N. 331/2023 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI CAMPOBASSO
La Corte di Appello di Campobasso, collegio civile, riunita in camera di consiglio, composta dai magistrati: dr. Maria Grazia d'Errico Presidente dr. Gianfranco Placentino Consigliere relatore dr. Federico Scioli Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nelle cause civili riunite di seconda istanza iscritte al n. 331/2023 R.G. e al n. 348/23 R.G.A.C.C. avverso la sentenza n. 126/2023 pubblicata il 07/03/2023 dal Tribunale di Larino in composizione monocratica nel procedimento n. 890/2020 R.G., avente ad oggetto: risarcimento danni immobile locato-
TRA
(C.F. , nella qualità di erede legittima di Parte_1 C.F._1 Per_1
[...] con il patrocinio dell'avv. GIANNONE ANTONIO, elettivamente domiciliata in VIA F. JOVINE N.4 86035 LARINO presso il difensore
APPELLANTE nel procedimento n. 331/23 RG
APPELLATA nel procedimento riunito n. 348/23 R.G.
E
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. MANFREDI SELVAGGI Controparte_1 P.IVA_1
ENNIO, elettivamente domiciliato in PIAZZA ROMA 143 86021 BOIANO presso il difensore
APPELLATA nel procedimento n. n. 331/23 RG
APPELLANTE nel procedimento riunito 348/23 R.G.
E
(c.f.: ), Controparte_2 C.F._2
( c.f.: Parte_2 C.F._3
(c.f.: Parte_3 C.F._4
(c.f. : Parte_4 C.F._5
Tutti nella loro qualità di “chiamati all'eredità” di Persona_1
Con il patrocinio dell'avv. Alessandro COLETTA , elettivamente domiciliati presso e nel suo in Larino (CB) alla P.zza dei Frentani n. 25
APPELLATI nel procedimento riunito n. 348/23 RG
Pag. 1 a 9

CONCLUSIONI
All'udienza del 4/6/25, tenuta con trattazione scritta: per l'avv. GIANNONE ANTONIO chiede che sia accolto il proposto appello e Parte_1 siano rigettati l'appello avversario nonché le richieste istruttorie della controparte;
per la l'avv. MANFREDI SELVAGGI ENNIO chiede che la Corte Voglia accogliere CP_1 le istanze istruttorie e di CTU della;
chiede il rigetto dell'appello proposto dal Controparte_1
e l'accoglimento dell'appello di cui al giudizio riunito n. 348/23 RG.; Parte_1 per , , Controparte_2 Parte_2 Parte_3 Parte_4 chiamati all'eredità di l' Avv. Alessandro Coletta chiede l'estromissione dal Persona_1 presente giudizio, per difetto di legittimazione ad causam dei propri rappresentati.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
1. Con ricorso ex art. 447 bis cpc depositato il 26/10/20 in qualità di Persona_1 locatore conveniva in giudizio la n qualità di conduttrice chiedendo la condanna Controparte_1 della società convenuta, in persona della amministratrice e legale rappresentante pro tempore, sig.ra , al risarcimento dei danni in favore dell'istante nella misura di complessivi Parte_5
€ 61.669,39, di cui € 50136,39 per il costo delle opere necessarie per ripristinare lo status quo ante
€ 5.000,00 per la mancata percezione del reddito nel periodo occorrente per l'esecuzione e il completamento dei lavori in oggetto (come da ATP richiesto in data 11/6/19 e depositato il 9/1/20) ed € 6.533,00,00 per canoni dovuti per tre mesi e quattro giorni di ritardo nella restituzione dell'immobile.
