N. R.G. 1173/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI BARI
Terza Sezione Civile
La Corte d'Appello, in composizione collegiale, nelle persone dei seguenti Magistrati:
dott. Salvatore Grillo Presidente
dott.ssa Paola Barracchia Consigliere
dott.ssa Maristella Sardone Consigliere rel.
Ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile in grado di appello, iscritta sotto il numero d'ordine n. 1173/2023 R.G., avverso la sentenza del Tribunale di Foggia n. 492/2023 del 16.02.2023
TRA
, , , Parte_1 Parte_2 Parte_3 Pt_4
, , , ,
[...] Parte_5 Parte_6 Parte_7
, n persona dell'amministratore Parte_8 Parte_9
, , CP_1 Controparte_2 CP_3 Controparte_4
, , , Controparte_5 CP_6 CP_7 CP_8
, , , CP_9 Controparte_10 CP_11 CP_12
,; , ,
[...] Controparte_13 Controparte_14 [...]
, , , CP_15 CP_16 Controparte_17 CP_18
, , , ,
[...] Controparte_19 Controparte_20 CP_21 CP_22
, , ,
[...] Controparte_23 CP_24 CP_25
, , , ,
[...] CP_26 CP_27 Controparte_5
, , , CP_28 Controparte_29 Controparte_30 [...]
, , , , CP_31 CP_32 Controparte_33 Controparte_34
, , tutti elettivamente domiciliati in Barletta Controparte_35 CP_36 alla via S Giorgio n. 11, presso lo studio dell'avv. Chiara Scalzo, che li rappresenta e difende, giusta procura in atti
-Appellanti –
CONTRO
1 in persona dell'amministratore pro tempore, Controparte_37 elettivamente domiciliata in Milano alla via Olmetto n. 3, presso lo studio dell'avv. Vanni Marco
Ribechi, che la rappresenta e difende, giusta procura in atti
- Appellata –
Conclusioni delle parti: come da note di trattazione scritta ex art. 127 ter c.p.c., che qui devono intendersi riportate.
MOTIVI DELLA DECISIONE IN FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione ritualmente notificato , , Parte_1 Parte_2 [...]
, , , Pt_3 Parte_4 Parte_5 Parte_6 Parte_7
, in persona dell'amministratore Parte_8 Parte_9 CP_1
, , Controparte_2 CP_3 Controparte_4 Controparte_5 [...]
, , , , CP_6 CP_7 CP_8 CP_9 Controparte_10 CP_11
, , , Controparte_12 Controparte_13 Controparte_14 Controparte_15 CP_16
, , , , Controparte_17 Controparte_18 Controparte_19 Controparte_20 CP_21
, , , , Controparte_22 Controparte_23 CP_24 Controparte_25 CP_26
, , , , CP_27 Controparte_5 CP_28 Controparte_29 Controparte_30
, , , Controparte_31 CP_32 Controparte_33 Controparte_34 CP_35
convenivano in giudizio, dinanzi al Tribunale di Foggia, la
[...] CP_36
in persona dell'amministratore p.t., al fine di sentir Controparte_37 accogliere le seguenti conclusioni: “ In via anticipata - sospendere inaudita altera parte o in subordine previa fissazione di udienza la esecutività della deliberazione dell'assemblea della comproprietà Hotel Kyrie del 5/04/19 in quanto ictu oculi illegittima e di grave pregiudizio ai comproprietari e agli odierni attori Nel merito - Accertare riconoscere e dichiarare nulla, o comunque annullabile, l'intera deliberazione assembleare impugnata per le motivazioni esposte nella narrativa;
- Nella denegata ipotesi di non accoglimento della precedente domanda, accertare riconoscere e dichiarare la nullità, o comunque
l'annullabilità, parzialmente o in toto dei punti all'ordine del giorno per le motivazioni sopra nella narrativa;
- e per l' effetto condannare la comproprietà convenuta al pagamento delle spese, diritti ed onorari del giudizio.”
A fondamento della domanda gli attori deducevano che: - con contratti di vendita avevano acquistato dalla Società facente parte del gruppo una quota CP_38 Controparte_39 di comproprietà del complesso immobiliare adibito ad albergo in Comune di Isole Tremiti (FG),
Isola di San Domino, denominato “Comproprietà Domina Home Kyrie”; - l'amministratore della comproprietà aveva indetto un'assemblea condominiale per il giorno 5.4.19 presso la sede della in Milano, avente come ordine del giorno 1) esame ed approvazione Controparte_39 consuntivo 1/12/2017 -30/11/2018; 2) ratifica lavori eseguiti per la continuità dell'esercizio alberghiero;
3) esame ed approvazione preventivo 1.12.2018 -30.11.2019, 4) spese straordinarie e loro approvazione;
5) ripartizione delle spese;
6) presentazione del progetto di ristrutturazione dell'hotel- delibere conseguenti;
- tutti i punti all'ordine del giorno erano stati approvati con il
2 voto favorevole del primo delegato e di tale assemblea era stato redatto apposito verbale;
- la convocazione era errata ed incompleta e la costituzione dell'assemblea era irregolare;
- nel merito, le decisioni assunte erano illegittime.
