REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE DI APPELLO DI ROMA Terza Sezione Civile
composta dai magistrati
DE SANTIS Cecilia Presidente
STERLICCHIO Antonella Miryam Consigliere rel.
CIMINI Biagio Roberto Consigliere riunita in camera di consiglio, pronuncia la seguente S E N T E N Z A nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 7334 del registro generale degli affari contenziosi dell'anno 2019, vertente tra Parte_1
Avv. VANNICELLI FRANCESCO Avv. CINQUEMANI Parte_2
e
Parte_3
Avv. VENTOLINI NORBERTO e Parte_1 [...]
Pt_4 Parte_5
Pt_1 Parte_6
e
Controparte_1
Avv. VANNICELLI FRANCESCO
Avv. CINQUEMANI Parte_2
e
CP_2
Avv. VANNICELLI FRANCESCO Avv. CINQUEMANI Parte_2
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Questa Corte ha stabilito quanto segue con sentenza non definitiva n. 334 del 2024, resa all'interno del presente giudizio d'appello:

“ e impugnano con Parte_7 Parte_3 separati atti la sentenza del Tribunale di Civitavecchia, n. 470 del 2019, che ha deciso come segue:
“MOTIVI DELLA DECISIONE Come evidenziato nel verbale di udienza che precede, la presente decisione viene adottata ai sensi dell'art. 281-sexies c.p.c. e, dunque, prescindendo dalle indicazioni contenute nell'art. 132 stesso Codice (cfr., in tal senso, Cass. 19 ottobre 2006, n. 22409, la quale, al riguardo, ha avuto modo di chiarire come, essendo l'art. 281-sexies c.p.c. norma di accelerazione ai fini della produzione della sentenza, esso consenta al giudice di pronunciare quest'ultima in udienza, al termine della discussione, dando lettura del dispositivo e delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, senza dover premettere le indicazioni richieste dal comma secondo dell'art. 132 c.p.c. perché esse si ricavano dal verbale dell'udienza di discussione sottoscritto dal giudice stesso, sottolineando altresì come non sia, pertanto, affetta da nullità la sentenza, resa nella forma predetta, che non contenga le indicazioni riguardanti il giudice e le parti, le eventuali conclusioni del Pubblico Ministero e dei difensori, nonché la concisa esposizione dei fatti e, dunque, dello svolgimento del processo). Con scrittura privata non autenticata datata 18.7.2001 [in atti, in copia], si è obbligato a vendere a Parte_7 Parte_3 il terreno agricolo, con sovrastante piccolo fabbricato rurale,
[...] sito in Tarquinia, censito nel catasto di detto Comune, al foglio 76, particelle 51 e 52 [oggi 206]. Il citato promissario acquirente, di professione geometra, era –al momento della detta stipula– destinatario dell'incarico professionale, conferitogli dal medesimo promittente venditore avente ad oggetto la realizzazione –su altra Parte_1 consistenza immobiliare di proprietà di quest'ultimo [sempre a Tarquinia]– di una struttura turistico ricettiva alberghiera, dovendo il
, in particolare, redigere tutta la documentazione di progetto e Pt_3 curare i profili amministrativi presso gli Enti territoriali competenti. In ragione di quanto appena precisato, con il detto contratto del 18.7.2001, le parti hanno determinato il prezzo della cessione a farsi in complessivi ottanta milioni di lire, già decurtato del valore da attribuire al , in Pt_3 ragione dell'opera professionale di cui al menzionato incarico e stabilito, altresì, di condizionare l'efficacia della promessa di vendita al rilascio, da parte degli Enti preposti al governo del territorio, dei titoli abilitativi necessari alla realizzazione della menzionata struttura alberghiera. Al momento della conclusione del contratto preliminare per cui è lite, il pag. 2/19 promissario acquirente è stato immesso nell'anticipato godimento del detto compendio immobiliare e il promittente venditore si è obbligato a fare quanto necessario onde consentire al primo il compimento –sul terreno promesso in vendita– “…di un modesto ampliamento del piccolo fabbricato esistente…” [così il contratto preliminare oggetto di causa, in atti, art. 7]. Con successiva scrittura privata datata 15.9.2008, le menzionate parti –a migliore precisazione dei loro accordi e fermo quanto pattuito con il citato contratto preliminare di compravendita immobiliare– hanno individuato in complessivi euro 151.948,74 il compenso spettante al per la detta Pt_3 opera professionale e concordato, a saldo di tale credito [fermo l'obbligo del promissario acquirente di versare l'importo corrispondente ai detti ottanta milioni di lire al momento del rogito, a titolo di prezzo], la cessione, da parte del citato promittente venditore in favore di quest'ultimo, di una ulteriore porzione di terreno [il riferimento è ad una porzione della particella 92 oggi 208], posta a confine con quella già promessa in vendita, utile al promissario acquirente in quanto, nella prospettazione dei contraenti, “…necessaria per costituire il lotto minimo…per la edificazione in zona agricola…” [così la detta scrittura del 15.9.2008, in atti, doc. 63 della produzione del ]. Pt_3
Con un primo procedimento, iscritto al n. r.g. 1071/2013, il Parte_1 ha citato il onde ottenere la risoluzione del vincolo
[...] Pt_3 contrattuale per cui è lite per grave inadempimento di quest'ultimo, il rilascio delle citate consistenze immobiliari e il risarcimento del danno,
“…da liquidarsi con separato giudizio…” [così le conclusioni dell'atto introduttivo del menzionato procedimento]. A dire del citato promittente venditore, il non avrebbe correttamente adempiuto al richiamato Pt_3 mandato professionale, ragion per cui –essendo il contratto preliminare oggetto di causa condizionato a tale corretto adempimento ed avendo altresì il occupato porzioni immobiliari ulteriori a quelle Pt_3 promesse in vendita [il riferimento è alla richiamata particella 92 oggi 208]– sussistono i presupposti onde accogliere le invocate pretese. Ritualmente costituito in tale procedimento, il promissario acquirente ha contestato le difese attoree e concluso per il rigetto della domanda giudiziale, contestualmente avanzando, in via subordinata e riconvenzionale, domanda volta ad ottenere il ristoro per i miglioramenti medio tempore compiuti quanto al bene promesso in vendita. Con un secondo procedimento iscritto al n. r.g. 1632/2013, Parte_3 ha citato il menzionato promittente venditore oltre agli altri
