N. R.G. 1473/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
Sezione quarta civile nelle persone dei seguenti magistrati:
dr.ssa Margherita Monte Presidente dr.ssa Anna Mantovani Consigliera dr.ssa Francesca Maria Mammone Consigliera rel.
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. r.g. 1473/2024 promossa in grado d'appello da
(C.F. e P.IVA Parte_1
), in persona della legale rappresentante domiciliata P.IVA_1 Parte_2 digitalmente all'indirizzo PEC dell'avv. GIORGIO ALBÈ che la rappresenta e difende unitamente all'avv. ALESSANDRA CARIMATI come da delega in atti
APPELLANTE
CONTRO
(P.IVA , successore universale di elettivamente _1 P.IVA_2 Controparte_2 domiciliata in VIA DELLA POSTA N. 7, MILANO, presso lo studio dell'avv. FRANCESCO
CERASI, che la rappresenta e difende come da delega in atti;

E
(C.F. ), elettivamente domiciliato in VIA LUIGI LUCIANI CP_3 C.F._1
N. 1, ROMA, presso lo studio dell'avv. BARBARA SANTINI, che lo rappresenta e difende come da delega in atti unitamente all'avv. ARIANNA NICOLI;

pagina 1 di 16 APPELLATI E ANCHE APPELLANTE INCIDENTALE _1
avente ad oggetto: vendita di cose immobili sulle seguenti conclusioni:
Per CONGREGAZIONE DELLE SUORE INFERMIERE DELL'ADDOLORATA:
“Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello di Milano, reietta ogni contraria istanza e domanda avversaria, in riforma della sentenza n. 82/2024, emessa dal Tribunale di Como, Giudice Dott.ssa Nicoletta Riva, in data 23.01.2024, pubblicata il 24.01.2024, così giudicare:
Nel merito, in via principale:
- accertare, per le ragioni esposte in atti, l'infondatezza delle pretese di e/o Controparte_2 CP_4
quale successore universale, e, per l'effetto, rigettare integralmente tutte le domande avanzate da
[...]
queste ultime;

In via subordinata: nella denegata e non creduta ipotesi in cui l'Ill.ma Corte adita confermasse la sentenza appellata nella parte in cui dichiara la responsabilità contrattuale della Parte_1
e la condanna al risarcimento dei danni,
[...]
- ridurre, per i motivi indicati in atti, l'importo risarcitorio liquidato nella sentenza appellata;

- accertare e dichiarare, per tutti i motivi indicati in atti, l'esclusiva responsabilità del Notaio Dott.
[...]
C.F. , con studio in Roma, Viale Liegi n. 42, per i fatti per cui è causa CP_3 C.F._1
e condannare quest'ultimo al risarcimento dei danni così accertati, ovvero, in subordine, a rimborsare e/o manlevare e tenere indenne la da qualunque Parte_1 somma quest'ultima dovesse eventualmente essere condannata a versare a e/o a Controparte_2
quale successore universale. _1
Con vittoria di spese e compensi professionali di entrambi i gradi di giudizio, maggiorati di CPA, IVA oltre che delle spese generali come per legge.
In via istruttoria:
Solo nella denegata e non creduta ipotesi in cui codesta Ill.ma Corte dovesse riformare il provvedimento di rigetto della CTU richiesta da e da reso in primo Controparte_2 _1 grado e attualmente confermato in sede di appello, disponendone l'ammissione, al fine di non incorrere in decadenze, si chiede, in subordine, che il Consulente all'uopo nominato svolga le proprie valutazioni esclusivamente sulla sola scorta dei documenti versati in atti, e che indichi, altresì, se:
pagina 2 di 16 i) la cabina elettrica ha determinato una variazione del progetto edile inizialmente depositato in
Comune da e in che termini, nonché se tale variazione è stata dettata Controparte_2
esclusivamente da tale installazione;

ii) se l'installazione della cabina elettrica sarebbe stata possibile senza sacrificare il box e gli 8 mq di giardino di pertinenza di un interno, che controparte lamenta non aver potuto realizzare e/o, comunque, se vi erano soluzioni alternative che avrebbero permesso di contenere le variazioni al progetto originario e ridurre i costi, gli oneri e/o le perdite eventualmente derivanti dalla realizzazione della cabina elettrica;

iii) se avrebbe potuto proseguire con le opere edili anche senza la realizzazione Controparte_2
della cabina provvisoria e/o con modalità di allacciamento alla corrente meno onerose e, in caso contrario, se tale manufatto avrebbe potuto essere installato all'interno dell'Immobile, anziché sul suolo pubblico”.
Per _1
“Voglia la Corte d'Appello adita, previa ogni più utile declaratoria di rito e di merito, disattesa ogni contraria istanza ed eccezione, così giudicare:
A) In via principale
1) accertare e dichiarare l'infondatezza in fatto e diritto dell'appello promosso dalla
[...]
in persona del legale rappresentante pro tempore per tutti i Parte_3
motivi esposti in narrativa e nei precedenti scritti difensivi e verbali di udienza e, per l'effetto, rigettarlo, confermando la Sentenza in relazione ai capi impugnati ex adverso, con ogni conseguente statuizione;