Costituitasi in giudizio, la Comproprieta' in persona del legale Controparte_37 rappresentante p.t., chiedeva dichiararsi inammissibile/improcedibile l'atto di citazione per inesistenza di procura ad litem in relazione ad alcuni degli attori e, in ogni caso, nulla la citazione per violazione del disposto degli artt. 163 e ss. cpc. Nel merito, chiedeva respingersi, in quanto infondate in fatto e diritto e non provate, le domande proposte dagli attori, evidenziando, in particolare, che la multiproprietà in questione doveva ricondursi alla disciplina della comunione e non a quella del condominio, con consegue applicabilità, alla impugnazione, dell'articolo 1109
c.c., e non dell'articolo 1137 c.c.; deduceva, al riguardo, che l'originaria unica proprietaria aveva venduto quote millesimali dell'intero complesso, non riconoscendo proprietà esclusive.
L'istanza di sospensione dell'efficacia della delibera impugnata, dapprima accolta con ordinanza del G.I., veniva successivamente revocata dal Collegio, a seguito del reclamo presentato dalla
Parte_10
Senza attività istruttoria, con sentenza n. 492/2023 il Tribunale di Foggia così provvedeva: “ rigetta la domanda, perché infondata;
compensa interamente le spese di lite tra le parti.”.
Avverso detta sentenza, con atto di citazione ritualmente notificato, hanno proposto tempestivo appello
, , , , Parte_1 Parte_2 Parte_3 Parte_4 Parte_5
, , , in Parte_6 Parte_7 Parte_8 Parte_9 persona dell'amministratore , CP_1 Controparte_2 CP_3 CP_4
, , , , ,
[...] Controparte_5 CP_6 CP_7 CP_8 CP_9
, , Controparte_10 CP_11 Controparte_12 Controparte_13 CP_14
, , , ,
[...] Controparte_15 CP_16 Controparte_17 Controparte_18 CP_19
, , , ,
[...] Controparte_20 CP_21 Controparte_22 Controparte_23 [...]
, , , , CP_24 Controparte_25 CP_26 CP_27 Controparte_5 CP_28
, , , ,
[...] Controparte_29 Controparte_30 Controparte_31 CP_32
, , , chiedendo, in Controparte_33 Controparte_34 Controparte_35 CP_36 accoglimento dell'appello ed in totale riforma della sentenza appellata, di accogliere tutte le conclusioni avanzate in primo grado, con vittoria di spese e compensi del doppio grado di giudizio.
Si è costituita in giudizio la chiedendo il rigetto dell'appello Controparte_40
e la conferma della sentenza impugnata, con condanna degli appellanti al pagamento delle spese di lite del presente grado di giudizio.
A seguito di trattazione scritta ex art. 127 ter c.p.c., la causa è stata riservata per la decisione a norma dell'art. 281 sexies 3° co. c.p.c..
I.Il Tribunale ha rigettato la domanda osservando che: - non è applicabile, al caso di specie, la disciplina dell'impugnazione di delibere condominiali, ex art. 1137 c.c., dovendosi invece ritenere
3 applicabile quella dell'impugnazione delle delibere della “comunione”, ex art. 1109 c.c.; - la disciplina del condominio postula la necessità di regolare un “edificio” all'interno del quale coesistono sia parti di proprietà esclusiva dei singoli condomini che parti comuni e, pertanto, non può trovare applicazione nelle ipotesi di “comunione pro indiviso”, cioè laddove l'intero edificio sia, “pro quota”, di ciascun comproprietario e non sussistano parti in “proprietà esclusiva”; - nel caso di specie, dagli atti di vendita depositati, risulta che ciascuno dei comproprietari è titolare di una quota indivisa dell'intero corpo di fabbrica della Comproprietà; il medesimo contratto attribuisce a ciascun comproprietario il “diritto di eseguire la prenotazione, per la fruizione ed il soggiorno a tariffe agevolate” su specifiche stanze ed in specifici periodi. La specificazione di tale diritto non consente di ritenere sussistenti, nel caso di specie, porzioni di “proprietà esclusiva” dei singoli quotisti, idonee a ricondurre il rapporto in questione nell'ambito della normativa del condominio;
- anche il regolamento di comproprietà, all'art. 10, prevede espressamente l'applicazione della disciplina dell'art. 1109 c.c. per l'impugnazione delle delibere, così sgombrando ogni dubbio;
- nessuno dei vizi tipici, previsti dall'art. 1109 c.c., risulta specificamente dedotto e contestato dagli attori, in quanto non risulta dedotto, né specificato, alcun grave pregiudizio che la cosa comune avrebbe potuto subire dai lavori oggetto di approvazione nella delibera impugnata, non risulta dedotto alcuno specifico deficit informativo, rilevante ex art. 1105 co. II c.c., non essendo stato contestato che la convocazione sia stata ritualmente inviata e ricevuta da tutti i comunisti, nè risulta specificata alcuna innovazione concretamente realizzata, né l'eccessiva gravosità della sua spesa;

-va inoltre esclusa la nullità della delibera impugnata, poiché il regolamento contrattuale non è norma imperativa, rilevante ex art. 1418 c.c., e la violazione del contratto di comunione determina le conseguenze di legge previste in caso di inadempienza, come ad esempio l'eventuale responsabilità gestoria degli amministratori anche sul piano risarcitorio, non potendo invece incidere sulla validità della delibera assunta, pur se con essa contrastante;
-nel caso di specie, la violazione del regolamento di comproprietà relativamente al luogo ed alla data di svolgimento dell'assemblea, non essendo ricompresa né tra quelle testuali dell'art. 1109 c.c., né tra quelle rilevanti ai sensi dell'art. 1418 c.c., non può determinare l'annullamento della deliberazione;
- attesa l'esistenza di orientamenti giurisprudenziali difformi sulla questione, sussistono i presupposti per la compensazione delle spese di lite.
