REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
VII Sezione civile composta dai magistrati: dott. Franco Petrolati Presidente
dott.ssa Assunta Marini Consigliere
dott.ssa Anna Maria Giampaolino Consigliere relatore
Ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile di secondo grado iscritta al n. 557/2020 vertente
TRA
(C.F. ), in persona Parte_1 P.IVA_1 dell'amministratore pro tempore, rappresentato e difeso dall'avv. PAOLO ROCCHI
Appellante
E
(CF ), (CF Controparte_1 C.F._1 Controparte_2
), rappresentati e difesi dall'avv. FRANCESCA MORACA e dall'Avv. C.F._2
GIUSEPPE TARSIA.
Appellati
CONCLUSIONI: come da note in sostituzione dell'udienza del 2 aprile 2025 ex art. 127 ter cod. proc. civ.
RAGIONI DELLA DECISIONE
1.- Con atto di appello regolarmente notificato il Parte_1 in in persona dell'amministratore p.t., ha impugnato la sentenza n.14424/2019 con cui il Pt_1
Tribunale Ordinario di Roma ha annullato le delibere condominiali del 9.10.2013, punto 1) b dell'ODG, e dell'11.12.2013, punto 2) ODG, nella parte in cui esse hanno modificato i criteri di ripartizione delle spese relative alla tabella E del regolamento condominiale di natura contrattuale;
ha conseguentemente annullato la delibera del 11.12.2013, n. 1 ODG, di approvazione del preventivo spese riscaldamento, ponendo definitivamente a carico del convenuto le Parte_1 spese di CTU e condannandolo al pagamento delle spese processuali.
2.- I fatti di causa sono così riportati nella sentenza:
“ Con atto di citazione notificato il 16.01.2014 gli attori chiedevano di dichiarare nulle, inefficaci o comunque in subordine annullare le delibere assunte dal Controparte_3
1
[...] del 9.10.2013 punto 1) b dell'ODG e del 11.12.2013 punto 2) ODG, nella parte in cui a maggioranza sono stati modificati i criteri di ripartizione delle spese relative alla tabella E del regolamento condominiale di natura contrattuale;
dichiarare nulla o annullare la delibera dell'11.12.2013 di cui al punto 1) 2013-2014 per le dell'ODG di approvazione del preventivo di spesa per le motivazioni e per le violazioni di legge esposte;
con condanna alle spese di giudizio da distrarsi. Si costituiva il convenuto e contestava tutti gli assunti attorei. Parte_1
Successivamente concessi i termini di cui all'art. 183; VI comma, e dopo l'udienza deputata alle conclusioni, data la natura documentale del giudizio, veniva rimessa la causa sul ruolo al fine di far svolgere una CTU volta alla verifica della tabella adottata dal Condominio per la ripartizione delle spese fisse per il riscaldamento;
vale a dire se fosse stata redatta in conformità al criterio dettato dal regolamento condominiale e se fosse stata correttamente calcolata la superficie radiante;
con verifica se alle spese fisse per il riscaldamento avesse potuto essere applicata la procedura della normativa UNI 10200/2013 ed infine se alla data delle impugnate delibere i radiatori (ovvero se le loro superfici e le potenzialità tecniche) fossero stati variati e/o sostituiti dai condomini in misura eccedente 1/5 rispetto a quelli originari. Depositata la relazione peritale, la difesa del chiedeva di chiamare a chiarimenti il CTU, ma il giudice, a scioglimento Parte_1 della riserva assunta, fissava nuova udienza per le conclusioni e tratteneva la causa in decisione ex art. 190, con i termini ivi previsti per conclusionali e repliche”.
