TRIBUNALE ORDINARIO DI TORINO
Sezione Ottava Civile
* * * VERBALE DI UDIENZA DI DECISIONE
A SEGUITO DI TRATTAZIONE ORALE ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c.
Nel procedimento iscritto al n. 2509/2024 R.G.
* * *
Oggi 15/07/2025 h. 14.34 dinanzi al g.i. designato dott.ssa Ivana Peila compaiono: per parte attrice: avv. CARDELLA ALESSANDRA Cont per parte convenuta : avv. PICCOLO LUIGI per parte convenuta : avv. STORNELLO CP_2
Il giudice invita le parti alla discussione orale della causa ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c.
Le parti precisano le conclusioni come segue: parte attrice: richiama le conclusioni in atti parti convenute: richiama le conclusioni in atti
Le parti discutono la causa: parte attrice richiama i punti salienti della vicenda con rinvio alle note scritte evidenziando di aver proposto due domande differenti (violazione art. 7 domanda di accertamento e una seconda domanda di riduzione in pristino, subordinato all'accertamento dell'impossibilità del pari uso e la ctu non ha accertato questo secondo requisito ma vi è comunque interesse all'accoglimento della prima domanda), sussiste interesse ad ottenere l'accertamento dell'illecito anche per ottenere il risarcimento in successivo giudizio;
parti convenute si oppongono per i motivi in atti e rilevano che non vi
è stata violazione del Regolamento condominiale e comunque è domanda nuova formulata tardivamente nella prima memoria art. 171 ter cpc (risarcimento) e comunque nel ns ordinamento una azione di accertamento puro non è ammissibile, tanto che nelle conclusioni le domande sono cumulative. L'interpretazione del regolamento condominiale proposta da controparte non è corretta perché oggetto dei lavori sono parti privati. In replica parte attrice richiama l'art. 7 comma primo del Regolamento e le convenuta all'epoca erano condomini e l'azione di accertamento può essere proposta in via autonoma. Il giudice si ritira in camera di consiglio.
All'esito viene data lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione in assenza delle parti.
Il giudice unico
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI TORINO
Sezione Ottava civile
* * *
Il giudice istruttore Ivana Peila, in funzione di giudice unico, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
ex art. 281 sexies c.p.c.
nella causa civile iscritta al n. 2509/2024 di R.G.,
promossa da:
, in persona dell'amministratore geometra Controparte_3
elettivamente domiciliato in alla Galleria Enzo Tortora n. 21 presso Controparte_4 CP_3 lo studio dell'avv. Alessandra Cardella che lo rappresenta e difende come da procura alle liti in atti;

Parte attrice contro
elettivamente domiciliata in alla via Fabro n. 2 presso lo Controparte_5 CP_3 studio degli avv.ti Luigi Piccolo ed Elena Grasso che la rappresentano e difendono come da procura alle liti in atti;
elettivamente domiciliata in al Corso Re Umberto n. 45 presso lo CP_6 CP_3 studio dell'avv. Luca Geminatti Satè che la rappresenta e difende unitamente e disgiuntamente dall'avv. Momma-Sophie Stornello come da procura alle liti in atti;

