N. R.G. 64/2020
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO di PERUGIA
SEZIONE CIVILE
La Corte di Appello di Perugia, nella persona dei seguenti magistrati:
Dott. Simone Salcerini Presidente relatore
Dott.ssa Paola De Lisio Consigliere
Dott.ssa Ombretta Paini Consigliere
ha pronunziato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al Nr. 64/2020 R.G. promossa da
, nata a [...] il [...], ivi residente, C.F. , Parte_1 CodiceFiscale_1
rappresentata e difesa dall'Avv. Antonio Bagianti e dall'Avv. Giovanna Bagianti, elettivamente domiciliata presso il suo studio in Perugia, piazza Michelotti n.1, in forza di procura apposta in calce all'atto di citazione in appello;

-Appellante=
nei confronti di
Eredità giacente del defunto , nato a [...] il [...] ed ivi deceduto Persona_1
l'8.6.2023, in persona del curatore Avv. Fabio Amodio, con studio in Perugia, via Campo di
Marte n.14/i presso cui è elettivamente domiciliata;

-Appellata=
e pagina 1 di 11 con sede in Vignanello (VT), strada Vasanellese n.4, C.F. Parte_2
, in persona dell' rappresentato e difeso dall'Avv. Marco P.IVA_1 Controparte_1
Polidori, con studio in Viterbo, piazza della Rocca n.33, presso cui è elettivamente domiciliata n.36/A, in forza di procura apposta su foglio separato;

-Appellata=
e
(già ), in persona del suo legale Controparte_2 Controparte_3
rappresentante pro tempore, con sede in Torino, piazza San Carlo n.156, P.Iva ; P.IVA_2
-appellata contumace=
e in persona del suo legale rappresentante pro tempore, con sede in Controparte_4
Perugia, via Aldo Manna n.103, P.Iva P.IVA_3
-appellata contumace=
e
, in persona del suo legale rappresentante pro tempore, con sede in Ponte Controparte_5
san Giovanni (PG), via A. Manzoni n.392;
-appellata contumace=
OGGETTO: divisione di beni non caduti in successione
CONCLUSIONI:
Per parte appellante come alle note datate 11.3.2025 ed al ricorso in appello;

