizione avrebbe invece dovuto essere intesa come “del tutto irrilevante”, posto che, per la giurisprudenza di legittimità, “la qualità di condomino si acquista nel momento in cui si diviene proprietari di parti comuni del fabbricato, a prescindere dall'esistenza o meno di una tabella millesimale, la cui natura ricognitiva ormai è fuori dubbio” (Cass.,
Sez. Un., n. 18477 del 09/08/2010 Rv. 614401). Non sarebbe poi nemmeno stato provato che il CONDOMINIO “ripartisce da diverso tempo, e quantomeno dal 2009, le spese comuni in base alle tre maniche”, non essendo state prodotte “le tabelle millesimali recepite nei regolamenti condominiali”, mentre dall'esame dei prospetti di riparto delle spese prodotti dalle controparti risulterebbe solo che “i singoli condomini
18 sono raggruppati suddivisi per manica”, ma “trattasi solo di una elencazione indicativa”, poiché “le quote millesimali attribuite a ciascuno di essi, indicate nella seconda colonna (“spese generali di proprietà”) sono frazioni dell'intero complesso e non di ciascuna porzione”. Conseguentemente, non sussisterebbe il “condominio parziale” ipotizzato da controparte, “perché se così fosse la sommatoria delle quote dei singoli proprietari dovrebbe totalizzare 1000/1000 per ciascuna manica, mentre nei suddetti riparti alla manica di via Del Carmine sono attribuiti 445 millesimi, contro i
455 di via Allioni e i 100 della manica interna”. Inoltre, “i condomini appartenenti a ciascuna manica sono pacificamente anche comproprietari pro quota di beni esistenti in porzioni di fabbricato diverse da quelle di “appartenenza”: ad esempio, i condomini di via Allioni e del fabbricato interno sono comproprietari dei locali portineria, che si trovano nella manica di via Del Carmine”.
Su queste basi, l'Appellante chiede, in riforma della sentenza impugnata, di dichiarare la legittimazione e l'interesse ad agire dell'esponente “in ragione della sua qualità di condomino del Condominio di via del Carmine n. 29 e comunque del condominio parziale “manica di via Allioni”, e dunque “comproprietario pro quota del sottotetto di cui si chiede la restituzione” e, conseguentemente, di dichiarare l'invalidità, l'inefficacia e/o l'inopponibilità, nei suoi confronti, degli atti contestati, condannando gli Appellati “alla restituzione dei beni immobili illegittimamente acquisiti”.
Tale motivo d'appello è infondato e non può trovare accoglimento.
L'onere di provare la propria legittimazione attiva incombeva sulla parte Attrice ed esso non risulta essere stato assolto.
Nell'agire in giudizio, lo stesso ha prodotto agli atti il Parte_1
regolamento condominiale approvato da assemblea straordinaria in data 18 marzo
1999, e nella stessa consulenza del perito di parte attrice si riconosce trattarsi di regolamento condominiale sottoscritto da tutti i condòmini del Condominio di via del
Carmine n. 29. Sinanche nel corso delle operazioni peritali svoltesi in primo grado, in
19 data 26 aprile 2021, è stato verbalizzato concordemente da entrambe le parti che il regolamento di condominio del 1999 “era quello a cui ci si doveva riferire”.
La mancata registrazione e trascrizione del regolamento del 1999 non è rilevante,
valendo unicamente ai fini della opponibilità delle relative previsioni ai terzi acquirenti delle unità immobiliari del CONDOMINIO di via del Carmine n. 29, e non anche per l'efficacia nei confronti dei condòmini stessi, connotato intrinseco di un regolamento di condominio validamente approvato e sottoscritto.
L'Appellante, per quanto ora invochi l'applicabilità dell'antecedente regolamento condominiale, del 1932, non contesta invero la validità del regolamento del 1999, ma unicamente l'idoneità di tale atto “…a trasferire diritti di proprietà immobiliare, dall'origine comuni a tutti i condòmini, in capo soltanto ad alcuni di essi”, sia pur in specie a fronte della ritenuta mancata prova del requisito della sottoscrizione da parte dell'unanimità dei condòmini.