[...]
pag. 3/19 convenuti precisati in epigrafe, deducendo il grave inadempimento del
Il medesimo ha in particolare domandato, in Parte_1 Pt_3 via principale, l'adempimento ai sensi dell'art. 2932 c.c. –previo assenso degli altri resistenti in quanto titolari, sui beni promessi in vendita, di diritti opponibili e incompatibili con la cessione piena e libera degli stessi– e la condanna del medesimo promittente venditore a pagare il complessivo importo di euro 70.658,40 pari alla differenza tra i compensi professionali che lo stesso promissario acquirente ritiene maturati alla data della domanda [complessivi euro 111.974,95] e il prezzo pattuito tra le parti per la cessione [euro 41.316,55 (corrispondenti ai citati ottanta milioni di lire)], con contestuale revoca –ai sensi dell'art. 2901 c.c.– di taluni atti di disposizione compiuti dal in favore degli altri Parte_1 convenuti [in epigrafe indicati], rispetto ai quali il deduce la Pt_3 relativa conclusione in danno delle sue ragioni creditorie. In via subordinata, lo stesso promissario acquirente ha limitato la domanda già avanzata ai sensi dell'art. 2932 c.c. ad una parte delle porzioni immobiliari oggetto della promessa di vendita, ferme le altre domande avanzata ai sensi dell'art. 2901 c.c., aggiunta la condanna del Parte_1 al risarcimento del danno [in ragione, in tale ipotesi, della
[...] cessione soltanto parziale di quanto promesso]. In via di ulteriore subordine, il medesimo , ferme le domande avanzate ai sensi Pt_3 dell'art. 2901 c.c., ha domandato la risoluzione del vincolo contrattuale per cui è lite, per inadempimento del promittente venditore e la condanna dello stesso a pagare l'intera misura dei compensi professionali
[quantificati, come detto, in euro 111.974,95] oltre risarcimento del danno, da parametrarsi alle migliorie apportate dal promissario acquirente alla consistenza oggetto di causa. Ritualmente costituiti nel menzionato secondo procedimento, il promittente venditore e gli enti societari in epigrafe indicati hanno contestato le difese del e concluso per il rigetto delle domande dallo stesso avanzate, Pt_3 contestualmente eccependo la prescrizione dell'azionato diritto al compenso professionale. Nello stesso procedimento, il promittente venditore ha altresì ribadito la richiesta [da qualificarsi come domanda riconvenzionale] di rilascio del compendio per cui è lite [cfr. l'atto di costituzione della parti in parola, dove al punto 29 si legge “…detto immobile deve essere dunque rilasciato al proprietario
[...]
a cura del convenuto…”]. Parte_1
Benché citata [nel solo procedimento r.g. 1632/2013], la resistente non si è costituita. Controparte_3
pag. 4/19 Disposta la riunione tra le due menzionate procedure con ordinanza del 16.10.2013, in atti, la causa è stata istruita con i documenti prodotti dalle parti e a mezzo c.t.u. [cfr. l'elaborato peritale redatto dall'arch. Per_1 in atti]. Esaurita l'istruttoria, all'udienza del 17.4.2018, entrambi i difensori delle parti costituite hanno domandato rinvio per la precisazione delle conclusioni così rinunciando all'ulteriore istruzione delle controversie riunite [cfr. Cass. 18688/2007]. Osserva preliminarmente il Tribunale che deve essere dichiarata la contumacia della convenuta , ritualmente Controparte_3 citata nel procedimento r.g. 1632/2013 e non costituita.
Rileva ancora in via preliminare lo scrivente magistrato che, come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità, “Il provvedimento discrezionale di riunione di più cause lascia immutata l'autonomia dei singoli giudizi e non pregiudica la sorte delle singole azioni. Ne consegue che la congiunta trattazione lascia integra la loro identità, tanto che la sentenza che decide simultaneamente le cause riunite, pur essendo formalmente unica, si risolve in altrettante pronunce quante sono le cause decise, mentre la liquidazione delle spese giudiziali va operata in relazione a ciascun giudizio, atteso che solo in riferimento alle singole domande è possibile accertare la soccombenza, non potendo essere coinvolti in quest'ultima soggetti che non sono parti in causa” [cfr. Cass. 15860/2014]. Ciò premesso, osserva il Tribunale che la domanda giudiziale avanzata dal nel fascicolo r.g. 1071/2013 non è fondata e deve Parte_1 essere respinta, per i motivi di seguito precisati. Non sussiste, in primo luogo, l'inadempimento del alle Pt_3 obbligazioni derivanti dal menzionato incarico professionale. Nel contratto preliminare per cui è lite, infatti, è espressamente previsto l'inserimento del progetto relativo alla attività di edificazione della menzionata struttura alberghiera nel “…protocollo aggiuntivo del contratto d'area per Tarquinia e ” [così la premessa Persona_2 del contratto preliminare oggetto di causa]. A differenza di quanto sostenuto dal menzionato promittente venditore, alcun necessario definitivo mutamento della destinazione urbanistica dei terreni oggetto delle richiamate opere di edificazione è stato quindi pattuito [artt. 1362 ss. c.c.] tra le parti [e ciò a prescindere dalla eventuale impossibilità giuridica di una tale pattuizione], risultando le stesse –al contrario– ben consapevoli [proprio in ragione del detto espresso richiamo] del fatto che gli adempimenti amministrativi a farsi onde realizzare la struttura alberghiera in questione andavano posti nell'ambito pag. 5/19 della disciplina [e, quindi, nei relativi limiti operativi] di cui al “contratto d'area” territorialmente vigente. Considerato pertanto che –con un accertamento che sul punto può essere condiviso essendo lo stesso ben argomentato ed esente da vizi logici– l'ausiliario nominato ha chiarito che il progetto redatto dal è Pt_3 stato inserito nel detto [ed espressamente richiamato nel contratto preliminare per cui è lite] “…protocollo aggiuntivo del contratto d'area per ” [cfr. la c.t.u., in atti, pag. 16] e che Parte_8 il medesimo progetto non ha avuto effetti “…né edilizi né urbanistici…”