Per l'appellata Curatela dell'eredità giacente di come alla comparsa di Persona_2
costituzione del 12.3.2025;
Per l'appellata come alle note datate 12.3.25. Parte_2
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA
DECISIONE
pagina 2 di 11 Munita di apposito titolo esecutivo, la creditrice intraprendeva nei Parte_2
confronti del suo debitore un'esecuzione immobiliare avanti al Tribunale Persona_2
civile di Perugia (R.G.E. n.359/14), pignorando alcuni beni immobili che il debitore aveva in proprietà comune (50% per ciascuno) con la sorella Parte_1
Ritenendo non opportuno tentare di vendere la quota indivisa il G.E. disponeva procedersi a giudizio di divisione che vedeva come litisconsorti il creditore procedente ( Pt_2 Parte_2
, il debitore ( ), la comproprietaria del compendio pignorato (
[...] Persona_2 Parte_1
ed i creditori intervenuti ( già
[...] Controparte_2 Controparte_6
, ).
[...] Controparte_4 Controparte_5
Istruita la causa mediante una CTU diretta ad elaborare un progetto di divisione, il primo giudice pronunciava la sentenza n.1768/2019 che, previo accertamento della comoda divisibilità del bene in comunione, dichiarava il progetto di divisione elaborato dal CTU ing.
esecutivo e, per l'effetto, assegnava a ciascuno dei due condividenti una Persona_3
porzione del fabbricato (comprensivo di capannone, pollai e rimesse ed uffici) e della corte comune, nonché i due terreni limitrofi, senza prevedere conguagli e ponendo le spese di divisione a carico dei condividenti.
Avverso tale decisione ha interposto appello deducendo l'erroneità della Parte_1
sentenza gravata per cinque distinti motivi e segnatamente:
I° Motivo, “Assoluta mancanza di indipendenza e privacy dei due appartamenti abitativi
ipotizzati”;
II° Motivo, “Inutile formazione di corte comune alle due proprietà, con inutile alterazione
dello status quo contrario ai principi di legge (artt. 726 e 727 c.c.)”;
III° Motivo, “Eccessiva polverizzazione e frazionamento degli immobili con inutile ulteriore
formazione di parti condominiali sempre in violazione dei principi di cui all'art. 727 c.c.”;
pagina 3 di 11 IV° Motivo, “Mancata indicazione dei patti speciali/servitù che dovranno essere
necessariamente costituiti a seguito della divisione in due lotti del compendio (sempre sulla
base delle ipotesi del CTU) con violazione ulteriore dei principi di legge che presiedono alla
divisione immobiliare (art. 726 e 727 c.c.)”;
V° Motivo, Mancato recepimento del progetto divisionale redatto dal CTP Dr. Persona_4
che ha rispettato i principi civilistici in materia di divisione.
[...]
In conformità di quanto sostenuto l'appellante ha chiesto che, previa riforma della sentenza impugnata, fosse disposta la divisione “secondo le risultanze della relazione del Dott.
[...]
prodotta in allegato” o che, in subordine, fosse rinnovata la CTU. Persona_4
Con comparsa di costituzione datata 28.4.2020 ha resistito all'appello Persona_2
sostenendone l'infondatezza, dal momento che la relazione del C.T.P. non Persona_4
solo si discosta da quella del primo CTP (Dr. nominato dalla stessa Persona_5
appellante in primo grado, ma prevede la realizzazione di una nuova ingombrante scala del tutto sovrabbondante rispetto alle esigenze del compendio da dividere, scala che finirebbe col
“limitare grandemente la disponibilità degli spazi interni”, di qui la richiesta di rigetto dei motivi di impugnazione, con vittoria di spese.
Si è costituita in giudizio anche la che ha eccepito l'inammissibilità Parte_2
della produzione della CTP a firma dr. e della nuova domanda di divisione Persona_4
basata sulle risultanze della detta Consulenza, in ogni caso ha sostenuto l'infondatezza dell'appello e ne ha chiesto il rigetto, con vittoria delle spese di lite.
(già ), la Controparte_2 Controparte_6 Controparte_4
e la società non si sono costituite in giudizio pur a fronte di rituale
[...] Controparte_5
notifica e, pertanto, si è proceduto in loro contumacia.
La causa è stata istruita mediante la CTU del geom. diretta ad elaborare un nuovo Per_6
progetto di divisione.
pagina 4 di 11 Nelle more del giudizio è deceduto , motivo per cui la causa è stata Persona_2