II.Con il primo motivo gli appellanti lamentano che la sentenza è erronea, illegittima, in fatto e in diritto, contraria al regolamento della comproprietà.
Lamentano che il primo Giudice ha errato nello statuire che “Non è applicabile, al caso di specie, la disciplina dell'impugnazione delle delibere condominiali, ex art. 1137 c.c., dovendosi invece ritenere applicabile quella dell'impugnazione delle delibere della comunione, ex art. 1109 c.c.”, deducendo che comunione e condominio non sono istituti differenti, in quanto il è una comunione. CP_41
In entrambi i casi, sia i comunisti che i condomini sono comproprietari con altri soggetti di un immobile pro-indiviso, e l'appartenenza all'uno piuttosto che all'altra rinviene dalle modalità di costituzione;
nel condominio si acquisisce in modo automatico con l'acquisto di un immobile di
4 proprietà esclusiva, ma la titolarità sulla res è la medesima. Il legislatore ha previsto due differenti discipline in quanto, se pur la titolarità è la medesima (sempre pro-indiviso), di fatto nel condominio, dove la contitolarità è tra tante persone, necessita di una regolamentazione più articolata e garantista rispetto alla comunione. Nel caso di specie non si è al cospetto di una comunione in quanto i comproprietari, trascorsi dieci anni, non possono chiedere la divisione dell'immobile; il regolamento prevede la nomina dell'amministratore con determinati compiti, come nel condominio;
nella comunione i comunisti sono titolari di quote uguali, mentre nella fattispecie de qua i comproprietari sono titolari di quote millesimali variabili, a seconda dell'unità immobiliare e del periodo prescelto per trascorrere le vacanze. I comproprietari della multiproprietà in questione non hanno scelto di acquistare una quota dell'immobile, ma una settimana di vacanza in un determinato periodo dell'anno, in una determinata camera di albergo, già individuati nei rispettivi rogiti, e la quota millesimale cambia in base al periodo ed al tipo di camera scelta. Inoltre, il regolamento della Comproprietà prevede la redazione e approvazione del rendiconto, sia consuntivo che preventivo, non previsto per la comunione, e regole per la disciplina delle delibere assembleari più rigide di quelle previste dalle norme sulla comunione, analoghe a quelle del condominio. Deducono in particolare gli appellanti che “sia nella comunione che nel condominio l'oggetto è lo stesso, una proprietà pro-indiviso, ma il legislatore ha previsto una normativa differente, più articolata e garantista nel condominio, soprattutto in ambito assembleare in quanto l'espressione di voto dei singoli condomini non è uguale e anche data la numerosità degli stessi nei condominii mentre nella comunione l'espressione di voto è uguale per ogni quota e i comunisti che compongono la comunione sono pochi”. Richiamano, inoltre, il novellato art. 1117 c.c., sostenendo che estende espressamente la disciplina del condominio anche alla c.d. multiproprietà, ovvero a tutte le fattispecie ad essa riconducibili, accomunate dalla coesistenza di diritti esercitabili a turno sull'immobile.
Deducono poi che, in ogni caso, indipendentemente dalla qualificazione giuridica che viene attribuita alla comproprietà (condominio o comunione), anche ove fosse Controparte_37 una comunione, in tema assembleare sarebbero applicabili le norme sul condominio, essendo ciò previsto dallo stesso Regolamento della Comproprietà, avente valore normativo, di norma imperativa, in quanto predisposto da chi ha alienato le quote millesimali, ed espressamente accettato dai singoli acquirenti. Il giudice di prime cure erroneamente ha ritenuto inapplicabili le norme sul , nonostante il richiamo, contenuto nell'art. 10 del Regolamento della CP_41
Comproprietà, all'art. 1136 c.c. ed alle disposizioni di attuazione a tale norma afferente, applicabili ad integrazione ed in via analogica. In ogni caso il primo Giudice, anche senza l'espressa previsione del rinvio all'art. 1136 c.c., avrebbe dovuto ritenere applicabili le norme sul
, data la particolarità della fattispecie, che non può non collocarsi, per le sue CP_41 caratteristiche, in tale disciplina. Pertanto il Tribunale, applicata la disciplina sul ed CP_41 accertata la violazione del regolamento sul luogo in cui si è tenuta l'assemblea, avrebbe dovuto dichiarare illegittima l'intera delibera impugnata.
5 Sotto altro profilo, impugnano la sentenza nella parte in cui il Tribunale sostiene che non hanno evidenziato l'eccessiva onerosità delle spese deliberate, deducendo di aver sempre lamentato l'eccessiva onerosità dei lavori deliberati, ed in particolare quelli sull'antincendio.
