REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI ROMA
SEZIONE SESTA CIVILE così composta: dott.ssa Giulia Spadaro Presidente rel. dott. Raffaele Miele Consigliere dott.ssa Domenica Capezzera Consigliere all'esito della camera di consiglio, all'udienza del giorno 13.5.2025 ha pronunciato, ai sensi dell'art. 281-sexies c.p.c., la seguente
SENTENZA definitiva nella causa civile in grado d'appello iscritta al numero 429 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2020, vertente
TRA
(c.f. ), domiciliato in VIALE LIEGI 58 Parte_1 P.IVA_1
ROMA, presso lo studio dell'Avv. MASSUCCI ALESSANDRO (c.f. ), che C.F._1
lo rappresenta e difende giusta procura in atti
APPELLANTE
E
Controparte_1
APPELLATA CONTUMACE
E
(c.f. ) domiciliata in VIA GIUSEPPE FERRARI, Controparte_2 C.F._2
11 00195 ROMA, presso lo studio dell'Avv. TIRONE MASSIMO (c.f. ) C.F._3 dell'Avv. TIRONE VITTORIA ( ), che la rappresentano giusta procura in atti C.F._4
APPELLATA
E
(c.f. ), domiciliata in VIA GIUSEPPE FERRARI, 11 Controparte_3 CodiceFiscale_5
00195 ROMA, presso lo studio dell'Avv. TIRONE MASSIMO (c.f. ) C.F._3 dell'Avv. TIRONE VITTORIA ( ), che la rappresentano giusta procura in atti C.F._4
E
1 (c.f. ), domiciliata in VIA NIZZA, 53 00198 ROMA, presso lo studio CP_4 P.IVA_2 dell'Avv. CAIAFFA FABIO (c.f. , che la rappresenta e difende giusta procura C.F._6
in atti
APPELLATA
E
Controparte_5
APPELLATA CONTUMACE
E
(c.f. ), domiciliato in VIA TIBULLO 10 ROMA, Controparte_6 C.F._7 presso lo studio dell'Avv. CARATELLI ENRICA (c.f. ), che lo rappresenta C.F._8
e difende giusta procura in atti
APPELLATO E APPELLANTE INCIDENTALE
E
(codice fiscale , rappresentata e difesa dall'Avv. Daniela Dante CP_7 P.IVA_3
(codice fiscale ), elettivamente domiciliata negli uffici dell'Avvocatura C.F._9
Capitolina, in Roma, Via del Tempio di Giove n. 21, giusta procura in atti
APPELLATA
E
(c.f. , domiciliato in VIALE DEI PARIOLI Controparte_8 P.IVA_4
102 00197 ROMA, presso lo studio dell'Avv. NATALE GIUSEPPE (c.f. ) e C.F._10 dell'Avv. NATALE PIERFRANCESCO ( che lo rappresentano e difendono C.F._11
giusta procura in atti
APPELLATO
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
§ 1. — , in proprio e nella qualità di genitore esercente la potestà sulla figlia Controparte_2
minore , conveniva in giudizio , il Controparte_3 Controparte_1 Controparte_9
in Roma e Roma Capitale, esponendo che con atto dell'8 giugno 2004 acquistava dalla Shila
[...]
Service s.r.l., unitamente al coniuge , l'appartamento sito a Roma, Controparte_10 Controparte_9
, posto al piano seminterrato;
che in data 4 novembre 2007 decedeva a Roma, ab intestato,
[...]
e gli succedevano la stessa esponente e la figlia;
che ormai da Controparte_10 Controparte_3 diversi anni nell'appartamento anzidetto si verificavano copiose infiltrazioni di acqua, che avevano causato gravi danni all'appartamento ed ai mobili ivi presenti, con conseguente impossibilità di fruire del bene, reso totalmente insalubre dalle infiltrazioni ed inservibile per qualsiasi uso;
che, in particolare, erano presenti rilevanti tracce di infiltrazioni sul soffitto e sulle pareti della camera, nel
2 bagno, nel ripostiglio e nel vano soppalco con esfoliazione della tinteggiatura e degrado degli intonaci, con macchie nerastre soprattutto in corrispondenza dei confini con la strada comunale e del giardino limitrofo di via Mario Fani n. 86; che, come emerso dalle relazioni tecniche di parte, anche effettuate dal tecnico del , le cause di tali rilevanti infiltrazioni erano molteplici ed Parte_1 addebitabili a tre diversi soggetti, ovvero, all'assenza di contenimento delle acque di annaffiamento e piovane delle aiuole del giardino privato appartenente alla , annesso all'appartamento interno CP_1
6 del fabbricato confinante di via Fani n. 86, al pessimo stato di manutenzione, con conseguente infiltrazione delle acque piovane, del marciapiede di proprietà comunale sovrastante il terrapieno a contatto con il muro perimetrale dell'immobile di proprietà dell'esponente, nonché al difetto di impermeabilizzazione di alcune parti dell'edificio del di , che Parte_1 CP_9 comportavano l'ingresso delle acque piovane all'interno dell'immobile dell'esponente, che per una parte era coperto dalla scala scoperta di accesso da all'androne dell'edificio; che all'inizio Pt_1 dell'anno 2015, dopo numerosi solleciti, il convenuto eseguiva delle opere di Parte_1
impermeabilizzazione del parapetto della scala di accesso al fabbricato (al confine con il giardino di proprietà ), posizionata sopra l'appartamento di essa esponente;
che anche in CP_1 CP_7
data 3 giugno 2016 iniziava il ripristino dei lavori di asfalto del marciapiede, mentre la CP_1
rifiutava di eseguire qualsiasi intervento volto ad eliminare le cause delle infiltrazioni ad essa imputabili;
che i danni riportati nell'appartamento potevano essere ipotizzati nell'importo di €.
7.000,00, salva diversa quantificazione all'esito dell'istruttoria, oltre rivalutazione ed interessi, mentre il danno da mancato godimento dell'immobile, completamente inagibile, in riferimento al quinquennio anteriore alla notifica dell'atto di citazione, era pari ad €. 31.080,00, commisurate ad un canone locativo di €. 518,00 mensili, oltre rivalutazione ed interessi.
Concludeva, pertanto, chiedendo che i convenuti venissero condannati, ciascuno per quanto di rispettiva competenza, all'esecuzione di tutti i lavori ritenuti necessari a rimuovere le cause delle infiltrazioni verificatesi all'interno del proprio appartamento, nonché, in solido, a risarcire tutti i danni subiti in seguito alle infiltrazioni medesime nell'importo di €. 7.000,00 per le spese di ripristino dell'immobile e nell'ulteriore importo di €. 31.080,00 per danni da mancato godimento nel quinquennio antecedente alla notifica dell'atto di citazione ovvero nell'importo maggiore o minore ritenuto di giustizia, oltre rivalutazione ed interessi, ed oltre all'ulteriore danno da mancato godimento del bene dalla data della notifica dell'atto di citazione sino alla data di esecuzione dei lavori, da quantificarsi nella misura di €. 518,00 mensili, con vittoria delle spese di lite.
Si costituiva in giudizio , la quale deduceva di aver sempre dimostrato la propria Controparte_1 disponibilità per la risoluzione del problema e che con atto del 7 settembre 1966 sull'immobile di sua proprietà era stato costituito l'obbligo “… a destinare e mantenere permanentemente a giardino gli
3 spazi di distacco del fabbricato” e che pertanto era indubitabile che il giardino di proprietà CP_1
non poteva essere pavimentato;
che, in ogni caso, come era stato accertato nella c.t.u. espletata nel procedimento per accertamento tecnico preventivo R.G. n. 30480/2016 introdotto da altro condomino che lamentava gli stessi danni da infiltrazione, l'acqua piovana o da innaffiamento del giardino filtrava attraverso i muri di confine dei Condomini di privi di adeguata Parte_1 Parte_2
impermeabilizzazione. Concludeva, pertanto, per il rigetto del ricorso con vittoria delle spese di lite.
Si costituiva in giudizio il , il quale contestava integralmente la Controparte_9 fondatezza della domanda avversaria, sia in relazione all'an che in relazione al quantum, chiedendo di essere autorizzata alla chiamata in causa del Condominio di via Mario Fani n. 86, di cui faceva parte tra l'altro l'appartamento della NU , nonché della propria compagnia di CP_1
assicurazione Zurich Insurance plc, concludendo per il rigetto della domanda ovvero, in via subordinata, nell'ipotesi di accoglimento della domanda, per la condanna della compagnia di assicurazione al pagamento di eventuali riconosciuti danni, con vittoria delle spese di lite.
Si costituiva in giudizio la NU che contestava la fondatezza della domanda CP_7
avversaria, deducendo che il marciapiede, peraltro in fase di rifacimento, si trovava in ogni caso al di là del muro perimetrale del il quale difettava della dovuta impermeabilizzazione, e che Parte_1 concausa delle infiltrazioni lamentate dall'attrice doveva ritenersi anche il percolamento delle acque provenienti dal giardino della NU , con esclusione di ogni responsabilità CP_1 dell'Amministrazione, che concludeva per il rigetto della domanda con vittoria delle spese di lite.
Si costituiva in giudizio anche il terzo chiamato Condominio di via Mario Fani n. 86, il quale eccepiva in via pregiudiziale l'inammissibilità della chiamata in causa per difetto del requisito della comunanza della causa, del difetto della legittimazione ad agire e dell'interesse alla chiamata in causa, considerato che il Condominio chiamante non aveva svolto alcuna domanda nei confronti di esso esponente;
eccepiva anche il proprio difetto di legittimazione passiva chiedendo l'estromissione dal giudizio. In particolare deduceva che il muro perimetrale di confine non era in comunione tra i due
Condomini, posto che il Condominio esponente aveva un proprio muro perimetrale in aderenza a quello che delimitava la proprietà della , di esclusiva proprietà di quest'ultima; eccepiva, CP_1 inoltre, l'intervenuta prescrizione del diritto al risarcimento dei danni, posto che nessuna domanda era mai stata avanzata nei confronti del medesimo;
nel merito, contestava la fondatezza della domanda deducendo che il Condominio di via Mario Fani n. 86 era stato costruito anteriormente al
[...]
, sicché era quest'ultimo che avrebbe dovuto adeguarsi allo stato di fatto Controparte_9 provvedendo ad un'adeguata impermeabilizzazione del muro perimetrale;
che, in ogni caso,
l'immobile acquistato dall'attrice era stato realizzato a seguito di un abuso edilizio del loro dante causa e, segnatamente, mediante chiusura esterna in muratura di un ampio vano sottoscala presente
4 all'ingresso del fabbricato principale, come risultava dalla stessa relazione tecnica asseverata prodotta da parte attrice, costruzione verosimilmente realizzata anche in violazione delle distanze minime dal fabbricato di cui al civico 86 e probabilmente priva dei requisiti di abitabilità; contestava, inoltre, il valore locativo del bene indicato dall'attrice, considerato che la somma richiesta risultava superiore al prezzo di acquisto del bene, e deducendo che la stessa risultava proprietaria di un appartamento di sei vani a via della Camilluccia e che, quindi, molto difficilmente aveva ipotizzato di abitare nel sottoscala;
eccepiva, infine, l'improcedibilità della domanda per mancato esperimento della procedura di mediazione civile obbligatoria e del tentativo di negoziazione assistita. Chiedeva, quindi, di essere autorizzato alla chiamata in causa della propria compagnia di assicurazioni, CP_4 in riferimento a cui chiedeva l'accertamento dell'obbligo della stessa di manlevare il Condominio assicurato da quanto eventualmente lo stesso fosse condannato a pagare in favore dell'attrice, concludendo, comunque, per il rigetto della domanda, con vittoria delle spese di lite.
La , nonostante la ritualità della notifica, non si costituiva, sicché ne veniva Controparte_11
dichiarata la contumacia.
Si costituiva in giudizio la in persona del legale rappresentante p.t., la quale contestava CP_4
la fondatezza della domanda associandosi alle argomentazioni difensive del assicurato;
Parte_1
quanto al rapporto di garanzia eccepiva la mancata copertura quanto ai danni da infiltrazione ed ai danni indiretti o riferibili al lucro cessante, deducendo che in caso di condanna al pagamento di somme, doveva, comunque, essere decurtato l'importo corrispondente alla franchigia e contenuta la condanna nei limiti contrattuali. Concludeva, quindi, per il rigetto della domanda con vittoria delle spese di lite.
Nella memoria presentata ai sensi dell'art. 183, sesto comma, n. 1 c.p.c., il Controparte_9
chiedeva, in via subordinata, che, ove fosse riconosciuta la responsabilità dei convenuti e
[...]
dei terzi chiamati in causa in ordine alla verificazione dell'evento dannoso, venisse accertato il grado di responsabilità degli stessi e, per l'effetto, che ciascuno venisse condannato al risarcimento del danno in proporzione alla propria responsabilità.
Il Condominio di via Mario Fani n. 86, nella memoria depositata ai sensi dell'art. 183, sesto comma,
n. 2 c.p.c. eccepiva l'inammissibilità della domanda nuova formulata nei suoi confronti dal
. Controparte_9
Durante la fase istruttoria si procedeva all'espletamento della prova testimoniale e della c.t.u.
Con atto depositato in data 14 febbraio 2019 interveniva nel giudizio , esponendo di Controparte_6 essere proprietario dell'immobile in muratura costituente box auto (int. 9) e della cantina adiacente
(int. G), facenti parte dell'autorimessa condominiale sita al piano seminterrato di ed CP_9 ubicati esattamente al di sotto dell'immobile di proprietà della all'interno dei quali erano CP_2
5 presenti fenomeni di infiltrazioni d'acqua dovute, come accertato a seguito di apposita perizia tecnica di parte, alle acque piovane provenienti dal terreno presente nei due giardini privati del civico 86, di proprietà e , a ridosso del muro di confine tra il civico n. 86 e quello Pt_3 CP_1 CP_12
Co al civico n. di e causate da un'inadeguata impermeabilizzazione del muro di confine Parte_1
in parola o ad una sua totale assenza, nonché, in minima parte, alla scala esterna di accesso al di , su cui erano presenti lesioni e parti di stucco mancanti che Parte_1 Controparte_9 consentivano all'acqua di infiltrarsi negli ambienti sottostanti;
che, al fine dell'accertamento delle cause delle infiltrazioni, esso esponente aveva proposto un procedimento per accertamento tecnico preventivo che aveva coinvolto le stesse parti del presente giudizio ad eccezione di CP_7 che i danni subiti dagli immobili di proprietà dell'esponente erano stati quantificati in €. 10.000,00.
Concludeva, pertanto, chiedendo che venisse accertato e dichiarato che le cause che avevano prodotto le infiltrazioni all'interno dell'immobile di proprietà dell'attrice, erano le stesse che avevano prodotto le infiltrazioni all'interno degli immobili di sua proprietà, e che, per l'effetto, gli odierni convenuti venissero condannati ad eseguire, ciascuno per la parte di competenza, tutti i lavori necessari per rimuovere le cause delle infiltrazioni, nonché, in solido, al risarcimento dei danni subiti, pari all'importo di €. 22.639,74, quantificato dal c.t.u. nel procedimento di accertamento tecnico preventivo o, in subordine, pari all'importo di €. 10.000,00 come risultante dalla perizia di parte, con vittoria delle spese di lite.
All'udienza del 19 febbraio 2019 il Condominio di via Mario Fani n. 86 e la compagnia di assicurazione eccepivano l'inammissibilità delle domande formulate dalla parte CP_4
intervenuta perché tardive.
Il Tribunale di Roma con sentenza n. 23886/2019 pubblicata in data 12/12/2019 ha così deciso: “1) in parziale accoglimento della domanda proposta da , in proprio e nella qualità di Controparte_2
genitore esercente la potestà sulla figlia minore , dichiara il Controparte_3 Controparte_9
, in persona dell'amministratore p.t., responsabile dell'evento dannoso denunciato
[...] dall'attrice nell'atto di citazione e, per l'effetto, lo condanna all'esecuzione dei lavori indicati dal c.t.u. architetto dalla pagina 71 alla pagina 87 della relazione peritale;
Persona_1
2) condanna il convenuto a pagare in favore della parte attrice la complessiva somma Parte_1 di €. 33.486,50, oltre l'i.v.a. limitatamente alla somma di €. 2.900,00, ed oltre agli interessi legali dalla data della decisione sino all'effettivo pagamento;