rimessa in istruttoria e riassunta dall'appellante, collettivamente ed impersonalmente, nei confronti degli eredi del defunto.
Con comparsa del 12.3.2025 si è costituita in giudizio l'eredità giacente del defunto che ha richiamato le conclusioni del suo precedente difensore, Persona_2
dichiarandosi comunque disponibile ad un componimento bonario della controversia.
La causa è stata assegnata in decisione all'udienza del 13.3.2025, senza la concessione di ulteriori termini per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica (in quanto già
precedentemente concessi).
*****
1.
I cinque motivi di appello meritano di essere trattati congiuntamente, visto che sono tra loro strettamente connessi e si sostanziano tutti in censure del progetto divisionale elaborato dal
CTU ing. integralmente recepito dal giudice di prime cure. Per_3
2.
La frettolosa sentenza del Tribunale di Perugia ha statuito che il bene in comunione “appare
comodamente divisibile, non essendo difficoltoso o particolarmente oneroso il relativo
frazionamento” (cfr. pag.1). Tale statuizione non ha formato oggetto d'impugnazione -
nemmeno da parte della creditrice che pure aveva chiesto la vendita Parte_2
dell'intero compendio- quindi la questione della “comoda divisibilità” del bene (ai sensi e per gli effetti dell'art.720 cod. civile) deve ritenersi coperta dal giudicato e non suscettibile di delibazione.
3.
Con il primo motivo di appello ha censurato la sentenza emessa dal Tribunale Parte_1
di Perugia sul rilievo che i lotti predisposti dal CTU “presuppongono che la scala (interna)
pagina 5 di 11 resti comune anche in caso di vendita all'asta di una delle due porzioni”, situazione che sarebbe invece da evitare perché non permetterebbe “indipendente autonoma fruibilità delle
due unità abitative”, nel senso che la scala interna sarebbe utilizzabile da persone appartenenti a sfere familiari diverse, determinando ciò una “evidente assoluta mancanza di privacy” (cfr.
pag.4 dell'atto di appello). Osserva in proposito questa Corte che la divisione giudiziale di un immobile può essere effettuata anche mediante la costituzione di un condominio,
indipendentemente dalla volontà degli interessati (Cass. 10.2.1986 n.834). In buona sostanza il fenomeno della comunione forzosa, seppure marginale, non è affatto ignoto al nostro ordinamento (artt. 874, 875, 1117 cod. civile), né si pone in contrasto insanabile con i principi generali in subiecta materia, quindi è del tutto ammissibile che la divisione in natura possa determinare la costituzione di un condominio. Ovvia la conseguenza che l'uso dei beni condominiali comporti una necessaria promiscuità ed il ridimensionamento della privacy, ma si tratta di conseguenza del tutto legittima sotto ogni profilo.
4.
Con il secondo motivo di impugnazione ha sostenuto che la formazione di una Parte_1
corte comune alle due proprietà sarebbe contraria ai principi di legge (artt. 726, 727 cod.
civile), anche per ragioni di sicurezza (l'area sarebbe percorsa da vetture in transito), di privacy (le persone di passaggio avranno vista diretta sull'interno dei locali abitativi posti al primo piano) ed economiche (possibili contrasti in ordine all'uso delle aree comuni). La
censura non è accoglibile per le considerazioni svolte al punto n.3, che devono qui intendersi integralmente richiamate;
in ogni caso non è revocabile in dubbio che la presunta difficoltà di una coabitazione tra i futuri condividenti non costituisca ostacolo alla divisibilità in natura del bene (Cass. 16.4.1981 n.2309). Quanto al principio espresso dall'art. 727 cod. civile, si tratta della regola della tendenziale omogeneità delle porzioni che, nella fattispecie, non risulta pagina 6 di 11 violata, visto che proprio per la rigorosa applicazione della detta regola il CTU ha previsto una suddivisione che rispecchi anche nei minimi dettagli la natura dei beni assegnati.
5.
Il terzo motivo di impugnazione può suddividersi in due censure che, seppure strettamente connesse, riguardano in particolare: a) l'eccessiva polverizzazione e frazionamento degli immobili;
b) la formazione di ulteriori parti condominiali, sempre in violazione dei principi di cui all'art. 727 cod. civile.