[così la c.t.u., in atti, pag. 16] non avendo la committenza versato gli oneri dovuti alla P.A. a titolo di costo di costruzione e oneri di urbanizzazione, la domanda giudiziale avanzata dal e volta a risolvere il Parte_1 contratto preliminare per cui è lite in ragione dell'inadempimento del al richiamato mandato professionale [al cui corretto Pt_3 adempimento il medesimo come detto, deduce sia Parte_1 stata subordinata la promessa di vendita oggetto di causa] deve essere respinta.
pag. 6/19 Non sussiste, in secondo luogo, la fattispecie di occupazione abusiva di immobile pure dedotta dal nel detto procedimento r.g. Parte_1
1071/2013. La disponibilità, da parte del , delle particelle promesse in Pt_3 vendita con la scrittura del 18.7.2001 [in atti, in copia] trova infatti giustificazione nella scrittura medesima, mediante la quale –come già innanzi anticipato [la circostanza non è invero contestata tra le parti]– il detto promissario acquirente è stato immesso in via anticipata nella disponibilità dei beni di cui allo stesso preliminare. La disponibilità, da parte del medesimo convenuto [nel fascicolo r.g. 1071/2013], della ulteriore porzione immobiliare –facente parte della confinante particella 92 [oggi 208]– trova giustificazione nella richiamata scrittura del 15.9.2008 [in atti, in copia, al n. 63 della produzione nel Pt_3 menzionato procedimento] che –in quanto dedotta come integrativa del contratto preliminare oggetto di causa, sottoscritta da entrambe le parti e non tempestivamente disconosciuta dalla difesa del menzionato attore
[ossia del – deve intendersi riconosciuta ai sensi degli Parte_1 artt. 214 c.p.c., 2702 c.c. e, non essendo contestato il rapporto negoziale cui la stessa si riferisce, 1988 c.c. Al rigetto delle domande relative al detto inadempimento e alla menzionata fattispecie di “occupazione abusiva di immobile” consegue il rigetto della domanda risarcitoria, trovando la stessa fondamento nella fondatezza, qui esclusa, delle prime. Il rigetto delle domande in parola determina peraltro l'assorbimento della domanda riconvenzionale avanzata in via subordinata dal nel Pt_3 procedimento r.g. 1071/2013. Passando all'esame delle domande avanzate dal nel Parte_3 procedimento r.g. 1632/2013, osserva il Tribunale che le domande avanzate ai sensi dell'art. 2932 c.c. devono essere respinte, risultando dalla stessa prospettazione attorea l'impossibilità [giuridica] di cedere –in applicazione della citata disposizione di legge– i beni promessi in vendita
“liberi” [come domandato dal menzionato attore] in presenza di trascrizioni relative al compendio promesso in vendita opponibili al promissario acquirente. In quanto concluso a mezzo scrittura privata non autenticata, il contratto preliminare per cui è lite non è stato infatti trascritto e le trascrizioni evidenziate dalla stessa difesa del sono Pt_3 anteriori alla relativa domanda giudiziale. Nemmeno può essere, d'altra parte, accolta la domanda di adempimento relativa al solo terreno, dovendo la pronuncia di cui all'art. 2932 c.c. corrispondere alle pag. 7/19 pattuizioni del contratto preliminare al quale si riferisce [che nel caso di specie considerano (art. 1362 ss.), peraltro, quanto promesso in vendita come un “unicum” inscindibile] ma ciò non è, per i motivi anzidetti, possibile.
pag. 8/19 Parimenti da respingere è, del resto, la domanda avanzata dallo stesso ai sensi dell'art. 2901 c.c. Pt_3
Quanto agli atti di disposizione compiuti dal in epoca Parte_1 anteriore alla conclusione del vincolo contrattuale per cui è lite [il riferimento è al fondo patrimoniale e alle cessioni in favore della società Im.Co.Tur., anteriori all'anno 2001], la domanda in discussione deve essere respinta, da un lato, perché non sussiste, nel caso di specie, la rigorosa prova della dolosa preordinazione degli stessi atti al fine di pregiudicare le ragioni creditorie dell'istante [art. 2901, c. I, n. 1, seconda parte] e, dall'altro, considerato che il progetto realizzato dallo stesso attore è stato inserito nel citato protocollo aggiuntivo del Contratto d'Area nel 2006 [con conseguente esistenza del credito professionale dedotto dal soltanto a partire da tale momento], perché nemmeno può Pt_3 ritenersi vi fosse, in capo al alla data degli atti di Parte_1 disposizione in parola, un “debito”. Quanto all'atto di disposizione compiuto dal in epoca successiva Pt_1 alla conclusione del vincolo contrattuale per cui è lite [il riferimento è al conferimento del bene censito nel catasto del Comune di Tarquinia al foglio 76, particella 208 (una cui porzione, come detto, fa parte dei beni promessi in vendita) nella società agricola Doganaccia, avvenuto in data
2011], la domanda in discussione deve essere respinta atteso che, allorquando l'azione revocatoria abbia ad oggetto, come nel caso di specie, un bene immobile conferito in una società di capitali al momento della sua costituzione, il requisito soggettivo di cui all'art. 2901 c.c. deve essere accertato nei confronti di tutti i soci fondatori [cfr. Cass.10359/1996] e non soltanto nei confronti del soggetto che compie il conferimento contestato.