Parti resistenti
Oggetto: violazione artt. 1102 commi primo e secondo c.c. e 1122 c.c. CONCLUSIONI DELLE PARTI
Per parte attrice: “in via preliminare rigettare l'eccezione di difetto di legittimazione passiva formulata da per le ragioni in atti;
nel merito, accertare e dichiarare la violazione CP_6 da parte delle società convenute degli articoli 1102 commi 1 e 2 del Codice civile, 1122 del
Codice civile e 6, 7 e 8 del Regolamento di Condominio per le motivazioni in atti e, per l'effetto, condannare le società convenute in solido fra loro alla riduzione in pristino delle cose comuni modificate o in alternativa a farsi carico integralmente delle spese di riduzione in pristino delle cose comuni modificate per cui è causa, accollandosene integralmente i costi, con ogni conseguenziale pronuncia. Con vittoria delle spese di lite”.
* * *
Cont Parte convenuta : “accertare e dichiarare che la è priva di Controparte_5 legittimazione passiva per tutto quanto sopra esposto al paragrafo a) e, per l'effetto, rigettare le domande attoree in quanto infondate in fatto ed in diritto;
per tutto quanto al § a) della Cont memoria istruttoria della ai sensi dell'art. 171 ter, c. 1, n. 2 c.p.c., datata 12.06.2024, rigettare l'irrituale richiesta formulata all'Ill.mo Giudicante dal nella memoria CP_3 ai sensi dell'art. 171 ter, 1° comma, n. 1) cod. proc. civ., di integrare il contraddittorio ai Cont sensi dell'art. 102 c.p.c.; per tutto quanto al § a) della memoria istruttoria della , ai sensi dell'art. 171 ter, c. 1, n. 2 c.p.c., datata 12.06.2024, rigettare la nuova domanda formulata per la prima volta dal nella memoria ai sensi dell'art. 171 ter, 1° CP_3 comma, n. 1) cod. proc. civ., con la quale il ha chiesto, in alternativa alla CP_3 condanna di riduzione in pristino delle cose comuni modificate, la condanna delle convenute
“(…) a farsi carico integralmente delle spese di riduzione in pristino delle cose comuni modificate per cui è causa, accollandosene integralmente i costi, con ogni conseguenziale pronuncia” (cfr. pag. 22 memoria 1 cp); nel merito ed in via principale: rigettare, per i motivi tutta sopra esposti, le domande attoree poiché infondate in fatto ed in diritto. In via istruttoria: omissis. Con il favore delle spese di lite, anche della fase di mediazione”.
* * *
Parte convenuta “nel merito, rigettarsi tutte le domande avversarie in quanto CP_6 infondate in fatto ed in diritto per i motivi ampiamente dedotti in narrativa. Con il favore delle spese di lite”.
* * * * MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Condizione di procedibilità.
La condizione di procedibilità di cui all'art. 5, comma primo bis, del d.lgs n. 28 del 2010 e s.m.i. è stata assolta poiché l'attrice ha esperito la procedura di mediazione obbligatoria che si è conclusa con esito negativo.

2. Eccezione di carenza di legittimazione passiva.
La domanda attorea è volta all'accertamento dell'esecuzione da parte delle convenute di opere in violazione degli artt. 1102 e 1122 c.c. al fine di ottenere il “ripristino delle cose comuni” o in alternativa “il pagamento dei costi di ripristino” (domanda quest'ultima formulata nella prima memoria ex art. 171 ter c.p.c. e da ritenersi una mera precisazione di quella inizialmente proposta di rimessione in pristino, e quindi ammissibile), opere asseritamente eseguite in epoca nella quale entrambe le società erano titolari del diritto di proprietà di immobili e, quindi, rivestivano la qualità di condomini.

Per questi motivi

le eccezioni sono infondate e non è necessaria l'estensione del contraddittorio nei confronti degli acquirenti le unità immobiliari interessate dall'esecuzione delle opere.