Esponeva che con contratto del 15.05.1995, registrato a Larino il 01.06.1995 al n. 336 serie 3, la “ aveva concesso in locazione per il canone Controparte_3 mensile rivalutato di € 2.085,00 alla “ con sede in Bojano (CB) alla via Salvo Controparte_1 D'Acquisto n. 84, il locale commerciale in Larino alla C.da Cappuccini in catasto al fol. 40 p.lle 285 sub 124, 125 e 126 (doc.1); che alla “ l'istante era Controparte_3 succeduto quale locatore in conseguenza dell'acquisto della proprietà del locale come da verbale di conciliazione in data 13.04.2016, trascritto il 18.04.2016 ai nn. 3247/2368, di cui era stata data regolare comunicazione alla società conduttrice;
che con scrittura privata del 12.01.2019 il contratto di locazione era stato, poi, consensualmente risolto con l'impegno per la società conduttrice di rilasciare l'immobile libero da persone e cose;
quest'ultima, aveva rilasciato il locale soltanto in data 16.4.2019, con un ritardo di oltre tre mesi;
il locale era stato riconsegnato in uno stato di profondo degrado non riconducibile all'uso corretto del bene o alla vetustà, come dalla perizia dell'ing. del 27.5.2019; che l'istante con ricorso depositato in data Persona_2 11.06.2019 aveva promosso accertamento tecnico preventivo iscritto a ruolo con il n. 648/19 nei confronti della “ ; che il c.t.u. nominato dal Tribunale, arch. , aveva Controparte_1 Controparte_4 depositato una relazione tecnica in data 09.01.2020 in cui erano stati rilevati danni eccedenti il normale deterioramento dell'immobile nella misura di complessivi € 55.136,39, di cui € 50.136,39 per il costo delle opere necessarie per ripristinare lo status quo ante ed € 5.000,00 per la mancata percezione del reddito nel periodo occorrente per l'esecuzione e il completamento dei lavori in oggetto;
che per il ritardo nella restituzione dell'immobile il danno ammontava ad € 6.533,00 pari al canone di locazione per i tre mesi e quattro giorni di ritardo (e cioè dal 12.01.2019 al 16.04.2019).
La costituendosi affermava che con la scrittura del 12.01.2019 le parti avevano CP_5 dichiarato di non avere più nulla a pretendere reciprocamente ed avevano posto a carico di essa convenuta l' obbligo di riconsegna dell'immobile sgombro da persone e cose senza fissare un termine , richiamando l'intenzione del di riaverlo non oltre il 15.5.2019 e tanto avveniva Per_1 nonostante il rifiuto del locatore di ricevere le chiavi dell' immobile;
la ctu espletata nel giudizio per atp era affetta da numerose carenze;
l' immobile , nelle more dell'introduzione della causa, era stato concesso in locazione alla di EN NG PI che vi esercitava l'attività Parte_6 commerciale di vendita nelle medesime condizioni in cui gli era stato rilasciato dalla conduttrice;
la convenuta aveva effettuato a proprie spese, diversi e rilevanti interventi finalizzati a migliorarne le condizioni e l' utilizzabilità; la chiedeva il rigetto dell' avversa domanda e , in via CP_5 subordinata e riconvenzionale , nel caso di accoglimento , la condanna dell' attore a corrisponderle
Pag. 2 a 9 le indennità ex artt.1592 e 1593 c.c. per le necessarie migliorie e addizioni apportate all'immobile, nonché dell'indennità di avviamento ex L.392/78, pari a 18 mensilità dell'ultimo canone della risolta locazione di € 2.085,00 + iva, così per € 37.530,00 + iva, limitando le istanze riconvenzionali stesse a un importo compreso entro la somma di € 100.000,00, ponendo in parziale compensazione, da effettuarsi quanto ai miglioramenti anche ai sensi dell'art.1592, 2°c., c.c., detti propri maggiori crediti con quanto dovesse eventualmente risultare dovuto al per i Per_1 contestati titoli all'esito del giudizio , giudizio, con condanna di quest'ultimo al pagamento in della maggiore differenza dovutale.
Il Tribunale di Larino con sentenza n. 126/2023 pubblicata il 07/03/2023 in parziale accoglimento della domanda, condannava la , al pagamento dell'importo di euro Parte_7 33.976,08 , oltre ad interessi nella misura legale dall' 11.06.2019, oltre al pagamento delle spese di giudizio e delle spese di atp e delle spese di ctu relative all'atp.
Il tribunale rilevava che il significato della frase apposta al termine della scrittura privata del 12.01.2019 , con cui le parti si sono date “ reciprocamente atto , con la firma della presente scrittura , da valore ad ogni effetto di legge in caso d' uso , che con l' adempimento concordato non hanno più nulla a pretendere reciprocamente” era equiparabile ad una clausola di stile , in quanto tale inidonea a concretizzare gli estremi della rinuncia dell' attore all' azione risarcitoria proposta nel presente giudizio;
dal verbale di riconsegna dell' immobile del 13.04.2019 e dall'esperito ATP risultavano comprovati danni all'interno dell'immobile; non poteva essere accolta la domanda per i danni non riconosciuti dalla conduttrice nel verbale di riconsegna;
neppure poteva essere riconosciuta la somma per canone di locazione dal 12.01.2019 al il 16.04.2019 non essendo stata pattuita la restituzione immediata;
la domanda riconvenzionale di pagamento dell' indennità di CP_ avviamento non poteva essere accolta stante l' espressa rinuncia alla stessa effettuata dalla con la sottoscrizione dell'accordo del 12.01.2019; la domanda riconvenzionale di
[...] restituzione delle spese per la manutenzione dell'immobile non poteva essere accolta in mancanza di prova del carattere d' urgenza e dell'avviso al locatore.