3.-A sostegno della decisione, il Tribunale ha così ragionato:
“La domanda degli attori è fondata e merita accoglimento. Il convenuto ha violato il Parte_1 regolamento condominiale di natura contrattuale poiché ha approvato una tabella millesimale del riscaldamento in base a criteri non previsti nel regolamento stesso, in mancanza della prescritta unanimità dei condomini. Ed invero, la tabella E che fissa i millesimi relativi alla comproprietà dell'intero impianto, approvata in sostituzione di quella vigente dalla costituzione del Condominio,
è stata redatta secondo il criterio della potenza termica in luogo del criterio della superficie radiante previsto contrattualmente. La svolta CTU, un'attenta e puntuale disamina, esente da vizi logico- tecnico- giuridici, si condivide per la puntualità e rispondenza ai quesiti sottoposti. L'Ausiliario ha confermato l'assunto degli attori evidenziando che la nuova tabella E non è stata adottata in ottemperanza alla previsione del regolamento contrattuale in rapporto alla superficie radiante. I dati derivanti dalla nuova previsione, che trova riscontro nel metodo dimensionale UNI 10200, non possono pertanto essere considerati equipollenti ai criteri ed agli assunti tecnici riferiti alla tabella E originaria. Più volte la S.C. ha confermato l'assunto della necessità del voto unanime ove si voti in relazione ai criteri di ripartizione delle spese condominiali ed indi di attribuzione delle carature millesimali condominiali qualora siano previsti in un regolamento condominiale di natura contrattuale (V, ex multis Cass. 28.8.2015, n. 17268 e 25.1.2017 n. 1898). Ne deriva che i rilievi sul punto svolti dalla difesa del non possono trovare valido riscontro, rimanendo mere Parte_1 teorie prive di giuridico pregio, ivi compreso il riferimento all'art. 69 disp attuaz c.c.. Ed invero nel caso di specie non è stato effettuato un semplice ricalcolo dei valori millesimali, bensì è stato votato e variato il criterio di calcolo, in totale spregio alla previsione del regolamento contrattuale di condominio. Tale violazione si appalesa assorbente di ogni ulteriore questione, che allo stato non va esaminata. Ivi comprese le eccezioni preliminari che sono comunque infondate. Per quanto concerne il governo delle spese, di giudizio e di CTU seguono il principio della soccombenza e vanno addebitate al convenuto”. Parte_1
4. ha proposto appello avverso la sentenza Parte_2 per i motivi di seguito enunciati:
2 4.1. “VIOLAZIONE DEGLI ARTT. 113 E 116 CPC, VIOLAZIONE E FALSA
APPLICAZIONE DELL'ART. 1123 C.C., VIOLAZIONE DEGLI ARTT. 1362 E SS. C.C., NONCHE' MOTIVAZIONE CARENTE, CONTRADDITTORIA E ILLOGICA”;
4.2. “VIOLAZIONE DEGLI ARTT. 112, 132 CPC E 118 DISP. ATT. CPC PER OMESSA PRONUNCIA E OMESSA O APPARENTE MOTIVAZIONE”;
4.3. “ERRATA INTERPRETAZIONE DELLA GIURISPRUDENZA CITATA IN SENTENZA”;

4.4. “VIOLAZIONE DELL'ART. 113 CPC NONCHE' VIOLAZIONE E FALSA APPLICAZIONE DELL'ART. 69 DISP. ATT. C.C. I COMMA N. 2 E III COMMA
NONCHE' OMESSA MOTIVAZIONE APPARENTE CONTRADDITTORIA E
“; Controparte_4
4.5. “VIOLAZIONE DELL'ART. 276 CPC PER NON AVERE RISPETTATO L'ORDINE LOGICO DI TRATTAZIONE DELLE QUESTIONI PREGIUDIZIALI E DEL MERITO,
NONCHÈ VIOLAZIONE DEGLI ARTT. 112, 132 CPC E 118 D.A. CPC E 100 CPC PER
OMESSA MOTIVAZIONE E/O MOTIVAZIONE APPARENTE SULLE ECCEZIONI
PREGIUDIZIALI E PRELIMINARI DI CARENZA DI INTERESSE, ACQUIESCENZA E
DECADENZA DEGLI ATTORI ALL'IMPUGNATIVA DELLE DELIBERE ASSEMBLEARI DEL CONDOMINIO DEL 09.10.2013 E DEL 11.12.2013”;

4.6. “VIOLAZIONE DEGLI ART. 112 E 113 CPC NONCHÉ PER OMESSA MOTIVAZIONE”.