Ora, è incontroverso che tale regolamento sia stato approvato e sottoscritto da la cui sottoscrizione risulta evidente. In primo grado non è stata Parte_1
specificamente e tempestivamente contestata, da parte di l'avvenuta Parte_1
approvazione all'unanimità dei condomini di tale regolamento. Solo in sede di memoria n. 3, ex art. 183, comma 6, c.p.c., è stato “rilevato” da parte Attrice che: “il documento veniva firmato solo dal dal sig. e altri 4 PT Persona_6
condomini”. Nemmeno in sede di gravame, peraltro, l'Appellante ha indicato l'elenco dei nominativi dei condomini alla data di approvazione del regolamento nel 1999, né
ha specificamente individuato quali condomini non avrebbero approvato il regolamento, né quali sottoscrizioni sarebbero mancanti, limitandosi ad affermare che non vi sarebbe “evidenza documentale” di questo.
Deve ritenere provata tale approvazione all'unanimità, per mancata contestazione, nonché per il sostanziale riconoscimento, da parte dello stesso della Parte_1
validità del regolamento, e comunque nemmeno poteva dirsi essere onere probatorio incombente al riguardo sui convenuti, inerendo eccezione eventualmente sollevata da
Parte_1
20 Quello che poi, comunque, effettivamente rileva, è invece, come detto, la prova della sussistenza o meno della legittimazione attiva di Parte_1
Dagli accertamenti svolti dal CTU, oltre che dal testo dell'atto, emerge che il
“terrazzo” di attuale proprietà di non era menzionato come esistente Parte_1
nel precedente regolamento condominiale del 1932, ed il CTU ha notato, espressamente, che “nel 1932 il terrazzo relativo all'appartamento di proprietà dell'attore non era stato costruito”.
Dalla documentazione prodotta agli atti dalle parti emerge che, se sin dall'origine esistevano corpi di fabbrica distinti, seppur facenti parte del Condominio di via del
Carmine n. 29, la “manica di via Allioni” è stata oggetto di lavori quantomeno di completamento del piano terra nel 1934 e di “sopraelevazione piano primo” nel 1942, mentre attualmente risulta composta da “due piani fuori terra oltre sottotetto”: quindi, nel 1932, il sottotetto oggetto di causa nemmeno risultava esistente, tantomeno poteva qualificarsi come riconosciuta parte comune in correlazione alla proprietà dell'ordito di un terrazzo anch'esso all'epoca non ancora costruito.
Il regolamento condominiale del 1999 non ha poi dato luogo a un “trasferimento” di proprietà di beni condominiali. Si è trattato, semmai, di un espresso riconoscimento, da parte dei condomini, di quali beni dovessero intendersi come comuni a tutto il
CONDOMINIO e di quali beni, invece, fossero comuni alle sole proprietà dei diversi corpi di fabbrica, essendo destinati a servire solo essi, in via esclusiva, distinguendosi in specie fra “manica di via del Carmine”, “manica di via Allioni” e “fabbricato interno cortile”, ovvero del riconoscimento della sussistenza di condomini parziali.
La giurisprudenza della Suprema Corte ha da tempo superato la tesi della necessaria
“unitarietà” del condominio, chiarendo che si configura l'esistenza di un condominio parziale ex lege ogni qualvolta un bene, rientrante nella previsione dei beni comuni ex art. 1117 c.c., risulti destinato, per obiettive caratteristiche strutturali e funzionali, al servizio e/o al godimento esclusivo di una parte soltanto del complesso condominiale
(cfr., ex multis, C. Cass., Sez. 2, ordinanza n. 791 del 16/01/2020, Rv. 656837 – 01, secondo la quale, appunto, “la fattispecie del condominio parziale, che rinviene il
21 fondamento normativo nell'art. 1123, comma 3, c.c., è automaticamente configurabile
ex lege tutte le volte in cui un bene risulti, per le sue obbiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato oggettivamente al servizio e/o al godimento, in modo esclusivo, di una parte soltanto dell'edificio in condominio, rimanendo, per l'effetto,
oggetto di un autonomo diritto di proprietà e venendo meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quel bene;
ne consegue che i partecipanti al gruppo non hanno il diritto di partecipare all'assemblea relativamente alle cose di cui non hanno la titolarità e la composizione del collegio e delle maggioranze si modifica in relazione alla titolarità delle specifiche parti oggetto della concreta delibera da adottare”. Nello stesso senso v. C. Cass., Sez. 2, sentenza n.