in qualità di erede di , deceduto il 16 luglio 2023, Parte_1 Persona_1 proponeva appello avverso tale pronuncia con ricorso depositato il 25/9/23, chiedendo il totale accoglimento della domanda proposta in primo grado, con condanna dell'appellata al risarcimento dei danni nella misura di complessivi € 61.669,39 (con un aumento di € 27.693,31 rispetto all'importo liquidato in primo grado per errore di calcolo, mancato riconoscimento delle somme pari a canoni di locazione per ritardato rilascio, mancato riconoscimento di alcuni dei danni non riconosciuti dalla conduttrice).
Si costituiva la chiedendo il rigetto dell'appello e la riunione del Controparte_1 procedimento n. 348/23 RG con l'accoglimento dell'appello di cui al procedimento proposto dall'appellata.
Con ricorso depositato il 5/10/23 iscritto al n. 348/23 RG sopra richiamato notificato agli eredi la proponeva appello avverso la medesima sentenza del Persona_1 CP_1
Tribunale chiedendo l'accoglimento delle seguenti conclusioni:
“in via principale, rigettare il ricorso e tutte le domande giudiziali del ricorrente Per_1
ritenendo tra le parti transatta ogni questione in ordine alla risolta locazione e
[...] insussistente il ritardo nella riconsegna del bene;

- in subordine, per il denegato caso di rigetto della domanda principale della deducente, accogliere la domanda riconvenzionale della s.r.l. odierna appellante con condanna della parte appellata al pagamento in proprio favore delle indennità ex artt.1592 e 1593 c.c. per le necessarie migliorie e addizioni apportate all'immobile, autorizzate dall'originaria locatrice e incorporate o comunque trattenute al termine della locazione dal , nonché dell'indennità di Per_1 avviamento ex L.392/78, pari a 18 mensilità dell'ultimo canone della risolta locazione di
€2.085,00+iva, così per €37.530,00+iva, limitando le istanze riconvenzionali stesse a un importo compreso entro la somma di €100.000,00, ponendo in parziale compensazione -da effettuarsi quanto ai miglioramenti anche ai sensi dell'art.1592, 2°c., c.c.- i suddetti propri maggiori crediti con quanto dovesse all'esito del giudizio eventualmente risultare dovuto al , con Per_1 condanna della parte appellata al pagamento della maggiore differenza dovuta all'appellante”.
Pag. 3 a 9 Con ordinanza del 3/10/24 veniva disposta la riunione ex art. 335 cpc al presente procedimento dell'appello proposto dalla nel procedimento 348/23 RG avente ad CP_1 oggetto l'appello avverso la medesima sentenza.
Con comparsa depositata in data 31/1/25 si costituivano Controparte_2 Parte_2
, , nella qualità di semplici “chiamati
[...] Parte_3 Parte_4 all'eredità” di , deceduto il 16.07.2023, chiedendo l'estromissione dal giudizio, Persona_1 per difetto di legittimazione ad causam, deducendo di non aver ancora assunto la qualità di eredi del de cuius.
All'udienza del 4/6/25, tenuta con trattazione scritta, la causa veniva riservata per la decisione, sulle conclusioni di cui alle note scritte come riportate in epigrafe.
2. Con il primo motivo di appello del , da esaminare preventivamente per ragioni di Parte_8 ordine logico giuridico, si contesta il mancato accoglimento della richiesta di rigetto del ricorso e tutte le domande giudiziali del ricorrente ritenendo tra le parti transatta ogni Persona_1 questione in ordine alla risolta locazione.
Ritiene la Corte che il motivo sia infondato.
Secondo quanto statuito dalla Cassazione con la pronuncia n. 19876/11 “La dichiarazione con la quale il locatore attesta di non aver più nulla a pretendere a qualsiasi titolo dai propri ex inquilini non può considerarsi una mera clausola di stile, atteso che devono considerarsi clausole di stile solo quelle espressioni generiche frequentemente contenute nei contratti o negli atti notarili, che per la loro eccessiva ampiezza e indeterminazione rivelano la funzione di semplice completamento formale, mentre non può considerarsi tale la clausola che abbia un concreto contenuto volitivo ben determinato, riferibile al negozio posto in essere dalle parti. Di conseguenza la rinuncia precisa e circostanziata che comprende qualunque titolo o spesa passati o futuri relativi al rapporto di locazione comporta la rinuncia ad eventuali future controversie suscettibili di sfociare in un contenzioso relativo al contratto de quo”.