III. Con il secondo motivo lamentano che la sentenza è illegittima in ordine alle richieste istruttorie. Deducono, in particolare, che il primo giudice ha erroneamente dichiarato esplorativa la richiesta di ctu (finalizzata ad accertare la quantificazione dei costi necessari per la realizzazione dei lavori dell'antincendio e l'esatta localizzazione degli stessi), a fondamento delle eccezioni di conflitto di interessi, eccessiva gravosità della spesa e ripartizione con la comproprietà Hotel kyrie. Inoltre lamentano che il primo giudice ha omesso ogni valutazione in ordine alla chiesta prova testimoniale, mirante a dimostrare la fondatezza delle predette eccezioni.
IV.Con il terzo motivo lamentano la nullità della sentenza in quanto carente di motivazione sugli altri motivi di impugnazione della delibera.
Deducono gli appellanti che pur avendo essi, con l'atto di citazione introduttivo del primo grado, chiesto accertarsi l'illegittimità dell'intera delibera o delle singole delibere contenute nei singoli punti all'ordine del giorno, il Tribunale, tuttavia, ha omesso di pronunciarsi sulla illegittimità delle singole delibere per i motivi fatti valere con l'impugnativa, ossia: 1) irregolare costituzione dell'assemblea; 2) rendiconto falso, non veritiero e non trasparente;
3) mancanza di urgenza dei lavori deliberati che, peraltro, essendo di manutenzione ordinaria, erano di competenza del solo gestore;
4) mancanza di un progetto e di un computo metrico per i lavori dell'antincendio, e mancanza di documentazione comprovante la qualifica della società Hi Tech Costruzioni srl, ai fini della idoneità per l'esecuzione di detti lavori;
5) mancanza di presupposti per l'approvazione del progetto di riammodernamento dell'hotel, senza conoscenza dell'entità della relativa spesa da parte dei comproprietari.
V. Va preliminarmente rigettata l'eccezione di inammissibilità dell'appello, per mancato rispetto del disposto di cui all'art. 342 c.p.c., sollevata dalla , poiché la lettura complessiva CP_42 dell'atto di appello consente di individuare con sufficiente chiarezza le questioni e i punti contestati dell'impugnata sentenza e le relative doglianze, nonché le argomentazioni addotte a contrasto della ratio decidendi adottata dal primo giudice, coerentemente con quanto disposto dall'art. 342 c.p.c., pure novellato, secondo l'interpretazione offerta dalla Suprema Corte (cfr.
Cass. Sez. U., 27199/2017) che, da ultimo, ha precisato che l'impugnazione deve contenere, a pena di inammissibilità, una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice, senza che occorra l'utilizzo di particolari forme sacramentali o la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di primo grado, tenuto conto della permanente natura di revisio prioris instantiae del giudizio di appello, che mantiene la sua diversità rispetto alle impugnazioni a critica vincolata (Cass., ord. 1932/2024; conf. Cass. Sez. U, n. 36481 del 13/12/2022).
6 VI. Nel merito l'appello è infondato e va rigettato.
Gli appellanti sono titolari di quota di comproprietà indivisa d'immobile a destinazione alberghiera, con diritto di prenotazione per il soggiorno a tariffa agevolata di una camera/suite e per un periodo dell'anno predeterminato.
Non sono titolari di proprietà esclusiva sulle camere/suite né su altri beni.
Costituisce questione controversa tra le parti la qualificazione giuridica delle proprietà relative al complesso immobiliare denominato “Comproprietà Domina Home Kyrie”. Nello specifico, si controverte se le medesime costituiscano un condominio, caratterizzato, dunque, dalla proprietà esclusiva delle camere/suite presenti nell'edificio, e dalla “condominialità” delle parti comuni, ovvero se diano vita ad una comunione indivisa, che invece si riscontra quando l'intero edificio, sia pure formato da diverse unità immobiliari, sia in comproprietà di più persone. Tale questione rileva ai fini della disciplina applicabile alle delibere assembleari (ad es. dell'individuazione del quorum delle relative assemblee, in quanto solo le norme in materia di condominio prevedono che esso debba essere calcolato, oltre che per valore, anche per teste, cioè con riferimento al numero dei partecipanti). Non è oggetto di contestazione, ed è documentalmente provato, in particolare dal “Regolamento della Comproprietà , e dai titoli Parte_11 di acquisto prodotti, che il complesso immobiliare in oggetto è destinato ad attività alberghiera, che i singoli partecipanti sono titolari di quote, ed hanno diritto all'uso turnario della proprietà alberghiera nei periodi di tempo stabiliti nel contratto di acquisto.
Il Tribunale, aderendo alla tesi dell'odierna appellata, ha ritenuto che si verta in materia di comunione in quanto, come risulta dai predetti documenti, gli appellanti hanno acquistato una quota indivisa di comproprietà dell'intero complesso alberghiero, e non di una singola unità abitativa.
La motivazione di cui alla sentenza impugnata resiste ad ogni critica mossale, posto che il primo giudice, oltre ad aver fatto corretta applicazione dei principi applicabili alla fattispecie, ha coerentemente vagliato le circostanze fattuali poste alla sua attenzione e la decisione è frutto di una corretta e condivisibile valutazione delle emergenze istruttorie.
Gli appellanti sono tutti membri della comproprietà con i rispettivi atti Controparte_37 di acquisto, in atti, acquistavano (dall'unica proprietaria) una quota di Controparte_39 comproprietà indivisa con diritto di prenotazione in un periodo prestabilito per il soggiorno a tariffa agevolata, (di suite/camere) del complesso “ - immobile a Controparte_37 destinazione alberghiera - sito in San Domino, Isole Tremiti.