5.- Nel corso del giudizio la Corte, con provvedimento del 22.5.2020, ha fissato l'udienza del
21.10.2020 rimettendo in termini gli appellati rimasti contumaci per consentire la loro regolare costituzione. Il condominio appellante provvedeva alla sua notifica e, successivamente, si instaurava il regolare contraddittorio con la rituale costituzione in giudizio delle parti appellate.

6.- E si sono ritualmente costituiti Controparte_1 Controparte_2 in giudizio chiedendo in via preliminare dichiararsi inammissibile l'appello ex art. 348 bis n. 1
c.p.c.. Nel merito, hanno chiesto il rigetto dell'appello e la conferma integrale della sentenza impugnata;
in via meramente gradata, in ipotesi di accoglimento anche parziale del gravame, hanno chiesto l'annullamento delle delibere impugnate nel giudizio di primo grado.
7.- All'esito dell'udienza del 2 aprile 2025, tenutasi in trattazione scritta ex art. 127 ter c.p.c., la causa è stata trattenuta in decisione con la concessione dei termini per il deposito delle memorie conclusionali e repliche.
8.- L'appello, ammissibile in quanto è dato comprendere i nuclei essenziali così come risultano correttamente individuati i punti della sentenza oggetto di censura, è fondato.
8.1.- In via preliminare si devono dichiarare inammissibili ex art. 345 c.p.c. i documenti nuovi prodotti dagli appellati in sede di costituzione in giudizio (verbale delibera del 21.12.2017; verbale delibera del 30.7.2019; verbale delibera del 4.11.2019) peraltro inconferenti con il merito delle delibere impugnate del 9.10 ed 11.12.2013.
Si deve, sempre in via preliminare, provvedere sull'istanza depositata dal condominio ai sensi dell'art 89 del c.p.c., e disporre la cancellazione delle parole contenute alla pagina 2, righe 7 ed 8,
3 della comparsa di costituzione e risposta depositata dalla difesa degli appellati “…tra CP_1
i quali l'amministratore e i suoi parenti”, in quanto risultano valutazioni superflue che non hanno alcun rilievo con il merito del giudizio.
9.1.- Nel merito, con il primo motivo il appellante lamenta che il Tribunale abbia Parte_1 erroneamente ritenuto che la Tabella E allegata al regolamento contrattuale di condominio -relativa alla ripartizione delle spese dell'impianto di riscaldamento- avesse natura contrattuale in modo tale da imporre per ogni sua eventuale modifica la misurazione delle superfici radianti dei termosifoni. Sostiene che detto criterio assume, invece, valore meramente tecnico di misurazione della contribuzione alle spese ex art. 1123 c.c..
Peraltro, non avendo i impugnato la precedente delibera del 10.07.13 che aveva già CP_1 approvato la modifica delal tabella del riscaldamento secondo il metodo tecnico di calcolo della
“potenza radiante (rectius termica)” per la ripartizione proporzionale delle spese fisse del riscaldamento, non avrebbero più interesse ad impugnare le delibere successive.
Il motivo è fondato.
In disparte la considerazione per cui la delibera del 10.7.2013 riveste carattere programmatico rispetto alla quale risulta comunque il dissenso degli appellati, le delibere impugnate non incorrono nel denunziato vizio di nullità.