3) rigetta la domanda proposta dall'attrice nei confronti di;
Controparte_1
4) rigetta la domanda proposta dall'attrice nei confronti di Roma capitale, in persona del Sindaco
p.t.;
5) rigetta la domanda proposta dal Condominio convenuto nei confronti della , Controparte_11
6 in persona del legale rappresentante p.t.;
6) rigetta la domanda proposta nei confronti del Condominio di via Mario Fani n. 86, in persona dell'amministratore p.t.;
7) dichiara l'inammissibilità della domanda proposta dal via Mario Fani n. 86, in CP_9 persona dell'amministratore p.t., nei confronti della in persona del legale CP_4
rappresentante p.t.;
8) dichiara l'inammissibilità delle domande proposte da;
Controparte_6
9) condanna il , in persona dell'amministratore p.t., al Controparte_9
pagamento delle spese processuali nei confronti di , in proprio e nella qualità di Controparte_2
genitore esercente la potestà sulla figlia minore , che liquida in €. 610,00 per spese Controparte_3 vive ed in € 7.254,00, oltre i.v.a., c.p.a. e rimborso forfettario delle spese generali come per legge;

10) condanna il , in persona dell'amministratore p.t., al Controparte_9 CP_9
pagamento delle spese processuali nei confronti del Condominio di via Mario Fani n. 86, in persona dell'amministratore p.t., che liquida in €. 1.068,80 per spese vive ed in €. 5.500,00 per compensi, oltre i.v.a., c.p.a. e rimborso forfettario delle spese generali come per legge;

11) condanna il , in persona dell'amministratore p.t., al Controparte_9
pagamento delle spese processuali nei confronti della società in persona del legale CP_4 rappresentante p.t., che liquida in €. 3.972,00 per compensi, oltre i.v.a., c.p.a. e rimborso forfettario delle spese generali come per legge;

12) nulla per le spese in riferimento alla , in persona del legale rappresentante CP_11 CP_11
p.t.;
13) dichiara integralmente compensate le spese del giudizio tra la parte attrice e la NU
[...]
; CP_1
14) dichiara integralmente compensate le spese del giudizio tra la parte attrice e in CP_7
persona del Sindaco p.t.;
15) dichiara integralmente compensate le spese del giudizio tra ed il Controparte_6 [...]
, in persona dell'amministratore p.t.; Controparte_9
16) pone definitivamente a carico del , in persona Controparte_9 dell'amministratore p.t., le spese di c.t.u. liquidate come da separato decreto”.
Avverso tale sentenza ha proposto appello il formulando le seguenti Controparte_9 conclusioni: “Piaccia all'Ecc.ma Corte di Appello adita, contrariis rejectis, in riforma della sentenza n. 23886/2019 emessa in data 11/12/2019 dal Tribunale di Roma, nella persona della Dott.ssa Maria
Letizia Tricoli, pubblicata in data 12/12/2019 e notificata in data 13/12/2019:
A) IN VIA PRELIMINARE, si chiede, ai sensi e per gli effetti dell'art. 283 cpc, la sospensione
7 dell'efficacia esecutiva della sentenza impugnata sussistendone i presupposti, come precisato in narrativa;