Nella fattispecie la locuzione “che con l'adempimento concordato (le parti) non hanno più nulla pretendere reciprocamente”, deve necessariamente ritenersi essere riferita all'intervenuta transazione limitatamente “Al fine di evitare una vertenza, sia al fine del rilascio del predetto immobile che la pretesa della Società circa l'indennizzo spettante ex lege 392/78”, senza alcun riferimento al diritto del locatore al risarcimento del danno per la violazione dell'obbligo della restituzione della cosa nel medesimo stato in cui il conduttore l'aveva ricevuta, salvo il normale deterioramento di cui all'art. 1590 cc;
del resto l'immobile locato al momento della sottoscrizione della scrittura del 12.1.2019 non era ancora stato riconsegnato e solo con il verbale di riconsegna del 16.4.19 sottoscritto dalla parti si dà atto della contestazione da parte del locatore dei danni all'immobile eccedenti il normale deterioramento.
Nella scrittura del 12.1.2019, le parti hanno dato atto della nota 23 aprile 2018, con la quale veniva comunicato alla Società la volontà del locatore di non prorogare il contratto di CP_5 fitto in scadenza il 15 maggio 2019; per il fatto che le parti abbiano concordato “l'estinzione anticipata” del contratto di locazione al settembre del 2018 (data antecedente a quella di stipula), deve essere ritenuto che il locatore abbia rinunciato al pagamento dei canoni non corrisposti da tale data (come espressamente indicato nella scrittura) e fino alla data della stipula, nel quale il contratto doveva ritenersi in ogni caso risolto anticipatamente, e tanto in relazione alla dichiarazione effettuata dalla conduttrice di non aver nulla a pretendere in ordine all'indennizzo ex lege 392/78, espressamente richiamato nella scrittura stessa.
E' appena il caso di rilevare che per la richiesta di condanna del locatore al pagamento dell'indennità di avviamento ex L.392/78, formulata nelle conclusioni del ricorso in appello è del tutto mancata l'esplicitazione dei motivi di appello sottesi alla domanda con conseguente inammissibilità per violazione dell'art. 342 cpc (peraltro lo stesso conduttore ha riconosciuto che con la scrittura del 12/1/19 ha transatto la controversia insorgenda in ordine all'indennizzo per avviamento); in ogni caso oltre alla transazione intervenuta sul punto come rilevata dal tribunale, deve aggiungersi che la risoluzione consensuale del contratto esclude il diritto del conduttore a vedersi riconosciuta l'indennità in questione, che non è dovuta quando il conduttore ha cessato l'esercizio della sua impresa, non in conseguenza della fine del rapporto locatizio (Cass. Civ. SS.UU.
Pag. 4 a 9 27 febbraio 1995 n°2231).
3. Con il secondo motivo del conduttore, da esaminare in via prioritaria per motivi di ordine logico giuridico, si contesta l'erronea motivazione del Tribunale che nella parte in cui ha ritenuto che nel verbale di consegna erano stati riconosciuti i danni indicati;
si contesta la sentenza nella parte in cui ha recepito l'ATP, che non aveva mai risposto alle critiche di parte;
il tribunale aveva ingiustamente applicato gli importi dei danni senza tenere conto dei 25 anni di continuato uso locativo come supermercato.
Osserva la Corte che il Tribunale ha ritenuto di accogliere la domanda limitatamente in relazione alle seguenti somme:
€ 4.063,00 per demolizione di pavimento ed € 21.001,01 per rifacimento in gres per interni;

€ 309,47 per la rimozione dello zoccolino battiscopa ed € 788,79 per nuovo zoccolino battiscopa in gres;

€ 457,01 per nuova porta tagliafuoco,
€ 6.628,18 per tinteggiatura;

€ 61,41per “ Soglie lisce, pedate…,
€ 1.456,00 per nuova porta finestra in alluminio;
il tutto quantificato in € 33976,08.
Il motivo è infondato.