Nell'assetto negoziale voluto dalle parti convivono elementi di realità, che consistono nella proprietà pro indiviso, di una quota dell'intero complesso alberghiero e dei mobili che lo arredano, ed elementi di obbligatorietà, da identificarsi nel diritto ad usufruire, da un lato della stanza/suite in determinati periodi dell'anno a determinate condizioni, e, dall'altro, dei servizi turistici messi a disposizione della struttura. Tanto si evince dalla disamina dei contratti di compravendita in atti, ove i ricorrenti hanno acquistato una quota decimillesimale dell'intero bene.
7 Negli atti di compravendita versati in atti si legge che gli acquirenti acquistano una quota decimillesimale della “comproprietà denominata “ , costituita da un Parte_11 corpo di fabbrica di due piani fuori terra e locali di servizio al piano interrato, oltre ad aree scoperte a giardino e piscina, insistente sulle aree distinte nelle mappe del catasto terreni con i mappali 707 (di metri quadrati 3.293) e 2029 (di metri quadrati 372) del foglio 4 e censito al catasto fabbricati….”.
Inoltre negli atti di acquisto è precisato (art. 4) che “i beni mobili che costituiscono l'arredamento e la dotazione della comproprietà risultano, ai sensi dell'art.

1.4 del Regolamento della comproprietà..”, che
(art. 8) “la comproprietà è disciplinata dal Regolamento che si trova allegato all'atto…L'amministratore della comproprietà è la signora ….I delegati previsti dall'art. 7 del Regolamento sono i signori Per_1
(art. 12) “In esecuzione dei citati regolamenti, capitolato e contratto di affitto di azienda, alla parte acquirente è attribuito il diritto di eseguire la prenotazione, per la fruizione ed il soggiorno a tariffe agevolate, sulle seguenti unità: suite n…., codice… per (quote decimillesimali). Il periodo corrispondente ad ogni codice è individuato nel regolamento di comproprietà”.
La specificazione di tale diritto, poiché ancorata non ad un vincolo reale impresso sul bene (stanza d'albergo individuata nel tempo e nello spazio), ma ad una obbligazione contratta dal gestore p.t. della struttura alberghiera (e implicitamente subordinata alla regolare e concreta operatività del gestore dell'albergo nel tempo in cui la prestazione alberghiera dovrà svolgersi), non consente di ritenere sussistenti, nel caso di specie, porzioni di “proprietà esclusiva” dei singoli quotisti idonee a connotare il rapporto in questione all'interno della cornice normativa del condominio.
Dalla lettura degli atti di acquisto si evince che la Comproprietà è una Controparte_37 comunione, essendo gli appellanti comproprietari pro indiviso per quota millesimale, unitamente ad altre centinaia di comproprietari pro indiviso, dell'intero edificio avente Controparte_37 destinazione alberghiera.
Il Regolamento della Comproprietà (che è Parte_11 contrattuale, e non normativo, come pretende parte appellante) richiama poi una serie di articoli in materia di comunione: “Articolo 1 Il presente Regolamento viene formato, ai sensi dell'arti. 1106 C.C., per disciplinare l'amministrazione ed il miglior godimento della “Comproprietà”, denominata “
[...]
[…]; “Art.

2.1. Il concorso dei partecipanti alla “Comproprietà” è in Parte_11 proporzione alle rispettive quote.

2.2. Al presente Regolamento sono uniti rispettivamente sotto le lettere
“B” e “C” una tabella decimillesimale di partecipazione alla Comproprietà ed un calendario dei periodi di godimento turnario” […] Articolo 5.1 Ogni partecipante alla “Comproprietà” deve contribuire alle spese nella misura di cui al 2° comma dell'art. 1101 C.C., a semplice richiesta dell'Amministratore, ed in nessun caso può sottrarsi al loro pagamento.”
Inoltre, all'articolo 10 prevede che: “Per tutto quanto non previsto nel presente Regolamento, si renderanno applicabili gli artt. 1105, 1108, 1109 C.C., nonché ad integrazione di questi ed in via analogica,
l'art. 1136 C.C., oltre alle diposizioni di attuazione a tali norme afferenti.”
Dall'esame di tale documento emerge che vengono richiamate espressamente plurime disposizioni in materia di comunione, e che l'art. 1136 c.c. è citato in via residuale/analogica,
8 soltanto “ad integrazione” delle norme in materia di comunione, ai fini della individuazione dei quorum costitutivo e deliberativo delle assemblee dei comunisti.
Dalle risultanze documentali citate si evince che gli appellanti hanno acquistato una quota di comproprietà dell' intero complesso immobiliare adibito ad albergo, con connesso diritto nei confronti della società che gestisce l'albergo alla prenotazione ed uso di una camera/suite in periodo determinato e che, pertanto, sono comproprietari di uno stesso compendio immobiliare.
Non emerge la sussistenza di eventuali beni comuni distinti da unità immobiliari in proprietà esclusiva, che legittimerebbe l'applicazione della disciplina di cui al novellato art. 1117 c.c., invocato dagli appellanti.