B) In via incidentale
2) accogliere l'appello incidentale proposto da in persona del legale rappresentante pro _1
tempore, e per l'effetto, riformare la Sentenza nei termini indicati in narrativa, nonché nei precedenti scritti difensivi e verbali di udienza, con ogni conseguente statuizione;

3) per l'effetto, accogliere tutte le domande formulate da in persona del legale _1
rappresentante pro tempore nel giudizio di primo grado per i motivi esposti in narrativa e nei precedenti scritti difensivi e verbali di udienza qui da intendersi riproposte e più precisamente:
"- accertare e dichiarare la responsabilità contrattuale della Parte_1
, in persona del legale rappresentante pro tempore, ai sensi e per gli effetti dell'art. 5
[...]
pagina 3 di 16 del Contratto di Compravendita e dell'art. 1489 c.c. per tutti i motivi esposti in narrativa e, per
l'effetto, ridurre il prezzo della compravendita alla somma che riterrà di giustizia con conseguente condanna della ND (i) alla restituzione in favore di della relativa differenza e (ii) al _1 risarcimento dei danni subìti e subendi dall'NT (ora pari ad Euro 401.673,05 o _1
alla maggiore o minor somma che il Giudice riterrà di giustizia, con ogni conseguente statuizione;

- in subordine, accertare e dichiarare la responsabilità precontrattuale della
[...]
, in persona del legale rappresentante pro tempore, con conseguente Parte_1 condanna della stessa al ristoro dei danni subiti dall'NT (ora pari ad Euro _1
401.673,05 o alla maggiore o minor somma che il Giudice riterrà di giustizia, con ogni conseguente statuizione"; considerato il riconoscimento da parte del Giudice di prime cure di un risarcimento in favore di
[...]
pari ad Euro 168.726,27, accertare e dichiarare la responsabilità contrattuale, ai sensi e per gli _1 effetti dell'art. 5 del Contratto di Compravendita e dell'art. 1489 c.c. e, in subordine, la responsabilità precontrattuale della in persona del legale Parte_3
rappresentante pro tempore, per tutti i motivi esposti in narrativa e nei precedenti scritti difensivi e verbali di udienza e, per l'effetto, ridurre il prezzo della compravendita alla somma che riterrà di giustizia, con conseguente condanna della ND (i) alla restituzione in favore di in _1
persona del legale rappresentante pro tempore, della relativa differenza, (ii) al risarcimento degli ulteriori danni subìti e subendi dall'NT (ora pari ad Euro 232.946,78 o alla _1
maggiore o minor somma che la Corte riterrà di giustizia, con ogni conseguente statuizione, oltre interessi legali e moratori fino al soddisfo effettivo;

C) In via istruttoria
i. disporre CTU che accerti la congruità dei lavori eseguiti per garantire il perdurante funzionamento della cabina elettrica e consentire il suo spostamento, nonché la messa in funzione di una cabina temporanea e la dismissione di quella vecchia;

ii. disporre CTU contabile che accerti i danni subiti da (ora a seguito CP_2 _1 del rinvenimento della cabina elettrica all'interno dell'Immobile e la corretta quantificazione degli importi dovuti dalla a (ora sulla base della Parte_1 CP_2 _1
doc.ti 39, 41, 42, nostra produzione del fascicolo di primo grado);
iii. disporre CTU che accerti la riduzione del valore dell'Immobile e quantifichi il danno subito da
(ora per aver dovuto sacrificare porzioni dell'immobile (cfr. doc.ti CP_2 _1
pagina 4 di 16 16, 33 e 38, nostra produzione del fascicolo di primo grado). A tale ultimo riguardo, in particolare, si verifichi e quantifichi:
a) il danno subito per la mancata realizzazione di un box auto come da Permesso di Costruire (cfr. docc. 16, 33 nostra produzione del fascicolo di primo grado), nonché da elaborato grafico sub doc. 38 nostra produzione del fascicolo di primo grado);
b) il danno subito per la realizzazione dell'uscita pedonale della nuova cabina elettrica, non prevista nel Permesso di Costruire, in considerazione della perdita di 8 mq di giardino di pertinenza dell'interno 1 (cfr. doc.ti 16, 33 e 38, nostra produzione del fascicolo di primo grado).
D) In ogni caso
Con vittoria di spese, diritti ed onorari del giudizio di primo grado e del presente giudizio di appello”.
Per CP_3
“Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello adita, disattesa ogni contraria istanza, azione ed eccezione, rigettare l'appello proposto dalla perché infondato, in fatto ed in diritto e, comunque, Parte_1 non provato e, per l'effetto, confermare integralmente la sentenza di primo grado nella parte in cui ha escluso la responsabilità del Notaio e, per le ragioni tutte esposte nel presente atto;
CP_3
condannare la al risarcimento del danno ex art. 96 c.p.c. nella misura da liquidarsi in Parte_1
via equitativa.
Con vittoria delle spese, diritti ed onorari di giudizio, oltre rimborso spese generali, IVA e CPA”.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Il giudizio di primo grado
(d'ora in poi citava in giudizio dinanzi al Tribunale di Como la Controparte_2 CP_2
(d'ora in poi deducendo: Parte_1 Parte_1
➢ che in data 26.11.2014 aveva acquistato da un immobile in Roma, via Cornelio Parte_1
Celso n. 24 e via Spallanzani n. 30, destinato ad essere integralmente demolito per far luogo ad un nuovo complesso residenziale;