Considerato che

, nel caso di specie, il Pt_3 non ha né allegato [art. 2697, c. I, c.c.] la sussistenza di tale requisito soggettivo né citato gli altri soci fondatori del richiamato ente societario, la domanda in esame deve essere respinta. Meritevole di accoglimento è, invece, ritiene il Tribunale, la domanda di risoluzione contrattuale per inadempimento [da qualificarsi come domanda di risoluzione e risarcimento ai sensi dell'art. 1453 c.c.]. Considerato, infatti, che –mentre il , per le ragioni già innanzi Pt_3 evidenziate, ha adempiuto alle obbligazioni assunte con il contratto per lui è lite [avendo curato l'inserimento del detto progetto di edificazione nel citato contratto d'area]– il si è rifiutato di concludere Parte_1 il contratto definitivo di vendita benché ritualmente invitato e non ha altresì reso il compendio promesso in vendita “libero” dalle trascrizioni e pag. 9/19 iscrizioni ivi risultanti [in violazione di quanto pattuito tra le parti all'art. 3 del contratto preliminare oggetto di causa] così compromettendo, in modo irreversibile, l'interesse [oggettivo] alla cessione del promissario acquirente, in accoglimento, per quanto di ragione della domanda giudiziale in discussione, accertato il grave inadempimento contrattuale del ai sensi dell'art. 1455 c.c., il contratto preliminare Parte_1 per cui è lite deve essere dichiarato risolto. Per l'effetto, considerato, da un lato, che vi è la domanda
[riconvenzionale] del promittente venditore [cfr. Cass. 2075/2013] e, dall'altro, che non è contestato tra le parti [art. 115 c.p.c.] che il Pt_3 occupi la consistenza per cui è lite [ossia il compendio immobiliare oggi censito nel catasto del Comune di Tarquinia, al foglio 76, particelle 51, 208 e 206] a far data dalla conclusione del contratto oggetto di causa, quest'ultimo deve essere condannato all'immediato rilascio del medesimo compendio immobiliare. Sussiste, altresì, il diritto del promissario acquirente al risarcimento del danno, nei confronti del [solo] promittente venditore [le domande avanzate dal che trovano ragione nel contratto preliminare per cui è lite Pt_3 nei confronti degli altri resistenti devono essere tutte respinte, non essendo questi ultimi “contraenti” per difetto di titolarità, dal lato passivo, del rapporto giuridico controverso (sul punto, cfr. Cass. S.U. 2951/2016)]. Il risarcimento in parola non può, tuttavia, essere parametrato, a differenza di quanto sostenuto dal , al valore dei lavori eseguiti Pt_3 dallo stesso sul compendio immobiliare promesso in vendita. Come chiarito dall'ausiliario nell'elaborato peritale in atti [parimenti sul punto condivisibile], i lavori compiuti dal promissario acquirente sulla consistenza immobiliare promessa in vendita non sono conformi alle norme urbanistiche vigenti [cfr. le conclusioni definitive dell'ausiliario, pag. 18- 19], ragion per cui, avendo la giurisprudenza di legittimità, da un lato, precisato che “Nell'ipotesi di costruzione realizzata senza concessione edilizia sul suolo altrui…non è configurabile l'indennizzo di cui all'art. 936 cod. civ. stante la precarietà dell'acquisto…” [cfr. Cass. 12347/2003] e, dall'altro, chiarito che “Il manufatto abusivo deve ritenersi carente di valore per il fondo cui accede, non potendo il proprietario trarne alcun beneficio” [cfr. Cass. 26509/2016], nella valutazione della domanda risarcitoria in discussione non possono essere considerati i lavori in questione. Non sussistono, del resto, nell'ipotesi di specie, i presupposti dell'indebito arricchimento, non avendo allo stato il proprietario Parte_1
–privo della disponibilità dei beni in questione sin dal 2001 [il
[...]
pag. 10/19 contratto preliminare oggetto di causa ha previsto, come detto, al momento della relativa conclusione, la contestuale immissione anticipata del promissario acquirente, esecutore delle opere in discussione, nella disponibilità del compendio promesso in vendita]– mai fruito di quanto
[illegittimamente] realizzato dal guarisco sulla consistenza oggetto del preliminare di compravendita per cui è lite.