4127 del 2/03/2016; C. Cass., Sez. 2, sentenza n. 8066 del 18/04/2005; C. Cass., Sez.
2, Sentenza n. 8136 del 28/04/2004; C. Cass., Sez. 2, Sentenza n. 7885 del
27/09/1994).
In questo stesso senso è altresì rilevante il fatto, che si ritiene accertato agli atti
(emergendo dai rendiconti annuali e dalla ripartizione delle spese, nonché dalla stessa organizzazione di separate assemblee fra condomini delle diverse “maniche” in ordine alla gestione e alle spese di beni riconosciuti comuni solo alle proprietà comprese in una determinata “manica”, non rilevando in diverso senso la mancata acquisizione agli atti delle “tabelle millesimali”, indicata dall'Appellante), che il CONDOMINIO ripartisca le spese di manutenzione e conservazione dei beni comuni separatamente per la “manica di via del Carmine”, la “ e “fabbricato interno cortile”, in Parte_4
conformità, d'altronde, al disposto dell'art. 1123, comma terzo, c.c., che pone a carico dei condomini che ne traggono utilità le spese relative a opere e impianti destinati a servire solo una parte “del fabbricato” (nel caso in esame, fra l'altro, i corpi di fabbrica sono plurimi), e che sia annoverato esclusivamente tra i condòmini Parte_1
della “manica di via del Carmine” e non fra quelli della “manica di via Allioni”. Non perché da questo derivi o meno “la qualità di condomino” di uno dei condomini parziali, ma perché questo, per un verso, conferma l'insussistenza di parti comuni alla
“manica di via Allioni” di utilità o comunque destinate a servire proprietà
22 dell'Appellante, per altro verso è ulteriore indizio della non qualificabilità di come condomino di tale condominio parziale. Parte_1
È poi senz'altro vero che “la qualità di condomino si acquista nel momento in cui si diviene proprietari di parti comuni del fabbricato, a prescindere dall'esistenza o meno di una tabella millesimale”, come menzionato dall'Appellante, ma è appunto la prova che sia proprietario di una parte comune della “manica di via Parte_1
Allioni” che difetta.
Parte Attrice non ha provato di avere acquistato beni comuni relativi alla “manica di via Allioni”, avendo, fra l'altro, fatto riferimento esclusivamente ad atto di acquisto del 1932 (doc. 1 di parte attrice), evidentemente in favore di dante causa di PT
(nato nel 1950), in cui il terrazzo stesso non è menzionato. All'epoca,
[...]
d'altronde, tale terrazzo nemmeno ancora risultava essere stato costruito.
Il CTU ha accertato che il sottotetto oggetto di causa non aveva e non ha funzioni di copertura di alcun immobile di proprietà di Era un'area “posta Parte_1
immediatamente al disopra degli appartamenti di proprietà e ed CP_3 CP_9
era parte integrante della 'manica di via Allioni' costituendone la porzione più in elevazione”, non invece della “manica di via del Carmine”. Il CTU ha aggiunto che
“anche a seguito della trasformazione in mansarde abitabili private e collegate ai sottostanti appartamenti, la situazione del sottotetto di fatto non è mutata, dato che la sua quota di imposta non è cambiata, continua ad insistere sulla sola “manica di via
Allioni” e ne rappresenta sempre la parte sommitale”.
A tale sottotetto i proprietari di immobili situati nella “manica di via del Carmine” non hanno mai avuto accesso, né potevano averne. Nel regolamento di condominio del
1999 è indicato, all'art. 1.3, come “non usufruibile”, ed è compreso, appunto, tra i beni comuni alla sola “manica di via Allioni”.