➢ che si era impegnata a garantire l'acquirente “da ogni ipotesi di evizione sia Parte_1
totale che parziale, anche con espresso riferimento ad eventuali azioni di restituzione e di riduzione ai sensi degli artt. da 553 a 564 del codice civile, dichiarando al riguardo che quanto
pagina 5 di 16 in oggetto non è soggetto ad alcun diritto di prelazione a favore di terzi e che esso e libero da oneri, pesi, vincoli, privilegi, iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli ”.
➢ di aver appreso in data 07.02.2019 che una porzione dell'immobile, posto nel sotterraneo, era stato concesso in locazione da all' di Parte_1 Controparte_5
Roma ( ) ad uso cabina di trasformazione e distribuzione di energia elettrica per la durata CP_6 di trent'anni;
➢ che, per poter completare tempestivamente i lavori di trasformazione del fabbricato, aveva negoziato con (società del gruppo ) la concessione di un diritto di servitù. CP_7 CP_6
La vecchia cabina era stata demolita, temporaneamente collocata sul suolo pubblico e ricollocata nel fabbricato dopo la sua ricostruzione, con un ritardo di 55 giorni nella realizzazione dell'operazione immobiliare.
Ciò premesso, la società attrice, sul presupposto dell'inadempimento da parte di alle Parte_1
obbligazioni assunte con la clausola n. 5 del contratto di vendita per aver taciuto dell'esistenza del contratto di locazione e per aver falsamente dichiarato l'assenza di pesi e/o vincoli sull'immobile, chiedeva:

1. la riduzione del prezzo di compravendita e la condanna della venditrice a restituire il maggior importo incassato ai sensi dell'art. 1489 c.c.;

2. il conseguente risarcimento del danno pari a 400.821,27 euro così determinato:
2.1 ) spese la realizzazione di una nuova cabina elettrica del valore di 230.021,2 euro così determinati:
a) spese per oneri notarili relativi all'atto di impegno irrevocabile da parte di nei confronti di a concedere un vano in cui posizionare la cabina CP_2 CP_7
elettrica (1.608,18 euro);
b) costi per la demolizione della vecchia cabina elettrica (21.000 euro);
c) costi per l'acquisto di una cabina mobile (19.276 euro);
d) costi per la realizzazione di una nuova cabina elettrica (12.421,44 euro);
e) costi per lo spostamento temporaneo della cabina (13.597,55 euro);
f) costi per l'esecuzione di un cavidotto di collegamento tra la vecchia e nuova cabina (1.830 euro);
g) costi per l'occupazione del suolo pubblico (18.774,00 euro);
pagina 6 di 16 h) maggiori costi professionali sostenuti per effettuare una variante sul permesso di costruire (45.500 euro);
i) occupazione del suolo pubblico per i giorni residui stimati di occupazione prima del compimento dei lavori (12.910,40 euro);
j) smontaggio della cabina elettrica temporanea e ripristino del marciapiede
(34.050,70 euro);
k) allestimento e messa in servizio della cabina elettrica temporanea (49.053,00 euro);
2.2) mancato guadagno per aver dovuto sacrificare parte dell'immobile per alloggiare la nuova cabina elettrica, anziché realizzare i box auto previsti dal permesso di costruire del valore;

3. in via subordinata, la condanna di al risarcimento dei danni quantificati in Parte_1
euro 400.821,27 a titolo di responsabilità precontrattuale.
Si costituiva in giudizio la chiedendo il rigetto Parte_1 delle domande. Deduceva che il rapporto di locazione era cessato sin dal 22.11.1990, stante l'invalidità della clausola di rinnovo trentennale e che comunque il contratto di locazione era trascritto ed esistevano opere visibili destinate all'uso da parte del conduttore. In punto quantum deduceva che il danno, ove esistente, avrebbe dovuto essere limitato all'interesse negativo. Chiedeva, in ogni caso, di essere autorizzata alla chiamata in causa del notaio incaricato della stipulazione del CP_3
contratto di compravendita, al quale contestava di non aver svolto adeguati e sufficienti controlli.
chiamato in causa da non si costituiva in giudizio e ne veniva dichiarata CP_3 Parte_1
la contumacia.
La causa veniva istruita mediante la produzione di documenti e l'assunzione di prova testimoniale.
Il 19 gennaio 2023 si costituiva in giudizio socio unico e successore di cancellata dal _1 CP_2
registro delle imprese, che dichiarava di voler proseguire il processo e faceva proprie tutte le domande e le difese della società attrice.
La sentenza impugnata
Il Tribunale di Como, con sentenza n. 82/2024, pubblicata il 24 gennaio 2024, ha accolto parzialmente la domanda.
Secondo il tribunale:
pagina 7 di 16 i. e per essa doveva qualificarsi occupante sine titulo dell'immobile, dovendosi CP_6 CP_7
escludere che vi fosse stata una valida rinnovazione del contratto di locazione alla scadenza, in quanto incompatibile con l'art. 1573 c.c. e non risultando l'esistenza di una servitù di elettrodotto;