Considerato che

, valutato il contratto preliminare oggetto di causa [art. 1362 ss. c.c.], nella determinazione del prezzo pattuito per la vendita di quanto promesso le parti hanno, nel caso di specie, considerato, in primo luogo, il valore dell'opera professionale demandata al [e da Pt_3 questi compiuta, come detto], in secondo luogo, la consegna, allo stesso promissario acquirente, dei beni a far data conclusione del contratto preliminare [18.7.2001] e, in terzo ed ultimo luogo, il pagamento da parte del promissario acquirente al momento del rogito dell'ulteriore importo di ottanta milioni di lire, pagamento mai avvenuto [in mancanza della conclusione del contratto definitivo di vendita], la concreta determinazione del risarcimento in questione deve considerare i primi due elementi innanzi citati. In particolare, il valore dell'opera professionale demandata al Pt_3 può essere quantificata nella somma dedotta dallo stesso pari a complessivi euro 111.974,95, atteso che, in primo luogo, l'eccezione di prescrizione sollevata dal è destituita di fondamento Parte_1 essendo le diffide ad adempiere al contratto preliminare oggetto di causa inviate a quest'ultime [cfr. la produzione del ] idonee ad Pt_3 interrompere il relativo termine [fino alla risoluzione del contratto preliminare per cui è lite, l'opera professionale del va valutata Pt_3 non autonomamente, ma –vista l'espressa volontà dei contraenti in questo senso– nel contesto delle prestazioni corrispettive proprie del contratto oggetto di causa] e, in secondo luogo, la somma in questione è inferiore a quella indicata nella richiamata [e non disconosciuta, come detto] scrittura privata del 15.9.2008 [in atti], potendo di conseguenza l'importo in parola ritenersi provato in virtù del principio per cui “il più contiene il meno”. La consegna al Guarisco del compendio promesso in vendita da parte del promittente venditore può essere quantificata, considerato che il primo conserva ancora oggi la disponibilità in parola, come acquisita nel 2001, in complessivi euro 51.428,97, pari al valore locativo medio [euro 5,2 mq secondo le stime O.M.I.] del bene promesso, per complessivi 140 mesi
[dalla conclusione del contratto preliminare per cui è lite alla data di pag. 11/19 instaurazione del processo], corrispondente ad euro 48.266,40, che, all'attualità [dovendo ritenersi sussistente il danno da ritardo], corrisponde [applicando la cd. “tecnica degli interessi” sulla detta somma (48.266,40) devalutata al momento della domanda (19.3.2013) e calcolando gli interessi sulla somma rivalutata anno per anno (cfr. Cass. 2654/2005)] al medesimo citato importo di euro 51.428,97. Ne segue che, in accoglimento della domanda risarcitoria in discussione, considerato che la risoluzione del vincolo contrattuale per cui è causa rende la prestazione professionale del priva di una parte del Pt_3 corrispettivo, dovendo tuttavia considerarsi, in tale imputazione, il valore dell'immediata consegna a quest'ultimo di quanto promesso in vendita, il deve essere condannato a pagare al Parte_1 Parte_3
a tale titolo [risarcimento del danno], il complessivo importo di
[...] euro 60.545,98 pari alla differenza tra i menzionati parametri [ossia ammontare del compenso spettante al per l'opera professionale Pt_3 prestata, da un lato, e valore della detta “disponibilità anticipata”, dall'altro]. Su tale somma competono al gli interessi legali a far Pt_3 data dalla pubblicazione della presente decisione, con l'odierna udienza, al saldo. Il rigetto delle domande avanzate dal nel fascicolo r.g. Parte_1
1071/2013 e il parziale accoglimento delle domande avanzate dal Pt_3 nel fascicolo r.g. 1632/13 –valutato altresì che la domanda riconvenzionale assorbita nella prima procedura è stata respinta nella seconda [in quanto ivi sostanzialmente (ri)proposta dal tra le domande giudiziali Pt_3 complessivamente avanzate]– giustifica l'integrale compensazione, tra tutte le parti costituite e in entrambe le procedure riunite, delle spese di lite, sussistendo il presupposto della cd. “reciproca soccombenza”, che esclude, peraltro, la possibilità di applicare, al caso di specie, il disposto di cui all'art. 96 c.p.c. Per i medesimi motivi devono essere dichiarate non ripetibili le spese relative al rapporto processuale sorto nei confronti della parte contumace. Le spese della c.t.u., già liquidate in atti per il complessivo importo di euro 1.951,42 [cfr. il provvedimento di liquidazione del 17.10.2017, in atti], devono essere definitivamente poste a carico di tutte le parti costituite, in uguale misura tra loro [metà a carico del e metà a Parte_3 carico delle altre parti costituite] ed in solido nei confronti dell'ausiliario. Ai sensi dell'art. 2668 c.c. deve essere disposta la cancellazione della trascrizione delle domande [di adempimento e revocatoria] avanzate dal pag. 12/19 i cui estremi risultano in atti, a cura e spese della Parte_3 parte interessata.