Infine, non si ritiene provato che il terrazzo, di proprietà dell'Appellante, sia “parte dell'orditura del sottotetto”, né che possa rivestire parziali funzioni di copertura di una proprietà compresa nella “manica di via Allioni”, come sostenuto dal consulente tecnico di parte Appellante. In ogni caso, comunque, la qualità di condomino non
23 consegue alla sola titolarità di unità immobiliari parti delle quali siano di utilità per altri condomini, ma dalla comproprietà di “parti comuni” del fabbricato, il che non risulta in questo caso provato, come emerge anche dagli accertamenti svolti dal CTU.
Ed è in questo senso che va inteso l'aver rimarcato, da parte del Tribunale, essere tale terrazzo esclusiva “proprietà individuale di , a cui lui solo ha Parte_1
accesso, attraverso il balcone dell'appartamento di sua proprietà al piano 2° della
“manica di via del Carmine”: dalla sussistenza di tale proprietà individuale non deriva prova della titolarità di una comproprietà su beni comuni della sola “manica di via
Allioni”.
Correttamente, pertanto, il Tribunale, avendo accertato l'esistenza di un condominio parziale relativo alla “ e che di esso non è Parte_4 Parte_1
condomino, ha escluso la legittimazione attiva di parte attrice in ordine alle domande avanzate in giudizio.
A fronte del rigetto del secondo motivo d'appello, che risulta dirimente, deriva l'assorbimento del primo motivo di gravame, relativo alla legittimazione passiva di esclusa dal e sostenuta come sussistente dall'Appellante. CP_1 CP_10
Merita pertanto integrale conferma la sentenza di primo grado.

3. SPESE DEL GIUDIZIO D'APPELLO
Ai sensi del disposto degli artt. 91 ss c.p.c. alla soccombenza consegue la condanna alle spese del grado.
In conformità ai parametri di cui al disposto del D.M. 10 marzo 2014 n. 55, tenuto conto delle caratteristiche, dell'urgenza e del pregio dell'attività prestata, dell'importanza, della natura, della difficoltà e del valore dell'oggetto della controversia (indicato dalle parti come rientrante nello scaglione delle cause di valore indeterminabile), dei risultati conseguiti, del numero peraltro ridotto e della complessità non elevata delle questioni giuridiche e di fatto trattate, le spese del gravame si liquidano, in favore degli Appellati costituiti in giudizio, più parti
24 unitariamente difese in giudizio, del che si è altresì tenuto conto nella commisurazione degli importi liquidati, nei seguenti termini:
- per la fase di studio euro 2.700,00
- per la fase introduttiva euro 1.700,00
- per la fase decisoria euro 2.800,00
Totale: euro 7.200,00
oltre a rimborso forfetario spese generali del 15%, CPA e IVA nei termini di legge.
Ai sensi del disposto dell'art. 13, c. 1 quater, del D.P.R. n. 115/2002, allorquando l'impugnazione è respinta integralmente o dichiarata inammissibile o improcedibile, la parte "è tenuta a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione": va pertanto dato atto della sussistenza dei presupposti per l'applicazione di tale normativa.


P.Q.M.


Visti gli artt. 352, 359, 132 c.p.c.
Definitivamente pronunciando, ogni altra istanza, eccezione e deduzione respinta,
rigetta la presentata impugnazione e conferma la sentenza appellata.
Visti gli artt. 91 ss c.p.c., condanna parte Appellante, al Parte_1
pagamento delle spese per il presente grado di giudizio, in favore degli Appellati
e CP_1 CP_2 CP_3 CP_4 CP_5
unitariamente difesi e assistititi in giudizio, liquidate nella misura di euro 7.200,00,
oltre a rimborso forfetario del 15 % per spese generali, C.P.A. e I.V.A., nei termini di legge.
Ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, a fronte della presente decisione, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte di chi ha presentato appello, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto, in applicazione delle normative vigenti, per l'appello proposto.
Così deciso il 18 settembre 2024.
25 il Consigliere estensore dott. Roberto Rivello
il Presidente dott. Alfredo Grosso
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