B) NEL MERITO:
1) accertato e dichiarato che l'elevato grado di umidità, rilevato all'interno dell'immobile di proprietà della IG.ra tale da renderlo inutilizzabile, è stato determinato non dalle CP_2
infiltrazione lamentate ma esclusivamente da un vizio costruttivo dell'immobile stesso, quale la non corretta areazione per la presenza di una sola apertura (finestra), che, come rilevato dalla CTU espletata nel corso del giudizio di primo grado, è inadeguata a garantire il ricircolo dell'aria, e che tale problematica perdurerebbe anche nel caso di esecuzione degli interventi di impermeabilizzazione sulle parti condominiali, circostanza tale da escludere la responsabilità ex art. 2051 cc del , rigettare integralmente la domanda avanzata nei confronti Controparte_9 di quest'ultimo, odierno appellante, dalla IG.ra in proprio e quale esercente la potestà CP_2
genitoriale della minore, in quanto palesemente infondata in fatto e diritto ovvero, Controparte_3
in subordine, nel caso in cui dovesse essere riconosciuta una responsabilità ex art. 2051 cc del per le infiltrazioni lamentate, condannare quest'ultimo Controparte_9 esclusivamente all'esecuzione degli interventi relativi alle parti condominiali (quali la scala condominiale, le colonnine del cancello di ingresso ed il muro di recinzione tra la pubblica via ed il giardino del IG. ) nonché al risarcimento dei relativi danni, nei termini indicati in Pt_4
narrativa;
2) accertato e dichiarato che la IG.ra non ha mai utilizzato l'immobile de quo, CP_2 disinteressandosene dal giorno del suo acquisto (2004) e sino all'introduzione del giudizio, e che l'elevato grado di umidità, rilevato all'interno dell'immobile di proprietà della IG.ra tale CP_2 da renderlo inutilizzabile, è stato determinato esclusivamente da un vizio costruttivo dell'immobile stesso, quale la non corretta areazione per la presenza di una sola apertura (finestra) e non dalle infiltrazioni lamentate, come si evince dalle indagine espletate nel corso della CTU, rigettare la richiesta di risarcimento danni avanzata dalla IG.ra in proprio e quale esercente la potestà CP_2
genitoriale della minore, in quanto palesemente in fondata in fatto e diritto, ovvero, Controparte_3
in subordine, nella denegata ipotesi di accoglimento della relativa richiesta, rideterminare il corretto importo alla luce di quanto rilevato nel suindicato capitolo 3.3., da intendersi integralmente trascritto;

3) IN OGNI CASO:
3.1) condannare la IG.ra in proprio e quale esercente la potestà genitoriale della minore, CP_2
alla refusione in favore del , in persona Controparte_3 Parte_1 Controparte_9 dell'amministratore pro tempore, delle spese processuali dei due gradi di giudizio, comprensive degli
8 accessori di legge;

3.2) dichiarare integralmente compensate le spese processuali dei due gradi di giudizio tra il
, in persona dell'amministratore pro tempore, e le altre parti Controparte_9 processuali, ed in particolare, tra quest'ultimo ed il Condominio di Via Mario Fani n. 86, in persona dell'amministratore pro tempore, nonché quelle tra il odierno appellante e la Parte_1 CP_4
, in persona del legale rappresentante pro tempore, per i motivi illustrati in narrativa”.
[...]
nel costituirsi in proprio e nella qualità di esercente la potestà sulla figlia formulava Controparte_2 le seguenti conclusioni: “si chiede che l'Ecc.ma Corte d'Appello adita voglia così provvedere:
A) in via preliminare, rigettare l'istanza dell'appellante di sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza impugnata;

B) Nel merito:
1) rigettare l'appello proposto con atto notificato il 13/1/2020 dal Controparte_9
[...
in Roma avverso la sentenza 11 - 12/12/2019 n. 23886/2019 del Tribunale di Roma;

2) condannare il Roma a risarcire a e a Controparte_13 Controparte_2
i danni subiti e subendi successivamente alla sentenza di primo grado, per il Controparte_3
pregiudizio nel godimento dell'immobile causato dalle infiltrazioni di acqua piovana e dalla mancata esecuzione dei lavori disposti dal Tribunale;
danni da liquidarsi nella somma di € 315,00 mensili, o in quella diversa che sarà ritenuta di giustizia, con decorrenza dal 12/12/2019 fino alla data di ultimazione dei lavori disposti dal Tribunale, oltre la rivalutazione e gli interessi per il risarcimento del danno da ritardato pagamento;

3) condannare il al rimborso delle spese, onorari e spese Controparte_9
generali del giudizio di appello”. nel costituirsi formulava le seguenti conclusioni: “l'Ill.ma Corte adita Voglia CP_4
confermare la sentenza impugnata.
In subordine, nella denegata ipotesi di riforma sfavorevole al assicurato, accertare Parte_1
l'inoperatività della polizza invocata con riferimento al sinistro dedotto.
Con vittoria di spese e compensi professionali da liquidarsi secondo le tabelle allegate al D.M.
55/2014, come modificato dal D.M. n. 37/2018, oltre IVA e CPA come per legge”.
nel costituirsi proponeva appello incidentale, formulando le seguenti conclusioni: Controparte_6
“Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello adita, disattesa ogni contraria domanda, istanza, eccezione e difesa, così decidere:
In via principale:
- respingere con ogni e qualsiasi statuizione tutte le domande proposte dal Controparte_9
in Roma, in quanto inammissibili, inaccoglibili e comunque infondate in fatto e diritto,
[...]
9 per i motivi tutti esposti in narrativa;

- con ogni e qualsiasi statuizione confermare la responsabilità del Controparte_9
[...
e di chiunque altro fosse accertato e dichiarato responsabile in via solidale nel presente giudizio di Appello, nella causazione dell'evento dannoso denunciato dalla IG.ra e dal IG. CP_2 CP_6 con la condanna all'esecuzione dei lavori necessari, come indicati dal C.T.U. Arch. nella Per_1
relazione peritale e/o nella diversa misura che sarà ritenuta dalla Corte adita nonché al relativo risarcimento del danno;