Considerato che

nella c.t.u. in atti, all'esito degli accertamenti tecnici compiuti dall'ausiliario sui luoghi di causa, come innanzi valutati, si prospetta la penale rilevanza delle violazioni urbanistiche relative ai lavori compiuti sul compendio promesso in vendita, letto l'art. 331, c. IV, c.p.c., deve essere disposta la trasmissione di copia del detto elaborato peritale, oltre che della presente sentenza, alla Procura della Repubblica presso l'intestato Ufficio, per le eventuali determinazioni di competenza.

P.Q.M.

il TRIBUNALE DI CIVITAVECCHIA, in composizione monocratica, definitivamente pronunziando sulla controversia civile promossa come in epigrafe, disattesa ogni altra istanza ed eccezione, così provvede:
-rigetta la domanda giudiziale avanzata da Parte_7 nel procedimento r.g. 1071/2013;
-dichiara assorbita la domanda riconvenzionale avanzata da Parte_3 nel procedimento r.g. 1071/2013;
[...]
-in accoglimento, per quanto di ragione, della domanda giudiziale avanzata da nel procedimento r.g. 1632/2013, Parte_3 accertato il grave inadempimento del promittente venditore Pt_1
pag. 13/19 , dichiara risolto il contratto preliminare di vendita Parte_7 per cui è causa;

-per l'effetto, condanna il promittente venditore Parte_7
a pagare a il complessivo importo di euro
[...] Parte_3
60.545,98, a titolo di risarcimento del danno, oltre agli interessi legali, nei termini precisati in motivazione;

-rigetta, nel resto, la domanda giudiziale avanzata da Parte_3 nel procedimento r.g. 1632/2013;
-in accoglimento, per quanto di ragione, della domanda riconvenzionale avanzata da nel procedimento r.g. Parte_7
1632/2013, condanna alla immediata restituzione della Parte_3 consistenza immobiliare promessa in vendita, individuata in motivazione, libera da persone e cose;

-dichiara integralmente compensate, tra le parti costituite, in entrambi i procedimenti riuniti, le spese del giudizio;

-dichiara, nel resto, non ripetibili le spese del giudizio;

-ordina al Conservatore dei Registri Immobiliari territorialmente competente di procedere alla cancellazione della trascrizione delle domande giudiziali avanzate dal con esonero da ogni Parte_3 responsabilità a riguardo, a cura e spese della parte interessata;

-pone definitivamente a carico delle parti costituite, in uguale misura tra loro nei termini precisati in motivazione ed in solido nei confronti dell'ausiliario, il pagamento delle spese relative alla consulenza tecnica d'ufficio, già liquidate in atti per il complessivo importo di euro 1.951,42
[euro millenovecentocinquantuno/42], oltre I.V.A. e contributo assistenziale e previdenziale come per legge;

-dispone la trasmissione di copia della presente sentenza e della consulenza tecnica d'ufficio redatta in corso di causa alla Procura della Repubblica presso l'intestato Ufficio, per le eventuali determinazioni di competenza;