ii. l'occupazione senza titolo era situazione qualificabile come diritto personale di godimento, la cui esistenza era stata taciuta dalla venditrice alla parte acquirente, sì che spettava a quest'ultima la garanzia per evizione;

iii. “non sono stati forniti né sono emersi in corso di causa elementi tali da individuare quale sarebbe stato il deprezzamento dell'immobile nel suo complesso nel caso in cui al momento della compravendita fosse stato noto all'acquirente che su uno dei locali gravava la predetta occupazione o che, in ogni caso, la stessa fosse in uso a terzi”.
Su tali presupposti, il Tribunale di Como respingeva la domanda di riduzione del prezzo ed accoglieva la domanda risarcitoria, quantificando il danno subito dalla parte attrice in €168.726,27, pari all'ammontare dei costi documentati per la demolizione della cabina, la realizzazione di una cabina temporanea, il suo successivo smontaggio. Stimava non provati i maggiori costi di cui l'attrice aveva domandato il rimborso, come pure il dedotto lucro cessante, non avendo la società dimostrato che CP_2
“a seguito dei cambiamenti dovuti alla presenza della cabina elettrica essa abbia subito il danno da mancato guadagno così come sopra quantificato né è possibile, allo stato degli atti rilevarlo e quantificarlo”. Infine, escludeva una qualche responsabilità del notaio, il quale non avrebbe in alcun caso potuto rilevare l'occupazione sine titulo dei locali attraverso le verifiche che la legge pone a suo carico.
L'appello


1. Il procedimento
La sentenza è stata impugnata dalla per i Parte_1
seguenti motivi:
1. “Violazione dell'art. 1489 c.c. stante l'assenza dei presupposti per la configurabilità di tale fattispecie, violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. per mancata e/o errata valutazione degli argomenti di prova e violazione degli artt. 112 e 360 c.p.c. per erronea motivazione circa un punto decisivo della controversia”: aveva perso memoria del contratto di Parte_1 locazione stipulato con e non sapeva dell'occupazione di fatto del locale da parte di CP_6
mentre aveva visitato l'immobile più volte durante le trattative, sì che, trattandosi di CP_7 CP_2
pagina 8 di 16 operatore specializzato nel settore immobiliare, in presenza di opere visibili, avrebbe potuto e dovuto accorgersi dell'occupazione dei locali. L'appellante contestava, inoltre, che l'occupazione sine titulo potesse qualificarsi come diritto personale di godimento;

2. “Violazione degli artt. 1218 e 1223 c.c. per assenza del nesso di causalità fra l'inadempimento Co contestato alla CONGREGAZIONE ed i danni liquidati in favore di degli artt. 115 e 116
c.p.c. per omessa valutazione delle prove documentali e degli artt. 112 e 360 c.p.c. per erronea motivazione circa un punto decisivo della controversia”: R.T., in presenza di una situazione di occupazione abusiva dei locali avrebbe potuto pretenderne semplicemente il rilascio. Dunque, non vi era nesso di causalità tra la “scoperta” della cabina elettrica ed i costi sostenuti. Era stata una scelta di R.T. quella di concedere ad un diritto di servitù di elettrodotto;
CP_6
3. “Violazione dell'art. 2 della Costituzione e dell'art. 1227 c.c. per omessa valutazione del concorso colposo di controparte nella causazione dei pregiudizi lamentati, degli artt. 115 e 116
c.p.c. per erronea e/o omessa valutazione delle prove e degli artt. 112 e 360 c.p.c. per erronea motivazione circa un punto decisivo della controversia”: il primo giudice non aveva riconosciuto il concorso di nella causazione del danno, sebbene avesse avuto _1 CP_2 molteplici occasioni di visitare l'immobile. L'acquirente, inoltre, prima ancora di denunciare la scoperta ad essa venditrice, e senza svolgere alcuna verifica sul titolo invocato dall'occupante, aveva riconosciuto ad diritti che altrimenti non le sarebbero spettati. Non era vero che vi CP_6 sarebbe stata altrimenti l'interruzione dell'erogazione dell'elettricità per gli utenti;