Quanto alla doglianza relativa all'eccessivo frazionamento del compendio immobiliare osserva questa Corte che è proprio la natura del bene, vale a dire un fabbricato nato per soddisfare le esigenze di una singola famiglia, che richiede aggiustamenti/frazionamenti,
indispensabili dal momento che si è voluto ritenere divisibile in natura il complesso immobiliare di cui trattasi.
Inoltre, in merito alla regola dell'art. 727 cod. civile, già sopra illustrata, osserva questa Corte
che le censure dell'appellante in subiecta materia risultano addirittura contraddittorie, visto che la creazione di parti condominiali è proprio sottesa alla predisposizione di un progetto di divisione che rispecchi l'assegnazione a ciascun condividente di beni il più possibile omogenei dal punto di vista della loro natura (in termini cfr. Cass. n.4111/1996). Del resto le porzioni da assegnare devono assolvere la funzione economica dell'intero, ciò che nella fattispecie presuppone una serie di accorgimenti attuabili solo con la creazione di spazi condominiali.
6.
La quarta censura (“Mancata indicazione dei patti speciali/servitù che dovranno essere
necessariamente costituiti a seguito della divisione in due lotti del compendio (sempre sulla
base delle ipotesi del CTU) con violazione ulteriore dei principi di legge che presiedono alla
divisione immobiliare - art. 726 e 727 c.c.”) investe l'omessa specificazione da parte del CTU
delle spese necessarie ad attuare la divisione sotto svariati profili (lavori edili necessari al pagina 7 di 11 frazionamento del compendio, modalità di attingimento dell'acqua dai pozzi, ripartizione dei costi per la manutenzione della scala esterna e dell'impianto fognario, modalità di utilizzo della corte comune).
Rileva in proposito questa Corte che la formazione dei lotti prevista dall'ing. prevede Per_3
che alcuni beni rimangano in comunione tra i due condividenti, ma l'uso e la gestione dei beni in comunione è disciplinata dalla legge (artt.1102 e segg. Cod. civile) e non necessita di specifiche disposizioni nel progetto divisionale. Infine, per quello che riguarda le spese vive necessarie all'attuazione del progetto di divisione, le stesse non possono che essere poste a carico dei condividenti pro quota, fermo restando che sotto il piano pratico non è possibile prevedere nel dettaglio ogni singolo, minimo esborso.
7.
Il quinto motivo ha ad oggetto una domanda più che una censura alla sentenza impugnata,
infatti l'appellante ha chiesto che la divisione avvenga secondo le modalità indicate dal proprio CTP il quale avrebbe formulato un progetto maggiormente Persona_4
“rispettoso” dei principi civilistici (cfr. pag.9 dell'atto di appello).
La tesi sostenuta dalla difesa di non è accoglibile. Parte_1
Il progetto del CTP prevede la realizzazione di una nuova scala interna di Persona_4
collegamento tra i locali posti a piano terra e quelli situati al primo piano, ciò che comporta modifiche strutturali al fabbricato di non modesta entità e la presenza di ben due rampe di scale dal piano terra al primo. Tra l'altro l'erigenda (seconda) rampa di scale è soggetta ad autorizzazione amministrativa (come pure il nuovo accesso carrabile all'interno del lotto da assegnare alla parte condividente appellata) e tale circostanza introduce un elemento di alea.
Inoltre il progetto divisionale di cui trattasi prevede due lotti che non hanno pari valore e,
quindi, la necessità di conguagli, fermo restando che il lotto da assegnare a Parte_1
pagina 8 di 11 risulterebbe connotato da una ben maggiore razionalità (e appetibilità) rispetto all'altro lotto,
con violazione del principio di omogeneità degli apporzionamenti.
In proposito non è poi superfluo rilevare che in caso di porzioni uguali l'assegnazione (art. 729
cod. civile) dovrebbe essere effettuata preferibilmente con l'estrazione a sorte delle quote,
vero è che il principio dell'estrazione a sorte non ha carattere assoluto ed è derogabile dalle parti (Cass. n.2394/09, Cass. n.9848/05) ma al riguardo non ci sono state precise prese di posizione, al netto del fatto che nella pratica il fabbricato era stato diviso in due porzioni rispettivamente in uso a ed al fratello (pag.3 della CTP del dr. Parte_1 Per_4
.
[...]