Il consulente ha accertato, con motivazioni che non sono state oggetto di specifica contestazione, che “Sin dal primo accesso, è apparso evidente uno stato dei luoghi tale da non permetterne il normale utilizzo senza adeguati lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria per il ripristino dello stato originario. In prima istanza si sono potute notare diverse parti della pavimentazione, diffuse su tutta la superficie dei locali, completamente rotte, oltre ad altre divelte;
in alcuni punti è evidente un tentativo di ripristino ma effettuato in maniera assolutamente inadeguata, attraverso la posa di cemento liquido fino al livello con interposta rete in plastica (vedi foto). Si precisa che si è proceduto a controllare la corretta posa in opera anche del resto della pavimentazione, con interventi e verifiche puntuali che hanno dato esito positivo. È altrettanto evidente che lo stato descritto della pavimentazione non può essere riconducibile a normale usura del piano di calpestio, ma piuttosto ad un cattivo ed improprio uso della stessa o al passaggio di mezzi meccanici, nello specifico muletti, argomento affrontato durante i sopralluoghi, ove vi sono state dichiarazioni sottoscritte e allegati al verbale…. l'uso di transpallet e soprattutto di muletti su una superficie ceramica è la causa principale di frantumazioni superficiali ma anche del relativo sottofondo….l'operazione, ripetuta numerose volte nell'arco della giornata, ha provocato la rottura della pavimentazione in ceramica e del sottostante sottofondo, evidenziato in più punti, diffusi nelle parti centrali e non perimetrali del locale, quelle di passaggio del mezzo meccanico, e di diversa grandezza (vedasi la mappatura dei danni sulla pianta allegata….Anche lo zoccolino battiscopa, rotto e mancante in più punti, è da rimuovere e sostituire... Altri danni rilevati si riferiscono alla presenza di rivestimento di ceramica per un totale di mq 32.14, e alla chiusura interna in muratura di una delle porte finestra esistenti, per esigenza di vendita. Tale rivestimento dovrà essere rimosso per il ripristino delle condizioni iniziali, così come la parete addossata all'infisso, compreso ogni onere per il ripristino della finitura muraria…, è stata asportata la porta tagliafuoco che immette nel piccolo vano tecnico adiacente il montacarichi…all'esterno si sono riscontrate diverse mattonelle rotte, ma in maniera puntuale, non in zone estese, e un tratto di circa 3,00 metri di soglia in pietra naturale sul marciapiede antistante la porta di ingresso ai locali”.
La documentazione fotografica allegata rappresenta lo stato dei luoghi, come accertato dal consulente, e la sussistenza dei danni, come allegati dal locatore e come in parte individuati nel verbale di rilascio dell'immobile; in particolare le fotografie a pag. 8- 9- 10, che ritraggono la pavimentazione, rappresentano in modo evidente un deterioramento della cosa non dovuto all'uso della cosa conforme al contratto e tale da non consentirne del tutto il normale utilizzo, come accertato dal consulente.
Pag. 5 a 9 Il fatto dedotto dalla conduttrice che per l'esercizio della propria attività avesse dovuto utilizzare necessariamente un “muletto” non esclude il fatto che la stessa conduttrice doveva utilizzare cautele onde impedire il deterioramento della pavimentazione tale da impedirne il normale utilizzo, senza adeguati lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria per il ripristino dello stato originario.
In mancanza di specifiche contestazioni devono pertanto essere confermata la statuizione relativa alle voci di danno riconosciute come indicate nella sentenza impugnata.
4. Deve essere accolto il primo motivo dell'appello di parte locatrice relativo all'errore di calcolo, somma di € 36.305,40 (5.603,53 + 21.001,01 +309,47 + 788,79 + 457,01 + 6.628,19 + 61,41
+ 1.456,00) anziché di € 33.976,08, con un aumento di € 2.329,32 rispetto all'importo liquidato.
È del tutto evidente che l'importo relativo alla demolizione della pavimentazione risultante dall'ATP è di € 5603,53 e non di € 4063,53, come indicato in sentenza;
la somma di tutti gli importi risulta pari ad € 36.305,41, come dedotto dalla parte locatrice, e non in quella di € 33.976,08 ritenuta in sentenza.
5. In relazione al terzo motivo di appello di parte locatrice si contesta il mancato riconoscimento di danni per come accertati e liquidati nell'ATTP e non riconosciuti nel verbale di riconsegna dal conduttore, relativi alle seguenti voci: demolizione di muratura in gesso € 51,16; demolizione di rivestimento € 243,27; smontaggio infissi in ferro in alluminio € 168,02; rimozione di corrimano € 348,04; rimozione di vetrofania € 575,82; lisciatura del piano superiore massetto € 2.553,25; pavimento in gres antiscivolo per esterni € 171,36; intonaco per interni € 445,92; ripristino finestra murata € 400,00; rimozione di impianto elettrico sopra traccia e corpi illuminanti € 2.500,00;
€ 5.000,00 “pretesa a titolo di risarcimento dei danni conseguenti alla ritardata restituzione della res locata.