3. “Violazione degli artt. 2697 c.c., 115 c.p.c. e 116 c.p.c. per concessione di un risarcimento indimostrato ed erronea valutazione delle prove”: le spese che aveva riferito di aver CP_2
sostenuto non erano adeguatamente dimostrate;
il primo giudice aveva attribuito valore probatorio a meri preventivi, parcelle ed a documenti comprovanti pagamenti eseguiti da a CP_2
o dei quali non era nota la causale;
_1
4. “Violazione degli artt. 1176, 1218, 1453, 1223, 2230 e 2043 c.c. stante la responsabilità professionale del Notaio Dott. degli artt. 115 c.p.c. e 116 c.p.c. per erronea CP_3
valutazione delle prove e degli artt. 112 e 360 c.p.c. per erronea motivazione circa un punto decisivo della controversia”: il contratto di locazione, benché scaduto, era stato trascritto, sì che il notaio avrebbe dovuto rilevarlo. CP_3
chiedeva, quindi, in riforma della sentenza appellata, il rigetto di tutte le domande Parte_1
proposte da nei suoi confronti e riproponeva, in via subordinata, le domande svolte nel giudizio _1
pagina 9 di 16 di primo grado, compresa la domanda di accertamento della “esclusiva responsabilità” del notaio per quanto accaduto e dell'obbligo di tenerla indenne dagli esiti della lite. si costituiva in giudizio, contestando la fondatezza del gravame e chiedendone il rigetto, _1
riproponendo comunque la tesi della validità del contratto di locazione e della sua rinnovazione tacita per fatti concludenti.
Proponeva appello incidentale per i seguenti motivi:
1. “Violazione dell'art. 1489 c.c. e dell'art. 2697 c.c., nonché degli articoli 115 e 116 c.p.c. per erronea valutazione degli elementi di prova da parte del Tribunale con riferimento alla diminuzione del valore dell'Immobile e al conseguente diritto alla riduzione del prezzo, nonché ai danni da mancato guadagno subìti dall'NT”: il diritto alla riduzione del prezzo sorge sulla base dell'esistenza di una limitazione al godimento del bene da parte proprietario, mentre non è richiesta la prova dell'an e del quantum del deprezzamento, né occorre dimostrare che il compratore, se avesse avuto conoscenza del peso, non avrebbe concluso l'affare. In ogni caso,
l'elaborato grafico di confronto prodotto nel giudizio di primo grado e la relazione redatta dal proprio tecnico di fiducia (cioè i documenti 16, 33 e 38) dimostravano che per mantenere in servizio la cabina elettrica era stato necessario rinunciare alla realizzazione di un box e ad una porzione di giardino;

2. “Violazione dell'art. 2697 c.c., nonché degli articoli 115 e 116 c.p.c. per erronea valutazione degli elementi di prova da parte del Tribunale con riferimento al danno emergente”: la documentazione prodotta, correttamente valutata, dimostrava l'erroneità dell'esclusione, da parte del tribunale, delle voci richieste ed escluse;

3. “Sull'omessa disposizione della CTU e sull'omessa e/o insufficiente motivazione in merito al rigetto della predetta istanza in violazione degli articoli 24 e 111, comma 6, Cost. e dell'art. 6
CEDU, degli articoli 61 e ss., 112, 132 e 191 e ss. c.p.c., dell'art. 118 disp. att. c.p.c., nonché dell'art. 2697 c.c.”: l'appellante incidentale ha insistito per l'ammissione di una consulenza tecnica, che il primo giudice aveva valutato esplorativa.
Si è costituito, infine, il notaio chiedendo la conferma della sentenza appellata. Il terzo CP_3
chiamato osservava che, considerata la cessazione del rapporto locatizio, la risalente trascrizione del relativo contratto non incideva sulla disponibilità del bene.
pagina 10 di 16 La consigliera istruttrice, respinta l'istanza di consulenza tecnica d'ufficio, ha fissato l'udienza del 13 febbraio 2025 per la rimessione della causa al collegio per la decisione, contestualmente disponendo la sostituzione dell'udienza con il deposito di note ai sensi dell'art. 127-ter c.p.c.
Il 13 febbraio 2025 la causa è stata trattenuta in decisione.
La sentenza è stata deliberata nella camera di consiglio del 19 febbraio 2025.