In definitiva, il progetto divisionale del CTP dr. crea ulteriori complicazioni Persona_4
di natura giuridica e risulta privilegiare – e non di poco – il lotto che sarebbe da attribuire a
(a scapito dell'altro lotto), circostanza che ne esclude in radice l'accoglibilità. Parte_1
Da quanto esposto deriva che anche il quinto motivo di appello non merita di essere accolto.
8.
Nel corso del secondo grado di giudizio sono stati predisposti (due) nuovi progetti divisionali -
dal CTU geom. che non risultano soddisfacenti per tre ordini di ragioni. Persona_6
Innanzitutto prevedono la realizzazione di una nuova scala interna di collegamento, a spese di
(primo progetto, pag.13) o di (pag.26, seconda ipotesi), Parte_1 Persona_2
con consistenti esborsi;
in entrambi i casi si rendono necessarie delle opere conseguenti
(tamponatura in muratura delle porte che collegano la scala interna alla proprietà di
[...]
ed altre opere di finitura), con ulteriori, significativi esborsi a carico dei condividenti. Pt_1
Inoltre il valore delle due quote da assegnare risulta differente, ciò che determina la necessità
di un conguaglio.
In ogni caso sono previsti dei “patti speciali”, tra cui i frazionamenti di alcuni beni, che fanno sorgere la necessità di un intervento economico del creditore procedente (cfr. pag.14
pagina 9 di 11 dell'elaborato) e la costituzione di alcune servitù “su tutte le infrastrutture e reti tecnologiche impiantistiche esistenti”, nonché per l'attingimento d'acqua dai pozzi esistenti, ciò
presupponendo un accordo che coinvolge addirittura il creditore procedente della procedura esecutiva (nel primo progetto) o un consistente pagamento di denaro da parte del condividente
(seconda ipotesi), interventi senza i quali i progetti divisionali risultano Persona_2
inattuabili (e che, a dirla tutta, appaiono poco praticabili, dato che l'eredità giacente di
[...]
non pare proprio in grado di sostenere rilevanti esborsi economici). Per_2
Se mai ce ne fosse stato bisogno, l'elaborato del CTU geom. dimostra che la divisibilità Per_6
in natura del compendio immobiliare di cui trattasi comporta la risoluzione di problematiche difficilmente risolvibili in sede giudiziale e, ai fini di cui qui ci si occupa, che tale nuovo progetto divisionale non possa trovare accoglimento, dato che presuppone l'esistenza di accordi allo stato non raggiunti.
In pratica, il progetto divisionale del CTU nominato in primo grado (ing. , è pur Per_3
sempre quello meno invasivo e più rispettoso dei principi civilistici che disciplinano la materia delle divisioni.
In ogni caso ed a tutto voler concedere i motivi di appello proposti da sono Parte_1
infondati e, pertanto, vanno respinti, con conferma della sentenza impugnata.
*****
La conclusione necessitata di quanto sopra esposto è che la sentenza appellata merita di trovare conferma.
Le spese di lite del presente grado di giudizio seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo, tenuto conto del limitato impegno defensionale della curatela dell'eredità
giacente.

P.Q.M.

pagina 10 di 11 La Corte di Appello di Perugia, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da avverso la sentenza n.1768/2019, emessa dal Tribunale di Perugia il Parte_1
14.11.2019, contrariis reiectis, così provvede:
- respinge l'appello e, per l'effetto, conferma la sentenza impugnata;

- Condanna al rimborso delle spese di lite sostenute dall'appellata costituita Parte_1
che liquida in €.9.991,00 per compensi, oltre rimborso spese generali Parte_2
ed accessori di legge;

- Condanna al rimborso delle spese di lite sostenute dall'appellata costituita Parte_1
che liquida in €.5.000,00 per compensi, oltre Controparte_7 Persona_1
rimborso spese generali ed accessori di legge;

- Pone definitivamente a carico dell'appellante le spese di CTU del presente grado di giudizio, come liquidate in corso di causa;

- visto l'art. 13 c.1 quater D.P.R. n.115/02 e successive modifiche, accerta che sussistono i presupposti perché l'appellante versi un ulteriore importo pari al contributo unificato.
Così deciso in Perugia, lì 9 giugno 2025
Il PRESIDENTE relatore
(Dott. Simone Salcerini)
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