Parte appellante contesta che i danni indicati nella maggior parte dei casi (si pensi ad es. alla lisciatura del piano superiore massetto € 7.659,75) costituiscono danni occulti, che il locatore non avrebbe potuto rilevare al momento della consegna del locale senza un accertamento tecnico, e, comunque, danni non contestati dalla società convenuta;
il fatto che nel verbale di riconsegna non si sia fatto menzione della necessità della rimozione dell'impianto elettrico sopra traccia e corpi illuminanti non a norma era dipeso dal fatto che soltanto il c.t.u. per le sue competenze tecniche, e non anche il ricorrente, avrebbe potuto riscontrare tale necessità; l'importo di € 5.000,00 non era relativo al “risarcimento dei danni conseguenti alla ritardata restituzione della res locata”, ma a titolo di ristoro dei danni per l'impossibilità di locare l'immobile per tutta la durata delle riparazioni;
la sentenza impugnata avrebbe dovuto condannare la società convenuta a risarcire al ricorrente anche tutti i danni sopra menzionati nella misura di complessivi € 18.830,99.
Ritiene la corte che il motivo sia fondato;
il fatto che nel verbale di riconsegna alcune voci di danno non siano state riportate o altre siano state contestate dal conduttore, non preclude al locatore la possibilità di proporre domanda giudiziale per tutti i danni come individuati dal consulente nominato nell'accertamento tecnico preventivo, avuto peraltro riguardo al fatto dedotto della sussistenza di vizi non facilmente riconoscibili al momento del rilascio, come quelli relativi alla lisciatura del massetto o per i quali erano necessarie competenze tecniche, come la necessità di rimozione dell'impianto elettrico sopra traccia non a norma di legge;
è del tutto evidente l'errore in cui è incorso il Tribunale nel non riconoscere l'importo di € 5.000,00,
Pag. 6 a 9 riconosciuto come congruo dal consulente, per il mancato introito di canoni di locazione per la durata dei lavori necessari al ripristino (il tribunale erroneamente ha ritenuto che tale importo non fosse dovuto a titolo di risarcimento per la ritardata riconsegna dell'immobile). Conseguentemente deve essere accolta la richiesta di liquidazione dell'ulteriore importo di € 17563,34 (tenendo conto dell'importo corretto di € 7.659,75 relativo alla lisciatura del massetto in luogo dell'importo errato ritenuto dal Tribunale, con somma diversa da quella quantificata dalla parte appellante in € 18.830,99).
6. Con il secondo motivo di appello della parte locatrice si contesta il mancato riconoscimento delle somme pretese da parte ricorrente a titolo di mancato introito del canone di locazione nel periodo compreso tra il 12.01.2019 ed il 16.04.2019; il tribunale erroneamente avrebbe ritenuto che la scrittura del 12.01.2019 non contiene alcun elemento da cui possa desumersi che la si sia impegnata a rilasciare l'immobile immediatamente, e quindi alla CP_5 data della sottoscrizione della stessa;
parte appellante assume che vi sia stata violazione dell'art. 1183 c.c., che, per l'ipotesi in cui le parti non hanno stabilito quando la prestazione oggetto dell'obbligazione debba essere eseguita, dispone la immediata esigibilità della prestazione;
pertanto avrebbe dovuto riconoscere al ricorrente anche il diritto al risarcimento della somma di
€ 6.533,00 pari all'importo dei canoni dovuti per il ritardo nel rilascio dell'immobile, che è avvenuto, nonostante le reiterate richieste del ricorrente, dopo oltre tre mesi dal sorgere dell'obbligazione.
Il motivo è fondato.
La scrittura privata del 12/1/19 ha espressamente previsto che la stessa era preordinata al rilascio dell'immobile ad fine di evitare una vertenza giudiziale;
la stessa scrittura prevede “per tale data la società si impegna a rilasciare libero da persone e cose il predetto locale”; per il CP_5 fatto che la locuzione “per tale data” (che appare essere riferita al settembre 2018 - data di estinzione anticipata) non poteva avere effetto alla data antecedente, deve ritenersi che le parti abbiano concordato quantomeno il rilascio immediato, riferito alla data di sottoscrizione della scrittura, senza prevedere alcun termine di dilazione nel rilascio, tenuto conto anche della richiamata disposizione di cui al primo comma dell'art. 1183 cc.