2. La decisione
L'appello principale è fondato.
Va ribadito che, diversamente da quanto ancora sostiene (e, per essa , alla data _1 CP_6 CP_7
del rogito e, successivamente, al momento della scoperta della cabina elettrica nel sotterraneo del palazzo venduto da non aveva alcun titolo per utilizzare l'immobile. Parte_4
Il contratto di locazione stipulato nel 1960, con durata trentennale, è scaduto nel 1990 e si deve escludere che esso si fosse validamente rinnovato per altri trent'anni, nonostante la clausola che ne prevedeva il rinnovo tacito in mancanza di disdetta. La condivisa giurisprudenza di legittimità richiamata dal primo giudice ha chiarito che “L'art. 1573 c.c. è norma di interesse generale e di ordine pubblico (Cass. 22 agosto 1946 n. 1255), che pone un limite di natura sostanziale e non formale all'autonomia privata. La limitazione legale della durata della locazione si ispira al principio generale, desumibile dall'ordinamento vigente, secondo cui le pattuizioni che riguardano il godimento di cose non possono avere una durata antieconomica ed antisociale, giacché una durata eccessivamente lunga dei vincoli contrattuali imposti alle cose determinerebbe un inaridimento della fonti di impiego produttivo (vedi l'art. 979 per l'usufrutto) e si tradurrebbe in una limitazione obiettiva del diritto, con chiari accenti reali. Il limite legale posto dalla norma deve perciò intendersi applicabile sia quando sia stata pattuita ab initio una durata eccedente i trenta anni, che quando il contratto sia stato stipulato per una durata inferiore, ma sia stata in esso inserita la clausola che ne consenta la rinnovazione per un numero indeterminato di volte, quale che sta la condizione alla quale le parti abbiano inteso sottoporre la rinnovazione stessa. La pattuizione della rinnovazione è infatti valida ed efficace solo nei limiti temporali del trentennio. La norma finirebbe altrimenti per consentire alle pattuizioni successive, in che consistono le previste rinnovazioni, proprio ciò che ha inteso escludere per la prima, con conseguente elusione del divieto da essa stabilito.” (Cass. n. 2137/2006).
Più di recente, gli stessi principi sono stati affermati in un caso in cui un contratto di locazione avente ad oggetto proprio un locale adibito ad ospitare una cabina di trasformazione dell'energia elettrica con durata iniziale di ventinove anni era stato rinnovato alla prima scadenza per altri sei in mancanza di pagina 11 di 16 disdetta. La Corte di cassazione ha chiarito che il divieto stabilito dall'art. 1573 c.c. attiene all'ordine pubblico economico ed ha “lo scopo di vietare che i rapporti obbligatori si protraggano oltremodo nel tempo, venendo così ad imporre vincoli particolarmente gravosi ai diritti di godimento e di disposizione dei beni, spettanti al proprietario, al di fuori delle fattispecie tipiche e rigorosamente disciplinate dalla legge della costituzione di diritti reali” (cfr. Cass. n. 20985/2012).
Ad avviso di questa Corte, proprio la ratio della disposizione e la natura e funzione degli interessi protetti (non la libertà negoziale, ma la libertà dell'iniziativa economica e la circolazione dei beni) contraddicono la tesi dell'appellata, che pure ha trovato adesione in dottrina, secondo la quale l'art. 1573 c.c. sarebbe violato unicamente dalle clausole che fanno dipendere la rinnovazione del contratto dalla volontà di una sola delle parti. Del resto, anche nel risalente precedente citato da , la Corte _1 di cassazione ha affermato che “in ipotesi che il contratto di locazione preveda la sua proroga, ad esempio in mancanza di disdetta, non si tratta di riconduzione tacita, bensì di ininterrotta continuazione dello stesso contratto originario, deliberata con unico consenso, benché subordinata alla condizione risolutiva della disdetta” (cfr. Cass. n. 2502/1970). Ciò che, ad avviso di questa Corte, conferma l'invalidità della pattuizione del rinnovo del contratto per ulteriori trent'anni, dopo i primi trenta, trattandosi di meccanismo il cui effetto concreto è quello di aggirare il limite di durata stabilito dall'art. 1573 c.c. (nello stesso senso, nella giurisprudenza di merito e con ampi richiami alla relazione illustrativa al codice civile, si veda Trib. Bolzano n. 175/2020, pubblicata il 13/2/2020, in Banca dati di merito del Ministero della giustizia).
Sotto altro profilo, si deve escludere che il locale occupato dalla cabina elettrica fosse gravato da servitù coattiva di elettrodotto.
Lo dimostra, in primo luogo, il fatto stesso che abbia avvertito la necessità di assicurarsi il CP_6 godimento dell'immobile attraverso la stipulazione di un contratto di locazione e che una servitù sia stata costituita negozialmente in data 27 aprile 2021 (doc. 37 ) _1
Inoltre, la costituzione della servitù coattiva avviene solo nei modi previsti dall'art. 1032 c.c. e, nel caso di servitù di elettrodotto, presuppone, in ossequio al r.d. n. 1775/1933, la preventiva autorizzazione all'impianto della linea da parte della competente autorità.
Correttamente, dunque, il tribunale ha qualificato come occupante senza titolo. CP_7
L'errore del giudice consiste però nell'aver considerato l'occupazione sine titulo, che è tale in quanto non giustificata da alcun valido titolo sottostante, di origine legale o negoziale (consiste, cioè, in una mera situazione di fatto), come “diritto personale di godimento”. È di solare evidenza, infatti, che pagina 12 di 16 un'occupazione abusiva non può dar luogo ad una situazione soggettiva tutelata dall'ordinamento.
L'esigenza di garantire il servizio elettrico alla collettività e l'obbligo di assicurare l'erogazione dell'elettricità a chiunque ne faccia richiesta possono giustificare, appunto, l'imposizione di una servitù, ma non rendono lecita l'occupazione di fatto di un bene di proprietà altrui. Diviene quindi superfluo disquisire sulla concreta destinazione della cabina in questione a fornire l'elettricità al solo immobile di Congregazione o anche ad altre utenze.
Deriva da quanto esposto l'infondatezza della pretesa di ora , di ottenere la riduzione del CP_2 _1 prezzo della vendita ed il risarcimento dei danni ai sensi dell'art. 1489 c.c. che disciplina la responsabilità del venditore nell'ipotesi in cui la cosa venduta sia gravata da “oneri o da diritti reali o personali non apparenti che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto”.
È utile richiamare quanto ha efficacemente spiegato la Corte di Cassazione con la sentenza n.
29367/2011 e cioè che occorre, per poter godere della tutela prevista dall'art. 1489 c.c. “che il bene compravenduto sia effettivamente gravato da un diritto reale da parte di un terzo;
non è pertanto sufficiente una situazione di fatto in astratto corrispondente ad un diritto altrui, ma è necessario che ricorrano le condizioni per poter affermare l'effettiva esistenza di esso. Ciò perché il venditore può essere chiamato a rispondere di pretese giuridiche che un terzo ritenga di poter vantare sul bene, non già a pretese di fatto, a cui il compratore a sua volta, in quanto titolare del bene, è perfettamente in grado di reagire. La delimitazione della responsabilità del venditore con riferimento ai soli casi in cui
