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R.G. n. 2350/2021
CORTE DI APPELLO DI NAPOLI
IV SEZIONE CIVILE
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte, in persona dei sottoscritti Magistrati: dott. Giuseppe De Tullio Presidente;
dott. Massimo Sensale Consigliere;
dott. Michele Caccese Consigliere relatore;
ha pronunciato la seguente
SENTENZA nel giudizio iscritto al numero di R.G. 2350/2021, avente ad oggetto appello avverso la sentenza n. 860/2021 del Tribunale di Benevento pubblicata in data
30/4/2021 e vertente
TRA
(C.F. ), difesa dall'avv. Parte_1 C.F._1
Antonello Aucelli (C.F. ) C.F._2
APPELLANTE
E
(C.F. , quale Controparte_1 C.F._3
procuratore di se stesso
APPELLATO
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da note depositate per la trattazione scritta dell'udienza del 19/11/2024, disposta ai sensi degli artt. 127, comma 3°, e 127 ter
c.p.c., introdotti dal D. lgs. n. 149/2022.
RAGIONI IN FATTO E DIRITTO
Con decreto depositato in data 13/6/2011, il Tribunale di Ariano Irpino, su ricorso di , nominava un amministratore giudiziario onde provvedere Parte_1
agli interventi di manutenzione straordinaria al fabbricato sito in Greci (AV), via
Castelfidarsi n. 2 e vico IV Caroseno n. 4, che non era stato possibile deliberare per mancanza del consenso dei proprietari delle sole due unità immobiliari facenti parte del predetto edificio.

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Quindi, veniva convocata dall'amministratore giudiziario un'assemblea, con all'ordine del giorno l'approvazione del piano di riparto delle spese per il rifacimento del tetto del fabbricato, come da progetto redatto da un architetto all'uopo designato.
A detta assemblea partecipava la sola , la quale approvava la Parte_1
ripartizione al 50% delle spese in questione.
I comproprietari dell'altra unità immobiliare impugnavano tale delibera dinanzi al
Tribunale di Benevento, il quale, con sentenza n. 185/2014, dichiarava l'inammissibilità dell'opposizione perché proposta tardivamente.
La Corte di Appello di Napoli, adita in sede di impugnazione dai comproprietari dell'altra unità immobiliare, signori e con Parte_2 Parte_3
sentenza n. 5886/2019, in accoglimento del gravame, accertata la tempestività dell'opposizione, dichiarava la nullità della delibera, condannando il CP_2 in persona dell'amministratore giudiziario avvocato Maria Rosaria Guarino, al pagamento delle spese di lite del doppio grado, liquidate nell'importo di €
4.230,00, oltre spese forfettarie pari al 15%, IVA e CPA, con attribuzione all'avv.
. Controparte_1
Il suindicato procuratore attributario intimava atto di precetto alla , la Parte_1
quale proponeva opposizione ex art. 615 c.p.c., sulla base delle seguenti ragioni:
a) l'amministratore giudiziario in parola, nominato ex art.1105 c.c., essendo stato designato amministratore della comunione e non del condominio, non poteva ritenersi legittimato a resistere nel giudizio di impugnativa di delibera assembleare all'esito del quale era stata emessa la sentenza, esulando tale rappresentanza dai poteri conferitigli con il provvedimento di nomina giudiziale;

b) il condominio, nell'ambito del quale l'amministratore giudiziario era stato nominato, era un condominio c.d. minimo, costituito da due soli condomini, i quali non avevano mai deliberato la formale costituzione dell'ente di gestione.
L'adito Tribunale di Benevento, con sentenza n. 860/2021 pubblicata in data
30/4/2021, rigettava l'opposizione, affermando che:
- l'amministratore giudiziario nominato nella fattispecie non poteva qualificarsi mero amministratore di comunione, come dedotto dall'opponente, ma amministratore giudiziario di condominio;