La stessa formulazione dell'art. 1117 c.c. “Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo: […]”. conferma che il criterio di distinzione tra comunione e condominio è proprio la sussistenza in capo ai condomini del diritto di proprietà esclusiva su un determinato bene che si inserisce all'interno del condominio, anche se è ad uso turnario con diritto al godimento periodico.
L'art. 1117 c.c. si riferisce al caso in cui “singole unità” di proprietà esclusiva, anche ove oggetto di godimento periodico, abbiano parti in comune, il che non ricorre nel caso di specie ove, si ribadisce, non vi sono proprietà esclusive, ma tutto l'immobile è in Controparte_37 comunione fra i comproprietari.
L'art. 1117 c.c. conferma che, per aversi applicazione delle norme sul condominio devono esservi
“proprietari di singole unità immobiliari dell'edificio, anche se in godimento turnario”; solo in tale caso le parti comuni fra le unità di proprietà esclusiva sono regolate da detta norma.
Nella comunione i partecipanti sono comproprietari di uno stesso bene, mentre nel condominio i condomini sono proprietari di singoli beni, oltre che comproprietari dei beni comuni, individuati dall'art. 1117 c.c. La stessa giurisprudenza di legittimità ha precisato che: “È necessario ricordare che la figura giuridica del condominio degli edifici si caratterizza per la coesistenza, accanto alle proprietà individuali, di una comunione forzosa tra tutti i condomini sugli elementi del fabbricato la cui utilizzazione è necessaria ai fini del godimento delle singole proprietà individuali.” (Cfr. Cassazione
Sezioni Unite, n. 9839/2021).
Pertanto, come correttamente ritenuto dal primo Giudice, nel caso di specie si è in presenza di una comunione e non di un condominio, non essendo gli appellanti proprietari o comproprietari in via esclusiva, anche se ad uso e/o godimento turnario, di singole unità immobiliari – camera/suite - poste all'interno del complesso alberghiero, bensì esclusivamente di una quota di comproprietà indivisa dell'intera struttura. A conferma di tanto vi è che, nei singoli atti di acquisto, non vi è alcuna identificazione catastale delle singole camere o suite di cui gli appellanti si assumono proprietari esclusivi.
Contrariamente a quanto pretendono gli appellanti, non possono quindi applicarsi al caso in esame le norme ed i principi stabiliti dalla giurisprudenza in relazione al condominio.
9 Né può condividersi l'assunto degli appellanti, per cui “se è vero che nell'ambito delle disposizioni sul condominio ricorre il principio (art. 1139 c.c.) secondo cui occorre fare riferimento alle regole della comunione per quanto non espressamente previsto nello specifico capo, mentre non ricorre un principio analogo e inverso per la comunione è altrettanto vero che non vi è nessuna norma che lo vieta”.
A tanto deve ragionevolmente obiettarsi che “ubi lex voluit, dixit, ubi noluit, tacuit”. Il fatto che il legislatore abbia espressamente previsto che, per quanto non espressamente previsto in tema di condominio, debbano applicarsi le norme sulla comunione, non comporta che valga il contrario.
Anzi, l'aver espressamente previsto che al condominio si applichino le norme sulla comunione comporta che, in difetto di espressa previsione contraria, per quanto non espressamente previsto in tema di comunione, non si applichino per previsione normativa le norme sul condominio.
In tal senso si è espressa la S.C., che ha ritenuto erronea l'affermazione secondo cui le norme che regolano l'assemblea dei comunisti, qualora assenti nel regolamento di cui all'art. 1105 c.c. e segg., devono essere mutuate da quelle previste per il condominio, giacchè “è nell'ambito delle disposizioni sul condominio che ricorre il principio (art. 1139 c.c.) secondo cui occorre fare riferimento alle regole della comunione per quanto non espressamente previsto nello specifico capo, ma non ricorre un principio analogo e inverso per la comunione” (cfr. Cass. civ. II, 27.6.2007 n. 14826).
Nel caso di specie, il Regolamento della Comproprietà prevede che solo in via sussidiaria, “per quanto non previsto” dal Regolamento e dagli artt. 1105, 1108 e 1109 c.c., ad integrazione di dette norme ed in via analogica, debbano applicarsi gli artt. 1136 c.c. e le disposizioni di attuazione afferenti.
Proprio la previsione della applicazione analogica dell'art. 1136 c.c. esclude, in radice, che nel caso di specie si verta in ipotesi di condominio. Opinando diversamente, non sarebbe stato necessario prevedere l'applicazione analogica di norme previste, evidentemente, per una diversa fattispecie, quale quella del . Invece il Regolamento della Comproprietà prevede espressamente CP_41 che si applichino gli art. 1105, 1108 e 1109 c.c., espressamente dettati in materia di comunione.
Condivisibile è, pertanto, la decisione del Tribunale, laddove osserva che “Non è applicabile, al caso di specie, la disciplina dell'impugnazione di delibere condominiali, ex art. 1137 c.c., dovendosi invece ritenere applicabile quella dell'impugnazione delle delibere della “comunione”, ex art. 1109 c.c.”, e che
“Essendo, quindi, la disciplina delle impugnazioni di delibere condominiali ex art. 1137 c.c. “eccezionale”, la stessa non può esser applicata nella diversa ipotesi di impugnazione delle delibere assunte dalla comunione, la cui disciplina è riservata ai casi tassativi previsti ex art. 1109 c.c. Del resto, il rinvio ex art.