i terzi pretendano di vantare diritti nei confronti del bene è coerente, da un lato, con l'oggetto giuridico del trasferimento (il diritto di piena proprietà del bene, privo di vincoli e diritti altrui non apparenti e non dichiarati nell'atto), dall'altro con la situazione di possesso che, per effetto dello stesso, viene trasferita all'acquirente, in forza della quale questi può reagire a molestie di fatto;
quest'ultima facoltà, del resto, è dalla legge riconosciuta anche nella diversa ipotesi in cui il contratto trasferisca la mera detenzione, sia pure qualificata, del bene, escludendosi anche in questo caso che il concedente possa rispondere delle molestie di fatto dei terzi (art. 1585 cod. civ.). Ne deriva che la responsabilità, anche solo risarcitoria, del venditore, ai sensi dell'art. 1489 cod. civ., richiede la dimostrazione dell'esistenza di un diritto altrui sul bene, prova che non può che essere posta a carico di chi da tale situazione ritenga di far discendere propri diritti (Cass. n. 276 del 1979).”.
pagina 13 di 16 Per ciò solo la sentenza del Tribunale di Como deve essere riformata, poiché il primo giudice ha condannato al risarcimento dei danni ritenendo sussistere i presupposti per Parte_1
l'applicabilità dell'art. 1489 c.c.
Le stesse conclusioni si impongono con riferimento alla garanzia prestata dalla venditrice con la clausola n. 5 del contratto di compravendita in ordine alla libertà dell'immobile da oneri, pesi, vincoli, privilegi, iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli;
la clausola è meramente ripetitiva di obblighi di legge e fa riferimento, anch'essa, a vincoli di natura giuridica. Sotto questo profilo, è incontestabile che l'immobile era libero, non potendo di certo qualificarsi come trascrizione pregiudizievole quella eseguita nel 1960 di un contratto d'affitto venuto a scadenza nel 1990.
Di conseguenza, si deve esaminare la domanda proposta da in via subordinata, fondata CP_2 sull'asserita responsabilità precontrattuale della venditrice. La tesi dell'odierna appellata/appellante incidentale è che se l'avesse informata della presenza della cabina elettrica e Parte_1 dell'esistenza del contratto di affitto, essa avrebbe acquistato a condizioni diverse e cioè “avrebbe certamente pattuito un prezzo inferiore dell'Immobile al fine di tener conto dei futuri costi da sostenere per ovviare a tale questione” (così atto di citazione primo grado, pag. 15).
Anche sotto questo profilo è decisivo ed assorbente ciò che si è detto sulla mancanza di un valido titolo in base al quale potesse rifiutare il rilascio del locale sotterraneo e continuare legittimamente a CP_7 godere dell'immobile. In presenza di un'occupazione senza titolo, non vi era infatti alcun obbligo e non vi era alcuna ragione perché tollerasse la presenza di e non vi era alcuna ragione affinché CP_2 CP_7
non agisse per la liberazione del bene, invece di sostenere delle spese per trasferire momentaneamente la cabina altrove ed in seguito ricollocarla all'interno dello stabile -in tesi rinunciando a realizzare un posto auto- e di intraprendere una trattativa che si è conclusa con la costituzione di un diritto di servitù di elettrodotto. Quanto accaduto nel rapporto con le spese sostenute, la (solo) riferita decisione di CP_7
rinunciare al progetto originario di ricostruzione del fabbricato, non può dirsi collegato sotto il profilo causale, nemmeno mediato o indiretto, con la lacunosità delle informazioni fornite alla parte acquirente da Si è trattato, invece, di una precisa e libera scelta di Detto in altre Parte_1 Controparte_2 parole, se anche R.T. fosse stata correttamente informata dell'utilizzazione di una porzione dell'immobile da parte di la condizione fattuale e giuridica dell'immobile non sarebbe stata CP_7
diversa, si sarebbe sempre trattato di un bene occupato senza titolo che avrebbe potuto essere agevolmente liberato senza alcuna concessione all'occupante. Non è possibile quindi addebitare a i costi sostenuti per individuare ed attuare soluzioni alternative ed il minor guadagno in Parte_1
pagina 14 di 16 tesi conseguito -rispetto a quello auspicato- per aver dovuto modificare l'originario progetto (non prodotto in causa) dell'intervento edilizio.
Certamente, un'informazione più completa avrebbe consentito una diversa trattativa sul prezzo della compravendita in considerazione delle spese per un eventuale procedimento giudiziale diretto alla liberazione dell'immobile, ma non è questo il pregiudizio lamentato da , né vi sono in atti _1
elementi che consentano di apprezzare la possibile incidenza di tali ipotetiche spese sul valore di mercato del bene.
Dunque, l'appello principale va accolto e le domande proposte da devono essere tutte rigettate. _1
Si conferma, anche in questa sede, l'inutilità della prospettata consulenza tecnica, volta a quantificare un danno al cui risarcimento non ha diritto e che, anche nella prospettiva del giudice di primo _1
grado, giustamente non è stata disposta, considerato che le modifiche di ordine progettuale allegate dalla società acquirente non sono state in alcun modo dimostrate, ma solo riferite dal suo architetto di fiducia (si vedano i documenti nn. 16 e 33).
La domanda di “manleva” contro il notaio e l'appello incidentale sono assorbiti.
In punto spese, occorre dar seguito alla regola secondo la quale, in caso di riforma totale o parziale della sentenza di primo grado, il giudice di appello deve procedere d'ufficio, quale conseguenza della pronuncia di merito adottata, ad un nuovo regolamento delle spese processuali, il cui onere va attribuito e ripartito tenendo presente l'esito complessivo della lite, poiché la valutazione della soccombenza opera, ai fini della liquidazione delle spese, in base ad un criterio unitario e globale (Cass. 19989/2021,
Cass. 22 febbraio 2016, n. 3438; Cass. 18 marzo 2014, n. 6259, nel medesimo senso, tra le tante, Cass.
30 ottobre 2013 n. 8718; 14 ottobre 2013 n. 23226; 30 agosto 2010 n. 18337).
Nella fattispecie in esame, è soccombente e dovrà rimborsare a le spese del _1 Parte_1
doppio grado. però si deve far carico della chiamata in causa del notaio Parte_1 Per_1
contumace in primo grado. La pretesa di essere tenuta indenne dal professionista, già respinta dal
Tribunale di Como, è infatti a tal punto destituita di fondamento da far ritenere mancante un qualsivoglia rapporto di causalità tra l'infondata iniziativa della parte acquirente e quella della parte venditrice. Nessun onere di verifica di una mera situazione di fatto incombe sul notaio;
tanto più è singolare che sia la parte venditrice, che ha locato l'immobile, a lamentarsi di non essere stata edotta di un contratto da essa stessa stipulato.
Dette spese si liquidano come in dispositivo, tenuto conto del valore della controversia, dell'attività difensiva in concreto svolta dalle parti vittoriose, delle note spese depositate.
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PQM