- quella del condominio minimo costituiva fattispecie ben diversa dalla comunione ordinaria di godimento, stante la necessaria comunione di porzioni 3
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comuni di un edificio del quale fanno parte unità immobiliari in proprietà esclusiva funzionalmente collegate alle parti necessariamente comuni;

- tale stato di fatto, incontestato, rendeva di per sé esistente un condominio, indipendentemente da una formale costituzione, non necessaria nemmeno per i condomini ordinari;

- nel caso del condominio minimo, la normativa applicabile era quella del condominio, con il contemperamento dell'esclusione del criterio maggioritario per le decisioni assembleari, dovendosi, solo per tale ambito, farsi riferimento alle norme sulla comunione ordinaria;

- nella specie, l'amministratore giudiziario era stato nominato per l'esecuzione degli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria sul fabbricato comune
(rifacimento del tetto fatiscente, rientrante tra i beni comuni necessari delle unità immobiliari in condominio), dovendo quindi ritenersi, ex art. 1131 c.c., che il nominato amministratore giudiziario, in quanto amministratore di condominio e non di comunione, fosse legittimato a rappresentare la compagine condominiale e resistere al giudizio di opposizione sulla ripartizione della spesa da esso amministratore giudiziario gestita in esecuzione della nomina giudiziale.
La proponeva appello avverso la suindicata decisione, sostanzialmente Parte_1 reiterando le doglianze poste a base dell'opposizione ai sensi dell'art. 615 c.p.c. formulata in primo grado.
Costituitosi in giudizio, il chiedeva rigettarsi il gravame, in ragione della CP
sua dedotta infondatezza, con conseguente conferma della pronuncia resa dal primo Giudice.
Così riassunti i termini della controversia, rileva la Corte che l'appello è infondato e deve, pertanto, essere rigettato.
Invero, premesso che, com'è pacifico tra le parti, nella vicenda in esame vi è, rispetto al fabbricato in precedenza descritto, una situazione riconducibile al cd.
“condominio minimo”, essendovi soltanto due unità immobiliari facenti parte dell'edificio de quo, di cui una di proprietà della e l'altra dei signori Parte_1
occorre stabilire se la condanna alle spese del condominio, Parte_4
disposta dalla Corte di Appello di Napoli con sentenza n. 5886/2019, con attribuzione all'avv. , sia opponibile all'odierna appellante. Controparte_1
Ebbene, ritiene il Collegio che correttamente il abbia intimato alla CP
, quale condomina dell'ente di gestione soccombente, l'atto di precetto Parte_1 4
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per il pagamento delle spese liquidate nella menzionata sentenza, e ciò in forza delle seguenti considerazioni:
- secondo il costante orientamento della Corte regolatrice, ove i partecipanti al condominio siano l'uno proprietario esclusivo di unità immobiliare ed altri due comproprietari pro indiviso di altra unità immobiliare compresa nel medesimo edificio, deve ravvisarsi, sotto il profilo dell'elemento personale, un “condominio minimo”, formato da due partecipanti con diritti di comproprietà paritari sui beni comuni, “per il quale operano le norme in tema di organizzazione (ad es. artt.
1120, 1121, 1129, 1130, 1131, 1133, 1133, 1135, 1136, 1137 e 1138 c.c.), e specialmente quelle procedimentali sul funzionamento dell'assemblea, pur essendo impedito il ricorso al principio di maggioranza”;
- l'assemblea del condominio minimo, pertanto, si costituisce regolarmente con la partecipazione di entrambi i condomini e delibera validamente soltanto con decisione “unanime” di ambedue i comproprietari;

- ove, invece, non si raggiunga l'unanimità, o perché l'assemblea, in presenza di entrambi i condomini, decida in modo contrastante, oppure perché, alla riunione - benché regolarmente convocata - si presenti uno solo dei partecipanti e l'altro resti assente, è necessario adire l'autorità giudiziaria, ai sensi degli artt. 1105 e 1139
c.c. (per tale ricostruzione, cfr. Cass. 23/7/2020, n. 15705, in motivazione, nonché, in senso conforme, Cass. 2/3/2017, n. 5329; Cass. sez. un. 31/1/2006, n. 2046;
Cass. 19/7/2007, n. 16075);
- pertanto, è chiaro che nel condominio minimo si applicano le regole codicistiche concernenti il condominio, ivi comprese quelle relative al funzionamento dell'assemblea, con la particolarità che, in ipotesi di mancanza di unanimità, non potendosi ricorrere al criterio di maggioranza, si rende necessario il ricorso all'autorità giudiziaria;