I condomini attori hanno difatti impugnato le delibere assembleari dell'11 settembre e dell'11 dicembre 2013 riguardanti rispettivamente l'approvazione del preventivo per la contabilizzazione del calore e l'approvazione delle nuove tabelle millesimali, ritenendo obbligatorio e vincolante – e dunque modificabile solo all'unanimità -quanto previsto nel Regolamento di condominio di
[...]
, predisposto dal costruttore (società DOS srl) e ricevuto per il suo deposito e la Parte_1 trascrizione in data 2 aprile 1962 giusto atto del Notaio , nr. Rep.5139, Racc. 2275. Persona_1
Ciò premesso, si rileva in particolare, che l'articolo 1, lettera d, del citato Regolamento ha individuato tra i beni comuni indivisibili l'impianto del riscaldamento ed i locali per la caldaia e cisterna.
L'articolo 7, inoltre, ha stabilito che i valori delle singole unità condominiali riferiti all'impianto del termosifone, compresa caldaia e serbatoio nafta nonché i relativi pesi e le spese riguardanti il funzionamento e la manutenzione sia ordinaria che straordinaria dell'impianto stesso, sono espressi in millesimi indicati nella Tabella millesimale E. La Tabella millesimale E, ha indicato letteralmente “la ripartizione dei contributi per le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria nonché per l'esercizio del termosifone (in base alla superficie radiante). Quota di comproprietà di tutto l'impianto del termosifone relativa ad ogni unità condominiale”.
Nelle delibere impugnate dell'11 settembre e 11 dicembre 2013, di contro, l'assemblea ha deliberato l'adozione del diverso criterio di ripartizione individuato nella potenza termica dell'impianto.
Al riguardo, ritiene questa Corte, da un canto che l'eventuale natura contrattuale del regolamento condominiale non si estende alle tabelle millesimali, la cui finalità è quella di tradurre la proprietà in frazioni millesimali (Cass. civ. Sez. II, Ord., 02-08-2023, n. 23); dall'altro, che, alla stregua dell'interpretazione offerta da Cass. Sez. U, 09/08/2010, n. 18477, l'atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non deve essere approvato con il
4 consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, comma 2, c.c., purché tale approvazione sia meramente ricognitiva dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge, e quindi dell'esattezza delle operazioni tecniche di calcolo della proporzione tra la spesa ed il valore della quota o la misura dell'uso.
Ciò premesso, giova rammentare che la regola generale di cui all'art. 1123 c.c. individua criteri di contribuzione correlati, oltre che “al valore della proprietà di ciascuno” (comma 1), “all'uso che ciascuno che può farne” (comma 2) e alla concreta “utilità” (comma 3).
Prima dell'adozione dei sistemi di misurazione del calore, l'unico criterio base, ai fini della ripartizione delle spese di riscaldamento,. conforme al principio generale di cui all'art. 1123, comma 2, c.c., era, secondo Cass. Sez. 2, n. 946 del 1995, quello della superficie radiante, originariamente adottato dal Regolamento di cui è causa.
L'evoluzione in materia relativa alla termoregolazione e alla contabilizzazione del calore di cui alla legge n. 10 del 1991 - che prescrive il conseguente riparto degli oneri di riscaldamento in base al consumo effettivamente registrato - nonché l'evoluzione tecnologica e la differenziazione dell'offerta degli elementi riscaldanti (non limitati a quelli di ghisa ma di tecnologia più recente che, a parità di superficie radiante, erogano una maggiore potenza termica,) consentono di ritenere che il criterio della potenza termica del radiatore, indicativa del valore radiante – che ha sostituito quello della superficie previsto nel regolamento contrattuale - individui un congruo rapporto con l'uso individuale e con il consumo di calore, in conformità con i principi desumibili dall'art. 1123 cod. civ.