Infondata è l'eccezione sollevata dal conduttore relativa al fatto che il avrebbe Per_1 ingiustificatamente rifiutato l'offerta di restituzione della res, atteso il fatto che le chiavi gli erano state offerte addirittura prima, a fine gennaio 2019, circostanza che emergerebbe per tabulas dal verbale del 16.4.2019; ebbene dalla lettura del verbale di rilascio è dato unicamente di evincere che il solo conduttore dichiarava che “oltre 45 giorni orsono, alla presenza degli stessi testimoni, costituiti in data odierna la società ha consegnato la chiave dell'ingresso principale e che il sig.
ha ritenuto di non doverla accettare in quanto riteneva di dover avere in un'unica Per_1 operazione”.
Da quanto precede si evince che nessun riconoscimento da parte del locatore si è verificato circa il rifiuto a riceversi le chiavi;
peraltro per stessa ammissione del conduttore l'offerta delle chiavi, che in ogni caso è rimasta indimostrata, si sarebbe verificata circa 45 giorni prima della sottoscrizione del verbale del 16/4/19 e non già a fine gennaio 2019 come allegato dalla parte conduttrice.
7. Con il quarto motivo parte locatrice contesta il mancato riconoscimento sull'importo risarcitorio liquidato anche della rivalutazione monetaria, oltre agli interessi legali.
Premesso che con la sentenza impugnata il Tribunale ha riconosciuto la debenza degli interessi legali dall'11.6.19 a far data dal deposito del ricorso per ATP, ritiene la Corte che il motivo sia infondato.
Il principio di diritto secondo cui L'obbligazione di risarcimento dei danni di inadempimento contrattuale costituisce - al pari dell'obbligazione risarcitoria per responsabilità extracontrattuale e aquiliana un debito non di valuta ma di valore, sicché, anche in sede di liquidazione equitativa dei danni predetti, deve tenersi conto della svalutazione monetaria frattanto intervenuta, senza necessità che il creditore alleghi e dimostri il danno maggiore ai sensi dell'art. 1224 cod. civ., comma 2, principio cui ha fatto riferimento la parte locatrice, deve essere valutato tenendo in considerazione il fatto che l'aestimatio che è intervenuta con la sentenza ha trasformato
Pag. 7 a 9 l'obbligazione in obbligazione monetaria e dunque di valuta;
solo da quel momento, detta obbligazione è soggetta alla norma di cui all'art. 1224 cc co. 2; ne consegue che per tale ragione il tribunale correttamente ha riconosciuto la debenza dei soli interessi legali (Cass. n. 7806/16), retrodatando la loro decorrenza al momento della proposizione della domanda per ATP e quindi in periodo di tempo antecedente la quantificazione del danno in termini monetari effettuata dal consulente tecnico.
8. Con il terzo motivo parte conduttrice contesta il mancato accoglimento domanda riconvenzionale relativa al pagamento delle indennità ex art. 1592 e 1953 cc.; sostiene di aver dedotto nella comparsa di risposta di aver effettuato determinate addizioni e migliorie necessarie all'uso del locale e di averne avuto il benestare dell'originario locatore, chiedendo CP_3 di provare tali circostanze con testi e di disporre CTU al fine di quantificare dette addizioni e migliorie;
con il quarto motivo la parte conduttrice si duole del mancato accoglimento delle richieste di prova testimoniale e di ammissione di CTU per gli accertamenti relativi alle istanze riconvenzionali.
I motivi sono infondati.
Il Tribunale nel rigettare la riconvenzionale ha rilevato che ai sensi dell'art. 1592 cc il conduttore non aveva diritto ad indennità per i miglioramenti e non aveva fornito la prova di un eventuale accordo con il locatore derogativo non avendo neppure formulato mezzi istruttori per dimostrare tale assunto.
Rileva la corte che nella comparsa di costituzione il conduttore ha dedotto di aver realizzato un impianto elettrico e di illuminazione senza indicare specificamente quali siano state le nuove opere effettuate rispetto alle precedenti;
dalla lettura dell'art. 4 del contratto di locazione si evince che “il locatore si impegna a consegnare i locali affittati entro il primo maggio 1995 completi di opere murarie, montacarichi, impianti e accessori, come da richiese del locatore e riportate nelle piantine già consegnate”; nelle memorie istruttorie la prova del consenso del locatore è stata formulata solo per l'impianto elettrico e di illuminazione, non meglio specificato (prova non ammessa dal Tribunale e reiterata in appello).