- ciò significa che anche nel condominio minimo trova spazio di operatività la disciplina di cui all'art. 1131 c.c., in tema di rappresentanza dell'ente di gestione da parte dell'amministratore;
- in particolare, l'art. 1131, comma 2, c.c. prevede che l'amministratore può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio, ivi compresa, per quel che qui interessa, l'azione di impugnativa di delibera assembleare;
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- ovviamente, a detta conclusione deve pervenirsi anche in ipotesi, come quella di specie, di amministratore giudiziario;

- non v'è alcun dubbio che nella vicenda in esame si tratti di nomina giudiziaria di un amministratore del condominio, avendo a tanto provveduto, su richiesta dell'odierna appellante, il Tribunale di Ariano Irpino al fine di rimediare alla mancanza di decisione unanime sull'approvazione di spese per la manutenzione straordinaria di pari comuni dell'edificio;
- ne deriva, pertanto, che la sentenza della Corte di Appello di Napoli n.
5886/2019, ed in particolare la statuizione della stessa di condanna del condominio, in persona dell'amministratore giudiziario, sia certamente opponibile alla , quale condomina del fabbricato;
Parte_1
- a nulla rileva, infatti, la mancata partecipazione personale al giudizio della predetta, atteso che qualsiasi condanna nei confronti di un condominio è certamente opponibile ai singoli condomini, i quali sono rappresentati dall'amministratore.
Alla luce di quanto in precedenza esposto, resistendo la sentenza impugnata alle doglianze esposte dalla con il gravame in oggetto, lo stesso non può Parte_1
che essere rigettato.
Le spese del presente grado seguono la soccombenza e si liquidano nella misura indicata in parte dispositiva, secondo i parametri di cui al DM n. 55/2014, con applicazione dello scaglione intercettato dal valore della domanda e, quindi, del credito precettato (€ 4.975,99), nella prospettiva di cui all'art. 27 c.p.c.
Deve, infine, darsi atto, ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002, introdotto dall'art. 1, comma 17°, L. n. 228/2012, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dell'appellante, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'appello proposto.


P.Q.M.


La Corte di Appello di Napoli, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da , con atto di citazione notificato in data 18/5/2021, Parte_1
nei confronti di , avverso la sentenza n. 860/2021del Tribunale di Controparte_1
Benevento pubblicata in data 30/4/2021, così provvede;

a) rigetta l'appello e, per l'effetto, conferma integralmente l'impugnata sentenza;
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b) condanna la al pagamento, in favore del , delle spese Parte_1 CP di lite del presente grado, che liquida in € 2.450,00 per compensi professionali ed € 367,50 per rimborso spese forfettarie pari al 15%, oltre
I.V.A. e C.P.A. come per legge.
Dà atto, ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002, introdotto dall'art. 1, comma 17°, L. n. 228/2012, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dell'appellante , di un Parte_1 ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'appello proposto.
Così deciso in Napoli il giorno 24/4/2025.
IL PRESIDENTE
(dott. Giuseppe De Tullio)
IL CONSIGLIERE ESTENSORE
(dott. Michele Caccese)
L'originale di questo provvedimento è un documento informatico sottoscritto con firma digitale (artt. 1, lett. s, 21 e 24 D.Lgs. 7 marzo 2005, n. 82) e depositato telematicamente nel fascicolo informatico ai sensi degli artt. 15 e
35, comma 1, D.M. 21 febbraio 2011, n. 44, come modificato dal D.M. 15 ottobre 2012 n. 209.