-manda alla Cancelleria per quanto di competenza in ordine alla statuizione di cui al precedente capoverso del presente dispositivo e per gli altri adempimenti di legge.” Le parti appellate costituite chiedono il rigetto dell'appello. La causa è stata trattenuta in decisione con assegnazione dei termini per comparse e repliche. Motivi della decisione L'appello di non è fondato e, pertanto, non Parte_7 merita d'essere accolto.
pag. 14/19 Col primo motivo si duole che il Tribunale abbia escluso l'inadempimento del mentre avrebbe dovuto accertare che poiché costui aveva Pt_3 assunto un impegno con garanzia di risultato, consistente nell'ottenimento del mutamento di destinazione di un immobile di proprietà del Parte_1 in assenza di tale mutamento doveva ritenersi inadempiente.
[...]
E' fondamentale al riguardo riportare quanto accertato dal ctu e recepito dal Tribunale: “A tal riguardo si chiarisce che il Contratto d'Area non è una variante urbanistica ma ha gli effetti di una variante urbanistica, in sostanza è ciò che si può definire come un progetto in deroga. Condizione inderogabile per l'attuazione del Contratto d'Area era procedere con l'inizio lavori cosa che è avvenuta, in quanto è stata presentata comunicazione di inizio lavori in data 06/06/2007 (lavori preliminari relativi all'allestimento del cantiere) da parte della soc. Im.Co.Tur. Srl, la quale era stata appositamente costituita al fine di portare avanti l'iniziativa imprenditoriale. Tuttavia, nel caso specifico il Contratto d'Area non è stato attuato, in quanto non è stato corrisposto il contributo relativo agli oneri di urbanizzazione e quello per il costo di costruzione pari complessivamente a
€ 195.957,29 (vedi allegato 9), pertanto il progetto in deroga non ha avuto effetti né edilizi né urbanistici.
Allo stato attuale la destinazione dell'area è quindi quella originaria di PRG.” Da quanto sopra si ricava che se la società costituita dai proprietari appositamente per realizzare quel progetto di edificazione di cui al preliminare ha presentato la comunicazione di inizio lavori proprio successivamente all'ottenimento del predetto progetto in deroga, evidentemente il ha ritenuto che il avesse adempiuto Pt_1 Pt_3 alla sua obbligazione. In ogni caso, sotto diverso ed autonomo profilo, è evidente che il proprietario non abbia ritenuto l'eventuale inadempimento così grave avuto riguardo al suo interesse alla prestazione, tant'è che è stato dato inizio ai lavori. Dopodichè, come accertato già in sentenza, poiché la proprietà non ha pagato gli oneri concessori, il progetto non è stato realizzato. Va aggiunto che, a distanza di oltre un anno dalla comunicazione di inizio lavori le parti hanno firmato l'accordo del 15.9.2008 ove hanno previsto che le competenze del fossero saldate con la cessione di un Pt_3 ulteriore lotto di terreno.
pag. 15/19 Il che conferma ulteriormente perlomeno che l'inadempimento (anche laddove configurabile) non fosse affatto grave in relazione all'interesse del creditore della prestazione. Col secondo motivo lamenta che il Tribunale abbia risolto il contratto preliminare di compravendita per inadempimento del Parte_1 laddove, invece, l'immobile era stato reso incommerciabile dai lavori abusivi eseguiti dal . Pt_3
Sostiene che, conseguentemente, in assenza di inadempimento, neppure la domanda risarcitoria del avrebbe dovuto essere accolta. Pt_3
Il motivo va respinto. E' lo stesso appellante a riferire che “il CTU rileva che comunque è possibile presentare una “sanatoria strutturale” con deposito del progetto strutturale "in sanatoria" al fine di regolarizzare la situazione strutturale dell'immobile”. Ne consegue che sarebbe bastato sanare gli abusi o rimuoverli perché l'immobile tornasse ad essere commerciabile. Pertanto la presenza di abusi non può configurare, in questo caso, un impedimento al trasferimento ma semmai comporta un mero incombente, gravante sul , da assolvere prima di procedere al trasferimento. Pt_3
Censura la sentenza nella parte in cui ha posto a carico e spese della parte interessata, anziché del , la cancellazione della trascrizione della Pt_3 domanda giudiziale ma non indica la ragione di diritto per cui si debba ritenere che il Tribunale abbia errato. Sicchè il motivo deve ritenersi inammissibile per genericità. Spese di lite al definitivo.”
Con separata ordinanza, la Corte, “dato atto della sentenza non definitiva con cui è stato deciso sull'appello proposto da;
rilevato che nni chiede la Parte_1 CP_4 riforma della sentenza gravata previo accoglimento della domanda proposta ex art. 2932 c.c.; rilevata la mancanza nel preliminare di compravendita “de quo” di quanto occorre per il trasferimento dell'immobile (tra cui le dichiarazioni e la certificazione relativa alla destinazione urbanistica del terreno) e che costituisce condizione dell'azione, invita le parti alla discussione sul punto all'udienza in presenza del 20.2.2024, ore 11,00.”.
Il ha depositato la comparsa del 19.4.2024, ove si legge “1) In via Pt_3 preliminare: rinuncia alla sola domanda di revoca della sentenza ed inerente alla erronea interpretazione ed applicazione degli artt. 2932 e 2091 c.c.”. In sede di note scritte le parti hanno precisato le conclusioni. In particolare, il ha insistito per l'accoglimento degli altri motivi d'appello. Pt_3
pag. 16/19 Le controparti costituite hanno chiesto il rigetto dell'impugnazione. La causa è stata trattenuta in decisione. MOTIVI DELLA DECISIONE L'appello del è fondato nel senso che segue. Pt_3
Questi i motivi d'impugnazione per come rubricati dall'appellante: 1) Erronea interpretazione ed applicazione degli artt. 2932 e 2091 c.c. – esecuzione in forma specifica del preliminare – trascrizioni pregiudizievoli
– possibilità di vendita dei beni in fondo patrimoniale- illegittimità del conferimento e revoca.