In via incidentale, in parziale riforma dell'impugnata sentenza:
- accertare e dichiarare in base ai motivi dedotti nel giudizio di primo grado e in tale sede tutti riproposti e supportati da tre perizie tecniche (tra cui le risultanze della Consulenza Tecnica
Preventiva del CTU Ing. R.G. n. 34080/2016), che le cause che hanno prodotto i danni da Per_2 infiltrazione d'acqua nell'appartamento seminterrato int. A di di proprietà Controparte_9
della IG.ra sono le stesse che hanno prodotto i danni ai locali (cantina e posto auto) di CP_2 proprietà del IG. in base alle risultanze dell'ATP R.G.n. 30480/2016 in atti, ovvero Controparte_6
se ritenuto opportuno e necessario, anche a mezzo di integrazione/supplemento della CTU svolta dall'Arch. nel giudizio di primo grado, che fin d'ora si chiede, e per le quali è stato Per_1
riconosciuto responsabile in primo grado il Controparte_14
- accertare e dichiarare il diritto del IG. a vedersi riconosciuto il ristoro dei danni Controparte_6
tutti subiti come precisati nel giudizio di primo grado e in tale sede richiamati in narrativa e per l'effetto condannare il , e chiunque altro fosse accertato e Controparte_9
dichiarato responsabile in via solidale nel presente giudizio di Appello, ad eseguire ciascuno per quanto di sua competenza, tutti i lavori necessari per rimuovere le cause di infiltrazione di acqua e di umidità verificatesi nella cantina e posto auto di proprietà del IG. in Controparte_6 CP_9
, e al risarcimento dei danni subiti dallo stesso a causa delle dette infiltrazioni d'acqua,
[...] come risultanti e quantificati dal CTU Ing. nell'ATP R.G.n. 34080/2016 in Euro 22.639,74, Per_2
o, in via subordinata, come quantificati nella perizia tecnica dell'Ing in Euro Persona_3
10.000,00 o mediante supplemento/integrazione della perizia del CTU Arch. Persona_1
svolta nel giudizio di primo grado e/o, in ultima istanza, nella diversa misura maggiore o minore ritenuta di giustizia dalla Corte adita, anche in via equitativa”.
Il Condominio di via Fani n. 86 nel costituirsi formulava le seguenti conclusioni: “Voglia l'Ecc.ma
Corte adita, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, in via preliminare, rigettare l'avversa richiesta inibitoria stante l'insussistenza del fumus bonis iuris e del periculum in mora;
nel merito, respingere integralmente tutti i motivi di doglianza spiegati nell'atto di appello proposto
10 dal , perché inammissibili e infondati in fatto e in diritto, per le Controparte_9 ragioni meglio esposte in narrativa e, conseguentemente, confermare in toto l'impugnato provvedimento decisorio;
in ogni caso, con vittoria di spese del presente grado, oltre oneri ed accessori di Legge, da distrarsi direttamente in favore dei sottoscritti legali, antistatari ex art. 93 cpc.” nel costituirsi formulava le seguenti conclusioni: “Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello CP_7
adita, previa revoca della declaratoria di contumacia della deducente Amministrazione, statuire che alcun profilo di responsabilità è ascrivibile alla stessa in ragione dei fatti per cui è causa.
Con salvezza di spese e compensi di lite”.
In data 8.4.2025 si costituiva divenuta nelle more maggiorenne, facendo proprie le Controparte_3
conclusioni precedentemente proposte dalla madre anche quale esercente la potestà genitoriale.
Con ordinanza del 22.7.2020 veniva rigettata la richiesta di sospensiva.
Con ordinanza del 9.3.2021 è stata dichiarata la contumacia di e CP_7 Controparte_1
della , che non si sono costituite nonostante rituale notificazione. CP_11
Nel corso dell'istruttoria veniva disposto un supplemento di CTU.
All'odierna udienza i difensori delle parti hanno precisato le conclusioni, rinviando ai rispettivi scritti,
e hanno discusso oralmente la causa.
Innanzitutto va revocata la dichiarazione di contumacia di che si è costituita nel corso CP_7
del giudizio.
§ 2. — La nel costituirsi ha eccepito l'inammissibilità dell'appello principale, essendo CP_2
stata la procura conferita al difensore dall'amministratore senza previa delibera assembleare.
Va ricordato come secondo l'insegnamento della S.C. “l'amministratore del condominio, potendo essere convenuto nei giudizi relativi alle parti comuni ma essendo tenuto a dare senza indugio notizia all'Assemblea della citazione e del provvedimento che esorbiti dai suoi poteri, ai sensi dell'art. 1131, commi 2 e 3 c.c., può costituirsi in giudizio e impugnare la sentenza sfavorevole senza la preventiva autorizzazione dell'assemblea, ma deve, in tale ipotesi, ottenere la necessaria ratifica del suo operato da parte dell'assemblea stessa, per evitare la pronuncia di inammissibilità dell'atto di costituzione ovvero di impugnazione” (Cass. SU n. 18331/2010). Nel caso di specie è intervenuta in data 9.7.2020 ratifica dell'assemblea, con la conseguenza che deve ritenersi sanata con effetto ex tunc l'attività dell'amministratore.
§ 3. — L'appello principale è articolato in cinque motivi.
§ 3.1. — I primi due motivi sono proposti in via preliminare.
§ 3.1.1. — Con il primo motivo l'appellante deduce in relazione al “presunto difetto e/o
11 carenza di legittimazione passiva del Condominio di Via Fani n. 86, terzo chiamato”, evidenziando l'appellante come per la corretta risoluzione della controversia con la determinazione della causa dei danni non poteva non chiamare in causa il Condominio di Via Fani n. 86.
Il motivo è inammissibile, non formulando l'appellante specifiche censure alla sentenza di primo grado come era suo onere ex art. 342 c.p.c. e non indicando le conseguenze derivanti da quanto dedotto.
§ 3.1.2. — Con il secondo motivo l'appellante si limita a dedurre che la domanda proposta dall'appellante nella prima memoria ex art. 183, comma VI n. 1 c.p.c. non era domanda nuova come dedotto dal Condominio di Via Fani n. 86 senza formulare quindi censure alla sentenza di primo grado. Il motivo – ove inteso come tale – è inammissibile per carenza di interesse.
§ 3.2. — Gli ulteriori due motivi attengono alla ritenuta responsabilità del . Parte_1
La sentenza è nel merito così motivata: “In relazione ai danni lamentati dalla parte attrice nell'atto introduttivo del giudizio, il nominato c.t.u. ha riscontrato soltanto in parte la situazione di fatto lamentata, e precisamente sono state accertate infiltrazioni di acqua piovana e sono stati rilevati il distacco della tinteggiatura e dell'intonaco soltanto in due punti isolati di una camera dell'appartamento; nel bagno e nel ripostiglio non sono state riscontrate, come dedotto, “ingenti tracce di infiltrazioni sul soffitto con conseguente deperimento degli intonaci della tinteggiatura”; sono state riscontrate “copiose infiltrazioni” di acqua piovana soltanto nel locale soffitta, le quali hanno generato macchie nerastre diffuse solo sulla parete posta a confine con il Condominio di via
Mario Fani n. 86; non sono stati riscontrati fenomeni di muffa diffusa nella camera e nel bagno dell'appartamento; è stato riscontrato un fenomeno diffuso di umidità di risalita su tutte le pareti perimetrali dell'immobile e sul solaio di calpestio, non sono stati rilevati danni agli infissi ed agli impianti;
l'appartamento al momento dei sopralluoghi non era abitato ed era libero da arredi, sicché non è stato possibile prendere visione degli arredi danneggiati.
In riferimento alle cause, il c.t.u., in esito a dettagliate, puntuali e scrupolose indagini, ha individuato come causa delle infiltrazioni il difetto o l'ammaloramento dell'impermeabilizzazione della scala condominiale esterna del di , con particolare riferimento al Parte_1 Controparte_9 pianerottolo d'ingresso nei pressi del cancello su il degrado della colonnina di destra Pt_1 all'entrata del detto , tale da essere sicuro oggetto di infiltrazioni di acqua piovana e Parte_1
riconducibile ad un difetto di manutenzione;
le infiltrazioni provenienti dal giardino interno 3 di proprietà di tale , non parte in causa, ed in particolare dal verticale di un'aiuola posta in Pt_5
un angolo dello stesso giardino e dal verticale della pavimentazione;
le percolazioni presenti sulle
12 pareti di contenimento in tufo o la stessa umidità insita nella parete, che, nel momento in cui incontrano delle aderenze tra la parete di contenimento in tufo e la fodera in laterizia interna all'appartamento, generano un distacco della tinteggiatura e dell'intonaco sulle superfici delle pareti interne all'appartamento; ha poi precisato che le abbondanti muffe riscontrate sulla parete del locale soffitta a confine con il oltre alle infiltrazioni provenienti dalla scala Controparte_9
condominiale, sono il risultato dell'applicazione di un materiale non idoneo alla parete controterra, imputabile a difetto di costruzione;
la fuoriuscita di acqua al di sotto della copertina del muro della scala del di , si è verificata in quanto il muro perimetrale di quest'ultimo Parte_1 CP_9
segue l'andamento della scala scendendo al di sotto del livello del giardino della , Parte_1 CP_1 con la conseguenza che l'acqua, anche piovana, penetra nell'interstizio tra le due pareti e, quindi, anche al di sotto delle impermeabilizzazioni con inevitabili ripercussioni nell'appartamento della evidente difetto di costruzione dovuto all'avvenuta realizzazione del muro perimetrale della CP_2 scala ad un'altezza inferiore rispetto l'adiacente quota del giardino di proprietà ; ha poi CP_1 indicato come concausa l'infiltrazione sul muro di recinzione di su cui sono presenti Parte_1
fessurazioni e rotazioni, verificatesi successivamente alla realizzazione delle nicchie del gas, oltre alla non trascurabile presenza di un pino di alto fusto posto nel giardino interno 3 a ml. 3,00 dal muro di recinzione su ed a ml. 7,80 dalla parete esterna della soffitta e rimosso nel 2015, Pt_1
evidenziando che la presenza di umidità di risalita sulle pareti perimetrali del locale ripostiglio nel sottoscala è dovuta ad un difetto di impermeabilizzazione della corte esterna di pertinenza dell'appartamento, mentre il fenomeno diffuso di umidità di risalita su tutte le pareti perimetrali dell'immobile e sul solaio di calpestio è determinato dalla presenza di umidità sulle pareti perimetrali controterra dell'appartamento e dalle infiltrazioni provenienti dalla scala condominiale, dalla recinzione e dal giardino interno 3, che giunte sul solaio di calpestio dell'appartamento si diffondono sulla superficie orizzontale del solaio.
Orbene, alla luce di quanto evidenziato dalla richiamata c.t.u. - alle cui conclusioni questo giudice pienamente aderisce in quanto fondate su puntuali ed approfondite indagini e su argomentazioni esenti da vizi logici - risulta evidente la responsabilità del convenuto, ai sensi dell'art. Parte_1
2051 c.c., in ordine all'evento dannoso verificatosi negli appartamenti dell'attrice, considerato che il è tenuto, ai sensi della richiamata previsione normativa ed in considerazione della Parte_1
qualità di custode dei beni comuni allo stesso attribuita, ad adottare tutti gli interventi necessari affinché dagli stessi non derivino danni a terzi ovvero ai singoli condomini.
Tale responsabilità deve essere affermata anche in riferimento alle infiltrazioni riconducibili alla inadeguata coibentazione o impermeabilizzazione dei muri perimetrali, risultando pacifico in giurisprudenza che “i muri perimetrali dell'edificio in condominio, pur non avendo funzione di muri
13 portanti, vanno intesi come muri maestri al fine della presunzione di comunione di cui all'art. 1117
c.c. in quanto determinano la consistenza volumetrica dell'edificio unitariamente considerato proteggendolo dagli agenti atmosferici e termici, delimitano la superficie coperta e delineano la sagoma architettonica dell'edificio stesso” (cfr., ex plurimis, Cass. 3867/1986).
Peraltro, anche se le infiltrazioni provenienti dalle mura perimetrali sono sostanzialmente imputabili a vizi addebitabili all'impresa costruttrice, la quale non ha adeguatamente provveduto all'impermeabilizzazione delle stesse, tuttavia quando tale inadeguata coibentazione causi danni ai singoli condomini, nei confronti dei danneggiati risulta responsabile in via autonoma il , Parte_1
il quale è tenuto ad eliminare le caratteristiche lesive insite nella cosa propria, salvo poi eventualmente il diritto di rivalsa nei confronti dell'impresa che ha edificato l'immobile (cfr., ex plurimis, Cass. 1230/2013).
Orbene, in considerazione di quanto sinora argomentato, deve affermarsi la responsabilità del
, cui incombe l'obbligo di custodia dei beni comuni ai sensi dell'art. 2051 c.c., in ordine Parte_1 alla causazione dell'evento lesivo.
Ed invero, come noto (Cass., sez. III, sentenza n. 20427 del 25/07/2008), la responsabilità del custode disciplinata dall'art. 2051 c.c. costituisce un'ipotesi di responsabilità oggettiva e non di colpa presunta. Il danneggiato, pertanto, per ottenere il risarcimento da parte del custode, deve dimostrare unicamente l'esistenza del danno e la sua derivazione causale dalla cosa. Al custode, per contro, per andare esente da responsabilità non sarà sufficiente provare la propria diligenza nella custodia, ma dovrà provare che il danno è derivato da caso fortuito, circostanza neanche allegata nel caso di specie.
Con riferimento alla posizione della NU , dalla espletata c.t.u. è emerso Controparte_1 che, in esito alla prova di allagamento eseguita dall'ausiliario nel giardino della stessa, non si è verificata alcuna variazione del grado di umidità relativo della parete interna, mentre si è verificata una fuoriuscita di acqua al di sotto della scala del muro del , allorché Controparte_9