1139 c.c. risulta operato in senso univoco (con applicazione della disciplina della comunione al condominio), non potendo, al contrario, le regole previste in tema di condominio, ove “eccezionali”, trovare applicazione analogica alla disciplina della comunione, ex art. 14 preleggi c.c.”, per poi aggiungere, che “del resto, anche il regolamento di comproprietà, al suo art. 10, prevedeva espressamente l'applicazione della disciplina dell'art. 1109 c.c. per l'impugnazione delle delibere, così togliendo ogni dubbio sulla questione”.
Condivisibile è, pertanto, l'assunto dell'appellata, secondo cui <<soltanto in via sussidiaria quanto non previsto> dal Regolamento e dagli artt. 1105, 1108 e 1109 c.c. espressamente richiamati, si
10 richiama “ad integrazione di questi” l'art. 1136 c.c. ad indicare che i comproprietari hanno voluto che delle assemblee venisse redatto il verbale, non previsto dalle norme sulla comunione, e che i comproprietari vengano convocati alla assemblea, laddove nelle norme sulla comunione si parla di mera informazione sull'oggetto delle deliberazioni.
Pretendere di imporre l'applicazione ex art. 1136 c.c. del doppio quorum per teste e millesimi e dei relativi quorum, per la costituzione della assemblea e per le deliberazioni, vorrebbe dire disapplicare in toto gli artt.
1105 e 1108 c.c. richiamati in via principale dall'art. 10 del Regolamento. Se si applicassero le norme sul condominio si porrebbe nel nulla il Regolamento di Comproprietà voluto e accettato….. da tutti i comproprietari da circa trent'anni con la sottoscrizione dei rogiti di acquisto delle quote millesimali indivise del complesso e peraltro in ossequio alla natura di comunione della Comproprietà Controparte_37
che prevedono di applicare esclusivamente la maggioranza dei millesimi” (cfr. pag. Controparte_37
8 comparsa conclusionale).
Privo di pregio è l'assunto degli appellanti, secondo cui nella comunione i comunisti sono titolari di quote uguali, mentre nel condominio i condomini sono titolari di quote millesimali variabili;
come noto, a mente dell'articolo 1101 c.c., le quote dei partecipanti alla comunione si presumono uguali, ma ciò non significa che i comunisti non possano essere titolari di quote diverse, tanto è vero che il co. II della predetta norma prevede che il concorso dei partecipanti, tanto nei vantaggi quanto nei pesi della comunione, è in proporzione delle rispettive quote. Così come, sempre a confutazione di quanto dedotto dagli appellanti, giova evidenziare come non è la contitolarità di tante o poche persone che rileva ai fini della costituzione di un condominio o di una comunione quanto, piuttosto, la sussistenza di parti comuni insieme a distinte e separate unità in proprietà esclusiva.
Analogamente, non osta alla riconducibilità della Comproprietà de qua alla comunione, il disposto dell'art. 1111 c.c. (che consentirebbe ai partecipanti la divisione trascorsi dieci anni), ove si consideri che l'art. 1112 c.c. prevede che lo scioglimento della comunione non può essere chiesto quando si tratta di cose che, se divise, cesserebbero di servire all'uso a cui sono destinate (come nel caso del bene in questione). Nel caso di specie, il Regolamento di Comproprietà all'art.

4.1 prevede l'immodificabilità della destinazione d'uso alberghiero. Donde, l'indivisibilità non osta alla riconducibilità alla comunione del rapporto per cui è causa.
Il primo motivo di appello va pertanto rigettato.
Quanto al secondo motivo, è sufficiente osservare che parte attrice, odierna appellante, non ha riproposto in sede di note di udienza, in sostituzione dell'udienza di precisazione delle conclusioni, i mezzi istruttori svolti con la memoria ex art. 183 co. 6 n. 2 c.p.c. non ammessi dal primo Giudice con ordinanza del 25.09.2020. Dunque, le richieste istruttorie non sono più ammissibili in appello, essendo la parte decaduta. In ogni caso, le stesse sono irrilevanti, ove si consideri che le deliberazioni adottate dall'assemblea dei comunisti non possono essere impugnate per il vizio di eccesso di potere assembleare o per conflitto di interesse, ma esclusivamente per le ragioni indicate dall'art. 1109 c.c.
11 Il Tribunale, contrariamente a quanto lamentato dagli appellanti con il terzo motivo di gravame, ha ritenuto che nessuno dei vizi tipici, previsti dall'art. 1109 c.c., risulta specificamente dedotto e contestato dagli appellanti. In nessuna omissione è, invero, incorso il Tribunale, che ha invece analiticamente scrutinato i singoli motivi di impugnazione della delibera del 5.4.2019, ritenendoli infondati.
In materia di comunione ordinaria, l'annullabilità in sede giudiziale di una deliberazione della maggioranza dei partecipanti per ragioni di merito, attinenti all'opportunità ed alla convenienza della scelta gestoria della cosa comune, è configurabile solo nel caso di decisione viziata che arrechi un grave pregiudizio per la cosa comune (art. 1109, comma 1, c.c.), non potendo di regola l'autorità giudiziaria sindacare l'esercizio dei poteri discrezionali della maggioranza (cfr. Cass n.
29747/2017).