2) Erronea interpretazione ed applicazione dell'art. 1453 c.c. – effetti della risoluzione del contratto preliminare.
3) Erronea interpretazione ed applicazione dell'art. 1453 e 936 c.c. – determinazione dei criteri posti a fondamento della determinazione del risarcimento del danno – indennità per migliorie apportate.
4) Erronea ed arbitraria applicazione dell'art. 1453 e 1458 c.c. – indennità di occupazione del bene – determinazione ultra petitum. Stante la rinuncia al primo motivo, appare opportuno esaminare il al quarto. Va premesso che il Tribunale ha ritenuto dovuta al , a titolo di Pt_3 compenso professionale, la somma di euro 111.974,95. Ebbene, in accoglimento della domanda del relativa al Pt_3 risarcimento dei danni da risoluzione del contratto, ha ritenuto di scomputarne quello dovuto al a titolo risarcitorio per avere Pt_1 occupato l'immobile promessogli in vendita a decorrere dal 2001. Orbene, rileva la Corte che il Tribunale ha pronunciato ultra petita posto che il non ha proposto la predetta domanda risarcitoria nei due Pt_1 giudizi riuniti. Conseguentemente, il Tribunale non avrebbe dovuto detrarre dal dovuto per il compenso (riconosciuto dal Tribunale a titolo risarcitorio) l'importo di cui alla sentenza gravata.
In ogni caso, sotto diverso ed autonomo profilo, in difetto di qualsiasi previsione contrattuale in ordine alla non gratuità del possesso conferito in attesa del rogito, non ricorrono i presupposti per ritenere dovuta alcuna indennità di occupazione in un caso, come quello in esame, in cui non il ma il risultato inadempiente. Pt_3 Pt_1
Il pertanto, deve essere condannato al pagamento in favore Pt_1 del dell'importo di euro 111.974,95 (in luogo di quello pari ad Pt_3 euro 60.545,98), con gli interessi maturati in applicazione del criterio di cui alla sentenza gravata rimasto incensurato sul punto.
pag. 17/19 La domanda non può essere accolta nei confronti anche della CP_2
, dichiarata carente di legittimazione passiva in primo grado, poiché
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l'appello sul punto è del tutto generico in quanto il non indica la Pt_3 prova della legittimazione. Va aggiunto, in ogni caso, che in base all'assunto per cui sarebbe stata beneficiaria dell'opera prestata dal
, la sua legittimazione va esclusa in difetto dell'assunzione di Pt_3 alcun obbligo da parte della società. Accolto in tal senso il quarto motivo di gravame, il secondo resta assorbito. Quanto al terzo motivo, che attiene al mancato riconoscimento ex art. 936 c.c. del diritto del all'equivalente economico delle migliorie Pt_3 apportate all'immobile oggetto della promessa di vendita nel cui possesso era stato immesso dal promittente venditore, ritiene la Corte che non può essere riconosciuta né l'indennità prevista dall'art. 936 c.c., né quella ex art. 1150 c.c. La prima, infatti, presuppone che l'autore delle opere sia effettivamente terzo, ossia non abbia con il proprietario del fondo alcun rapporto giuridico di natura reale o personale che lo legittimi a costruire sul fondo medesimo, mentre la seconda indennità (così come quella prevista dall'art. 1152 c.c.) presuppone la qualifica di possessore in capo all'avente diritto, mentre nella specie il è mero detentore qualificato (Cass. Pt_3
SS.UU. 7930 del 2008 sulla qualità di detentore qualificato del promittente acquirente immesso nel possesso;
Cass. 29924 del 2022 e 22154 del 2023). Va aggiunto che il Tribunale ha rigettato la domanda di indebito arricchimento e la pronuncia sul punto non è stata appellata. Sotto diverso ed autonomo profilo, appare dirimente osservare che in ogni caso, in disparte ogni altro tipo di valutazione sui profili dedotti dalle parti, anche l'eventuale diritto alle pretese migliorie non diverrebbe esigibile prima della riconsegna dell'immobile al proprietario. E'del tutto evidente, infatti, che prima di allora lo stato in cui l'immobile viene riconsegnato non è accertabile e così, neppure l'apporto dei miglioramenti, non configurandosi in favore del alcun diritto di ritenzione. Pt_3
Le spese di lite, seguono la soccombenza del tutto prevalente del
, pertanto, vanno poste a carico di costui nella misura di due Pt_1 terzi, rimanendo compensate quanto al resto. Le spese della ctu volta alla stima delle migliorie (datata 14.7.2017) devono porsi a carico di Parte_3
a condannato alla rifusione delle spese di lite in Parte_3 favore delle società appellate nei cui confronti ha proposto la domanda ex art. 2901c.c., rinunciata in secondo grado.

P.Q.M.

pag. 18/19 La Corte, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, deduzione o eccezione disattesa, così provvede: in parziale accoglimento dell'appello proposto da Parte_3
[...] condanna a corrispondere al Parte_1 il superiore importo di euro 111.974,95, oltre Parte_3 interessi in applicazione del criterio di cui alla sentenza gravata;
condanna a rifondere due terzi Parte_1 delle spese di lite in favore del nella misura che Parte_3 liquida, per la quota, in euro 15.000,00, quanto al primo grado ed euro
13.000,00, quanto al secondo grado, oltre CU, spese generali ed oneri accessori;
compensa per il resto le spese nel rapporto processuale tra le predette parti. Condanna alla rifusione delle spese di lite in Parte_3 favore di e nella Controparte_1 CP_2 misura che liquida, per ciascuna, in euro 12.000,00, quanto al secondo grado, oltre spese generali ed accessori di legge. Pone a carico di e spese relative alla ctu. Parte_3
Dà atto, quanto all'appello di , Parte_1 della sussistenza dei presupposti di cui all'articolo 13, quater, del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115, come modificato dalla legge del 24 dicembre 2012, n.228. Così deciso nella camera di consiglio dell'11.3.2025.
Il Presidente Il Consigliere estensore pag. 19/19