la prova di allagamento è stata effettuata ponendo il tubo di gomma nel giardino della a circa CP_1
un metro dal pilastro del cancello di ingresso al . A tal proposito, il c.t.u. ha precisato Parte_1 che tale fuoriuscita si è verificata in quanto il muro perimetrale del segue l'andamento Parte_1
della scala scendendo al di sotto del livello del giardino della . CP_1
Orbene, tanto evidenziato, pur non essendo in dubbio che il muro perimetrale di contenimento di un giardino privato, avendo soltanto la funzione di delimitare la proprietà privata non può considerarsi un bene di natura condominiale ma appartiene al proprietario dell'area che delimita, e, dunque, nella specie, alla NU , occorre, tuttavia, rilevare che in considerazione del fatto, CP_1 rilevato dal c.t.u., che il fabbricato condominiale di via Mario Fani n. 86, di cui fa parte l'unità
14 immobiliare con annesso giardino della , è stato costruito anteriormente al fabbricato CP_1 condominiale di , ne consegue che l'obbligo di eseguire gli interventi indicati Controparte_9 dal c.t.u. volti ad evitare che l'acqua percolata dal giardino della possa infiltrare attraverso CP_1
i muri condominiali fino a raggiungere l'unità immobiliare della deve ritenersi spettante al CP_2
, considerato che al momento dell'edificazione del fabbricato CP_9 Controparte_9
dovevano essere attuate tutte le modalità costruttive conformi alla regola dell'arte CP_15
idonee, tenuto conto del già esistente stato dei luoghi, ad evitare il verificarsi di fenomeni infiltrativi, ovvero le opere di adeguamento ed impermeabilizzazione dovevano essere realizzate sin dall'origine, con la conseguenza che, non essendo state all'epoca realizzate, non potendosi configurare, dunque, un'ipotesi d manutenzione straordinaria di opere già esistenti, la responsabilità delle infiltrazioni causate dall'acqua percolante dal giardino della NU deve essere attribuita CP_1
esclusivamente al convenuto. Parte_1
Nessuna responsabilità può, infine, essere riconosciuta a carico di pure NU CP_7
nel presente giudizio, in quanto, pur essendo rimasto provato in esito allo svolgimento della prova testimoniale, che effettivamente il marciapiede antistante il fabbricato di , ormai Controparte_9
ripristinato, presentava diversi punti di disconnessione e risultava privo del manto asfaltato, tuttavia, essendo stato modificato lo stato dei luoghi, è rimasta preclusa la possibilità di accertare il nesso di causalità tra la situazione indicata ed il fenomeno infiltrativo denunciato dall'attrice.
In considerazione di quanto sinora esposto il , in accoglimento Controparte_9 della domanda sul punto, deve essere condannato all'esecuzione dei lavori indicati dal c.t.u. architetto dalla pagina 71 alla pagina 87 della relazione peritale, con la Persona_1
precisazione che le opere poste dal c.t.u. a carico del Condominio di via Mario Fani n. 86, relative all'intervento sul giardino , devono invece, per le motivazioni sopra illustrate, essere poste a CP_1
carico del , e che devono essere poste a carico dello stesso anche Controparte_9
gli interventi relativi al giardino interno 3, considerato che la parte verticale, al cui difetto di impermeabilizzazione sono imputabili le infiltrazioni, fa parte integrante delle mura perimetrali del fabbricato condominiale e deve considerarsi, dunque, una parte di natura condominiale.
Devono, pure essere posti a carico del i lavori relativi al locale sottotetto, che risulta Parte_1 annesso all'appartamento dell'attrice, da cui unicamente è possibile accedere mediante botola e scala retrattile, non censibile catastalmente, come precisato dal c.t.u., in considerazione dell'altezza che raggiunge al massimo 1,10 ml. motivo per il quale non risulta graficizzata nella planimetria catastale dell'immobile, di cui l'attrice ha provato la proprietà, mentre il convenuto non Parte_1
ha provato quanto dedotto circa la titolarità della proprietà di detto sottotetto in capo alla società costruttrice.
15 Diversamente, non devono essere posti a carico del i lavori di ripristino, peraltro non Parte_1 considerati dal c.t.u., relativi alla soffitta del ripostiglio posto nel sottoscala, avendo l'ausiliario del giudice precisato che il distacco della pellicola della tinteggiatura è ascrivibile non ad infiltrazione di acqua piovana, ma a fenomeno di condensa causato dal ponte termico generato dalla superficie in cemento armato dell'intradosso della scala funzionale alla sua natura portante e collegato all'originaria funzione dell'ambiente successivamente trasformato in appartamento in assenza di titolo edilizio, con la conseguenza che le problematiche conseguenti all'illecito mutamento della destinazione d'uso dell'ambiente in questione non possono essere ascritte al . Parte_1
Il convenuto deve essere, altresì, condannato al pagamento, a titolo di risarcimento dei Parte_1
danni, delle somme necessarie al completo ripristino dello stato dei luoghi, come quantificate dallo stesso c.t.u., per complessivi €. 2.900,00, oltre i.v.a.
Quanto agli ulteriori danni richiesti, il c.t.u. ha rilevato che al momento del sopralluogo l'appartamento era libero da arredi e che, pertanto, non ha potuto prendere visione di arredi danneggiati, così come non ha rilevato alcun danno né agli infissi, né agli impianti, sicché la domanda di risarcimento formulata sul punto non può trovare accoglimento.
In accoglimento della domanda in parte qua deve, invece, essere riconosciuto il risarcimento dei danni per il mancato o ridotto godimento del bene, considerato che il c.t.u. ha accertato, che le problematiche relative ai difetti di costruzione ed al mancato rispetto del Regolamento edilizio di
Roma in materia di igiene e salubrità degli ambienti, insieme alle infiltrazioni piovane, hanno comportato il raggiungimento all'interno dell'immobile di un'umidità relativa pari al 93,3%, che incide fortemente sulla possibilità di fruizione e normale utilizzo del bene, in modo tale da renderlo non abitabile. Il c.t.u. ha rilevato che le sole infiltrazioni rilevate hanno inciso sulla possibilità di fruizione e di normale utilizzo del bene per circa il 60%, sicché considerato che anche i vizi di costruzione, per come illustrato in precedenza, sono imputabili al , si deve ritenere, in Parte_1
via presuntiva ed equitativa, che la percentuale di incidenza complessiva imputabile al Parte_1
sia pari al 70%, dovendosi, invece, attribuire la residua incidenza del 30% al fatto che tale appartamento, essendo stato realizzato senza titolo edilizio, seppure successivamente sanato, non essendo ab origine destinato ad abitazione, in quanto ricavato da un sottoscala aperto CP_15
non rispetta, come evidenziato dal c.t.u., i canoni standard previsti dal Regolamento Edilizio di
Roma, per cui il rapporto tra superficie calpestabile ed aperture finestrate non consente una sufficiente aerazione dei locali, non risulta rispettata l'altezza minima tra pavimento e soffitto, manca la sopraelevazione minima dal piano dei marciapiedi o dal livello del cortile e non risulta realizzato il vespaio ventilato sotto il pavimento né l'intercapedine ventilata e fognata, con evidente impossibilità di garantire, anche ove vengano sanati i difetti costruttivi ed i vizi dovuti ad una carente
16 manutenzione delle parti condominiali, una piena salubrità dell'ambiente, situazione evidentemente non imputabile al . Parte_1
Né vale rilevare, al fine di escludere il diritto al risarcimento, che tale immobile non era adibito ad uso abitativo, in quanto la facoltà di pieno e libero godimento del bene, a prescindere dall'uso che se ne intenda fare, è un contenuto insopprimibile del diritto di proprietà, con la conseguenza che ogni illecita compressione dello stesso dà luogo ad un danno risarcibile.
L'entità del danno va in generale parametrata al valore locativo presumibilmente ricavabile dalla locazione dell'immobile, che, tenuto conto della valutazione operata dal c.t.u., viene equitativamente determinato nel valore medio di €. 450,00 mensili, che detratto il 30% corrispondente alla percentuale di responsabilità non imputabile, come detto, al , risulta pari ad €. 315,00. Parte_1
In riferimento alla durata temporale cui riferire il danno in considerazione, rilevante ai fini della determinazione del quantum del risarcimento, la stessa va individuata nel periodo che va dall'8 giugno 2011, corrispondente al quinquennio antecedente alla notifica dell'atto di citazione al convenuto, avvenuta in data 8 giugno 2016, sino alla data della presente decisione, Parte_1
considerato, quanto al dies a quo, che dalla documentazione versata in atti, e non contestata dal
, emerge che già dal luglio 2010 il fenomeno infiltrativo era stato denunciato da parte Parte_1 dell'attrice al medesimo, il quale, per il tramite del suo amministratore, ha riconosciuto Parte_1
l'esistenza delle infiltrazioni denunciate, verificate tramite un sopralluogo diretto, nonché la riconducibilità delle stesse a parti condominiali (cfr. email del 3 maggio 2005 nel fascicolo della parte attrice).
Ne deriva che il risarcimento dovuto, commisurato a 96 mesi (pari ad €. 30.240,00), cui vanno aggiunti 22 giorni del mese di novembre 2011 e 11 giorni del mese di dicembre 2019 (pari ad €.
346,50), risulta pari all'importo complessivo di €. 30.586,50.
Sulla predetta somma, già determinata in via equitativa con riferimento all'attualità, spettano alla parte attrice gli interessi legali dalla data della presente decisione sino al pagamento.
Sicché, conclusivamente, il convenuto deve essere condannato a pagare in favore Parte_1 dell'attrice la complessiva somma di €. 33.486,50, oltre l'i.v.a. limitatamente alla somma di €.
2.900,00, ed oltre agli interessi legali dalla data della decisione sino all'effettivo pagamento”.
§ 3.2.1. — Con il terzo motivo d'appello la sentenza è censurata per “erroneità e/o contraddittorietà della sentenza in merito all'addebito di responsabilità ex art. 2051 c.c. al
”. Controparte_9
L'appellante deduce l'erroneità della sentenza per non avere considerato il caso fortuito integrato da una condotta imprevedibile ed eccezionale del danneggiato. In particolare, secondo l'appellante l'immobile in proprietà della non era contemplato nel progetto edilizio dell'edificio e CP_2
17 successivamente realizzato abusivamente con la chiusura in muratura dell'ampio sottoscala della scala condominiale senza adottare alcun intervento di impermeabilizzazione. Secondo la CTU in ogni caso non può essere garantita la salubrità dell'appartamento in quanto realizzato in contrasto alle tecniche del buon costruire e alle prescrizioni minime che regolano gli aspetti igienico sanitari. Pur adottando gli accorgimenti tecnici indicati dal CTU l'immobile sarebbe comunque invivibile in quanto soggetto ad elevata umidità. Il non è responsabile per l'elevata umidità presente Parte_1 nell'immobile a causa di una insufficiente apertura. Inoltre è stata imputata la responsabilità anche per le infiltrazioni provenienti dal giardino di proprietà esclusiva di un condomino il su cui Pt_5
peraltro vi era un pino rimosso nel 2015 le cui radici possono aver danneggiato le fondazioni della muratura, giardino che non ha natura condominiale, come ritenuto in sentenza. Sono poi da escludere i danni nella camera sottostante, atteso che la ha omesso qualsiasi intervento diretto ad CP_2 impedire che l'infiltrazione del sottotetto si potesse propagare anche nella camera sottostante.
Il motivo d'appello è infondato.
Per quanto attiene alla dedotta rilevanza dell'abuso edilizio dell'immobile dell'appellata, va osservato che – a prescindere dalla questione relativa al fatto che, come dato conto dalla CTU, l'abuso è stato sanato con il rilascio della concessione edilizia in sanatoria n. 187180 in data 29/07/1999 e l'immobile
è stato dichiarato abitabile con provvedimento n. 1228/2000 del 24/03/2000 –, è da escludere che sia ravvisabile il caso fortuito che esclude il nesso di causalità ex art. 2051 c.c., come osservato dal giudice di primo grado, atteso che l'abuso ha inciso sull'uso dell'immobile e non sul diritto di proprietà, essendo ex art. 2051 c.c. il tenuto ad adottare le idonee misure per evitare che Parte_1
dai beni in custodia possa derivante un danno alla proprietà di terzi. Sul punto va evidenziato come il giudice di primo grado ha escluso i danni conseguenti non alle infiltrazioni ma all'abuso eseguito, non fornendo parte appellante elementi per ritenere che viceversa i danni (al di là della questione relativa ai danni per mancato uso dell'immobile di cui al successivo motivo di appello) siano da ricondurre all'uso dell'immobile, e quindi al relativo abuso, con conseguente erroneità di quanto ritenuto in sentenza.
Circa i rilievi relativi alla salubrità dell'ambiente per difetto di areazione, va osservato come viene in rilievo un profilo che non incide sul fatto che sono state rilevate dalla consulenza infiltrazioni provenienti dai beni in custodia del che hanno cagionato danni, con la conseguenza che Parte_1
essa non vale di per sé ad escludere la responsabilità del ex art. 2051 c.c. per i danni Parte_1