3. Istruttoria della causa.
Attesa la natura strettamente tecnica delle asserite violazioni, è stata disposta una c.t.u. in incarico di verificare quanto segue: “preso atto dei frazionamenti eseguiti sulle proprietà ex prima e dopo l'acquisto da parte delle società ed Pt_1 Controparte_5 CP_6 descriva i lavori eseguiti dalla società e dalla società per Controparte_5 CP_6 dotare le sette unità immobiliari di proprietà identificate al catasto al Foglio 1304, particella 314, subalterni 50, 51, 52 e 496 dei collegamenti impiantistici (acqua, elettricità, fonia dati), specificando – ove possibile - quali lavori sono stati eseguiti dalla società
[...]
e quali eseguiti dalla società avendo cura di precisare se tali Controparte_5 CP_6 lavori hanno interessato le parti comuni del Condominio oppure proprietà private;
in caso di risposta positiva, indichi se il bene comune, nelle parti residue, risulti sufficiente a soddisfare anche le potenziali, analoghe esigenze dei rimanenti partecipanti alla comunione (e precisamente agli altri condomini della scala destra del Condominio (e in particolare ai signori ai signori alla società Euren Intersearch SR e ai Parte_2 signori , le cui proprietà sono collocate in corrispondenza delle Parte_3 proprietà ex a piani diversi). Ove ne accerti l'impossibilità, quantifichi l'eventuale Pt_1 danno, indicando se sono possibili soluzioni tecniche alternative a quelle adottate, con quantificazione dei costi”.
L'ing. ha così risposto al quesito: “i lavori consistettero nella posa in opera Testimone_1 di due tubazioni dell'acqua e di dodici cavidotti corrugati - nei quali passano i cavi degli impianti elettrico, telefonico/citofonico e televisivo - al servizio delle sette unità immobiliari di cui sopra. Le tubazioni dell'acqua, rivestite da guaina di colore blu, sono derivate dalla tubazione di adduzione al servizio del (vedi foto 1); esse corrono, a vista, nel CP_3 locale cantinato condominiale posto di fronte alla scala d'accesso al piano interrato (vedi foto 2). Immediatamente all'esterno del suddetto locale curvano a sinistra di 90 gradi, a mezzo di raccordo a gomito, nel corridoio cantine (vedi foto 3) e, in corrispondenza dell'ex locale serbatoio, attraversano il corridoio (vedi foto 4) ed entrano nell'ex locale serbatoio
(vedi foto 5). Proseguono quindi all'interno di quest'ultimo locale fino a raggiungere la parete di tamponamento esterno prospiciente il cortile (fronte nord), lungo la quale salgono sotto traccia sino al primo piano (vedi foto 6).
I contatori elettrici dedicati alle sette unità immobiliari de quibus sono ubicati nel corridoio cantine a lato della scala d'accesso al piano interrato (vedi foto 7); da codesti contatori partono i cavidotti corrugati contenenti i cavi di alimentazione dell'impianto elettrico di ciascuna unità immobiliare;
i cavidotti seguono il medesimo percorso delle tubazioni dell'acqua (vedi foto 4,5) sino a raggiungere la parete di tamponamento esterno prospiciente il cortile (fronte nord), dopodiché salgono al piano terreno fin sopra la zoccolatura in pietra e corrono orizzontalmente, sotto traccia, sino a raggiungere il cavedio condominiale ubicato nella parete di tamponamento esterno ortogonale alla precedente (fronte est) (vedi foto 8,9).
Raggiunto il cavedio, avente lunghezza pari a 35 cm (vedi foto 10) e larghezza pari a 49 cm
(vedi foto 11), i cavidotti curvano verso l'alto, opportunamente fasciati, sino al primo piano
(vedi foto 12) da dove proseguono orizzontalmente, sotto traccia, nelle pareti che delimitano il vano scala.
La superficie della sezione orizzontale del cavedio condominiale ha un'area di 1715 cmq
(35 cm x 49 cm). Poiché il diametro di ciascun cavidotto è pari a 3 cm, si assimila la sezione circolare del medesimo ad una sezione quadrata avente lato pari a 3 cm. Tale assimilazione, condivisa dall'intero collego peritale (C.T.U. e C.T.P.), è effettuata per tener conto degli interstizi presenti fra le tubazioni. Pertanto la porzione di cavedio - parzialmente occupata dal fascio dei dodici cavidotti corrugati, installati dalla Società ha un'area di 108 cmq (3 cm Controparte_5
x 3 cm x 12 numero cavidotti), pari al 6,3% della superficie totale della sezione orizzontale del cavedio de quo.
Lo spazio residuo del bene comune (cavedio condominiale) ancora a disposizione delle potenziali, analoghe, esigenze dei rimanenti partecipanti alla comunione (condomini della scala destra dello stabile) risulta quindi avere un'area di 1607 cmq (1715 cmq – 108 cmq), pari al 93,7% della superficie totale della sezione.
Complessivamente, quindi, il numero dei moduli abitativi aventi diritto ad usufruire del cavedio condominiale è pari a 12 (3 moduli per piano x 4 piani). Orbene, allo stato attuale risultano soddisfatti n° 2 moduli – quelli corrispondenti alle ex proprietà della Società
– ragion per cui ne restano n° 10 moduli potenzialmente da soddisfare. Poiché Parte_4 la superficie di cavedio occupata per soddisfare l'esigenza di n° 2 moduli (ex proprietà della
Società è pari a 108 cmq, quella competente a ciascun modulo è pari a 54 cmq Parte_4
(108 cmq : 2); ne consegue che, per soddisfare le potenziali, analoghe, esigenze dei restanti n° 10 moduli (in particolare quelli corrispondenti alle proprietà Parte_2
) la superficie di Controparte_7 Parte_5 cavedio disponibile dovrà avere un'area non inferiore a 540 cmq (54 cmq x 10).
La superficie, tuttora libera, risulta avere un'area di 1607 cmq (maggiore di 540 cmq), motivo per il quale la condizione richiesta è soddisfatta.
Atteso il rispetto del contraddittorio e la redazione della perizia in modo chiaro ed esaustivo, questo giudice condivide integralmente le conclusioni sopra riportate (considerazione tecniche peraltro condivise anche dal perito di parte attrice, il quale nella bozza di osservazioni si è limitato ad esprimere una considerazione giuridica circa l'omessa approvazione assembleare dei lavori).