Ciò premesso, va rilevato che dall' atp non risulta che sia vi siano stati miglioramenti anzi risulta che “l'impianto elettrico e di illuminazione supplementare, realizzato a vista per le specifiche esigenze dell'attività preesistente, non è stato rimosso e smaltito a pubblica discarica come per legge”; è stato quantificato l'importo relativo alle spese per la rimozione e lo smaltimento in € 2.500,00; ne deriva che del tutto ininfluente ai fini decisori è la richiesta di prova testimoniale relativa al consenso del precedente locatore per la realizzazione dell'impianto elettrico;
per il quadro elettrico non si ritiene che si possa trattare di un miglioramento all'immobile, quanto tuttalpiù di addizione, motivo per cui il conduttore aveva diritto a toglierla alla fine della locazione ai sensi dell'art. 1593 cc, non essendo neppure stato dedotto che il proprietario abbia manifestato la volontà di ritenere l'addizione stessa (anzi dall'atp svolto è emersa la necessità della rimozione di alcuni dei miglioramenti e delle addizioni per i quali è stato richiesto indennizzo dal conduttore); per gli altri adombrati “miglioramenti” alcuna prova testimoniale è stata richiesta in relazione al consenso del locatore;
anche per la porta scorrevole e per il gazebo non è stata neppure richiesta la prova testimoniale del consenso del locatore ed in ogni caso deve essere ritenuto che il conduttore avesse diritto a togliere le cose alla fine della locazione, non costituendo tali beni opere in senso proprio che costituiscono possano essere qualificate come “miglioramenti”; ne consegue che deve pure essere confermata l'ordinanza emessa dalla Corte in data 6/2/25 con la quale è stata rigettata la richiesta di ammissione di CTU, per la mancanza di prova della sussistenza di miglioramenti e addizioni indennizzabili, ed anche tenuto conto del mutamento dello stato dei luoghi in relazione al rilevante tempo trascorso dal rilascio dell'immobile.
9. Tenuto conto dell'esito complessivo del giudizio, che ha visto l'accoglimento parziale della domanda proposta dal locatore, sussistono giusti motivi per disporre la compensazione di ¼ delle spese di doppio grado (confermando la compensazione e la liquidazione come già disposte dal giudice di primo grado), con condanna della parte conduttrice al pagamento in favore di Parte_1
(e per essa in favore dello Stato ai sensi dell'art. 133 del DPR 115/2002, attesa
[...]
l'ammissione di al patrocinio a spese dello stato) di ¾ delle spese del presente Parte_1 grado, liquidate in dispositivo in applicazione del D.M. n. 147/22, in ragione del valore della causa
Pag. 8 a 9 e dell'attività prestata, con compensi compresi tra valori minimi e medi.
Le spese del grado di appello tra gli appellati Controparte_2 Parte_2
e l'appellante vengono Parte_3 Parte_4 Parte_7 integralmente compensate attesa la deduzione degli appellati della loro condizione di chiamati all'eredità e al loro disinteresse al giudizio.
A norma dell'art. 13, c.

1-quater del DPR 115/2002, applicabile ai procedimenti iniziati successivamente al 31 gennaio 2013, sussistono i presupposti per il versamento da parte dell'appellante di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a Controparte_1 quello dovuto per l'impugnazione.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Campobasso, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da
, nonché sull'appello riunito proposto dalla avverso la Parte_1 Controparte_1 sentenza n. 126/2023 pubblicata il 07/03/2023 dal Tribunale di Larino, così provvede:
- in parziale accoglimento dell'appello proposto da e a parziale modifica Parte_1 della sentenza impugnata;

- condanna la , in persona del legale rapp.te pro tempore , al pagamento in Parte_7 favore di dell' importo complessivo di euro 53868,75 in luogo dell'importo di € Parte_1 33976,08 liquidato dal Tribunale, oltre interessi legali come indicati nella sentenza impugnata;

- conferma la liquidazione delle spese di primo grado come effettuata dal Tribunale;

-condanna la al pagamento, in favore di , e per essa in Controparte_1 Parte_1 favore dello Stato ai sensi dell'art. 133 del DPR 115/2002, attesa l'ammissione della al Per_1 patrocinio a spese dello stato, di ¾ delle spese del presente grado di giudizio che liquida per l'intero in € 10.000,00 per compensi, oltre rimborso forfetario del 15%, IVA, CPA come per legge, disponendo la compensazione di ¼ della somma sopra indicata;

-compensa integralmente le spese di giudizio tra l'appellante gli appellati Controparte_1
, ; Controparte_2 Parte_2 Parte_3 Parte_4
-dichiara che a carico dell'appellante sussiste il presupposto dell'obbligo Controparte_1 di versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per l'impugnazione.
Così deciso in Campobasso, nella camera di consiglio della sez. civile della Corte d'Appello, in data 05/06/2025.
Il Presidente dr. Maria Grazia d'Errico
Il Consigliere est.
Dr. Gianfranco Placentino
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