Le deliberazioni adottate dall'assemblea dei comunisti di beni immobili pro indiviso non possono essere impugnate deducendo vizio d'eccesso di potere assembleare o conflitto d'interesse, ma esclusivamente per le ragioni prescritte ex art. 1109 c.c. (Cassazione civile sez. II, 26/01/2022,
n.2299).
L'art. 1109 c.c. al co. I prevede che “Ciascuno dei componenti la minoranza dissenziente può impugnare davanti all'autorità giudiziaria le deliberazioni della maggioranza: 1) nel caso previsto dal secondo comma dell'articolo 1105, se la deliberazione è gravemente pregiudizievole alla cosa comune;
2) se non è stata osservata la disposizione del terzo comma dell'articolo 1105; 3) se la deliberazione relativa a innovazioni o ad altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione è in contrasto con le norme del primo e del secondo comma dell'articolo 1108”.
Tanto premesso, il Tribunale ha ritenuto che “Non risulta infatti dedotto né specificato alcun “grave pregiudizio” che la cosa comune avrebbe potuto subire dai lavori oggetto di approvazione nella delibera impugnata. Non risulta dedotto alcuno specifico deficit informativo rilevante ex art. 1105, comma II, c.c., non essendo stata contestata la circostanza che la convocazione sia stata ritualmente inviata e ricevuta da tutti i comunisti. Non risulta specificata né alcuna “innovazione” concretamente realizzata, né la
“eccessiva gravosità” della sua spesa. Sulla base delle mere generiche asserzioni relative al conflitto di interessi dei quotisti di maggioranza e dell'assenza di adeguata selezione dei preventivi, non può procedersi ad una CTU puramente esplorativa, supplendo ai non ottemperati oneri assertivi e probatori della parte attrice. Va inoltre esclusa la nullità della delibera impugnata. Il regolamento contrattuale, infatti, non è una “norma imperativa” rilevante ex art. 1418 c.c. In assenza di una specifica previsione di legge (come quella, ad esempio, vigente in ambito condominiale, ex art. 1137 c.c.), la violazione del regolamento di comproprietà non può determinare, in sé, effetti caducatori della delibera a valle assunta in sua violazione.
La violazione del contratto di comunione “a monte”, infatti, determina le conseguenze di legge previste in caso di inadempimento (come, ad esempio, l'eventuale responsabilità gestoria degli amministratori, anche sul piano risarcitorio), non potendo tuttavia incidere sulla validità della delibera assunta “a valle”, pur se con essa contrastante. Dunque, pure se nel caso concreto risulta evidente che il regolamento di comproprietà avesse fissato il domicilio della comproprietà (e la seconda domenica di giugno) come sede dell'approvazione
12 del conto consuntivo (prevedendo la facoltà di convocare assemblee, anche in date e luoghi diversi, solo per argomenti “diversi” da quelli dell'art. 8.2), tale violazione, non essendo ricompresa né tra quelle testuali ex art. 1109 c.c., né tra quelle rilevanti ex art. 1418 c.c. non può determinare l'annullamento della delibera impugnata”.
E' evidente, allora, che non si apprezza alcuna carenza di motivazione da parte del Tribunale in relazione alle contestazioni degli appellanti sui singoli punti all'ordine del giorno della delibera del 5.4.2019.
Da quanto finora esposto discende il rigetto dell'appello, con conferma della sentenza appellata.
Al rigetto dell'appello segue la condanna degli appellanti, in solido, alla refusione, in favore dell'appellata, delle spese del presente grado, alla cui liquidazione si provvede in conformità ai parametri forensi introdotti con D.M. n. 147 del 2022, tenuto conto dello scaglione applicabile
(cause di valore indeterminabile complessità bassa), tenuto conto delle questioni trattate e dell'attività effettivamente svolta.
La parte appellante dovrà, inoltre, versare l'ulteriore importo pari al contributo unificato, ai sensi dell'art. 13, comma 1- quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 (T.U. in materia di spese di giustizia), introdotto dall'art. 1, comma 17, l. 24 dicembre 2012, n. 228.


P.Q.M.


La Corte di Appello di Bari, Terza Sezione Civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto dagli appellanti indicati in epigrafe avverso la sentenza n. 492/2023, emessa dal
Tribunale di Foggia, pubblicata il 16.02.2023, ogni altra istanza, deduzione, ed eccezione disattesa o assorbita, così provvede:

1. rigetta l'appello e, per l'effetto, conferma la sentenza impugnata;

2. condanna gli appellanti, in solido tra loro, alla rifusione, in favore dell'appellata, delle spese del presente grado di giudizio, che liquida in € 8.300,00 per compensi professionali, oltre rimborso delle spese forfettarie nella misura del 15%, I.V.A. e C.A.P., come per legge;

3. dichiara che per effetto dell'odierna decisione (rigetto dell'appello), sussistono i presupposti di cui all'art. 13 comma 1- quater d.P.R. 11/2002 per il versamento a carico degli appellanti dell'ulteriore contributo unificato di cui all'art. 13 comma 1 bis. d.P.R.
115/2002.
Così deciso in Bari, nella Camera di Consiglio della Terza Sezione Civile della Corte, il 10 marzo
2025
Il Consigliere relatore
Dott.ssa Maristella Sardone
Il Presidente
Dott. Salvatore Grillo
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