9.2.- Con il secondo motivo, l'appellante lamenta che il Tribunale avrebbe accolto acriticamente le conclusioni del CTU senza spiegarne le effettive ragioni deducendo che l'ausiliario dell'Ufficio in realtà non avrebbe risposto ai quesiti formulati dal giudice né alle osservazioni del condominio che aveva chiesto la sua convocazione a chiarimenti. Deduce, in particolare, che il CTU non avrebbe risposto alle osservazioni del CTP del condominio lamentando che il Tribunale non avrebbe preso posizione sulle eccezioni del chiudendo l'istruttoria con l'ordinanza del Parte_1
31.1.2017.
I rilievi non sono condivisibili, dal momento che il CTU ha risposto in maniera esaustiva, sulla base di accertamenti accurati e corretti, ai quesiti del Giudice ed alle osservazioni dei CTP, dandone atto nella propria relazione definitiva
9.3.- Con il terzo motivo, l'appellante lamenta che il Tribunale abbia travisato la giurisprudenza citata che farebbe riferimento a tutt'altra fattispecie inerente ad oneri condominiali relativi a garages (Cassazione n.17268 del 28.8.2016; Cassazione n.1898 del 25.1.2017).
Deduce che tali sentenze sarebbero state riportate acriticamente e l'errore del Tribunale risulterebbe evidente dalla lettura della sentenza della Cassazione n.30392/2019 secondo cui l'approvazione delle tabelle millesimali, al pari della loro revisione, non avrebbe natura negoziale per cui non necessiterebbe del consenso unanime dei condomini, essendo sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, secondo comma c.c..
Il motivo non coglie nel segno, alla luce della considerazione per cui la giurisprudenza (Cassazione
n.30392/2019) citata dal attiene ad una diversa fattispecie atteso che in quel caso era Parte_1 stata accertata la natura non contrattuale del regolamento di condominio e l'applicazione di tabelle millesimali in maniera difforme dal regolamento allora vigente non opponibile ai condomini acquirenti.
5 9.4.- Con il quarto motivo, il assume la legittimità delle delibere impugnate in quanto Parte_1 dallo stesso conformi al dettato normativo di cui all'art. 69 delle Disp. Di Att.ne del c.c. e 1136 comma secondo del c.c.. Il motivo è assorbito dall'esame dei motivi che precedono.
9.5.- Con il quinto motivo, ripropone l'appellante lamenta di aver eccepito in via pregiudiziale la carenza dell'interesse ad agire in giudizio degli appellati in quanto non avrebbero impugnato la precedente delibera assembleare programmatica del 10.7.2013, assumendo che le successive delibere impugnate del 9.10 e del 11.12.2013 non avrebbero in sostanza arrecato alcun danno o pregiudizio a loro carico, anzi, la nuova tabella millesimale sarebbe addirittura più favorevole ai condomini appellati.
Il motivo è infondato. Si richiamano espressamente le considerazioni precedenti e la giurisprudenza infra citata in merito al rigetto del primo motivo, del secondo e del quarto motivo di appello.
9.6.- Infine, quanto al sesto motivo di appello, la validità della modifica tabellare comporta l'accoglimento anche di questo motivo con il quale il lamenta l'annullamento della Parte_1 delibera assembleare dell'11 dicembre 2013, n. 1 ODG, relativa all'approvazione del preventivo delle spese di riscaldamento esercizio 2013/2014, sul presupposto che fosse stato redatto e approvato sulla base della nuova tabella E.

10.- Le spese seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte di Appello di Roma, definitivamente pronunciando, nella causa civile di secondo grado iscritta al n. 557 del 2020, in riforma della sentenza del Tribunale di Roma n. 14424/2019, così provvede:
rigetta le domande proposte da e ; Controparte_1 Controparte_2
condanna e alla rifusione delle Controparte_1 Controparte_2 spese di lite nei confronti del che liquida Controparte_5 in euro 2.500,00 per il primo grado di giudizio ed euro 2.000 per questo grado, oltre Iva e Cpa come per legge.
Roma, 15 maggio 2025
Il Consigliere relatore
Il Presidente

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