provocati, ma piuttosto può portare all'applicazione dell'art. 1227, comma 1, c.c. con riduzione dei danni (come effettuato il giudice di primo grado nella quantificazione dei danni per mancato godimento dell'immobile). Rimane tuttavia fermo l'assunto che la dedotta insalubrità dell'appartamento non può portare ad escludere che il custode sia tenuto ad eliminare le infiltrazioni
18 e garantire il ripristino dello stato dei luoghi prodotto dalle infiltrazioni. Questo peraltro anche nell'ipotesi in cui il ripristino non farebbe venir meno lo stato di insalubrità dell'immobile. E, del pari, sotto tale profilo del tutto irrilevanti sono i rilievi relativi alla sostenuta conoscenza da parte della dello stato dell'immobile, trattandosi di un obbligo da parte del custode afferente in sé CP_2
alla lesione del diritto di proprietà.
L'appellante censura poi la sentenza per avergli imputato la responsabilità anche di beni in proprietà di terzi, in particolare del . Pt_5
Va evidenziato come la CTU ha accertato come “le infiltrazioni presenti nella parete posta alla sinistra della finestra del locale soffitta, sono determinate, da infiltrazioni provenienti dal giardino int. 3 di proprietà ed in particolare dal verticale di un'aiuola posta in un angolo dello Pt_5
stesso giardino e dal verticale della pavimentazione. Tali infiltrazioni, unitamente a quelle percolanti provenienti dal pianerottolo della scala di accesso inibiscono il solaio di calpestio del CP_15
locale soffitta e percolano successivamente sia sul soffitto sottostante dell'abitazione, sia nella piccola intercapedine posta dietro la "fodera" in laterizio dell'appartamento”. Inoltre il CTU ha previsto un intervento sul muro di recinzione del giardino.
Rilevato che è quindi rinvenibile un concorso di colpa nel verificarsi dei danni, il risponde Parte_1 per l'intero ex art. 2055 c.c. A ciò si aggiunga che sul punto il giudice di primo grado ha evidenziato in relazione alle infiltrazioni provenienti da parte giardino come “considerato che la parte verticale, al cui difetto di impermeabilizzazione sono imputabili le infiltrazioni, fa parte integrante delle mura perimetrali del fabbricato e deve considerarsi, dunque, una parte di natura CP_15
condominiale”. A fronte di ciò l'appellante si limita a rilevare come la muratura sottostante il giardino non è condominiale, senza tuttavia censurare quanto affermato dal giudice di primo grado a fondamento della dedotta responsabilità.
Infondato è poi il rilievo secondo cui sono da escludere le infiltrazioni alla camera sottostante il sottotetto in quanto la ha omesso di eseguire gli interventi per impedire che le infiltrazioni si Tes_1 potessero propagare anche alla soffitta della camera, atteso che gli interventi a cui l'appellante fa riferimento non possono essere ricondotti all'art. 1227, comma 2, cc, non trattandosi di interventi di ordinaria manutenzione, proprio per la natura delle infiltrazioni – tanto che l'appellante fa riferimento ad un intervento diretto ad isolare i locali -, esigibili con l'ordinaria diligenza.
Il motivo è quindi da rigettare.
§ 3.2.2. — Con il quarto motivo d'appello la sentenza è censurata per “erroneità e contraddittorietà della sentenza in merito al risarcimento per il mancato o ridotto godimento del bene nonché alla esatta valutazione dell'incidenza delle infiltrazioni per il mancato o ridotto godimento del bene stesso”.
19 L'appellante censura la sentenza per aver riconosciuto il danno per mancato o ridotto godimento in assenza di prova dell'utilizzazione dell'immobile. E nel caso di specie controparte non ha mai utilizzato immobile ed inoltre la risulta residente in [...]
l'appellante ha dedotto che erroneamente il giudice di primo grado non ha valutato che le infiltrazioni non hanno inciso sul godimento dell'immobile.
Il motivo è fondato.
Il giudice di primo grado ha riconosciuto il danno da mancato godimento dell'immobile rapportato al canone di locazione pur in presenza di un immobile non adibito ad uso abitativo e in assenza di prova del danno.
In diritto va evidenziato come la S.C. ha espresso diversi orientamenti in ordine al danno da mancato godimento dell'immobile. Secondo un primo orientamento il danno può ritenersi in re ipsa. In tal senso si è sottolineato come “nel caso di ritardata consegna di un bene immobile al nuovo proprietario, il danno subito da quest'ultimo è "in re ipsa", discendendo dalla perdita della disponibilità del bene, la cui natura è normalmente fruttifera, e dalla impossibilità di conseguire l'utilità da esso ricavabile” (Cass. n. 21239/2018; in tal senso anche Cass. n. 20545/2015). Va inoltre evidenziato come la S.C. ha rilevato come “nel caso di occupazione illegittima di un immobile, il danno subito dal proprietario, essendo collegato all'indisponibilità di un bene normalmente fruttifero, è oggetto di una presunzione relativa, che onera l'occupante della prova contraria dell'anomala infruttuosità di quello specifico immobile” (Cass. n. 39/2021).
Secondo altro orientamento il danno non può ritenersi in re ipsa ma va provato. In tal senso si è affermato che “nel caso di occupazione illegittima di un immobile il danno subito dal proprietario non può ritenersi sussistente "in re ipsa", atteso che tale concetto giunge ad identificare il danno con l'evento dannoso ed a configurare un vero e proprio danno punitivo, ponendosi così in contrasto sia con l'insegnamento delle Sezioni Unite della S.C. (sent. n. 26972 del 2008) secondo il quale quel che rileva ai fini risarcitori è il danno-conseguenza, che deve essere allegato e provato, sia con l'ulteriore e più recente intervento nomofilattico (sent. n. 16601 del 2017) che ha riconosciuto la compatibilità del danno punitivo con l'ordinamento solo nel caso di espressa sua previsione normativa, in applicazione dell'art. 23 Cost.; ne consegue che il danno da occupazione "sine titulo", in quanto particolarmente evidente, può essere agevolmente dimostrato sulla base di presunzioni semplici, ma un alleggerimento dell'onere probatorio di tale natura non può includere anche l'esonero dalla allegazione dei fatti che devono essere accertati, ossia l'intenzione concreta del proprietario di mettere l'immobile a frutto” (Cass. n. 13971/2018; anche Cass. n. 31233/2018).
Ritenendo più condivisibile il secondo orientamento che esclude i danni in re ipsa, deve ritenersi che nel caso di specie i danni vadano comunque provati anche in via presuntiva. Nel caso di specie gli
20 elementi acquisiti non consentono di ritenere provata l'effettiva intenzione del proprietario di mettere l'immobile a frutto, potendo anzi ritenersi che gli elementi acquisiti portano a ritenere il contrario.
Innanzitutto non è stata provata la messa a reddito dell'immobile anteriormente alle infiltrazioni
(l'attrice si è limitata a dedurre che tra il 2004 e il 2007 l'immobile è stato adibito a studio professionale da parte del proprietario). Inoltre è proprio lo stato dell'immobile a prescindere dalle infiltrazioni che porta piuttosto ad escludere non solo l'intenzione ma anche la concreta possibilità di concedere il locazione l'immobile. Infatti come evidenziato dal giudice di primo grado viene in rilievo un “appartamento, essendo stato realizzato senza titolo edilizio, seppure successivamente sanato, non essendo ab origine destinato ad abitazione, in quanto ricavato da un sottoscala aperto condominiale, non rispetta, come evidenziato dal c.t.u., i canoni standard previsti dal Regolamento
Edilizio di Roma, per cui il rapporto tra superficie calpestabile ed aperture finestrate non consente una sufficiente aerazione dei locali, non risulta rispettata l'altezza minima tra pavimento e soffitto, manca la sopraelevazione minima dal piano dei marciapiedi o dal livello del cortile e non risulta realizzato il vespaio ventilato sotto il pavimento né l'intercapedine ventilata e fognata, con evidente impossibilità di garantire, anche ove vengano sanati i difetti costruttivi ed i vizi dovuti ad una carente manutenzione delle parti condominiali, una piena salubrità dell'ambiente”. Sul punto la CTU ha evidenziato come “i difetti di costruzione e il mancato rispetto del Regolamento Edilizio di Roma in materia di igiene e salubrità degli ambienti e le infiltrazioni piovane, unitamente all'elevato grado di umidità relativa dell'immobile che ha raggiunto il valore di 93.3 %, incidono fortemente sulla possibilità di fruizione e normale utilizzo del bene, tali da renderlo al momento non abitabile. Le sole infiltrazioni rilevate, oggetto di accertamento, avrebbero inciso invece sulla possibilità di fruizione e normale utilizzo del bene sulla fruizione dell'immobile, per circa il 60%”.
Si tratta quindi di un immobile carente – a prescindere dalle infiltrazioni – della piena salubrità dell'ambiente. Il che porta a dubitare della stessa concreta possibilità di metterlo a reddito. E questo, unitamente al fatto che non vi sono elementi per ritenere che in precedenza è stato posto a reddito, porta ad escludere la prova del danno derivante da mancato godimento dell'immobile.
Peraltro va evidenziato come anche ad aderire all'orientamento della S.C. secondo cui la redditività dell'immobile è presunta, gli elementi acquisiti (con particolare riferimento alla sua insalubrità) portano a ritenere superata tale presunzione.
Pertanto il motivo d'appello è fondato, dovendo essere rigettata la domanda attorea relativa a tale voce di danno (riconosciuta dal giudice di primo grado per l'ammontare di € 30.586,50), dovendo il danno essere limitato alla somma di € 2.900,00 oltre iva per le spese di ripristino.
§ 3.3. — Con il quinto motivo d'appello la sentenza è censurata per “erroneità e/o contraddittoria della sentenza in merito alla liquidazione delle spese “tecniche” e processuali”, con
21 riferimento alle spese cui è stata condannata nei confronti della del Condominio di via Fani CP_2
n. 86 e di . CP_4
In punto di spese la sentenza è motivata come segue: “Le spese processuali seguono la soccombenza, tenuto conto che quelle dei terzi chiamati devono essere poste a carico della parte, in questo caso il convenuto, le cui tesi, poi dimostrate infondate, hanno reso necessarie le chiamate Parte_1
medesime (cfr., da ultimo, Cass. Civ., sez. VI, 13.6.2014, 13556).
In favore del Condominio di via Mario Fani n. 86, chiamato in causa, devono pure essere liquidate, in ossequio al principio della soccombenza, le spese sostenute per la difesa tecnica pari alla somma di €. 1.068,80, corrispondente all'importo di cui risulta provato il pagamento, considerato che, in riferimento al residuo importo, non è stata prodotta prova alcuna dell'effettivo pagamento della somma indicata nella fattura.
Quanto, invece, al rapporto processuale tra il convenuto e la , attesa Parte_1 Controparte_11
la contumacia della stessa, non deve farsi luogo alla pronuncia sulle spese.
In riferimento alla posizione della NU , in considerazione delle risultanze Controparte_1 dell'accertamento tecnico preventivo dalla stessa prodotto, in cui, tra le possibili cause delle lamentate infiltrazioni, era stata indicata l'acqua proveniente dal giardino della stessa, tenuto conto della impossibilità per la parte attrice di individuare con certezza ex ante il soggetto responsabile del danno, appaiono sussistenti giusti motivi per compensare integralmente tra le parti le spese di lite.
Analogamente per considerato che, nell'accertamento tecnico preventivo versato in CP_7
atti e nelle consulenze tecniche di parte, la stessa viene indicata come probabilmente responsabile,
a livello di concausa, del fenomeno infiltrativo, nonché in riferimento a , anche Controparte_6
considerata la definizione in rito della sua posizione, appaiono sussistenti giusti motivi per compensare integralmente tra le parti le spese del giudizio.
In ossequio al principio della soccombenza, le spese della c.t.u., liquidate come da separato decreto, devono essere definitivamente poste a carico del convenuto”. Parte_1
All'accoglimento del quarto motivo d'appello nei confronti della e relativa riduzione dei CP_2
danni riconosciuti, consegue una diversa regolamentazione delle spese dei due gradi.
Per quanto attiene alle spese dei confronti del , l'appellante Controparte_16
rileva come non è dato comprendere per quali ragione non siano state compensate le spese come quelle tra un lato la e dall'altro lato e Inoltre eccessive sono le spese CP_2 CP_1 CP_7
relative al tecnico del Condominio. Quanto ad , sono state poste a carico del le CP_4 Parte_1
spese senza esaminare la domanda.
Tali censure sono infondate.
22 Innanzitutto l'eventuale diversa valutazione delle statuizioni nei confronti di altre parti non può avere rilevanza. D'altronde in teoria potrebbero essere non condivisibili le diverse valutazioni (non censurate).
Rilevato che il giudice ha applicato il principio di soccombenza, la complessità dell'accertamento in fatto (a cui consegue la responsabilità), non integra quelle eccezionali ragioni che giustificano la compensazione. Peraltro la situazione in fatto era già valutabile alla luce dell'ATP. Quanto alla censura relativa all'eccessività e superfluità delle spese del CTP del essa è infondata Parte_1
considerato che le spese di CTP rientrano nelle spese di lite e che il riferimento alla eccessività è del tutto generico.
Quanto alle spese dell' , terza chiamata, va ricordato come secondo l'insegnamento della S.C. CP_4