4. Considerazioni in fatto ed in diritto.
L'istruttoria svolta ha dimostrato l'assenza dei presupposti per l'accoglimento delle domande attoree, ossia l'insussistenza dell'impedimento agli altri partecipanti alla comunione di fare parimenti uso del bene comune (art. 1102 comma primo c.c.) o di danno alle parti comuni (art. 1122 c.c.), nonché l'aver reso parti comuni inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino (artt. 6, 7 e 8 del Regolamento Condominiale, con espresso richiamo all'art. 1102 c.c.).
A prescindere dall'omessa richiesta di autorizzazione dell'assemblea, comunque i lavori eseguiti non rendono in alcun modo le parti comuni interessate inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino (art. 6, comma secondo, del Regolamento), e non impediscono agli altri condomini di fare parimenti uso (art. 1102 comma primo, c.c.) e, quindi, non sussiste la lamentata violazione delle norme del Codice civile e del Regolamento condominiale, ivi compreso dell'art. 7, comma quarto, che prescrive che “i lavori che interessano le parti comuni dell'edificio dovranno essere autorizzati dall'Assemblea dei condomini” poiché tale norma deve essere letta in combinato disposto con il successivo art. 8, comma primo, che dispone che “sono vietate le modificazioni delle cose comuni ex art. 1102 c.c. non preventivamente consentite dall'assemblea”.
Del resto, costituisce circostanza non contestata quella secondo cui il l.r. di
[...] avesse informato l'amministratore dell'intenzione di posare le tubazioni e Controparte_5 di averne ricevuto il consenso verbale (cfr assemblea del 31 maggio 2023: doc. 8 parte attrice) e questo evidenzia la buona fede dei condomini che hanno eseguito i lavori nella consapevolezza di esservi autorizzati, non avendo nel frattempo e fino alla successiva assemblea del 31 maggio 2023 ricevuto una differente comunicazione.
Nelle note conclusive la difesa di parte attrice allega che “l'istruttoria di causa ha altresì evidenziato che l'operazione commerciale posta in essere dalle convenute – in violazione alle disposizioni del Regolamento di Condominio e del codice civile – ha comportato ingenti guadagni, che le società convenute si sono assicurate (pur essendo oltre che condomine anche degli operatori economici di settore) proprio attraverso la violazione delle regole che in questa sede si chiede a codesto Ill.mo Giudicante di accertare”; tale affermazione è priva di prova ed irrilevante ai fini della decisione poiché l'oggetto del contendere verte esclusivamente sull'asserita esecuzione di innovazioni non consentite.
Come già detto, l'assenza dell'autorizzazione assembleare è del tutto irrilevante poiché nel caso di specie le opere eseguire dalle società convenute non sono “innovazioni vietate” visto che non determinano alcuna lesione del pari diritto degli altri condomini di utilizzo dei beni comuni. Precisamente, il c.t.u. ha stimato che per garantire il pari uso degli altri condomini
“la superficie di cavedio disponibile dovrà avere un'area non inferiore a 540 cmq (54 cmq x 10)” e ha accertato che “la superficie, tuttora libera, risulta avere un'area di 1607 cmq (maggiore di 540 cmq)”, con la conseguenza che non vi è alcuna violazione delle normative codicistiche e regolamentari.

5. Spese di lite.
Le spese di lite (ivi compresa la spesa di c.t.u.) seguono la soccombenza (art. 91 c.p.c.) e vengono liquidate come in dispositivo tenuto conto della semplicità della causa, dell'istruttoria svolta (c.t.u.) e di ogni altro elemento di determinazione di cui al d.m. n. 55 del 2014 e s.m.i. (valore indeterminabile, complessità bassa, scaglione da € 26.001,00 ad € Cont 52.000,00, tariffa minima come richiesta da parte convenuta nella nota spese). Attesa la produzione della fattura emessa dal consulente di parte convenuta che ha CP_6 partecipato alle operazioni peritali, si accoglie la domanda di condanna al rimborso di quanto ivi indicato.

p. q. m.

il giudice istruttore in funzione di giudice unico, definitivamente pronunciando, disattesa ogni diversa istanza, eccezione e deduzione,
- rigetta le eccezioni preliminari di parti convenute;

- rigetta le domande di parte attrice;
visto l'art. 91 c.p.c.
- dichiara tenuta e condanna parte attrice al pagamento a favore di parti convenute delle spese di lite che liquida, per ciascuna parte, in € 4.609,00 per competenze professionali (di cui
€800,00 per fase di mediazione, € 851,00 per fase di studio, € 602,00 per fase introduttiva,
€ 903,00 per fase istruttoria e di trattazione ed € 1.453,00 per fase decisionale), oltre alle spese di c.t.u. come liquidate in corso di causa, ed oltre ad € 1.392,33 per esposti a favore di ed oltre ad accessori di legge come richiesti. CP_6
Torino, 15 luglio 2025.
Il giudice unico
Ivana Peila