La Corte di appello di Milano, definitivamente decidendo, ogni diversa e contraria istanza disattesa:

1. in accoglimento dell'appello principale ed in riforma della sentenza n. 82/2024 del Tribunale di
Como, pubblicata il 24 gennaio 2024, rigetta tutte le domande proposte da contro _1
; Parte_1

2. rigetta l'appello incidentale;

3. condanna a rifondere a le _1 Parte_1 Parte_1
spese di lite che determina, per il giudizio di primo grado, in €22.457 per compensi, oltre rimborso spese generali, iva (se dovuta) e cpa come per legge e per l'appello in €1.165,50 per spese ed in €14.317 per compensi, oltre rimborso spese generali, iva (se dovuta) e cpa come per legge;

4. condanna a rifondere a Parte_1 CP_8 le spese del grado, che determina in €12.000 per compensi, oltre rimborso spese generali, iva
(se dovuta) e cpa come per legge;

5. dichiara la sussistenza dei presupposti per il pagamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, da parte dell'appellante incidentale, a norma del comma 1 quater dell'art. 13 del DPR 115/2012, così come modificato dall'art. 1 comma 17 della L. n. 228/2012.
Così deciso in Milano, il 19 febbraio 2025
La consigliera est. La presidente
Francesca Maria Mammone Margherita Monte
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