“attesa la lata accezione con cui il termine soccombenza è assunto nell'art. 91 c.p.c., il rimborso delle spese processuali sostenute dal terzo chiamato in garanzia dal convenuto dev'essere posto a carico dell'attore, ove la chiamata in causa si sia resa necessaria in relazione alle tesi sostenute dall'attore stesso e queste siano risultate infondate, a nulla rilevando che l'attore non abbia proposto nei confronti del terzo alcuna domanda, mentre il rimborso rimane a carico della parte che abbia chiamato o abbia fatto chiamare in causa il terzo qualora l'iniziativa del chiamante si riveli palesemente arbitraria - come nel caso del tutto indimostrato” (Cass. n. 32751/2023).
Pertanto conformemente a tale principio sono state poste a carico dell'appellante le spese dell' , CP_4 non avendo l'appellante neanche dedotto il carattere arbitrario della chiamata.
§ 4. — La nel costituirsi ha chiesto ex art. 345 c.p.c. il risarcimento degli ulteriori CP_2
danni subiti dopo la sentenza.
Il rigetto della domanda risarcitoria proposta in primo grado porta per le medesime ragioni al rigetto anche di tale domanda per difetto di prova.
§ 5. — Appello incidentale di . Controparte_6
§ 5.1. — In via preliminare va esaminata la questione dell'ammissibilità dell'appello, dedotta dall'appellante principale.
Rilevato che la sentenza risulta pubblicata in data 12.12.2019 e che l'appello incidentale è stato depositato in data 5.5.2020, lo stesso deve ritenersi tempestivo, non sussistendo elementi per ritenere che la sentenza gli sia stata notificata (facendo l'appellante chiaramente riferimento alla notificazione della sentenza all'appellante principale).
§ 5.2. — L'appello incidentale è articolato in tre motivi diretti a censurare la statuizione del giudice di primo grado in ordine alla domanda proposta dal CP_6
La sentenza in relazione alla posizione del è così motivata: “passando ad esaminare la CP_6
23 domanda dell'intervenuto , questo giudice aderisce all'orientamento Controparte_6
giurisprudenziale secondo cui, difformemente da quanto ritenuto da alcune pronunce del giudice di legittimità (cfr. Cass., sez. II, 29 gennaio 2015, n. 1671), il terzo che intervenga in un giudizio già pendente deva accettare il processo nello stato in cui si trova e non può sottrarsi agli effetti delle preclusioni già verificatesi a carico delle parti, sicché l'intervento con cui il terzo propone una domanda nuova, come nella specie, deve ritenersi soggetto al regime di preclusioni delineato dagli artt. 166 e 167 c.p.c., considerato che diversamente si verrebbe ad attribuire all'interventore uno stato processuale privilegiato rispetto a quello delle parti, con evidente lesione del principio costituzionale di ragionevole durata del processo e del principio di concentrazione, che presuppone l'immediata cristallizzazione del thema decidendum.
Ne consegue che, una volta verificatesi le preclusioni previste dal codice di rito (tra cui la facoltà di chiamare terzi in causa ex art. 269, comma secondo, c.p.c.), in coerenza sistematica con l'analoga previsione di cui all'art. 419 c.p.c., attesa l'eadem ratio di immediata definizione dell'oggetto del giudizio che ambedue i riti, ordinario e speciale, ancorché con opportuni adattamenti ormai condividono, deve ritenersi ammissibile il solo intervento adesivo dipendente, conclusione, peraltro, che risulta coerente con la previsione di cui all'art. 268 c.p.c., che pur prevedendo, al primo comma, che “l'intervento può aver luogo sino a che non vengano precisate le conclusioni”, precisa, al secondo comma, che “il terzo non può compiere atti che al momento dell'intervento non sono più consentiti ad alcuna altra parte ….”, sicché, alla luce di quanto considerato, le domande formulate da , intervenuto ad istruttoria in corso, dopo l'avvenuto conferimento dell'incarico Controparte_6 al c.t.u., devono essere considerate inammissibili”.
Con il primo motivo la sentenza è censurata per quanto attiene alla piena ammissibilità e rilevanza dell'intervento ex art. 105 c.p.c. del condomino CP_6
Con il secondo motivo la sentenza è censurata per quanto attiene agli accertamenti svolti dal condomino in ordine ai danni subiti e sulla relativa responsabilità in capo al CP_6 [...]
Controparte_17
Con il terzo motivo la sentenza è censurata sulla richiesta di risarcimento dei danni subiti dal condomino CP_6
§ 5.3. — I tre motivi, strettamente connessi, possono essere esaminati congiuntamente.
L'appellante censura la sentenza per violazione dell'art. 268 c.p.c. che consente l'intervento sino all'udienza di precisazione delle conclusioni, senza alcuna limitazione, come erroneamente ritenuto dal giudice di primo grado. è intervenuto nel giudizio di primo per far valere il suo Controparte_6 diritto alla rimozione delle cause di infiltrazione d'acqua e al risarcimento dei danni, per profili del tutto analoghi a quelli dell'attrice. L'intervento è avvenuto prima dell'udienza di conclusioni, in sede
24 di esame CTU.
La censura dell'appellante è fondata.
Sul punto la S.C. ha osservato come “va premesso, sul piano sostanziale, che l'interventore adesivo autonomo (o litisconsortile), al pari dell'interventore principale, fa valere nel processo tra altre persone un autonomo diritto soggettivo, sia pure inerente all'oggetto o dipendente dal titolo già dedotto dalle parti originarie. Pertanto, con tale forma di intervento volontario viene proposta una autonoma domanda, quantunque oggettivamente connessa (per l'oggetto o per il titolo) con la domanda originaria. La formulazione della domanda, in altre parole, costituisce l'essenza stessa tanto dell'intervento principale quanto dell'intervento litisconsortile, sebbene nel primo caso essa riguardi un diritto incompatibile con quello già azionato nel processo, essendo l'intervento rivolto in confronto di tutte le parti originarie (intervento ad excludendum o ad infringendum iura utriusque competitoris); mentre, nel secondo caso, la domanda concerna un diritto sovrapponibile a quello già vantato da una o da taluna delle parti originarie in confronto delle altre, che sono le uniche legittimate passive rispetto alla domanda formulata dall'interveniente. Da tali rilievi, che attengono ai presupposti sostanziali dell'intervento volontario, discende necessariamente, sul piano processuale, che il sistema delle preclusioni non si estende all'attività assertiva dell'interveniente volontario, nei cui confronti non opera il divieto di proporre domande nuove ed autonome in seno al procedimento fino all'udienza di precisazione delle conclusioni (ora "sino al momento in cui il giudice fissa l'udienza di rimessione della causa in decisione": art.268 cod. proc. civ.), configurandosi solo l'obbligo, per l'interventore stesso ed avuto riguardo al momento della sua costituzione, di accettare lo stato del processo in relazione alle preclusioni istruttorie già verificatesi per le parti originarie (Cass. 02/12/2015, n. 25798; Cass. 25/01/2018, n. 1859)” (Cass. n.
3239/2024).
Nel caso di specie l'appellante ha dedotto le infiltrazioni causate dal quale causa del Parte_1 danni, risultando l'immobile in sua proprietà posto al di sotto di quello attoreo e con il medesimo muro condominiale. Viene quindi in considerazione un diritto dipendente dal medesimo titolo dedotto in giudizio da parte attrice. Ne consegue l'ammissibilità dell'intervento ex art. 105 c.p.c..
Il motivo d'appello è quindi fondato, dovendo essere esaminata nel merito la domanda proposta.
§ 5.4. — Al fine di valutare la domanda è stato espletato un supplemento di CTU (tenuto conto della CTU e dell'ATP espletato su richiesta del e tempestivamente depositato dalla ). CP_6 CP_1
In linea di fatto il locale autorimessa all'interno del quale sono ubicati il locale cantina ed il posto auto di sono posti al secondo piano interrato rispetto il piano stradale di Il posto Controparte_6 CP_9
auto e locale cantina sono delimitati dalle mura perimetrali del fabbricato condominiale erette a sostegno di un terrapieno ed aventi altezza media di ml. 8,00 circa, misurata dalla quota della
25 pavimentazione del garage alla quota del pavimento del cancello di ingresso al fabbricato
Co condominiale dal piano stradale di Il fabbricato condominiale di cui al civico è stato CP_9
edificato successivamente a quello del confinante di Via Fani n. 86. Il posto auto e la Parte_1
cantina di proprietà del sono posti a ridosso delle sopracitate pareti perimetrali: il posto auto CP_6
è delimitato dalla parete confinante con il terrapieno di cui al condominio civico 86 e dal locale cantina, mentre la cantina è delimitata dalla stessa parete perimetrale di confine con il terrapieno di cui al condominio Via Fani 86, e da quella di contenimento del terrapieno di Tra il CP_9
solaio superiore del posto auto e la soprastante scalinata esterna di accesso dalla strada al fabbricato condominiale è interposto l'appartamento int. A della CP_2
La CTU ha accertato che nel posto auto e nel locale cantina posti all'interno del locale autorimessa al piano 2 interrato vi sono copiose infiltrazioni di acqua piovana in corrispondenza delle pareti perimetrali controterra del locale autorimessa in corrispondenza del posto auto e del locale cantina di proprietà del Le pareti controterra corrispondono al terrapieno verso la e CP_6 CP_9
verso il Condominio di Via Mario Fani n. 86. Le infiltrazioni provenienti dalle pareti controterra perimetrali, si estendono al solaio orizzontale di copertura del locale autorimessa.
Le cause delle infiltrazioni sono le medesime di cui all'immobile della (la mancata protezione CP_2
impermeabile delle murature controterra verso e verso il Condominio di Via Mario CP_9
Fani n. 86, nonché la mancata realizzazione di intercapedine ventilata e fognata;
difetto/ammaloramento dell'impermeabilizzazione della scala condominiale esterna;
infiltrazioni provenienti dal giardino ex;
fuoriuscita di acqua al di sotto della copertina del muro della Pt_5
scala del , in quanto il muro perimetrale di quest'ultimo condominio, Controparte_9
segue l'andamento della scala scendendo al di sotto del livello del terreno del giardino di proprietà
; fessurazioni presenti sul muro di recinzione del verso la stessa strada CP_1 Controparte_9 pubblica), e d'altronde l'immobile del è posto al di sotto di quello della Ne consegue CP_6 CP_2
che per i medesimi motivi per cui va affermata la responsabilità del appellante in Parte_1 relazione all'immobile della (come ritenuto dal giudice di primo grado e sopra richiamato), CP_2
va ritenuta la responsabilità nei confronti del CP_6
Quanto agli interventi da effettuare per eliminare le cause delle infiltrazioni, essi sono i medesimi che relativamente all'immobile della con la conseguenza che il va condannato CP_2 Parte_1 all'esecuzione dei lavori di cui alla prima CTU da pg 71 a pg 87 anche nei confronti del (la CP_6
CTU ha dato conto di come gli interventi previsti non sono stati eseguiti).
Oltre a tali lavori, la consulenza ha quantificato (con completo computo metrico) in € 12.233,53, oltre
IVA, i costi per l'eliminazione delle infiltrazioni all'interno dell'unità immobiliare. Al pagamento di tale somma va condannato il appellante principale, oltre interessi legali dalla decisione Parte_1
26 al saldo, convertendosi per effetto della presente sentenza il debito di valore in debito di valuta.
Non può viceversa trovare accoglimento ulteriore domanda di risarcimento dei danni per mancato godimento dell'immobile, in assenza di prova in ordine all'intenzione di mettere a frutto l'immobile e di ulteriori danni (valgano sul punto le osservazioni di cui al quarto motivo di appello principale).
Peraltro va evidenziato come si tratta di un locale cantina e di un posto auto, quest'ultimo peraltro utilizzabile pur con disagio (come osservato dal CTU che ha stimato la rilevanza dell'inconveniente sull'uso nella misura comunque limitata del 30%).
§ 6. — Spese.
Per quanto attiene ai rapporti tra l'appellante principale e la e la l'esito complessivo CP_2 CP_3 del giudizio, con il riconoscimento di una somma inferiore a quella richiesta giustifica l'integrale compensazione delle spese per un terzo, dovendo i rimanenti due terzi essere posti a carico dell'appellante principale soccombente. La liquidazione è come da dispositivo ai sensi del DM
44/2014, come modificato dal DM 147/2022 (valore della causa sino ad € 52.000, valori tra i minimi e i medi considerati i risultati raggiunti e le questioni trattate).
Per quanto attiene all'appello incidentale, nei rapporti tra e il , CP_6 Controparte_9 le spese dei due gradi seguono la soccombenza (valore della causa sino ad € 52.000: valori tra i minimi e i medi stante la non complessità delle questioni trattate – con esclusione della fase introduttiva e istruttoria in primo grado, stante l'intervento in fase decisionale).
Quanto ai rapporti tra l'appellante principale e il Condominio di via Fani n. 86 e ferme CP_4
le spese di primo grado, le spese del grado seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo tenuto conto del decisum ai sensi del DM 44/2014, come modificato dal DM 147/2022
(valore della causa sino ad € 26.000, valori nei minimi stante le limitate questioni trattate relative alle spese).
Le spese delle due CTU sono poste a carico del . Controparte_9
Per quanto attiene al rapporto tra l'appellante principale, il e le altre parti, considerato che CP_6
nessuna concreta deduzione è stata formulata per sostenere la loro responsabilità, sussistono giusti motivi per la compensazione delle spese.

P.Q.M.

La Corte, definitivamente pronunciando sull'appello principale proposto dal
[...]
Roma e sull'appello incidentale proposto da avverso la sentenza Controparte_13 Controparte_6
n. 23886/2019, così provvede: in parziale accoglimento dell'appello principale e di quello incidentale e in parziale riforma della sentenza di primo grado che per il rimanente conferma:
a) condanna il Roma al pagamento a favore di Controparte_13 CP_2
27 e di della minor somma di € 2.900,00 oltre IVA e accessori come determinati CP_2 Controparte_3
nella sentenza di primo grado;

b) condanna il all'esecuzione a favore anche di Controparte_9 Controparte_6
(in via solidale con la e la dei lavori di cui da pg 71 a pg 87 della CTU di primo CP_2 CP_3
grado;
c) condanna il la pagamento a favore di della Controparte_9 Controparte_6 somma di € 12.233,53, oltre IVA, oltre interessi legali dalla pubblicazione della presente sentenza al saldo;

d) rigetta la domanda proposta dalla ex art. 345 c.p.c.; CP_2
- compensa per un terzo le spese dei due gradi tra il e Controparte_18
e , e condanna il Condominio alla refusione dei rimanenti due terzi a Controparte_2 Controparte_3
favore di e che liquida (già ridotti) in: quanto al primo grado in € Controparte_2 Controparte_3
3333,33 per compensi, € 407,00 per spese, oltre spese generali, IVA e CPA;
quanto al secondo grado in € 4660,00 per compensi, oltre spese generali, IVA e CPA;

- condanna il in Roma alla refusione a delle Controparte_9 Controparte_6
spese dei due gradi che liquida: quanto al primo grado in € 3.806,00 per compensi, oltre spese generali, IVA e CPA;
quanto al secondo grado in € 5.690,00 per compensi, € 355,00 per spese, oltre spese generali, IVA e CPA;
condanna il in Roma alla refusione a favore del Condominio di Controparte_9
Via Mario Fani n. 86 e di delle spese del grado che liquida a ciascuno in € 2.906,00 per CP_4
compensi, oltre spese generali, IVA e CPA, con distrazione a favore degli avv.ti Natale Giuseppe e
Natale Pierfrancesco antistatari per il condominio;
compensa le spese del grado tra le altre parti;
le spese delle due CTU sono poste in via definitiva a carico del Controparte_9
in Roma.
Roma, 13.5.2025
Il presidente est.
Giulia Spadaro
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